武汉房地产市场

第一节 房地产开发投资情况

一、房地产开发投资情况

2006年1-6月武汉市房地产开发投资152.21亿元，与去年同期相比增长33.9%,占全社会固定资产投资的25%;其中房地产住宅投资为110.19亿元,同比增长42.5%.

受国家宏观调控及投资结构调整的影响，武汉市固定资产投资增长幅度逐步回落，1-6月投资增幅比一季度回落6个百分点，比上年同期低13.2个百分点，其中房地产开发投资增幅比一季度回落9.7个百分点.

在武汉市各区中，江汉区房地产开发投资38.69亿元，江岸区房地产开发投资31.53亿元，武昌区房地产开发投资26.56亿元，分列武汉市房地产开发投资前三位。

二、金融情况

2006年4月28日起央行再次上调金融机构贷款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%.2006年1-6月, 武汉市房地产短期贷款余额和中长期贷款余额占全市贷款总额的比重为87.7%，其中：短期贷款余额1228.13亿元，中长期贷款余额1923.70亿元。金融机构全部新增贷款中，武汉市房地产开发贷款和个人住房抵贷款新增的比重正逐年下降：2003年末的比例为29.5%；2004、2005年分别降至28.24%、16.6%，2006年6月末这一比例为22.29%。

三、商品房供给情况

2006年1-6月武汉市商品房施工面积为2199.53万平方米,同比增长19%,其中商品住房施工面积为1838.7万平方米,同比增长21.2%;商品房新开工面积为571.35万平方米,同比增长21.2%;商品房新开工面积为571.35万平方米,同比减少8.8%,其中商品住房新开工面积为520.47万平方米,同比减少6.1%;商品房竣工面积为161.01万平方米,同比增长7.1%;商品房空置面积为69.23万平方米,同比增长4.5%,其中商品住宅空置面积为42.09万平方米,同比减少8.2%.

四、商品房销售情况

房地产行业调控政策的实施，市场观望气氛渐浓，在房价走势预期不明朗的形势下，居民购房行为趋于理性，住房消费需求今年以来持续下滑。1-6月武汉市竣工商品房面积161.01万平方米，比去年同期增长8.5%，商品房销售面积420.12万平方米，比去年同期下降14.6%，商品房空置面积达到69.23万平方米，增长4.5%,商品房销售持续下降.

五、土地市场情况

2006年1-6月,武汉市土地公开出让面积为84.2亿元,土地公开出让金额为27.1亿元.

六、消费市场情况

从消费人群来看，原居住地为武汉市的购房者占到61.08%,外市购房者(含长期在武汉工作、生活的部分消费者)占到38.92%，在外市购房者中，本省占到了66.6%，外省占到33.16%，境外占到0.48%。消费者的居住支出平均为64.49元，与去年同期相比下降16.6%。

在购房者中，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59％，其中，东西湖区和洪山区所占的比例最高。

各区二次置业者占各区购房者比例

第二节 房地产供给和销售基本分析

2006年上半年，武汉市在售项目数754个，新增项目数为82个。

目前，住宅物业仍是房地产的主要供给产品，写字楼物业供给量相对较少，但通过对上半年房地产市场一、二季度的具体分析，写字楼供应量增长最快，达到15.3%，住宅供应量增幅为6.2%，商铺供应量增幅为8.8%。

全市分物业供应面积比例图

一、商品住宅供应与销售基本分析

1、商品房供需分析

2006年武汉商品住房市场总容量约为84800套，上半年市场容量（总需求）45339套，总供给75520套，总体供需比1.67：1

估计2006年武汉住房市场全年的市场总容量为84800套，其中，上半年的市场容量为45339套，而上半年市场的实际总供给量是75520套，供给已经远大于需求，供需比例达到1.67：1。

2006年上半年武汉市有几个体量较大的楼盘推向市场，如锦绣长江、光谷世纪城、锦绣龙城、水岸星城等，平均供应体量都在50万平方米以上，使得武汉市2006年上半年的供应量有较大的提高，而相比之下需求量受各方面因素的影响，有一定的萎缩，与去年同期相比，今年上半年商品住宅销量下降了4.1%，这使得供需矛盾显得十分突出。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致购房需求减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在2005年对拆迁规模进行了压缩。2005年，全市旧城改造拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2％；拆迁户数为14800户，同比下降16.8％。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59％，其中，包含了改善居住和投资购房等动因，由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响最大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

3、武昌区、江岸区是上半年的热点购房区域

潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于武昌区和江岸区，具体而言，实际上对汉口中心城区的偏好程度更高，但受到该区高房价影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群在别的片区寻求替代品；在几个大盘的拉动下，东湖开发区、江岸区、桥口区的销量比例在二月份有所增加。

4、上半年主要销售的住房产品价格集中在3000-4000元/平方米

3000—4000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的40%以上，5000元/平方米以上产品的销量逐步上升，市场上5000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素。同理，3000元/平方米以下产品的销量逐步递减。

5、上半年主要销售的住房产品户型集中在80-100和120-140平方米

2006年上半年的户型供销售比例统计结果显示，80平方米以下户型求大于供，120平方米以上户型供大于求，80-100平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到20%，90平方米以下户型销售量占到18%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度目前表现的并不明显。

二、写字楼供应与销售基本分析

目前，武汉市新增写字楼主要集中在东湖高新技术开发区、中南路等区域，占到了全市整体新增供应的三分之二左右。5A级写字楼、公寓式办公楼、针对创业型中小企业定制的面积可分割式写字楼的出现都表明武汉市写字楼的功能正被不断具体化，而经济的快速增长（2006年一季度武汉GDP增幅为9年来同期最高值）进一步促使了写字楼市场的活跃，也促进了更多的企业进入写字楼办公。