西安房地产市场

第一节 市场总体形势

一、市场供应

2006年第3季度，西安市商品房投资额较上期上升6.01%，与去年同期相比增长49.77%。和近期的增长速度相比，本期有明显的下降。

2006年以来，在国家密集出台的各项房地产市场宏观调控政策的影响下，西安房地产开发在调控中放慢步伐。1-8月西安市房地产开发投资完成155.17亿元，同比增长22.6%，增幅比去年同期降低15.8个百分点，从月份投资看，6月份后出现收缩迹象。

二、市场销售

随着居民生活水平的逐步提高，生活方式的不断变化和消费观念的提升，人们对商品房的需求持续旺盛。2005年西安商品房销售面积和销售额，分别为2000年的2.34倍和5.27倍。房地产市场需求逐年攀升，5年间，西安市实际销售各类商品房1533.8万平方米，年均增长18.49%；实现销售额405.5亿元，年均增长39.42%。其中，商品住宅销售1415.82万平方米，年均增长18.86%。

2006年以来，虽然政府出台了非常严厉的房地产调控政策，但是西安房地产市场仍然是波澜不惊，价格平稳，销量大幅增加，1-9月份商品房销量同比增长33.50%。一定程度上显示了人们对西安房地产市场的信心。

分物业类型在售均价情况：普通住宅在售均价为3156元/平方米，商服用房在售均价为7529元/平方米，写字楼在售均价为4763元/平方米，别墅类在售均价为4569元/平方米。

2006年3季度西安商品房空置面积有所增长，本期总空置面积为……万平方米，较上期增长8.30%。

三、市场需求和宏观经济

（一）固定资产投资

2006年1-8月份，完成全社会固定资产投资613.27亿元，比上年同期增长33.8%。增速在全国15个副省级城市中（厦门和青岛缺数据）列居第4位。在西安市固定资产投资中，第一产业投资增长90.1%；第二产业投资增长62.3%，其中工业投资完成133.05亿元，增长67.0%；第三产业投资增长28.1%。前三季度，西安市房地产开发投资182.69亿元，同比增长25.3%。

（二）社会消费与人民生活

前三季度，居民消费价格总水平比上年同期上涨1.6%。

1-8月，西安市实现社会消费品零售总额488.34亿元，比上年同期增长16.2%。增速在全国15个副省级城市中仅低于济南（16.6%），与青岛（16.2%）并居第2位。

1-9月，城市居民可支配收入8377元，比上年同期增长13.0%。城市居民人均消费性支出6940元，增长15.0%。家庭设备、居住、交通通讯和教育娱乐等消费支出增幅较快。

第二节 商品房市场

2006年3季度西安商品房中用于商服用房的投资额较去年同比增长206.27%，与上期相比上升54.53%，占同期商品房投资总额的11.49%。

2006年3季度西安商服用房施工面积较去年同比增长4倍，占同期商品房施工面积的10.23%；本季度西安商服用房竣工面积与去年同比增长269.11%，占同期商品房竣工面积总量的9.60%；新开工面积与去年同期相比增长452.05%，占同期商品房新开工面积的9.50%。

第三季度西安商服用房平均成交价格为9390元/平方米，本期市场平均在售价格为7529元/平方米，较去年同比增长5.10%。

2006年3季度商服用房销售面积较去年同期销售量增长292.78%，占本期商品房销售总量的9.56%；本期商服用房销售额为较去年增幅为378.79%，占同期商品房销售额的23.09%。

2006年3季度西安商服用房空置面积较上期增长15.45%，占同期商品房空置面积的30.69%。

第三节 城内商品房市场

2006年3季度城内区共有在售项目19个，占西安市项目总数的6.55%。

城内第三季度商品房施工面积为占西安市总施工面积的2.73%，较去年同比增加20.16%。

城内第三季度商品房销售面积较上期增长82.27%，与去年同比下降9.64%，占全部商品房销售面积总量的2.68%。

城内第三季度商品房成交均价为6750元/平方米，较去年同比增长4.34%。具体分物业商品房在售均价为：普通住宅类3623元/平方米，较去年同比增长5.78%；写字楼均价为5804元/平方米，商服用房在售均价为9458元/平方米，别墅为5049元/平方米。

第四节 商品房市场特点总结

一、市场总体特点

2006年3季度，延续了2季度国务院出台的“国六条”政策精神，政府又连续出台了数项政策，来继续调控房地产市场。

7月份，首先是明确了90平米套型建筑面积为单套住房的建筑面积，而70%的比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。让地方政府在具体政策的执行上降低了操作难度。

其次是六部门发文限制外资购房，境外个人购房时必须实行实名制，在境内工作、学习时间不满一年的境外个人，不得在境内购买商品房。境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，经批准并办理登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50%。有关专家认为，外资投资房大量闲置，不仅推高了房价，造成资源浪费，还给我国居民、企业、金融机构带来风险，限制外资购房有利于我国房地产市场的健康发展。

在8月末，国务院下发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，在进一步明确土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为的监督检查，严肃惩处土地违法违规行为等八方面作出严格规定。这也被看作新一轮调控中的“国八条”。这些政策虽然并非直接针对市场供求，但对规范市场起到的作用要更持久。

二、分物业特点

西安目前成熟并极具影响力的商圈有三个，即城内钟楼商圈，城南小寨商圈，以康复路-轻工市场为核心的长乐路商圈。从区域商圈的发展潜力来看，城北未央路、曲江和长安大学城将是今后西安区域商圈发展的三个亮点。经开区的飞速发展、政府的北迁将会导致城北区域功能发生很大变化，城市配套设施将会进一步完善，城北区的商业地产将会迅速发展。西安是一个著名的旅游城市，每年巨大的客流量足以支撑起曲江以旅游为为主题的商圈。而学生消费历来是零售商业消费的一大亮点，当初小寨做为西安的高校文教区，强劲的学生消费促使了小寨商圈的形成，使之成为继鼓楼商圈后西安第二大区域商圈，而今大学城建成使用势必也会带动大学城商圈的形成，很有可能成为第二个小寨。

2006年的商服用房销售量较前两年有较大的增长。从区域上看，大部分商服用房的销售都集中在城东区和西高新，其次城北区也有不少的份额。在城东的而又主要是西北商务中心，占本区的70%以上，销售如此好，说明了成熟商圈强大的号召力，其次是立丰购物广场；在西高新销售的商服用房中，除了海星城市广场外，主要是大盘的配套商服用房，如城市风景夏日景色、中海华庭、天地源枫林绿洲、紫薇田园都市等；城北商服用房分布则较为分散，主要是临街项目的底商。

三、分城区特点

城内是西安最繁华的区域，同时也是西安交通最拥挤的区域，而通过城内连接城市南北的道路仅有南北大街一条路，这也就注定了城内交通的拥堵。有鉴于此，西安市启动了洒金桥大街拓宽改造工程，改造后的洒金桥大街道路宽30米，将含光门到尚武门之间的道路连通，工农路也将拓宽直至北二环。这条路改造完成后，将成为继南北大街后又一条南北方向交通主干道。还有地铁二号线的建设，建成后也将分担相当的人流，将有效提高城内的交通效率。另外，西安市首条快速公交专用道建设工程（即莲湖路、东五路、西五路道路改造工程），将在现有快车道中央建设两条4.5米宽的快速公交系统，9月19日已完成第一阶段施工，全面进入第二阶段施工，两侧慢行车道实行封闭施工，预计年底前全面完成改造任务。目前城内是西安交通的中心枢纽，城内交通的堵塞，将降低西安的效率，影响经济的发展，而城内若能有效地解决这个问题，也就为西安的发展奠定了基础，不仅激发了城内的活力，而且也将带动城内附近区域的提升和发展。

第五节 二手房市场总体情况

从2006年3季度西安二手房市场供需类型来看，普通住宅的租售信息量达300171条，占总信息量的86.44%，其次依序为商服用房、写字楼、公寓别墅，分别占总信息量的5.79%、4.82%、2.95%。

2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，8月1日起严格征收房屋销售个人所得税，进一步增加了二手房交易的成本，西安市二手房市场也因此受到了一定的影响，税收政策阻碍了二手房的房源供给并导致部分购房人群出现购买迟疑，交易量与上年同期相比大幅下滑。因此，如何真正“让不动产流动起来”，活跃二手房市场，是政府相关部门和行业必须面对的问题。




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