我国房地产发展现状

一、我国土地制度的特征

随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一，而城市住宅问题受到来自土地制度的多方面影响。我国土地制度的当前特征是城乡二元的土地公有制结构。我国实行的是土地公有制，但城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。国家拥有高度集中分配土地资源的权力，国家规定和管制城乡土地的用途，建设用地绝大部分只能用国有土地，集体不可购买国有土地，国家可以强制征收集体土地。

农民集体的土地产权是不完全产权。在现行的法律框架下，农民集体所拥有的农村土地产权是不完全的。集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村土地只能通过国家的征收才能改变所有权主体和所有权性质。

土地市场由城市政府垄断经营。城市政府垄断经营土地市场有两层含义：一是供应的只能是城市土地，而非一切土地，二是土地供应方只能是所有权主体或其代理人，其他任何部门、单位、个人不得实施土地供应行为。城市土地根据来源渠道不同，可以分为“存量”和“增量”两部分。“增量”即当年新开发转为城市用地的数量，来源于对农村土地的征用；“存量”即现有城市各类用地的数量。

城市土地产权的限制性。对于城市土地而言，国家是土地的恒定所有者，而土地使用权的受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权，该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。而且，政府对土地的利用需要加以限制，土地使用权人要严格按照规划和合同的规定利用土地，不得擅自变更用途，同时土地使用的年期也要受到限制。

城市土地市场供应是一种民事法律行为。在土地供应法律关系中，双方都是平等的主体，应遵循平等自愿的原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条明确规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”平等、自愿、有偿是民事法律行为的典型特征。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、城市房地产管理法的规定，土地出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式，土地租赁、土地作价入股同样可以采取协议、招标和拍卖三种方式，这三种方式都是典型的民事法律行为。

地方政府与中央政府之间的土地使用收益分配。1989年财政部颁发的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》中规定：城市土地出让收益的20%留给地方政府，用作城市建设和土地开发费用，其余80%按四六分成，中央政府占40%，地方政府占60%。然而地方政府对此持消极态度，期望所有的出让收益都留归地方。为协调关系，财政部规定，将中央财政从土地使用权出让收入中分得的部分对不同城市按85%-99%的比例返还给城市政府，返还期为两年。尽管如此，地方政府仍采用各种对策以减少中央财政的分成。

1994年，中央政府开始实行分税制改革，与此同时，将城市土地收益全部列入地方财政收入。在这样的制度框架之下，地方政府为了增加地方财政收入，一方面调整房地产各种税费标准以增加地方财政收入和预算外收入，另一方面又以发展地方财源为重点，进一步外延式发展地方经济，以地方政府投资带动地方经济发展。而土地收益的体制外循环为政府投资导向式的增长模式提供了资金支持。根据国务院发展研究中心的一个研究报告，发达地区县市土地出让金占到预算外收入的60%以上，成为名副其实的“土地财政”。

地方政府在土地使用收益博弈中由于信息不对称而形成的优势地位阻碍了中央政府实现保护耕地的宏观目标，虽然新的《土地管理法》形成了世界上采用最严格措施保护耕地的法律，但耕地迅速减少的势头并没有得到有效遏制。主要违法案件多发生在城市的边缘地域或部分城镇，县、乡政府通常是违法主体。在2006年土地市场治理整顿期间，发现的土地违法案件中，地方政府违法的案件数占总违法案件数的20%左右，但涉及的土地面积占总违法面积的80%。

为了遏制这种局面，2006年国务院办公厅下发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，规定从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方预算管理。土地出让收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

征地过程中地方政府与农民集体之间的利益关系。农民的土地财产权利被忽视，补偿不足。从现行的《土地管理法》的相关规定来看，在征地补偿方面，采取的是对被征收土地给予适当补偿，以被征地农民的生活水平不降低为原则；补偿标准是以产值的倍数为依据。《土地管理法》第47条规定，国家建设征收土地，按照被征收土地原用途进行补偿。征收耕地的补偿费用包括征地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。其中，征地补偿费为该耕地被征前三年平均年产值的6-10倍；安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，每人的补助标准是该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍。根据规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过耕地被征收前三年平均产值的30倍，这意味着农民及其所在集体最多只能取得该土地不超过30年的农业收益。

但是，政府以很低补偿征得的土地，往往被以数十倍甚至数百倍的差价转手用于商业性开发，引起农民的强烈不满。而且，征地补偿费还经常被各级政府及集体经济组织截留，本来就不高的补偿费用不能全部到达被征地农民手中。

另外，还存在集体土地非法入市的现象。在现行土地制度下，征收是集体土地转为国有土地的唯一方式。国家对土地的初级市场实行垄断，严禁集体土地入市流转用于非农建设。城市建设用地必须申请使用国有土地；集体土地只有通过征收转变为国有土地后，方可在市场上流转。这种政府对土地的垄断使得土地资产收益向地方政府转移，集体土地产权人失去了分享土地资产增值的机会。

近年来，一种名为“以租代征”的违法占用农地的新形式在各地比较普遍地出现。地方政府纵容“以租代征”的动机在于规避中央政府严格的耕地保护制度，加快本地的工业化和城市化速度，而农民集体乐于参与“以租代征”的动机，则在于可以获得比征地而言高出许多的收益回报。很明显，这种做法使得国家的土地管理被架空，因此国土资源部于2005年8月发出紧急通知，严令禁止这种行为。

拆迁改造过程中地方政府、开发商与被拆迁方的博弈。城市拆迁中土地权利变化过程从理论上可以概括为以下步骤：第一步，城市政府向被拆迁方收回国有土地使用权，支付一定数额的补偿安置费；第二步，城市政府以划拨或出让方式将国有土地使用权提供给新的土地使用者。在上述过程中，各方主体间的原有收益分配格局被打破，主要表现在：

1、被拆迁者丧失了国有土地使用权及地上建筑物等财产，获得了相应的补偿安置费，如果居民在旧城改造完成后允许回迁，则在很大程度上改善了居住环境，提高了生活质量，当然这需要付出一笔回迁购房款。

2、开发商需向城市政府付出土地出让金，同时获得土地开发经营权，由于旧城改造区域一般区位优良，因而用地者也取得了获取预期收益的机会；如果属于划拨供地对象，则需向城市政府付出拆迁成本，获得土地使用权。

3、城市政府处于城市建设拆迁土地权利变化过程中的关键环节，它向原国有土地使用者收回国有土地使用权，又按照国家供地政策向新的土地使用者提供土地使用权。需要特别关注的是，城市拆迁过程中对原国有土地使用权人的补偿和安置费用是由新的用地者支付，同时，在经营性项目拆迁过程中，由于政府还可以从拆迁后的土地出让过程中获取土地出让金，因此，城市政府在整个拆迁与供地过程中，除了需付出一定的执法和管理成本之外，几乎不需要资金投入，而且还会有国有土地使用权出让收入。

城市土地储备制度的建立进一步强化了地方政府在城市改造中的主导地位，打破了开发商与被拆迁方形式上的充分博弈，使得土地使用收益进一步向政府集中。从全国各地土地储备中心的职责来看，其扮演着双重角色：一是经过政府授权而行使政府职能；二是根据市场经济规律从事企业经营活动。政府应以追求社会公平、实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一及综合效益最大化为目标，而市场以提高资源配置效率、追求利润最大化为目标。土地储备机构很难同时扮演好这两种角色，这种矛盾的职责定位导致国有土地资产管理与运营难以健康发展，也对土地储备的进一步发展带来了困扰。更有甚者，很多地方政府制定规章作为拆迁的依据，这些规章从单纯的城市建设出发，抵触国务院《城市房屋拆迁管理条例》和其他相关上位法的规定，设置了很多侵犯被拆迁人权益的条文，严重损害了被拆迁人的利益，破坏了国家法制的统一。

二、2007年住宅市场经济运行分析

2007年全国以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：

1、在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全国全年完成的房地产开发投资同比增长30.2%，其中商品住宅投资增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。

2、住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的投资加大，住房供应结构有所改善。

3、二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，全国商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。

三、2007年全国楼市回顾

1、政策：打击投机主唱思路转向“保障”

2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中，引人关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，再加上《物业税》实转提速，将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

2、土地：地价依然高企囤地未有稍减

2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。2007年1-10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9%，增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。

3、投资：继续高歌猛进

房地产开发投资增幅上升，增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。

4、市场：供应增加房价猛涨

商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.37万平方米，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。

商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。2007年1-10月，全国商品房销售面积53565万平方米，同比增长31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6个百分点；商品房销售额21287亿元，同比增长51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1个百分点。2007年1-10月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率15.5个百分点，而2006年两者差距仅为4.7个百分点。

房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。1-10月份，全国商品房累计销售均价为3974元/平方米，比去年同期增长了15.3%。从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。

四、2008年中国房地产市场形势

1、商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势

05-07年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。08年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信"奥运停工"亦无法阻挡住宅放量大趋势。

1）三年来土地供应量逐年增加，而商品住宅供应量却逐年减少，08年必将打破这种趋势。

2004年"8.31"大限之前，全市土地出让量猛增；2005-2007年，北京市土地供应逐年增长，与之相对的是，一手商品住宅供应逐年减少，可见，北京市场上相当数量的已出让住宅用地并未形成有效供应。随着政府土地清查力度的加强，闲置土地得到开发，2008年商品住宅供应放量。

2）为规避奥运会后的市场风险，开发商或将在08年奥运会前，集中放量。

3）奥运会期间或将出台"在建项目停工"等措施，可能造成一手商品住宅阶段性供应量下降，但由于土地供应量的持续上涨，08年的住宅供应量不会低于07年。

2、购房郊区化趋势加快

北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区（城市发展新区+生态涵养发展区）成交比重。

2007年1-10月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1个百分点，其中，近郊区（城市发展新区）成交比重较去年同期（27.0%）增加4.7个百分点。

3、一手住宅房价持续上涨

经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，08年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬1）2007年，北京公寓市场升温，成交量同比增加45.0%；而普通住宅和别墅成交量均有下降，其中，别墅因受用地限制的影响，同比下降44.3%。

4、“90㎡，70%”政策效力将在08年逐步凸显

“90㎡，70%”政策颁布已一年有余，07年90㎡以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。90㎡以上户型价格明显高于小户型，而随着“90㎡，70%”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。

五、廉租住房制度的挑战

2007年8月13日，国务院下达了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称“24号文”），文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出了具体时间表，在经济适用房、廉租房、单位集资建房等方面进行了具体规定。并且明确了政府财政的支持力度。

国务院“24号文”的出台，在中国住房改革近10年来，再一次更加细化地明确了前进的方向。那么，清晰的住房供应结构和政府职责及市场分工会对渭南房地产市场产生何种影响？记者日前采访了市房地产协会会长、市城建局总工程师王耀利。

‘24号文’的出台，是对此前政府住房改革思路的进一步明确和细化，同时，也明确了政府和市场各自担负的职责。“24号文”在扩大廉租住房保障范围的同时，再次明确经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。这样，低收入住房困难家庭租赁或购买住房的需求，在廉租住房制度和经济适用住房制度的基本政策框架内，可以得到基本解决。而“夹心层”居民可通过政府调控的两限（限套型、限房价）商品住房及市场提供的普通商品住房等来满足。高收入家庭和有固定收入的家庭则完全交由市场提供。

1、防止政策“架空”，提供财政支持渠道

对于中央政府的财力支持，“24号文”也提出了财政转移支付等措施。

1）地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。

2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

 这是为了防止政策被“架空”，文件对保障廉租房落实的“资金”等作出了明确规定。特别是在廉租房的资金来源方面，包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益以及廉租房租金本身等多个方面。只有明确了政府财政的支持力度，才能真正实现住房困难人群居者有其屋、应保尽保的目的。

2、分流住房需求，孕育市场新环境

文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难户作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，强调了经济适用房和廉租住房是地方政府的职责。商品房供应和保障房供应是住房供应的两条腿，商品房市场在被廉租房和经济适用房分流了一部分市场后，就意味着把住宅市场分成了两部分，‘24号文’的出台，分流了一部分住房需求，可以缓解住房价格上涨压力。另一方面，住房供应结构进一步细化后，其潜在需求空间仍旧巨大，而且孕育的是更健康成熟和更具有消费能力的群体。另外，政府通过各种调节手段引导消费需求，修正人们的住房观念，进而引导整个房地产消费体系的健康发展。

3、新政出台，企业面临新挑战

“24号文”指出，城市廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。这将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”与市场化共存的新时代。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表。随着各项制度的落实，几年之后，政府会推出大量经济适用房、廉租房，必然会对低价位的普通商品房产生比较大的影响。那就意味着我们的房产企业要面临塑造品牌的挑战，提升性价比的挑战，推出精典小户性的挑战，传统与节能的挑战，房贷门槛提升的挑战，宏观调控的挑战等。因此，房地产开发企业要发展，必须要塑造响亮的品牌，开发受市民欢迎的房子。另外，由于“24号文”把经济适用房的户型标准限制在60平方米左右，廉租房控制在50平方米以内，这样，几年之后，政府会推出大量经济适用房和廉租住房。开发商要在市场上站住脚跟就要打破传统，开发出拥有良好环境、经典户型、节能适用型的房子。同时，随着房贷首付门槛的提升，国家对房地产业调控政策的逐步实施，房产开发企业必须调整开发思路，适应市场环境。

4、原材料等涨价，房价短期不会下跌

“24号文”的出台，分流了一部分住房需求，可以缓解住房价格上涨压力，但由于各种因素，未来房价还可能会依然走高。通过国家的宏观调控和各级政府的职责细化，总体应该是持续稳定发展，房价上涨幅度有可能回落，但总体还是上升趋势。主要取决于以下几个方面：

1）随着经济的不断发展，物价水平的逐步上升，房价会自然上升；

2）由于土地是稀缺资源，土地是有限的，开发一块少一块，因此，土地供应方式会发生改变；

3）水泥、钢材等原材料涨价；

4）随着购房者渴望值的不断提高，这就要求房产开发企业在环境、户型、功能配套等方面下工夫，这也势必会加大开发企业的开发成本。

六、关于住宅价格的有效需求分析

1、住宅有效需求及其价格的理论分析

对房地产的有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。有效需求是必要需求和基本需求，随房价上升有效需求一般不会有特别大的变化。因此有效需求一般并不会造成房地产泡沫。而投机需求的目地是赚取差价，其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的。投机需求把整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。

住宅市场有潜在需求和有效需求之分，销售推广、金融产品创新。都是寻求如何将潜在需求变为有效需求的途径。理论上，一个家庭的实际购房面积应当等于或者接近其住宅有效需求的大小。如果实际购房面积远大于住宅有效需求，则该家庭不具备可支付能力，将会背上沉重的经济负担；如果实际购房面积远小于住宅有效需求，则该家庭的住宅有效需求没有得到最大满足，不能充分享受居住条件明显改善带来的生活快乐。因此，将住宅有效需求量化模型用于家庭理性购房，必将产生科学的指导作用。住宅有效需求价格正是基于有效需求所计算出的价格，该价格以城市居民的平均收入、一般户型面积（有效需求面积）、按揭贷款年限以及银行按揭利率为基准加以计算。

2、家庭住宅有效需求的表达形式以及有效需求价格计算

家庭住宅有效需求D的表达形式可以表示为：

 D=（a·S+L）/P（1）

S表示储蓄，这是一个广义概念，银行存款只是其中最主要的部分。家庭能够用于购房的所有资金（包括获得的住房补贴1都可视为储蓄。一般情况下，一个家庭并不会把现有储蓄全部用于购房。因此，储蓄S应该乘E一个修正系数a（a为当前住房消费占家庭全部储蓄的比重，称作当前住房消费倾向，无量纲），即a·S才是家庭现有储蓄中实际可支配的购房资金。并作为购房的首期付款。当前住房消费倾向a主要依赖于家庭收入水平，另外还与购房愿望、当前房价、售租比例、房价走势及贷款利率等因素相关。购房的另外一个资金来源就是贷款L，主要包括住房抵押贷款和住房公积金贷款。在同一时期内，住房公积金贷款的利率低于住房抵押贷款的利率。储蓄与贷款的本质区别在于，储蓄是无需补偿的，而贷款是必须偿还的。P为单位面积住房售价（元/平方米），则P与住宅有效需求D（平方米）的乘积即为所需支付的房款总额，而全部房款来自储蓄中可支配的购房资金加上住房贷款，因此有：

D·P=a·S+L

这就得到了家庭住宅有效需求D的表达形式：

D=（d·S+L）/P

若有效需求已知，也可以计算在有效需求下的房价：

P=（a·S+L）/D（2）

所选大部分城市的实际住宅销售价格都超过有效需求房价两倍左右，其他城市也存在类似情况。对住宅需求量的影响因素主要有产品的价格、居民的收入、市场的供给状况，以及人们的偏好程度等等。选择住宅价格、居民人均收入两个指标作为住宅需求的主要影响因素，根据测算。我国城镇居民住宅需求量的收人弹性为2.26，价格弹性为-0.56。这说明，对于收入而言，中国城镇住宅需求是富有弹性的，而对于价格而言，中国城镇住宅需求是缺乏弹性的。中国城镇住宅的平均价格继续降低价格的空间已经不大，因此价格策略对中国城镇住宅市场的调节空间也将是有限的。居民人均收入水平的提高，将是拉动中国城镇住宅市场有效需求的主要动力。

3、住宅资产价格过高的需求原因以及有效需求相对不足分析

1）住宅资产价格过高的需求原因

影响城市住宅的因素可以分为两部分，即内生因素和外生因素。内生因素主要指住宅投资成本，包括土地成本、房屋建筑安装成本、房屋出售成本、市政建设费用以及相关税金等；外生因素主要是指住宅以外的影响住宅价格因素，包括城市的自然、经济、社会以及政治法律等因素。本文主要从住房有效需求方面探讨住房价格过高得原因。

（1）经济快速发展和居民收入稳步提高使购房者积累了一定的购买能力

我国中等收入阶层每年以l%的比重增长，2003年达到19%左右，成为房地产消费的主要支柱和不竭源泉。而且，购房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入来购房，福利分房又积累了各种补贴收入，这些因素都提高了居民的实际购房能力。

（2）住房自购性需求的激增

目前，购房用于自住的购买者大体分为三类：一是城市建设中形成的拆迁户。二是城市中一部分比较富有的人。他们原先有住房，多是是单位的福利房或早期购买的商品房，现在这一群体在良好收入的支撑下要求更新更好的房子。三是结婚购房的年轻人。这类人因为工作年限较短多数支付能力有限，结婚需要新房，也有着强烈的购房需求，并不惜背上沉重的房贷。近几年来，城市的迅猛建设必然导致拆迁数量加大，使得第一类人急剧增多，城市房屋拆迁产生的大量被动需求：收入差距的不断拉大使得第二类人成为一个比例相对较小而绝对数量却不少的群体；随着婴儿潮时期出生的人群进入结婚适龄阶段和大学毕业生的激增，第三类人也迅猛增长。这三个原因是近几年购房有效需求增加的直接因素。

（3）投资需求旺盛

除了自用性需求，即消费需求外，当前房地产市场中还存在着大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海，住宅投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼则高达40%。目前国内部分地区房价飞涨。与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视。

2）目前住宅有效需求相对不足的原因分析

无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。若考察有效需求，必然要结合供给方面情况综合考虑，对于人口结构、消费心理等其他因素也不能完全忽略。以下按此思路分析目前住宅有效需求相对不足的原因。

（1）居民收入预期不确定

使现实的居住消费倾向下降。消费者并不只是考虑当期的收入和消费。而是依据对一生收入的预期或一生的长期收入作出住宅消费抉择的。自20世纪90年代以来，居民实际收入增长不仅低于生产的增长，而且其增长速度在减慢，加之社会转型期人员流动频繁、政府裁员、大批国有企业职工下岗失业及社会福利制度不健全等，这些都降低了居民的收入预期。未来收入与社会福利的不确定性，迫使人们不得不未雨绸缪，从而抑制了当前的消费。

（2）居民收入分化日趋严重

使有效需求增长乏力。改革开放以来，我国城乡之间、不同地区、不同行业、不同阶层之间的居民收入差距越来越大，个人收入分化愈加明显。我国20%最高收入群组所占总收入的份额高达46.6%，而20%最低收入者所占份额仅为5.9%，两者相差7.8倍。收入差距的扩大和收入过多地向高收人群体集中。不可避免地影响了我国居民消费总水平的提高。

（3）房价偏高，大大超出了普通居民的支付能力

考察国内城市的房价收入比指标，会发现国内大多数城市这个指标都在10：1以上，大大超过国际上3：1～6：1的一般水平，北京等城市这个指标则超过15：1，呈现出“发展中国家的住房、发达国家的房价”的特征。

（4）人口自然增长率下降使住宅有效需求受到抑制

中国的人口发展已经实现了从高出生、低死亡、高增长到低出生、低死亡、低增长的历史性转变。人口自然增长率不断下降，必然使住宅总量需求增长速度不断降低。在城市，婚龄人口当中国家实行计划生育之后出生的独生子女已越来越多，而独生子女这一群体婚后与父母同住或父母已解决住房问题的比例无疑较高，购买住房的边际消费倾向不强。

七、住宅区位选择与城市经济发展的分析

1、住宅区位是社会生产力发展的必然产物

住宅区位是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的位置及其相互关系。生产力的发展带来了城市规模的迅速扩大和人口的剧增，工业的集中使城市人口迅速汇聚，城市中心区域地价昂贵，建筑拥挤，居住条件恶劣，引起城市用地向外扩展，商业、金融机构在城市中心区集中起来。而大工业则主要建立于主要城市干道或主要河道、铁道两旁；海岸、河岸大都被码头、仓库所占据，住宅区则被挤到商业和工厂的外围。经济规模的逐渐扩大，推动城市同心圆式的向外扩展，又把工厂包围在中心，形成工业与居住区混合相间的布局，造成大量的、杂乱的人流和货流。近年来，因为城市的空间布局的不规则和城市大工业的发展，使城市环境恶化，城市不同地区的环境存在着很大的差异。大城市的恶化发展，使得自然环境较好的郊区越来越成为人们向往的住宅区位，而一些环境严重恶化的中心城区却逐渐“空化”为贫民聚集区。这表明社会生产力的发展会使城市的住宅区位差别性增大，选择性增强。

社会生产力不断向前发展，城市经济规模不断扩大，达到一定的“度”，就会推动住宅区位的重新调整，以适应城市发展的新要求和人们居住的新观念。中国许多城市（尤其是大城市）经济规模迅速扩大，城市功能和布局重新调整，住宅区位有了较大的变动。

以南京城区为例，长期以来，城市建设在明朝建立的老城区内发展。人们习惯在城内生活工作，制约了南京经济增长。改革开放后，政府因势利导，打破了人们生活工作中心的习惯思想，积极向城外拓展，使河西、江北、江宁区域得到快速发展。一方面由于城市经济发展的需求与完善城市功能的要求，使中山南路沿线、新街口一带，周围近1.5km范围成为南京的商务区（CBD）；另一方面，城南大片民国时期留下的破旧住宅区已经无法满足日渐增长的人口和生活水平提高的需求，加快了旧城改造。而旧城改造的结果是： （1）内城区人口居住密度下降，同时各种办公写字楼，大型商场和高档酒楼旅馆日益集中于CBD的邻近主干道两旁。（2）随着高层建筑的兴起，价格不菲的高层公寓式住宅在 CBD周围兴起，以取代原有旧住宅区，形成新的中上阶层居住区，而一般老百姓只有到近郊区购买商品房。

2、城市经济发展对居民住宅区位选择具有制约性

从总体上看，目前许多城市的发展是以同心圆的形式由中心向城郊初步扩张和延伸，但在某个特定的历史发展时期，为实现一定时期内城市发展目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排并不断付诸实施的城市发展规划却是具体的，或者说是带有明确方向性的，这就使得住宅小区的选择受到城市发展的制约，并且应该努力符合这种发展的方向性。

1）消费者收入水平提高对住宅区位选择的影响

城市经济的快速发展，人民的收入不断提高，使得消费者有一定的经济能力来改变自己的居住环境和居住条件。因此消费者在选择住宅小区时，更多考虑小区的配套设施和环境，主要是居住区周围的自然环境与人文环境的和谐程度，包括住宅区的绿化程度、空气的清洁和污染程度，以及是否接近有利于人类健康和休闲活动的自然景观，如湖泊和自然河流、社会公益设施等。一个生态环境良好的住宅区是吸引居民购买和居住的重要条件。

2）土地价格上涨对住宅区位选择的影响

随着城市经济的不断发展，土地资源的稀缺性和重要性越来越成为城市经济发展中的首要问题。在市场经济和土地有偿使用的条件下，城市土地的使用主要依靠级差地租机制来调节。一般来说，城市中心的各种设施最为齐全，使用条件最好，因此，土地区位最优，租金也越高。城市边缘地区设施配套最不齐全，使用条件最不好，因此，土地区位最劣，租金也最低。中间土地区位优劣程度从城市中心向城市边缘地区依次递减，地租也从高到低。级差地租对住宅区位的调节主要是通过房价和房租来实现。

对于购房的居民而言，在购房时，考虑最多的因素是住宅的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大，当一个居民决定了自己愿意支付的房价时，实际上，其购买房屋的区位空间也就决定了。

3）房地产开发商对消费者住宅区位选择的影响

房地产业已成为国民经济支柱产业，城市经济发展离不开房地产开发建设。房地产开发商在选择住宅的建造区位时，要考虑包括所选区位的地租在内的房价或租金，从而来明确开发楼盘的目标客户群。房地产开发商对住宅区位的选择，既反映了作为住宅市场需求方的城市居民对住宅区位的要求，又体现了城市政府对住宅市场的调控行为。而且房地产开发商作为住宅的建造者，其对住宅区位的选择将立竿见影地表现在城市住宅区位格局的形成上。同时，由于住宅的一些特性，如固定性、耐久性、高价值性，即住宅一旦建造，从经济的角度看便不可能移动；住宅的高价值性又决定了住宅是不可能随意毁弃的；而住宅的耐久性又为住宅的长期利用提供了可能。也可以说无论是城市居民的选择，还是城市政府的调控，都是通过房地产开发商的选择反映在住宅区位格局的形成上。

4）城市的交通条件对居民住宅区位选择的影响

住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。具体来说，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本，包括货币成本和时间成本。

受城市经济发展水平的制约，对于大多数的消费者而言，住宅的价格和居民的可支配收入之间还是不平衡的，普遍的是房价偏高。居民在选择区位时受自身经济实力的影响，逐渐开始选择离城市中心一定距离的区域购置住宅。这对城市周边的发展和城市的公共基础设施建设提出了新的要求。因此，通达性必将是选择住宅区位时至关重要的考虑因素。交通通达性的优劣与直线距离有一定的关系，但更主要是与时间距离有关。如位于以市中心为原点的同心圆上的不同住宅区，如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。实际上，交通条件的便利与否，是决定一个住宅商品能否顺利销售与出租的关键。

3、城市经济与居住区位、交通协调联动发展的措施

1）推出“车房组合销售”政策，鼓励少数高薪阶层郊区购房

商品房是最近几年城市居民的第一消费热点，而购买小汽车正在成为城市居民的又一消费热点。据一份调查表明，购买私人小汽车在上海已经成为仅次于住房的第二消费新目标。如果通过货币化分房、银行按揭等政策导向，约有5%的家庭表示在今后的5年左右的时间里购买住房和汽车。

“居住与交通协调发展”主要针对中心城外围区域——居住区或称为新社区的这个特定区域，以小汽车作为主要出行工具，依靠完善的城市外围地区与城市中心区之间的交通网络，吸引中心城区的相当一部分居民外迁，减轻对中心城区的居住和交通压力，并带动外围地区的发展，优化区域城市结构，同时，也有利于促进城乡一体化。

“居住与交通协调发展”的实行将有助于缓解中心城区的居民居住密度，促进城市中心人口迁往新的居住地——居住型城市外围区，可以促进城市周围城乡交通发展，促进与中心城市有一定距离的城市居住区的全面发展，改善城市周围城镇的“软”、“硬”居住环境。

2）发展轨道交通，满足多数普通百姓郊区购房的出行需求

随着生产力不断发展，百姓收入不断增加，然而根据现有收入水平购买城中繁华阶段住宅或购买私家车到郊区居住者毕竟还是少数。广大收入一般的工薪阶层只有到郊区普通住宅小区购房，这样会带来上下班交通的出行问题，轨道交通是解决这一问题的最佳措施之一。轨道交通以其快速、便捷、能源消耗低、环境污染少等优点而发挥着重要作用。

在满足城市人口的出行强度巨大的干线的交通需求，有效缓解道路交通压力等方面，轨道交通具有无可比拟的优势。

但是，目前轨道交通主要分布在市区，近郊的轨道建设尽管已经有些起步，但相对滞后，不能完全满足郊区的需求。由于交通轨道建设投资大，建设周期长，在城市规划和财政资金安排上，通常优先考虑对整个城市经济发展起促进作用的轨道线路建设。因此，在目前的条件下，最重要的是要建设合理必需的公交线路作为主要的交通手段，将所有常规公交线路尽可能与轨道交通线路衔接起来，组织相互换乘，增设以轨道交通车站为起终点的常规公交线路，接送距离轨道交通站点较远的居民乘坐轨道交通，满足大众的出行要求。

住宅小区建设要服从于城市总体的功能结构和综合效益的要求，住宅区位的选择要符合城市发展空间趋势的要求并为发展留有余地，避免过度的扩展造成对城市发展和布局的不合理性。科学合理地发展轨道交通，可以有效地缓解城市交通供给和需求的矛盾，提高城市经济发展的速度，促进房地产业健康发展。

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。