北京房地产发展趋势及投资分析

第一节 2008年我国房地产行业发展趋势分析

一、2008年我国房地产市场价格走势分析

2008年以来，我国房价整体呈逐月小幅回落态势，正朝着宏观调控的方向运行。但受2007年下半年房价上涨较快的“翘尾因素”影响，08年同比房价指数仍处于比较高的水平。

2008年1-6月全国国销售价格指数及“翘尾”因素

上图显示，在2008年6月份全国70个大中城市房价上涨的8.2个百分点中，翘尾因素占7.1个百分点，新涨价因素占1.1个百分点。其中，新建商品住宅的销售价格也表现出这一特点，6月份新建住宅价格同比上涨9.2%，其中新涨价因素仅占1.1个百分点，翘尾因素占8.0个百分点。

从“翘尾因素”和“新涨价因素”的影响幅度上看，2008年以来，“翘尾因素”一直占据着较大比例的上涨幅度。这就意味着在2008年上半年各月的价格涨幅中，有很大一部分因素是由2007年的上涨所引起的，2008年以来的房价上涨的幅度很小。

二、2008年我国房地产市场政策走势分析

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

1、宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

2、保障性住房开发规模增加

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

三、2008年二线城市写字楼市场走势分析

天津、重庆、武汉这三个城市一向被认为是二线城市的代表。2008年8月中旬天津、重庆、武汉三城市库存偏高，房产价格战已经在所难免。

在整体形势不佳的背景下，房地产市场存在地域差异，但不应过分夸大，消费情绪传导需要时间并呈波浪式推进，二线城市却持续反向猛涨的可能性。

由于各方面综合因素，可能将房地产市场的复苏至少推迟到2009年第二季度之后。如果经济增速出现较明显的下滑，对房地产的打击将更加致命。

武汉、天津房地产市场信心进一步恶化，天津的开发商不得不把销售目标下调30%至50%。数据显示，这三个城市的库存需要12至27个月才能消化完毕，需要注意的是，接下来9月至11月份还会有大量新增供应出现。

这些城市的价格战已经在所难免，黄金地段高品质房销售状况可能会略好些。原因：2008年下半年新增房地产开发企业贷款可能会低于上半年水平，因为各银行可能已经在上半年用掉了全年房地产开发贷款额度的65%左右。同时，未来几个月投资增长可能会加速下滑。

从承受比例和目前的库存水平来衡量，重庆的情况略好，其次是天津，最后是武汉。中央政府对重庆和天津的更有利政策以及重庆大规模城市改造，为长期内当地经济增长和住房升级需求提供了更好的前景。

根据官方统计，沈阳2008年前两个季度成交面积为420万平米，同比呈现明显下滑。而成交价格官方数据显示为同比涨幅3%。对于这个仍旧保持略微增长的数据，

目前沈阳的平均商品房价格为3700元/平方米，2007年底时的均价为3400元。与大部分经济发达二线城市比起来，沈阳房价极低。甚至与河北省某些三线城市均价接近。即便有人放胆说声沈阳房地产无泡沫，预计反对者也不会太多。在深圳、广州低迷大半年之后，沈阳终于感觉到了寒意，尽管这个城市一直被认为是增长潜力巨大、泡沫较小的城市。

四、2008年我国不同类型房地产走势分析

2008年的市场走势有几种，一种是常住，一种是投资的，还有一种是投机的，在深圳的市场来说，今年应该是投机性比较行，所以波动相对大一些，强烈的很多，这也是正常的。再看北京市场，北京市场还是自住或者常驻投资为主的，所以对市场的影响目前来说不是很强烈。

2008年市场会是什么状态？2008年房价应该见顶的，2008年还有大的上升空间不太可能了，还有市场需求，由于银行的个人贷款的首付界定更严格了，都使需求有一定的影响，再有宏观调控政策方面，也会在打压，如果还像2008年疯狂的上涨，政府肯定还是要调控，比如说物业税的征收，所以明年的市场应该根据不同的类型出现不同的状态。

不同的类型有一些差别，比如说低价房可能比投机类的高档房涨价幅度高一些，房地产市场应该不会像股票市场，股票市场交易比较简单，而房地产市场交易比股票要难，无论是从成本，交易成本，税费还是交易的透明度都不如股票，包括买卖周期比较长，所以不应该像股票市场一样有大涨大跌。

五、2008年我国房地产市场发展分析预测

1、房地产投资预测

预计我国2008年上半年房地产投资额将达到10089.2亿元人民币，较2007年上半年同比增长19.4%。2008全年房地产投资额将达到25368.7亿元人民币，同比增长19.1%，住宅房地产投资额将达到22967.1万亿元人民币。此外，2008年房地产企业景气指数将上涨至142.8，国房景气指数却下调为101.96。其原因主要是由房地产市场的严重滞后性造成的。尽管如此，依然认为2008年我国房地产市场投资将延续2007年以来的平稳增长态势。

可以预见，短期内房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将放缓。由于房地产市场投资主体是各类房地产企业(较大部分是民营及外资企业)，因此国家对房地产投资的调控将主要集中在银行信贷准入条件的控制上。

2、房地产需求预测

未来几年中国城镇住房需求将长期持续上涨。预计2008年全国房地产销售面积为69799.31万平方米，同比增长2.22%，其中住宅销售面积为63135.95万平方米，同比增长2.24%，需求结构基本稳态发展。尽管房地产的供给是有限的，并且缺乏弹性，然而市场的需求却与日俱增，国民收入增加、人口膨胀、城市化建设加速、房地产行业竞争力提升等可能是需求增加的主要原因。

3、房地产供给预测

从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。

1）土地开发率(土地开发面积/同期土地购置面积)持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%； 2）商品房住宅房屋建筑面积竣工率(房屋竣工面积/同期房屋施工面积)逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%。2007年前9个月商品房住宅竣工率仅为8.5%，低于上年同期水平。

预计2008年，全国房地产开发面积指数为91.99，商品房施工面积为1799938.9万平方米，累计竣工面积为113851.51万平方米，建筑面积竣工率为19.7%，供需不平衡仍然尖锐。从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢，1—9月份住宅投资占商品房投资的30.4%，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距离。预计2008年住宅投资额为22967.1亿元，占商品房投资额度90.5%，环比剧幅上升，这与住宅房的走俏和住宅商品房的价格迅猛攀升有着很大关系。

此外，开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006—2007年上市公司年报分析，部分房地产上市公司拥有大量的土地储备，且土地储备的建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米。按目前的一般囤地公司年开发量计算，即使没有新购土地，仍然可供连续开发2、3年，个别企业土地储备量可供开发6、7年。其他非上市房地产开发企业也都存在着或多或少的土地储备。尽管土地储备正在减少，然而减幅空间仍然巨大。

3）房地产价格指数预测

在房价继续较快上涨的情况下，部分居民放弃观望入市购房，房地产投资也开始抬头，住房需求迅速增加。据统计，2007年上半年上海中资商业银行个人住房贷款持上升走势，6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增长，当月新增45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的2/3，环比增幅达429%。人们对于预期房价的走势依然看好。预计房地产价格上涨趋势依然不变。其中，经济适用房的增幅控制在了一个相对较小的范围内，这可喜地意味着国家对于经济适用房的政策落到了实处。