房地产中介行业发展趋势

第一节 我国房地产中介服务业的发展趋势

一、经营主体的发展

在经营主体上，向企业化、市场化发展。

由于中国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司（企业），实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。

二、经营方向的发展

在经营方向上，向专业化、品牌化发展。

房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。

与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。

三、组织结构的发展

在组织结构上，向集团化、规模化发展。

房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。

四、经营手段的发展

在经营手段上，向信息化、网络化发展。

信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。

现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。

五、从业人员素质的发展

在从业人员素质上，向综合化多样化发展。

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：

既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。

市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后将有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。

第二节 后“两税”时代房地产中介服务业的发展

一、后“两税”时代二手房市场的发展

“两税”是指“营业税”和“个税”。2006年7月26日，国税总局发布强制征收个人二手房转让所得税通知，通过税收来规范二手房市场，进而稳定房价，促进房地产稳定健康发展。此次政策的发布对二手房市场的发展造成了一定的影响,同时也促进了二手房市场的平稳发展。

1、二手房市场对此次政策反应与影响

1）在2006年8月1日到来之前的未来几天中，受政策影响，将会出现与营业税"二变五"前相同的集中过户高峰现象。税务部门与主管部门的工作量将会非常大。作为交易中间枢纽的经纪公司应积极配合客户与业主去前往办理相关手续。

2）短期内将会出现观望情绪，交易量有所下降，并有可能出现业主"惜售"和"税费转稼"的现象。

由于目前北京二手房市场仍然是一个房源偏紧、供不应求的卖方市场，且过去的一段时间内二手房与一手房市场一样，价格涨幅较大，因此从目前的情况来看，在短期内，特别是在八月一日之后，将会出现一个市场观望期。业主与客户将会出现观望情绪，短期内将有可能出现业主由售转租的"惜售"行为和二手房交易中"税费转稼"的现象。二手房交易量将会在短期内有一定幅度的下降，但这个观望期不会太长。

3）个税对市场影响将不会超过营业税新政影响

虽然个税税率高达20%，但是个税的影响将不会超过营业税对市场的影响。

第一，营业税为全额征收，而个税仅为差额征收；

第二，个税征收中有税费抵扣项目，如装修费、合理费用、交易过程中产生的税费等；

第三，个税征收还有政策性优惠，如已购公房是住满五年的唯一居所，出售可以免个税，再如出售自有住房后一年内购买住房的，可部分或全部退税等。

因此个税影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。

4）从中长期而言，交易量仍将稳步增长，二手房房价上涨势头将趋缓，但不会出现降价现象。

从北京市场来看，由于北京的二手房市场中自住型购房需求占到90%以上，这种刚性的购房需求中有相当一部分是从一手房市场中转移过来的。由于二手房整体价格相对一手房要低，且具有地段优势与现房优势，因此，从中长期来看，二手市场上的购房需求仍将大量存在。

另外，从出售角度而言，北京与外地城市仍有区别。在以往政策执行中，上海等房产投机炒作较为严重的地区，大量"杀跌出局，斩仓抛盘"现象明显。但由于北京整体房地产投机炒作较少，不会出现由于征税而导致的大量抛盘现象出现，因此房价骤降的现象不会出现。

由于二手房与一手房相比较，优势明显，需求刚性，又不会出现大量抛盘现象，再加上短期内将会出现一些业主"惜售"和"税费转稼"等现象，因此整体二手房房价短期内不会下降。整体来讲二手房价格上涨势头将会趋缓，但不会出现降价现象。

2、后"两税"时代，市场前景将会更明朗、乐观、繁荣

在目前宏观调控的大背景之下，此次"强征个税"的政策不会像以往那样推行两三个月就无疾而终，半路夭折。按照目前的宏观调控的状况，此次新政策应该会得到严格的执行。

早先悬在二手房市场上的两把达摩克利斯利剑—"营业税"和"个税"，目前都已经完全落地了。"利空"之剑的落地反而会使市场前景变得更加明朗和乐观。以前"营业税"和"个税"就像是那个家喻户晓的笑话里的两只靴子，让整个市场睡不着觉。不仅老百姓睡不着，中介公司也睡不着。五月，"营业税"这只靴子先掉了下来，但"个税"这只靴子却一直悬着。让人心烦意乱不知该何去何从。但现在两只"靴子"都已经落地，市场与百姓也终于可以塌实了。因为两税的落地，未来的市场预期与市场走势会变更加明朗、稳定。后"两税"时代，在经历过一轮短暂的观望后，二手房市场仍然是该买的买，该卖的卖。

从中长期来讲，由于两税的"利空"之剑落地之后，"利空"就不存在了，百姓再无担忧，市场心态也将趋于平稳，市场的预期将会更加明确，市场走势将会更加明朗。二手房市场应该仍然将会是一个更加稳定、积极、繁荣的市场。

3、后两税时代，二手房市场向规范化方向发展

在市场调整的同时，房地产经纪行业也面临一轮较大的调整。因为从市场发展的角度来看，两税落地后，市场的走向将更加规范。

这表明，不但老百姓对于中介公司的认可度在不断上升，同时在中介市场中的交易量也在越来越向大型的品牌中介靠拢。与此同时，后"两税"时代，市场洗牌与房地产中介行业的调整将会再所难免。

在"两税"之后，政府还会出台一系列具体促进二手房市场发展，增加二手房交易，通过二手房市场来分流一手房购买人群，解决中低收入和社会弱势群体的住房问题一系列的相关措施。在两税的"利空"之剑落地之后，"利空"就不存在了。反而市场预期将会更加稳定、行业发展将更加规范、市场前景将更加乐观、光明。

二、后“两税”时代房地产中介行业的发展

两税”政策的颁布对房地产中介行业的发展具有巨大的影响。随着“两税”政策的颁布和房地产市场调整的同时，房地产中介行业发展也面临新的挑战。从市场发展的角度来看，“两税”政策的颁布，促使房地产中介行业不断的向更加规范化的方向发展。

1、欺上瞒下吃差价，不规范的交易行为很快将从市场上销声匿迹

以往靠倒买倒卖，赚取差价骗客户来盈利的中介公司将会在市场上面临很大的危机。

2、中小中介公司在市场上的生存空间越来越小

根据数据显示，2006年上半年与05年上半年相比，北京整体二手房交易量只上涨了1%，但大型的品牌中介公司，特别是诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务交易量却在明显上升。这表明，不但老百姓对中介公司的认可度在不断上升，同时在中介市场中的交易量也在越来越向大型的品牌中介靠拢。

新政策出台后，以吃差价为主要经营模式的经纪公司和一些中小中介公司会更多更快地被淘汰出局。而抗御风险能力强，服务好，产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更远。不仅二手房的交易量会向其聚集，中介行业整体的发展格局也会因为他们而调整。后“两税”时代，市场进行重新调整，房地产中介行业不断向规范化方向发展。

第三节 我国房地产中介服务业的发展对策

一、房地产中介行业的机遇和挑战

1、房地产中介行业发展面临的机遇分析

1）地产行业正处于高速成长期

随着国家宏观调控政策的不断出台和房屋中介市场的不断成熟，目前的房地产中介行业竞争激烈，可以说每天都有新人进入这个行业，也有很多往年红红火火的中介公司如今已是退出了这一行业。从宏观角度来看，国民经济稳步增长，GDP值年年提高，房地产行业也随之进入了快速增长期。按照世界银行的分析数据表明，一国国民的住房需求与该国的人均GDP值是密切相关的。当人均GDP值达到600美元时，对住房的需求开始起步，800－1000美元就进入了一个高速成长期，1500美元以后是一个稳定快速增长期。2004年，中国人均GDP达到了1000美元，2006年达到了1475美元。因此，目前中国房地产行业正处于一个黄金时期，一个真正高速发展的阶段。

2）城镇化进程也将给房屋中介行业带来新的商机

城市化进程加快也为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间。2003年中国的城镇化率达到了40％，这对于过去几年来说已是一个很大的进步，在国家“十一”五规划下，2010年中国的城镇化率将达到50％，2020年前将达到60％的水平。城市化的进程所带来的必然是城市旧城区的改造和新城区的开发，这也将导致房屋交易量的增加，对于中介行业而言无疑是个极大的利好消息。城镇个人住房拥有率迅速提升必将为房产经纪服务行业发展带来机遇。

3）存量房交易市场将成为房地产主导市场

存量房与增量房市场在未来的发展呈现上升的趋势。存量房的增加间接就是为存量房市场所服务的，新增的楼盘在未来的数年内必然面临着再次交易的问题。这无疑为二手房的交易即增量房市场提供了大量的房源。上海、天津、重庆、北京、广州五地的增量房与存量房交易情况以及美国、日本、香港和内地的房存量房与增量房成交比例情况来说明：中国存量房交易量尚小于增量房的交易，在发达的国家和地区的情况恰恰与此相反。中国的存量房交易市场前景是巨大的，是有着无限发展潜力的。存量房交易市场在不久的将来必将成为房地产主导市场。

2、房地产中介行业面临的挑战分析

1）房地产经纪行业的现状面临的挑战

第一，目前从事本行业的入门门槛较低，从业人员素质不是很高，平均年龄在25到28之间，这导致本行业人员的服务水平和业务素质相对于欧美发达国家的从业人员水平来说有不小的差距。

发达的房屋中介市场上，房屋经纪人年龄通常在40到50岁，都拥有着高学历，他们不仅是你的房屋中介，还扮演着投资、置业、理财等多个顾问的角色。把房屋经纪人这个行业做到了一种高端领域，因此他们的收入也是国内的同行所无法想象的。只有提高从业人员素质，房屋中介行业才能做大做强！

第二，行业服务诚信度缺失，市场交易集中度分散，法律法规也有待完善。

目前行业内存在的恶性竞争对行业诚信造成了很大的损害，全国通过中介达成的房屋交易不超过50％，而在美国这个数字早已超过了80％！这需要全体从业人员加强自律意识，同时也引导消费者自律，在国家不断完善相关法规，加大执行力度的情况下，共同促进行业的发展。

2、房地产经纪行业转型带来的挑战

当前房地产中介行业应该在经纪人类型、服务产品种类以及商业模式上进行转变。把经纪人由简单的提供信息获取佣金向更高层次的置业顾问模式转变；服务产品种类向一条龙的服务模式转变，挣取更高附加值；把单一的门店模式向连锁公司式转变，才能体现品牌价值和提高客户认可度，在政策和市场的大洗牌中立于不败之地。未来的行业整合是一种必然，实现规模化、品牌化、专业化的战略是必不可少的。经营手段信息化也要提上议程，一家好的中介公司必须有一个大型的网络交易平台。实现门店化与网络营销两条腿走路。综合服务成为发展方向。

二、房地产中介行业面临全面整顿

1、根据《通知》，违规中介将面临清理整顿

低买高卖“吃”差价、骗取看房费等等这些房产中介领域屡见不鲜的行为今后将遭到严厉禁止，违规者可能面对“市场清退”的责罚。针对当前房地产经纪行业规则不健全、经纪人员良莠不齐的情况，建设部、人民银行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》将矛头直接指向了这一领域中的种种突出问题。

根据这份《通知》，各地将全面推行房地产经纪机构备案公示制度。房地产经纪机构及交易保证机构在领取营业执照30日内，必须到房地产管理部门备案，管理部门应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本等信息向社会公布，供交易当事人选择。

同时，严格实施房地产经纪人员职业资格制度，建立健全房地产经纪人员的市场清退机制，对于在执业活动中有违法违规行为的人员，收回其注册证书。

《通知》要求房地产经纪人员在执业时，必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。同时明文规定了三种禁止行为：

1）房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。

2）房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同，并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息。

3）不得泄露或利用委托人的商业秘密，与他人串通损害委托人的利益。

2、《通知》明确指出对房地产非法占用客户交易金现象进行整顿管理

针对国内房地产经纪机构占压挪用交易资金、侵害交易当事人权益案件屡屡发生的情况，建设部、人民银行联合发布的一份专项通知明确：客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况随时接受监督。

建设部发行的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式等作出了明确的规定：

1）明确规定房地产经纪合同中应当约定客户交易结算资金交付的条件和具体方式。

2）房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。

3）明确客户交易结算资金，独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。

4）加强客户交易结算资金专用存款账户开立和使用的管理。各市、县房地产管理部门将采取定期或不定期检查的方式，对客户交易结算资金专用存款账户的开立和执行情况、专户资金的划转情况加强监管。确保存量房交易结算资金专款专用。

3、房地产中介行业面临全面整顿的重点

1）以房地产开发和交易环节为重点，突出查处投诉集中、老百姓反映强烈、社会影响较大的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚假广告、违法中介等方面的典型案例；

2）加快房地产市场信用体系建设，在6月底前全面开通部、省、市三级联通的房地产企业和执（从）业人员信用档案管理系统，以便于消费者投诉和查询；

3）出台《新建商品住宅小区交付使用办法》和《房地产经纪管理规定》以规范住宅小区竣工综合验收和交付使用行为，完善房地产经纪管理制度；

4）制定相关办法，积极推行按套或套内建筑面积计价销售商品房；

5）加强行政与司法的协同配合；

6）切实防范房地产抵押登记风险，研究制定相关办法，防范和打击“假按揭”、重复抵押、超值抵押等不法行为。

三、房地产中介服务业的发展对策

1、规范行业秩序，提高准入门槛

房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍，许多的消费者不选择中介，不是因为不需要，而是因为不信任。规范经营是我国的房地产中介行业一个长期要面临的问题，北京同样不例外。规范经营包括几方面的含义：

第一，完善相关的法律法规和监管制度；

第二，进行诚信建设；

第三，提高行业的准入门槛，淘汰一部分不合格、不具有竞争力的小企业。

1）完善相关的法律法规和监管制度

政府有关管理部门应加强房地产中介市场的制度建设，完善规章制度，打破地区和中介行业内部的垄断，通过经济和法律的手段对不正当竞争采取积极有效的措施加以制止，这样才能为房地产中介服务创造良好的发展环境。同时要严格奖惩制度，强化激励机制。对房地产中介执业人员的职业道德建设情况建立检查、考核、评价、奖惩制度；同时，对检查发现的重大违法违规行为，要在调查核实的基础上，依法严肃处理。

房地产中介服务行业的健康发展，需要社会多方面的通力协作。应完善房地产中介服务行业的监管体系，政府监管、行业自律和社会监督三者缺一不可。建立有效可行的客户反馈投诉体系，保证客户和其他社会成员能及时安全地对房地产中介从业人员的执业行为进行监督。估价行业和经纪人行业的自律协会应设立专门的惩戒委员会，并且建立职业诚信档案，加强对职业道德的监管。

2）进行房地产中介服务行业的诚信建设

我国政府在制定《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》时，倡导诚实守信的职业道德，明确提出“严格资质认定，强化行业自律，提高中介组织的质量。”通过房地产中介服务行业诚信建设，全面提升房地产估价师、土地估价师和房地产经纪人的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，为我国社会主义市场经济有序发展提供服务。

3）提高行业的准入门槛

提高房地产中介行业准入门槛包含提高从业人员的资质认证和提高从业企业的资质两方面的含义。如北京2004年新出台的《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪代理机构的门槛，一下子将不具备资金实力的小机构淘汰出市场。

2、塑造知名品牌，形成规模经营

房地产中介机构要想在激烈竞争的市场中站稳脚步，就必须树立自己的品牌。实施品牌战略必须加强企业的形象宣传，挖掘企业经营理念，扩大企业文化建设，提升企业的内在潜力和附加值。品牌的塑造将以无形资产带动有形资产，从而使企业的综合优势得到迅速全面的提升。

品牌的塑造离不开规模经营。房地产中介服务企业规模经营包含通过经营模式的转变实现管理成本的降低和管理效益的提高和通过提供多种服务内容来拓宽企业的业务领域两方面的含义。

3、提高服务质量，丰富服务内容

北京市房地产中介服务业行业历程短，市场潜力远远没有开发出来，业务种类比较单一。各中介企业在经营过程中，要投入资源开发新的服务品种，实现经营的战略转移。政府应该引导房地产中介企业资源共享、优势互补，积极拓展新业务。而开拓新业务的过程中，完全可以借鉴国际知名企业的成功经验。在已有的服务领域，房地产中介服务的质量也急需提高。

4、从业人员要专业化和职业化

房地产中介从业人员要在专业素质上实现专业化，在从业方式上实现职业化。专业化要求从业人员具有较高的文化素质和业务素质，要具有相应的实践经历，具有执业的资格；还要有完善的知识结构，要善于运用计算机技术采集整理和分类处理相关信息。职业化要求从业人员要具备职业素质和职业道德。

5、经营手段要信息化、网络化

信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本性改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。

6、经营活动与国际接轨

房地产中介企业要走向国际，必须要熟悉国际惯例、国际中介机构的经营模式；同时房地产中介组织与国际交流也会更加频繁，如与英国皇家测量师学会、国际评估准则委员会等国际机构的执业资格互认也提到议事日程上来。因此，将房地产经营活动与国际接轨，是我国房地产中介企业参与国际竞争的必然要求。
 

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。