杭州房地产市场

第一节 杭州房地产市场基本情况

2006年1-7月，在抑制房地产投机行为调控政策影响下，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期，房地产市场呈现量增价稳态势，宏观调控作用初显。

2006年1-7月，杭州市区（不包含萧山、余杭区）商品房总成交面积约165.3万平方米，月度成交均价在9500元/平方米的水平上下轻微浮动。相比于去年下半年，今年1-7月楼市呈现出量增价稳态势，各月成交状况差异明显。2月份：受春节假期影响，成交量偏低；4-5月份：“购房入户”、“公积金贷款额度提升”等一系列地方扶持政策陆续出台，伴随两次大型房交会的举办，各区域推出的房源量增加，成交量增幅相当明显；6-7月份随着前阶段购房需求一定程度的释放以及宏观调控的影响，成交量出现了一定程度的回落。在成交价格方面，整体稳定并有轻微波动，4-5月，住宅市场销售比重增大，在一定程度上拉低了市场均价，随着6月后期住宅销售量的走低，成交均价逐渐回升到房交会前的水平。

从总体而言，杭州住宅市场依旧保持平稳增长态势。平均每月住宅销售量占整个商品房销售量的80%左右，4-5月份住宅销售比例更增长到约88%，住宅销售仍然是商品房销售主力。从交易情况来看，整个住宅市场交易量受房交会影响较大，房交会举办月份成交量明显大于其他各月。置业者受宏观调控政策影响相对较少，经过一段时间的政策消化，市场对调控的回应日趋理性。杭州住宅市场自用需求的主导地位进一步巩固，投机性客户所占比重正逐渐减少。从住宅价格走势来看，房价总体依旧不改上升趋势，但上升幅度较小，价格呈现出阶段性特征。4-5月房交会期间，下沙、滨江区等区域住宅楼盘放量，销售价格相对较低，受这些楼盘销售量增长影响，4-5月份住宅销售均价拉低。

宏观调控对写字楼市场抑制作用不明显，写字楼交易稳定。成交量除5月份外，其他各月波动不大，销售的淡旺季现象并不十分突出。1-7月，杭州市区写字楼销售面积达到17.3万余平方米，平均销售价格为12115元/平方米。

从交易类型分布来看，在售写字楼项目主要分布在重点商务圈外围，价格水平较低，使写字楼整体价格在一定程度上有所拉低。另一方面，杭州目前在售的写字楼楼盘中，存在着部分带有临时居住功能的写字楼。这类物业大多位于城市中心地段，拥有优越的景观、交通优势和相对较高的价格水平，这部分物业的销售表现重新提升了杭州写字楼市场的销售均价。

商铺市场成交量稳定。1-7月，杭州商铺总成交量为8.9万平方米，成交均价约为13075元/平方米。2月份受春节假期影响，成交量有小幅度下滑。6月商铺展对商铺消化影响不大。

杭州现有商铺的主要房源来自杭州大世界五金城及零散型沿街底商或社区商铺。目前杭州商品房开发项目大部分配有商业设施，致使沿街底商或社区商铺供应量加大。商铺的价格受地段及楼层影响差异较大，每月成交区域及楼层都会对当月成交均价产生一定影响，因此月平均销售价格上下波动明显。从近期出让的商业用地来看，随着杭州城区的扩张，边缘区域大型综合性商业项目将有所发展，国内大型零售企业与中小型投资者对杭州商业市场的未来前景看好，成为近段时间商铺市场有力的需求者。

土地市场成交活跃。2006年截至7月底，杭州共出让土地24宗，出让面积约73.4万平方米，土地出让金总额约40亿元。其中，住宅类用地共计10宗，出让面积约35.26万平方米，约占出让土地总面积的48%，出让区域主要集中在拱墅区与滨江区。非住宅类用地共计14宗，出让面积约38.16万平方米，约占出让土地总面积的52%，出让区域主要集中在西湖区与滨江区。非住宅用地供应比重进一步加大，大面积商业用地出让成为土地市场一大亮点。1月，西湖区之江度假区一宗23.17万平方米商业金融用地的出让，占据上半年土地出让面积的头把交椅。拱墅区成为杭州市上半年供地大户，杭州城市发展中的“北秀”趋势已更加明显。24宗地块基本位于城市近郊，在一定程度上拉低了土地购置费用。另外，国内外知名房地产开发企业在杭州开发投资比重有所增加，杭州作为长三角中心城市的价值逐渐提升。

2006年上半年的两次房交会，使得购房需求得到了一定的释放，6、7月份成交量逐渐回落，预计下半年成交量会在此基础上趋于平稳；宏观调控使得部分投机者逐渐退出市场，自用性购房将是未来楼市消费的主流。在自用需求的驱动下，未来成交量的变化将主要随着房交会的举办而上下波动，短期价格则保持平稳；非住宅用地供应量的加大，使得写字楼、商铺未来的竞争更加激烈。且出让的地块大部分位置较远。因此，未来商铺及写字楼价格将在目前相对较低的价格水平上保持比较稳定的发展趋势；规范土地交易市场以及建立土地督察制度的背后，预示着土地市场的调控即将展开；房地产开发自筹资金的比重加大，银行的银根紧缩，将迫使房地产开发企业开拓多元化融资渠道。大公司上市融资、企业之间的联合、中小企业到外地开发的第二次选择将是未来房地产企业解决资金紧张的常用手段。

第二节 杭州房地产市场投资情况

在国家新一轮宏观调控政策影响下，杭州市房地产投资增速继续回落。1-3季度杭州市完成房地产开发投资265.04亿元，同比增长13.5%，增幅分别比去年同期和今年上半年回落15.8个和2.1个百分点。

1、住宅投资增速较上年同期大幅回落。一直处于主导地位的住宅投资增速大幅下滑，首次低于杭州市房地产投资平均增速。2006年1-3季度杭州市累计完成住宅投资208.09亿元，同比增长13.1%，增幅比去年同期下降20.3个百分点，比2006年上半年下降1.7个百分点。办公用房、商业用房和其他用房投资增长相对较快，累计完成投资56.95亿元，同比增长15.1%。

2、建设规模增速明显放缓，新开工面积下降。2006年1-3季度杭州市商品房施工面积3959.67万平方米，同比增长13.9%，增幅比去年同期回落11.3个百分点，比上半年回落6.6个百分点。新开工面积同比明显下降。2006年1-3季度，杭州市商品房新开工面积592.19万平方米，同比下降13.1%；增速比去年同期下滑19.5个百分点，比上半年下滑9.8个百分点；其中住宅新开工面积471.61万平方米，同比下降15.0%，增速分别比去年同期和上半年下滑23.9个和12.9个百分点。

3、商品房销售有所回升，办公楼、商业用房销售保持较高增幅。

受房交会带动及“金九银十”季节性因素影响，市场销售较二季度回暖。1-3季度杭州市商品房累计销售面积为432.55万平方米，同比增长6.2%，增幅比今年上半年回升9.1个百分点；其中三季度销售199.57万平方米，比二季度增长29.1%。从各类商品房销售情况看，商品住宅销售面积380.85万平方米，同比增长3.8%，增幅比今年上半年回升11.9个百分点；办公楼和商业用房销售保持较高增长幅度，增幅分别为24.4%和35.5%，两项合计销售面积45.40万平方米，占各类商品房销售总量10.5%，比重比去年同期提高2.0个百分点，市场份额有所提高。

第三节 杭州房地产市场发展趋势预测

1、未来杭州将持续以住宅为主要市场

住宅市场较公建市场红火是杭州房地产市场的一个普遍现象，写字楼卖不过住宅的现象比比皆是。究其原因是与杭州宜居城市的定位分不开。杭州有着山水环绕的自然生态环境和江、河、湖、海、山兼具的地貌优势，气候温和湿润，成为了很多人心目的理想居住之所。而此次外地品牌进驻杭州，目标都瞄准了住宅市场。很明显，他们是相当看好未来杭州的住宅市场的。

2、资源因素将向品牌企业集中

在经历过几轮调控后，杭州楼市的资源（土地、人才等）有逐渐向品牌企业集中的趋势。从今年土地市场看，外地的万科、凯德置地等纷纷在杭储地，同样也在杭州市场招兵买马。可以预想，未来市场将是大企业唱主角，而非此前百花齐放的局面。这样一个局面，对市场、消费者而言是利还是弊，还有待时间检验。

首先，相对于杭州本地公司，外地知名大企业在人才、技术相对先进，在产品升级上存在优势，而另一方面企业管理模式是否能本地化，产品能否被杭州消费者所接受还是个问号。而笔者还存在的疑惑是，市场是否会形成寡头市场，从而使房产价格变得无竞争性？如果是这样，将直接损害购房者的利益。

其次，今年出现的“强-强”联合开发模式能否越走越远，还有待时间考证。房地产开发的特点是资金密集、生产周期长。而各大企业在合作过程中，由于各公司理念、想法不同，必然会存在一定冲突。尤其是“外地+本地”的合作模式，其磨合过程有多长，能否做到完全融合，我们只能拭目以待。

3、良好竞争环境更利于行业发展

最近城西某块地的拍卖加价幅度较低，加价幅度近40万元。而此前，钟情该地块的开发商已经不下5家。出现这样局面的原因是，杭州本地企业大量退出，从而使得外地公司以较低的价格顺利拿到该地块。而事实上，本地企业非常渴望参与土地市场竞争。刚刚结束的2006（37）号地块，吸引了数家本地企业追逐，楼面价达到10976元/平方米。一个公平、公开、公正的房地产市场更能促进行业的健康、稳定发展。


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