我国房地产发展趋势及预测

一、未来十年房地产发展趋势

对于中国人来说，置一套房子常常代表着拥有了固定的产业，是将来要留给子孙后代的固定资产；对于一套自有住宅来说，国家目前规定的产权是大于70年的年限，但我们常常会发现一个尴尬的事实，很多房子经过短短十年的时间，就已经不能满足人们的居住需求，更别说留给子孙后代了。外立面斑驳、规划不合理、配套短缺，甚至还有一些房子由于建设时存在的质量问题，房屋使用寿命根本达不到七十年。

因此，如何真正做到百年建筑，已经不只是一个开发商的口号，越来越多的消费者开始关注这一问题。

1、让房子不落伍

对于还处在计划经济时代的人们来说，更为关注的是房子的面积，而不是房子的户型、配套、景观、容积率等概念，但是对于进入到商品经济的人们来说，一套房子已经不仅仅有居住功能，人们对其居住小区的内涵、细节都有了更高的要求。

因此如何能让当下的建筑满足人们未来的需求，就是对开发商开发的建筑是否具有可持续发展能力的一个考验。很显然，商品经济条件下，住房提高的不仅是房价，它也提升了人们的居住品位。人们买房时不再只关注这套房子质量如何，是否能经得起百年风雨的洗刷，消费者更关心的是这个楼盘的综合品质。而是否具有可持续发展的能力，也是未来这个楼盘是否具有保值、升值能力的重要指标。

上个世纪80年代后期，郑州曾一度兴起过白瓷砖外立面，无论是办公楼、公用建筑还是居民住宅楼，不论建筑物的个性品位一律纷纷仿效。由于难以保养，经历了十来年的风吹日晒和尘土袭击之后，如今这些年代并不算久远的建筑已是“一脸沧桑”，“面色”暗黄，看上去陈旧不堪。对买家来说，建筑物过快的折旧速度无疑令他们当初高价购买的产品价值大打折扣。

如果说外立面还仅仅是表面现象，那么已规划好的停车位是否充分考虑到了社区今后的发展需要，户型是否实用，并且具有一定的灵活度，选用的建材和精装修是否大方耐用，其风格在若干年后是否仍不显落后等，都和每一个购房者的生活质量、楼盘的保值性息息相关。

2、节能住宅将是未来趋势

虽然说到底，可持续发展其实是一种对生活的态度，只能考量不能评判，但对于近年来频繁出现的“环保节能型”住宅，被业内人士公认为是未来建筑的必然趋势。虽然目前郑州市场上仍没有一家零能耗的住宅，但“外墙外保温”、“断桥隔断”等这些新出现的名词也开始被许多购房者所熟悉。

如果说，买房时的房价决定了首付款的多少，那是否具有环保节能功能将很大程度上影响后期的投入。郑州中油置业有限公司营销策划总监林陈亮说，他们在开发运河上郡时，虽然使用环保节能型材料将建筑成本提高了三倍左右，但是由于房间隔热效果好，因此他们粗略地算了一下，业主入住后，一年的空调费就能省下几千块钱。林陈亮说，2厘米的外墙外保温厚度相当于20厘米厚的内保温效果。运河上郡做了4厘米厚的外墙外保温，因此就相当于给楼房穿了一件40厘米厚的衣服。因此，能大大降低空调和取暖设施的使用频率。

除了单纯的节约能源，节能型住宅还包括节地、节水、节材和环保等方面。而环保材料的普遍使用，不仅将提高房屋的使用寿命，对居住者的身体、居住环境都会有明显的改善。

3、更科学的建筑

住宅产品今后在竞争上将更多地体现在品质的竞争中，谁的品质更好，谁能让业主觉得更舒适，谁就能更好地占领市场。例如外墙外保温、内墙拉毛等技术。虽然成本提高了，但是建筑的品质也有了很大的提升，并能大大节省业主今后的居住成本。

未来的住宅趋势一定是更科学的建筑，只有更科学的建筑才有更长久的可持续发展能力。环保材料更多体现的是“以人为本”，对于住户来说，周边的环境再好，但更多的还是居住在屋里。因此市场需要更多“人性化”的产品。

4、良好的生态环境

现代人工作繁忙，或压力大，很多人都在向往着清新的空气，涓涓的小溪，童年的记忆时常让他们向往回归自然和宁静。房地产开发商如果能够考虑安排设置一些亲水的活动和设备，让社区的孩子们享受到自然环境的美好，那么这可能会让业主最终下定买房的决心。因为业主觉得真正的水景住宅具有可持续发展的潜力，良好的生态环境能够让他们放松一天的疲惫心情。

二、未来房地产的发展趋势

1、房地产调控力度进一步加强。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。

2、资源将向保障性住房倾斜。1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

3、企业并购和重组将成为年度主调。在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，2008年我国房地产行业竞争将将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。

4、供给平稳增长，结构改善。土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。

在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。

5、房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。

三、小户型未来市场发展趋势

小户型并不意味着中低档次和低标准，开发商需要转变原来的操作模式，进行精细化管理，节约成本才能提高利润空间。

1、树立节约型的设计理念

节约型的设计理念包括两方面的内容，一是节约的理念，二是集约的理念。近几年由于市场宽阔，住宅设计粗放，降低了对空间精细程度的要求，而小户型却需要精心精细的设计，使每一平方米都得到充分利用。现在的设计应该转变思路，更新理念，比如减少过道面积或者将起居与会客的功能面积合并，减少利用率低的乏味空间。

2、向空间要面积

可以使用过去的方法，设置吊柜等等节省地面空间的家具，扩大人的活动空间，还可以利用床下等空间的储藏功能，节约住宅的建筑面积。

3、向时间要面积

可以在不同时段赋予同一空间不同的使用功能，比如客厅空间可以同时兼作餐厅与会客之用，卧室可以兼作起居室之用。

4、向室外要空间

现在中国家庭的所有功能都是寓于住宅空间范围之内的，多种功能的集合造成了空间的拥挤。如果在社区中增加一些公共场所，比如用来会客的会所、公共洗衣房等，就会节省住宅内部的空间，也能够进一步体现衬区的和谐性。

5、向设施要空间

现在家庭设施（冰箱、洗衣机。微波炉等）占用空间都比较大，如果在这些设施方面进行改苹，推广节省空间的新设施，减少占地面积，就可以增加人的活动空间，扩大使用面积。

6、向产业化要空间

过去的住宅设计中，厨房、卫生间都有一定的模数，将管道面积、功能面积按照人体功能学原理合理组织，飞机和火车卫生间的设计理念就值得住宅设计学习，可以在很小面积内解决所有的功能。而且，固定的建筑模式可以进行产业化生产，既降低了生产成本，提高了生产效率，又节约了住宅面积。

7、向科技要空间

通过科技创新，解决中小户型住宅存在的缺点和不利条件，提高中小户型住宅的舒适度。例如通风问题、遮阳板问题等，要根据本地区的主导风向、太阳入射角等科学知识来研究先进技术，再结合合理的建筑设计，达到既节约空间又提高居住舒适度的目的。

四、2008年房地产行业投资价值预测

据分析2008年房地产行业整体业绩增长25%-50%，低于市场普遍预期。造成这个差异的一个重要原因可能在于机构关注的地产股都属于行业内较为优质的品种，而我们判断的是行业整体业绩，未考虑个股在行业内集中度的提高，或是资产注入对业绩的提升。

考虑到2008年所得税率从33%下调到25%，地产公司为了让财务报表更加好看，有可能将部分2007年可以实现的业绩推迟到2008年体现。因此，如果行业2007年业绩未达到市场预期，则2008年业绩有望超出我们的上述判断。

此外，广、深两地楼市经历了2007年二三季度的亢奋后，在调控风暴来袭下进入了缩量调整的寒冬期。该区域前期在过多投机需求炒作下涨幅太高，目前受宏观调控政策影响，短期内难以回暖。但是，从普通住宅的有限供给和刚性需求角度看，房价深度调整的可能性较小。如果我们悲观地假设2008年深、穗商品房均价下跌10%的话，则其对于两地项目较多的主流地产公司2008年业绩影响大约在4%-21%之间。

2008年房地产行业整体投资机会，将在市场面临的诸多不确定因素逐步明朗后展开。这其中包括：对行业新的宏观调控政策预期、对政策调控下房价及房地产市场成交情况的预期、2007年房地产行业业绩实际增长情况以及对2008年业绩确定性成长的预期。虽然经过连续两个月的下跌，优质地产股动态估值已经显得很有吸引力了，但是目前行业尚笼罩在调控政策的重压下，短期内刺激板块整体股价走出阴霾、拨云见日的动力稍显不足。因此，该行业的投资评级下调为“谨慎推荐”。

从宏观调控的方向看，未来面向城市中等收入家庭的普通商品房，才是政府鼓励的市场主流，也才是真实旺盛的刚性需求所支撑的对象。因此，专注于开发普通商品住宅的地产公司更值得我们重点关注。

五、2008年房地产市场供需趋势

回顾2007年国内房地产市场，从供求关系来说是严重供不应求。中国07年房地产住宅竣工面积接近5%左右，而销售面积将近30%左右，因此导致房价快速上涨。预计在2008年，以下三项政策目标将主导国内房地产市场整体发展趋势方向：

首先，中国十七大中央经济工作会议提到房地产有两个地方，一是住有所居，一是廉租房，但是理解十七大报告通篇篇幅精神，实际对中国房地产发展提出三个发展方向和目标。第一个发展方向和目标是要建立一个好市场，这个好市场是有利于房地产又好又快发展的好市场，把过去快字当头变成好字优先。好市场标志是两方面，第一是房价稳定，第二个标志是秩序规范。

其次，是要营造一个好制度，特别是住房制度，这个制度应该是实现住有所居这样的目标，或者说人人享有住房的目标。这样的目标应该在中国政策设计中体现出来。中国从98年开始搞住房制度改革，破除了旧体制，努力营造新的体制，但是这方面的进展不如市场发展快。所以在2008一年，预计国家将进一步营造一个好的制度，即使各个不同收入的家庭有相应的住房供应结构的对应。

第三个发展方向目标，就是中国的房地产市场应该是开发一代好产品，这个产品应该符合国家资源节约、环境友好的方针和国策，就是节能、省地、环保，符合中国国家绿色发展这样的目标。预计在反囤地这方面，政策会进一步落实和加强。

六、2009年房地产市场发展预测

目前中国房地产市场确实在经历一个转折期，即从过快的非理性上涨向理性回归。估计这次调整的时间不会太短，大概要到2009年上半年才会恢复正常。

基于对现有市场需求和供给所做的一些统计分析，有理由认为，内地房地产市场今年内将难以复苏，房地产市场调整必将延续至2009年。在进一步的市场调整过程中，潜在买家和卖家之间的博奕很可能以卖家以一定程度的降价为结局。

鉴于供应加速与需求疲弱的相对程度，一线城市面临的市场调整压力将继续高于其他城市。对搜集的深圳、北京、广州及上海的房地产开发投资、竣工面积和施工面积数据都表明，今后一段时间，这些城市的房地产市场将保持供大于求的趋势。其中，深圳和广州将继续面临着最大的供需平衡压力，北京次之，上海压力相对最小。也就是说，深圳和广州市场的调整深度将继续领先全国。同时，北京的调整应该略大于上海。相对而言，二线和三线城市的市场调整将较温和，今后一年商品房平均价格预计分别上涨0-5%和5-10%。对大多数城市而言，特别是上海和北京，位于市中心和高端的房价的走软程度应小于位于其他区域和低端的房价。同时，在政府的推动下，位于市中心外和低端的房屋占整体房屋的比重必将进一步增加。这意味着，均价的下跌或放缓，将部分归因于这一房屋结构的变化。

从本质上看，房地产市场对政策的敏感度比经济更高。频繁的政策变化将引起房地产市场过度的波动。特别是在流动性仍然泛滥的形势下，政府担心过早放松调控将导致市场过快反弹，从而使目前的调控成果毁于一旦。

总而言之，从紧的宏观经济调控政策下半年随时有可能放松，但这并不意味着房地产调控也会随之放松。预计中央政府的房地产调控政策难以在短期内有大的放松，总体上将延续至2009年。

七、房地产团购趋势

在房地产营销市场竞争日益白热化的今天，准确把握购房者的购房心理，准确判断自住需求的购买力，让购房者走出弱势群体的阴影，成了制定有效营销策略的关键因素。随着行业发展，市场已经出现“第一代团购”不能适应的境况。相应的，“第二代团购”的研究和实现也迫在眉睫。

1、第一代团购弊端渐显

以前购房者自发组织的团购，已经清楚地体现出他们发自心底的呼声，较集中地体现出现阶段的需求特征。一些媒体也乘势组织了团购活动，但还是不能有效解决成功率问题，多是停留在广告层面。以上我们统称为“第一代团购”。

其弊端表现在以下几个方面：团购的双方（购房者和开发商）在价格上的心理落差，是团购成功的最大障碍。自发团购一般只能利用网上BBS，人数靠滚雪球才能壮大。但因传播力量薄弱，而且容易被其他帖子淹没，所以难以成规模。因为自发团购所能得到最终价格是未知的，需要谈判成功才能知晓，而团队里每人的心理价位都不一致，差异较大，所以即使双方在某一价位上成交，其内部定购概率也很低，一般在30%左右已经难得。自发团购人群各自打各自的主意，组织难度较高。媒体有着良好的传播渠道，可以在其平台上组织团购。但媒体自身的角色功能和自发团购的发起人的角色功能很类似，既不乐意为团房者侃价，又不敢承诺成交套数等，其实实际能成交多少才是开发商真正感兴趣的东西。

鉴于以上原因，团购这个很好的形式没能很好地发挥出其应有效能。

2、应运而生的第二代团购

综合以上，出现的第二代团购就有了发展的因素和背景。要为自住购房者提供了“第二代团购”的参与模式。

该模式对团购提出了以下要求，一是谈判既然是造成团购失败的关键因素，那么就回避谈判环节，对参与活动的每个楼盘都精心设计出一套“梯度优惠”的措施，也就是将成交套数进行分档，以不同的人数档次，对应不同的价格折扣，而且将具体扣率明码标出。

其次诚信问题也是活动成败的关键。团购需要时间来积累人气，所以活动开始时的参与者，并不知道活动结束时的成交套数会是多少，也就是说最终折扣是未知的，会形成心理障碍。于是建议做三件事：一是媒体发起平台，以此平台对活动进行严格的监督，让购房者放心；二是活动期间只签定金协议，活动结束后再签合同，避免把有待确定的价格签入合同，避免合同撤销手续；三建议附加个补充协议，确保任何一个参与者在活动结束时能够获得“最终成交人数所对应的折扣价”。三项措施让活动参与者完全解除了对诚信的后顾之忧。

再次，是解决传播问题。不同媒体的人群覆盖是不同的，并不是所有年龄层都习惯上网。采用了网络媒体和平面媒体相结合的方式就可解决此问题，同时以网上房地产电话来报名登记。最后，要解决周期与效率问题。以前的自住团购一等就是两三个月，周期太长，而且往往会等不出结果。为了解决此问题，建议将活动周期明确在17天，适当可以根据销售情况将周期延长。

3、利用“二代团购”突围市场

第二代团购对于三类楼盘会取得良好效果，一是楼盘价格较高导致滞销，案场想降价，但又顾忌到老客户返水，可以通过这种主题明确的活动，将售楼案场搬到媒体平台上来。二是楼盘竞争惨烈的区域（如大华），开发商再竞相降价等于自相残杀，而且还会导致更大程度的观望情绪，营销陷入僵局。如果其中楼盘采用此类团购形式，则可以有效地争取竞争对手的客源，取得良好的销售业绩。

八、2008年房地产行业资金状况

房地产开发企业去年大规模拿地的风光持续不多久，到今年，巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，2008年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。

2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。

从开发量上来看，2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。从公布数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。

综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元；受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。此外，2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。

九、2008年房地产市场发展趋势

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

1、宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

2、保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

3、市场竞争更趋激烈

房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。

在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。

从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。

同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。

在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

其次，一如长沙定位于建成为一个山清水秀的美好家园一样，随着公众对人居环境的要求不断提高，各城市更将不遗余力地保护生态环境，各楼盘必不断提高消费者的产品品质，提高人居环境。即使是小户型、经济适用房等保障住性房，这一要求也将成为基本要求，总体趋势也不会改变，只是相对程度不同罢了。

4、市民消费冲动趋减

房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

在一些城市，自住型普通消费者的实际购房支付能力很有限。重庆的一位妈妈为她儿子在上海的购房计划向作者打来电话，说明她儿子的购房还得依靠家庭来解决支付能力问题。尤其如长沙等一些城市的消费者，其消费支出集中在吃喝玩乐上，购房置业的意识远不如一线城市，这种情况短期内也不会有较大改变。

在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。

因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。

将批准预售量与销售量进行对比分析，以不少城市的近几年情况来看，商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城市（尤其长沙、北海等自身城市人口购房支付力和本地开发商实力有限的城市）要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。

同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。

不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。

投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。

5、企业风险控制意识加强

由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70%以上，有的高达90%），本文作者陈真诚认为，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。

市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2008年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。

房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。

在2008年，从总体上看，长沙房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。

十、2008年中国房价预言

市场是最好的“试金石”——相信关于2008年中国房价走势的种种预言将在市场中得到回应。

1、预言之一

从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。

尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。而且除了国内需求外，在中国承办奥运会的大背景下，还将会带动许多潜在的国际需求，并且城市化的进程仍将加快，因此房地产仍将出现一定的增长，房价从总体上来看，小幅上涨仍是趋势。

再看中国的各大行业，猪肉、粮油、原材料都在涨、“疯狂的石头”也成百上千倍地涨，房价又能跌到哪里去呢？退一万步说，就算中国的房价要跌，也有一个“过渡期”和“潜伏期”，也不会出现在2008年，而应在2009年之后，因为按照经济周期理论，中国的房价自2003年出现“井喷现象”后，快五年了，一般五年为一个经济周期，也就是说到2009年大调的可能性较大。

2、预言之二

从局部来看，珠三角地区，主要是以深圳、广州，包括珠海为主的地区的房价，尽管现在一些地方出现了降价，但是不会出现大幅度、大面积的降价，现在只不过是小幅的“震荡”而已，长期的趋势肯定是价格走向“平稳”。

因为道理很简单，珠三角地区是中国市场化程度最高的地区，房地产市场化的程度也最高，住房制度改革也最彻底，因此应付风险的能力也将最强，同时随着“港粤经济一体化”，长期来看，深圳的房价与香港的房价接轨将是趋势，因此“在曲折中前进是主旋律”。

3、预言之三

在长三角地区，上海的房价仍将趋高，但是周边的城市，例如杭州、宁波、苏州等房价将与之差距缩小，同样在“世界经济一体化”、“世界扁平化”的今天，上海的房地产需求仍将增长，这不乏包括一些巨大的国际需求，与国际接轨来看，上海的房价现在还不算高，因此，出现一定的调整后，上海的房价仍将小幅上扬。

可以这样说，上海的楼市现在就是中国楼市的晴雨表，如果上海的房价真正跌下来了，那么“中国房地产的冬天”也就真正到来了。另外，从杭州和宁波这两个城市来看，两市的房价将最终看齐，而随着与上海的接轨，宁波的房价仍有潜在的涨幅，苏州和南京的房价由于消费能量的限制将趋于平静。

4、预言之四

从“环渤海圈”来看，房价最活跃的城市当然是天津，平均价格每平方米7500元左右并不稀奇，特别是“滨海新区”，随着环境的改善，其房价仍将上扬。

而随着“京津”的大融合，天津的房价与北京相比、“八九不离十”才是目标。北京的房价就不用多说，在中国的政治中心，用“稳健”两个字最妥。山东沿海城市中房价最坚挺的当然是青岛，而且随着青岛新一届领导人的新政，房价仍将有一个再发力的过程，因为青岛这座城市本身的价值就决定了房价是物有所值；烟台、威海等城市的房价如果不打个性牌的话，基本上也就到位了。

大连当然也是属于“环渤海圈”的一部分，由于其城市建设日益完善，其房价也基本到位了，而且随着当地政府出台一定的抑制措施，房价还可能出现一定的波折，因为这个城市的定位首先就是为大多数老百姓而想的。

5、预言之五

在“东北地区”中，作为东北最大的城市沈阳，随着城市基础设施的日益完善，其房市仍将是最活跃、价格仍将会小幅上涨，二环以内均价在5500元左右、中心公园等地区将在8000元左右、三环以外均价在3000元左右就是趋势。

相对而言，长春市在东北三大省会城市中，无论从城市规模、人口基数、经济实力、产业规模来看均无法与沈阳和哈尔滨相提并论，但是其房价有一个“后发制人”的过程，特别是长春市近年来吸引了全国100强开发企业（包括万科、中海、中信、万达等）进入开发，就从品质上加速了其价格上扬，因此其房价赶上甚至超过哈尔滨市都不是难题。

哈尔滨虽然将松北、呼兰、阿城纳入城市版图，推行了“大都城市圈”的战略，但是整个房价一直“温而小动”，不过，预计2008年二环以内的中心城区均价在6000-7000元/平方米之间，少数高达万元也是有可能出现的。

6、预言之六

与沿海相比，“西北地区”一些城市的房价一直基数相对较低，有的甚至只有1000多元左右，但是近年随着西部大开发的推进，一些城市的房价开始像脱笼猛虎，快速上扬，出现了连续的“涨停板”，一些小城市上涨的幅度甚至快于中等城市，中等城市上涨幅度快于大城市。

而到了2008年，由于前期上涨过大，后期需求相对有限，其房价将处于一个剧烈震荡期，“涨停板”的现象将不再出现。在兰州稍微好一点儿的房子也得每平方米4000元左右了，而银川市房价以前在西北五省会城市中涨幅常居前列的位置已让给了乌鲁木齐市，乌鲁木齐市其均价也就在3300元/平方米左右。

西安作为中国历史文化名城，尽管现在想圆“大唐新都”之梦，但是房价当以“保护”二字为妥。

7、预言之七

“西南地区”的热点当然是“成渝板块”，在2007年成都和重庆同时被宣布为“特区”之后，其房价就出现了一个快速上扬的过程，这其实也是一个潜在价值发现的过程。毕竟这两个城市古往今来在中国的版图上一直占有举足轻重的位置，而且自然资源较好，只要规划到位，价格就有潜力，因此2008年这两个城市的房价仍有潜在空间。

随着中国经济热点由沿海到内地、再到西部转移，成都和重庆将成为中国西部投资的热点后，西部地区与东部地区房价差距的绝对值将要缩小。

单就省会城市房价来说，重庆房价和成都、昆明、贵州等西部省会城市相比仍将较低，与成都的差距仍将存在，主城区的房价也就在每平方米均价3200元左右，房价较高的“北部新区”，每平方米均价可能到5500元左右。由于成都也在打造“休闲之都”，是一个很适合居住的城市，因此5000-8000元/平方米的楼盘将会遍地开花。

8、预言之八

“中部地区”可以说是近期中国板块最热的部分，因为“武汉城市圈”和“长株潭城市群”同时被获批为“国家级实验区”，因此许多人认为这两个地方的房价也会像重庆和成都成为“特区”后价格一样会迅速上涨。

实际上并不是那样，由于市场上利好的消息至少在两个月前就消化了，所以当武汉和长沙被批为“特区”后，楼市反而显得比较平静。还有一点大家一定要清楚的是，“武汉城市圈”和“长株潭城市群”获批为“国家级实验区”其定位是试验“两型”社会——“资源节约型、环境友好型”的社会，因此受益最大的将是环保型产业，而不是房地产业，在建设“资源节约型、环境友好型”的社会里，房地产业还应该做出让步。

就武汉而言，房价也基本到位。资料显示，2007年11月份武汉房价只上涨5.37%，比10月份低了近4%，那么武汉的房价有没有跌的可能呢？

在局部地区是有可能的，举一个很简单的例子，现在汉口中心城区的均价也就6000多元/平方米，而光谷片区、特别是城郊结合部的房价也达到了6000多元/平方米，这就说明这些地方的房价不是有泡沫、就是利好提前透支了。

因此要说跌的话，光谷片区城郊结合部的楼盘将是有可能的，还有一点可以参照的是，与光谷片区相对的沌口片区，是国家级的开发区，是武汉经济的晴雨表，也是武汉规划最好、保护最好的城区，但是现在房价也就只有4073元/平方米，这要么不是光谷片区的房价高了、就是沌口片区的房价低了，因此，沌口片区的房价还有潜在的价值。

就整个武汉中心城区而言，西北湖地区、菱角湖地区和沙湖地区的房价还有一定的升值潜力，从发展的眼光来看，均价到万元指日可待。同时随着“武汉城市圈”的建设，周边8个城市的房价将会受益，随着品牌开发商的进入，房价上扬最大的将可能是孝感市，其价格将达到4500元/平方米左右。

当然随着“长株潭城市群”的建设，湘潭和株洲的房价也会受益，也要向长沙看齐，同时由于“长株潭城市群”很容易并且他们早已向“珠三角”靠拢和融合，因此湖南人一旦觉醒，省会城市房价较低的长沙，其房价也会“怒吼”，中心城区每平方米七八千元会遍地开花，芙蓉区和湘江两岸万元的房价也会点缀其中。

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