成都房地产市场

第一节 房地产开发投资情况

一、房地产开发投资情况

今年1-5月，成都市房地产开发投资195.31亿元，同比增长16.8%，占固定资产投资总额的32.5%；其中住宅投资130.36亿元，同比增长32.4%，占房地产开发投资总额的66.7%。同期，成都市固定资产总额为600.12亿元，同比增长33.6%。

2006年1-5月成都市房地产开发投资情况

从上表可以看出，除了1-2月商品房开发投资有所下降外，商品房与住宅投资呈稳步增长态势，投资增幅较为理想。

二、资金来源情况

今年1-5月，房地产开发资金来源总额为317.64亿元，同比增长32.7%。其构成及各自所占比重如下图所示：

在各类资金来源构成中，其中国内贷款为36.91亿元，同比增长5.9%，占比为11.6%；利用外资3.52亿元，同比减少25.5%，占比为1.1%；自筹资金158.57亿元，同比增长53.2%，占比为49.9%；其他资金来源为118.64亿元，同比增长23.2%，占比为37.4%（其中：定金及预付款为88.90亿元，同比增长25.4%）。总的来看，房地产开发资金来源中，对外资的依赖度很小且在逐步减少，自筹资金能力明显增强。

三、土地供应情况

截至今年5月份止，成都市供应房地产开发用地7871亩；其中五城区已供应房地产开发用地1376亩。到目前为止，已供但未开发的房地产用地约3000亩，土地可开发面积供应充足。

四、商品房施工、竣工面积情况

今年1-5月，成都市商品房施工面积为3247.91万平方米，同比增长40.8%；其中新开工面积为658.08万平方米，同比减少3.8%。同期，商品房竣工面积为249.63万平方米，同比增长123.7%。

2006年1-5月成都市房地产开发情况

单位：万平方米

从上表可以看出，新建商品房施工、竣工面积均大幅增长，其中住宅增长幅度较大，办公楼竣工面积有所下降，与我市目前需求结构相一致，有利于供求结构关系的改善。

第二节 商品房市场供求总量情况

一、商品房市场情况

今年1-6月，我市五城区商品房供应面积达到439.65万平方米，同比增长9.4%；其中商品住宅供应面积为335.34万平方米，同比增长20.5%，供应套数为30351套，同比增长8.6%，住宅供应实现较快增长。同期，五城区商品房成交面积442.45万平方米，同比增长19.5%，其中住宅成交面积369.49万平方米，同比增长26.4%，成交套数为34115套，同比增长21.1%。今年1-6月我市五城区商品住宅市场呈现供需两旺的局面。

二、非住宅物业情况

今年1-6月，我市五城区非住宅物业供应面积为104.30万平方米，同比下降15.6%。其中，办公用房供应面积为15.34万平方米，同比增长11.3%；商业营业用房供应面积大幅下降，供应面积为36.86万平方米，同比下降46.7%。同期，非住宅物业成交面积为72.95万平方米，同比下降6.3%。其中办公用房和商业营业用房成交面积分别为15.52万平方米、38.87万平方米，后者同比下降10.0%。

2006年1-6月各类型物业供应与成交情况

单位：万平方米

三、供求关系分析

我市近三年1-6月商品房当期供销增量比分别为0.67、1.09和0.99，今年1-6月供求关系基本平衡。而从今年1-6月的供销比变化来看，年初至年中商品房以及商品住宅供销比逐渐走高，分别由今年1月的0.64、0.58提高到1-6月的0.90、0.80，供求关系已逐渐走向均衡。

表四：2006年1-6月成都五城区商品房及商品住宅供销比变化

四、商品房可销售情况

由于6月商品房批准预售面积大幅增长，而成交量保持稳定，使得可售面积、套数明显回升。截止6月底五城区商品房可销售面积为597.93万平方米，同比增长25.2%；其中商品住宅可销售面积为303.89万平方米、套数31291套，二者均持续保持回升，同样反映出市场供求关系走向缓和。

第三节 商品住宅市场供求结构

一、分区域供求情况

1、从方位上看，城南和城西是供应和需求的重点区域。

1-6月，城南和城西分别供应商品住宅113.44万平方米和112.50万平方米，分别同比大幅增长59.1%、35.4%；城东供应商品住宅89.9万平方米，同比下降15.9%；城北供应商品住宅15.31万平方米，同比增长27.6%。城南和城西商品住宅供应占比分别为34.3%和35.4%。

1-6月，住宅成交面积最大的仍然是城西，成交面积达到119.52万平方米，同比增长39.5%；住宅成交面积同比增幅最大的城南，成交面积116.82万平方米，同比增长62.9%。今年1-6月各方位住宅成交面积均出现同比增长。城南和城西商品住宅成交占比分别为33.1%和33.9%，是供需量最为突出的两大区域。

表五：2006年1-6月五城区商品住宅（分方位）供应与成交情况

单位：万平方米

2、从环域上看，商品住宅供应与成交主要集中在二环路以外区域。

1-6月，二环以内住宅供应面积继续缩减，供应面积仅为41.88万平方米，同比下降22.8%；同期该区域的住宅成交面积为82.98万平方米，同比下降11.8%。二环路以外的住宅供应面积为293.46万平方米，同比增长30.9%，供应占比达到87.5%。同期，二环路以外住宅成交面积为286.52万平方米，其中二环至三环成交住宅面积192.52万平方米，同比增长22.9%，三环以外成交住宅面积94.00万平方米，同比增长126.3%。二环路以外住宅成交面积占比为77.5%。

表六：2006年1-6月五城区商品住宅（分环域）供应与成交情况

单位：万平方米

二、分套型供求情况

1-6月，五城区90平方米以下中小套型住宅供应面积为75.90万平方米，供应占比为22.1%。100-120平方米以及120-144平方米套型住宅供应和成交面积均十分突出，特别是120-144平方米套型住宅，供应和成交面积分别达到92.03万平方米、91.78万平方米，供需量最大。1-6月，144平方米以下套型住宅供应和成交面积分别249.06万平方米和272.09万平方米，供应占比为74.3%。

表七：2006年1-6月住宅（分价位）供应与成交情况

单位：万平方米

三、分价位供求情况

1-6月，五城区4000-5000元/平方米价位住宅面积最大，达到122.73万平方米，供应面积占比为36.6%；其次是3000-4000元/平方米价格住宅，供应面积76.12万平方米，供应占比为22.7%。3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米价位住宅成交面积分别为143.94万平方米、131.21万平方米，成交面积占比分别为39.0%和35.5%，需求量最大的是3000-4000元/平方米价位住宅。1-6月，5000元/平方米以上价位住宅供应与成交面积为96.24万平方米、60.68万平方米，供销比为1.59，供应相对过剩。而3000-4000元/平方米价位住宅供应缺口较为明显，供销比仅为0.53。

表八：2006年1-6月住宅（分价位）供应与成交情况

单位：万平方米

四、购买者地域构成

1-6月，在五城区住宅个人购买者中，外地人（身份证为外地省份证，以下同）购买新建商品住宅面积206.64万平方米，占住宅个人购买总面积的56.9%。其中，本省其他地区人员的购买比重最大，占42.2%，外省市人员购买比重为14.7%。本市市区和郊区人员购买比重分别为14.7%和10.4%。当前成都市五城区商品住宅购买者地域构成相对稳定。

第四节 商品房价格情况

今年1-6月，五城区商品房成交均价为4385元/平方米，同比上涨8.0%，继续转为回落；住宅成交均价4095元/平方米，同比上涨11.4%，比1-5月涨幅略有回升。非住宅物业中，办公用房交易均价为5028元/平方米，同比上涨15.7%，回落幅度较大；商业用房交易均价为7831元/平方米，同比上涨5.5%，相对稳定。

表九：2006年1-6月五城区商品房交易价格情况

6月，五城区新建商品房成交均价为4481元/平方米，环比下降3.4%，同比上涨6.8%；新建商品住宅成交均价为4392元/平方米，环比上涨5.4%，同比上涨15.5%。

6月我市五城区商品住宅成交价格出现反弹存在以下原因：1、高品质楼盘需求仍十分旺盛，成交活跃。6月5000元/平方米以上价位住宅成交面积达到17.05万平方米，比5月多成交4.25万平方米，成交占比环比上升6个百分点；2、6月国家调控政策明确了导向，一定程度上促使了开发商将一些大套型住宅价格上调。

第五节 二手房市场情况

二手房成交量稳步增长，但在季节因素和政策因素的共同作用下，5月、6月二手住宅成交量出现下滑。

今年1-6月，五城区二手房成交面积为209.05万平方米，同比增长13.7%，其中二手住宅成交面积为165.03万平方米，同比增长10.2%。二手房市场稳步发展。

从二手房成交月度走势看，今年3月和4月份出现了季节性交易高峰，5月、6月出现连续两月下滑，其中二手住宅的成交面积和套数下滑较为明显，但仍然明显高于去年的同期成交量。今年上半年五城区二手房交易月度走势与去年同期走势具有极高的相似性，表现出了二手交易的季节性波动规律。另外，今年和去年的6月，二手房成交均受到转让环节税收政策的影响，也是二手房成交量均出现下滑的影响因素之一。

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