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第一节 上海房地产具体类型发展史
一、土地、房屋
元至元二十八年（1291年），上海批准立县，辖区土地面积约2000平方公里（约合300万市亩）。以后几经析地，分立青浦县、南汇县及川沙厅，清道光二十三年（1843年）上海开埠时面积约为600平方公里（约合90万市亩）。开埠以后，上海被分成华界（注：租界以外中国政府管理的地区，当时官、私文书及口头均习称“华界”，虽不规范，但含义清楚，为行文方便，仍沿用之。）、租界，但总面积未发生大变化。其中，租界的面积从最初英租界的840市亩，发展到民国3年（1914年）公共租界和法租界的总面积49223市亩。民国16年，上海特别市成立，在原上海、宝山两县基础上作了调整，面积约89.6万亩（包括时称“特别区”的两租界）。1949年上海解放时，土地面积约618平方公里（约92.6万亩）。1950年以后，上海市行政区划多有变化，加以围垦滩涂，土地面积大幅度增长。1995年，总面积（包括浦东新区、13个市区和6个郊县）已达6340.5平方公里（约合951万市亩）。
开埠前上海县城内已有一些精致的园林住宅，但一般民居多为砖木结构低矮房，俗称“三合院”，或“本地房子”、“老宅基”。开埠后外国人开始在外滩（TheBund）建造券廊式房屋（二层砖木结构，室外筑大拱门，敞开式游廊）。19世纪60年代起，西洋式的房屋在租界大批兴建，与之同时，随着国内各地移民大量进入上海，适应中国居民习惯的石库门房子及中西合璧的新式里弄也大批出现。19世纪末，随着大工业的兴起，在上海东区、西北地区及浦东沿浦一带又建起大片厂房和棚户简屋。本世纪二三十年代，现代化的大厦在外滩和租界拔地而起，花园别墅也大量增加。同时期内，华界闸北不仅出现了大片石库门和新式里弄住宅，也出现少量高层建筑。八一三日军狂轰滥炸，这些建筑几乎被夷为平地。战后虽有恢复却大多只是新、旧式里弄和棚户简屋了。
1949年以后，上海市人民政府为了迅速改善劳动人民的居住条件，先后建造了曹杨新村、长白新村、控江新村等工人住宅。上海的居民及工厂在50～60年代初，有较大幅度地增长。但这以后住宅建设长期停滞，造成了住房的严重紧张。1978年以后，开始大规模的住宅小区建设，特别是90年代以后随着浦东开发开放，住宅建设空前发展。1995年，上海市区房屋达到22094万平方米，约为1949年的4.72倍。人均居住水平，亦从解放初的3.9平方米提高到8平方米。
二、私营房地产业
上海开埠前，土地、房屋早有买卖和出租，但还没有形成以营利为目的，为出卖出租而买而建的商品经济形态的房地产业。
上海开埠后，外国人永租土地办法的规定，道契的颁发，使租界内土地转租，变得迅捷便利，为房地产市场的建立，创造了条件。小刀会起义后，租界人口骤增，冲破了华洋分居的限制，成为房地产业形成的催化剂。清咸丰四年（1854年）《租地章程》的修改，删去了租地亩数和不得加价转租、不得建房租与华民等限制条文，扫除了房地产自由经营的障碍，为房地产进入市场铺平了道路。19世纪50年代，上海外贸迅速发展成为全国中心，从而带动了内贸、交通运输、金融等工商各业全面发展，商贾云集，人口集中，房地产已有逐步走向资产本主义商品经营的需要和可能。此后的数十年间国内战乱频仍，上海租界却相对安定。因此，经济更臻繁盛，人口增加迅速，游资大量集中，城市建设相应推进，这一切为改善投资环境也为房地产业兴起、发展，和房地产市场的繁荣提供了有利条件。
从清道光二十三年（1843年）开埠到民国26年（1937年）抗日战争爆发前，上海的地产价格，除遭受直接的战争祸害和世界经济风波的影响而下降外，总的趋势是直线上升，上涨幅度大大高于其他物价。
当外国房地产商凭借特权的庇护和外国金融业的支持，从事房地产业务而获得厚利的时候，中国的买办、官僚、地主、富商及各色有条件的人，竞相仿效，纷纷投入竞争，但无法与凭借租界特权的外国房地产商抗衡。
旧上海房地产经营者除专业外，几乎遍及其他各业，吸引着中、外各方数以亿计的资金。据民国23年上海房产公会报告，上海房地产总值估计30亿银元，成为上海经济市场的一个重要组成部分。房地产市场荣枯与金融业息息相关；房地产业的兴衰又与建筑业密切相连；房地产业的发展对城市建设的推进起着积极的相辅相成作用，并且为市政建设提供财政支持。
上海近代以外商为主体的私营房地产业是随着租界的形成和经济发展而兴起，也随着恶性通货膨胀及租界的消失而衰落。
三、公有房地产
解放前，上海公有房地产不多，一般分散由各系统或单位自管。解放以后，通过郊区土地改革，接收旧政权公产，清理接管、代管战犯、官僚资本、反革命分子的房地产，依法处理外国人占有的房地产，对私营房地产业社会主义改造以及历年投资兴建，逐步形成了巨大的公房体系。全市公有房屋占全市房屋的比重在80%以上，最高时，1979年达89.1%。其中由政府房管部门直接经营管理的直管公房占全市公有房屋的比重在44%以上，直管居住用房占公有居住用房的比重最高达94%以上。直管公房数量之多，比重之大居全国首位。
在社会主义计划经济体制下，直管公房的经济管理实行低租金、福利制，不以盈利为目的，其宗旨是为居住、为生产、为建设服务。职工住房由政府统建、统配、统管。长期以来，在解决人民住房和为经济建设提供房源等方面，发挥了积极作用。1950～1979年市区共建住宅1835.18万平方米，人均居住面积从3.9平方米提高到4.3平方米。
直管公房的租金收入和其他收入，作为预算外特种资金，由市房地局自行平衡，以租养房，以非居住用房租金补帖居住用房维修支出。房地产业6万多职工形成一支除房租外不再收费的专事管理和维修服务的庞大队伍。在管理、维修、使用调配等各方面有了一整套较为完整的规章制度，走在全国各城市前列。但是这种只有投入没有产出的体制弊端日益显现，尤其是“文化大革命”中大幅度降低住房租金后，以租不够养房；职工住房困难，统一由政府包下后，供需矛盾更为突出。1980年改革住宅建设体制后，实行职工居住困难由所在单位解决的办法，调动系统单位建造职工住房的积极性，加快了住宅建设步伐。1980～1995年全市共建住宅6457.48万平方米，是前30年建造数的3.5倍，人均居住面积提高到8.0平方米。这一时期系统公房发展迅速，在数量上远远超过直管公房，占到公房总量的69%，系统居住用房占公有居住用房的30%。
1991年上海住房制度改革起步，公有居住用房纳入房改轨道。1992年市房管局推行“服务是宗旨，管理是基础，开发经营是兴业之路”的方针，一是组建房地产开发公司，积极参与旧区改造；原有的房屋维修企业面向市场，多种经营；房管所向物业管理公司转制，并逐步向企业集团发展。二是通过置换、联营、入股和授权经营等多种途径盘活存量，努力探索转换直管公房经营机制的新路子。
四、改革开放中的房地产业
在计划经济体制时期，土地行政划拨，无偿、无限期使用；住房由国家统建、统配，只收象征性的租金，房地产业转化成为不赢利的、以保障社会住房需要为职能的房地产管理部门。
“文化大革命”期间，住宅建设停滞，房租标准降低，又要房管部门把解决住房困难的现任包下来。江青反革命集团被粉碎后，住房解困、私房落实政策的任务很重，房管部门成为市财政补贴的大户，“捧着金饭碗讨饭吃”，到了不改革就没有出路的地步。
在中共十一届三中全会解放思想实事求是的思想路线指引下，以改革开放为契机，房管部门的实际工作者和相关的理论工作者通过住房商品属性、地租理论的探讨和对行政、企业、事业不分的房地产管理体制正反经验的总结，冲破思想理论禁锢，先后提出了住房商品化、土地有偿使用、培育房地产市场等建议，为房地产业改革献计献策。
随着土地使用制度改革、住房制度改革、房地产管理体制改革的开展和房地产市场的初步形成，上海的房地产业迅速崛起。特别是1992年初，邓小平南方谈话发表后，上海房地产业进入了高速发展的新时期。房地产开发成为投资的热点。至1995年底，全市房地产企业增加到4466家，形成了开发经营、咨询服务和物业管理三大系列。房地产业的增加值占国内生产的比重由1991年的0.79%上升到3.2%。在市场经济机制巨大作用下，房地产在城市经济中的基础性、先导性作用已开始显示出来。
上海的房地产业正处在计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨的过程中，土地使用和住房分配都还是双轨并存。房地产市场还在培育中，法规不健全、运作不规范，其机制和作用尚未得到充分的发挥，改革还有待深化和逐步完善。
1990年4月，国务院作出开发、开放浦东新区的决策，并把浦东新区作为今后10年全国改革开放的重点。通过浦东新区的开发，将上海建设成为社会主义现代化国际大都市，并成为远东地区的经济、金融、贸易中心之一。
开发、开放，加速了城市化的进程。房地产业作为城市经济发展的先导和基础性产业起着重要的作用。在短短的3年多时间中，外高桥、金桥、陆家嘴、张江4个不同功能的市级重点小区，进行了成片土地的批租开发，对上百平方公里的农田实行了预征。已有上百幢30层以上的金融、商贸大楼立了项，大多数已经开工，有的已先后竣工。
浦东新区房地产业呈现全面发展的态势。据1995年年末统计，在浦东新区注册的房地产开发企业已达735家，其中外资和中外合资企业占5.4%，中央各部委及外省市投资的企业占23.3%。房地产企业的注册资金达245亿元。
五、房地产行政管理
房地产行政管理，包括土地管理和房产管理两部分，管理机构的设置根据管理的项目与内容而定。在解放以前，主要管理土地(房产只作为土地的附着物)，目的是保证国家的赋税收入。在设立租界以后，建立了洋商永租土地的道契制度，为发展房地产业创造了条件。解放以后，政府开始对房地产统一管理，根据市政建设为生产、为劳动人民服务的方针，土地无偿调拨，公房以行政命令调拨分配。但管理上重房轻地，重公房而轻私房，且政企不分。1985年，为加强城乡土地的统一管理，房和地分设两个局，土地方面完成城镇国有土地使用权登记发证，开始土地使用制度的改革；房产方面完成了公、私和各个系统房屋的总登记，核发房屋所有权证，住房制度改革起步，公房管理体制开始向物业管理机制转换，政企开始分开。通过这两方面的改革，特别是1992年初，邓小平南巡谈话后，上海房地产业高速发展，房地产的投资量、开发量、销售量、交易量等主要指标都进入很高的界位，并开始进入消化、吸纳、平稳发展的阶段。房地产市场体系初步形成，要求行政管理运用宏观调控手段(对行业行政管理，详见第四篇)。
1995年2月，市土地局、房产局“撤二建一”，成立上海市房屋土地管理局，开始统一管理的新阶段：实行城乡土地、房屋资源资产的统一管理；房地产市场的统一管理；房地产行业包括生产、流通、消费环节的统一管理；全市直管公房、系统公房和私房的统一管理。1995年12月11日，市人大常委会公布《上海市房地产登记条例》，自1996年3月1日起施行，将房和地分别登记发证的制度合二而一。
第二节 上海房地产行业发展回顾
一、“十五”期间上海房地产市场发展回顾
1、新一轮房地产投资高潮兴起，住宅投资增长过快，办公用房投资偏少
“十五”时期上海房地产开发累计投资4703.2亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资额的35.47%，比“九五”时期增加5个百分点。
“九五”时期房地产投资，相当部分是完成历史在建工程的投资，未完工程全部建成尚需的投资，由1996年的1765.3亿元，减少到2000年的830.1亿元。
“十五”时期房地产投资规模逐年扩大，2005年未完工程全部建成尚需的投资，由2000年的830.1亿元增加到约2250亿元。由此可见，“十五”期间房地产投资的增长，是新一轮房地产投资高潮的开始，是扩张时期。
上海房地产开发全部完成尚需投资
单位：亿元
| 年份 | 尚需投资额 |
|---|---|
| 1996 | 1765.3 |
| 1997 | 1391.5 |
| 1998 | 1323.1 |
| 1999 | 920.8 |
| 2000 | 830.1 |
| 2001 | 1124.4 |
| 2002 | 1338.2 |
| 2003 | 1917.6 |
| 2004 | 2041.9 |
| 2005 | 2250 |
全部完成尚需投资
单位：亿元
“十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。期间商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%，占同期房地产开发投资的74.5%，比“九五”时期增加15个百分点；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2%；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5%。
在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8%；普通商品住宅年均增长13.6%。
由于投资惯性，新形成的投资规模将对未来几年的投资造成压力（见下表）。
上海房地产完成投资情况
单位：亿元
| 年份 | 完成投资 | 办公用房 | 商业营业用房 | 其他用房 |
|---|---|---|---|---|
| “九五”时期 | 2930.1 | 551.5 | 289.9 | 344.7 |
| “十五”时期 | 4703.2 | 311.8 | 374.5 | 512.1 |
| “十五”比“九五”增长 | 60.50% | -43.50% | 29.20% | 48.60% |
| 2000年 | 566.2 | 57.5 | 51.5 | 48.4 |
| 2001年 | 630.7 | 26.2 | 62.7 | 102.6 |
| 2002年 | 748.9 | 33.5 | 62.5 | 85.1 |
| 2003年 | 901.2 | 66.7 | 67.8 | 90.5 |
| 2004年 | 1175.5 | 83.2 | 78.9 | 112.6 |
| 2005年 | 1246.9 | 102.2 | 102.6 | 121.2 |
| “十五”期间年均增长 | 17.10% | 12.20% | 14.80% | 20.20% |
上海房地产住宅完成投资情况
单位：亿元
| 年份 | 合计 | 别墅、高档公寓 | 经济适用房 | 普通商品房 |
|---|---|---|---|---|
| “九五”时期 | 1744 | 170.7 | 64 | 1509.3 |
| “十五”时期 | 3504.7 | 608.2 | - | 2896.5 |
| “十五”比“九五”增长 | 101.00% | 256.30% | - | 91.90% |
| 2000年 | 408.8 | 40.7 | - | 368.1 |
| 2001年 | 439.2 | 41.8 | - | 397.3 |
| 2002年 | 567.8 | 79.7 | - | 488.1 |
| 2003年 | 676.3 | 106.7 | - | 569.6 |
| 2004年 | 900.7 | 154.6 | - | 746.1 |
| 2005年 | 920.8 | 225.5 | - | 695.3 |
| “十五”期间年均增长 | 17.60% | 40.80% | - | 13.60% |
2、商品房施工规模超亿，年新开工面积近三千万，潜在供应量过大
2005年商品房施工面积10462.4万平方米，是2000年的189.4%。其中商品住宅8092万平方米，商业用房951.6万平方米，办公用房630.4万平方米，其他用房788.6万平方米。
商品房施工规模过大，主要是由于商品住宅施工规模逐年较大幅度扩大，拉动了全部商品房施工规模，2005年商品住宅施工面积是2000年的189.8%，占商品房施工面积的77.3%。
1996~2005年商品房施工面积
单位：万平方米
| 年份 | 商品房 | 商品住宅 |
|---|---|---|
| 1996 | 6005.5 | 4154.2 |
| 1997 | 5341.8 | 3647.5 |
| 1998 | 5416.1 | 3704.3 |
| 1999 | 5083.2 | 3747.2 |
| 2000 | 5523.2 | 4263.5 |
| 2001 | 6209.6 | 4842.3 |
| 2002 | 6857 | 5727.2 |
| 2003 | 8267.5 | 6782.1 |
| 2004 | 9481.6 | 7631.3 |
| 2005 | 10462.4 | 8091.9 |
1996~2005年上海商品房施工情况
单位：万平方米
按环线区域分。2005年内环线内地区，商品房施工面积2288.9万平方米，其中住宅1368.8万平方米；内、外环线间地区，商品房施工面积3648.4万平方米，其中住宅2916万平方米；外环线外地区，商品房施工面积4525.1万平方米，其中住宅3807.1万平方米。
按行政区域分。2005年市中心九区，商品房施工面积2869.2万平方米，其中住宅1886万平方米；浦东新区，商品房施工面积2094.3万平方米，其中住宅1492万平方米；近郊区，商品房施工面积2720万平方米，其中住宅2386万平方米；远郊区，商品房施工面积2718.5万平方米，其中住宅2269万平方米；崇明县，商品房施工面积60.7万平方米，其中住宅59万平方米。
2001~2005年各地区商品房施工面积
单位：万平方米
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| 内环内 | 2248 | 2322 | 1590 | 2587 | 2289 |
| 内外环间 | 2673 | 2756 | 4338 | 3724 | 3648 |
| 外环外间 | 1066 | 1779 | 2340 | 3170 | 4525 |
| 市中心区 | 3130 | 3057 | 3142 | 3180 | 2869 |
| 浦东新区 | 1166 | 1589 | 1094 | 1982 | 2094 |
| 近郊区 | 1089 | 1289 | 2685 | 2247 | 2720 |
| 远郊区 | 801 | 890 | 1308 | 2034 | 2719 |
| 崇明县 | 23 | 32 | 39 | 39 | 61 |
2001~2005年各地区商品住宅房施工面积
单位：万平方米
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| 内环内 | 1597 | 1744 | 1069 | 1681 | 1369 |
| 内外环间 | 2286 | 2393 | 3669 | 3204 | 2916 |
| 外环外间 | 959 | 1590 | 2045 | 2747 | 3807 |
| 市中心区 | 2396 | 2433 | 2372 | 2291 | 1886 |
| 浦东新区 | 756 | 1722 | 1601 | 1562 | 1492 |
| 近郊区 | 949 | 896 | 1615 | 1973 | 2386 |
| 远郊区 | 713 | 636 | 1156 | 1768 | 2269 |
| 崇明县 | 29 | 41 | 38 | 38 | 59 |
2001~2005年，累计新开工面积14425.7万平方米。其中商品住宅累计新开工面积12238.8万平方米，商业用房983.8万平方米，办公用房364.4万平方米，其他用房838.8万平方米。
1996~1999年，上海商品房每年新开工面积都不超过1500万平方米，而2003~2005年，每年新开工面积都超过3000万平方米；1996~1999年，上海商品住宅每年新开工面积都在1150万平方米左右，2001年以后每年新开工面积都超过2000万平方米。
1996~2005年商品房新开工面积
单位：万平方米
| 年份 | 商品房 | 商品住宅 |
|---|---|---|
| 1996 | 1469.1 | 1156.3 |
| 1997 | 1431.8 | 1183.9 |
| 1998 | 1361.8 | 1143 |
| 1999 | 1308.6 | 1160.7 |
| 2000 | 1992.3 | 1781.6 |
| 2001 | 2426.8 | 2161 |
| 2002 | 2612.7 | 2310 |
| 2003 | 3134.5 | 2613.2 |
| 2004 | 3196.2 | 2668.9 |
| 2005 | 3055.5 | 2485.8 |
1996~2005年上海商品房新开工情况
单位：万平方米
按环线区域分：“十五”时期，内环线内地区，商品房新开工面积2575.5万平方米，其中住宅1904.5万平方米；内、外环线间地区，商品房新开工面积6023.9万平方米，其中住宅5257.1万平方米；外环线外地区，商品房新开工面积5826.2万平方米，其中住宅5077.2万平方米。
2001~2005年按环线分商品房新开工面积
单位：万平方米
| 房地产类型 | 年份 | 内环内 | 内外环间 | 外环外间 |
|---|---|---|---|---|
| 商品房 | 2001 | 766.2 | 1129.2 | 531.3 |
| 2002 | 564.6 | 1145.8 | 902.4 | |
| 2003 | 456.6 | 1564.6 | 1113.3 | |
| 2004 | 453.1 | 1183.9 | 1559.2 | |
| 2005 | 335 | 1000.5 | 1720 | |
| 商品住宅 | 2001 | 678.7 | 1001 | 481.3 |
| 2002 | 469.8 | 1031.2 | 809 | |
| 2003 | 297.8 | 1360.6 | 954.8 | |
| 2004 | 272.1 | 1034.9 | 1361.9 | |
| 2005 | 186.2 | 829.3 | 1470.3 |
2001~2005年按地区分上海商品房新开工情况
单位：万平方米
2001~2005年按地区分上海商品住宅新开工情况
单位：万平方米
内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。由此可见，主要是外环线外和远郊区潜在供应量过大。可以预见，“十一五”中后期上述地区商品住宅将大量空置，并将影响上述地区房地产业的健康发展。
3、商品房由供大于求转向供不应求，投资、投机过于活跃，影响市场稳定
“九五”时期，上海商品房基本上供大于求，商品房空置面积逐年增加。
“十五”时期，商品房累计竣工面积12806.6万平方米，是“九五”时期的212.5%。其中商品住宅累计竣工面积11188.4万平方米，商业用房682.2万平方米，办公用房340.3万平方米，其他用房595.7万平方米。
“十五”时期，商品房累计批准预售面积14216万平方米，其中商品住宅批准预售面积12411万平方米，分别是“九五”时期的180%和199%。
“十五”时期，商品房共销售12792万平方米，销售竣工比达到99.9%。其中商品住宅共销售11831万平方米，销售竣工比达到105.80%。商品房绝大部分是在期房期间已被预售。“十五”时期商品房预售登记面积13741万平方米，当年批准预售和预售登记比达到96.66%。
由于市场当年需求量（部分被租赁）大于当年新增供应量，商品房空置面积大幅度下降。2005年上海商品房空置535.5万平方米，商品住宅空置248.3万平方米，分别比2000年下降57.2%和70.6%。2005年空置一年以上商品房248.3万平方米，商品住宅58.41万平方米。
“十五”时期，住宅市场需求中，除正常的自用需求（包括动拆迁形成的被动需求）外，投资、投机需求占相当的比例。据上海市统计局和市房协等单位的联合调查，2003年投资购房约占商品房的16.6%，据估计，2004~2005年一季度投资购房约占同期商品房交易的25%~30%。因此市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的，是投资、投机需求过度造成的。由于投资、投机需求是非自用需求，是以赢利为目的的，将不定期的投放市场，不利于市场的稳定。
2001~2005年上海商品房地产供、需及空置情况
单位：万平方米
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| 竣工面积 | 1791.4 | 1984.7 | 2491.8 | 3443.0 | 3095.7 |
| 销售面积 | 1796.6 | 1971.5 | 2376.4 | 3488.8 | 3158.9 |
| 销售竣工比 | 100.3% | 99.3% | 95.4% | 101.3% | 102.0% |
| 批准预售 | 1659.2 | 2609.6 | 3385.6 | 3569.8 | 2992.1 |
| 预售登记 | 1831.8 | 2685.4 | 2869.4 | 3579.2 | 2774.8 |
| 登记批准比 | 110.4% | 102.9% | 84.8% | 100.3% | 92.7% |
| 空置面积 | 959.5 | 677.4 | 522.3 | 359.4 | 535.5 |
2001~2005年上海商品住宅房地产供、需及空置情况
单位：万平方米
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| 竣工面积 | 1524.2 | 1708.1 | 2140.0 | 3076.2 | 2739.9 |
| 销售面积 | 1681.5 | 1846.4 | 2224.5 | 3233.7 | 2845.7 |
| 销售竣工比 | 110.3% | 108.1% | 103.9% | 105.1% | 103.9% |
| 批准预售 | 1508.9 | 2168.8 | 3150.8 | 3080.0 | 2502.4 |
| 预售登记 | 1792.6 | 2578.5 | 2711.0 | 3310.4 | 2460.9 |
| 登记批准比 | 118.8% | 118.9% | 86.0% | 107.5% | 98.3% |
| 空置面积 | 571.2 | 347.6 | 257.9 | 126.5 | 248.3 |
“十五”时期按环线区域分各种用途商品房销售情况
单位：万平方米
| 用途 | 竣工面积 | 销售面积 | 销售竣工比 | |
|---|---|---|---|---|
| 全市 | 商品房 | 12806.6 | 12792.1 | 99.90% |
| #住宅 | 11188.4 | 11831.8 | 105.80% | |
| 商业 | 682.2 | 480.3 | 70.40% | |
| 办公 | 340.3 | 311.2 | 91.50% | |
| 其他 | 595.7 | 168.8 | 28.30% | |
| 内环内 | 商品房 | 2890.9 | 2682.6 | 92.80% |
| #住宅 | 2267.2 | 2267.7 | 100.00% | |
| 商业 | 194.6 | 132.1 | 67.80% | |
| 办公 | 231.3 | 231.9 | 100.30% | |
| 其他 | 197.8 | 50.9 | 25.70% | |
| 内外环 | 商品房 | 5834.5 | 5388.6 | 92.40% |
| #住宅 | 5197.8 | 5061.4 | 97.40% | |
| 商业 | 262.3 | 165.8 | 63.20% | |
| 办公 | 80.9 | 65.3 | 80.80% | |
| 其他 | 293.6 | 96.1 | 32.70% | |
| 外环外 | 商品房 | 4081.3 | 4720.9 | 115.70% |
| #住宅 | 3723.4 | 4502.7 | 120.90% | |
| 商业 | 225.4 | 182.5 | 81.00% | |
| 办公 | 28.2 | 14 | 49.60% | |
| 其他 | 104.3 | 21.8 | 20.90% | |
4、存量房交易活跃，房屋租赁逐年增加，进一步推进商品房市场交易
“十五”时期，上海存量房交易面积共10162万平方米，是同期商品房销售面积的79.83%，比“九五”时期增长450%；存量住宅交易面积8011万平方米，是同期商品房销售面积的67.72%，比“九五”时期增长519%。
按行政区域分：2001~2005年市中心九区，存量房交易面积共4160万平方米，其中存量住宅交易面积3393万平方米；浦东新区，存量房交易面积共1604万平方米，其中存量住宅交易面积1339万平方米；近郊区，存量房交易面积共2550万平方米，其中存量住宅交易面积2157万平方米；远郊区，存量房交易面积共1783万平方米，其中存量住宅交易面积1090万平方米；崇明县，存量房交易面积共65万平方米，其中存量住宅交易面积33万平方米。
2001~2005年按行政区域分各种用途存量房交易情况
单位：万平方米
| 用途 | 全市 | #老九区 | 浦东新区 | 近郊区 | 远郊区 | 崇明县 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 全部房屋 | 10162 | 4159.93 | 1603.78 | 2550.3 | 1783.2 | 64.7 |
| #住宅 | 8011.34 | 3392.89 | 1338.88 | 2156.5 | 1089.9 | 33.2 |
| 办公 | 335.89 | 229.25 | 56.67 | 23.89 | 24.74 | 1.5 |
| 商业 | 389.84 | 188.93 | 40.8 | 79.15 | 77.14 | 3.8 |
| 其它 | 1113.11 | 266.07 | 111.25 | 220.08 | 491.87 | 23.7 |
2005年上海各类房屋租赁累计备案登记面积2136.2万平方米（不包括公有房屋租赁），约比2000年增长150%。其中住宅518.1万平方米，办公用房706.1万平方米，商业用房379.1万平方米，厂房等其他用房533万平方米。由于相当一部分房屋租赁（尤其是私有住宅）没有进行备案登记；相当一部分商业用房采取合作经营等方式，规避租赁税，没有进行备案登记。因此上海各类房屋实际租赁面积远远超过备案登记面积。从上海外来常住人口居住房屋来源推算，住宅租赁面积（包括公有房屋转租）约占全部住宅的8%~10%左右；从上海商业经营情况推算，商业用房租赁和变相租赁面积（包括公有房屋转租），超过全部商业用房的50%。
2001~2005年上海各类房屋租赁累计备案登记情况
单位：万平方米
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 租赁率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 房屋租赁累计 | 1091 | 1310.1 | 1551.1 | 1816.4 | 2136.2 | 3.33% |
| #住宅 | 332.3 | 373.7 | 415.9 | 470.2 | 518.1 | 1.36% |
| 办公 | 310.9 | 417.3 | 506.2 | 598.6 | 706.1 | 16.29% |
| 商业 | 127.7 | 181.2 | 228.7 | 291 | 379.1 | 11.70% |
| 当年房屋租赁登记备案 | 284.11 | 219.09 | 205.23 | 265.33 | 319.78 | - |
| 住宅 | 95.96 | 41.48 | 42.16 | 54.32 | 47.83 | - |
| 办公 | 86.21 | 106.39 | 88.91 | 92.42 | 107.5 | - |
| 商业 | 75.2 | 53.51 | 47.49 | 62.32 | 88.04 | - |
存量房交易活跃，房屋租赁逐年增加，形成上海房地产二、三级市场互动，为上海房地产市场和房地产业长期繁荣发展打下了基础。
5、房地产价格上涨幅度过高，速度过快，不利于产业和市场健康发展
1）住房价格非正常上涨，影响社会稳定和产业健康发展
“十五”时期，上海商品住房价格上涨幅度过高，速度过快，尤其是2003~2005年上半年。根据中房上海住宅指数反映，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%；根据上海二手房指数反映，2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5%。
从2005年5月起，上海加大房地产价格调控力度，两个“一千万”住宅陆续上市，房价开始回落。2005年12月中房上海住宅指数比2005年6月下跌11.7%，同期上海二手房指数下跌3.7%。
“十五”时期，上海商品房平均价格年均上涨14%，2003~2005年均上涨18.3%。其中商品住宅平均价格年均上涨15%，2003~2005年均上涨18.7%。
2001~2005年上海商品房平均销售价格
单位：万平方米
| 年份 | 商品房均价 | 住宅 | 商业 | 办公 | 其他 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2000 | 3546 | 3326 | 5110 | 9223 | 2639 |
| 2001 | 3866 | 3658 | 6156 | 9500 | 3256 |
| 2002 | 4134 | 4007 | 4968 | 8345 | 3489 |
| 2003 | 5118 | 4989 | 6461 | 9710 | 4240 |
| 2004 | 6489 | 6385 | 6982 | 10693 | 4836 |
| 2005 | 6842 | 6698 | 7101 | 11867 | 4982 |
| 2001~2005年均上涨 | 14.00% | 15.00% | 6.80% | 5.20% | 13.60% |
| 2003~2005年均上涨 | 18.30% | 18.70% | 12.60% | 12.50% | 12.60% |
2001~2005年上海商品住宅和存量住宅价格指数
| 日期 | 中房住宅指数 | 比上年 | 二手房住宅指数 | 比上年 |
|---|---|---|---|---|
| 2001年12月 | 731 | - | - | - |
| 2002年12月 | 844 | 15.46% | 1072 | - |
| 2003年12月 | 1123 | 33.06% | 1255 | 17.07% |
| 2004年12月 | 1320 | 17.54% | 1490 | 18.73% |
| 2005年12月 | 1286 | -2.58% | 1647 | 10.54% |
住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，主要是投资、投机需求大量增加，人为造成市场供不应求，推动住房价格飞快上涨。“十五”中、后期，上海住房价格已严重脱离了居民自用需求的承受能力，影响了社会稳定，影响了动拆迁的正常进行，最终将影响房地产自身的健康发展。
2）房屋价格和土地价格互动、循环上涨
就房屋（主要是住房）价格而言，2002年下半年起，价格上涨过快。房屋价格过快上涨带动了土地价格上涨。2002年房地产开发企业购置土地平均单价比2001年增加了46%，2001~2005年4年间，年均上涨24.2%。
2001~2005年上海房地产开发企业购置土地情况
单位：元/平方米
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| 房地产开发企业土地购置面积 | 739.0 | 1010.3 | 1469.1 | 1038.8 | 754.3 |
| 土地购置费用 | 70.1 | 139.9 | 173.3 | 172.1 | 170.4 |
| 平均土地单价 | 948.3 | 1384.7 | 1179.6 | 1657.1 | 2258.6 |
2004年上海招拍挂土地平均单价比2003年上涨了22.3%。根据2005年网上公布的594万平方米招标的土地中标价来看，招标土地的土地平均价3722元/平方米，楼面平均价2276元/平方米。分别比2004年上涨43.9%和16.5%。（2005年的594万平方米招标的土地中，没有市中心和浦东新区的居住用地，因此平均容积率相对高于2004年，平均楼面价仅比2004年增长16.5%）。
房屋价格过快上涨和土地价格过快上涨形成了恶性互动。
二、“十五”期间上海房地产开发企业情况回顾
1、房地产开发企业发展较快，但竞争淘汰激烈
2005年，上海房地产开发企业有4812家，比2000年增加39%，其中一级资质企业从2000年的35家增加到2005年的60家；二级资质企业从2000年的185家增加到2005年的283家；三级资质企业从2000年的289家增加到2005年的380家；外资企业从2000年的260家增加到2005年的306家（见下表）。
上海房地产开发企业资质情况
单位：家
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 总计 | 4173 | 4704 | 4809 | 5118 | 4812 | |
| 一级资质 | 内资 | 33 | 34 | 36 | 44 | 53 |
| 外资 | 3 | 3 | 3 | 6 | 7 | |
| 合计 | 36 | 37 | 39 | 50 | 60 | |
| 二级资质 | 内资 | 188 | 201 | 228 | 248 | 269 |
| 外资 | 10 | 11 | 13 | 6 | 14 | |
| 合计 | 198 | 212 | 241 | 254 | 283 | |
| 三级资质 | 内资 | 283 | 291 | 279 | 310 | 353 |
| 外资 | 13 | 13 | 12 | 21 | 27 | |
| 合计 | 296 | 304 | 291 | 331 | 380 | |
| 其他和暂定 | 内资 | 3366 | 3820 | 3858 | 4157 | 3783 |
| 外资 | 277 | 331 | 380 | 326 | 306 | |
| 合计 | 3643 | 4151 | 4238 | 4483 | 4089 | |
2005年房地产开发企业从业人员有15.97万人，比2000年增加72%，约占房地产业全部从业人员的一半，约占第三产业全部从业人员的3.5%。其中专业人员约6万人，占近40%。
“十五”时期上海被取消资质和自行歇业的房地产开发企业超过2500家，2005年现存的4812家房地产开发企业中，大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家，占35.9%。
尽管从上世纪90年代后期以来，上海房地产开发企业淘汰率相当高，但像雨后春笋，不断有新的企业成立。目前上海房地产开发企业数量仍然过多，远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况，一方面加剧了企业间为争夺项目而进行的无序竞争；另一方面上海房地产开发企业中有相当大部分是项目公司，项目公司开发销售完房地产后，大部分都撤消，对建设项目的善后处理和管理是不利的，对行业形象是不利的，对企业树立品牌也是不利的。
2．企业资本实力大增，国退民进趋势逐步明朗
房地产开发企业资本金从2000年的1364亿元增加到2005年的2442亿元，增长79%。其中内资企业资本金从2000年的999.5亿元增加到2005年的1755.4亿元，增长91%；外资企业资本金从2000年的364.7亿元增加到2005年的686.6亿元，增长54.3%。
户均注册资本金从2001年的3316万元增加到2005年的5075万元，增长53.03%。其中内资企业户均注册资本金从2001年的2594万元增加到2005年的3938万元，增长51.78%；外资企业户均注册资本金从2001年的12534万元增加到2005年的19395万元，增长54.73%。2005年一、二级资质企业，户均注册资本金超过亿元。大部分一级资质企业，净资产超过十亿元，大部分二级资质企业，净资产超过五亿元，部分超过十亿元。
从企业资本构成来看，个人资本增长最快，从2000年的54.2亿元增加到2005年的316.5亿元，增长484.5%，占房地产开发企业资本金比重从4%上升到13%；其次是非港澳台的外商资本，从2000年的119.8亿元增加到2005年的291.9亿元，增长143.5%，占房地产开发企业资本金比重从8.8%上升到12%。国家资本从2000年的500亿元减少到2005年的488.4亿元，减少2.3%，占房地产开发企业资本金比重从36.6%下降到20%(见以下表)。
上海房地产开发企业注册资本金
单位：亿元
| 年份 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2005 | 05比00年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 资本金 | 1364.2 | 1383.8 | 1439.7 | 1908.3 | 2442.0 | 79.0% |
| #国家资本 | 500.0 | 512.5 | 495.8 | 721.6 | 488.4 | -2.3% |
| 占比例 | 36.6% | 37.0% | 34.4% | 37.8% | 20.0% | - |
| 集体资本 | 77.7 | 74.0 | 74.1 | 62.0 | 79.4 | 2.1% |
| 占比例 | 5.7% | 5.3% | 5.1% | 3.2% | 3.3% | - |
| 法人资本 | 367.6 | 358.7 | 372.4 | 464.6 | 871.1 | 137.0% |
| 占比例 | 26.9% | 25.9% | 25.9% | 24.3% | 35.7% | - |
| 个人资本 | 54.2 | 58.8 | 113.7 | 167.4 | 316.5 | 484.5% |
| 占比例 | 4.0% | 4.2% | 7.9% | 8.8% | 13.0% | - |
| 内资合计 | 999.5 | 1004.0 | 1056.0 | 1415.5 | 1755.4 | 75.6% |
| 占比例 | 73.3% | 72.6% | 73.3% | 74.2% | 71.9% | - |
| 港、澳、台及外商资本 | 364.7 | 379.8 | 383.7 | 492.8 | 686.6 | 88.3% |
| 占比例 | 26.7% | 27.4% | 26.7% | 25.8% | 28.1% | - |
| #港澳台商资本 | 244.9 | 243.2 | 238.9 | 286.9 | 394.7 | 61.2% |
| 占比例 | 17.9% | 17.6% | 16.6% | 15.0% | 16.2% | - |
| 外商资本 | 119.8 | 136.6 | 144.8 | 206.0 | 291.9 | 143.5% |
| 占比例 | 8.8% | 9.9% | 10.1% | 10.8% | 12.0% | - |
上海房地产开发企业户均注册资本金
单位：万元
| 年份 | 平均 | 内资 | 外资 |
|---|---|---|---|
| 2001 | 3316（3296） | 2594（2376） | 12534（15127） |
| 2002 | 3061（3795） | 2430（2763） | 10718（16321） |
| 2003 | 3968（4230） | 3216（2970） | 12079（17788） |
| 2004 | -4618 | -3612 | -17952 |
| 2005 | 5075（5059） | 3938（4343） | 19395（14070） |
房地产开发企业资本实力的增强，有利于企业在市场中进行竞争。民营企业的崛起使开发主体结构更趋完善；非港澳台的外商企业增加，使上海房地产更加国际化。但是国家资本占比重的大幅度下降，虽然符合国家资本在竞争行业中逐步退出的原则，但在产业和市场还处于低级发展阶段，不利于政府对房地产住宅产业的调控；在相当部分居民住房还较困难的情况下，不利于政府建造或购买廉租屋（靠货币补贴，有去无回，不是长久根本之策）。
3、企业资产结构逐步优化
房地产开发企业总资产从2000年的5792.6亿元增加到2005年的11835.2亿元，增长104.3%；净资产从2000年的1852亿元增加到2005年的3599亿元，增长94.3%。
在总资产中，流动资产占总资产比重由2000年的72.65%，增加到2005年的79.41%。其中：货币资金占总资产比例由2000年的6.07%增加到2005年的7.29%，在当前政策环境不稳定的情况下，有利于掌握主动，控制投资风险。
存货占总资产比例由2000年的45.74%下降到2005年的44.38%，存货中出租开发产品占总资产比例由2000年的2.29%增加到2005年的3.07%，由于房地产价值中长期趋向升值，在房地产开发企业资产达到一定规模的情况下，出租开发产品占比重的提高，有利于资产增值，有利于现金流量；开发产品占总资产比例由2000年的4.82%下降到2005年的0.35%，说明积压产品大幅度下降。
对外长期投资占总资产比例由2000年的15.49%下降到2005年的9.06%，使房地产开发企业能集中资金专业从事房地产开发经营。
尽管房地产开发企业平均负债率仍偏高，基本上在70%左右。但是近几年由于资产结构逐步优化，资产质量趋好，因此从全行业来看，不会有太大的风险。但是2005年在建开发产品占总资产的22.8%，对在建开发产品销售前景不看好，且负债率较高的企业，仍有较大的风险（见下表）。
上海房地产开发企业资产情况
单位：亿元
| 指标 | 2000年 | 2001年 | 2002年 | 2003年 | 2005年 | 05比00年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 总资产 | 5792.6 | 6279.1 | 6379.8 | 7216.3 | 11835.2 | 104.3% |
| 流动资产 | 4208.5 | 4634.0 | 4815.7 | 5247.2 | 9398.5 | 123.3% |
| 占总资产比例 | 72.65% | 73.80% | 75.48% | 72.71% | 79.41% | - |
| 货币资金 | 351.7 | 482.3 | 618.2 | 704.3 | 863.2 | 145.4% |
| 占总资产比例 | 6.07% | 7.68% | 9.69% | 9.76% | 7.29% | - |
| 短期投资 | 64.7 | 70.0 | 66.5 | 112.9 | 95.8 | 48.1% |
| 占总资产比例 | 1.12% | 1.12% | 1.04% | 1.56% | 0.81% | - |
| 存货 | 2649.3 | 2756.7 | 2781.0 | 2912.2 | 5252.6 | 98.3% |
| 占总资产比例 | 45.74% | 43.90% | 43.59% | 40.36% | 44.38% | - |
| #在建开发产品 | 1514.3 | 1536.6 | 1333.1 | 1399.6 | 2698.3 | 78.2% |
| 占总资产比例 | 26.14% | 24.47% | 20.90% | 19.40% | 22.80% | - |
| 开发产品 | 279.5 | 342.3 | 262.2 | 209.0 | 41.0 | -85.3% |
| 占总资产比例 | 4.82% | 5.45% | 4.11% | 2.90% | 0.35% | - |
| 出租开发产品 | 132.8 | 170.7 | 238.0 | 266.5 | 362.8 | 173.2% |
| 占总资产比例 | 2.29% | 2.72% | 3.73% | 3.69% | 3.07% | - |
| 长期投资 | 897.4 | 968.2 | 893.3 | 915.7 | 1072.8 | 19.5% |
| 占总资产比例 | 15.49% | 15.42% | 14.00% | 12.69% | 9.06% | - |
| 固定资产 | 487.4 | 488.6 | 515.1 | 769.5 | 930.4 | 90.9% |
| 占总资产比例 | 8.41% | 7.78% | 8.07% | 10.66% | 7.86% | - |
| 无形、递延及其他资产 | 199.3 | 188.2 | 155.7 | 283.9 | 433.5 | 117.6% |
| 占总资产比例 | 3.44% | 3.00% | 2.44% | 3.93% | 3.66% | - |
| 负债合计 | 3940.6 | 4309.2 | 4529.5 | 5112.7 | 8236.1 | 109.0% |
| 负债比例 | 68.03% | 68.63% | 71.00% | 70.85% | 69.59% | - |
| 流动负债 | 2930.2 | 3120.6 | 3280.8 | 3754.8 | 6334.7 | 116.2% |
| 占负债比例 | 74.36% | 72.42% | 72.43% | 73.44% | 76.91% | - |
| 短期借款 | 726.1 | 703.1 | 701.4 | 677.6 | 943.7 | 30.0% |
| 占负债比例 | 18.43% | 16.32% | 15.49% | 13.25% | 11.46% | - |
| 长期负债 | 1010.4 | 1188.6 | 1248.8 | 1357.9 | 1901.4 | 88.2% |
| 占负债比例 | 25.64% | 27.58% | 27.57% | 26.56% | 23.09% | - |
| 长期借款 | 731.7 | 946.4 | 955.5 | 1025.9 | 1497.5 | 104.7% |
| 占负债比例 | 18.57% | 21.96% | 21.09% | 20.07% | 18.18% | - |
| 所有者权益 | 1852.0 | 1969.9 | 1850.3 | 2103.6 | 3599.1 | 94.3% |
4、企业经营逐渐成熟，业绩良好
“十五”时期房地产开发企业经营收入总计8202.78亿元，比“九五”时期增长192.7%，年均增长20.6%。
其中土地转让收入417.77亿元，比“九五”时期增长183.5%，占经营收入的5.1%，比“九五”时期减少0.17个百分点；商品房销售收入6467.05亿元，比“九五”时期增长265.7%，占经营收入78.84%，比“九五”时期增加15.74个百分点；房屋出租收入402亿元，比“九五”时期增长336.5%，经营收入比占4.9%，比“九五”时期增加1.61个百分点；其他收入915.98亿元，比“九五”时期增长15.27%，经营收入比占11.17%，比“九五”时期减少17.2个百分点。商品房销售收入、房屋出租收入占经营收入比重的增加和土地转让收入、其他收入占经营收入比重的下降，说明上海房地产开发企业逐渐专业和成熟。
从企业经营来看，近几年产销率接近100%；经营成本增长远低于经营收入增长。2005年经营收入比2000年增长155%，经营成本仅增长111.5%。“十五”时期经营成本占经营收入比重比“九五”时期下降2.6个百分点。其中管理费用及其他费用下降5.84个百分点。
“十五”时期房地产开发企业利润总额合计1154.6亿元，呈逐年快速增长态势，年均增长65.21%。2005年利润总额比2000年增长11.3倍，利润总额达到422.18亿元，经营利润率达到21.12%。
“十五”时期房地产开发企业经营的当年资金来源中，国内贷款平均占22.44%，自有资金平均占13.74%，收取定金、预付款平均占42.63%（见以下表）。
上海房地产开发企业经营（损益）状况
单位：亿元
| 指标 | 2001年 | 2002年 | 2003年 | 2004年 | 2005年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 经营收入总计 | 971.08 | 1330.77 | 1554.41 | 2347.85 | 1998.67 |
| #土地转让收入 | 59.46 | 61.08 | 78.53 | 137.82 | 80.88 |
| 占经营收入比例 | 6.12% | 4.59% | 5.05% | 5.87% | 4.05% |
| 商品房销售收入 | 700.94 | 1024.73 | 1227.23 | 1893.65 | 1620.5 |
| 占经营收入比例 | 72.18% | 77.00% | 78.95% | 80.65% | 81.08% |
| 房屋出租收入 | 44.05 | 55.25 | 58.66 | 114.45 | 129.57 |
| 占经营收入比例 | 4.54% | 4.15% | 3.77% | 4.87% | 6.48% |
| 其他收入 | 166.63 | 189.71 | 189.99 | 201.93 | 167.72 |
| 占经营收入比例 | 17.16% | 14.26% | 12.22% | 8.60% | 8.39% |
| 经营成本 | 784.21 | 1045.4 | 1184.36 | - | 1339.32 |
| 占经营收入比例 | 80.76% | 78.56% | 76.19% | - | 67.01% |
| #销售费用 | 30.32 | 36.29 | 45.91 | - | 72.97 |
| 占经营收入比例 | 3.12% | 2.73% | 2.95% | - | 3.65% |
| 经营税金及附加 | 42.98 | 62.6 | 77.39 | - | 111.22 |
| 占经营收入比例 | 4.43% | 4.70% | 4.98% | - | 5.56% |
| 管理费用及其他费用 | 98.47 | 104.7 | 102.59 | - | 190.63 |
| 占经营收入比例 | 10.14% | 7.87% | 6.60% | - | 9.54% |
| 利润总额 | 45.32 | 113.37 | 190.4 | 383.33 | 422.18 |
| 占经营收入比例 | 4.67% | 8.52% | 12.25% | 16.33% | 21.12% |
上海房地产开发企业经营（损益）状况（续）
单位：亿元
| 指标 | “九五”时期合计 | “十五”时期合计 | 05比00年增长 |
|---|---|---|---|
| 经营收入总计 | 2802.58 | 8202.78 | 155.00% |
| #土地转让收入 | 147.35 | 417.77 | 251.90% |
| 占经营收入比例 | 5.26% | 5.09% | - |
| 商品房销售收入 | 1768.47 | 6467.05 | 191.10% |
| 占经营收入比例 | 63.10% | 78.84% | - |
| 房屋出租收入 | 92.09 | 401.98 | 336.50% |
| 占经营收入比例 | 3.29% | 4.90% | - |
| 其他收入 | 794.66 | 915.98 | -3.80% |
| 占经营收入比例 | 28.35% | 11.17% | - |
| 经营成本 | 2156.82 | 4353.29 | 111.50% |
| 占经营收入比例 | 76.96% | 74.35% | - |
| #销售费用 | 65.96 | 185.49 | 284.46% |
| 占经营收入比例 | 2.35% | 3.17% | - |
| 经营税金及附加 | 116.05 | 294.19 | 240.23% |
| 占经营收入比例 | 4.14% | 5.02% | - |
| 管理费用及其他费用 | 401.37 | 496.39 | 108.86% |
| 占经营收入比例 | 14.32% | 8.48% | - |
| 利润总额 | 182.76 | 1154.6 | 1130.85% |
| 占经营收入比例 | 6.52% | 14.08% | - |
上海房地产企业资金来源及其他应付款
单位：亿元
| 年份 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| 本年资金来源合计 | 991.9 | 1224.6 | 1579.3 | 2137.1 | 2618 |
| 上年末结算资金 | 159.9 | 216.4 | 284.6 | 437.4 | 628.1 |
| 本年资金来源小计 | 832 | 1008.2 | 1294.8 | 1699.8 | 1989.9 |
| 国内贷款 | 179.5 | 227.6 | 282.7 | 358.7 | 483 |
| 占资金来源比例 | 21.60% | 22.60% | 21.80% | 21.10% | 24.30% |
| 利用外资 | 25.5 | 32.5 | 34.1 | 28.3 | 40.5 |
| 占资金来源比例 | 3.10% | 3.20% | 2.60% | 1.70% | 2.00% |
| #外商直接投资 | 15.9 | 21.5 | 17.2 | 14.2 | 15.2 |
| 占资金来源比例 | 1.90% | 2.10% | 1.30% | 0.80% | 0.80% |
| 自筹资金 | 259.7 | 268.3 | 313.9 | 417.8 | 527.8 |
| 占资金来源比例 | 31.20% | 26.60% | 24.20% | 24.60% | 26.50% |
| 其中：自有资金 | 118.8 | 131.3 | 152.7 | 227.1 | 307.9 |
| 占资金来源比例 | 14.30% | 13.00% | 11.80% | 13.40% | 15.50% |
| 其他资金 | 367.4 | 479.9 | 664 | 895.1 | 938.52 |
| 占资金来源比例 | 44.20% | 47.60% | 51.30% | 52.70% | 47.20% |
| 其中定金预付款 | 314.3 | 418.8 | 580.4 | 793.3 | 802.55 |
| 占资金来源比例 | 37.80% | 41.50% | 44.80% | 46.70% | 40.30% |
| 本年应付款合计 | 223.6 | 152.4 | 193.1 | 213.6 | 370.07 |
| 其中：工程款 | 92.5 | 80.8 | 112.8 | 126.7 | 202.32 |
| 占应付款比例 | 11.10% | 8.00% | 8.70% | 7.50% | 10.20% |
| 设备器材款 | 4 | 4.7 | 6.7 | 7.1 | 15.48 |
| 占应付款比例 | 0.48% | 0.47% | 0.52% | 0.42% | 0.78% |
房地产开发企业的经营业绩，除自身逐渐成熟外，主要得益于市场环境。一方面市场需求超常规增加，形成供不应求的局面；另一方面市场价格超常上涨，房地产开发成本增长幅度远低于市场价格上涨的幅度，使房地产开发企业获得了巨额的利润。
5、经营模式和资金来源结构有待改变
虽然“十五”时期房地产开发行业总资产规模和户均总资产规模迅速扩大，经营业绩不断上升，但是也存在不容忽视的问题。
大部分房地产开发企业仍存在重开发、轻长期经营的倾向。经营方式仍沿袭制造业的购进原材料（购置土地）——加工生产（开发建造）——销售的模式。因此资产质量虽有提高，但资产中可供长期经营利用的资产占比重仍过少。因此一旦无项目可开发，就只能被淘汰。
房地产开发当年资金来源中最大的问题是企业自有资金占比例过低，过分依赖定金、预付款。
2003年和2004年企业自有资金仅占12.68%，2005年下半年国家对房地产项目资本金要求的提高，企业自有资金还是仅占15.5%。房地产开发的风险主要在于开发周期长，期间不确定因素多，一旦政策和市场供需变化，企业自有资金过低，就相当被动，往往急于割肉抛售，造成利润损失甚至亏损。
与此相应，定金、预付款占比例过高，自有资金和贷款比例就降低。2003年和2004年收取定金、预付款分别占44.8%和46.7%，自有资金和贷款合计分别占33.6%和34.5%；2005年由于预售面积的大幅度下降（比2004年下降25.7%），定金、预付款占比例降低到40.3%，自有资金和贷款合计占39.8%。近几年房地产开发资金来源过分依赖定金、预付款，是十分危险的，一旦政策和市场供需变化，很容易造成资金链断裂。
三、2006年上海市固定资产投资分析
随着国家宏观调控政策效应的持续显现，上海市房地产开发投资增幅逐步回落。2006年，上海市房地产开发投资1275.59亿元，比上年增长2.3%，增幅同比回落3.8个百分点。各投资主体中，非国有投资仍占主导地位，投资1176.01亿元，增长4.1%。其中，股份制和私营经济单位投资规模较大，分别投资447.02亿元和356.3亿元，下降6.8%和11.4%；而外商和港澳台企业房地产开发投资增长较快，分别投资151.72亿元和110.51亿元，增长65.1%和43%。
四、2006年上海市房地产市场状况
1、06年供应
2006年1-11月全市共有1414.43万平方米普通商品住宅房源面市，推售量最大的松江区为230.6万平方米，占全市总推售量的16.3%；其次是浦东新区和闵行区，分别占全市总推售量14.77%和13.57%，宝山推售量位居第四位。
市中心区域如卢湾区、静安区、黄浦区等由于土地的稀缺性，全年只有少量新房源上市，崇明县由于房地产开发还不成熟，市场供应量一向很少，1-11月有14.12万平方米的新房源上市，只占全市的1%。
2006年1-11月上海市住宅新增供应量为1414.43万平方米，4月的新增供应量最大，为200.69万平方米，占上半年新增供应量的13.98%。
第二季度供给相对第一季度的淡季有了大幅度的增长，环比增长127.3%，这属于政策出台前的季节性回升，但第二季度供给呈逐月递减的趋势，4月份的供给高峰体现开发商寄希望于“2006年上海五一"假日楼市”房展会，但是5月中旬开始的政策调控使得开发商对后市的走势预判不清，因而减少了推盘量，使得第二季度推量逐月下降。第三季度供给量的回升主要是开发商为配合传统的销售节点“金九银十”而加大了推盘量，但预期中的旺销并没有到来，同时年关的临近也使得第四季度的推盘量又开始减弱。从全年看供给量明显的呈现出振荡起伏的态势。
2006年1-11月全市住宅新增供应套数118094套，推售套数最多的是松江区，共推出17906套，占全市总推售套数的15.16%；其次是浦东新区和闵行区分别占到全市总推售套数的14.11%和13.93%。市中心的卢湾区、静安区和黄浦区1-11月份住宅推售套数非常少，分别为931套、935套和1023套，原因在于内环内土地资源的稀缺性。由于地处偏远，目前崇明县的房地产开发还不成熟，截止11月份的推售套数只有1205套，占全市的1.02%。
2006年1-11月份上海市住宅总供应套数为118094套，4月、5月和6月单月供应量分别为16290套、15664套和11190套，呈逐月下降的趋势，虽然第二季度市场经历了一系列政策的冲击，但开发商仍对传统的“金九银十”寄予厚望，通过增加可售房源力图扭转市场颓势，但购房者的理性态度以及等待心理仍使得市场难以回温，随着年关淡季的到来以及目前住宅市场消化速度不理想，积压较严重，开发商普遍推迟和减少了新房源的上市。
2006年1-11月全市新增房源的户均面积为119.77平方米，其中户均面积最大的是青浦区，达到198.62平方米/套，主要是受别墅房源供给比例增加所致，如“沁风雅泾轩”户均面积就达350平方米/套；其次是卢湾区，这是大户型公寓“翠湖天地御苑”作用的结果；此次长宁区的户均面积排名第三，户均面积为145.25平方米/套。
外郊区域如宝山、南汇和闵行，由于交通设施改善，便捷程度提高，承接着市中心越来越多的外溢置业需求，经济性是这些区域吸引购房者的主要因素，较低的价格以及较小的户型使得这些区域的房源对购房者有较大的吸引力。
2006年各环线新房源的推售量相比05年同期均出现较严重的下跌，其中内环内下跌幅度达到22.57%，外环外也达到了18.78%。06年外环外占全市的供给比例基本维持不变为54%左右，内环内依然走高端路线，户型呈现价格高、面积大特征，而外环外由于别墅供给量极大，户均面积也达到了124.74平方米/套，以此看来上海的户型调整仍有一段路要走。
2、本年需求
1）需求面积
2006年国家对房地产市场的调控在深度和广度上都进一步增强，国务院、建设部等国家部委先后出台了“新国六条”、调整住房供应结构稳定住房价格的意见、住房转让所得税以及调整存贷款利率等组合政策来规范房地产开发及交易市场。在宏观政策的组合拳下，上海商品住宅二级市场成交不温不火，2006年1-11月份上海商品住宅共成交1533.55万平米。浦东、闵行以及松江三个主力区域依然引领住宅市场成交，占全市成交量的45.43%，占据了住宅市场的半壁江山。宝山区凭借轨道交通以及区域配套设施的逐步完善，成交量紧随三区之后，占全市成交量的8.76%。位于中心城区的静安、卢湾因供应量不大，成交面积均不到全市总成交面积的1%。
1、2月份成交比较低迷，成交面积在60多万平米左右，3月份以后逐渐放量，5月成交面积达到215万平方米，为全年最高。由于在5月份以后国家相继出台了“新国六条”等多项房地产宏观调控政策，加重了潜在购房者待购心态，使得6月份成交量下降幅度很大。在宏观政策的持续影响下，06年下半年成交比较平缓，“金九银十”也没有突出表现，1-11月份共计成交1533.55万平方米，月均成交面积为139.4万平方米。
2）需求套数
成交套数的排名和成交面积的排名基本保持一致，浦东、闵行、松江依然位居成交套数排名前三位，宝山位列三区之后，以卢湾和静安为代表的核心区域以不足千套的成交量敬陪末尾。由于供给格局的关系，成交的格局不会发生大的变动。
市场的回温从3月份开始，成交量节节攀升，这个过程一直持续到5月末，一系列新政的出台使得市场原有的成交轨迹被打断，市场对调控的担心变成现实，从六月份开始市场就步入了一个低谷阶段，三季度“金九银十”的到来并未从根本上扭转市场的颓势，造成下半年市场成交走势极为平淡。从目前的情况看，政策紧缩的态势在未来可预见的一段时间内会继续存在，支撑起市场的刚性需求在入市时会更加谨慎和理性，年关的临近也会进一步加剧这种态势，未来的几个月份市场仍将持续一段低迷期，其恢复也将是缓慢的、渐进式的。
3）需求户型特征
2006年，国家出台了多项政策对商品住宅的供应结构进行调整，“90/70”原则出台以后，不少开发商加大了小户型房源的供给，受到了不少购房者的欢迎，绝大多数区域的户均成交面积出现了紧缩的态势，全市商品住宅户均成交面积也由2005年的126平方米/套下降到122平方米/套。
中心城区走高端路线，户型结构的扭转较为困难，而宝山、嘉定等近郊区域在购房的经济性上优势明显，小户型低总价对中心区外溢购房者有巨大的吸引力，这其中尤以宝山为甚，不断完善的交通设施为出行带来了极大的方便，较为成熟的配套使得其对南汇、奉贤更具优势，成为06年全市成交房源户均面积最小的区域。
4）建筑面积需求监测
成交房源中户型在80～120平方米（含80）之间的占大多数，占全市总成交套数的47.78%；80平方米以下户型占全市总成交套数的11.89%，其中又以闵行区的成交比例最高，80平方米以下户型占据了该区域总体成交量的18.33%，从全市情况看，小户型仍扮演着住宅市场的辅助角色，市场格局仍由中大户型引领，140平方米以上户型的房源占据了全市成交量的近20%，比例明显偏高，上海住宅市场离“90/70”的标准仍有较大的距离，市场结构的扭转仍然任重而道远。
5）需求成交价格走势与特征
卢湾区以38769元/平方米的住宅成交均价继续领跑各区域，主要是其成交量比较少且区域内的楼盘多属于高档楼盘，均价较高。上海住宅成交大区浦东、闵行和宝山的成交均价较05年都有不同程度的下跌，尤以浦东区为甚，均价同比下跌了11.89%，而松江区本年度的成交均价与05年基本持平，别墅对均价的稳定起到了较大的作用。06年的政策对这些成交大区的影响更大一些，由于这些区域存在着较大的市场存量以及较大的推盘量，在众多利空消息下，需求难以释放，价格滑水现象较为严重。07年上海住宅市场价格除了受需求的左右外，政策的执行强度将会是另一个重要的影响因素。
06年6月份是上海住宅成交均价走势的一个分界点，6月份之前由于政策并未出台，市场虽然存在恐慌，但成交量和成交均价都在稳步的提升；6月份以后一系列密集的政策使得之前的担忧成为现实，购房者对市场未来的发展明显信心不足，成交量出现了较大程度的下滑，价格失去需求的有力支撑，均价持续保持在低迷的状态，尤其是“金九银十”未能对成交均价起到明显的拉动作用，反而成为全年的价格低谷，11月份受凯雷集中收购中房森林别墅的影响，该月的成交量和成交价格都出现较大提升。
6）各环线需求对比
内环线内的成交量基本与去年持平，06年内中环和中外环表现较为优异，其成交面积比去年同期分别增长了48.61%和25.11%，这两个环线表现优异的原因主要是因为供给量的提升以及户型面积较为适中，同时一批优质楼盘项目的推出使得成交量大涨，如普陀区的星河世纪城、虹口区的黄山坊、水木年华花园以及闸北区的永和家园等都是成交量很大的楼盘，推动内中环以及中外环成交量增长的主要是杨浦区、普陀区以及闸北区。外环外的成交量虽然增长了9.04%，但占全市的成交比例却下跌了3.09个百分点。
各环线的户均成交面积都超过了100平方米，提升小户型的成交量仍是上海未来住宅市场发展所要完成的任务，各环线成交均价基本变动不大，较为稳定。
3、2006年商品住宅区域吸纳与空置
2006年全市住宅市场的吸纳率呈现明显的区域性特征，市中心区域明显高于市场总体水平。长宁、杨浦、闸北等拥有大量地处中环及外环附近的在售楼盘，区位与价格适中，受到市场青睐，吸纳率达到65%以上。闵行作为上海居住聚集区，成为市场追捧的热点，交易活跃，吸纳率达到一个较高水平，由于除了静安四季苑，静安区其他楼盘市场接受度较低，造成其吸纳率较低。空置率同样出现明显的地域性，卢湾和金山相差10倍之多，区位优势仍是住宅消化的关键因素，郊区市场的客户认可度存在一定抗性。
4、区域渗透系数
延续去年调控的趋势，今年仍是楼市调控年，从全年整体情况看，各区域市场供求关系基本一致，渗透系数在90-110之间的区域达到9个，黄浦、长宁两区出现130以上的高值，市场需求旺盛，消化速度远高于供应速度。低于85的只有5个区域，卢湾、静安两区高价楼盘的消化速度较为迟缓，另三席为松江、南汇及金山等郊外区域，偏远的地理位置使得商品住宅积压较为严重，区位抗性不容忽视，但随着日后轨道交通和配套设施建设的完成，市场会逐渐好转。
5、2006年上海豪宅市场监测
上海豪宅成交量占据全市成交总量10%左右的比例。上海市豪宅的定义为户均面积在140平方米以上，内环内成交均价在17500元/平方米以上，内环与外环间成交均价在10000元/平方米以上，而外环外成交均价在7000元/平方米以上。
2006年上海140平方米以上的房源成交12642套，占全市成交总套数的10.07%，比去年微降了0.03%，但成交量却较去年同期增加了18.99%，增长速度较快。从单月成交量看，5月份是全年豪宅成交量最高点为1792套，上海的豪宅市场基本维持着稳定的发展格局。
五、2006年上海市房地产价格波动分析
2006年4月上海房地产价格指数
| 指标 | 4月 | 1-4月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 97.2 | 98.3 |
| 商品房 | 94.2 | 95.6 |
| 住宅 | 93.8 | 95.1 |
| 非住宅 | 97.7 | 99.7 |
| #办公用房 | 99.7 | 102.0 |
| 商业用房 | 97.1 | 98.5 |
| 二手房（存量房） | 102.7 | 103.2 |
| 房地产租赁价格指数(季报)* | - | 104.4 |
| 住宅 | - | 102.7 |
| 普通住宅 | - | 103.0 |
| 办公用房 | - | 104.2 |
| 商业用房 | - | 106.1 |
| 厂房仓库 | - | 103.6 |
| 土地交易价格指数(季报)* | = | 101.4 |
2006年7月上海市房地产价格指数
| 指标 | 7月 | 1-7月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 98.4 | 98 |
| 商品房 | 96.6 | 95.5 |
| 住宅 | 96.5 | 95.1 |
| 非住宅 | 97.6 | 98.8 |
| #办公用房 | 100.5 | 101.1 |
| 商业用房 | 96.2 | 97.7 |
| 二手房（存量房） | 101.8 | 102.7 |
| 房地产租赁价格指数(第二季度) | - | 104.3 |
| 住宅 | - | 102.7 |
| 普通住宅 | - | 103 |
| 办公用房 | - | 103.9 |
| 商业用房 | - | 106.4 |
| 厂房仓库 | - | 101.9 |
| 土地交易价格指数(季报） | - | 101 |
2006年8月上海市房地产价格指数
| 指标 | 8月 | 1-8月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 99.1 | 98.1 |
| 商品房 | 97.8 | 95.8 |
| 住宅 | 97.8 | 95.4 |
| 非住宅 | 97.7 | 98.6 |
| #办公用房 | 101.1 | 101.1 |
| 商业用房 | 95.9 | 97.5 |
| 二手房（存量房） | 101.4 | 102.6 |
| 房地产租赁价格指数(第二季度) | - | 104.3 |
| 住宅 | - | 102.7 |
| 普通住宅 | - | 103 |
| 办公用房 | - | 103.9 |
| 商业用房 | - | 106.4 |
| 厂房仓库 | - | 101.9 |
| 土地交易价格指数(季报)* | - | 101 |
2006年9月上海市房地产价格指数
| 指标 | 9月 | 1-9月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 99.3 | 98.3 |
| 商品房 | 98.6 | 96.1 |
| 住宅 | 98.7 | 95.8 |
| 非住宅 | 98 | 98.6 |
| #办公用房 | 101.9 | 101.2 |
| 商业用房 | 96 | 97.3 |
| 二手房（存量房） | 100.6 | 102.3 |
| 房地产租赁价格指数(第三季度) | - | 104.1 |
| 住宅 | - | 102.4 |
| 普通住宅 | - | 102.7 |
| 办公用房 | - | 103.9 |
| 商业用房 | - | 106.3 |
| 厂房仓库 | - | 101.3 |
| 土地交易价格指数(季报) | - | 101.1 |
2006年10月上海市房地产价格指数
| 指标 | 10月 | 1-10月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 99.6 | 98.4 |
| 商品房 | 99.2 | 96.4 |
| 住宅 | 99.4 | 96.1 |
| 非住宅 | 98 | 98.5 |
| #办公用房 | 101.8 | 101.3 |
| 商业用房 | 96 | 97.2 |
| 二手房（存量房） | 100.2 | 102.1 |
| 房地产租赁价格指数(第三季度) | 103.9 | - |
| 住宅 | 101.8 | - |
| 普通住宅 | 102 | - |
| 办公用房 | 103.9 | - |
| 商业用房 | 106.3 | - |
| 厂房仓库 | 100.1 | - |
| 土地交易价格指数(季报)* | 101.2 | - |
2006年11月上海市房地产价格指数
| 指标 | 11月 | 1-11月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 100.0 | 98.6 |
| 商品房 | 99.8 | 96.7 |
| 住宅 | 99.9 | 96.5 |
| 非住宅 | 98.6 | 98.5 |
| #办公用房 | 101.8 | 101.3 |
| 商业用房 | 97.2 | 97.2 |
| 二手房（存量房） | 100.3 | 102.0 |
| 房地产租赁价格指数(第三季度) | 103.9 | - |
| 住宅 | 101.8 | - |
| 普通住宅 | 102.0 | - |
| 办公用房 | 103.9 | - |
| 商业用房 | 106.3 | - |
| 厂房仓库 | 100.1 | - |
| 土地交易价格指数(季报)* | 101.2 | - |
2006年12月上海市房地产价格指数
| 指标 | 12月 | 1-12月 |
|---|---|---|
| 房地产销售价格指数 | 100 | 98.7 |
| 商品房 | 99.9 | 97 |
| 住宅 | 99.9 | 96.8 |
| 非住宅 | 99.4 | 98.6 |
| #办公用房 | 101.7 | 101.4 |
| 商业用房 | 98.8 | 97.3 |
| 二手房（存量房） | 100.3 | 101.8 |
| 房地产租赁价格指数(第四季度) | 103.5 | - |
| 住宅 | 102.1 | - |
| 普通住宅 | 102.4 | - |
| 办公用房 | 103.3 | - |
| 商业用房 | 105.5 | - |
| 厂房仓库 | 100.6 | - |
| 土地交易价格指数(季报)* | 101.6 | - |
一、2007年上半年上海房地产市场投资额度分析
自2005年起，海外资金进入中国房地产市场的动作明显加大。到2007上半年，仅上海房地产投资市场就在持续升温。据全球知名地产咨询公司高力国际最新发布的研究报告显示，07年上半年上海房地产投资市场共有10个项目投资成功，总体成交金额已逾13亿美元，其中，住宅及写字楼项目已是海外投资者最受欢迎的物业类型。
2006年受到限外政策影响较为明显的上海豪宅市场，却在07年上半年出现了回暖趋势。尤其在5月份，部分投资者将股市获利转投到房地产市场用以长期投资。而随着交易量的上升，07年上半年上海豪宅市场的平均售价上升了2.7%，而平均租金也上升了2.9%，达到21.70美元/平方米/月。
发展形势持续高涨的上海甲级写字楼市场，依旧表现出供不应求的态势。07年上半年甲级写字楼供应入市面积为14.44万平方米，平均租金上升到了32.10美元/平方米/月，空置率则为3.4%，创下5年来最低水平。
此外，上海零售物业市场与工业物业市场同样表现趋好，市中心底层商铺的平均租金比上年同期上升8.8%，达到120.60美元/平方米/月。而工业园区及商务园区的平均租金分别上涨了5.1%和4%，达到3.28美元/平方米/月及12.47美元/平方米/月。
二、2007年上半年上海房地产市场价格上涨强烈
2007年上半年，中房上海住宅指数为1375点，7月较上月上升35点；中房上海办公楼指数为1626点，较上月上升25点。上海市房地产市场升温态势十分明显，房价上涨预期强烈。
1、市民购房热情高涨
2007年6月，上海住房市场出现了量价齐升的态势。中房上海指数办公室的分析师认为，银行多次微幅上调名义存款利率，并未改变实际存款负利率的现实。在住房贷款方面，贷款优惠利率、利率上浮差额化和公积金贷款放宽额度对鼓励房贷非常有利，使得市民购房热情高涨。
据统计，2007年6月上海新建住房成交规模达296.9万平方米，为24488套，较上月增加31.3万平方米、2640套，环比面积增幅为11.8%。今年1至6月累计新房成交量已达1223万平方米，与去年同期相比增幅为15.2%。
2、没有楼盘价格下跌
据调查显示，2007年6月上海没有出现价格下跌的楼盘，有60%的公寓楼盘出现上涨，平均涨幅高达4.5%，为近年来罕见，最大涨幅达17.3%。地处上南三林板块的某大型楼盘，毛坯标准，每平方米上涨1550元，单价超过万元大关，达到每平方米10500元。花园别墅楼盘继续保持上升态势，有40%的楼盘平均上涨3.1%，其中涨幅最大者是地处青浦赵巷的一家楼盘，每平方米上涨1000元，涨幅为6.7%。此外，办公楼市场也没有出现价格下跌的楼盘，新建成交量为18.5万平方米，环比上升27.8%；今年累计成交量达81.2万平方米，与去年同比增长13%。专家预计，未来上海办公楼将保持稳中有升的态势。
3、综合因素导致升温
住房市场升温的原因很多，基本原因是我国人多地少和城市化速度加快，造成土地供应和土地完成开发滞后，表现在市场交易上很难保持适宜的供应剩余；一部分购房者提前加入购房大军，而且购置多套房源，造成需求更甚；目前出现了一部分开发商推迟上市楼盘或减少上市量的情况，但有关方面尚无法制定有效措施加以抑制；近年来我国虚拟经济发展迅猛，股票市场产生的增量财富必然会转移到房地产等实体经济，并引发一系列最终消费，等等。
4、增加供应缓解矛盾
多年来，我国房地产业一直处于超高速发展之中，包括土地供应、土地开发、住房完成投资、上市供应量都达到了历史最高水平，但在需求和市场秩序方面却产生了许多不健康和不和谐的因素。
要从根本上解决住房产业的诸多矛盾，只能依靠货币政策和财政政策，要加快人民币升值速度和银行利率上浮，要加快房地产税制的改革，轻流通重保有。各级地方政府要想方设法增加当前市场供应量，消费者也要量力而行，避免在利率上浮后沦为“房奴”甚至“套牢”一族。
三、2007年1-7月上海市固定资产投资分析
自2007年1-7月上海市房地产开发投资在年内首次出现下降以来，上海市房地产开发投资连续4个月出现下降。07年1-11月，房地产开发投资1205.2亿元，与上年年同期持平，改变了前几个月投资同比下降的趋势。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由去年同期的33.1%下降至30.2%。
四、城市规划与上海松江新城房地产开发的协调发展
1、城市规划与房地产开发的关系
城市规划是城市各项建设发展的综合性部署，它旨在制定城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，统筹安排城市的各类用地和空间资源，综合部署各项建设，实现城市经济和社会的可持续发展。城市开发作为城市规划的实施，分为公共开发和商业性开发两大类型。其中的商业性开发，也就是房地产开发，是按城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理。
城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。把握好这种关系，是城市规划与房地产开发在时间与空间上实现协调发展的基础。必须强调的是，城市规划为房地产的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着房地产市场的发展方向和模式。城市区域总体规划目标为城市未来发展奠定了主基调，并成为完善城市功能、提升城市综合实力的指南，是区域房地产市场开发的大前提。
2、上海松江新城规划对区域房地产市场的影响
上海市在2000年推出“一城九镇”计划，“十一五”时期升级为“三城七镇”规划。松江新城自2000年开始作为“第一城”率先启动，经过多年紧锣密鼓的建设，22.4平方公里的示范区基本建成，新开发建筑面积达1000余万平方米，一个崭新的松江正逐渐展现在人们面前。新城规划的实施对松江区房地产市场有一定的推动作用，从2000年至今松江区房地产投资额连年快速增长。但与此同时，也显现出—些问题。对其进行正面与负面的影响分析，对上海乃至其他地区新城规划建设将是有益的借鉴。
1）正面影响
第一，新城建设前景有效地刺激了房地产开发投资的增长。
2000年以来，松江新城吸引了大批房地产开发商投资，松江区的房地产市场处于一个快速发展的上升通道。2000年开始，松汪区房地产年投资增长率超过56%。根据松江统计局统计，2005年1月至9月，松江房地产投资便已超过2004年全年投资总额，达到90.45亿元，同比增长83.4%。新城规划对房地产市场发出的强烈利好预期，正是房地产投资的催化剂。
第二，新城规划影响房地产开发的区位、风格、类型等指标。
松江新城规划目标是：人与自然的最佳和谐，力求建成最适合人居的城市。它将体现出一城两貌特征，南侧老城主要是以旧城改造来体现中国传统文化底蕴，北侧新城示范区将充分展现世界优秀建筑特点和城市风情，包含有：城市中心区、大学城、英式风貌区等几大区域，从而形成优美的城市环境。
新城生态系统规划也成为房地产开发的区位选择依据之一。松江新城规划为一座生态化的绿色城市，新城公共绿地800万平方米，集中绿地率达到22%，人均绿地达到27平方米，其中新城示范区绿化率为46%，围绕中央十字绿化带将建成一个绿色城区。作为绝佳景观优势，中央十字绿化带周边地块也成为房地产开发的宝地，集聚了大量楼盘。
第三，城市规划中城市空间结构的改变和城市配套设施、道路交通网络的改善提升了房地产的价值。
规划2009年底建成通车的轨道交通9号线成为松江新城示范区中的一大亮点，将松江到上海市中心的时间缩短到35分钟。因此，轨道交通沿线的楼盘均价都略高于新城中心区其他区位的同规模、同类型楼盘。根据2006年5月号《上海楼市》的统计，轨道交通9号线和站点附近的楼盘均价接近6000元/平方米；而离轨道交通较远一些的楼盘均价则在5000元/平方米左右。
另外，轨道交通不仅造成沿线楼盘价格略高，在近几年内也成为提升松江区尤其是松江新城投资价值的因素之一。轨道交通热刺激了开发，也吸引了自住性和投资性消费者的眼球，使松江区平均房价在近几年内一路上扬。据松江统计局资料显示，松江区平均房价从2000年的2200元/平方米猛增到2004年的5400元/平方米。
2）负面影响
第一，开发过度破坏市场供需平衡。
为了加快新城建设速度，松江新城推地速度过快，没有掌握好房地产开发的节奏，导致了供需失衡。据松江统计局数据显示，仅2003年松江新城就推出352万平方米土地，建成的商品住宅在2005年后短时间内集中面市。由于宏观调控，此时市场消化能力不强，供需失衡导致空置面积不断增加。
第二，城市系统不协调弱化了市场能力。
松江新城交通系统不畅、商业配套不全成为影响该地区房地产销售的主要原因。一方面，公共交通线路覆盖率低、车次少，新城与旧城交通困难：新城与松江其他地区以及上海市区的交通耗时长、费用高。另一方面，在大量住宅楼盘不断建成的同时，周边商业配套设施却无法及时跟上，商业地产开发严重滞后，导致该地区缺乏最基本的生活设施与休闲设施，大大削弱了新城的吸引力。松江新城建设中存在“重开发，轻配套”问题，这对“居住在松江”的城市定位是致命的伤害。
第三，产业支撑的短板影响新城人气。
松江规划采用一城(松江新城)、两翼(科技园区、工业区)、三区(经济密集区、旅游度假区、现代化农业区)的布局方式，松江新城主要发展行政文化、商业金融、教育科研和居住等产业。按照规划，松江新城应当成为松江政治、文化、商业与居住中心。但是由于新城与其他板块交通不畅，且定位较高，加上商业配套设施发展滞后，对科技园区、工业区的吸引力不强，无法实现松江新城第三产业与其他区域一、二产业的互动。这就造成新城缺乏有力的产业支撑，使松江新城在某种程度上面临“空城”危险。
第四，忽视人口结构，导致房地产供给结构失调。
松江新城规划人口60万，但是目前松江新城常住人口约25万，其中大学城的师生员工占5万，60岁及以上老年人口和15岁以下少年儿童占总人口的25%左右，其他人口主要集中在老城区边缘。这样的人口结构对拉动房地产需求的作用非常有限。
松江本地人口收入较低，能承受的商品房以单套建筑面积90平方米、总价60万左右的小户型为主。然而松江新城的房地产企业忽视了本地人口结构这一关键因素，盲目建设面积大、总价高的楼盘，单套面积在i00至140平方米，总价在70至100万之间。随着外地炒房客的撤离，房屋滞销空置成为必然。
3、加强城市规划与区域房地产开发的协调发展
1）把握好远期规划与近期开发的协调关系
城市的形成是一个历史演化过程。城市规划短则5年，长则20年，是一个全局性、长期性的综合计划。因此城市建设必须按部就班、循序渐进，不能为了政绩、形象而铺摊子、赶速度。特别是土地供应规划，每年新增建设用地的规模、区位、等级、性质以及容积率等规划指标，都必须依据商品房市场状况精心测算，既要满足市场的正常需求，又要防止土地囤积、闲置或商品房大批量集中上市，应从源头上控制好房地产开发的节奏。
2）把握好产业—人口—房地产开发的协调关系
房地产市场是个区域性的市场，其发展与所在区域的城市经济发展水平、人口、职业、和劳动力发展水平等密切相关。而产业发展、区域经济的总体水平，人口结构以及劳动力工资水平是房地产市场发展的动力所在。良好的产业发展规划、合理的人口导入在带来劳动力的同时，更能提高区域的经济发展水平，进而提高人均消费水平，拉动区域房地产市场需求，促进房地产开发，并逐渐形成良性循环，有利于区域房地产市场和城市的健康发展。
3）加强城市配套设施建设与房地产开发的协调关系
这里所指的配套设施包括城市基础配套如市政设施、绿化、道路等和商业配套，如生活娱乐休闲设施等。配套设施是城市发展的基础，为社会公众提供服务，因而在城市开发中，其建设举足轻重。配套设施的开发建设能影响项目的区位选择，有效促进房地产开发，提升房地产投资价值，同时也是新城吸引人气的重要条件。
目前，国内普遍存在城市公共开发落后于房地产开发的现象。环境不佳、商业气氛不浓、生活气息缺乏、出行不便等问题导致楼盘滞销、入住率低，不利于城市发展。因此，必须把握好城市公共开发和房地产开发的时序，加强两者的协调关系。
4）加强城市规划对房地产开发的管理
首先，必须增强城市规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发有一定的时间和思想、物质准备来按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，从而促进房地产业的健康发展。其次，增强城市规划对房地产开发的指导和监督作用。控制性详细规划是对房地产项目最具指导意义的规划，直接影响房地产开发项目合理性进而影响城市建设。最后，必须增强城市规划的弹性。在考虑开发商利益的同时，应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新情况和新问题，对规划不断做出调整和补充，逐步实现“动态规划”。
第四节 促进上海房地产市场发展的策略
一、完善政策环境促进上海房地产市场的发展
政策的完善是房地产业发展的前提和保障。上海市房地产业的快速、健康发展需要政府提供一个规范运作、公平合理的良好的外部环境，通过土地、住宅、中介、物业管理、财税金融、社会保障等各方面政策、制度的改革与完善实现政府对房地产业的宏观管理，达到总量平衡、结构优化，既引导和促进房地产业的规范化和市场化建设，同时又可提高人民生活水平，增强房地产业对国民经济的贡献。
1、加快土地使用制度改革
目前，上海市土地使用制度改革的重点主要是健全土地供应机制，为房地产业的发展提供一个公平的市场竞争环境，通过土地供给的有效调控将房地产投资控制在一个比较合适的规模水平上，既避免投资过热，又要防止因投资不足而导致市场萎缩。上海土地使用制度的改革应该以建立市场调节为主，政府宏观调控相结合、其他有关措施相配套的土地资源配置体系为目标。
政府应该强化对土地一级市场的控制，通过推行新增建设用地统一管理，建立土地储备机制和加强存量土地管理，严格控制土地供应渠道，达到垄断一级市场的供应量、平抑市场大幅度波动和引导开发商增强对市场的敏感性的效果。同时，还应该大力引入市场机制，建立和规范市场运作。通过土地有形市场的建立，实现土地交易的公平、公正、公开；通过建立合理的土地价格机制和价格体系，指导和调节市场交易；通过大力推行招标拍卖制度和合理确定协议价格、补地价水平，使各种方式的土地取得成本具有可比性，不仅有效地消除了前期土地成本过高等现象，还有利于房地产行业的资源整合，促进那些真正有实力的房地产企业的发展壮大。旧区改造的土地也应纳入市场招投标的统一政策，因区制宜地将旧区改造的优惠政策列入招投标、拍卖的预先条件中，让社会上有实力的房地产开发商公开投标。
成熟、繁荣的房地产市场还要求政府积极转变土地供应模式，采取多种灵活的土地供应方式：①成立专门的地产经营公司，以企业化运作方式代表政府按照市场原则经营土地资产，变“毛地”供应为“熟地”出让(租赁)；②改变“凭项目，给土地”甚至修改土地利用规划以适应项目的做法，采取“择商供地”的主动选择方式，选择最具实力的开发商，尽可能避免“烂尾楼”、“半搭子工程”等现象；③条件成熟的区还可以尝试收取年租的土地租赁制，降低企业进入的门槛和居民的首期支付款，提高土地利用率。
此外，还应建立社会对土地规划利用的建议、监督、举报制度，特别要增强对征地的合理性、补偿安置的落实、土地违法利用等问题的群众监督，通过公众参与提高土地利用的科学性、规范性。
2、深化住房制度改革
目前，上海市住房制度的改革应该主要落实和推进以下几个方面：
1)继续推进公有住房的出售和上市，通过降低流通费用、简化交易程序促进公有住房的上市流通，提高住房的自有率。
2)落实住房分配货币化改革方案，将住宅资产从企事业单位的其它资产中分离出来，实现独立的社会化经营。
3)积极倡导梯度消费，形成多品种、多档次的住宅供应体系和多样化的需求体系，既促进市场的全面繁荣，又保证中低收入者有足够的市场空间。
4)健全廉租住房保障体系并将其逐步推广到全市范围内，通过货币补贴或住房供应使最低收入家庭得到住房保证，建立起面向全市的社会保障制度。
3、大力规范和促进房地产中介与物业管理的发展
相对于房地产开发规模而言，上海市的房地产中介服务显得滞后，物业管理内容偏窄、水平较低，且中介服务的诚信度、规范性也有待进一步加强。随着上海市房地产业的发展，各种房地产中介业也应相应提高服务水平和范围，形成开发市场与流通服务领域齐头并进的局面。
1)大力发展以租赁和投资置业服务为主的房地产服务业。目前由于存量房市场的成熟与壮大和投资性置业需求的增长要求房地产中介服务体系提供更为完善的咨询、置换、估价、代理经租和包租等方面的服务。政府应该加大对中介服务体系的重视，通过制度的完善和培育和壮大中介市场，在科学设置中介企业的资质分类、分级和专业人员的执业资格注册体系，建立严格规范的市场准人和清出制度的同时，加大对房地产中介服务行业的制度扶持和政策倾斜，使房地产中介服务行业更好地为房地产市场服务。
2)加强房地产中介服务诚信体系建设。健全咨询、评估、经纪等房地产交易中介服务体系，建立房地产开发企业、经纪企业业绩和不良经营行为的公示制度以及房地产经纪职业人员不良信誉记录制度，加大对违法、违规经营行为的查处力度，促进房地产中介服务体系的规范、有序经营。
同时，中介服务的规范与完善还需要房地产信息管理系统和相应的基础信息数据库的健全。运用信息化技术手段，推进“权属管理和交易登记信息系统”和“综合业务管理信息系统”，将全市房地产信息建立在一个统一的信息平台上，实现数据共享和互换，并且加强房地产信息的分析研究，提供房地产市场的预报、预警机制，既可提高政府调控市场的能力和交易的便捷度，又有利于企业经营决策和市民理性消费。
3)物业管理的发展有赖于市场化运作机制的建立，只有积极推行招投标制度、分等定级制度等市场化竞争手段，把物业管理全面推向市场，使物业管理成为市场的一种产品，实现管理层与作业层分开，才能促使物业管理行业不断改进以适应市场需求。同时，还应深化居住小区管理体制建设，理顺居委会、业主委员会、物业公司三者的关系，形成物业管理与社区管理相互协调、互为补充的工作机制。
4、大力改革房地产财税、金融制度
房地产行业是一个资金密集型行业，又是“利税大户”，所以房地产行业的健康、顺利发展离不开财税、金融方面的政策支持。
1)继续完善个人购房所得税抵扣政策，通过“买房退税”和制定相应的购房按揭贴息政策提高居民购房热情和支付能力，尤其是支持和鼓励中低收入阶层购房。
2)调整现行税收政策，尽快解决房地产税种重复、繁多，税率过高的问题。名目繁多的税收和较高的税率间接地削弱了居民的购房能力。为了鼓励住房消费和流通，加速住房消费市场的发育，要彻底改变目前房地产流通环节税赋过重的问题。同时，对各区纷纷成立房地产公司或以地块为基点成立街道和区房地产开发公司的现象，在税收方面可以采取房地产税收由市税统一征收然后返还的做法，消除各区“固本培源”的基础，促进行业公平竞争。此外，政府还应考虑在上海征收房地产财产税、土地增值税等房地产保有环节的税收，通过征收土地财产税，抑制各种单位多占用土地和房地产开发商盲目囤积土地，减少闲置、低效利用现象；通过征收土地增值税，使土地增值收益归公，可以有效地抑制土地炒卖、投机，也可以增加政府财政收入。特别是对高档商品房征收土地增值税以调整和完善市场住宅供应结构，制止高档住宅的盲目开发。
3)健全抵押贷款二级市场，通过多种方式，让金融机构所持有的抵押债权流转起来，以便获得较为稳定的贷款来源，降低金融风险，增强融资能力，扩大购房抵押贷款的规模，使购房者能够有机会获得更多的贷款。条件成熟的区可以先行试点，通过借鉴国外成功经验，实行购房抵押贷款证券化，提升购房放贷能力和放贷系统的安全性。同时，放开并规范抵押物的流转，通过规范简洁的运转方式，促进市场活跃。
4)还应运用税收、金融等经济杠杆，为企业的发展壮大和企业间的兼并、联营创造条件，鼓励上海房地产企业上市融资，通过政府政策扶持和企业资本运作将房地产企业做大做强，实现房地产行业资源的迅速积聚，提高全市房地产业的整体水平和市场竞争力。
当然，政策环境转变的基础还在于政府职能的转变和政府管理能力的提高。可以通过建立政府集体会审和决策制度保证政府决策行为、审批行为的合理公正，减少“长官意志”和随意性，通过建立“一门式”窗口办文制度提高政府审批的办事效率。同时，相关房地产管理部门还应成立专门的研究机构，针对特定的问题成立研究小组，提高政府宏观调控能力和行业管理水平。
二、促进上海房地产发展的宏观与微观策略
回望过去十年，房地产行业可是好戏连台：先是个人买房逐渐成为一种时尚，跳出狭小的公房空间；房地产行业在市场追捧中一路高歌猛进，行业规模空前发展，从业人数也成几何数级增长；但随着房价的飙升，房地产行业暴利的置疑声日渐唱响，有民众开始提出“不买房运动”倡议，国家相关部门开始调整风向，近两年，接连针对房地产行业推出抑制过热的宏观调控政策，于是，房地产行业再次成为人才市场的焦点—人才增聘速度放缓，薪资涨幅回落。
再看上海房地产业，近年发展的变化更是凉热立现。据太和顾问预测，07年上海房地产行业薪酬增长率为7.8％，这也是房地产行业首次预测增长率低于全行业平均增长率，而此前数据透露，02年后上海的房地产行业薪酬水平一直节节攀升，每年的薪资增长率均在10％以上。
继续放权于企业，构建真正的市场运行的微观主体。把企业建构为“自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”的微观经济主体，既有利于微观经济效率的提高，也能为中央实施宏观经济调控政策提供必要的财力支撑。政府要进一步改变对企业经营活动和微观经济运行管理过多过死的状况，解决政企不分的问题，除市场失灵的微观领域由政府直接参与外，凡是能由企业自主解决、市场自行调节的，都应交给企业和市场。
三、保证上海房地产市场健康发展的对策
2005年3月6日，上海市人民政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并出台两项相关的财税政策，以打击短期炒作，维护市场稳定。
一天后，上海市人民政府发布《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，切实保障广大动迁居民权益。
上海楼市调控是个系统工程，国家发展的大背景、上海建设的小环境、楼市出现的阶段性新情况和新问题，都需要综合分析、把握分寸、谨慎决策。上房地产市场的大起和大落，都将伤害最广大普通市民的根本利益。
就上海楼市的调控重点来看，要实现房价的“软着陆”而不是“硬着陆”，综合性的调控手段将根据市场的实际效果继续深入完善，正是在为了上海房地产市场健康发展的进程中，人们越来越清晰地认识到，调控的关键在于科学民主决策，在于一切从实际出发。
四、提升上海房地产业综合实力的途径
对于上海综合实力的提升，上海市高质量、高水平的城市基础设施建设功不可没。“九五”期间上海基础建设投资超过2274亿元，“十五”期间又有不少于3000亿元的城市基础设施建设；2002年伊始，黄浦江两岸综合开发这一世纪性工程实质性启动，统一规划、综合开发黄浦江两岸，又为上海新世纪的发展掀开新的一页。
上海房地产市场供需两旺、市场巨大。2001年共完成房地产开发投资620.3亿元，占当年固定资产投资总量的三分之一；土地一级市场供应严格控制，全年房地产市场总体呈现供求平衡，商品房销售增势强劲。2001年上海新建商品房预售面积首次达到1832万平方米，存量房交易突破1422万平方米，这样的房地产市场规模就是在全世界各大城市的发展史中都是绝无仅有的。
大都市的吸引力、优惠的配套政策、商品房较高的品质和合理的价格，不仅让广大的普通市民涌入购房大潮，也使众多的外地人士纷纷在上海投资置业。据上海市房屋土地资源管理局发布的上海房地产市场数据显示，2001年，到上海安家落户、投资置业的外来人士明显增加，一年里共成交35163套商品房，同比增加54.6%。
另外，上海综合实力的提升和房地产业的巨大潜力也使得外资涌入上海滩，掀起了外资的第二次登沪浪潮。据人民银行统计，截止2001年11月底，上海已设有营业性外资金融机构53家，资产规模占到全国金融机构资产总额的一半。就房地产业而言，上海更是众多外资进入中国首选之地。据资料显示，整个九十年代，上海房地产市场吸引了大量外资，10年间外资受让上海土地出让所支付的资金约100亿美元，如将建设资金等费用计算在内，粗略估计外资项目投入的资金在2000亿元人民币左右。现在各国地产商正纷纷在上海跑马圈地，增加投资，把上海作为进军中国房地产市场的桥头堡。
大上海魅力正逐渐显现，上海房地产业也走在了全国其它省市的前面，生机无限。
第五节 上海房地产企业的经营管理策略分析
一、资产重组和企业的兼并与合作
上海房地产业已趋成熟，竞争也越来越激烈。企业将凭规模和综合实力跻身于行业，立足于市场。
资产重组是扩大房地产企业规模的主要出路之一。资产重组既包括资产所有权人的重组，如借助资本市场上市，企业兼并等形式；也包括资产对象（结构）的重组，如通过收购企业，企业间的土地、项目转让，参股项目等形式优化资源组合。
目前上海大部分房地产开发企业处于有资金、缺项目（土地）的境地。有后备开发项目的企业仅10%左右。有一部分企业，并未全部付清土地出让金或未全部完成土地“三通一平”（大部分是历史遗留下来的）。
在项目资本金提高（今后可能继续提高）的情况下，部分并未全部付清土地出让金或未全部完成土地“三通一平”的企业，会感到有资金压力。
目前国际资本一直窥视我国，特别是上海等一些大城市商服（包括酒店式公寓）用房，当收购受政策限制以后，将以参股形式落地（境外除专业房地产开发公司外，一般不在中国独立开发房地产项目）。
这种情况给企业资产重组和企业兼并、合作提供了机会。企业资产重组主要是对企业货币资金、存货和无形资产进行重组，企业兼并、合作也必须考量对方企业这三方面的资产质量。
因此，这三方面资产互补或进一步加强，是最好的重组、兼并的方向。
二、调整经营方式和资产结构
上海房地产企业已逐渐发展壮大，相当一部分企业已完成原始积累，在这种情况下，房地产企业应改变原有的购置土地—开发建造—销售的经营模式，转向购置土地—开发建造—销售、出租并举的经营方式。近几年上海房地产企业资产结构中，出租产品占总资产比重持续加大，意味着部分企业已注意资产结构的调整。
从近几年上海房地产企业经营状况看，出租产品占总资产的比重始终低于房屋出租收入占经营总收入的比重。2005年上海房地产企业出租产品占总资产的比重为3.07%，房屋出租收入占经营总收入的比重为6.48%。
近几年物业持续升值，物业升值和出租利润，对净资产增长的贡献不小于开发利润对净资产增长的贡献。
从企业经营抗风险角度来看，物业出租风险不仅远低于房地产开发风险，而且可以减低房地产开发风险。因为房地产开发最大的风险是资金链断裂，而物业出租可以形成持续可观的现金流。
我国房地产企业上市比例较低，很大原因在于出租物业占净资产比例过低。国外股市对房地产企业的评价，主要看出租物业质量和所占比重，而不是看以往开发业绩。
房地产开发企业合理的资产结构，出租物业占净资产的比重不应低于25%，一般宜在30%~40%。
未来几年，上海房地产开发应主要加大商服出租物业的比重，尤其是办公物业。一方面是由于办公物业自身升值和租赁价格上涨较快；另一方面是由于政府对办公物业出租经营政策干预较少；第三方面是由于办公物业抗政策环境变化能力较强。
三、根据自身的情况选择合适的融资渠道
房地产业近些年的发展与金融资本的支持是分不开的。
目前上海房地产开发企业的资金来源中，自有资金占比例较低。虽然项目资本金的提高，将提高自有资金的比例，但是开发经营的主要资金来源，还是主要靠融资。
目前房地产开发融资途径较少，主要依靠预售房屋融资和银行贷款。
预售房屋融资成本具有不确定因素，由于期房和现房存在价差，如房价上涨速度较快，融资成本就较高，反之就较低。随着市场供大与求的现象出现和政府加大对预售的限制，通过预售房屋融资所占资金来源比例将逐渐减少。
国内银行贷款成本较低、较为稳定，贷款时就已基本确定，但是银行贷款最大的风险在于当市场预、销售不畅时，企业容易造成资金链断裂，因为银行清算债务能力较强。虽然央行加强了对房地产开发贷款的控制，但是巨大的存贷差，给各商业银行造成了很大压力，加剧了银行的放贷冲动。因此银行贷款仍将成为房地产开发融资的主要来源，占资金来源比例可能有所增加。对具体的房地产开发企业来说，如果在资信体系的建设和开发项目的选择上多加注意的话，银行贷款占资金来源的比例就大一些（除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都较高，融资成本较高）。
“十一五”时期，银行房地产开发贷款有可能增加，但远抵消不了预售房屋融资减少的差额。房地产开发的资金来源缺口还较大。可通过其他融资渠道加以解决。如资本市场融资、房地产信托等，但这些短期内都不可能成为渠道。
资本市场融资最直接的方式是上市。其成本最低，但利润也将被分享，经营将完全公开透明。中、短期内，国内上市准入较难，如企业资产质量较好，可在境外资本市场上市。
房地产信托是一种信托贷款，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托融资的成本较低，经营不受信托责任公司控制。目前仅处于试验阶段，在宏观调控的背景下，银监会采取限制的态度，今后将先规范后逐步放开。
基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等融资渠道目前还未开放，但“十一五”时期将陆续开放。
合作开发和寻求外来资金参股，是中、小型企业除国内银行贷款和预售房屋融资外的主要融资方式。合作开发的好处是分散和转移筹资负担、经营风险的较好方法，但实际操作如合作各方开发目的不同、后续资金不能及时到位等，反而加大经营风险。因此事先要求合作各方有共同目的并一次性筹集资金。最好是寻求外来资金参股，尤其是行业外和境外资金参股。行业外和境外资金目的比较单一，以分利为主（包括资金或项目实物），一般不干预经营。
四、建立房地产企业品牌
目前上海近5000家房地产开发企业，具有真正意义品牌的企业寥寥无几。即使获得多少强企业称号，获得多少荣誉奖项，其企业招牌也不能创造多少附加值。究其原因，并不是上海市民没有品牌意识，也不是开发企业不追求，而是开发企业不了解房地产企业的品牌是如何建立的。品牌是无形的东西，因此只存在于大家的感觉和意识中。感觉是通过事物的特性形成的，意识不仅通过感觉，而且通过思维形成的。如开发企业开发的项目，不同于一般（不管是好的，还是坏的），都容易使大家形成感觉（同样分好的感觉，还是坏的感觉）；当感觉形成后，就要思考比较，形成意识。好的有特性的项目，通过好的善后服务和管理，始终保持好的形象，大家的意识也就逐渐形成了，品牌也就诞生了。目前一方面大部分项目没有企业标记或影子，因为预、销售时的宣传，主要是针对项目本身，很少宣传企业。因此销售完了，宣传也就完了，企业在大家心目中荡然无存。另一方面是由企业经营模式形成的，项目销售完了，交给物业公司管理。项目竣工两年后，开发企业也就没有责任了，也就很少关心项目以后的管理和项目以后的形象。
至于评比、评奖在当地是形不成品牌的，最多只能在异地唬人。
企业的品牌使企业今后的产品具有附加值，是重要的无形资产，对企业今后的经营活动具有重要的影响。
五、以精致、创新获取更高的利润
前几年上海房地产市场基本处于供不应求的状态，开发企业在项目的设计上化的精力、代价不够，市场精品项目不多。同期广州等城市由于市场供大于求，开发企业在项目的设计上化的精力、代价较多，市场精品项目不少。
“十一五”时期的上海商品住宅市场，将基本是供大于求的时期，开发企业已不太可能通过市场价格非正常上涨获取高额利润，只能按照正常市场价格规律，通过产品的精致和创新来获取更高的利润。因此房地产企业在项目开工前，要比以往更重视产品的规划设计，更注重产品的差异性，在市场竞争中，模仿、雷同的产品是缺乏竞争力的。要比以往更重视材料的选择和施工的质量。
设计创新和精致建造，永远是市场盈利的不二法则，是建立品牌的主要途径。
六、走出上海，异地开发
上海有近5000家房地产开发企业，“十一五”时期，上海每年供应房地产开发的土地也只有2000~3000万平方米，僧多粥少，竞争激烈。与其等米下锅，坐吃山空，不如去外地开发。
上海开发企业去外地开发，一方面有“上海”这一共同的无形资产，另一方面上海开发企业资金等综合实力较强，经验比当地企业丰富，开发理念比较新，具有较大的先天优势。
去外地开发，必须要了解当地情况。市场秩序是否规范；政府、政策支持力度；住房市场化程度、市场容量和发展空间。如这几个方面，只要有一个是否定的，就暂缓进入。
在当地人均住房面积未达到35平方米的情况下，都应有发展空间。
当地人均收入超过10000元，人均储蓄超过20000元，人均地方生产总值超过30000元，那么这个地区进入住房发展阶段。
二手住房交易超过城市住房总量2.5%（交易量/城市人口×人均住房面积）时，能进一步带动商品住房的销售。
外来常住人口超过全部常住人口10%时，市场容量加快放大。
第三产业增加值占地方生产总值比重连续三年，每年持续超过1至2个百分点，商服用房发展加快。
