房地产相关概况

第一节 房地产概述

一、房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

二、房地产的类型

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（一）根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

1、居住用地

2、公用设施用地（含商业用地）

3、工业用地

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿化用地

9、特殊用地

（二）根据房屋的用途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类：

1、住宅

2、工业厂房和仓库

3、商场和店铺

4、办公楼

5、宾馆酒店

6、文体娱乐设施

7、政府和公用设施

8、多功能建筑（综合楼宇）

三、房地产业的主要涵盖领域

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是房地产投资的主要对象。

第二节 房地产业的形态和特点

一、房地产的自然形态

房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、房地产业的特点

1、地域性，房地产是不动产，是固定于某个地段不能被移动被复制的，这样价格和某个地段的地价就有了足够的联系。

2、垄断性，房地产是隶属于土地出现的，由于土地资源的有限性，房地产业的垄断性也突显。

3、循环性，房地产的建筑物有一定使用年限和周期，房地产操作、建设程序也是一个周期性的活动，房地产经济运行包括开发、交易、服务、再投资开发还是一个周期性的过程，另外房地产的建筑活动、建筑技术随季节和气候也在做周期性的循环。

4、滞后性，房地产业发展一般滞后于同期的经济发展，是经济发展引起城市扩张使固定资产投资增加，房地产业随之膨胀。

5、开放性，经济市场本身对房地产市场是开放的，房地产市场的交易促进了市场资金的流通，能促进消费，推动经济增长。

6、双重性，房地产市场具有投资与消费的双重性。

第三节 影响房地产价值的因素

一、影响房地产价格的一般因素

1、供求关系

房地产价格随着供求关系的变化上下波动，一般来说是由市场的供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。由于在城市中，人口密度高，土地资源稀缺，短期内很难根据市场需求提供充足的土地资源。在劳动力、土地、资本、管理等生产要素中，土地的供给弹性最小，房地产产品的生产周期长，而市场的需求却变幻莫测。因此，房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。供求状况可分为4种

A、房地产的总供求状况。

B、某地区房地产的供求状况

C、某类房地产的供求状况

D、某地区某类房地产的供求状况

2、经济因素

（1）经济发展：经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对各类房地产的需求增加，从而引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

如80年代,亚太地区的日本、香港、新加坡、韩国等国家和地区经济持续高速增长,地价也相应大幅增长。

（2）物价：通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。

如果物价的变动的百分比等于房地产价格变动的百分比,则表示两者之间的实质关系并未改变。就宏观上地价上涨与物价上涨的因果关系,在日本存在两种看法：一种观点重视地价上涨—抵押力量增大—信用膨胀—物价上涨。另一种观点则注重货币量的增加—物价上涨—地价上涨。这种因果关系。其实,这两种关系正是揭示了地价与物价的互为因果关系,以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。从一段较长时期来看,地价上涨率要高于物价和国民收入的上涨率,单有时也并非如此。

（3）居民收入：从总体上讲，随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住活动需要的空间的需求也因此俱增，从而导致房地产价格上涨。

至于房地产价格影响的程度,要由收入水平及边际消费倾向的大小来定。如果居民收入增加是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加,则因其边际消费倾向较大。其增加的大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余,继之以提高居住水平,自然促使居住房地产价格上涨。但如果居民收入增加是由于高收入水平者的收入增加所致,那么因为其生活上的需要,几乎已达到应有尽有的地步,其边际消费倾向甚小,增加收入的大部分甚至全部用于储蓄或其他投资,在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余的收入从事房地产投机(或投资),则必然影响房地产价格上升。

3、人口因素

随着城市人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。

反应人口数量的相对指标是人口密度,人口密度从两个方面影响房地产的价格：一方面,人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展,提高房地产价格。

另一方面,人口密度过高造成生活环境恶化,有可能降低房地产价格。如果某一地区居民素质低,组成复杂,次序欠佳,人们多不愿意就居,房地产价格必然低落。在总人口不变的条件下,家庭规模的变化,会影响住宅使用面积数额的变动,导致居住房地产价格的变化。一般而言,随着家庭平均人口的下降,即家庭小型化,房地产价格有上涨趋势。

4、社会因素

（1）政治安定状况：一般来说，政治安定，社会和谐，人们的置业投资有政治保障，必然推动房地产价格上升。

（2）社会治安状况：如社会治安好，意味着人们的生命财产有保障，使房地产价格上涨。

（3）城市化：一般来说，城市意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产不断增加，将带动城市房地产价格上涨。

（4）房地产投机。房地产投机扰乱市场,有许多危害。一般来讲,它对房地产价格的影响可分为如下三种情况

A、引起房地产价格上涨。

B、引起房地产价格下跌。

C、起着稳定房地产价格的作用。

至于究竟导致怎样的结果,要看当时的多种条件,包括投机者的素质和心理。

5、行政因素

（1）土地制度：土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。

（2）住房制度：合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场繁荣。

（3）城市发展战略：城市规划、土地利用规划。对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。

（4）房地产价格政策：政府可通过制定最高限价、制定标准价，调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担，在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产等措施来抑制房地产价格。

（5）税收政策：直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格的涨落。

（6）行政隶属变更:可以想象,将某个非建制镇升格为建制镇,将某个建制镇升格为市,或将某个城市升格为地级市、省辖市、直辖市,无疑会促进该地区房地产价格的上涨。同样,将属于某一落后地区的地方划归另一较发达地区管辖,也会促进这一地区的房地产价格上涨。

6、心理因素

影响房地产价格的心里因素有

A、价格预期

B、购买或出售心态

C、欣赏趣味

D、时尚风气

E、接近名家住宅心理

F、讲究门牌号

G、讲究风水

H、价值观变化

7、国际因素

随着世界经济一体化的发展,国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国际经济状况、军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。

8、其他因素

房地产价格拥有偶然发生资金调度困难，及需现金周转因此践售房地产以应急等

二、影响房地产价格的个别因素

主要有：建筑结构、类型和等级；装修、设施与设备；建筑质量；朝向、楼层、地段、环境；户型等因素。上述各因素中，总体上可以归纳为房地产的建造品质、效用品质、环境品质、交易状况几大方面：

1、建造品质：建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；建筑质量等因素的优劣。

2、效用品质：朝向、楼层等因素的差异。

3、环境品质：地段位置，生态环境等因素的好坏。

4、交易状况：在其它条件相同的情况下，二手房价格要低于一手新房的价格。