房地产市场运行状况

一、土地市场

2007年土地市场的发展很引人瞩目。首先，党的十七大报告提出要在完善社会主义市场机制方面取得重大进展，“要深化对社会主义市场经济规律的认识，从制度上更好地发挥市场在资源配置中的基础性作用”，标志着市场配置资源已进入制度化的新阶段。其次，国家出台并实施了《物权法》，并修改了和着手修改相关法律法规，很多集体建设用地以前所未有的公开方式，越过制度边界进入市场，关于产权保护、产权平等和产权重建的行动和争议也前所未有地热烈，标志着土地市场的基础——土地产权制度进入新一轮变迁周期。第三，在宏观环境日渐从紧的情况下，市场规模呈现出明显的扩张态势。这些重大变化，很可能使2007年成为土地市场发展史中具有里程碑意义的一年。巧合的是，2007年也是改革开放以后，土地市场开始建设的20周年，正是1997年12月1日深圳市首次出让一宗国有土地使用权，拉开了我国土地市场建设的序幕。因此，我们有必要向当年的改革者和20年中的建设者表示敬意。

1、土地产权制度出现重大变迁

2007年土地产权制度建设最为重大的事件莫过于3月16日全国人大第五次会议通过、10月1日实施的《物权法》。媒体对这部法律给予了高度评价，认为对于推进经济改革和建设法治国家具有重要意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。随着《物权法》的出台，相关制度开始调整，8月30日，全国人大常务委员会对《城市房地产管理法》作出了修改，对《物权法》关于房屋征收的有关条款进行了重申和明确。由于征收国有土地上的房屋涉及国有土地使用权的收回，所以，《城市房地产管理法》的这一修改，将深刻影响城市土地市场的运行轨迹。有理由相信，《城市房地产管理法》的修改仅是《物权法》对土地市场发生影响的一小部分，在《物权法》各项制度完全展开之后，土地市场将发生重大变化，朝着更加规范化、制度化、法制化的方向发展。

在《物权法》发布、贯彻落实之际，一场关于房屋土地产权的争议从两个方向展开。一个是以重庆“最牛钉子户”为起因的城市个人房屋土地权利保护之争，一个是以“小产权房”为起因的农村集体土地房屋产权制度之争。对“最牛钉子户”争议的焦点是拆迁行为是否为了“公共利益”，尽管这一概念尚无明确的界定，但很多人认为房地产开发不属于“公共利益”，所以支持“最牛钉子户”的行为，并有评论说，这个事件可以看作一场公平与效率的“巅峰对决”。也有专家提醒，公民不应把个人财产权当作绝对权利，甚至进行“滥用”。还有媒体担心，“公共利益”如果被彻底厘清，房地产开发不再属于“公共利益”，绝大多数商业开发项目将无法进行；旧城改造和城市建设将严重受阻。虽然，“最牛钉子户”事件最终以双方和解方式落下帷幕，但正如《中国国土资源报》在这一事件报道的编者按中所讲：“钉子户”事件所折射出来的公共利益界定、私产保护、第三方评估、政府行政理念方式、乃至公共危机处理、信息公开以及司法权威维护等问题，不仅需要国土资源管理工作者，更需要全社会去分析、去理解、去解决。

 “小产权房”的出现虽然不是近两年的事情，但在房价一路走高的形势下，“比经济适用房更经济”的“小产权房”就格外引人注目。2007年，媒体对“小产权房”进行了大量报道，引起社会各界广泛关注。政府叫停了小产权房，有的房地产开发商认为“买小产权房如同偷东西”，多数学者认为“小产权房”在土地使用上不合法，“小”就小在房子下面的土地上，但认为农村建设用地管理制度要改。客观地讲，政府叫停“小产权房”完全是依法行政，无可挑剔。但同时，也不能因此而低估“小产权房”权利争议的意义，争议有助于问题的妥善解决，而不是相反。

2、建设用地呈明显扩张态势

2007年土地市场正规渠道供应的土地数量和非正规渠道进入市场的规模都有明显的扩张趋势。有关机构研究显示，前三季度土地供应总量明显增加，其中工业仓储用地和房地产用地增加幅度较大。在非正规渠道，工业用地扩张主要以“以租代征”、“未批先用”和违规违法扩大工业用地规模为表现形式，房地产用地主要以“小产权房”入市为表现形式。非正规渠道进入市场的土地总量很大，根据国土资源部全国土地百日行动统计的数据，“以租代征”等三类违法违规占用土地达350万亩，虽然这一数据是从2005年开始统计，也不全是工业用地，但从媒体曝光的案件看，工业用地占了很大比例。“小产权房”的规模在一些城市也很惊人，媒体报道，中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示，当时北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。

面对建设用地规模扩张的这种态势，国家采取了相应的措施予以调控。一个措施是国土资源部9月开展的全国土地执法百日行动，这一行动除遏止违法违规用地行为等目的外，也包括落实国家宏观调控的目的。国土资源部徐绍史部长在9月13日全国土地执法百日行动视频会议上表示，无论“以租代征”、擅自扩区设区还是未批先占先用，都造成土地供应总量、结构和时序的失衡，扰乱了正常的土地秩序，加剧了固定资产投资规模过快增长，宏观调控政策的实施效果大打折扣。另一个措施是进一步开展了查处土地违法违规案件专项行动。2007年11月，国务院办公厅下发了《关于加强和规范新开工项目管理的通知》，强调符合土地供应政策是各类投资项目开工建设的必要条件之一。

3、房地产用地市场热点频现

加强房地产用地管理依旧是2007年土地市场管理的重头戏。2007年房地产用地管理分为两条线。一条是贯彻国务院有关文件，各地普遍加大了普通商品房和保障性住房用地供应数量。8月，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，国土资源部贯彻文件精神，对房地产土地供应政策进行了调整，要求各地制定年度土地供应计划时，要明确住宅用地供应规模、布局和时序，落实到具体地块；下达土地利用年度计划要适当压缩工业用地，增加民生用地，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地需求。同时要求合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则不超过三年。

另一条是针对房地产用地市场出现的热点问题予以调控。2007年房地产用地市场热点问题主要有三个，即“小产权房”用地、土地“囤积”和“地王”频现。“小产权房”用地不合法，处理起来相对容易些，地方政府的行动很积极。开发商“囤积”土地的问题要复杂得多，但有一条是阻止开发商“囤地”的关键，就是政府可根据法律法规，对因用地者原因闲置一年以上的收闲置费，闲置两年以上的无偿收回。所以，国土资源部专门下文要求加大闲置土地处置力度，房地产是重点领域。各地不断出现新“地王”，也是2007年房地产市场热议的话题。业界对“地王”的指责和形成原因分析得很多，但一致认为，“地王”纪录的不断刷新无论是对房地产市场还是对所在城市的经济社会发展的影响负面多于正面。在2007年有关政策中，有三条政策对抑制房地产用地价格过快增长有重要作用，一是增加保障性住房和中低价位住房的土地供应，二是控制宗地出让规模，三是不得按出让价款缴纳比例分割发放土地使用证。

4、市场运行外部环境出现新变化

2007年，除《物权法》和《城市房地产管理法》外，国家出台和修改的其他相关法律法规，对土地市场运行环境也产生了深刻影响。

1）2007年10月全国人大常务委员会通过的《城乡规划法》，这一法律对城乡规划与土地利用总体规划、土地与城乡规划管理的关系作出了规定，不仅更加突出了政府供应土地的整体性，而且增强了政府相关部门对土地市场的监管能力。

2）2007年3月全国人民代表大会第五次会议通过的《企业所得税法》。新税法内外资企业所得税统一，产业优惠为主、区域优惠为辅的制度安排，消融了除海关特殊监管区和特定的税收优惠地区外，不同类型、不同级别开发区的政策区别，扩散了开发区的功能，将推动开发区加速转型，为开发区的土地管理提供了一个全新的命题。

3）政府土地储备管理有了新的章程。2007年相关部门连续出台了两个关于土地储备的文件，一个是年初由财政部、国土资源部联合出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》，另一个是年末由国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台的《土地储备管理办法》，使各地开展了十几年的土地储备工作有了统一的标准，走向规范化、制度化的轨道。

二、房地产开发投资

2007年1—12月行业投资概况显示：房地产开发投资增长有所加快，1—12月，房地产开发投资完成25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点。

2007年1—12月，第一产业完成投资同比增长31.1%，第二产业投资增长29%，第三产业投资增长23.2%，增速比1—11月分别下降6.5、0.7和1.2个百分点。房地产开发投资增长有所加快。1—12月，房地产开发投资完成25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点，比今年1—11月回落1.6个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.7个百分点。

2007年全年地区投资概况如下：东部地区比重继续下降，中西部地区比重上升。1—12月，东部地区投资占全国比重为50.3%，比去年同期下降2个百分点；中、西部地区投资占全国比重分别25.7%、21.9%，比去年同期分别上升1.6和0.4个百分点。1—12月，东、中、西部地区投资增速分别为21%、34%和28.2%。与去年同期相比，东、中、西部地区投资增速分别上升0.4、0.9和2.3个百分点；与1—11月相比，东、中、西部地区增速分别回落1.4、1.8和2.2个百分点。

此外，发改委网站还发布了2007年1—12月新开工项目概况：1—12月，全国城镇新开工项目231894个，同比增加27931个，比上月末增加20767万个。新开工项目计划总投资86258亿元，同比增长28.7%，增速比去年同期提高33.1个百分点，比1—11月提高0.7个百分点。新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为33%，比去年同期上升2.1个百分点，比1—11月上升2.5个百分点。

三、商品房供应与需求

中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。第一是商品房供应难以快速提高，第二是商品房需求仍将保持旺盛，第三是土地供不应求导致购地成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧，土地稀缺性日益突出，地价也开始持续快速上升。我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了商品房的成本，自然也将转移到售价中去，再次推高房价。给予房地产行业“推荐”的投资评级。

1、供给难以快速提高

随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。

未来有效供给难以快速增加。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩（其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地）。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为2006年的一半。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。

尽管目前政府已经将加大普通商品住房供应作为健康发展房地产市场的大事来抓，但是“70/90”政策的彻底落实尚且任重道远。因此，我们认为商品住宅供给方面难以快速增长。

2、需求仍将保持旺盛

从支持商品住宅高需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保持10%以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是今年以来，同比增长一度接近20%。

目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

以上是从自住的刚性需求角度考虑，从房地产投资和投机的需求角度看，我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；并且汇改以来人民币加速升值，目前仍有巨大升值压力；再有，国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机和投资的境内外资金一起涌入楼市，迅速推高了房价。这部分需求，直接导致了楼市泡沫的产生和膨胀，是目前政府在房地产宏观调控方面严格控制的对象，前期出台的房贷新政策、以及未来将要推行的物业税，矛头都是指向这些需求。我们认为，在宏观调控政策的影响下，这部分需求有可能减缓，但是不可能完全抑制。牵制住这部分需求，仍然难以撼动房地产市场供不应求的局面。

四、房地产价格

目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。

1、房价涨幅逐月回落

 “从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。“购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”

据统计，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。

为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”

2、超出国民消费能力

 “当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。

同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。

房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产市场发展的预期也难以真正乐观起来。

五、办公楼市场

北京写字楼市场租金水平持续上涨。上海写字楼整售价格呈现出上涨趋势。一季度广州的写字楼市场表现略显逊色 。

在过去的2008年一季度里，全国写字楼市场呈现出不同的情势。尽管受到全球经济形势改变影响，今年中国的GDP增速将放缓，但以北京、上海、广州为代表的三地因其小的经济气候不同，写字楼市场呈现出不同的特征。

因奥运利好消息的影响，北京写字楼市场租金水平持续上涨，而作为中国经济中心的上海，因收购需求的旺盛，写字楼整售价格呈现出上涨趋势。与北京、上海不同，一季度广州的写字楼市场表现略显逊色。

1、北京：奥运利好，租金上涨

2008年第一季度，北京甲级写字楼市场活跃程度明显回升。

随着一批新项目完成预租阶段并投入使用，2008年一季度，北京市场吸纳量重新回到较高水准，达到21.9万平方米，全市平均空置率继续下降至9.3%。本季度北京全市平均月租金与上季度持平，按使用面积计，为人民币223元/平方米。其中，CBD和金融街商圈得益于良好的市场活跃度，平均租金有所上升。而东二环商圈的平均租金受到新项目的拉动非常明显，升幅达到了19%。

甲级写字楼市场上新增项目多数为统一产权，这使得销售市场日益平淡，本季度无大成交发生。随着部分报价较低的较老项目完成销售退出市场，按建筑面积计，本季度北京全市平均报价小幅上升1.9%至24111元/平方米。

此外，值得关注的是，一季度之后的一个月内，多个商圈再度增加了新的供应，包括CBD商圈的世贸大厦正式开业，由世贸集团收购完成开发的该写字楼项目已经完成一定面积的租赁；金融街区域的光大国际中心也已开始对外招商，由于金融街目前开发已经进入尾声，该新增5A级写字楼是金融街所剩不多的新增供应；此外奥运区域亦在近期有新的供应量，由首创置业开发的北环国际中心双子座亦开始对外推广。

尽管新的供应量很大，但是第一太平戴维斯预计，由于市场需求强劲且稳定，预计最近将保持上涨趋势。

2、上海：收购支撑售价上涨

上海甲级写字楼空置率较2007年第四季度再次下降0.5个百分点至2%。此外，甲级写字楼日租金水平稳中有升，目前保持在9.1/平方米，而售价则有小幅上涨至每平方米48100元。

2008年第一季度有一栋新建甲级写字楼竣工，该项目为位于静安区南京西路上的越洋广场，为市场带来超过91000平方米面积的新增供应。刚竣工就有80%的预租率，表明市场对浦西写字楼的需求在面临浦东地区新供应竞争下仍然旺盛。

外企以及本地企业持续不断的新租赁、扩张和迁移需求对甲级写字楼市场支撑明显。最近持续增长的供给同样也提高了市场流动性，致使入驻率提高，而另外一些租户则能寻求更大的楼层空间。在各个子市场强劲需求的背景下，2008年第一季度的空置率持续下降0.5个百分点至2%。

随着空置率的下降，总体市场租金相比上季度上涨了 0.3%，达到人民币每平方米每天9.1元。

一季度持续的收购需求为销售市场提供了支撑。同时，乐观的市场氛围促使潜在办公楼整体收购案例的相关媒体报道浮出水面，如中华企业宣称将以8.7亿元将万泰大厦转让给上海工业投资（集团）有限公司，另一案例为悦达房产欲将其持有的悦达黄浦河滨大厦以2.6亿元出让。2008年第一季度总体市场售价持续增长，相比上季度上涨1.2%，达人民币每平方米48100元，毛收益率相对稳定在7%左右……

3、广州：成交量减少

2008年第一季度，广州市甲级写字楼市场的成交量有所下降。该季度虽然并没有新增项目供应，但由于2007年第四季度有多栋甲级写字楼集中放量供应，市场在短时间内难以对庞大的供应量进行消化，预计约有40万平方米的空置面积仍将有待本季度继续消化。

受到紧缩性货币政策和春节等影响，今年第一季度甲级写字楼市场的需求减少，成交量有所下降。该季度甲级写字楼的空置率为16.28%，较上季度略微下降2.6%。甲级写字楼的整体租金和售价与上季度相比，并无太大的变化，趋于持平，但受到人民币升值的影响，其美元报价则有所提高，广州市甲级写字楼的平均租金为每月每平方米20.1美元，较上季度上涨3.7%。

由于2007年为甲级写字楼供应的高峰期，大部分的租户基本都在去年已经换租新的物业，面对今年供应的大幅减少，部分租户保持观望的态势。高力国际预计，今年广州甲级写字楼市场的成交量较上年有所下降。

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