房地产业发展与电梯行业发展的相关性分析

第一节 房地产业进入结构调整阶段

我国商品房年施工面积是年竣工面积的5倍多，商品房空置面积达1.14亿平方米。有关部门把房地产业列为产能过剩行业。但是房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭，广大低收入者望尘莫及。短缺与过剩并存，是中国楼市的一大“怪象”。为了促进房地产业的发展，解决这一怪象，房地产业在宏观调控下房地产业将进入结构调整期，不少资金缺乏，资质不好的企业由于"抗寒能力"较弱而将在本轮调控中落马，不过这给了房地产行业的龙头企业占领市场份额的大好机会。如万科收购南都集团的股权，就是在宏观调控的背景下房地产龙头兼并收购弱势企业的范例，也进一步提升了万科的土地储备量和市场份额。

所以，宏观调控促使房地产行业进入一个整合期，有利于进一步提高市场集中度，孕育出更大的地产行业龙头，这反而给很多融资渠道畅通的上市公司提供了快速扩张的机会。

第二节 我国房地产业电梯消费量分析

改革开放30年，发展中的中国正在以强劲的步伐向现代化强国迈进，经济建设波澜壮阔，特别是奥运经济的兴起，2008年对中国经济和社会发展，注定是不同寻常的一年，中国电梯业的发展前景一样不同凡响，集聚全球产业优势、技术优势和规模优势的中国电梯将以更广漠的视野投身于全球发展的滚滚洪流，心志高远，厚积薄发。

今年是奥运年，我国经济将会以更加平稳的态势持续发展。对于中国电梯的前景，大家年年都在担心，但电梯产量年年都在上升，这是大势所趋。我对电梯行业的发展前景很是乐观。尤其是住宅产业作为国民经济新增长点和前沿经济，每年都有20亿m2以上的竣工面积，为电梯业的发展提供了良好的机遇，电梯的总需求量依然呈上升趋势。

城市化是一个社会趋势。现在每年从农村转向城市的人口就有3000多万，今后将要有3亿多农村人口变为城市人口，3亿人口需要多少住宅，多少电梯？可想而知。以后更有前景的是类似于廊坊的中小城市，我们电梯行业的重心也将会从沿海地带，中心城市、大城市逐步向2、3线城市转移。而且，农村也在合并村镇，也要改善居住环境，由一家一户的居住方式，变成小区式楼房型城镇的居住模式。我们现在的土地资源已经非常有限了，不可能让你每一家圈一个院子盖房居住，只要房子向高层发展那就需要电梯。

中国城市化发展步伐的加快，使住宅建设正成为中国新的消费热点，需求的多样化和社会超前消费理念，对众多电梯厂家开拓新的电梯领域有很强的吸引力。现在住宅电梯的质量是在提高的，好多电梯产品的新技术在住宅电梯都是有所应用的，一些企业甚至创建了别墅和家用电梯专业公司。我们的市场规模也很大，以后的发展趋势，应该是根据住宅的特点来发展电梯专用技术，在这方面我们要进行专题的研究，根据住户的实际情况来设计电梯，既要节能减排，又要安全可靠，以适应更大客户群体的需求，我们的品种的范围就会更大一些。

与电梯整梯市场相比，电梯维修、保养市场还远远没有开掘，基础件、配套件的市场有很大的开拓空间，电梯维修服务领域的发展，具有巨大潜力。在沿海地带长江三角洲和珠江三角洲逐步形成的配套件的产业供应链已经初具规模，它对电梯行业的总体发展将起到至关重要的作用。

第三节 房地产业发展与电梯行业发展的相关性分析

从国内经济发展来看，房地产业的发展，对推动中国电梯产量的需求具有举足轻重的作用。数据表明，近几年来，与电梯需求总量相关性最大的宏观经济数据是全国房产投资总额。

2004年以来国家相继推出了一系列房地产调控政策，从供给和需求两方面抵制房地产投资过快增长。2005年以来，房地产投资增速逐渐下降，景气指数降到近5年来的最低点，但全年的投资增速仍然达到20%以上。

房地产开工面积的增幅直接影响电梯行业的销售量。未来几年国内房地产开工量仍将保持10%左右的增长，电梯销售量也将保持同比例增长。

第四节 我国房地产未来对电梯的消费趋势分析

1、偏好某一品牌

电梯是建筑物中垂直交通的主要工具，造价较高，对工程影响较大，一般占工程投资的5%～10%，电梯的平面设置对建筑物平面、立面及结构影响较大，建筑物施工后很难变动，同时电梯属永久及耐用设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量是不可轻易变动的。由于技术的复杂性，不少采购人对电梯特性的不甚了解，因此，对某一品牌的偏好替代了对产品主要结构部件、系统运行、使用成本的综合评估。

一般来说，品牌是人们判断产品质量的一个重要信息来源，购买者通过品牌判断产品质量的好坏，建立购买的信心，品牌对判断电梯的档次具有参考作用。但实际上，目前市场上习惯于将电梯按高、中、低分档，高档电梯是技术先进的系统设计型产品，电梯除具有系统设计型电梯的全部特征外，还全面采用先进技术，具有先进的功能配置，且制造精良。同一品牌的电梯可以有不同的档次，而同一个工厂还可以同时生产多个品牌的电梯，品牌与电梯的档次并无直接的联系。因此，采购电梯时必须根据关键的技术要素来评判，单单寄希望于品牌，不仅有悖政府采购的原则，而且不一定能采购到合适的产品。

2、配置盲目从高

电梯的采购应是一个慎重、严密、全面衡量的过程，但是在集中采购的过程中，有的预算单位对电梯特性的不甚了解，误以为电梯质量的好坏、档次的高低取决于部件配置的高低，往往一方面青睐于部件的进口含量，另一方面刻意提高运行速度、载重量等主参数指标，甚至增加一些无关紧要的功能配置。

如以电梯的速度为例，一般10层以下建筑1.0m/s足够，但一些预算单位6层建筑却要求配置1.5m/s甚至1.75m/s，以为可提高运行速度。实际上，高速电梯不一定会缩短乘梯时间，提高输送效率。电梯运行速度需要综合考虑楼房高度、停层站数及调度技术，对于不太高且停站数较多的建筑物，高速电梯一般只能在中、低速运行，而高速梯和中速梯停层的开关门时间及乘客出入时间无甚差别。因此，低层建筑配置高速电梯的要求编制到招标文件中，势必造成一定程度上的浪费。

3、过分追求舒适性

舒适感主要指电梯的加速度、振动、噪声、装璜、照明等指标，其目的是给乘客提供一个尽量舒适的乘梯环境。早期舒适感要求主要是把超重与失重感、烦噪与焦虑感等控制在乘客能忍受的范围之内；现代的舒适感则追求使乘客不但在生理上而且在心理上把乘坐电梯当成为“上上下下的享受”。

在电梯选型时可靠性是最重要的指标。国标GB10058中规定：电梯运行6万次故障少于5次为合格品，少于2次为一等品，少于1次为优等品，并且在附录中对故障作了定义。但是，目前不少预算单位在采购电梯时，往往忽视了对电梯的可靠性的检查，而将采购的重点防放在追求电梯的舒适感上面。一些电梯采购项目中，采购人会刻意去体察电梯的轻微振动、噪声以及装潢的“美感效果”，对其他技术问题不甚了了，最终造成了选型失误，这种事例可以说屡见不鲜。

第五节 2008—2010年我国房地产业的发展预测

1、房地产调控力度进一步加强。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。

2、资源将向保障性住房倾斜。1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

3、企业并购和重组将成为年度主调。在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，2008年我国房地产行业竞争将将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。

4、供给平稳增长，结构改善。土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。

在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。

5、房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。

第六节 2008—2010年我国房地产业对电梯的需求预测

电梯也不再如以往那样仅仅是出现在高层建筑、写字楼及商业场所的零星点缀。随着我国成为世界电梯第一大市场，无齿轮电梯正以其节能、环保、安全、节省建筑面积等独特优势成为市场主流。

建筑能源消耗占人类社会能源总消耗的1/3左右。我国房地产业的高速发展，对环境保护、资源利用、能源供应的压力日益增加。而绿色建筑在我国还是一个刚刚萌芽的新事物，许多开发商打出“绿色”旗号，植树种草、造人工湖、安装太阳能热水器，然后就号称是“绿色建筑”。实际上，绿色建筑是追求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，并符合可持续发展要求的建筑，其核心内容是尽量减少能源、资源消耗，减少对环境的破坏，并在保护原有生态系统、减少对周边环境影响的同时，实现资源的高效循环利用，尽量使用再生资源。

电梯，作为现代建筑不可分割的一个重要部分，在绿色建筑推广过程中也起着越来越重要的作用。而无齿轮电梯从诞生到发展正是不断满足了绿色建筑发展的需求。

无齿轮电梯——节能时代的宠儿相关统计数据显示，目前我国已经成为世界上最大的新装电梯市场，电梯需求量以每年近25%的速度高速增长，并占据了全球总体需求的四成以上。其快速增长不仅造就了一个庞大而充满潜力的市场，同时也使得各电梯品牌在功能、舒适性及环保等方面的竞争更加激烈。

在这样的大环境下，无齿轮电梯当仁不让地成为了这个节能时代的宠儿。从近些年无齿轮电梯快速发展的态势，以及建筑界对无齿轮电梯的需求状态来看，无齿轮电梯之所以成为现代建筑市场选择的主流，其主要原因是：第一，无齿轮电梯较传统有齿轮电梯平均节能可达到25%～44%，给使用建筑带来实实在在的电量节省。第二，无齿轮电梯极大地改善了电梯起落、加速和制动特性，使电梯的启动、行驶和平层的过程更加平滑，从而让乘客享受到更加平稳舒适的乘坐感受。第三，无齿轮电梯消除了传统有齿轮电梯由于蜗轮蜗杆传动、减速箱技术引起的机械能耗、油污、噪音、热量及振动，减少了对环境的破坏。第四，由于无齿轮电梯的主机结构紧凑，体积精巧，可实现小机房或无机房布置，能为建筑商节省一定的建筑面积，增加可利用面积。

由于无齿轮电梯的这些特性，目前已受到市场的极大认可，有专家认为，无齿轮电梯在节能、环保、节省空间等方面的特性让它无可置疑地成为了今后房地产领域选择的主流。

中国无齿轮电梯市场的现状随着整个建筑市场对无齿轮节能型电梯需求的巨大增长，市场已然迎来一个变革的关键期。从2001年全国最大的无齿轮电梯供应商西子奥的斯推出OH5000无齿轮电梯开始到现在，整个中国电梯市场无齿轮电梯的占有比例从最初的不到10%，到目前已经超过一半，整个市场的大势所趋已经显而易见。

然而，由于市场对新技术、新产品的研发需要技术潜能、市场推广渠道等各个方面的考验，各电梯厂商在产品转型及对新梯研发和拓展时，很多还存在着不同程度的试探和观望态度。但是，面对着市场的需求，谁先在技术和市场上抢占先机，谁也将会在新一轮的竞争中占据头筹。

以现在中国最大的无齿轮电梯供应商西子奥的斯电梯来说，它从2001年开始，就大胆、果敢地努力向全线产品无齿轮化发展。由于长期的技术拓展和市场积淀，西子奥的斯无齿轮产品的成熟性和技术领先性得到了建筑领域的广泛认可，早在2001年推出的无齿轮电梯连续5年在中国无齿轮电梯市场上稳坐榜首。而西子奥的斯更在成熟的技术基础上不断开发了OH51000、XO800、GEN2等无齿轮节能电梯，并不断推动全线产品的无齿轮化。2007年1月在无齿轮基础上进一步研发升级的Regen能源再生电梯又再一次验证了市场对无齿轮电梯的高要求和新挑战。西子奥的斯也因为其在无齿轮电梯市场的前瞻性，使其在整个电梯市场上占据着前三甲的宝座。

随着中国绿色建筑的快速发展，建筑领域的需求也越来越专业、越来越严格，无齿轮电梯作为现代建筑不可分割的组成部分也正以其节能、环保的特性昭示着一个新的建筑节能时代的到来。

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