上海市房地产行业投资分析

第一节 上海市房地产投资机会分析

一、上海楼市开发潜力居亚洲首位

在亚太地区物业投资以及房地产开发潜力的预测中，上海的预测评分都相当出色。其中，房地产投资价值仅次于大阪，排名第二最佳市场，东京排名第三；上海房地产开发前景的排名则位于第三位。而在投资性地产及开发性地产的综合评分中，上海排名亚洲第一位。中国另一个上榜城市北京的三项排名分别为第13、第11和13位。

二、上海房地产的投资可能性分析

2006年前7个月，上海全社会固定资产投资为2164.3亿元，比2005年同期增长10.8％。其中，最为显著的变化是农村非农户投资快速增长，建设改造和房地产开发投资增幅略有回升。数据显示，1至7月份，上海市农村非农户投资235.74亿元，同比增长40.2%，增幅远高于上海市全社会固定资产投资增长水平。上海市建设和改造投资1201.74亿元，同比增长10.3%，增幅低于全社会固定资产投资0.5个百分点，但高出上月0.2个百分点；房地产开发投资726.82亿元，占全社会固定资产投资的34%，增长了4.5%，增幅低于全社会固定资产投资6.3个百分点，但高出上月4.1个百分点。与全国数据相比，2006年1至7月上海全社会固定资产投资10.8％的增幅比全国30.5％的增幅低19.7个百分点，房地产开发投资4.5％的增幅也比全国24％的增幅低19.5个百分点。

长远来看，2006-2010年间，上海的商品房价格还将保持平稳上升。其间会有波动，但幅度不会很大。未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着市场的推进和企业整合力度的加强，大型国有房地产企业，尤其是央企的品牌影响力将增大。房地产企业重组会加剧，“大鱼吃小鱼”的现象仍将继续，行业集中度将提高。上海楼市2006年主体上仍将延续供过于求的态势，市场的再度繁荣还有很长的路要走。

三、上海房地产的投资市场分析

2007年上半年上海房地产投资市场持续升温，延续了2006年的态势。据估算，上半年共有10个投资项目成功结案，其中住宅、办公楼位列海外投资者最受欢迎物业的前两名。

1、股市资金再次转入豪宅市场

2006年受限外政策影响而持续低迷的豪宅市场在2007年上半年出现了回暖的迹象。众多投资者把从股市收益的资金重新投入了豪宅市场，以作长期投资的打算。随着交易量的上升，2007年上半年豪宅的平均售价上升了2.7%，平均租金也上升了2.9%,达到21.70美元/平方米/月。处于上升态势的豪宅市场也吸引了机构投资者的关注，2007年上半年共有4个住宅项目被机构投资者收购，收购总面积达25.34万平方米。这些收购包括：摩根士丹利收购永新城2栋公寓楼；印尼三林集团收购20万平方米老西门项目；香港永新国际收购淡水湾花园63套公寓；一家荷兰基金收购虹口区富杰大厦。

2、甲级写字楼供不应求

2007年上半年，由于金融、专业服务、医药、科技以及消费品等行业在上海的扩张、搬迁，对甲级写字楼面积的需求持续增涨，导致甲级写字楼的净吸纳量达到了10.3万平方米。甲级写字楼的新增供应却相当有限，上半年仅有三幢大楼入市，恒隆二期、宏伊广场以及廖创兴金融中心为市场供给了14.44万平方米的面积。供不应求的状况使甲级写字楼平均租金上升到了32.10美元/平方米/月，空置率下降到5年内最低的水平3.4%。由于看好上海甲级写字楼市场高租金回报及中国整体经济的发展，2007年上半年海外投资者持续收购办公楼项目。

2007年上半年两个办公楼项目及三个综合项目的投资案例很好地印证了这点，五个项目总面积达24.12万平方米。这些收购包括：美林收购港博大厦；长荣集团收购证大•五道口广场；雅居乐收购金昌摩尔大厦（酒店、办公楼及商铺）；未来资产收购华旭国际大厦（面积25959平方米的办公楼及商铺项目）；摩根大通收购徐家汇258号项目50%股权。

3、零售物业市场租售两旺

随着市场的繁荣，零售物业市场的繁荣发展，以及中国消费者持续增长的消费水平，使海外投资者对零售物业项目兴趣倍增，这也可以从海外投资者收购综合物业项目中看出。由于市场对现有及未来项目的预期吸纳强劲，本地及国际零售商对国内零售物业市场充满信心，这也成为促使购物中心整体空置率比2006年同期下降4.9个百分点的主要驱动力。

零售物业具有广泛的市场需求来源，包括时尚品牌、运动、餐饮、大型超市以及百货商店。2007年上半年，购物中心首层平均租金达到每月每平方米120.6美元，比2006年同期增长8.8%。此外，传统商业区平均首层租金达到每月每平方米129.4美元，同比增长13.7%；新兴区域为每月每平方米65.8美元，同比增长15.3%。卢湾的首层租金水平位列全市首位，为147.3美元/平方米/月，紧随其后的是静安与徐汇，分别为每平方米每月135.4美元和132.2美元。上海的零售物业市场也持续火热，5月份上海零售销售额比2006年同期上涨14%。

4、工业物业市场首现投资案

2007年上半年，上海工业物业市场同样发展良好，工业园区及商务园区的平均租金分别上涨了5.1%及4%，达到3.28美元/平方米/月及12.47美元/平方米/月。物流及制造业公司持续在工业园扩张，同时越来越多的跨国公司（比如Autodesk、李尔公司、易保）把其后勤部门迁往商务园区。新的工业土地政策的出台以及对于未来土地增值的预期使工业物业的平均价格有持续上涨的空间，也引起了海外投资者更高的兴趣。日本的新熙地收购了外高桥物流园区总面积26万平方米两层的仓库，这是上海工业物业市场第一个主要的投资案。预计商务部及国家外汇管理局最新颁布的房地产投资相关政策将会使投资交易的程序更加复杂并延长结案的时间。上海房地产投资市场在2007年下半年将持续活跃，而办公楼、住宅及综合项目仍将成为机构投资者的主要目标。

四、上海房地产市场的商机分析

1、房地产市场全开放造就上海商机

上海房地产市场的完全开放，为外商进入上海进一步地降低了商务成本，使得外商进入当地投资的门槛更低，上海的房地产市场蕴涵着无限的商机，预期更加繁荣。例如：高档的写字楼只租不售的情况将有所松动，目前，已有一些要到2005年交付使用的写字楼开始销售，如果加上存量的写字楼，交易量将是非常可观的。再者，商铺的投资将成为热点，将来的商铺交易市场，不再是浙江人、江苏人一统天下，而是面向世界各国商人，成为可持续发展的焦点。

2、性价比高，写字楼成为地产投资“潜力股”

由于住宅禁商的再度实行，传统的住宅物业回归居住功能，投资商铺的风险不确定性，加上宏观经济的不断趋好，写字楼的投资市场在近期表现得十分活跃，为投资者提供了一个新的选择。世茂锦绣长江高级营销经理邵亮认为，一个区域写字楼市场的发展与否，更多的在于该区域城市的发展潜力。而目前的武汉刚刚恰逢时机，城市发展后劲十足，为投资写字楼提供了持续的升值空间。目前作为投资型物业，武汉写字楼的性价比优势相当高，以新华路附近的写字楼项目为例，它属于金融一条街商圈和武广商圈的接合地带，区位优势明显。据精英国际大厦常务副总经理王树伟介绍，他们的写字楼推出时，起价不会太高，价位将保持在8000元/平方米左右。而周边的住宅项目其价值目前也直追8000元/平方米。价格几乎与纯住宅项目持平，目前写字楼市场的发展还属于一个价值洼地阶段。今后将有一个大的提升空间。写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，往往随着宏观经济的发展而波动，目前随着武汉城市经济的强劲增长，投资写字楼渐成风气。

为了更好地吸引投资者，目前一些投资型写字楼项目，将户型等硬件做到合理控制，满足各类投资者的不同需要。如国际精英大厦推出全装修户型，满足投资者的需求，有效地避免无休止的装修周期，让投资者购买后即可获得收益，真正按照商业化运营。此前，中山广场在武广商圈，定位为成长型企业办公首选，也引来了众多写字楼投资者。在成熟商务区进行写字楼投资，回报率透明度高，同时租客较为稳定，投资风险较少。随着武汉经济的持续向好，写字楼投资的价值将得到充分显现。

3、租房市场商机无限

在上海，大大小小的租房中介公司很多，比如，你走在马路上，会有不少人站在路旁分发房源信息宣传单。不少急于租房的年轻人由于出自对这种形式的不信任，大多不愿意选择这种租房方式。2006年下半年，由上海白领企业发展有限公司倡导并推出租房自助和连锁新概念后，一时成为社会关注的热点，据了解，这家企业推出的2000套公寓早已租售一空。

第二节 上海市房地产行业投资热点分析

一、目前上海房地产行业的投资热点

目前，因本身的高收益性，工业园区被投资者竞相追逐。稳步上涨的土地厂房租金收益和园区内服务业的不断升级，确保了利润来源；而善于捕捉由产业转移带来的需求和通过专业运作使地产增值，成为工业地产商开拓市场的“利器”，园区经济已受到国内外投资者热切关注。我国的国家级经济开发区，面积不到国土总面积的万分之一，生产总值却占到全国GDP的5%左右，“十五”期间工业总产值年均增长37.77%；地区生产总值占所在城市GDP的比例达到10%～30%，成为区域经济发展的重要增长极。以高新技术园区为代表，目前，工业园区的主要收入分为房地产销售与租赁收入、工商业收入和服务业收入。五合国际表示，若要进一步提高工业园区的收入，继续挖掘房地产业务潜力，使地产收益最大化是一条重要途径。

1、尽量降低土地批租等产业初级链的收入，增加土地深度开发、自建物业出租、房地产销售、物业管理等下游产业的收入，提高利润率，使收入来源更持久，分享工业地产增值带来的效益。

2、通过规划建设提高工业地产附加值。由于工业园区的入住企业较为特殊，影响其收益的因素也较为特殊。如硬件设施的水准、招租的能力、园区的环境、优惠政策、园区的空间利用率等。此外，还要注意对入住企业的管理、租期的合理组合、维持费用等方面。

一些专业的工业地产开发商由于其对于工业园区的专业化运营，往往可以保持稳定的高回报率。如2006年普洛斯在华已建成的物流地产，出租率高达95%。提高工业园区收入的第二个途径是提高服务业的产值。我国工业园区往往只强调对于第二产业的扶持，忽视了第三产业具有的潜在力量。随着第二产业的发展和现代化建设加快，许多工业园区因落后的第三产业而矛盾凸显。目前张江高科技园区提出的银行卡产业园，就是介于第二和第三产业之间的产业园，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

二、商铺成目前上海房地产的投资重心

城市副中心在售商铺渐成投资热点，杨浦五角场黄兴路翔殷路转角商铺的最高租金价格已达41元/天/平方米(使用面积)，接近淮海中路的55元/天/平方米的价格。高纬环球公布的“2006世界最昂贵商业街”显示，全球范围内调查的233处商业街区中有97%商铺租金上涨或保持平稳。香港的铜锣湾从2006年起一直在该榜稳居第二，仅次于纽约的第五大道，上海的淮海路和南京路两处的租金额均较上年有1.4%的增长。商铺投资第一是地段，第二是地段，第三还是地段。上海中心地段的商圈共有6个，分别是人民广场商圈、淮海路商圈、徐家汇商圈、南京西路商圈、浦东张杨路商圈及后来居上的五角场商圈。由于大部分商圈均为上海发展多年的老牌商业圈，商铺均只租不售，因此，位于城市副中心的产权式商铺因为良好的成长性日益受到市场和投资者的关注。

三、上海高档住宅的投资分析

市中心的高档和豪华住宅销量反弹，个别项目销售量比一季度成倍增长。此外，国际投资者纷纷结盟内地的房产开发商，涌向二线城市“淘金”。2007年第二季度，沪上高档和豪华公寓的销量明显反弹，预计下半年销售形势非常乐观。一些高档住宅的销量比一季度增长了3倍；同样，单价2万元/平方米以上的豪华住宅的销量也翻了一番。由于新项目供应有限，二手房市场豪华住宅的价格也开始上涨。2007年上半年，上海高档住宅的平均租金上升了2.9%，达到每月21.70美元/平方米。高档住宅租金的上涨也导致该类型物业整体收购的增加。2007年上半年，多个大型物业整体收购的案例中，其中涉及住宅物业就有4个，收购总面积达25.34万平方米。这些收购包括：摩根士丹利收购永新城2栋公寓楼；印尼三林集团收购20万平方米老西门项目；香港永新国际收购淡水湾花园63套公寓以及一家荷兰基金收购虹口区富杰大厦。

除了上海的高档住宅，内地二线城市房地产市场也正吸引国际投资者不断涌入。像INGRealEs-tate、摩根斯坦利、RREEF、花旗集团房地产投资事业部、美林投资银行和GIC等国际大型地产投资商，纷纷结盟金地、世茂、绿城、仁恒和复地等国内房地产开发商，投资多个内地项目。

四、外资看好上海工业地产投资前景

2007年，工业地产出现了一个投资市场，这一点毫不令人感到惊讶。它首先出现在办公用房的市场上面，出现的投资趋向。很多来自新加坡的一些地产投资商纷纷进入到中国办公用地的投资上，然后逐渐转向了其他的一些工业地产市场。于是，工业用地的租金出现了一个稳定而又合理的增长。现在中国政府要收回在基础设施上面的投资，土地可以帮助中国政府收回他们基础设施方面的投资。中国已经成为一个非常自信的世界游戏的参与者，工业地产的全球化进程也推动了中国工业地产市场的发展，一些美国大公司还有日本的大公司、新加坡一些投资者一些公司纷纷进入到中国市场。工业地产是一个全球性的市场，全球化的市场，因为贸易已经在过去十年里面变得越来越全球化了。

上海的海港吞吐量以年均15%的增长率在增长。如说临港新城现在它的吞吐量达到2500万标箱。在机场建设方面，浦东机场的投资力度是不断增长，占到了中国第三位的吞吐量地位，这是一个非常具有活力的市场。自从2002年的国家政策向西部倾斜以后，像重庆成都这样的一些地产行业不断发展起来，未来土地价格形成机制也将会越来越透明，这样对于中国本土投资者和国外投资者来说都是一条好消息。现在的世界和十年以前很不一样，在过去的两到三年当中，房地产的市场变得非常具有活力，尤其在工业地产方面，在过去两三年当中，出现的许多变化。

五、星级酒店成为上海房地产投资新热点

世茂集团将建国内首个地平线五星级酒店，这个选址上海佘山的“地质坑”酒店将沿着岩壁建成，上下落差近百米。同时，酒店旁边还将建成大规模的购物广场和娱乐公园，以期建成佘山首个大众消费型产品。“松江九峰中最高的一座天马山旁边，有一个采石留下的深坑，深约100米，长约240米，宽约160米。底部约有20米左右的积水。为了发掘这一“地质坑”的商机，世茂集团将在采石坑的岩壁上建一个落差近100米的五星级酒店。目前，该项目尚在规划阶段。根据目前规划，五星级酒店将从坑底伸出地面，水面以上计划有300间客房，水面以下则为水底餐厅与咖啡馆。旁边设有落差100米左右的瀑布。为了计划该项目，世茂集团做了一个上海旅游资源分析。分析显示：上海旅游资源主要分为两类，其中一类为“以人民广场和浦江两岸位为中心的‘都市旅游’”，第二类则是“自然资源和大型人造游乐设施”为主的“城郊旅游”。该集团认为，佘山是上海“城郊旅游”中的主要景区。但是，佘山目前的旅游项目主要集中在高尔夫球场、森林公园等设施上，旅游产品相对单一，缺乏大众消费型产品。离城郊“度假休闲胜地”仍有一段距离。

由此，世茂集团开始规划“世茂新体验”主题项目。该项目还将包含一个大型的购物广场以及娱乐公园。其中，娱乐公园将以刺激惊险型项目为主，包括攀岩、蹦极以及溪降等极限运动。而五星级酒店正是“世茂新体验”项目中的一项主要内容。该项目投入建设之后，将有望成为世茂集团第四家酒店。之前于9月底开业的上海世茂皇家艾美酒店以多达770间的客房数，成为上海规模最大的单栋五星级酒店。而除了皇家艾美酒店，世茂另外两家位于上海北外滩的五星级酒店也将于明年上半年开业。“单是上述3家酒店，就将为世茂带来约1700间酒店套房，再加上已经开业的世茂佘山艾美酒店，届时世茂旗下的酒店将占全上海高档酒店市场的20％。”世茂集团执行董事许世坛说，世茂非常看好中国酒店业，未来3～5年内，世茂在内地将续建10家五星级酒店。

第三节 上海市房地产行业投资风险分析

一、2007年投资客齐聚上海楼市风险凸显

2007年投资客再次涌入助推了上海房价的上涨，而值得引起政府部门警惕的是，除了以往投资客热衷的高档楼盘外，中小户型也成了他们喜爱的“猎物”。据了解，上海首批推出的“90/70”项目中，投资客所占比例不小。例如某楼盘推出的300套小户型就有40多套被投资客买下，有些投资客甚至一买就是数套。而根据政策本意，“90/70”项目是为保证普通百姓自住需要而推出的，起着调节市场供应结构的作用。但当这些新房投放市场时，却受到投资客的“狙击”，这的确给管理层出了一个难题。除了民间投资客外，海外投资者也蜂拥而来。不久前，一群海外人士组成的购房团一掷千金，购买了位于上海中心地段新天地的顶级豪宅—翠湖天地48套住宅，而随后又有报道称，某外资企业一口气购入该楼盘两整栋复式小高层，按公示的6万元/平方米价格计算，预计收购价高达5亿元左右。分析师认为，海外投资者热衷上海楼市投资，除了人民币升值因素外，对上海楼市长期看好是主因。

面对着再度火热的上海楼市，投资客们笑逐颜开。但有专家提醒说，当前楼市火热的背后，积聚着一定的风险，这包括市场可能发生的转变和不可控的宏观调控政策风险。根据2007年上半年全国及上海楼市趋热的表现，结合近期中央调控宏观经济及房地产业的决心，下半年仍有可能出台新的房地产调控的“大动作”。他指出，房地产的特性，决定了它的保值、增值性，因此对长线投资者来说，何时入市区别并不大，但要做好心理准备，因为虽说长线投资几乎无风险，可是平均收益率也不会太高；而中线投资者宜持有观望态度暂不要入市；短线投机者则应迅速离市，免得“逮不到狐狸惹身臊”。从整体上分析，宏观调控主要是针对住宅产业，而对于商业及办公用房市场影响不大。因此，现阶段投资商业及办公用房比投资住宅更合算。从指标上看，上海的房价和许多城市一样，已经远远地脱离了当地居民收入水平所能承受的价格，这意味着市场价格已经严重偏离合理价值，市场价格自我矫正的趋势会越来越明显。而目前普遍被引用的供不应求观点，其实存在较大的假象，一方面后续供应其实很充足，只是由于种种原因未能提供给消费者，另一方面当前成交量中间有一定的水分，真实的市场需求并没有这么大。因此，如果国家再度针对楼市出台有力政策，很容易戳破这一假象，造成反向的心理恐慌。

二、上海写字楼个人投资风险增加

2002年-2006年，上海办公楼销售价格表现出先扬后抑的态势，在2004年达到最高点15782元/平方米的价格后，略有降低。根据预测，2007年办公楼租售价格将重新走高，平均租金为1.18美元/天/平方米，出售价格将达14186元/平方米。一方面较低的空置率维持了办公楼的高价格。上海甲级写字楼在2006年初的空置率为5%，其中商务区集中的卢湾、静安和长宁的空置率更是下降到2%。另一方面拿地成本的增加势必造成办公楼价格的走高。根据上海市2005年土地使用权出让公告挂牌交易结果估算，2005年中心城区办公用途的土地平均单价为11400元/平方米；而2006年1-3号土地挂牌交易结果显示，2006年中心城区用于办公用途的土地价格呈现上涨趋势，平均单价达12500元/平方米，其中，徐汇区大木桥路140街坊地块单价更是高达22502元/平方米。由于2006年上海甲级办公楼的供应量较小，而金融业快速扩容、专业服务型公司吸纳、基金大规模收购办公楼，造成需求旺盛租金高涨。但同时，由于未来可预见的供应量持续增多，2007年-2009年，甲级办公楼的供应量将分别达到40万、50万及60万平方米左右。如果2009年的房子延迟到2010年交付，那么2010年的供应量就增加很多，2010年上海甲级办公楼市场或将出现供过于求的转折。空置率将会上升到13%左右。

三、上海楼市不可忽视的政策风险

近期，中央、上海相继出台了一系列金融、财政政策，包括最新的高法司法解释、房贷利率上调及上海开始征收二手房营业税等等，希望对包括上海在内的全国一些房地产开发过热的地区进行适当的调控。而最近财政部方面也明确表示，房地产税的开征也是箭在弦上。与此同时，针对境外投资者，外汇管理局也停止了境外美元抵押、境内借出人民币的业务，以打击热钱进入。显然，敏锐的投资者已经从中嗅到了政策背后的市场风险。不少原来在上海投资大量房地产的机构也产生了与洪熙相类似的想法。这些机构现在咨询财务顾问时，最关注的几个问题就是，如果从上海撤出房地产投资，将如何撤退，有没有畅通的渠道。目前看来，已有部分投资转向了上海商用物业市场。

四、上海小房型火爆投资危机紧密跟随

1、危机一

小房型物业的细分越来越明显，投资客悄然分流，客户层次的锁定左右着物业的销售前景。小房型物业目前的定位开始出现细分的趋势，比如金丰易居本月推出的几个典型小房型，就各有不一样的市场定位和产品特性。世纪时空是针对世界性客户的投资产品，比较强调商务功能；而静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品。住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低，因此，作为小房型住宅现今相对集中的客户群体—投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。近期商铺和办公物业，特别是小房型住宅办公楼的“异军突起”，无疑为投资客提供了新的线索，如“世纪时空”的出现，与“青年汇”就形成了鲜明的对比，同时也形成了潜在但必然的竞争。

2、危机二

户型和装修设计及物管服务越来越关键，单纯的“小”，已经不是热销的法宝。小房型不等于小面积。如果以为小就是法宝，简单地将烂尾楼、老旧的社区甚至筒子楼改建、刷新，然后增加一些配套，肯定没有市场。因为这种社区在许多方面无法满足现代人的口味。现代人会认为，小房型社区应该有洗衣、送餐等服务空间，有较大一些的底层会所，以做共用大客厅，这些也是旧社区建筑无法改变的。还有，受欢迎的小房型公寓在外型设计上也要多一些现代化的色彩等等。应当说，小房型的热销，是建立在项目本身的高品质上的，只有开发商水平高、整体品质好的项目的小房型才被人看好，如“世纪时空”倡导的产权酒店，“东方时空”的国际生活品位，“静安新格”提出的时尚之风，都是建立在这样的认识之上的小房型新定位。

3、危机三

对小房型租赁市场“拐点”的判断，成为该物业开发是否成功的支撑点。在考量某地段房产投资时，应同时观察该地段的房价和房租价格，在投资单身公寓时更要调查该地段的房租价格。在香港，人们近似地认为11年的年租金等于房价，即年租金乘11是近似的房价。所以，房租市场的价格是小房型价格的晴雨表，租金是支撑小房型价格的脊梁。比如世纪时空一套50平方米左右的物业，按周边租赁价格计算，可以租到5500元～6500元／平方米，因此其价格定位在70万～80万元之间是合理的。现在，市场上的小房型产品多有上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。特别是物业交付使用后，诸多买家出租炒楼的投资行为愈演愈烈，终将为有序的市场竞争带来消极影响，小房型租金有可能出现供过于求的市场打压。

4、危机四

二手房市场日趋活跃，对小房型销售有一定的冲击。2001年上海二手房的交易量紧逼增量房的交易量，不仅预示着上海楼市正步入成熟发展的阶段，同时二手房相对便宜的价格，也给小房型住宅物业带来一定的市场冲击。

第四节 上海市房地产行业投资建议

一、上海房地产市场中的六种投资产品

上海房地产市场全面红火，量价齐升的状况已经持续数年，房地产投资吸引城市各个阶层的关心和介入，房地产的投资品种也日趋多样化。近日发布的上海中原物业月报，从投资的角度对目前上海房地产主要的六种投资产品：高档公寓、普通公寓、小户型酒店公寓、商铺、产权式写字楼、酒店等进行分门别类的分析。

1、高档公寓需求大、但租金下滑

上海高档公寓开发近几年非常活跃，到2006年底上海高档公寓的总量约为2.6万套，同时市场需求旺盛，空置率正逐渐降低。来自外地和境外的购房群体的激增是高档公寓市场需求增大的一个重要因素。上海中原研究咨询部资料显示：2003年在上海购买高价位商品房人群中，外地人士约52.6％，其中境外人士的比例为23.3％，外省市人士的比例为29.3％。目前上海高价位商品房对外来购房群体的依赖性很高，外地资本和境外资本成为市场稳定的重要因素。同时，高档公寓的辐射区域逐渐扩大，初期上海高档公寓大多集中在徐汇、静安、长宁等传统中心区或老租界地区，当城市商业、区域规划、景观建设的飞速发展，高档公寓的区域辐射也逐渐扩大。从上海的长远期发展方向和规划来看，随着对外经贸和国际交流活动的扩大，上海的城市吸引力将与日俱增，海内外人士纷纷进入上海并由此产生对上海优质居住物业的需求，将有效支撑未来上海高档住宅市场的发展。但是，高档市场可能会受到经济环境、供求关系及政策环境等因素影响而出现波动，或者较大风险。

上海高档住宅售价飞涨，近两年的平均涨幅为17％；但2003年高档公寓的租赁价格出现停涨甚至缩水迹象，浦东、长宁、静安、徐汇等区域的高价盘租金均出现了10－30％的下滑，预计上海高档公寓租房市场的年租金回报率可能于近2－3年内回落至5％，因此对未来高档公寓的开发投资应持有谨慎乐观的态度。

2、轨道交通和绿地抬升普通公寓价格

目前对上海普通公寓价格影响比较大的因素主要有轨道交通和绿地，轨道交通对普通公寓，特别是对于一些原本交通就欠完善的地区来说，轨道交通的改善对周边楼盘的房价影响较大，轨道交通规划区域附近的楼盘升值潜力较大。大型绿地对普通公寓影响较大，不仅抬高了周边房价，对楼市的布局也起到了聚集作用。

3、小户型酒店公寓、市场尚未饱和

小户型酒店公寓指全产权出售，一般面积小而紧凑并配备全装修、家具及厨房设施的物业，能提供全部或部分酒店式服务，业主可居住、办公或出租。从价格情况来看，黄金地段项目销售单价普遍超万元，价格涨幅惊人。由于小户型的价格已涨至峰值点，同时小户型供应已不在紧缺，2003年下半年，小户型销售速度明显放缓。从未来发展来看，小户型酒店公寓是一些年轻白领和自由职业者的“临时过渡居所”，而不是永久性居所，因此该类物业市场在整个房地产市场中仅占一个很小的部分，不会无限制地发展下去。但总体来说，目前小户型酒店式公寓的市场还未达到饱和，预计还会有2－3年时间的发展。随着更多小户型项目的开发，该物业类型将会根据使用者的年龄、职业和用途进行功能细分。同时由于面临租赁市场的压力，小户型项目对品质和服务的要求提高。

4、商铺投资供需两旺看好社区商铺

因商铺投资的高收益性及内外销非居住用房并轨的政策作用，今后2－3年内商业地产市场将呈现供需两旺的特征。一些处于发展期和蛰伏期的板块或区域将呈现较大的市场潜力，如松江新城、五角场、联洋社区、中山公园、莘庄地区，这些地区的商业地产发展依存于住宅、办公楼等房地产形态的快速发展，与区域经济产业的发展实现全方位的互动。

此外，由于商用房产税收的恢复，商铺投资成本明显增加，为保证高回报率商铺的投资群体将对商铺的经营管理要求相应提高，因此今后产权商铺专业化管理趋势将更加明显。而住宅配套商业的崛起使居民的日常消费和集中消费分野日益明显，社区配套商业将成为商业地产最流行的开发品种。

除此之外，主题商业街、销品茂、综合超市、专业市场等商业地产品种的投资前景为人看好。

二、投资者可尝试进入宝山地区进行投资

1、2006年宝山工业园区

完成固定资产投资20.64亿元（累计完成33.62亿元），比上年同期增长3.7％。其中，生产经营性项目完成15.52亿元；市政基础设施2.21亿元;动拆迁补偿金额2.91亿元。

2、宝山西城区

完成固定资产投资16.4亿元，占全区投资总量的8.7％。其中房地产投资13.98亿元；基础设施投资2.42亿元，增长近一倍。全年住宅开发总建筑面积为140.4万平方米。

3、罗店中心镇新镇区

完成投资7.82亿元，其中房地产投资5.51亿元，市政基础及商业配套设施投资2.31亿元。

4、顾村“四高”地区

住宅建设完成投资31.34亿元，占全区全年房地产完成投资总额的32.3％；施工面积达206万平方米。

5、现代服务业集聚区

三大现代服务业集聚区内项目共完成投资21.73亿元，其中长江口航运商务服务区7.28亿元；吴淞国际钢铁物流总部基地11.57亿元；大华商贸商务中心2.88亿元。

三、建议投资上海外滩中央商圈的写字楼市场

外滩中央商圈的崛起。其依靠优越的地理位置、美丽的黄浦江景、便捷的交通、醇厚的历史文化底蕴成为写字楼上升幅度最大的区域之一。外滩中央商务圈以延安东路为轴心线，云集了众多甲级写字楼，如外滩中心、旺角广场、海洋大厦、联谊大厦、港泰广场、港陆广场等，从而奠定了外滩中央商务圈的良好商务氛围。

由第一太平戴维斯代理的旺角广场是目前外滩商务圈唯一可售的江景甲级写字楼。其位于延安东路、盛泽路，大楼东侧、南侧以及北侧均可观赏黄浦江景。卓越的品质、光明的投资前景使得旺角广场备受市场青睐。陈飞寺介绍说，该案于2007年5月份开盘，至今半年左右的时间已经售出了75%。旺角广场所售的17个楼层中，5层整体售出的占总量30%，半层售出的占20%，散卖的部分有50%。就购买群体而言，30%为自用客，40%为纯投资客，另外30%的客户是兼有投资与自用双重意愿。买家对于外滩商务圈的发展十分看好。据陈飞寺介绍，外滩新商务圈的崛起带来了巨大的商机。多家跨国公司包括诺基亚、德勤、微软、摩托罗拉等纷纷把目光瞄准日益繁荣的外滩商务圈。随着外滩中央商圈的持续发展以及知名跨国企业的入驻，外滩商务圈的租金已经连续3年持续增长，目前的平均租金水平已经达到了0.60-0.80美元/平方米/天，年租金涨幅高达30％左右，出租率高达98％-99％，并获得了市场的认可。