房地产政策分析

第一节 国家对房地产的宏观调控政策及影响

一、2006年宏观调控政策频出台

2006年是中国房地产大风大浪的一年：在这一年里，国家宏观调控政策频繁出台。土地、信贷等房地产行业链条各个环节都一并收紧，地方政府、开发商、银行、消费者都在观望等待中作出了各自的反应。

5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

同月，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

9月5日，国务院下发“关于加强土地调控有关问题的通知”，《通知》提出要建立健全相关机制，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，被视为国家叫停各地“土地财政”的先声。

10月19日，国家统计局发布的数据显示，前三季度中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。政府有关部门强调，房地产市场调控工作总体情况较好，但少数城市住房价格上涨仍然过快，部分调控措施尚没有完全到位，房地产市场秩序仍需进一步规范。

二、宏观调控下的住房保障制度分析

调控应完善公共住房制度

宏观调控首先要完善制度环境，其中公共住房制度的建立与完善是一项既迫切又长期的任务。如果占城镇全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房问题，能够通过政府建立的住房保障体系得到解决，当前房价高的矛盾就不会如此突出。我国目前住房保障制度还远不够完善。

由于经济适用房政策在执行过程中出现了一些问题，当前又有人建议取消经济适用房，这不是建设性的态度。就是高度发达的资本主义国家，政府仍然在通过公共住房制度中的生产者补贴、消费者补贴以及面向合格家庭的公共住房金融支持、住房贷款担保等措施，为符合条件的低收入家庭提供住房保障和扶助。再比如像新加坡、韩国、中国香港，1996年公营部门建房比例分别达到了85.2%%、36.7%%、78.3%%，大量公有住房的供应解决了社会低收入群体的住房问题。当然经济适用房怎么建，是“补砖头”还是“补人头”，可以讨论。但这项制度离不开政府的扶持，纯粹依靠市场化是无法完成的。政府可以在普通商品房小区中划出一部分来建成本较低的经济适用房，再通过回购的方式，供应给低收入家庭。

集中建设面向拆迁家庭及低收入家庭的政策性住房虽好，但也有负效应，比如周边的商品房就很容易受到挤占；空间失配，低收入家庭搬离原来的工作地，搬离小孩上学的地方，使得生活成本、交通成本增加，最终可能穷的人更穷，并加剧居住隔离。完善公共住房政策要合理选址，完善设施，避免空间失配，避免低收入阶层的边缘化；第二，规模要适度，分散安置是比较科学的；第三是产权多样，可以花同样的预算造尽可能多的房子租给中低收入家庭；第四，对象要清晰，在没有办法界定清楚谁是穷人的情况下，可以找一些比较困难的老年家庭、新移民家庭、特殊困难家庭，设计不同的政策采取不同的方案来安置。

《物权法》促进房地产立法

对于这部全国瞩目的法律，不动产是物权法的核心，占到整部法律一半以上的内容。一旦正式颁布，与之相关的《住宅法》的立法就可以提上议事日程，促进房地产相关法律法规的完善。老百姓当前最关心的是，草案规定建设用地使用权期间届满，使用权人应提前申请续期，并支付出让金。有人认为，70年的期限不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准，有的主张延长为100年，有的主张为150年，有的主张取消出让年限的规定，使之成为永久性权利。严金明认为，关于年期的问题，不管是70年、100年或是150年，很难有个科学的根据，例如英联邦制国家或地区的土地批租年期一般都是带9的，如99年或者更长。我们当年规定70年的期限是因为对于一般建筑物，使用70年后残值基本很少。对于商品房的土地使用权期间届满，其上建筑物的处理可以有两种方式：一种情况是续约，补交出让金；另一种情况是如果国家收回土地使用权时，地上附属物可以根据折旧和残值来给予一定的补偿。总之，老百姓的权益是会得到保障的。

人民币升值是否加剧房地产泡沫

人民币升值这仅仅是一个开始，人民币升值是否会加剧房地产市场的泡沫甚至会导致泡沫破灭，中国房地产市场确实存在泡沫，但是中国的房地产泡沫不会轻易破灭。人民币升值，意味着收入增加，进口商品增加，国内物价下降，一般消费支出减少，更多的钱会投向房地产，使房地产消费投资增加，然后房价就上涨。但这只是一个理论假设，房价还受其他很多因素影响。比如德国在1985年马克升值，但是房价却是稳定的。

人民币升值前，升值预期和升值压力的货币化，加剧了房地产的泡沫，国际热钱大量流进上海、北京等热点城市的房地产市场，并成为抬高房地产价格的重要因素，但泡沫并不会轻易破灭。第一，人民币汇率改革严格遵循主动性、可控性、渐进性，中央银行在决定汇率水平时有很大的灵活性，外界很难预期人民币升值水平，可以有效防止国际游资的冲击，有利于逐步释放人民币升值压力。第二，最近政府出台了一系列市场调控政策，紧缩效应已经显现，中国房地产市场更加理性。第三，中国尚未实行资本项目的开放，使国际游资在汇市、股市和楼市投机操作的交易成本高昂，大大降低了国际游资兴风作浪的可能性。对于房地产泡沫，高波指出，泡沫的产生和积累是经济繁荣期的普遍现象，绝不能火上加油，也不能猛烈挤压以致破灭，抑制房地产价格快速上涨，政府的明智之举是温和地挤压、逐步地收敛。

三、宏观调控下的中小套型住宅发展规划

2006年上半年，国家新出台了部分调控政策，发展满足城市当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，成了调控的核心和目标。

主要包括：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租房和经济适用住房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年６月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒房，减小国内资金流动性过剩对住房价格的冲击；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；加强对房地产开发企业的开发、销售行为的管理，规范房地产市场秩序；提供更多的市场信息和加强舆论引导，促进房地产市场有序运行。四是通过行政考核手段要求地方落实房地产宏观调控的有关措施。

房地产开发结构有所改善——从2007年前５个月完成的房地产开发投资来看，商品住宅占近70％，增幅达到29.5％，完成投资5042亿元。其中，经济适用住房投资明显加快，完成208亿元，同比增长39.4％。经济适用住房投资继续保持了较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。

房地产市场呈现出投资增速高位上扬，2007年１-５月，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5％，超过去年全年的增速21.8％，也超过同期固定资产投资增速的25.9％，房地产投资增速明显偏快。

房价上涨较快，2007年５月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，创下18个月来的新高。新建商品房价格同比涨幅也创出了６个月来的新高达到6.6％。其中深圳、北京等城市的新房价格涨幅超过10％。虽然全国房价总体涨幅平稳，但一些热点城市房价依然偏高并且上涨较快。另外，截至2006年底，全国657个城市中，有512个城市已经建立了廉租住房制度，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件。目前多数城市已经把人均建筑面积10平方米左右的家庭列为保障对象。

外资进入房地产市场力度加大,虽然国家商务部办公厅年初发布了《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》，提出严格限制外商投资房地产，但外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。2007年１-５月份，全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，增长26.2％。其中利用外资222亿元，虽然在整个资金来源中所占的比例还不到２％，但增幅高达89.9％。

2006年以来，国务院和建设部陆续出台了一系列加强宏观调控的政策措施，特别是“国六条”的核心内容就是调整供应结构、稳定住房价格、整顿市场秩序、引导住房消费，其重中之重是增加中低价位和中小套型住宅的供应量。

第二节 政策对上海房地产发展的影响

一、2005年出台政策介绍

2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。

2005年3月7日，《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。

2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。

2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。

2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。

2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。

2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》。

二、政策性质和背景分析

1、从性质看，主要分为五个方面的政策类型：

（1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。

（2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。

（3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。

（4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。

（5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。

从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类，而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。

政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。

从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。

2、政策出台顺序分析

政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。

政府对房地产调控的政策导向顺序

从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：

（１）单一调控转向“多拳出击”

在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。

单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。

（２）政策力度不断加大

除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，３月１６日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而４月３０日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。

（３）调节目标越来越明确

早期政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，可以成为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。

3、政策出台背景分析

伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢？政府的意图是否也是如此呢？从政府出台政策的过程和内容看，政府在压缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。

早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常谨慎。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，中央已经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同时增加中低价房供给，其用意就是如此。

因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释放的过程。

三、中国房产政策的走向

2008年，建设部提出，落实党的十七大提出的“住有所居”的目标，切实关注中低收入家庭改善住房条件的需求，采取切实措施，抓出成效。

加快廉租住房建设力度

今年建设部要抓紧做好三项工作。

一是要抓紧完善住房保障体系。当前的首要任务，是全面落实国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的各项工作部署，建立健全廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理。尽快落实工作机构，完善工作机制。各地要确保廉租住房和经济适用住房的资金投入和土地供应，确保实现关于低保家庭“应保尽保”的目标。

当前推进廉租住房制度建设的问题之一是廉租住房的房源不足。所以，要加快廉租住房建设力度，增加供给量。建设廉租住房，主要采取配建方式，也可以相对集中建设。

加快调整住房供应结构

二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。

建设部对现阶段我国住房政策，基本上有了一个比较明朗的政策取向，低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

建设部提出，房价较高、涨幅较大的大中城市，要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，加大限价商品房供应规模，规范限价商品房的定价管理、供应对象和上市交易。在着力解决低收入群众住房困难的同时，鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。

加快调整住房供应结构。重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目，控制单宗土地供应规模，明确项目开竣工时限，确保供应出去的土地能够及时开发建设。

抑制房价过快上涨

三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。

总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。

要按照规定时限的要求，编制和公布住房建设规划。这可以稳定消费者心理预期，对稳定房价有非常积极的意义。公布住房建设计划，也有利于建设系统自身工作的安排。公布住房建设计划也是土地供应规划的基础，可以为有关部门提供工作便利。

要做好建设系统自身的工作，比如严格房地产企业市场准入管理，加强市场行为监管，依法查处恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序行为。同时，会同监察部等部委继续开展房地产市场秩序专项整治工作。要积极配合有关部门，运用经济、法律和必要的行政手段，在切实增加住房有效供应的同时，加强房价监管和抑制不合理需求，引导房地产业持续稳定健康发展。

四、房地产政策传导机制和影响特征分析

在我国房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，如果出现房地产的崩溃，后果将是非常严重的。结果体现在如下几个方面：

１、投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。

房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到37.8％，近两年持续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建设发展主要资金就来自土地拍卖和房地产税收，上海市某些区50%以上的财政收入都来自房地产。

因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市发展、城市建设就会陷入停滞。

２、联系行业面临衰退，大量失业不可避免。

房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业发展，吸纳就业也是非常巨大的。如果房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。

３、银行坏账急剧增加，导致金融风险。

房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。

政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和交易环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。

政府今后可能推出的政策包括以下几个：

１、房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经成为定局。

２、利率再调整。如果现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。

３、继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。调高贷款门槛，

４、所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。

５、汇率调整影响。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。他们在房地产市场的比重虽然不大，但是其影响力确实非常巨大的，具有很强的示范效应。

６、继续加大对中低价房的政策倾斜。

政府期望政策效果逐渐体现，而不是相反。由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力能够逐步释放。对房地产的抑制也是如此。

五、市场表现和政策影响分析

数年的持续膨胀，上海市房地产市场已经处于高位运营，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。

伴随政策的不断出台，市场行情开始急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开始陷入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。从目前抛盘者看，基本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘现象。

从抛售房子看，大多属于2年以内购买的房子，并且在核心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。

价格变化出现差异化。市场价格整体下滑，但是不同地段的差异很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价格出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。

1、对住宅市场的影响

由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下：

（１）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。

（２）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然会留在市场，并有短期投资转向长期投资。

（３）投资需求和自住需求保持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的观望，但是总体仍然会保持增长趋势。

（４）产品需求出现两级分化，品质要求大大提高。一些依托大势而发展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的项目仍然会有需求。同时，不注重品质的项目将难以销售，而高品质项目仍然畅销。

（５）长期市场信心仍然存在。上海居住条件仍然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。

（６）政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。

2、对写字楼市场的影响

（１）市场保持稳定增长的势头，政策影响不大。经济前景决定写字楼市场前景，写字楼为企业办公处所。上海经济快速发展，国际化程度日益提高，成为国内外企业进驻的重点，因此，未来写字楼需求空间非常大。

从政府政策看，其着眼点主要为住宅，对写字楼的紧缩政策并不明显。

（２）开发风险来自开发商自身。整体市场下滑导致开发商破产，从而导致写字楼开发风险。

3、对商铺市场的影响

（１）政策对商铺市场的打压并不明显。

（２）传统商业的改造引发的需求增长空间很大。

（３）由于商铺投资回报不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出现下降，出租主导型开发模式将越来越成为商业开发的主流模式。

六、国家金融政策调控对上海房地产市场的影响

根据中央的部署，宏观调控的出发点，主要是解决房地产投资规模过大，房价上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱四大问题，目标是要实现供求基本平衡，供给结构基本合理，房价基本稳定，促进房地产市场持续稳定健康发展。以此为准，看一看上海房地产市场一年来调控的进展情况。

1、房地产开发投资规模有所缩减，增幅回落

2005年,上海房地产开发投资额1246.86亿元,比上年增长6.1%,与2004年增长30.4%相比，增幅回落24.3个百分点，低于全社会固定资产投资增幅8.7个百分点。商品房新开工面积3055.47万平方米，比上年下降4.4%。商品房竣工面积3095.74万平方米，比上年下降10.1%。这两个数据表明，2005年相对于2004年上海房地产投资规模过大、增速过快的问题正在逐步解决，与国民经济增长的适应度显著提高。

2、商品房销售面积下降，市场供求关系得到调整

2005年第一季度，由于投资投机性购房过度，上海的商品房销售出现排队抢购火爆场面的非正常状态。宏观调控新政策的出台，使投资性购房得到有效控制，投机性购房遭到遏制，市场需求中的泡沫逐步消除，商品房销售大幅下降。2005年上海全年商品房销售面积3158.87万平方米，比上年下降9.5%，其中,住宅销售2845.7万平方米，下降12%。由此，供求关系从严重供不应求的状态，向供求平衡转化。

3、普通商品房大幅增加，住房供给结构明显改善

2005年上海启动了两个“1000万”的普通商品住房建设，即建设1000万平方米配套商品住房，1000万平方米中低价位住房，使全年普通商品住房销售占成交量的比重达到76%，超过年初确定的65%以上的目标，大大改变了前几年出现的普通商品住房紧缺的局面，住房供给结构趋向合理化。

4、商品房销售价格涨幅显著减小，呈现下落趋势

2003年、2004年，上海商品住房价格涨幅一度高达24%以上。在宏观调控中，由于采取了一系列平抑房价的综合措施，有效地控制了房价涨幅。2005年上海商品房平均销售价格每平方米为6842元，比上年上涨5.4%，涨幅同比回落9个百分点，其中,商品房住宅平均销售价格每平方米6698元，上涨4.9%，涨幅同比回落9.7个百分点。值得注意的是，2005年1月至3月，房价疯涨，而自宏观调控政策出台后，呈现出绝对下降趋势，同年10、11、12月住房销售价格指数环比下降1.2%、0.8%、0.3%，全年累计环比下降2.8%，不少楼盘销售价实际下降15%～20%。商品住房价格泡沫正在挤压，逐步回归真实价值。

上述事实说明，通过加强宏观调控，上海房地产市场存在的突出问题，正在较好地得到有效的解决，逐步接近调控目标，反映出调控效应不是有限或微小，而是甚为显著。但也还存在着一些新矛盾和问题，并没有完全到位，必须继续坚持加强宏观调控方针，实现房地产市场持续稳定健康发展的目标。

七、改进和完善上海宏观调控的思路

基本思路是：继续坚持中央对房地产市场加强宏观调控的方针，从上海的实际情况出发，在供给和需求双向调控的同时，重点转向减缓供给，激活需求，稳定房市，力求商品房供给和需求总量的基本平衡；控制住房价格的波幅，保持房价在回归真实价值的基础上趋向基本稳定；建立长效机制，确保以普通商品住房建设为主，大力发展租赁市场，优化住房供给结构；加快住房保障体系建设，积极筹措资金，扩大受益面，进一步解决弱势群体的住房困难问题，促进居住公平，更好地实现房地产业与经济社会的和谐发展。

根据上述思路提出下述具体政策建议。

1、激活需求，减缓供给，促进供求平衡，稳定房市

任何调控政策都是根据一定时期的实际情况制定的，当情况发生变化时,必然要作出与时俱进的调整。在调控初期，由于房地产市场需求扩张过度，存在较为严重的供不应求状况，拉动房价上涨过快，所以，重点是抑制需求，控制投资性购房，打击短期炒买炒卖的投机性购房，迫使房价随需求减少而回落。而经过一年的加强宏观调控以后，商品房需求中的投资、投机因素已受到挤压，房价有较大幅度下调，连自住性住房消费需求也出现非正常的大幅下滑，房地产市场已由供不应求逆转为供过于求，市场形势也由过旺转变为低迷。针对这种现实状况，调控的重点也就应由抑制需求为主转向激活需求、减缓供给为主，以促进商品房供给和需求实现新的平衡，稳定房价，稳定房地产市场。

在激活需求方面，首先，重点是启动自住性住房消费需求，采取住房税收和消费信贷优惠政策，减轻税负和利息负担，鼓励有改善住房条件需要并有一定承受能力的家庭，积极买房,自主解决自己的住房问题。在舆论导向上，要实事求是地分析市场形势，让消费者有一个正确判断和科学的消费心理预期，停止等待观望，选择适当时机进入房市。只要自住性消费需求恢复常态，整个房市便会趋向稳定。其次，保持合适的动拆迁规模，继续维护一定量的引致性刚性需求。上海新一轮的旧区改造任务是长期而又繁重的，尚存的近2000万平方米二级以下旧里迟早都要改造的，既是城市基础设施建设和重大工程建设、特别是迎接世博会的需要，又是改善这部分居住条件较差的居民的福祉。前几年动拆迁速度过快，规模过大，因配套商品房跟不上而产生一些矛盾，但也不能因噎废食。只要完善补偿政策，增加配套商品房的供应，控制适度的动拆迁规模，就可以保持相当的刚性需求。例如，每年拆迁6万户，约300万平方米，年均配套的住房需求可以达到600万平方米左右。再次，境外人士和外省市人的需求也是重要方面。上海是一个特大型、开放式国际大都市，境内外人士来此经商、就业、务工、定居者日益增多，对住房和商办楼的需求量也必然呈上升趋势，适应这种趋势提供相应的住房条件，也是房地产市场发展一个良好机遇。最后，对投资性购房需求也不能一棍子打死，而是要科学地对待，发挥其长期租赁、活跃市场的积极作用，抑制其短期炒买炒卖投机性炒作的消极作用，规范运行。一个成熟的房地产市场，必然有一定量的投资性需求，只要控制在警戒线以内，对市场发展是有利的。因此，对投资性住宅市场的政策不能一禁了之，而是应当兴利抑弊，控制在适度（一般为交易总量的20%以内）范围内，并以法律规范运行。

在减缓供给方面，可以采取两种措施：一是适当控制当年竣工的商品房上市供应的节奏，根据市场需求情况逐步释放。鉴于前几年商品房开发的规模偏大，汇集到2006年竣工上市，容易造成供给过剩，所以，宜把握节奏，分批上市。另外，还可以提高商品房预售标准，推迟预售供应量。二是控制商品房新开工面积，土地供应、银行开发贷款两方面都从严从紧，缩减未来的商品房供应量，使之与需求量相适应，即使出现一定时期的负增长也不必惊慌，从长期来看，对房地产市场平稳发展是有利的。

如果做到以上两条，市场需求扩大，供给适当缩减，就可以在新的供求平衡点上，促进上海房地产市场的稳定。

2、构建长效机制，确保普通商品住房建设为主，大力发展租赁市场，优化住房供给结构

自加强宏观调控以来，经过积极调整，上海的中低价位住房和配套商品房有了较大增加，住房供给结构正在走向协调，但从中长期来看，有几个深层次问题需要进一步研究解决。

首先是住房供给结构协调的指导思想问题。在住房制度改革中，为适应社会主义市场经济的要求，早就确立了住房商品化、市场化和社会化改革的基本指导思想，这个改革的大方向必须始终坚持。以此为依据，住房供应方式可划分为完全市场化供应、半市场化供应和非市场化供应三种;与此相适应,有商品房、准商品房和廉租房三种形式。其中，市场化供应应占主体，中等以上收入者通过市场购买或租赁商品房来解决自身的住房问题；中低收入者购房或租赁政府优惠的经济适用住房，带有一定的住房保障性；低收入者租赁含有政府补贴的廉租住房，纯属住房社会保障。保障性住房供应是住房市场化的补充，是对缺乏购房能力的住房困难户的一种照顾和帮助，起着辅助作用。这种主辅关系不能搞颠倒。有一种观点认为,中低收入者占多数，经济适用房的建设和供应应占全部住宅供应量的80%，这是值得商榷的。

其次是坚持以普通商品住房为主问题。上海市在调控初期就提出，“坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的“三为主”调控原则，引导供给结构趋向合理化。实践证明是完全正确的。为贯彻这一原则，启动了两个“1000万”工程，即1000万平方米中低价位住房和1000万平方米配套商品房建设。但这还仅是为缓解普通商品房不足而采取的应急性措施，今后怎么办还缺乏深谋远虑。从中长期看，必须构建长效机制来确保普通商品房为主原则的实现。有两种方案可供选择：一种是恢复经济适用房建设和供应，其好处是同全国统一，有章可循，比较规范;难处是再倒回去又形成政策多变。另一种是在继续实行归并政策的同时，采用国家经济适用房的政策，增加中低价位住房和配套商品房建设和供应，把二者作为普通商品房加以规范和运行，其好处是保持政策的连续性;难处是规范的难度较高，不易统一。不论选择哪种方案，关键都是要建立一个简便易行的长效机制，规范运作，确保普通商品住房建设供应的主体地位，适应大多数居民的支付能力，更好地满足自住性住房消费需求。

再次是租售结合，大力发展租赁市场问题。住房市场化的本意,就包含购买产权商品房和租赁使用权商品房两种形式。前一时期舆论宣传上过多地强调人人购买产权房，对租赁入住有所忽视。今后要更好地实施商品房租售结合的政策，必须大力发展住房租赁市场。一是要有正确的舆论导向，着重宣传梯级改善住房条件的思想，根据自身的支付能力和家庭收入逐步增长的现实，选择购房或租房，量力而行，暂时买不起房就租房入住，等收入提高具有支付能力时再购房。二是购建住房租赁市场体系，由三个层次组成:第一个层次是高端租赁市场，本地常住的白领阶层和外地、外国公司的高级职员，收入颇丰，但暂时无必要买房者，可以租赁较高档次,甚至花园别墅住宅；第二个层次是中低端租赁市场，一般中等以下收入者和外来务工人员，暂时买不起房，可以租用公房或中低档次住房；第三个层次是低端廉租房市场，低收入者享受有政府财政补贴房租的廉租住房。政府要创造条件，保障不同层次的租赁住房供给。三是规范租赁市场秩序，目前住房租赁市场秩序比较混乱，纠纷很多，为此,要制定和完善住房租赁法规，引导租赁市场规范运行。

3、把握住房资产价格特性，加强对住房价格的监控，力求降低波幅，保持房价基本稳定

商品住宅固然有消费和投资双重功能，但从本质上看，属于资产（不动产）范畴。其一，住宅是家庭和个人的重要资产。由于住宅是超耐用品，具有价值量巨大、使用年限长的特点，一次性购入要花几十万、上百万元资金，而使用可长达50～70年，每年的消费量实际是房屋资产的折旧，用于更新住宅。所以，购买商品房是一种投资置业行为。目前，城镇居民中的家庭财产主要是住房资产。其二，住宅也是重要的投资品。住宅具有保值增值功能，是良好的投资品。由于土地是最稀缺的资源，随着需求的增加，追加劳动的积累，使住宅呈现增值趋势，投资住宅可以通过出租或转售获取收益，其投资品的特征更为明显。其三，住宅产权是资产的权属。所有住宅资产都必须确权，发放产权证，并受到法律保护。商品住房买卖是产权的转移，必须办许多复杂的手续，以确保资产所有者的权益。可见，商品住宅与一般消费品大相径庭，属于投资品范畴，具有资产属性。购买商品房不论是直接投资或用于家庭消费（间接投资）,均属投资置业行为。只有租赁住房使用权才属于真正的消费行为。正因为如此，各国都把商品房列入投资品，各国消费价格指数都没有把住房价格指数列入其中，而只是把房租水平计入。我国目前也是按此原则统计的。由此证明，商品房价格属于资产价格。长期来把它当作消费品价格是一个误区。

住房资产价格具有重大特点，主要表现在：一是住房价格的形成。更大程度上受供求关系的调节，供不应求时,其价格可以大大超过价值;供过于求时,其价格又会深度跌落，远离价值的结果便容易产生价格泡沫，造成房价大起大落。二是住房价格受居民的心理预期影响特别大。既然住宅有保值增值功能，购房是一种投资置业行为，购买者就十分关注房价的走势及其增值的预期。如果房价有上涨趋势，预示着购房者可以带来增值收益；如果房价下跌，则会带来房屋资产的损失。所以，房价涨跌的预期是购房者投资决策的关键因素。明白了这个道理，也就不难理解上海近一二年来房价大涨、大跌的缘由了。三是住房价格中的成本，包含着相当部分的土地购置成本，而土地是最稀缺的资源，越用越少，地价呈上升趋势，决定了住房资产也有增值趋势，房价也就跟着上涨。十年前上海的房价，与当今的房价不可同日而语。四是住房价格具有一定的垄断性。不仅土地供应由政府垄断，而且，房地产的固定性、区域性，也造成住房的区位垄断。这种垄断性使房地产的竞争具有不充分、不完全性，属于垄断竞争，由此,住房价格也成为带有垄断性的价格。五是住房价格的差异性极大。不仅不同地段价格差异大，而且,不同房型、不同性能、不同楼层、不同朝向都有不同价格，可以说基本是一房一价。这个特点对于房价指数统计和房价走势判断以及购房者的选择,都带来许多复杂因素。信息的滞后和极不对称性，常常使购房者处于被动地位，使管理者增加了价格监管的难度。上述这些特点，是造成房价波幅大的主要成因。研究住房资产价格的波动规律，是稳定住房价格的重要理论基础。

根据住房资产价格的特点及其波动规律，从上海的实际情况出发，提出如下稳定房价的对策建议。

1）加强对住房供求关系的调节，努力实现供求平衡

如前所述，实现住房资产价格稳定的关键是保持供求基本平衡。市场供求关系是瞬息万变的，住房供给和需求保持绝对的平衡是罕见的，实际也是不可能的，只能做到相对平衡。供求基本平衡有两种状态：一种是求略大于供的均衡态，另一种是供略大求的均衡态。从实际运行过程看，供略大于求，商品房供应充分，选择余地大，消费者处于主动地位，而开发商为推销商品房，必须千方百计提高房屋品质、功能，降低成本，改进服务态度，有利于房价稳定。实践证明，商品房严重供不应求或严重供过于求，都会造成房价大起大落的极不稳定状态。

前几年，上海房价上涨过快、涨幅过大，主要是严重供不应求造成的;而目前出现房价大幅下跌,也同需求急剧下降密切相关。因此，当前稳定房价的主要措施，应是适度降低开发建设速度，缩小规模，严控土地供应量，减少商品住房供给，而重点是激活需求，鼓励自住性住房消费，实现供略大于求新的供求基本平衡。供求平衡了，房价也就基本稳定了。

2）强化房价控制政策，加大对住房价格的监管力度。房价监管弱化是前一时期普遍存在的问题。因此，加大对房价的监管力度，就成为有效控制房价，保持消费者利益的重要举措。监管的内容和方法主要有：其一，是建房成本控制。成本是房价的主要构成部分，现在不少开发企业存在虚报成本、高估成本、人为扩大成本等不实现象，物价部门和房地产管理部门可以联合对开发成本进行检查和审计，剔除成本中的虚假因素，使其回归真实成本，进而节省成本，降低价格。其二，是开发利润控制。房地产开发投资量大，资金回收期长，承担的风险大，开发利润控制在略高于平均利润水平上较为合理。前一时期由于开发利润过高，导致房价高企，不等价交换损害了消费者的利益。对此，政府可通过累进的企业所得税和土地增值税把过高利润收归国家财政，抑制开发商任意抬价获取暴利的行为。其三，是着力整顿房地产价格秩序，工商管理部门和物价部门应根据《价格法》加强对房价的检查，严格执法，对乱涨价的违法行为进行严厉处罚，确保住房价格的基本稳定。

3）正确引导住房价格预期，增强房价的透明度。消费者心理预期对住房资产价格的影响特别大，因此，增强房价的透明度，正确引导消费者心理预期显得特别重要。一是政府主管部门要利用信息网络定期发布房价走势，提供正确的房价信息。二是改进房价统计指标，采用三种房价统计方法:第一种是住房平均价格指数，反映全市总体房价水平；第二种是分区域房价指数，可分为中心城区、次中心城区、中外环线之间、外环线以外、远郊地区等，反映不同区域房价指数；第三种是不同住房类型中价位房价指数，可分为独立式别墅、多层住宅、高层公寓等，反映不同类型的住房价格。多角度统计可以更好地反映房价的真实性和科学性。三是保证房价指数的可靠性，采用样本楼盘的跟踪调查法，为提高房价指数的权威性，建议把目前多渠道的房价指数，汇集到国家统计部门形成统一房价指数，统一发布，同时,建立适当的监督机构，监管并确保房价指数的准确性。

4、加快住房保障体系建设，关注弱势群体，促进居住公平，经济社会和谐发展

解决低收入者的住房困难问题，实施住房社会保障政策，也是加强宏观调控的重要目标之一。针对前一时期对此重视不够的问题，当前加快住房保障制度建设,着重要抓好三个方面的工作：一是拓宽渠道，多方筹集住房保障资金来源。要走多渠道筹集资金的道路，主要渠道是财政拨款。政府要减少经济建设资金投入，在公共财政中增加社保资金投入。对高收入者收取累进税，对拥有豪宅和多套住宅者,收取高额物业税和土地增值税，转移支付用于住房保障基金。土地出让金收入中也可规定一定比例作为住宅保障资金。此外，还可以通过发展慈善事业，发动市民捐款，募集部分住房保障资金。二是区分不同层次的住房保障对象，给予不同档次的住房补贴，建立多层次的住房保障体系。大致可划分为三个档次：第一个档次，对最低收入者和住房困难户，采取廉租住房制度:第二个档次，对低收入户，实施公房低租金或减少房租办法；第三个档次，对中低收入者中的住房困难户，实行购房贴息和减免税收等政策。三是提倡适度的住房保障。我国还处于社会主义初级阶段，人均收入水平总体上还比较低，国家财力有限，只能从现阶段的实际情况出发，提供力所能及的住房保障，随经济发展、收入提高以后才能逐步提高。目前,保障面不宜过宽，保障水平也不能很高。上海市现有常住人口家庭400多万户，其中应纳入住房保障的对象，最低收入户为10万户，低收入者约30万户，中低收入中的住房困难户100户万左右，合计140万户左右，约占总户数的30%。根据收入水平差别、住房困难差别，在住房保障方式、方法和程度上也应有所区别，优先解决“双困户”的住房问题。此外，上海还存在400多万外来务工人员的住房问题，他们的居住权如何得到保障，也有待进一步研究解决。从上海市财政承受能力和资金筹集情况来看，这一部分保障对象的落实不可能一步到位，建议市府尽快制定一个住房社会保障制度建设规划，分步实施。

总之，宏观调控是个长过程，房地产市场形势是经常发生变化的，领导者的任务就是要审时度势，根据实际情况适时地调整具体政策。现在是这样，将来也是这样。只有做到与时俱进，才能达到一定时期内所要达到的目标，引导房地产业持续稳定健康发展，充分发挥其支柱产业的作用