北京住房市场分析

第一节 2007年北京住宅市场回顾

2007年北京住宅市场将依然是东胜于西，北大于南。东部的朝青区域、百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线，北部的亚奥区域、望京区域、昌平13号线沿线将依然是北京住宅密集供应的热点；东南部的亦庄马驹桥区域、西北部的清河西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起，成为北京住宅市场新的热点区域。

2007年北京房地产市场中住宅的预售金额所占比例

东部的朝青区域继续发力。除星河湾、天鹅湾、逸翠园、泛海国际居住区、润枫水尚等项目继续推出后期产品外，还将有招商地产东八里庄项目、恒世同方与方晟八里庄项目、方晟京棉项目、银帆西雅图等项目全新上市。同时，朝青区域的持续东扩将推动管庄区域逐步成为住宅热点区域。全新上市的中联置地项目，以及北京新天地、万象新天、苹果派等项目的后期产品则将推动管庄区域继续吸引东部置业者的眼球。

东南部的亦庄马驹桥区域有望成为新热点。该区域凭借自身独特的地缘优势，借力"京城新地王"的上市以及品牌地产商的集中进驻，2007年有望异军突起。该区域现有的样本及天鹅堡项目基本完成了亦庄马驹桥区域的整合，而金地格林小镇6、亦庄大羊居住区项目以及珠江、复地、卓越项目的相继上市则可能使该区域真正成为北京东南区域的热点。

此外，东部的百子湾区域将保持相对平稳的态势。产品以老项目后期为主，沿海赛洛城、金都杭城、华侨城、富力又一城等项目均会有新的产品推出，广渠路36号项目也可能在2007年底正式上市。通州八通线沿线新增供应将继续萎缩，通州八通线沿线新推出的产品主要是世纪星城等老项目后期。

全新大盘推动亚奥区域继续繁荣，老项目后期支撑望京热点区域形象。保利金泉广场、傲城尊邸、公园2008等项目的后期产品将陆续推出，立水桥以北的清河营以及霍营均会有新的大盘上市。望京区域基本为老项目的后期，东湖湾、首开知语城等项目将继续吸引东北部区域购房者的眼球。

西北部的清河西三旗区域、海淀山后区域有望迎来一股新的发展浪潮。清河西三旗区域除今年已上市的橡树湾、富力桃园、左邻右社、领秀新硅谷等项目以外，总规模达80万平方米的清河新城也将在明年全新上市。海淀山后区域依靠日益改善的道路、配套状况以及得天独厚的自然景观资源逐步成为北部新的关注热点。除海科建开发的百旺新城等项目继续有新产品入市以外，保利冷泉项目、北辰温泉镇项目以及正源温泉镇项目也将于明年推出，届时海淀山后区域将真正掀起住宅开发建设的高潮。

2007年，西部和南部缺乏新的大盘冲击，产品多以老项目后期为主。如万年花城、中海城、亿城天筑、晓月新苑、天鸿美域等项目。而万科假日风景将成为明年西南区域的热点，携同珠江峰景、亿城天筑等项目，迅速推动西南部区域价值的提升

2007年北京房地产市场中住宅的预售面积所占比例

2007年北京住宅在总销售中所占比重

单位：万平方米；元/平米

第二节 2008年北京住宅市场分析

一、2008年北京住房建设计划情况分析

1、制定依据

为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，根据《北京住房建设规划(2006年-2010年)》和《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，满足全市人民日益增长的基本住房需要，加快解决本市低收入家庭住房困难，进一步加强房地产市场宏观调控，制定本计划。

2、指导思想

1）以科学发展观为指导，综合考虑北京市人口资源环境承载能力，根据城市居民多层次的住房需求，加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房的计划管理，引导和规范其它商品住房供应，建立低收入家庭住房有保障，中等收入家庭住房有支持，高收入家庭住房有市场的住房供应模式。

2）优先解决本地居民住房困难和自住性住房需求，统筹考虑引进人才、来京创业常住人口等其他群体住房需求。廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给旧城区风貌保护修缮整治工程涉及的居民、居住在城镇危房中的居民、中心城区功能调整涉及的居民以及其他中等收入以下的住房困难家庭。

3）总量控制，分步实施，力求做到年度住房供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

3、建设目标

2008年，计划新建住房2750万平方米。其中，新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米，其他政策类住房350万平方米，商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米。启动一定数量的政策性租赁房。

4、区位布局

1）按照国务院批复的《北京城市总体规划》确定的城市空间结构，统筹中心城、新城、小城镇住房建设协调发展，结合新城建设将住房建设重点向新城转移。

2）强化公共交通的引导作用，充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，新建廉租住房、经济适用住房和限价商品住房主要安排在轨道交通、公共交通沿线。

3）促进社会公平与融合，正确反映和兼顾不同方面群众对住房的需求，按照大分散小集中的原则鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的混合布局，促进和谐社区建设。

5、住房供应结构

2008年新建政策类住房占新建住房总量的40%以上；套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上。

6、保障措施

1）加强住房规划设计指导，严格执行住房套型设计面积标准，提高服务和审批效率，保证廉租住房、经济适用住房和限价商品住房按计划开工建设。在落实好2006-2010年住房建设规划的基础上，做好2008-2012年全市住房建设规划编制工作，并于2008年6月底前向社会公布。

2）加强用地计划管理，2008年全市住房用地供应总量1700公顷，其中廉租住房、经济适用住房和限价商品住房用地500公顷。确保不低于70%的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的其它商品房建设。

3）加强对工程规划、设计、施工、四新成果应用、节能环保、配套设施建设等各个环节的指导和服务，确保工程建设质量，建设节能省地环保型住宅。进一步完善住房与配套设施同步交用制度，做好各类配套公共服务设施和市政基础设施建设，提升居住品质，适应居民在文化教育、医疗卫生、休闲娱乐、社会福利等方面的需要。

4）市、区(县)有关部门做好协调服务工作，帮助开发建设单位解决项目推进中的问题。加快结转住房项目建设进度，推动新建项目按期开工建设。加强对廉租住房、经济适用住房和限价商品住房的计划管理，对计划执行情况及时进行跟踪检查，实施动态监管，对落实计划不力及违反计划的行为追究实施单位的责任。

5）及时做好新建(含配建和集中建设)廉租住房的资金拨付工作，确保市区两级财政廉租住房建设资金及时到位。

2008年北京住房建设总量分布图

二、2008年北京住房市场供需情况分析

近年来，由于北京住房市场需求旺盛，供给一直比较偏紧。如2006年，北京商品住宅竣工面积比销售面积还要少12平方米。虽然到了2007年，市场供给状况有所改善，商品住宅销售面积占竣工面积93.7%，到2008年第一季度，这一比例又下降到了78.6%，比上年同期下降10.1个百分点，但供给偏紧的大势并未改变。截至3月底，全市未出售的空置商品住宅面积386.6万平方米，不到2003年的一半，比年初也减少25.2万平方米。另外，空置一年以上的商品住宅为183.5万平方米，比2007年同期下降了18.1%。说明市场的需求力量依然大于供给力量。

2008年第一季度，商品住宅销售出现了大幅度减少，住宅现房和期房销售面积分别减少39.2%和50.9%，延续了2007年销售缩减势头。2007年底住宅现房和期房销售面积分别减少40.6%和11.4%。但要看到，销量的减少是伴随供给减少出现的，是市场需求力量受到供给的制约而出现销售减少，而不是因为市场需求减少而导致供给减少。如2006年住宅竣工量与上一年相比，降幅达22.8%，2007年降幅为15.5%，2008年第一季度同比降幅更是扩大到41.3%。因此，在看到住宅销量在下降的同时，更要看到市场新增供给量的减少、空置面积的减少和房价的上升。另外，从近两年来住宅竣工面积与住宅现房、期房销售总面积的对比关系，以及期房销售面积与批准预售面积对比关系来看，市场住房新增建设量并没有立即形成实际供给，很可能存在惜售行为。

从供给的角度来看，2008年第一季度北京住房市场还有一个明显的变化，就是商品住房新开工量出现了大幅增长，新开工面积388.6万平方米，同比增加151.9万平方米，增幅为64.2%；而上年及上年同期新开工增速分别下降12.3%和33.0%。由于新开工量的大幅增长，导致商品住宅施工面积也出现由负增长到正增长。2007年及其第一季度施工面积增速分别下降15.5%和9.2%，2008年第一季度已增长了0.7%。新开工面积的增加主要是由于政策性住房建设速度加快，其中经济适用房新开工面积就占了全市新开工增量的44%。政策性住房的快速推进，对增加市场有效供给，缓解市场供需失衡、抑制住房价格，实现住有所居的目标具有十分重要的意义。

三、2008年北京住房市场价格情况分析

北京住房价格不仅延续了以前的增长态势，而且增速越来越快。2005年北京住房价格增速是7.1%，2006年增速上升到9.6%，2007年进一步上升到12.8%，2008年第一季度同比增速达17.8%。2008年前三个月环比涨幅分别为1%、0.3%和1.1%。虽然从2007年下半年以来开发商大都采取了折扣让利销售策略，但从初步统计情况来看，折扣让利幅度要远低于价格实际上涨速度，这可能只是一个销售策略；同时，这种销售策略也反映了开发商面对房价过快增长的一种新的心态。另外，新建商品住宅价格快速上涨，带动了二手房价格和租赁价格分别上涨11.1%和2.5%。

值得注意的是，近年来北京房价上涨，主要是普通住宅价格高涨造成的。2008年第一季度，普通住宅上涨18.2%，比高档住宅14.4%的上涨速度，高了3.8个百分点。2007年普通住宅价格增速14.4%，高档住宅价格增速10.3%，高了4.1个百分点。如果再细化到区域，房价的增长主要是由朝阳、海淀、丰台、石景山等近城区和通州、顺义、大兴、昌平等近郊区房价快速上涨造成的。价格增长这样一种结构性特征，可以支撑住房价格不断走高

由于严格贯彻中央宏观调控精神，近年来北京住宅投资增速一直相对较低。2005年仅增长0.5%，2006年增长10.8%，2007年增长14.8%。总的情况是住宅投资增速低于房地产投资增速，房地产投资增速低于全社会固定资产增速。2008年第一季度出现的新情况，是北京市固定资产投资增长24.8%，房地产投资增长22.5%，增长速度明显快于前几年，但住宅投资增速出现大幅度回落，仅增长5.4%。如果考虑到北京市第一季度投资价格影响因素达7.4个百分点，住宅投资实际增速下滑得更厉害。投资减少意味着未来住房供给的减少，这对进一步缓解供需紧张、平抑房价是不利的。

房地产业是一切产业的基础。北京2007年和2008年第一季度房地产投资增速分别为16.0%和22.5%，反映出北京经济增长活力和潜力并未减退。在房地产内部，北京住宅投资一般占一半以上，如2005年到2007住宅投资占房地产投资比重分别为51%、56%和50%，这也符合一个国家或地区向高收入行列快速迈进时房地产业发展规律。但2008年第一季度北京住房投资增速锐减，导致在房地产业投资比重减少，仅为45.2%，这是近年来少见的情况。当前房地产投资增速主要是靠商业及服务业投资增长支撑，住宅投资比重降低，这种投资结构调整，影响到经济发展与住房支撑的对应关系，也不利于未来房价的调控。

住房投资比重下降，会进一步加剧供给偏紧状况，应当引起高度重视。其原因是多因素综合的结果，如政府加强经济布局调整，经济快速发展，产业用地的90%向高端项目集中，向开发展区集中，向城市功能拓展区和城市发展新区集中，对住宅投资产生了挤出效应；又如银行按照国家严控贷款总量的指示，降低了房地产贷款和授信的集中度，开发商资金链条紧张，即使是上市公司，有调查表明其现金流也紧张；再如地价上涨，人工和材料成本上升较快，开发周期延长，财务成本增加等，导致开发商成本上升；另外，国家宏观调控不断加强，后奥运时期因素影响不甚清晰，开发商必然谨慎决策。

四、2008年北京住房市场开发商策略分析

1、当前开发要注重差异化的住房产品

房地产产品一个重要的特征是差异化，这是由房地产本身的性质决定的，可以说在民用商品中，房地产是生产数量最少的商品，因为一般情况下一个家庭只需要一套住房居住，并且住房需要资金巨大，耐用性强，一个家庭有可能几十年只购买一套住宅。而且房地产是需求差异最大的产品，每个家庭所需要的住宅产品都不同，不像其他消费品那样替代性很强。所以，每个人对自己的住房都会极为重视。因此占有了土地后简单生产大量同质性的住房，然后销售出去的做法是行不通的。

一方面，在国家调控增强的情况下，房地产开发商的开发成本增加了，同时，同质化住房的竞争比差异化住房要激烈得多。在这种形势下，继续开发没有特点和不能真正满足需求的同质化产品会遭到市场的淘汰。住房的核心产品是居住，这是任何盖房子的人都能办到的事情，因此，要使企业做得更好，要使消费者真正认可，就要在附加产品方面下工夫。这体现在住房的辅助功能方面，包括：地块位置、住宅房型设计、配套设施、基础设施、环境、交通、物业管理、目标市场的共性与个性特点等等。所有这些都不是简单用高、中、低档次来分类的，价位可以有档次，但是任何一个住房产品都应是精品。

另一方面，需要强调指出的是住房需求市场应该是理性的，现在之所以出现“抢”房的现象，根本原因是投机者的“哄抬”房价：投机者因为考虑的是如何在短期将房子倒手，他们不会从自身需要出发购买住房，所以不会考虑住房的差异化之处；而真正的住房需求者因为一直高涨的房价，在购买住房时存在很大程度的恐慌心理。因此，当前的住房市场中，需求的不理性因素很强。但是随着市场的稳定和降温，消费者会回归理性，那时，他们所考虑的是自己真正需要的住房产品以及一系列的服务，而不是功能和样式都“照搬照抄”的房子。同时房地产开发需要一定的周期，因此，从现在开始，房地产开发就要注重产品的差异化，只有真正考虑了目标市场需求的住房才能最后在市场上立足。

2、立足于长期经营，并着手做好规划

由于对房地产行业错认为是房地产开发，曾经有人发出了“城市土地饱和后，房地产企业就不存在了”的感慨。事实上房地产企业除了开发活动外，还有重要的经营和中间业务，在目前来讲，这些业务才是我们的房地产企业所忽略和不擅长的。成熟的房地产市场中，企业应该立足于长期经营利润，而非短期的套现。以专业细分和金融运作见长的房地产发展的美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。未来的发展趋势是房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成，因此，不同的房地产公司要根据自己的专业特长，专注于某个细化产品市场，做好长期经营的计划。

房地产企业要做好住房三级市场的计划，这需要了解城市发展规律，人口变化的规律和家庭模式的变化规律等，才能真正掌握二手房出售和出租房型、配套设施等的需求趋势和空间分布特点。另外，房地产经营管理活动要在早期介入。专业的房地产经营企业不仅要了解投资者，也要了解经营和管理的目标市场。了解了投资者才能真正了解所要经营的产品，其特点和问题是什么；了解了目标市场，才能准确作出产品定位和形象定位，并制定出准确的营销策略，赢得长期利润。

3、掌控好方向，准确定位

一个没有清晰定位的企业就像没有方向的轮船在大海上行驶，最终会被市场的大浪淘汰。定位是指为一个组织或其提供的产品在市场上建立和维护一个独特的地位。包括产品定位和形象定位。

在城市过滤后的房地产二级市场(如果土地出让是一级市场的话)，开发针对对象是高收入阶层人士，因此，在稀缺的土地上，要求开发商建设出的每套房子和提供的服务都要是精品，否则将承受巨大的成本和代价。房地产企业的产品定位十分重要，因为任何房地产企业都不可能向所有的消费者提供所有的住宅产品。产品定位要关注两个方面：集中于目标市场；集中于住房产品。集中于目标市场的情况下，首先房地产企业要将高收入阶层按照多类细分标准进行细分，并确定自己的细分市场，这个细分市场非常窄，在某个区域内可能只有十几个客户。然后房地产企业针对这个市场的所有需求：包括住房的面积、房型、位置、功能、服务等，提供定制化的精品，最大化的满足这个市场的所有需求。目前我国这类的房地产开发企业缺乏。集中于住房产品的情况下，房地产企业集中自己的优势开发某种特点的住房产品，并在长期内形成自己的特色，面向所有的潜在的高收入阶层销售，但对于其他相关产品及后期服务并不涉及。采取这种集中产品的定位策略的房地产开发商比较多。比如：引入SOHO概念的建外SOHO地产，但为什么当SOHO概念被市场接受时，其他商住两用住房的房地产项目销售差强人意呢?原因还是在于其他房地产企业没有集中自己的优势将SOHO这种产品再次进行细化，开发具有自己特点的住房产品。

形象定位是房地产企业的品牌工程，是把定位同营销组合的沟通要素联系起来，即通过广告、促销和公共关系，为大量相似的品牌产品建立形象和联系，帮助它们分别在顾客的头脑中留下一个特殊的、与众不同的印象的方法。这些要素可能是企业的人物、产品、广告、事件等，但都具有该企业的特色，并代表着该企业的形象。比如我们谈到王石就会想到万科；谈到成功投资转向就会想到张江高科；谈到御园就会想到浙江绿城；谈到氨气事件就会想到潘石屹和建外SOHO等。总之，你想要传递给消费者什么样的定位信息，企业的方方面面就会给消费者留下什么形象。因此，企业要保持好各种可能改变形象定位的因素的一致性。现在高档住宅的广告语无一例外的用到了“奢华、盛宴、尊贵”等字眼，其实并不能真正代表企业及项目的形象，反而给消费者一种华而不实的感觉，是不可取的。阳光100是一个成功的形象定位的企业，从其企业名称就感到活力和时尚，其总裁范小冲也总是给人一种阳光的姿态出现，其住宅产品风格也极具现代感和跃动力，这些都与其企业定位：“城市新兴地带”开发“新兴白领住宅”保持高度一致。

与市场定位密不可分的是企业的差异化，包括产品的差异化；服务的差异化；人员的差异化以及形象差异化。当我们谈到高收入阶层，只是简单从收入上对住房市场进行了划分，连细分都够不上。高收入者需求又是千差万别的，没有差异化的企业最终会被推到没有市场的境地，差异化的企业才能最终吸引喜欢或适合自己差异化特色的那部分高收入者。

4、创造具有中国特色的美国地产模式

投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”的香港模式，在我国已经逐渐不适用了。“弃港投美”更符合我国的房地产市场发展状况。

美国模式是一种高度细分的专业化分工、以金融运作为核心、收益大众化为特点的地产模式。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15％左右是银行资金。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。城市出现“过滤”现象后，开发活动会大大降低，长期经营才是房地产企业发展的硬道理，因此，不同的房地产公司要根据自己的专业特长，专注于某个细化产品市场，做好长期经营的计划。此时，房地产三级市场则更针对中低收入阶层，房地产企业要做好房地产三级市场的计划，了解城市发展规律，人口变化的规律和家庭模式的变化规律等，才能真正掌握二手房出售和出租房型、配套设施等的需求趋势和空间分布特点。

在向“美国地产模式”转换的企业中，较早也较为成功的是万通地产和中凯开发。冯仑在本世纪初期就意识到“全能型开发企业治理结构很难做好，财务风险非常大。所以，我们要做这种转型，我们希望能成为房屋供应商和服务商。”在博鳌论坛上，王谦说到的“在目前中国宏观调控和市场化的行业里面，只有走专业化才能生存”更是十分中肯。随着房地产的成熟和发展，房地产企业由原来囤积土地的粗放式营销模式，要转变为将自己特长发挥到极致的专业化分工的集约式营销模式上来。这需要房地产行业的不断调整，慢慢形成，但这是时代发展的需要，是市场的需要。

但美国模式不是照搬照抄，尤其对于房地产金融来说。比起美国模式下复杂的金融环境，中国的情况太简单。通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而中国的房地产投资80％都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产金融服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。因此涉及金融的方面，房地产企业往往要借助来自国外的经验和力量，探讨适合我国的房地产的金融发展模式，发展具有中国特色的美国地产模式。

五、2008年北京住房市场发展发展预测

据《北京市2008年住房建设计划》披露,08年北京市新建住房2750万平方米。其中,各类政策性住房建设总面积超过1100万平方米。按照规划,北京市2008年将新建廉租住房50万平方米,经济适用住房300万平方米,限价商品住房450万平方米,其他政策类住房350万平方米,商品住房(不包含限价商品住房)1600万平方米。在今年的计划中,套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上;安排廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的其它商品房用地达到居住用地供应总量的70%以上。2008年新建政策类住房占新建住房总量的40%以上。北京节后期房住宅日均交易量仅为75套

2008年2月14日至2月20日节后一周内,期房网上签约为553套,环比春节前一周下降了658套,其中节后日均交易量仅为75套,比节前一周的日均交易量下降了114套,降为历史最低水平。同样,现房签约量也在急速下降,统计显示节后一周现房仅成交了85套,节前为151套。截至2月20日,北京共有72071套期房住宅可售,环比上月同期增加了1896套。

2008年1月北京新房价格指数同比涨15.5%

据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的统计数据显示:2008年1月份北京市新房价格指数上涨15.5%,二手房价格指数上涨11.4%。在新年房价出现大幅度上涨的同时,竣工面积、销售面积等代表房屋供应量的指标却全面下降。同样来自北京统计局的数据表明,2007年1至11月份北京现房销售面积下降约30.8%,期房销售面积下降约6%,竣工面积下降5.3%。广州十区房价跌破万元