上海市土地市场分析

第一节 土地市场的相关概念

一、城市土地市场供应的概念与特点

从上海土地公开招投标的情况来看，主要呈现四个方面的的特点。

一个是土地供应时间比较集中，基本都是在下半年，供应量也非常大。区域基本上都在城郊结合部，还有些是重点发展的小城镇，应该说反映了政府希望通过加大土地供应，增加中低价房屋供应，从而达到降低平均价，优化市场产品供应结构的这么个意愿。第二特点是采用公开招投标的方式，与一些其它城市中普遍采用挂牌和拍卖方式不同。这可能反映出政府不希望出现非理性的疯涨地价现象。第三是在公告发出，然后由各个区，分区操作这个方式。第四个特点是出现了一定量的政府配套商品房，由政府现价收购以后，进行定价销售。它是为了满足一批中、低价房需求者，当然对于一个完整的市场来说也分流了一批中低价房屋的需求者。

二、土地市场的特殊性

商品化了的土地只有通过市场配置，才能得到合理使用。遗憾的是，土地市场的规范化相对于一般商品市场而言还显得滞后。

土地的特点决定土地市场的特殊性：

完整的市场体系是市场经济运行的载体，土地市场、商品市场和金融市场一起构成完整市场体系的具有基础性地位的三大市场。土地市场的特殊性由土地资源的特点决定。

土地是自然赋予的，在人类出现以前早已存在；土地是万物生存的依托，不同于其他的自然物，也不能由其他任何资源替代。

土地具有原始性和位置的固定性、面积自然总量的有限性、质量的差异性、使用功能的永久性等自然特性。在经济属性方面，土地资源具有供给的稀缺性、利用的分散性、用途改变的困难性、报酬递减的可能性等特性。

土地的自然特性表明土地一开始并不是劳动产品，只是在原有形态上进行必要的加工（投入）或垄断后，才使土地具有了商品属性，成为一种特殊的商品。

土地市场不同于一般商品市场的是，只发生产权的转移，而不发生交易实体的转移。

土地市场是一个不完全竞争的市场。通常意义上，只有符合以下4种特征的市场才能叫完全竞争市场：价格既定（指不受任何单个交易主体行为的影响）、产品同质、要素自由、信息充分。土地市场具有异质性、分散性、供给地域性强和弹性小等特点。土地位置的固定性使土地市场具有很强的地域性特点。在各区域性市场中，土地供给需求状况均不相同，其价格水平也不一样，土地交易一般在各自市场里进行；在某一区域市场内，土地价格主要由需求来决定。由于土地是一种稀缺的不可再生资源，其总量是不变的，土地的自然供给完全无弹性；由于土地资源用途变更的困难性，土地的经济供给弹性也很小。

三、房价与土地成本

对房地产发展商而言，房屋价格的构成主要为5部分，即土地成本、建安成本、财务成本、税费和利润。经过近十年的市场运行，我国房地产市场正逐渐走向成熟。相对市场化的部分主要为建安成本，其次包括财务成本和税费。如果发展商内部管理比较规范，不存在机会主义和寻租的空间，则建安成本伸缩的余地很少，这也意味着建筑商的利润是市场的平均利润。

对房屋价格产生最大影响的因素应当是土地成本。根据以往的市场经验来看，土地成本和位置通常是发展商选择项目的主要因素。因为如果一个地区的房价可以合理预期，由于建安成本和其他税费相对固定，则必使土地成本成为项目决策最主要的因素。

作为生产资料，土地是不可再生的资源，具有不可替代的特性。由于建国后几十年来我国一直实行计划经济体制，并在相当长的时期处于由农业社会向工业社会过渡的阶段，为防止土地资源过多地集中于私人手中，出现社会财富和资源的不公平分配，导致严重的社会问题，土地资源从未有过真正的市场化。从某种程度而言，这保障了社会的稳定，但同时也使得级差地租的形成及土地价格的判断标准有失科学性，从而成为当前制约房地产市场规范化发展最主要的因素之一。

四、房价与地价

土地成本是房屋成本的重要组成部分。因此，在探讨房价与地价的关系之前，首先应该探讨房价与一般性成本的关系。

在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。

供求关系的不断变化导致市场价格的不断变化，形成新的均衡价格。在价格的形成机制中，成本起着很重要的作用。对开发商来说，只有价格高于成本才有利可图。即使某个开发商在一个项目上亏本，总体上他也会在其它项目上盈利，否则就只有亏损。即使某开发商亏损破产，整个行业也会赢利，否则整个行业就会萎缩，连基本的简单再生产都维持不了。因此，成本是决定价格的基本因素。但这并不意味着任何开发商都可以以自己的成本定价。一方面，成本是通过影响供求关系来影响价格的。如果成本高于市场价格，供应就会减少，直至供不应求而价格回升。如果成本远远低于市场价格，就会有新的投资人加入，导致供应增加，价格降低。同时对土地的需求增加，进而又抬高了土地成本。另一方面，成本决定价格，指的是全行业的社会平均成本。在房价不变的条件下，以平均成本生产的开发商，可以获得平均利润；低于平均成本生产的开发商，可以获得超额利润，如过去以协议出让获得土地的开发商；高于平均成本的，就只有微利甚至是亏本了。任何开发商都会同时考虑未来房价和开发成本两个方面(当然也会考虑其它因素)来决定是否投资。

五、地价与土地供应

影响地价的因素很多，包括一般的因素，如经济因素、社会因素、人口因素和国际因素，还包括区域因素和土地的个别因素。当前引起争议的主要是土地供应量和供应方式。

1、地价与土地供应量

从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素。在其它因素不变的情况下，土地供应量减少，地价肯定是会上升的。随着人口的增加，土地供应量相对减少。因此在较长一个时期，地价有逐步上升的趋势，而且这个趋势是和土地供应方式无关的。

2004年由于国办发20号明电提出“暂停审批农用地转非农建设用地”的要求，全国各地土地征占用数量有所减少，出现了“土地紧缩”。但是主导房地产开发的国有土地出让基本上没有受到“暂停审批农用地转非农建设用地”的影响，反而由于“8.31”大限，必须办完协议出让的历史遗留项目，一些地区还呈现了大幅度增长的趋势。一些地区为了平抑房价，明显增加了土地供应量。

所谓的“土地紧缩”，实际上是清理整顿土地市场，清理开发区，严格保护耕地，防止滥占滥用耕地，而不是压缩保障社会经济正常发展的合理用地。政府的土地政策是“有保有压”，对符合老百姓利益的普通住宅用地、重点项目用地保证供应，而对豪华住宅等项目用地坚决压缩。

2、地价与土地供应方式

土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和有关各方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制。房地产开发立项和规划从一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩、付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价。实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少。挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人至少是2～3个，而挂牌则不受竞买人数的限制。如果仅有一家开发商竞价，超过底价既可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会。与招标、拍卖相比，挂牌有很多的优势，因此得到了广泛地运用。

出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价，由此一些人士把高地价归罪于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此不能简单的对比。该观点的逻辑首先是基于协议价格是合理的，超过合理价格自然是不合理的。问题是协议价格是合理的吗？由于协议过程中没有形成完全竞争，协议价格长期低于市场的真实价格。由此又给了一些投机分子巨大的炒作空间。一些开发商以协议方式拿到土地之后，转手倒卖，牟取暴利。有些甚至倒卖批文，办一套审批手续，就加一道价格。真正的开发商最后拿到土地的成本远远超出了协议地价。甚至，有一些开发商，过去通过协议出让获得了暴利，却又反过来指责这是招拍挂的问题。

以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的。拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大的误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价。否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价。在北京市土地交易市场挂牌的地块，绝大多数是以底价成交。其它的地块既有以最后竞价成交，也有无人竞买导致“流挂”的。就以2004年9月29日的5幅挂牌地块为例。5块地的挂牌底价、成交价、增长幅度分别是77386.5万元、77886.5万元，1.3%；3942.4万元、4860万元、23%；92270.712万元、93400万元、1.2%；94004.74万元、117500万元、25%；100862万元、100862万元、0。热点地块开发商轮番出价，增幅高至25%，冷门地块少人问津，仅以底价成交。可见在挂牌竞价中，成交与否以及价格高低，完全是由市场说了算。

无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低。

综上所述，作为房价成本组成部分的土地成本，其对房价的影响是不能忽视的。但是，我们不能混淆土地成本和真实地价对房价的影响。房价和地价往往是互为因果的关系，当前高房价的形成决不是地价造成的，更不是招拍挂造成的。从一方面来讲，土地供应量是影响地价的关键因素。中长期而言，土地资源是稀缺的，但是就近期而言，土地供应量并没有大幅度减少。不同的出让方式对地价的形成有一定的影响，但是并没有改变基本的供求形势，不是决定地价和房价的根本因素。

第二节　中国土地市场状况

一、中国土地市场的特点分析

同发达国家土地市场相比，我国现阶段的土地市场具有如下特点：

土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规规定，城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用及部分处分的权利。

土地市场中交易的土地使用权具有期限性。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权出让是有期限的，最高期限按用途分为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

土地价格分为期限价格和用途价格。因为出让的土地使用权具有期限性，所以同一地块由于使用期限不同，出让价格也不相同。另外，不同行业的风险及收益率不同，同一地块因为用途不同，地价也不同。

土地使用权出让市场是完全垄断市场。在我国社会主义制度下，为了保证土地的公有制，集体土地所有权的转移是单向转移即向国家所有转移，国有土地使用权出让的数量、用途及具体时间完全由政府决定，从而形成垄断。

二、2006年中国土地市场发展综述

2006年上半年全国房地产业土地开发情况

2006年1-3季度全国土地交易价格指数

三、2007年一季度中国加大土地市场征管力度

2007年一季度，全国土地增值税税收达88亿元，同比增长了85.2%。这归功于房地产市场供需两旺以及各地税务机关加强对土地增值税的征管力度。国税总局近日公布了我国一季度的税收情况。

近年来，我国房价一路飞涨，政府相继出台了一系列宏观调控政策，税收也是其中的重要手段之一。

根据国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2007年2月起进行土地增值税的清算。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的等情形均在清算范围之内。房地产企业要根据房地产项目取得的利润占开发成本的比重，缴纳30%到60%的土地增值税，利润越高，缴纳的税款也就越高。

据资料显示，2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，而今年一季度的土地增值税就达到88亿元，占2006年全年土地增值税的38%。

此外，2007年一季度城镇土地使用税完成税收46亿元，同比增长33%；房地产投资同比增长24.3%，与房地产投资相关的建筑安装业和房地产业营业税增长35.3%。

总体来看，2007年一季度税收收入形势较好，全国税收收入累计完成11284亿元，比上年同期增收的2296亿元增长了25.5%。

四、2007年上半年中国土地市场税收调控成效显著

2007年上半年，税务、工商、国土等部门建立信息传递共享机制，土地增值税和城镇土地使用税分别同比增长79.3%和57.1%。

2007年上半年，税务、工商、国土等部门建立信息传递共享机制，土地增值税完成191亿元，同比增长79.3%；城镇土地使用税完成138亿元，同比增长57.1%。国家税务总局7月20日公布的这组数字显示，2007年上半年我国以税收政策调控房地产市场的力度进一步加大，效果初显。

2007年以来，我国城市化进程和居民消费结构升级步伐继续加快，房地产市场供需两旺、持续活跃，前5个月，房地产开发投资同比增长27.5%，商品房销售额同比增长28.5%，全国40个大中城市二手房交易额同比增长11.3%。为加大对房地产相关税收的征管，各级税务机关继续强化与工商、国土、房管等部门的协作，及时充分掌握税源信息，夯实征管基础，依法开展土地增值税的清算工作，加强税收与经济税源的对比分析，查找政策落实和税收征管中的薄弱环节，采取针对性措施加以解决。同时，各地依法开展了对房地产开发企业土地增值税的预征工作，堵塞征管漏洞，提高税款征收率。自2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。2007年以来部分地区已相继修订了实施办法并贯彻执行，城镇土地使用税在加强征管和政策调整的作用下，增长势头较好。

税收是重要的经济调节杠杆。设置土地增值税，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润，促进我国房地产业健康发展。2006年12月，国家税务总局发出通知，规范了土地增值税清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，要求各地从2007年2月1日起，对房地产开发企业加强土地增值税清算管理。城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，长期以来税负偏低。2006年12月，国务院发布了《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，城镇土地使用税的税额幅度提高，明确对外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税，并相应修订了《城镇土地使用税暂行条例》，从2007年1月1日起施行。2006年，我国土地增值税收入为231亿元，城镇土地使用税收入为177亿元。

第三节　上海房地产市场的供给分析

一、“十五”期间上海市土地供需状况回顾

1、土地供应逐渐规范，但动拆迁量过大，供应总量过大，容积率偏低

1）按供应方式分，住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式

“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46%和25.54%。

从2003年起，对房地产开发的住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式出让，其出让面积占同期三种用地出让面积的70.4%。其中住宅占73.5%，商服、综合分别占61.8%和60.6%。

“十五”时期，上海土地一级市场供应渐趋规范。房地产开发用地，除历史遗留的开发用地外，从2003年起基本采取招拍挂方式出让。有利于土地一级市场公平竞争；有效防止了国有土地资产的流失；有效防止了因土地寻租而产生的腐败（见下表）。

2003~2005年上海住宅、商服、综合用地出让及出让方式

单位：万平方米

注：商服用地指单纯商业和办公等用地；综合用地指商办、商住、商住办、住办等用地，下同。

2003~2005年上海住宅、商服、综合用地出让可建面积（续上表）

单位：万平方米

2）土地供应总量过大，按用途分，工业、居住用地供应过量

“十五”时期出让的32351万平方米土地，可建各类房屋35215万平方米。其中住宅用地13030万平方米，占40.28%，可建16122万平方米；商服用地1374万平方米，占4.25%，可建1921万平方米；综合用地2142万平方米，占6.62%，可建3525万平方米；工业用地12309万平方米，占38.05%，可建12123万平方米；其他用地3496万平方米，占10.81%，可建1515万平方米。

土地供应可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3%。其中供应工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5%；供应居住用地可建住宅面积(不包括综合用地中可建住宅面积)是当年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。由于供应土地需在两年内开工，工业、居住用地的过量供应，将给“十一五”前期的开工和施工规模造成压力（见下表）。

2001~2005年上海土地出让情况

单位：万平方米

2001~2005年上海土地出让情况（续上表）

单位：万平方米

3）按行政区域和用途分，远郊区供应量过大

2003~2005年，市中心区出让土地面积1199万平方米，占5.9%；浦东新区1801万平方米，占8.8%；近郊区5418万平方米，占26.6%；远郊区11222万平方米，占55%；崇明县748万平方米，占3.7%。

远郊区出让土地面积11222万平方米，占全市的55%，显然是过量的。如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7%，显然是过量和超前的。

在大部分工厂尚在建设过程中，大部分制造业企业尚未开工生产，就业还不充分的情况下；在城镇基础设施尚未完善，和中心城区轨道交通尚未建成（大部分甚至都未列入“十一五”规划）的情况下，住宅用地的过量和超前供应，势必形成“十一五”前期住宅的大规模建设和竣工（见下表）。

2003~2005年上海住宅、商服、综合用地出让按行政区域分

单位：万平方米

2003~2005年上海住宅、商服、综合用地出让按行政区域分

单位：万平方米

注：市中心区指老九区；近郊区指闵行、宝山、嘉定区；远郊区指松江、青浦、金山、南汇、奉贤，下同。

4）容积率偏低，浪费了土地资源，提高了土地楼面地价

2000年，上海土地出让面积2083.22万平方米，可建3502.73万平方米，平均容积率1.68；其中出让住宅用地面积993.56万平方米，可建1868.18万平方米，平均容积率1.88。“十五”时期，土地供应平均容积率仅1.09，其中住宅1.24、商服1.40、综合1.65。比2000年平均降低32%，其中住宅降低34%。远低于已属偏低的规划指标的上限。如按2000年平均容积率水平，即少建了房屋16702万平方米，其中住宅少建了8378万平方米。土地利用效率过低，一方面浪费了土地资源；另一方面提高了土地楼面地价。

5）动拆迁量过大，安置用房准备不足

“十五”时期，上海计划批准动拆迁各类房屋共5113.9万平方米，其中居民住宅2989.9万平方米，分别是1991~2000年十年批准动拆迁面积的134.8%和105.7%。

“十五”时期，上海实际动拆迁各类房屋共3547.8万平方米，其中居民住宅2644.7万平方米。按可比口径，市中心九区和浦东新区实际共动拆迁各类房屋2845万平方米，其中居民住宅2045万平方米，分别是“九五”时期的143%和137%。

计划动拆迁中，尚有1566万平方米未完成动拆迁，占计划动拆迁面积的30.6%。给未来动拆迁安置增加了压力。

由于“十五”中前期，对动拆迁安置用房准备严重不足，加上动拆迁过量，加剧了动拆迁矛盾，影响了社会的安定；同时对安置用房准备不足，间接促使了房价的上涨（见下表）。

“十五”时期上海动拆迁情况

单位：万平方米

2、土地市场需求分析

上海市房屋土地资源管理局副局长顾弟根表示，目前上海人均耕地仅约0.26亩，土地的供需矛盾十分突出，发展节能省地型住宅紧迫。

目前住宅建筑对资源能源的使用效率，还处在较低水平。上世纪90年代以后，上海住宅套均面积逐渐趋大，住宅的套密度逐渐趋小。“十一五”期间，上海将新建住宅约1.2亿平方米，住宅用地的紧张问题将更趋严重。根据相关调研，目前上海住宅能耗还处在较低的水平，随着经济发展和市民生活水平的快速提高，上海住宅能耗将以较快的速度增长，住宅能耗对全市能耗供应的压力将日益加大。

另外，从住宅用材方面看，以毛坯房供应和手工建筑方式，造成了较大的建材浪费。同时，材料的重复循环使用率也处在较低水平，发展节能省地型住宅将日趋紧迫。

二、2006年上海开发商遭遇土地"地荒"

土地储备成了上海开发商门心中的一个坎。在目前上海有限的土地招标中，外资、大企业成了绝对的主角，并且相比之下，外资胜出的机率更高。与此同时，一些上海本地知名的开发商，如上海绿地、大华、复地等已经开始走出上海，转战他乡。

复地集团有足够4年开发的土地储备。但是，更多企业并没有这样的底气。在拿到新江湾城土地之前，合生在上海就有断顿之忧。

从04年开始，土地就是政府对房地产进行调控的一个非常重要的手段。04年五月，有文件要求“半年内停止农业用地转成非农业用地”，这样一来，房地产开发中一个最重要的用地渠道就被封死了。同时，动拆迁的政策日益保护弱势群体，动拆迁进程大大放慢，限制了中心城区的土地供应。复旦大学房地产研究中心副主任华伟对记者说：“停止‘农转非’，动拆迁政策的不明确，直接导致了土地供给不足。”

根据上海市房地局公布的《上海市经营性土地供应计划情况》，2004年，上海出让经营性土地2500公顷(合2500万平方米)，超过2003年的2000公顷。而实际上，2004年，上海只成功转让400公顷(合400万平方米)经营性土地，远远没有完成全年计划。

房价的高涨，让企业加大了开发速度。04年，上海新增住宅供应面积达到2700万平方米。这意味着，总体上看，企业消耗土地的速度远远高于增加的速度。获得土地的办法无外乎从政府出让及从二手土地市场转让得到。去年，政府土地推出的土地过少，市场形势好，企业也没有必要转让土地。这样，企业没有可以获得土地的渠道。

三、2007年上海加大工业用地供应数量

2007年上半年合计推出的5个公告，152幅地块中，工业用地为119幅，占到了78.3%，而住宅用地为12幅，大多位于郊区。

成交的1号公告中，工业用地成交了33幅，合计成交量为104.2万平方米，占土地总成交量的64.6%，住宅用地共成交26.4万方，较第一季度巨减了73.9%，仅占土地总成交量的16.4%。目前上海住宅市场的成交量已经远远超过了上海土地市场的供应量。