区域房地产市场分析

一、我国东部地区房地产问题

2002年，东部房地产开发投资占全国房地产开发投资的71%，但东部地区的GDP则占全国的57%，人口占全国的37%。而中西部地区的房地产开发投资则远低于其GDP和人口 全国的比重。这说明，东部地区房地产开发已超出当地经济发展的水平，存 着某种程度的过热现象。从房地产开发投资占全社会投资的比重来看，2003年前10个月，全国房地产开发投资占各类投资的24%，但东部地区则占该地区各类投资近29%，中部为15%，西部为19%，这说明，东部地区固定资产投资的增长更多靠房地产开发带动，而北京、上海等地则高达40%以上。从土地和商品房价格增长情况来看，部分地区也存 着过热的现象。汲凤翔还指出，供求结构失衡，有效供给不足也是中国房地产业发展中存 的问题。一些大中城市房地产市场价格与消费者的购买力之间出现了严重错位。

二、河南房地产市场分析

房价上涨2007年在全国房价普涨的背景下，河南各地楼市的房价均有不同程度上涨，但是就像“十个指头有长短”，有的地方像洛阳、开封、焦作、平顶山的房价上涨比较明显，有的地方像漯河、安阳、周口、商丘房价上涨不太明显。

排队抢购2007年的中原楼市在调整、规范中保持了持续增长，随之而来的仍是房地产的热销，随着需求过于旺盛，排队抢购的现象在一些城市仍然存在，住房供应仍显不足。但有些城市，房地产销售却非常困难，呈现买方市场的格局。

房贷新政去年9·27房贷新政后，全国一些地方的楼市患上了“高寒症”，成交量萎缩，有的地方房价大幅下降。但是，在河南各个市地，房贷新政的影响表现不一，有的地方如洛阳、漯河、安阳等城市比较明显，但在三门峡、平顶山、信阳等城市，新政的影响可以说微乎其微。

商业地产商业地产的理性回归，可以说是2007年河南房地产市场的一道风景。前几年爆炒的商业地产，2007年开始退烧，这里面既有后期经营不善、虚高价格泡沫破灭、无法还本返租的内因，也有股市火爆导致投资资金向股市流动的原因。当然，商业地产冷清的说法也不绝对，在一些地方如平顶山，商业地产卖得依然很火。

新区建设城市化进程的加快，使得河南很多市地加快了新区建设的步伐，洛阳、平顶山、信阳、商丘、安阳等市地纷纷上马新区，带动房地产业快速发展。但是，各地新区房地产开发有早有晚，冷热不一，直接影响了当地房地产业发展。

高层时代土地的日渐稀缺使得各地楼市纷纷步入高层时代，市区多层逐渐成为稀缺产品，但是各地楼市上马高层有快有慢，价格有高有低。曾有人说，河南就是中国的缩影。通过河南各地地产媒体记者的讲述，更加深了记者对房地产地域差别的理解。

1、河南省原阳房地产市场分析

2007年，新城区固有的项目有“鑫源花园”，“锦绣华城”，“黄河左岸”，“白庙社区”。老城区有“锦绣花园（原金城世家）”，“新时代广场（商业加住宅）”。新增加项目新城区有“永泰·盛世佳苑”，老城区有“博远·阳城人家”，“安德博大购物广场（商业）”，“好旺角（商业加住宅，一栋拐角楼）”。以及西街组织建设的临黄河大道临街楼（商业加住宅）项目。

2008年新增项目有“丰基·天成相苑”（已经开工建设），地福祥持有的新城区地块，预计也将于08年开发。

纵观原阳房地产市场在售和在建项目，楼盘价格和楼盘品质良锈不齐，大小项目共有13个，产品年投放量在1500套以上，市场竞争异常惨烈。但也不乏优秀楼盘的支撑，在建和在售项目中住宅项目尤以鑫源花园项目品质和价格最高，永泰·盛世佳苑和锦绣华城项目紧随其后。商业项目当数新时代广场和安德博大购物广场项目。

目前除鑫源花园以外较有竞争力的项目当属永泰·盛世佳苑，因该项目与鑫源花园在区位上基本相同，在产品结构和社区配套上也基本相同，走跟随路线在同质中求差异（不做详述）。08年上半年是该项目的竞争优势期，因该项目是期房销售，处在一个给客户“造梦”的阶段（承诺的小区规划及配套还没有展现），市场客户受鑫源花园成功开发的影响（物业的升值）而选择了购买期房。但该项目工程管理较为混乱，施工单位水平良锈不齐。现房以后会暴露诸多质量问题，会因此制约后期的销售进度。另外土地问题也是影响该项目销售的因素（据了解已经有客户因此退房）。虽然该项目存在诸多问题，但在08年上半年仍具有竞争力。

另外除以上提到的项目以外，由国瑞置业开发的项目也将公开（现检察院及以南地块），据了解项目初期主要以单位团购方式销售（公安系统已经开始报名），以低价入市的方式打开销售局面，目前团购价格在950元/平米左右。无论团购结果如何会在一定程度上影响客户购房预期。

 在客户方面，客户购房意愿并不强烈。

1）受原阳房地产开发量影响。从04年鑫源花园项目进入原阳并成功开发，拉开了原阳房地产发展的帷幕。随后，大大小小的项目像雨后春笋般涌现，使得供需关系发生的变化，07年尤为明显。

2）在07年下半年深、广两地的房价下跌，引发了全国的房地产市场动荡，从而引发了房地产市场所谓的“拐点”热论，加之媒体的渲染迫使客户的购房心里预期延长。虽是县级市场这一话题也不断被提起，加之对房地产市场的认识不足，部分客户得出了08年房价会下跌的结论。

3）07年原阳人民的炒股热，导致客户的关注点发生了变化。虽然有种种不利因素影响，但在政策的引导下及新城区道路系统的大规模建设，使得客户对新城区的长远发展较为看好。

2、河南房地产开发投资增速连续56个月超30%

2008今年上半年，河南省房地产开发投资达到501.23亿元，比上年同期增长48.7%，增速同比加快3.3个百分点，全省房地产开发投资增速已经连续56个月保持在30%以上。

2008年上半年，河南房地产开发投资对城镇投资、第三产业投资增长的贡献率分别达到19%和60%，房地产开发投资已成为支撑全省城镇投资尤其是第三产业投资增长的重要力量。

但全省房地产开发投资在保持高速增长的同时，供求结构性矛盾依然突出，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。上半年全省经济适用房完成投资13.62亿元，同比下降26.5%，新开工面积79.58万平方米，下降41.8%；全省90平方米以下商品住宅投资100亿元，占商品住宅投资的比重为25.2%，施工面积1818.23万平方米，占商品住宅施工面积的22.8%，新开工面积567.63万平方米，占商品住宅新开工面积的24.1%，距70%的目标还有很大差距。

同时，全省房地产开发企业资金约束进一步加剧。随着从紧货币政策效应逐步显现，上半年，全省房地产开发企业资金来源中，银行贷款仅增长9.4%，同比回落14.1个百分点，占资金来源的比重仅达到9.8%，同比降低2.1个百分点。另一方面，房地产开发销售下降，通常占企业资金来源四分之一左右的定金及预付款仅增长2.8%，同比回落60个百分点。

2008年下半年，受各方面调控政策制约，河南房地产开发投资增速将难于继续攀高，但由于惯性作用，加上全省将进一步加大经济适用房和廉租住房建设力度，加快煤矿棚户区、老城区和“城中村”的改造，全省房地产开发投资仍将保持一定规模。对房地产开发企业来说，主动适应宏观调控下的新变化，着力调整开发结构，增加有效供给，应是长远之计。

3、郑州：6月房价坚挺 但销量下降

2008年6月份郑州市商品房价格仍然坚挺，但销量比上月大幅下降。

6月份郑州市商品房（包括商品住宅和非住宅）销售5790套（间），较上月下降了20.16%，较去年同期下降了27.96%；商品房销售面积54.44万平方米，较上月减少了33.72%，较去年同期减少了39.25%；商品房销售均价为每平方米4898元，较上月上涨了15.63%。

6月份郑州市商品住宅销售4726套，较上月下降了29.57%，较去年同期下降了36.46%；商品住宅销售面积43.68万平方米，较上月减少了38.15%，较去年同期减少了47.15%；商品住宅销售均价为每平方米4386元，较上月上涨了12.32%。

6月份郑州住宅二手房共成交1070套（间），较上月下降了0.93%，较去年同期下降了28.52%；成交面积为9.26万平方米，较上月下降了1.3%，较去年同期下降了29.94%；住宅二手房均价为每平方米2717元，较上月下降了0.8%，较去年同期上涨了12.79%。

三、福建房地产市场

曾一度因发展速度给地方财政收入做出大贡献的我省房地产行业，今年首季度“脚步”明显放缓，具体表现在地产营业税增幅同比下降了近一成五。

据介绍，近年来，福建房地产行业由于发展较快、含税比高，占地方一般预算收入的30%以上，占收入增量的40%以上。2008年来，国家宏观调控效果显现，市场流动性下降、土地供给受到限制，直接影响固定资产投资，对房地产业的资金链和土地链产生较大压力，我省房地产市场呈现理性回归的运行态势。

2008年第一季度，福建省房地产营业税增幅同比下降14.1%；契税增长11%，增幅下降57%，仅完成预算23.6%；土地增值税增长37.3%，增幅下降101.7%；企业所得税增长11.3%，增幅下降42.8%。

受其影响，福建省首季度全省地方级财政收入完成223.28亿元，完成预算28.1%，增长26.3%，与去年同期和去年全年相比，地方一般预算收入增幅分别下降6.6%和3.5%。

2008年上半年，福建省的房地产投资增速为16.1%，创近两年来新低，商品房新开工面积等其他指标出现下行。

2008半年福建全省房地产开发投资为544.65亿元，增长16.1%，同比回落17.4个百分点。2006年同期增幅为43.9%，2007年为33.5%。与此同时，福州、厦门和泉州等沿海主要城市房屋销售价格涨幅均出现连续数月的回落。目前，福建省各主要城市的房地产市场观望气氛仍然较浓，开发商资金回笼速度进一步减慢，商品房新开工项目的施工进度放缓。

1、本地居民成为购房主力军

2008年上半年，福州房地产市场开始呈现“以自住需求、中小套型、本地居民购房为主”的格局，居民购买商品住宅1.01万套，套型面积小于90平方米的占总数的51.28%，74.57%的购房者为本市居民。
目前，福州市区房价由去年底8000多元/平方米下调回落至7000多元 /平方米，炒房泡沫正在被一点点地挤出来。今年下半年，福州市区的房价估计还有下调空间，下调空间有多大，很大程度上取决于自住性的刚性需求到底能释放多少。

2、中铁二局进入福建房地产市场

中铁二局（600528）今日公告，公司与南昌铁路局下属的福建铁路投资发展总公司拟于2007年底前在福建福州共同发起设立新的房地产开发股份有限公司，注册资本金9800万元，双方各出资50%。

新公司将在正式挂牌运作后一年内完成对福建铁路房地产开发有限公司和厦门铁路房地产开发公司的实用资产收购工作。根据项目实际和发展所需，在2-3年内通过增资扩股将新公司股本扩大到2-3亿元。

新公司2007年底至2008年上半年拟开工项目包括福州、南平、沙县、永安铁路旧区商住楼改造项目及厦门铁路疗养院（岛内）商住楼项目，涉及开发土地面积130余亩，总建筑面积超过28万平方米。

公告还表示，新公司有望获得厦门成功大道土地置换项目、厦门前场特大型物流园项目以及福州江阴、可门港口综合项目。

公告表示，公司通过与南昌铁路局的此次合作，可利用其在福建海峡西岸区建设中不可或缺的重要战略地位，建立良好的公共关系，可以在工程施工方面获取更多的市场份额，同时也是公司进入福建房地产市场的契机。

四、甘肃房地产市场

当前甘肃房地产市场发展面临空置房屋增加、少数城市拆迁规模过大和住房结构不合理三大问题。

从商品房销售市场看，到今年5月底，甘肃省商品房空置面积121.17万平方米，较去年底降低了19.84%。但空置一年以上的房屋面积比重由2007年底的40.83%升至目前的51.85%，尤其是空置三年以上的房屋由2007年的7.04万平方米增加到目前的10.15万平方米，其中非住宅占53.32%。

甘肃省部分城市的旧城改造、土地储备等工作刚刚启动，少数城市房屋拆迁规模过大。部分项目补偿资金不到位和普遍性的安置房源短缺，以及拆迁行为不规范损害被拆迁人利益的现象时有发生，成为引发社会不稳定因素之一。

甘肃房地产市场适宜中低收入、低收入、最低收入家庭居住水平的普通商品住房、经济适用房、廉租住房供应不足。

五、广东房地产市场分析

2008年一季度完成国内生产总值7194.35亿元，比上年同期增长10.5%，增幅同比回落2.5个百分点。全社会固定资产投资1735.56亿元，同比增长18.3%，增幅同比回落0.7个百分点。城镇居民人均可支配收入5745.41元，增长9.5%，扣除物价上涨因素影响，实际增长1.9%。

2008年一季度，广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86%，与上年同期增长幅度相比，增幅同比增加8.72个百分点，房地产投资增长幅度较快。房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点。

在各种用途房地产开发投资中，住宅增长45.48%，增幅同比增加22个百分点；商业营业用房增长17.52%，增幅同比增加11个百分点；其它投资增长28.86%，增幅同比下降36个百分点。办公楼投资同比下降14.41%，与上年同期增幅34.18%形成鲜明的反差。数据表明，一季度住宅投资成为房地产投资的热点。

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