青岛房地产市场

第一节 房地产市场概况

自去年国家对房地产市场实施宏观调控以来，青岛房地产开发投资增幅逐步回落，房屋结构进一步优化。2006年上半年国家“新六条”政策出台后，投资增幅继续呈回落走势，青岛房地产开发企业累计投资117.43亿元，同比增长28.7%，继续保持较快的发展势头，但增幅比上年同期回落了27.1个百分点，比一季度下降8.3个百分点。

一、投资增幅继续回落，住宅投资主体地位得到加强

上半年受国家宏观调控政策的影响，房地产开发投资增幅继续回落，住宅投资主体地位进一步加强，结构更加优化。1-6月份，青岛完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7%，低于固定资产投资增幅8.9个百分点，比上年同期回落27.1个百分点。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50%，高于青岛房地产投资增速21.3个百分点，占青岛房地产开发投资的77.9%，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2%；商业营业用房和其他用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8%、28.5%。

二、房屋施工、竣工面积止跌回升

2006年以来，青岛房地产开发受新开工项目及施工面积减少等因素的影响，5月份施工面积、竣工面积增幅双双下挫，6月份止跌回升。上半年，青岛房地产开发企业累计完成房屋施工面积1949.2万平方米，同比增长19.5%，增速较上年同期提高了17.3个百分点，其中：新开工房屋施工面积627.5万平方米，与上年同期相比增长3.5%。按房屋用途分：住宅施工面积1504.1万平方米，同比增长18.6%，占青岛房屋施工面积的77.2%；办公楼施工面积102.6万平方米，比去年同期增长50.2%；商业营业用房施工面积180.9万平方米，比去年同期增长25.1%；其他商品房施工面积161.6万平方米，比去年同期增长7.2%。上半年房地产开发竣工面积197.9万平方米，同比增长了0.3%。其中住宅竣工面积169.1万平方米，增长3.7%。

三、到位资金中银行贷款所占比重继续攀升

2006年上半年，青岛房地产开发到位资金199亿元，比去年同期增长43.4%。其中：国内贷款60.1亿元，比上年同期增加了近30亿元，增长99.3%，增幅高于青岛到位资金增幅55.9个百分点，占到位资金的比重为30.2%，比去年同期提高了8.4个百分点；企业自筹资金73.3亿元，增长35.8%，占到位资金比重36.8%；其他资金来源64.2亿元，同比增长了17.6%，占到位资金比重的32.3%，其中定金及预付款44.7亿元，同比下降了8.9%。

四、市内四区房地产开发投资占“半壁江山”

上半年，青岛市内四区房地产开发投资规模继续扩大，占青岛房地产开发投资的比重进一步提升。在青岛房地产开发投资中，市内四区累计完成开发投资62.23亿元，占青岛房地产开发投资的53%，比去年同期提高4.9个百分点，增长28.2%。五市县域板块房地产开发投资增势趋缓，比重下降。前6个月完成投资19.67亿元，增长8.7%，增幅低于市内四区19.5个百分点；投资总量占青岛房地产开发投资比重为16.8%，同比下降3个百分点。

五、商品房屋销售中期房销售比重大幅提升

前6个月，青岛房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占青岛房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点；现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。

第二节 市场发展特点

一、办公楼和其他用房增幅大

2006年一季度，全部房屋施工面积1187.5万平方米，比去年同期增长11.2%。分房屋用途看，住宅的施工面积达到902万平方米，比去年同期增长5.6%；商业营业用房施工面积达到120.1万平方米，比去年同期增长8.8%；办公楼和其他用房施工面积出现了较大幅度的增长，施工面积为58.7万平方米和107.7万平方米，分别比去年同期增长67.3%和57.3%。

二、住宅仍是商品房开发投资主体

加大住宅产业发展与建立多层次住宅供应体系仍是2006年青岛市房地产开发建设的主流目标。从2006年一季度商品房投资用途看，住宅投资完成18.6亿元，比去年增长37.8%，占65.5%，仍是商品房开发投资的重点。商业营业用房投资完成3.1亿元，同比增长106.7%，高于投资增速34.1个百分点；办公楼投资完成2.1亿元，增长6倍；其他用房投资完成4.6亿元，增长3倍。

三、房地产开发资金中银行贷款和其他资金增幅快

2006年一季度，房地产本年到位资金73.3亿元，比去年同期增长64.3%。其中：国内贷款19.2亿元，增长74.5%，高于青岛到位资金增幅10.2个百分点，占到位资金的26.2%；自筹资金24.4亿元，增长45.6%，占33.3%；其他资金29.5亿元，增长75.4%，高于青岛到位资金增幅11.1个百分点，占40.2%，其中定金及预付款26.4亿元，增长80.0%。

四、五市、两区房地产开发规模所占比重下降较大

随着市内四区及崂山区房地产开发升温，五市、两区房地产开发所占比下降。一季度，在青岛28.4亿元的房地产投资中，市内四区及崂山完成18.5亿元，比去年同期增长140.7%，高于青岛投资增幅68个百分点，占65%，比去年同期提高18个百分点。五市、两区完成投资9.9亿元，比去年同期仅增长11.4%，低于青岛投资增幅61个百分点，所占比重34.9%，比去年同期下降近20个百分点。从分地域情况看，黄岛、平度、莱西均有不同程度的下降，其中黄岛占青岛投资比重下降8.8个百分点，位居榜首；其次是平度下降6.5个百分点；莱西下降1.6个百分点。

五、房屋竣工、销售呈现供需“两旺”的态势

2006年一季度数据显示，房屋竣工面积81.6万平方米，比去年同期增长110.1%，其中住宅竣工面积66.2万平方米，增长108.1%，由于房屋竣工面积的大幅增长，居民购房热的继续升温，带动了销售的快速增长。房屋销售96.6万平方米，同比增长150.1%，高出竣工面积15万平方米，房屋空置面积进一步消化；销售额达30.6亿元，同比增长276%。一季度青岛房地产开发市场呈现出供给与需求两旺的发展态势。

第三节 房地产投资态势

一、施工面积增长

2006年前三季度，房地产企业进一步加大项目前期和开工进度，新开项目逐步进入快车道，房屋开发规模继续放大，施工面积保持较快增长。青岛累计完成各类房屋施工面积2325.4万平方米，同比增长19.1%，本年新开工面积935.6万平方米，同比增长10.9%。按用途划分，商品住宅1790.8万平方米，同比增长16.6%，占全部施工面积的77%；办公楼131.4万平方米，增长63.3%；商业营业用房219.2万平方米，增长29.7%；其他用房184万平方米，增长10.2%。

二、销售面积下降

由于房屋竣工面积持续下降，市场可供销售的商品房总量受到一定的影响，购房者选择的余地受到了一定的限制。此外，宏观调控政策实施以后，百姓投资更加趋于理性化，双重因素直接影响到房屋的销售，致使商品房销售面积几个月连续出现负增长。前三季度，商品房销售面积433.2万平方米，同比下降了13.0%。其中，商品住宅销售387.7万平方米，同比下降了13.5%；商业营业用房销售25.4万平方米，下降了25.8%；办公楼销售15.1万平方米，增长31.4%；其他商品房销售5万平方米，增长29.5%。

受房屋开发周期较长及竣工验收条件等因素的制约，青岛各类房屋累计竣工面积318.7万平方米，同比下降9.7%。按用途分，除办公楼增长28.4%以外，住宅、商业营业用房和其他商品房竣工面积分别下降9.8%、13.5%和11.2%。

三、开发投资继续回落

2006年前三季度，完成房地产开发投资204.72亿元，同比增长23.3%，受国家调控政策的影响，增幅比去年同期回落31个百分点，比8月份下降6.1个百分点，低于同期固定资产投资增幅6.4个百分点。按投资用途划分，前三季度住宅投资157.78亿元，同比增长37.2%，高于青岛房地产投资增速13.9个百分点，占青岛房地产开发投资的77.1%，比去年同期提升了7.8个百分点；商业营业用房投资14.1亿元，同比增长7.5%，增幅较上年同期回落了23.8个百分点；办公楼和其他用房出现了不同程度的下降，办公楼和其他用房投资分别为12.92亿元、19.95亿元，同比下降了4.5%、18.3%。




免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。