上海市别墅市场

第一节 别墅概述

一、别墅的定义

别墅（Villa或Cottage）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同。国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。而在国外称为villa或者Luxuryhouse的顶级豪宅或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的,这类别墅是请顶级建筑师专门设计的。中国所谓的别墅在形式上大多数是借鉴国外洋房：诸如罗马花园、西班牙风情、英国小镇等眼花缭乱的称谓和风格，一个心思想模仿欧洲贵族那样的生活，结果是常常搞得比西方人还西方，既不是House，也不是Villa；多数是带Villa色彩的House，或者带有一定House功能的Villa。国外的House与Villa，是截然分开的。House的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，Villa的概念是属于浪漫生活。

密度不再是Villa与House的区别，由于在欧美国家主体产品都是低密度的独立住宅，大多数人都这样住。是经过数十年产品标准化的发展形成的，是大工业体系的一部分。由于中国存在高层建筑，那么对中国人而言低密度是高档的。出现了这样的等式：低密度高档别墅。而真正意义的别墅是根据业主的需求量身定做的，请建筑师设计的，所以主要区分是在于是工业化产品，还是量身定做的产品，不能把两者混为一谈。温榆河畔的英才国际村是按不成品做的，是按照业主的需求，经过与设计师不断的沟通共同设计的“创作品”。

二、别墅的分类

按照目前在市场上别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

1、独栋别墅

独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。独栋别墅的私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

2、联排别墅

联排别墅是TOWNHOUSE比较常见的一种体现形式，在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。现在的联排别墅表现为每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢三层或小于三层的单户别墅并联组成的，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。而且比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。户型设计丰富而前卫，有特色。

3、双拼别墅

它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，加强了户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境。

双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

4、叠拼别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，为达到建筑群整体感更强的特点，以4个单元的体量进行拼接，将这4个单元的外立面、屋顶造型等，按照一栋独立式住宅的立面效果进行整体考虑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可以更丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。它的稀缺性、私密性较单体别墅要差，布局则比联排别墅更为合理；而且，一、二层产品具有“接地”特色，拥有独立花园，足不出户就能享受到回归自然田园的快乐；三、四层产品具有“透天”特色，架空造型楼梯直接入户，大面积屋顶平台，为赏风观景提供了绝佳的场所。因此这种别墅虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。

5、空中别墅

空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅全景观的基本要求。这种建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。另外，它的挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。目前这类产品主要存在于成熟的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。

三、别墅的特点

别墅住宅有下列一些特点：

1、建筑布局新颖别致

别墅的排列一般都是随着地形特点进行顺势布局，由于大部分的地形呈现不规则状，因此别墅的排列大多不是一个朝向，别墅的布局亦呈不规则排列。况且，即便是相对比较方正的地形，现在亦很难见到规则排列的楼房。由于受西方建筑文化的影响和人们求新求异心理的驱使，建筑布局越来越复杂，而整齐划一的布局则往往被看成是死板、没有创意。

2、形状颜色五行相生为佳

别墅的形状包括建筑本身的形状和周围能够看到的其他建筑的形状。形状的好坏对居住者会有不同的影响，比如外方内圆的形状，也就是有一个比较方整的庭院，内部的建筑呈圆形，在五行上形成土生金的格局，这样的别墅就会对居住者起到旺财旺运的作用。如果主楼就象是一座墓碑，而在前面的裙楼上方有一个半圆型的建筑，看上去就象是一座坟墓，象这样一座建筑，阴气会比较重，而在里面居住的人，健康也肯定会受到不利的影响。另外，位于对面的其他别墅的形状也应该注意。如果住宅的前方有形状不好的建筑或物体，就会产生不好的气场，破坏自家的风水，影响家人的运势。

除了形状之外，别墅的颜色也非常重要。别墅与周围建筑颜色是不是五行相和、相互协调，都很有讲究，如果周围建筑的颜色在五行上克制别墅的颜色五行则不利，相反，生助别墅的颜色五行就有利。

3、山石景观助运旺气

俗话讲“山旺人丁，水旺财”，现在很多住宅别墅，出于美化环境和风水方面的考虑，在景观的布置上会做一些人造景观，在适合的卦位上建造假山或雕塑，能起到催旺宅气的作用。比如庭院开阔的别墅，在乾位的假山和石景能使别墅里的老人健康长寿，在震位的假山和石景能助宅内长子早日成才，如在巽方建造个假山和凉亭，对宅主的文印仕途会有意外的帮助，也有助于别墅里正在读书的孩子们在学业在大有进步。

4、水景植物聚气生财

在风水上讲，水有界气、止气、蓄气的作用，也是风水催财的主要工具。房子四周的水有几种形式，一是朝水，即当面迎朝之水；二是环抱水；三是横水，即水从前面平行流过；四是斜流水；五就是反弓水。上述几种水，除了反弓水之外，其他几种水一般都被看作是好的。但是，事情都不是绝对的，同样是一处水景，由于处于四周房子的不同位置上，它的作用也不一样，对四周房子所产生的影响也有很大的差别，有吉有凶。

无论是滋养生命、提升活力，还是招引财气、启迪智慧，水的作用都是不可替代的。水的力量极为强大，滋养生命，寓刚于柔，既有观赏价值，也有环保价值，甚至可以调控温度。

四、影响别墅品质的因素分析

1、技术

这个技术只跟历史、经济有关，跟区域没有关系，即使技术水平再高，也是哪个地区都可以运用的，跟南方、北方没有关系。

2、室内空间

这跟人的居住习惯、生活方式有关，这方面的要求也不会体现在南北方的差距上。厅、房、卧室、卫生间、厨房等，应该有什么样的配比关系就有什么的空间关系，与地域无关，不是南方人就喜欢小厅，北方人就喜欢大厅。

3、半室外空间

通常指有顶但没有墙的空间，包括雨棚、敞廊、回廊、敞厅。半室外空间可以体现出南北方的差异。在北方地区，由于气候寒冷，所以，别墅的半室外空间就非常少；而南方就更能凸显其半室外空间的优势，如可以做出各式各样具有不同空间体验的半室外空间，而且往往这个半室外空间能成为别墅一个亮点、卖点。

4、纯室外空间

包括两部分，一部分是附著于建筑主体上的室外空间，包括常见的露台、阳台；另一部分是室外庭院。露台，阳台对于南北方来讲，有各自的优势和劣势，应该说旗鼓相当，北方冬天不好用，南方夏天不好用；而室外庭院部分，从常理上讲，南方四季如画，红花绿树，而北方四季分明加上北方水资源的缺乏，造成现在南、北方地区在自然环境上的不平衡，所以，通常意义上讲，北方的庭院不如南方的庭院。因为，北方本来不缺乔木，灌木等，而由于现在多是不毛之地了，很难在短时间内成形；而南方，本来环境就好，加之水分充足，所以在短时间内就可以把绿化做好，哪怕是新建的小区，通过移植，也可以在较短时间内完成社区的整体绿化。

第二节 别墅市场需求特征分析

一、别墅认知分析

1、选择别墅条件分析

所有被访者都认为别墅必须具有：

别墅具备基本因素

别墅必须具备这四个基本要素，才能体现别墅的应有功能和价值。

别墅各要素认知比例图

在对别墅的认知分析中，最看中的是环境因素（包括自然环境、人文环境和周边环境），其次是个性化因素，说明被访者考虑别墅的需要时，更多考虑的是品质的改善和心理的满足。

在对环境的分析中，自然环境被放在首位，同时看中居住周边的环境，希望达到物以类聚，人以群分的要求。

2、选择别墅原因分析

选择或不选择别墅原因分析-无意向原因分析

选择或不选择别墅原因分析-有意向原因分析

通过图可以发现，被访者没有购买别墅意向的主要原因是工作太忙，没有时间享受，其次是包括安全、环境和配套等品质达不到要求。

在选择别墅的考虑原因上，既有生活品质的需要也有居住功能化以及身份象征的需要，这要求别墅本身既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局来满足居住的要求。

3、别墅市场认知分析

看好或不看好成都别墅对比图

4、对别墅看好或不看好分析

看好或不看好的原因表

基本上，被访对象对别墅相对趋同的看法是认为有发展前途，但是发展很不完善，还处在初级阶段，存在一定的市场泡沫。

5、别墅风格偏好分析

别墅喜好风格对比图

欧式别墅是在被访人群中接受度较高的别墅类型，但是与之相对应的，大部分喜欢欧式别墅的人却都不满意现在已建成的欧式别墅，认为并不是真正意义上的欧式建筑，缺少文化和建筑的内涵。

在提及现在喜欢的别墅个案中，被访者大多倾向于选择顶级别墅，看重其资源和真正意义上的独占性以及不可复制的优美环境，如香港半山别墅，成都别墅中喜欢维也纳森邻别墅的占13%，其余的比较喜欢一些沿海风景区的别墅项目。

二、调查对象背景情况分析

本次调查涉及被调查对象的背景情况较多，其结果在一定程度上映射出被调查对象的组成特点。

1、年龄结构

本次调查中被访者年龄在40岁以下的人群比例大于40岁以上的人群比例，其中31-35岁的比例最大，占40%左右，而40岁以上的占27%，所选样本整体年龄段倾向于年轻化。

2、性别比例

本次调查中被访者男性占72%的比例，女性仅占28%。

3、籍贯构成

在被访者中，成都籍人士占23%，四川籍占50%，省外占23%，国外占4%，川内人士在所调查对象中比例很大。

四川籍人士中，大部分是成年后才到成都发展事业，说明成都对于川内人士来讲还是有相当吸引力的，而且大多和成都保持紧密的经济往来。

4、家庭结构

1）婚姻状况

调查者中已婚占72%，离异占14.4%，单身占13.6%，说明被调查者中总体婚姻结构基本稳定，

5、个人资产及社会背景

1）个人背景

被访者个人背景图

在调查者中，自己有公司的占50%，在大型集团公司、国营及事业单位中担任高级职务的占50%，各占一半。

大部分调查者中都身兼多种身份，既有自己的事业或实体，也有一定的集团公司背景。在专业方面，大部分被访者是所在行业的专家或具有相当影响力的人物。

从职务上来看，几乎全是公司或所在单位的核心成员，在其所在公司中担任重要的领导或负责人。

2）行业结构

被访者从业情况图

从被访者从事的行业结构来看，从事房地产业极其相关的占到23%，金融业占到13%，可以看出这两个行业在被访者中的比例很大。而加工制造业以及其他所占比重很少。

3）个人资产

被访者个人资产情况比例图

从个人资产看，被访者的个人纯资产相差较大，但是访谈过程中可以了解到，其实大部分人拥有各种股份，并以自有专业或相关的社会关系为事业的基础，对个人发展产生直接的影响。

4）个人收入

被访者个人收入情况图

在个人年收入方面，差异同样很大，被访者也提及，由于事业的发展，其收入的大部分被转化成了新的资金投入或被用于事业的发展中。

以上现象说明大部分被访者仍热衷于事业的发展壮大，而并非满足现状。

6、现有住房情况

所有被调查对象都拥有两套或两套以上的住宅，一般第一次购房要求实用，面积是重要考虑因素，而第二次购房着重点则各有不同，一般考虑身份和环境较多，更倾向对品质的要求。

从地点来看，现有第一居所全部在城区以内，其中占23%的人员已在郊区别墅项目中置业，说明在被访对象中存在从城区实用性住宅走向环境更好的城郊享受性住宅的趋势。

7、个人生活习惯

1）消费习惯

在消费习惯方面，所有被访者都注重生活品质的提高，喜欢高消费；

服装、个人用品都很注重品牌并且尽量依照其所在圈内的标准或向这个方向靠拢；

对一般日常的购物频率，被访者自己大都很少外出购物，家中物品添置多由家人购买，被访者个人的需要有时也交由亲属代劳，自己则全身投入工作中，少部分被访者在家休息的时候会自己购物。

2）商务应酬

在商务应酬方面，被访样本存在以下现象：

职务级别越高，应酬越多；

男性比女性频率高；

一般频率都是两天一次或天天都有，少部分是一周两、三次；

应酬内容中吃饭最多，其次是休闲娱乐。

可以看出被调查者的商务应酬非常繁忙，使得与家人团聚的时间很少，因而缺少与家人的沟通；大多被访者在无奈的同时，还是认为商务应酬很重要，是社会交流的必须。

3）出行方式

被访者私车情况分布比例图

在出行方式上，被访者都是有车族，拥有的车辆价位均在15万以上，大部分是价位在30万左右的中档车，占1/4的被访者拥有宝马、奔驰类高档车。

三、需求特征小结

（一）别墅的目标客户特征

他们是年富力强，处在事业发展高峰和成功阶段的社会中坚力量，大多有着对事业的无限热情和执着信念，家庭关系基本稳定，扮演着事业成功者和家庭主导者等多重身份。

除个别专家型人才以外，大多都有着各种复杂的社会利益关系，大都经过较长的前期发展阶段或学习阶段，故都十分珍惜目前的事业和生活，但是个性化发展十分明显，大部分人的成功与国家或地方经济、政策的发展变化关系密切。

在个人生活方面，其并不因为自己身份的不同和时间的缺乏而丧失自己的兴趣爱好，相反有更强烈的愿望希望满足自己兴趣的要求。

（二）对别墅的要求

对别墅的认知度上，其共同看重环境、交通、个性化和身份象征等要素，并不盲目攀比和追风，但是基本上都认为别墅是身份的象征，别墅必须满足多项功能要求，并有足够的安全感。对别墅的品质追求上，大多喜欢最好的，希望达到与众不同和自身价值的体现。

第三节 中国别墅市场现状

一、中国别墅市场概况

1、产品出资金回，土地涨。

中国经济的要素和资源禀赋，已经在国际分工中的位置决定了，贸易顺差将长期保持。商品的输出和资本的回流和积累，会使得中国三大经济区的单位平方公里的GDP逐步提高，所以土地经济价值将稳步提高。单位平方公里GDP上升最快的城市地区应该是房地产价格上升强劲上升的城市和地区。

2、土地理性策略均衡，别墅更稀缺。

政府追求社会和谐目标一定会在土地资源配置上充分反映出来。就是严格限制别墅用地而大力发展小户型，以提高土地资源的单位产出率，以提高土地配置的和谐度。政府对土地理性的处置将提高未来别墅的稀缺程度。行业预计在2008以后别墅的供应几乎为零。

3、选择性集合狭小相对关系起作用，财富效应。

不动产物业的平均收益率与大盘蓝筹股票的平均收益率（平均市盈率的倒数）之间应该是一个流动性溢价的关联关系。当A股平均市盈率过高会拉动房地产价格。

4、别墅类比古玩字画，艺术品收藏价格没有弹性。

北京别墅价格与上海别墅价格比，北京公寓价格与上海公寓价格比两个比率完全不是一种可比产品。目前中国的经济发展阶段对住宅的终极产品别墅还仅仅到经济型别墅，而不是豪华别墅，根据1和2，高级别墅将在中国经济发展到更高级的阶段，被推到更高的价值位置。他们将成为房地产稀缺中的稀缺。中国现在好的别墅将像现在上海的老洋房和北京的王爷府四合院成为居住精品，古玩艺术品化的别墅将价值连城。

5、土地含量是房产价值的基础。

从房地产板块之中看，在相同地段中的房产和相同单位面积的住房中，其土地含量是不同的。低容积率的住房单位土地含量更高，高土地含量的房产更具有升值的价值基础。目前看，经济型别墅的土地含量高于同一地区的多层住宅。

6、土地价格下降的必要条件。

在中国宏观经济周期上升通道没有改变，以及对外投资没有完全开放条件下，高品质的房产将持续获得刚性需求的支撑。只有在非土地要素大量撤出，离开一个城市地区的土地，该城市的土地价格才会走低

二、国内别墅市场迎来第三次热潮

从近10年来的发展看，全国别墅市场有三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是90年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。而且，这第三轮别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多。京、沪、穗三地作为中国的经济发展领先地区，同时也是别墅开发的热点区域，基本代表了整个中国别墅建造的最高水平，并日益显示出与世界接轨的趋势。

近年来一些别墅的热销更多的是缘于1995年后萧条的别墅市场因产品短缺而集中释放出的购买力，这并不能说明别墅市场的大好前景已在眼前，最终牵动市场的是需求量，而且，别墅与其它建筑产品比起来更需量身订制，需要有良好的设计定位。

在目前别墅市场上大多数开发商和买家尚不成熟的情况下，研究培育市场十分重要，但开发商为抢市场机遇，而使供量过大的迹象已十分明显。事实上，这样的担心是不必要的，虽然从短期看，由于集中投放，别墅市场上可能会出现供大于求的情况，但从长期看：目前的别墅项目远不能满足需求。

以上海为例，按上海人口1700万计算，每个家庭5口计算上海有340万个家庭，按2％的家庭需要购买别墅，则仅上海人就需6、7万套别墅。再加之包括海外华商、港台、江浙两省等新上海人对别墅的需求，从长期看，保守的估计，上海的别墅需求也远不止6、7万套，而目前在建的上海别墅上市的总量还不到1.5万套。北京的情况也和上海差不多。

由此看来，我国房地产业正处于一个兴旺时期，而别墅则是一个亮点。只要产品在房型的功能、建筑材料的运用和景观的设计上精益求精，更为人性，不难想像别墅市场在未来5年内将成为最有投资价值的一个细分市场。在目前这些别墅开发的前期，抓住刚刚启动的这一波，应该说是机遇大于风险。创新迫在眉睫中国别墅经过10年的起伏发展，已经进入了新的发展阶段，创新迫在眉睫。早期开发的别墅往往是欧式的外立面加放大面积的户型，或采用完全空运的舶来品，所强调的豪宅概念更多地表现在面积的大小上。概念的模糊、混乱的审美与本土的自然景观、人文背景相去甚远，缺少亲和性。

三、中国别墅市场进入两极分化阶段

1、市场

整体别墅市场的类型定位和面积定位都在往下走，这种往下走并不是说走向低档，而是说更适合中国的国情。一方面它让更多的中产阶级有能力消费得起，另一方面让别墅盲目地追求豪华的感觉有所改进。

2、规划设计

大型甚至超大型的别墅楼盘开始慢慢增多。以前也有很多大盘的别墅，但是它的开发周期特别长。比如玫瑰园，就盘而言应该说不小，但是开发周期持续了将近十年。今年出现了类似京津新城这样的项目，从面积上而言就是超级大盘，而不是在某一个特殊位置为一群特殊人群所做的个性化别墅。他们真正要追求的是别墅社区文化整体概念的规模大、内容多、配套全，追求的是真正适宜居住的可居性。

3、区域分布

除了传统的中央别墅区以外，别墅区的范围在扩展，东南西北都有比较典型的、或是有代表性的别墅楼盘出现。比如西山、亚北、顺义、通州、大兴等等，都有相对有代表性的楼盘出现。说明别墅这种产品首先追求比较好的自然环境，再次也追求土地。但是由于整体城市规划对于土地的限制，它不可能在一个地方无限制地做下去，因此它必须寻找中央别墅区周围相对比较适合建造低密度别墅的土地，这样它的用地范围就扩大了。

4、城市整体规划

北京原来追求卫星城的概念，而现在提出的则是新城的概念。

新城跟卫星城的区别在于，新城具有独立完整的公共城市。比如通州、大兴、顺义都是具有独立发展可能性的城市，而不是北京中心城区周围辅助性的配套。这样出现了很多围绕新城建造的低密度住宅区，那么在这些低密度住宅区当中有一部分就是别墅。这样它的别墅就可以分布得更广，而且人们接受起来也更容易。

以前老是以北京中心城区为中心，相对远的地区接受度就比较低。但如果你把这个中心点分散以后，以顺义来看，以顺义为中心做别墅就是顺理成章，而不是说把它跟北京中心城区的距离做比较。假设它是一个完全独立的城市，有自己的城市人口和就业人口，各方面规模都很完善，在这儿工作生活的人买它周边的别墅就很顺理成章，而不是说在CBD周围上班的人要在顺义买别墅这样的距离。所以以前接受起来比较不容易，受到距离等的限制，卖点方面也不好出，现在有新城之后，针对顺义为中心的一圈人，针对以通州为中心的一圈人，相对来讲时空距离缩短了。这样就把别墅区域分散了出去。

5、纠正别墅开发理念的误区

以前开发别墅追求理想化，追求鱼和熊掌兼得。什么是理想化？也就是说又要追求别墅有极端的个性化，又要追求别墅能真正适合居住，又要适合开发商大规模开发。但实际上从国外的发展经验来看，别墅基本上可以分为两大类：

从开发理念来分，一类是主要作为第一居所的别墅。它就是一种独立住宅，就是一种住宅产品。它作为别墅的意义和概念要淡很多。他追求的是郊外的、低密度的生活方式。

而另外一种纯粹追求的是真正的别墅概念，追求自己的个性化。我在城里或其他地方已经有一所比较好的房子了，从功能各方面来讲都没问题。我买别墅只是为了追求另外一种个性生活体验。要么是度假的，要么是会所的，各种类型都有。如果我是一个爱好音乐的人，那么我的别墅就跟我的工作室有关；如果我是搞文学的，那么我的别墅就跟文学有关。这种个性化的别墅在现在的别墅项目当中是不可实现的。它是因地制宜做的。它的规模不求大，但是一定要有个性，这才是真正意义上的别墅。但是这种房子肯定不会是第一居所。

6、真正作为第一居所的住宅

真正作为第一居所的住宅，它只是一个提升居住品质的住宅产品，完成从塔楼到板楼，从板楼到高层公寓，从高层公寓到独立住宅的过渡，真正完成了居住品质的提升。这样的产品肯定要追求很好的可居住性，这种可居住性就要求除了房子以外，除了低密度以外，除了有比较好的环境以外，居住一定要配套。这是现在很多别墅的一个缺陷。虽然从早期的规划建设上会考虑相关的配套设施，可是在真正施工的时候，配套往往是被忽略掉的。

从买别墅的角度来看，前两年买别墅的人都不是买来住的。一方面是开发商的配套跟不上，另一方面城市的总体规划也没跟上。因为很多人买别墅对于配套也不是很强求，看中这个房子，看中这个环境就够了。但现在要居住，除了这些之外肯定要有配套，一旦有配套就能够形成真正意义上的城市概念。别墅也是城市的一部分，而不是一种隐居的生活状态，因此交通市政、休闲娱乐、文化教育各种设施都要全。

以前早期建的别墅通常都建在空旷的地方，单靠一个开发商完成相关配套一般是不可能的。如果说要一个开发商完成配套，那肯定要是超级大盘，加大投入才能完成。如果说几个开发商一起做，那么盘子可以小一点，但一定要集群，相对集中，在相对集中的一个热点区域里面很多家开发商一块儿投入，这样才能形成比较好的居住条件。

在形成这样比较好的居住条件的过程中，传统的别墅区就容易有这样的优势。因为通过好多年、好多开发商的投入已经慢慢达到了居住的方便，而如果说到一个从零开始的地方，就像京津新城，那就必须完全以一家之力完成相关的配套和相关的服务建设。这样它的投入要相当巨大才能够完成。当然，他确实可能这么做了，所以也能成功。

现在做别墅就想把什么都包含进来，又要适合居住，又要个性化，很多项目都强调这样的卖点，这几乎是不可能做到的。必须分开，要做到一定的程度就必须要做到极端。而能大规模生产、大规模复制的产品，就必须强调标准化和合理化，这看起来肯定是没那么个性化的，而且我觉得个性化在这样的产品里面就不应当成为追求的目标。

就跟到美国等地看到的大规模别墅区一样，这样的别墅区为什么能够存在？不是说人家的设计师或者开发商设计不出好的东西来，而是如果真正追求居住的话就应该是这样的模式。不一定要非常个性化，但一定要强调户型的合理性。不是说翻来覆去去研究很多不切实际的想法，而是总有那么几种特别完善的户型格局和空间格局，足够了。加上在立面造型上做各种风格的变化，这种风格的变化不一定要特别纯粹，实际上市场上的很多风格只是摘取了当地风格的很多元素而已，并不是说照搬原产地的建筑类型。

以北欧或者当地建筑很多元素为出发点，再经过商业化的包装和大规模重复性的研发、生产，形成一种消费的符号而已。

这种风格，与其说是建筑意义上的风格，还不如说是消费意义上的风格。

7、彰显个性的定制别墅

个性化的产品完全可以做到很纯粹，木结构的就是木结构，木屋就是木屋，钢结构就是钢结构，北欧的我可以做成很典型的北欧的，这就是两种别墅不同的开发思路、不同的开发特点。一旦把这两者分开，可能路就能走得比较正，就容易做出各自的特点。

8、必须两极分化

以后别墅项目的开发应该往这两个方面分化。我是做第一居所的，我就按照第一居所的务实态度来做，就是独立住宅，比较合理的面积标准，相对经济的庭院指标，对于三口或者四口之家来说，300-400平米足够了。而真正要体现个性化的话，交通不一定要特别方便，但在这样的地方一定要体现出自己的个性化。有可能一个别墅只有200平方米，就是一个度假小屋，比如在一个湖边或者风景区之类的；或者说你就做个1000平方米，就是一个私人会所，而它的功能绝对不是按照传统的几房几厅的概念来走的。假如在度假小屋里面，可能居室和客厅的概念是很混淆的，就只是一个很舒适的空间；而一个大会所就会设有很多的客房，会有接待厅、餐厅、宴会厅这种功能，这种功能其实平常家居是用不着的。

这两方面的分化会越来越严重或是说越来越明显，但也只有这两方面分开，才会让每种产品越来越完善，抓住它的本质，这样才能得到更多消费者的认可。

为了提高我的居住品质，我可以去买真正按照独立住宅来设计的别墅；如果我是特别有钱的人，我要追求自己的个性和爱好，在我已经有一个比较好的供居住的别墅之外，我去买个性化的别墅，基本上是定制。如果不定制的话，几乎个性化就无法体现。现在很多人把定制用在大规模生产的别墅楼盘基础上，这是对于概念的误解。只要是定制的，肯定就是提倡个性化的，所谓个性化就是不可复制，既然不可复制就不可能大规模生产。

9、作为第一居所的别墅阶段不可跨越

目前从别墅进入房地产开发这一环节以来，应该说要求最多的还是这种可居住的，可长期居住的，真正能作为第一居所的这种所谓的偏经济的别墅。这是真正能提高大部分人生活水平的产品。因为如果这种产品还没有满足人们的需求的时候就去追求个性化是不太可能的，这是不能跨越的。

就像我们以前好多人有了城市里面的公寓，他需要一套郊外的townhouse。这是一种提升，是一种产品的补充。现在，有了这种可居住性的作为第一居所的别墅，他可以去选择一套度假或者作为私人会所使用的真正意义上的别墅。这是第二次提升的阶段。

这两种产品之间有一个先后的问题。

就跟汽车一样。最开始人们由自行车换到摩托车，再从摩托车换到汽车，这就是一个大进步，但再从普通的轿车升级到越野车那是第二次提升。

不能说越野车一定比轿车高档，但越野车代表另外一种生活方式。平常时候使用的还是普通轿车，真正要用到越野车的时候还是出去度假游玩的时候。那时候是对于汽车文化的个性化消费。别墅也是一样。居住性别墅就像普通轿车，个性化别墅就像越野车，必须要先满足基本的需求，然后才能到更高层次的精神需求。而普通意义上的别墅，作为第一居所的别墅是满足更多人需求的。很多人过早地想要满足精神需求的概念，实际上是超前了。

物质层面重于精神层面。因为这个物质是看得见摸得着的，得到了一个独立的house，得到了一个小小的庭院，他能够享受到户外的生活空间，能基本上享受到低密度居住环境带来的安静和舒适，这还是追求物质的比较多。纯粹进入精神的就是个性化的别墅，它对建筑的功能性和交通配套都不是太关心，那种别墅可以放开手脚做。开发的时候就强调它的个性化和特色，强调所谓的定制概念。

10、在中国强调定制别墅的问题

在普通的项目当中，定制的意义不大。因为一旦出现定制的概念以后，从开发节奏和居民之间的相互影响来说，有很多问题。

比如300栋的一个别墅社区，如果定制的话时间肯定前后有差异，这边已经住进去了，那边还在施工；或者说我喜欢西班牙风格，我是因为看中了西班牙风格才去买这个房子，结果旁边来了一个日本风格，我就讨厌日本风格，怎么办？因为定制是没有办法控制的，如果控制了就失去了定制的意义了。这样的项目单体与单体之间的距离较小，相互之间的影响就较大。对于国外而言，每户用地相对较大，当栋与栋之间的距离达到一定程度的时候，风格之间的影响就可以忽略不计了。比如隔了十几米，中间还有树还有墙，两栋房子哪怕一个是古典一个是现代，影响都不会很大。

而在中国，大家都知道，不可能达到北美那样的用地标准，在我们这里0.2-0.3属于高档别墅的容积率，在那里只能是独立住宅的用地标准而已。在这样的容积率的情况下，每栋房子之间的距离也就只是几米而已，这样相互之间的影响就会很大。所以在这种时候想要发挥个性化，也会带来设备的问题。

所以这样的别墅项目从开发角度来讲，还是以功能性为主，以趋同性为主，以完善的配套为主，再加上合理的面积控制，这才是它的要求，不要过分追求所谓的个性化和多样化。

中国的城市规划跟不上别墅市场的发展，因为对于别墅而言，一定要有配套的交通体系的支撑。肯定是先要有快捷的交通，然后根据交通的布局特点决定开发的区域位置。中国则是看中某个区域的环境不错，建上项目再等着交通来配套。这样补，如果节奏快的话，也许没问题，刚好能吻合。但往往开发商选的点东一个西一个，也并不是很理性，这样可能有的地方跟得上，有的地方就跟不上，拖了好几年。前几年很可能别墅就放在那里，根本没有人去住，这种情况在中国太多了。

11、关于别墅投资

在所有的住宅产品当中，别墅的投资价值是最低的。如果说真要用房产来投资的话，不如去投资公寓、酒店、商铺，这样的投资性还强一点，回报率也要好一些。

别墅的消费群体太窄。投资之后面临的就是出租，如果租户的面太窄，就会增加投资的风险。

而且现在别墅产品本身都不是很完善，配套不是很好，而租别墅的人肯定要追求居住的方便，比如跟工作地点的距离，每天花在路上的时间，如果买别墅的都不愿意花这个时间，租别墅的人为什么要去花这个时间呢？

对于租房子的人而言，他的选择范围太广了。可以达到别墅这样档次的，可以租城里的高层公寓、豪宅，有的是房子让他选择；如果作为公司选择别墅，或是他想作为公司的办事处，或者作为高层的福利，但别墅的租金肯定不低，与其这样他不如自己去买，为什么要租？

现在很多人觉得老的别墅区有投资价值，那也只是很小一部分存在投资价值，但其他大部分地区还是以自住为主。即便他不是买了马上就住进去，但买的时候还是以居住为目的的。

四、中国新别墅时代正来临

近年来文化房地产在中国大陆兴起，不仅体现在建筑形式上，更体现在社区文化的营造上。房地产商在提升商品房实用性的同时也着力通过各种手段给钢筋水泥注入文化，并加大攻势，纷纷将艺术与地产相结合。

在“文化房地产”的开发理念带动下，一大批文化主题住宅应运而生。文化以不同形式开始了与房地产的激情碰撞，中国大陆人的“新别墅时代”正在来临。

在某杂志“新中式别墅峰会”上，北京新四合院“易郡”、北京“运河岸上的院子”、“观唐”、“皇家别墅”、成都“清华坊”、“芙蓉古城”等6大新中式别墅集体亮相展出。

伴随着这一批新中式别墅的出现，传统的居家文化正在逐渐回归到大陆人的日常生活里。当把中式别墅放到中国传统文化的大背景中进行考察时，对“建筑设计中国风”的探讨已经直接涉及到“如何弘扬中国传统建筑文化，如何形成具有中国特色的新型居住理念”的大问题。

文化与房地产的结盟，是房地产市场走向成熟的标志。房地产业的综合性，决定了房地产文化贯穿于房地产企业多个执行层面及过程。越来越多的项目都引入了文化的概念，使楼盘具有了一种文化内涵和价值倾向，同时也使房地产企业拥有了自己的企业文化。

开发商们则认为，房地产是需要文化的，关键是通过什么样的方式实现房地产与文化的对接。但是“文化”应该是有特色的文化，否则就有炒作之嫌，消费者也不一定买账。

五、2007年中国别墅市场需求加大

1、别墅投资价值明显

别墅是房地产市场中很小的一块，它受国家宏观经济走势的影响较大，而受房地产政策的影响较小。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，从中国目前经济发展的状况来看，富裕的人群越来越多，由于投资渠道比较狭窄，金融产品比较少，所以人们有钱后就买房，并且梯级消费已成为一种现象，从普通住宅到高档公寓，再到别墅，这是必然的趋势，因此别墅的需求还会继续增加。

从香港房地产市场的历史看，泡沫破灭以后公寓价格下降了９８％，这几年逐步地恢复到６０％、７０％，速度比较慢；但是别墅市场恢复很快，前两年已经超过了泡沫破灭之前的水平。正基于此，真正的有钱人会选择投资占地面积大的别墅，因为实际上楼盘的升值在于土地，虽然房子是随着年限的增长而折旧，但是土地的升值速度快于房屋的折旧。因此谁占有土地资源越多，升值的空间就越大。

2、别墅市场需求明显

以北京别墅市场为例，统计数据显示，购买主力出现由北京向外地和外资转移的趋势。北京已购别墅客户年龄主要集中在３０－４４岁，占总数的５８％。这些社会的中坚力量经济基础雄厚，并且对未来有着良好的预期，他们对于生活品质、居住环境、居住要求和期望值相当高。统计数据显示，有６０％的客户出于居住的目的购买别墅，有２２％的客户因看好别墅良好的升值潜力具有投资的可能性，纯粹的投资客户占到１１％，大约有９０％以上的客户都是二次以上置业。

从购买别墅的人群特征可以看出，别墅的市场刚性需求明显，且买家大多属于理性投资。而从目前供大于求的现状来看，别墅价格在一个时期内仍会保持稳定，但是随着土地供应的叫停，决定了未来的市场发展趋势必然是供不应求，价格也会因产品稀缺性的增强而上涨。

3、重区域和产品品质

从北京目前几大别墅密集区域来看，以中央别墅区、奥北、京东最具代表性和投资潜力，尤其京东别墅区具有距中央商务区近、坐拥京通、京哈、京沈、京津塘几条高速路的交通优势，且将得益于北京东部发展产业带对区域的巨大推动，区域投资价值不言自明。项目既具有雄厚的产业发展基础，又拥有良好的交通路网和优越的自然环境，已经成为很多别墅买家投资置业、作为第一居所的首选之地。而拥有良好品质和环境的别墅产品，更加体现出产品的稀缺性和品质感，无疑具有极佳的投资价值，可吸引更多的高端客户。

第四节 上海市别墅市场发展分析

一、上海别墅市场基本概况

2007年上海别墅的火爆成交使得别墅可售房源下降，截至2008年1月，上海别墅的可售房源仅有99.83万平方米，远远低于2005年初的248.05万平方米。

2007年，上海别墅共成交10414栋268.81万平方米，环比增长了21%；成交均价为14236元/平方米，环比上涨6%。

成交量上升的同时，别墅新增供应量却有所下滑。受可开发土地限制，上海别墅供应量较2006年下降了8%，仅有167.44万平方米别墅推盘上市。上海别墅的供求矛盾有所加剧，供求比由2006年的1：1.21降低到2007年的1：1.61。以往，一个别墅项目要卖好几年，到了2007年却成了抢购。类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。

在别墅价格快速上涨的压力下，上海别墅套型面积也在逐年缩小。2005年上海别墅栋均成交面积为261平方米，2006年为260平方米，2007年已下降至258平方米。

由于别墅用地停批，开发商希望可以在有限的土地上建更多的别墅，别墅单套面积越来越小，可以提高价格但不减少开发面积的小独栋和可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。

二、2006年上海别墅价格分析

高端别墅价涨经济型别墅量增，2006年的上海别墅市场仍将保持平稳运行状态，而受人民币升值的影响，针对海外客户的高端别墅市场的价格上升。

由于从2003年开始对别墅用地的宏观调控已经持续3年，低容积率的纯别墅用地已逐步消化，预计今年，低容积率的高档独立别墅项目上市量会比往年略有下降，但经济型别墅的供应量由于开发商追求产品的多样性而仍会增加。

决定高端别墅市场的一大出路，是其所处地理位置及大环境的唯一性和产品的独特性。经济型别墅则继承2005年市场的特征，在提高产品的附加值上做文章，如送前后庭院、露台、夹层等，进一步提高产品的性价比。

但不管是高端别墅还是经济型别墅，在营销策划或居住理念上，别墅居住文化的营造将是一大卖点。

三、2006上海别墅市场区域分析

1、松江区域

松江别墅板块是近来发展最快的区块，市场态势活跃，市场定位正由原来的经济型与高档别墅共存过渡到目前以中高档别墅市场为主导的局面，是上海高端别墅的主要集中地之一。目前该区域别墅楼盘约占目前上海别墅楼盘总数的26%，而且别墅项目众多，层次丰富。其中佘山板块有紫都•上海晶园、恒联名人世家、佘山月湖山庄等千万级别的豪宅，一般售价都在20000元以上，作为上海唯一的依山傍水区域，正逐步形成为上海第一富豪区和国际级别的别墅区；九亭、新桥、新城以中档独栋别墅为主，如上游会舍、上海家天下、华亭雅居等。按照十五规划重点建设区域，泗泾以独栋别墅为主，目前售价在8000-10000元，九亭以联体中低档别墅为主，目前售价为6000-9000。紧凑、经济型的联体和叠加别墅项目，主要集中在松江新城、新桥、九亭等板块，如上海公馆、明月清泉、复地香堤苑等。

2、浦东区域

随着浦东经济的快速发展，浦东板块日益成熟。随着圣马力诺和白金翰宫的推出，龙东大道沿线在售别墅已经达到5个，逐步形成以张江唐镇为核心的高档都市别墅区。该地区别墅以地段优势为其诉求点，发展前景为多数人看好，已经形成为上海为数不多的高端别墅集中地之一。04年底推出的千秋别墅、维诗凯亚，目前售价都超过25000元/平方米。久负盛名的中式大宅九间堂更是以单位售价超过40000元，单幢总价超过2000万元，成为该地区售价最高的别墅。但从销售或预定情况来看，这些都市豪宅非常抢手，体现了上海顶级人士的强大购买力。

枫涧美墅作为浦东上南板块推出的第一个别墅项目，拉开了上南板块别墅开发的序幕。上南别墅板块规划总占地面积约143公顷，区内规划容积率为0.25，人均绿地达到40平方米。由于地理位置优越，交通便利，更由于浦东大三林地区近两年成为浦东楼市开发的热点区域，居住开发日益浓厚，从而使得别墅开发所必须具备的人气和配套等要素迅速形成，上南板块将成为上海最具潜力，也是最具投资价值的别墅板块之一。

3、闵行区域

莘闵别墅板块是上海较早的别墅板块之一，也是近两年别墅用地供应量较大的板块。但在宏观调控的大势下，该板块2004年的供应量有所减缓。物业形态以混合型社区为主，比重达到50％为主，更有南郊别墅等原规划为纯别墅的项目改成了混合社区。

4、青浦区域

青浦别墅主要集中于沪青平公路沿线，正向南北方向纵深发展，徐泾镇是相对发展比较成熟的区域，赵巷镇内西郊古北国际别墅和中海翡翠湖岸的精彩亮相，标志着赵巷别墅板块正式登场。赵巷镇特色居住区位于徐泾镇和青浦镇中心地带，该别墅板块将使徐泾、青浦、朱家角等传统别墅区连成一片。总规划用地面积约为8000亩，与别墅区配套的国际学校、商业设施等非常齐全，目前上市的别墅销售价格基本在11000-16000元/平方米，现在看来，将是上海最大的一个别墅板块。

5、南汇、奉贤区域

南汇、奉贤等区域受洋山深水港、海港新城等利好消息的促动，正受到越来越多的开发商关注。南汇区域的楼盘主要分部在康桥镇和航头镇。南汇康桥地区的别墅发展较早，也比较成熟。独立别墅价格超过16000元/平方米。目前在售楼盘主要有绿洲康城和绿宝园。航头镇板块是今年表现较好的一个别墅板块，沪南公路西侧大面积土地规划为高档独立别墅。航头镇别墅楼盘普遍较大，容积率低，小区绿化景观较好，形成舒适型高档别墅群。以绿洲千岛花园、生茂养园为代表有多个在售别墅大盘，平均别墅价格已经超过14000元/平方米，是南汇最具市场潜力的别墅板块。

四、2006年底上海别墅市场总结

别墅市场由于涉及资金量大，投资比例较公寓等交易市场要少。05年开始一些境外投资者本着对人民币升值的预期进入上海别墅市场，上海市房地局在05年末又表示2006年将限制别墅用地的审批，这也吸引相当部分人对未来市场看好。尽管2006年国家将继续严控别墅类用地新增土地供应，潜在土地供应量将逐年减少，但2005年前别墅土地储备量很大，现存别墅用地足以支撑2006-2007年的项目开发，因此未来几年上海别墅市场的实质开发量依然较大，上海别墅市场2006年依然属于买方市场。

上海的别墅市场已基本处于一个稳定的局面，预期2006年针对别墅市场的抑制性新政策出台的可能不大。区域方面，预期莘闵、松江、青浦徐泾、青浦赵巷在2006年上半年的新建楼盘数量将超过20个，而其他浦东、南汇等区域的新建楼盘数量也都较高，由于别墅项目供应体量大，2006年仍是一个消化存量的过程，无特性低品质的产品竞争将更激烈。南汇区由于先期聚集别墅区已初步形成，后期各项规划前景优越，值得重点关注。

五、2007年9月上海别墅市场

1、9月上海别墅成交

白金瀚宫旧瓶装新酒成交26套

9月份，经济型别墅依然是成交的主力，不仅松江、青浦两大传统别墅区域持续走强，嘉定、宝山两个非传统别墅区域也以异军突起之势为经济型别墅热销再添一把火。

而位于浦东新区唐镇的白金瀚宫自改案名为华亭丽都后，销售业绩一片大好，9月以20039元/平方米的均价，售出26套。

2007年9月上海别墅成交top10 

六、2007年上海经济型别墅热销风险不可忽视

经济型别墅之所以在近期开始热销，是由于中环内公寓房价的居高不下，再加上中心城区供应量持续不足的尴尬局面，一些中高级白领、企业中高层管理人员无法在市区购买到合适的公寓，从而将注意力转移到近郊的经济型别墅。

此外，别墅用地审批的暂停，促使别墅产品的稀缺性提前释放，从而导致别墅市场热销。而其中的经济型别墅则更是凭借总价低，占了性价比的优势。

1、混合型社区别墅受青睐

目前销售情况比较好的经济型别墅，基本上都属于混合型社区。

所谓混合型社区，指的是由公寓、联排双拼叠加、小独栋别墅等物业组成的社区，对于购房人而言，在混合型社区挑选房源，选择余地较大，能满足不同层面的购房需求。在闵行区，销售较好的复地北桥城，就属于混合型社区。目前公寓已经售罄，小户型别墅是其卖点之一。

位于闵行区东川路的合生城邦也是这个特点。这个总建筑面积60万平方米的大盘，集聚了小高层、双拼、独栋、联排、叠加等多类产品。而从松江销售较好的几个项目来看，如润峰苑、万科白马花园也是混合型社区，都是由公寓、别墅等多种物业类型组成。

现在的经济型别墅之所以大多出现在混合型社区，这是由于开发商出于销售的考虑。在混合型社区的销售中，公寓与别墅的销售是相互促进的，开发商通常能够以小户型公寓来带热区域市场，使得楼盘关注度得以提高；反过来，别墅的热销也能带动公寓房的销售。

开发多样性的物业，开发商能有更多的收益，资金回笼的速度也会加快。

而对于购房者而言，混合型社区的体量多半超过50万平方米，物业类型包括公寓、联排双拼类经济型别墅、小独栋别墅等，选择多样。此外，有实力开发混合型社区这类大盘的基本是品牌开发商，能够保障大盘的最终配套更为完善。通常而言，一个50万平方米的大盘，其生活、商业配套肯定比10万平方米的楼盘要好很多。

比如嘉城位于江桥镇，总建筑面积为100万平方米，由公寓、联排别墅组成，周边就有易初莲花、轻纺市场、江桥商业街等商业配套，开车至静安寺也只需要45分钟的时间。

在混合型社区中，公寓客户能享受到别墅配套会所，别墅客户则能享受到公寓大盘的更多商业配套。这些也是混合型社区别墅楼盘更能够聚集人气的原因。

2、投资自住两相宜

从目前的购买人群来看，投资和自住都有，他们一般是在市中心或者内环区域有了第一套房后，再去购买经济型别墅，这些经济型别墅的客户往往选择先持有别墅自住，再考虑抛售。

经济型别墅的这一轮热销，主要是改善型需求所致。从最初的老公房升级为2房，从2房又升级到3房，一些拥有3房的业主现在又将下一个目标锁定在经济型别墅上，这类产品也是人们阶梯性消费的一个中间环节。

3、上涨较慢，隐现投资风险

普通市民越来越难以在市区买房，而在外环区域购买经济型别墅的价格和在内环附近买套公寓相近，所以该类产品升值空间不小。目前在上海，居住郊区化的趋势，已经从高端人群逐渐向中高端人群转变，这也将使得这类产品未来前景长期看好。

在目前的上海市场，经济型别墅并不都是热卖。这其中，联排别墅确实销售较好，而通常由两套别墅住宅上下叠加而成的叠加型别墅却由于自身层高受限，市场接受程度相对较低。另一方面，尽管联排别墅成交量持续上升，但是价格却没有上涨。

事实上，经济型别墅周边多有较大的公寓房供应量，且不少项目间同质化竞争比较激烈，价格战此起彼伏。如复地北桥城周边有剑桥馨苑、众众德尚世嘉等楼盘，基本都是公寓加联排别墅的物业结构；而合生城邦周边有剑桥府邸、南阳瑞都、星河景苑等楼盘，特点也都和合生城邦类似。经济型别墅自身较大的供应量以及与周边公寓和同质楼盘的激烈竞争，导致其价格迟迟不见明显上涨。

购买经济型别墅的客户基本都是购买第二套住房的。经济型别墅上市热销的前期，投资目的占了其中很大的比例。而2005年宏观调控以后，投资和居住的比例逐渐稀释到各占一半。夏宇分析，虽然经济型别墅占了总价低的优势，比较好卖，但是如果纯粹作为投资考虑，其出租可能会有问题。由于经济型别墅的自身特性和产品定位，一般的高端客户不太会考虑租赁。而这类产品的租金一般在3500元/月左右甚至更高，与市区公寓租金差不多，只能出租给中高端客户，而往往这类客户却一般偏好于在市中心租房。

从长期看，该类产品会有增加的趋势，日后的供应量会增大，因而投资者需要谨慎入市。

在保证“70/90”政策实施的前提下，开发商往往会选择在社区内采用公寓+别墅的开发模式。具体说来是指一个大的居住社区内，在保证社区总建筑面积的70％是90平方米以内的公寓产品的基础上，将其余30％的建筑面积用于别墅产品的开发。

事实上，早在政策出台前，上海就不乏这种混合型社区的出现，如浦东世纪花园、三林板块的环球翡翠湾花园等都采取了混合开发的模式。这意味着，在低密度土地以外仍将可能出现大量的别墅，尤其是经济型别墅的潜在供应。

未来几年，中端及低端别墅的供应潜力将达到366.06万平方米，购房人的选择余地很大。对于单纯考虑投资的购房者而言，需谨慎入市，尽量选择产品特性突出、交通优势明显的经济型别墅。

第五节 上海别墅市场六大重点板块

一、颛桥板块

颛桥VSTownhouse，Townhouse在上海其实也有很久的历史了，但直到近年来尤其是在颛桥开发成功之后才迅速成为市场的热点。Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就必大多人接受并以别墅居家理念买而居之。

Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80—200之间。这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。

Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。

二、沪青平-徐泾板块

作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一－老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。

沪青平－徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心（徐家汇、虹桥）约30分钟车程，环境较好，沪青平公路及318国道使其与城市中心沟通紧密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近仍然是该区域的优势之一，虽然国际机场的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的繁荣使其所受影响并不明显，该区域别墅发展迅速并自成一片，已发展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。周边配套设施相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价格水平持续上升，每平方米在4000－13000元不等。另外，该区域的别墅形态丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅发展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊景园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深发展。

三、佘山板块

别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，别墅更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。佘山，是上海别墅发展最引以为豪的灵秀之山，与月湖晶涛一碧连天，又有Ｒ４线轻轨和方松公路、沈砖公路、泗陈公路连接市区，有离尘不离市的生态环境才有纵揽山水精华之赋闲，坐落在上海唯一的国家级旅游度假区内，依托于佘山自然景观，加上月湖的滋润。难以复制的稀缺的自然环境及地理优势，是打造佘山高档别墅居住区的基础。整个度假区核心区总面积10.88平方公里中，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体林地、水体、绿化占区域总面积的62％。

佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，因为其得天独厚的自然环境（佘山风景区）及优越的地理位置，因为拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上，唯恐造成对该区域优美风景的浪费和亵渎。早期有佘山天马别墅，近期有佘山银湖别墅、上海紫园、上海晶园等高档别墅，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅依山傍水，小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角，使这里成为真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。

四、九亭-莘闵别墅区

九亭－莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，九亭板块近两年也逐步形成别墅板块概念，近年来别墅发展相对集中并趋成熟并向泗泾延伸，该区块别墅先多以联排叠加等中低档为主，后期则主要多为中档独立别墅，两者发展从时间及形态档次上均有不同。莘闵板块则是经过了十几年大面积开发及配套完善的区域，目前已算是为数不多的上海成熟别墅区之一，不仅与城市中心近，交通条件好，风景及绿化也不错，空气质量较高，因此得到较高的青睐，该区块内别墅各种档次相对分布较为分散，以中档别墅为主。

先期的九亭别墅半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，又出现三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目，并带动了嘉富丽花园、云顶别墅、泗泾颐景园、佘山银湖别墅的发展，并进一步向西南扩张。

莘闵地区作为依托地铁而发展起来的新兴地区，经济类别墅也是该地区物业中不可或缺的一部分，面对的客户以原上海籍或早已在上海落户的内地人为主。其产品直接全方位迎合目前沪上相当部分人士的购买力和购买意愿。丽水华庭、雅仕居等楼盘的价格定位对上海小白领来说恰到好处，是一般家庭轻松实现“别墅梦想”的理想选择。

五、浦东别墅板块

浦东别墅目前发展较为平稳，浦东的开发开发、四个功能开发区的建设、世博的申办成功、国际机场的东移以及良好的生态环境、越来越成熟的市政配套设施及不断完善的交通体系使浦东成为上海最具发展潜力的区域之一，房地产及别墅近两年在浦东得到极大放量。浦东别墅近年来虽发展较快，但还未形成明显的板块之分，相应分布较为分散，目前主要分布在龙阳路、龙东大道沿线、往浦东机场一线及靠近南汇的区域，初步判断将形成以张江、金桥出口加工区及华夏文化旅游区为核心的别墅区域。张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次，因而区域内别墅的定位相对较高。而申博成功更是进一步拔高浦东的国际地位。而随着地铁二号线的开通，明珠线二期工程的动工以及大连路隧道和复兴东路隧道的众多大型交通设施的兴建，使浦东与浦西的联系更方便。

浦东别墅其中汤臣高尔夫别墅、四季雅苑、碧云别墅都定位于跨国公司管理层，租售价格昂贵。其它别墅如云间绿大地、汤臣豪园等购买主体也都是高级白领。而金爵别墅、棕榈泉别墅、城市经典也均是为高层成功人士打造，而相对金桥的阳光欧洲城、东源丽晶、盛世天地等更是使该区域别墅丰富多彩，不同层次、不同形态别墅，适用于投资、居住、租赁、休闲、度假，

浦东因其经济发展的无限潜力使多数人对其别墅发展前景看好，加上其广阔腹地以及机场和世博等因素的促动将使其逐步发展为为数不多的高端别墅集中地之一，浦东别墅市场的发展前景不可估量。

六、大东郊-南汇别墅

别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。

南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。南汇别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地4500亩上海最大别墅区－绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一，前景难以估量。

第六节 上海别墅市场发展趋势分析

一、上海别墅市场前景迷离

从上海房地产市场整体趋势看，别墅前景依然扑朔迷离，原因其实也不复杂。

1、在上海这样一个特大型的城市，别墅将永远不可能成为一种主流的居住形态。

无论是土地供应、项目审批还是购房政策方面，别墅都不可能得到太多的鼓励，这使得上海的别墅生活区在发展的步伐上大大落后于高层商品住宅。可以预计，在今后相当长一段时期内，住在偏远的别墅区的人们仍将感受到交通以及周边公用项目配套等各方面的不便。

2、虽然别墅拥有稀缺的土地资源，按理说升值潜力比一般商品房更大，但由于别墅总的市场容量太狭小，制约了别墅投资价值的提升。

目前市场上，越是小户型的房子，单位售价和单位租金越高，租售的转手也越容易。相比之下，别墅的转售或出租要困难得多，因为你找不到那么多想要住别墅的高收入家庭。

3、别墅是比较个性化的东西，几乎是“一幢一个样”，它不是一种可以“标准化”的商品，很难用地段、单价、小区之类的一般概念去套，这就增加了价格评估的难度。在目前发展程度和诚信水平还比较低的国内房地产市场，这会增加一定的交易成本。

还要认识到的一点是，别墅是和汽车紧密地联系在一起的，正因为美国是所谓“轮胎上的民族”，才使得别墅成为他们那里的主流居住形态。随着上海私车保有量的不断提高，别墅市场也会不断地扩容。但即使这样，从宏观上看，它的前景仍然是有限度的。这一点，只要参照邻近的亚洲大城市东京、香港、新加坡的现状，就能一目了然。

二、上海别墅市场发展新动向

现代城市的发展日新月异，新颖建筑层出不穷，为都市添上了一道道新的风景。然而与此同时，城市中一些年数已久的建筑及闲置多年的烂尾楼，在诸多方面与新的都市面貌出现了种种不协调，犹如咧着一张张黑洞洞的大口，“吞噬”着靓丽的风景。因而如何使这些资产“柳暗花明”，焕发新的活力，成了全国各城市房地产业界共有的新课题。

由香港瑞安集团整体包装开发的“新天地”，就是将一个本属旧房、危房的民居，经过画龙点睛式的开发、定位，打造成为休闲、旅游、商业氛围极其浓厚的时尚之地，也使其成为国内其他大城市争相模仿的一个榜样。

伴随着我国为房地产降温的各项举措陆续出台，加上国家在商业、旅游、娱乐和房地产开发项目等种类经营性土地使用权的审批上都有了日益严格的规定，市中心的土地资源将日益紧缺，未来想在市中心建造新楼的可能性更是越来越少。因而，许多开发商便将眼光聚焦到了城市已有的旧建筑以及闲置多年的烂尾楼上，动脑筋使其成为名副其实的“香饽饽”，大有否极泰来、枯木逢春之势。

对于城市旧楼的重新开发和“二次”包装，已成为未来房地产投资的新趋势，也势必成为新的财富聚宝盆。针对这一投资新潮，上海知名房地产策划公司美地行，结合了国内外旧楼改造的成功实例，专门进行了分析研究，提出了几点战略性的投资方法：

1、旧楼翻新出售的3大手笔

城市中的旧楼一般建造的时间都相对较久，无论是建筑形式还是建筑风格，与现在的要求相比都有相当的差距。而它们大多又位于城市的黄金地段，周边配套设施比较完善。伴随着城市规划的变化，这些地段的价格更是一路蹿高，因此用寸土寸金来形容这些旧楼和烂尾楼的位置并不为过。同时，开发一个旧楼项目一般只需半年时间，而改造之后的楼宇焕然一新，完全可以按新盘面市。开发商也只需投入数千万元资金，却可能收到高达150%至200%的投资回报率，这种赚钱效应无疑备受关注，旧楼的改造也势必在未来的城市建筑和房地产开发中扮演日益重要的角色。

上海的均瑶国际广场、飞洲国际广场、科恩国际广场、悦达国际大厦等等，这些写字楼中的大部分前身都是旧楼，经过改造，摇身一变成了沪上热销的甲级写字楼，其“身价”更是一路上扬。这一现象显现，目前旧楼翻新主要通过以下三大手笔。

1）楼宇的外立面绽放新姿

年数已久的建筑外立面往往庸俗土气，给人一种黯淡萧条的感觉，有时甚至会成为一种严重的“视觉污染”。外立面就是一幢楼的门面，给人第一印象的好坏，外立面起到很大的作用。因此，开发商在接手旧楼的时候，往往会在楼宇的外立面上动足脑筋。现在的清晰液晶显示屏也悄悄“爬上”了高楼，即使在几公里之外，也能够清晰地看到上面绚丽多彩的图案。更神奇的是，这些融合了高科技的显示屏还是散热透光的，大楼里的人完全不必担心会有任何的不舒服。除此之外，楼顶上大手笔的广告不仅夺人眼球，更提升了楼宇的形象，扩大其名知度。

2）设施更先进，功能更齐全

许多旧楼除了外形形象差外，里面的设施和装潢也已陈旧老化，存在着一些安全隐患。例如市中心的一幢旧楼本身在设计、规划上存在着先天的不足，电梯通道、空调管道都已经过时，最为严重的是大楼已由西向东倾斜，虽经多次局部加固整修，但仍令人忧心忡忡。将它盘下来的开发商对大楼的空调系统、照明系统、电梯、消防与防盗报警系统等设备全面进行重新改造，整旧一新的大楼全然摆脱了以往的形象，其先进的设施、齐全的功能完全可与今天众多的新楼相媲美。

3）“智能化”、“信息化”成新亮点

多年前，美国康涅狄格的哈特福特市把一座旧楼进行重新改造，大楼建立了先进的话音通讯、文字处理、电子邮件、情报资料检索等系统，为用户提供先进的信息服务。这座新型的旧楼被人们称为世界第一座智能建筑。在今天，“智能化设计”、“信息化管理”已成为评价现代型大楼的重要指标之一，这也是开发商在对旧楼翻新过程中最为重视和追求的。

2、旧楼重新开发的2大模式

人们对于生活质量的要求越来越高，也更多地追求设计独特，技术先进，功能齐全的“绿色”建筑。因此开发商在接手旧楼时，为了能赢得市场的认可，必须要有优秀的设计人才和崭新的设计理念，然后再对旧楼及烂尾楼加以包装，重新定位，使原本比较差，价格又较低的旧楼实现利益最大化。就像股市中的企业重组，新股东接手后要重新改造、包装，这样能咸鱼翻身。目前对于旧楼重新开发和投资定位有两大模式引人瞩目。

1）酒店式公寓和甲级写字楼最被看好

因为这迎合了大批前来上海进行商务活动的海内外人士的需求。这些人士每年会多次来上海短期小住，又比较讲究居住质量和生活品位，买下这样的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务，又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采风、结构等要求不高，正好可以解决旧楼原有的缺陷。目前沪上酒店式公寓和甲级写字楼不少就是由旧楼改造而成的。

2）“生态型健康楼宇”备受欢迎

今天，人们对于建筑的空气质量、日照、采光，室内温度等方面的要求越来越高，具有健康的环境，让楼宇与周边的生态圈融为一体，是新一代建筑的起码标准。因而开发商在对旧楼重新开发过程中，都特别注重“健康环境”的营造。这对于投资商、大楼的业主及提升整个城市形象来说，都真正实现了“三赢”。对于旧楼的再开发，开发商除了根据市场的需求，对楼盘作出准确定位的同时，若能突破原有的思维定势，在房地产营销推广方面出“奇招、妙招”，那么这些城市旧楼就一定能突出重围，无往不利。