旅游地产发展概况

第一节 中国旅游地产的含义及兴起

一、旅游房地产的定义及相关概念

对于旅游房地产的定义，目前有很多说法，事实上从不同的角度看旅游房地产确实有不同的内涵。

1、不同角度定义的旅游房地产

从旅游的角度来定义旅游房地产的概念。比较流行的观点认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、建设、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业活动的角度，旅游房地产更多地关注房地产建设项目所形成的旅游功能，“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。

从房地产的角度来定义旅游房地产的概念。在房地产的理念下，一切利用土地所进行的建筑活动可以纳入到房地产经营中来。各类旅游项目的开发，只有当旅游资源具备合适的旅游基础设施和服务设施，成为有机的旅游综合体，才能引来人流、物流，形成真正的旅游活动的经济循环，促进旅游区消费增长以及相关产业的发展。因此，可以将旅游房地产定义为，与旅游开发建设，如自然资源的开发、主题公园、高尔夫球场、各种功能的旅游住宿设施及度假区建设等相关的房地产开发、建设、经营活动所形成的房地产项目。国内目前比较突出的华侨城模式、宋城模式、观澜湖等都属于此类。

旅游房地产通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和经营管理等各个环节，充分利用了旅游业所形成的市场与吸引力，实现了房地产开发的有效经济循环，形成了房地产开发的回报。

2、旅游房地产的相关概念

从旅游房地产引申而出的或相关的概念很多，有些甚至被作为旅游房地产的等同语，事实上，详细分析不难看出，这些概念只是旅游房地产的一个侧面或一个部分。

1）时权酒店

指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。

2）产权酒店

指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。

3）养老型酒店

指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售，收益归其家人所有。

4）景区住宅（旅游住宅）

是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的以长期居住功能为主，具有投资回报和多种功能的住宅项目。

5）运动休闲度假村

指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅、酒店等项目。

6）旅游物业

是指各类以直接进行旅游经营、旅游服务为目的的宾馆、饭店、休闲娱乐场所等建筑及设施。

7）休闲房地产

指以商务休闲为主要功能的房地产项目。魏小安提出，旅游房地产不仅仅是给旅游者使用的，同时也是对应于休闲市场的，因而提议用“休闲房地产”的概念取代旅游房地产。

8）第二居所

按照居住频率分类，住宅可以分为第一居所和第二居所。第一居所为业主家庭日常居住的物业，第二居所则是消费者用于异地休闲度假、使用频率较低的住所。根据经验，人们对第二居所要求在3小时车程范围内，最好是90分钟以内，但最短距离也要在80公里以上，以便形成适当的环境转换带；而对于面向国际客户的第二居所，距机场不要超过1小时车程。

9）分时度假

指消费者向经营分时度假的旅游企业购买一定数量的“点数”，这些“点数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“点数”在分时度假企业（网络）内的不同时间、地点、档次的酒店、度假村灵活选择其点数所能负担的住宿设施，消费者不实际拥有使用权或产权。

3、旅游房地产的定义

为方便研究起见，可以从广义和狭义两个方面对旅游房地产进行定义。

从广义上定义，旅游房地产是指一切与旅游相关的房地产项目，旅游房地产既包含了各类以实现旅游服务（包括旅游住宿、娱乐、购物、餐饮服务等）为功能的房地产物业，也包含旅游房地产开发、旅游房地产建设、旅游房地产经营等各类以旅游为主题或内容的房地产经营活动。

从狭义上定义，旅游房地产指消费者以旅游、度假、投资等为目的，以旅游服务实现投资回报，并最终以多种形式长期持有的房地产物业。既特制如产权酒店，分时度假酒店等，这样一些具体实现旅游住宿、接待功能、服务的房地产物业项目。与传统的房产相比旅游房地产具有优雅的环境资源、专业的物业管理与酒店管理、符合旅游度假的设计方案、消费层次高、消费的可存储性和期权消费以及投资回收率高等特点。这类房地产项目按照产权所有程度来划分，可以分为完全产权（如度假别墅、景区住宅等）、基本产权（如产权酒店、时权酒店等）、使用权（如分时度假等）等不同类型。

旅游房地产是由旅游+房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产，其购买者、使用者、居住要求、餐饮提供、外部环境、配套设施等各方面与传统房地产开发面对的具有很大差异性，从外部市场角度也可以揭示出旅游房地产的概念内涵。

二、旅游房地产的形成与发展

从世界范围来看，起源于上世纪初法国地中海沿岸的旅游房地产目前已在全球得到迅速发展，特别是欧洲各国，各种分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已发展到一定规模。

从我国情况来看，旅游房地产萌芽于上世纪八、九十年代。当时，沿海地区、改革开放较早的省市由于房地产泡沫，房地产项目建设供大于求，出现了大量积压和售后空置房。为了消化这些空置房，人们开始尝试将房地产开发空置的物业改造为宾馆、青年旅馆、分时度假酒店、汽车旅馆等旅游休闲的场所，于是一部分原本为住宅等用途的建筑转变为旅游物业。1999年，自海南“南海传说”、三亚“博熬国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映，从而真正形成了旅游房地产的概念和形式。到目前，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内旅游地产开发已经正式进入发展期。

三、旅游地产概念细分

1、旅游景点地产

主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产。如各种影视拍摄基地。这类项目的经营者如果抓住名人出入频繁而带来的名人效应，一定可以提升其物业价值。周庄的一个茶社以著名作家三毛命名为“三毛茶社”后便由此声名远播。

2、旅游商务地产

主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间。这类地产的经营只要做到大型集中、管理统一就可使旅游者自掏腰包，纷至沓来。切忌店面分散，报价不一，使得消费者退避三舍。北戴河旅游区的诸多海鲜酒店便让人不敢恭维。而同是经营海鲜，旅游业发达的泰国海滩餐厅和海产品超市则非常规范。

3、旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等。要点是自身有完善配套和特色服务，如果客人游完夜景回酒店后想吃夜宵，而酒店餐厅打烊、内部便利店关门，宾至如归一词便无从解释。

4、旅游住宅地产

主要指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。租用该建筑考虑的主要是私密、便利和自由；而现在“跟团”旅行都有自由活动时间，很多人就会在住所周边散步购物，这都需要有花园、广场、商店等齐全配套设施来实现。

5、度假用第二居所

往往地处城郊接合的清静处。房价升值潜力大、驱车一时可达的距离、齐全的购物餐饮等社区配套和完备的物业管理使得这类物业一般不会长期闲置，每个双休日置业者都可以来去自如，这便是该物业生命力之所在；度假用异地置业的投资行为则更强一些。这类物业一般都在旅游区内。由于距离跨度大，利用率相对较低，在闲置期出租可得到较好回报。对他们而言，按月交纳物业管理费用委实不太划算，而在像蓟县那样的风景区，“买块地、盖间房、雇个人、收租忙”成了不错的生意经。除了自己享受山水之美外，其余时间将其委托别人管理。这种投资相对较少又有较好回报的置业方式在“有闲有钱”的消费阶层中甚为流行。

第二节 中国旅游地产的市场开发分析

一、房地产与旅游的内在联系

旅游与房地产，是完全不同的两个行业，但相互交叉，形成了许多边沿性结构，而理念的渗透，更产生了全新的综合。

旅游房地产是一个新的领域，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等，正在各地闪亮。旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试，已经出现。

用旅游的视角看地产，不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以把旅游业已经熟练运用的技术，借用于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术。

1、旅游专业视角与旅游专业技术

旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式，旅游业已经形成了一种综合性产业。

旅游产业以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。

2、旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。

对于今天的旅游市场而言，仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础，已经是远远不能吸引游客了，身心愉悦的体验过程，才是吸引力的关键。将旅游过程中游客的体验过程，称为"游憩方式"。用最通俗的话讲，就是"游玩的方法"。用学术语言表达，游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。游憩方式设计，是旅游产品设计中的技术设计。旅游产品能否开发成功，首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）。

从商业模式的角度看，旅游业的利润形成，在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

2、房地产业态的结构与分级

旅游产业的开发，是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，归根结底，还是土地开发的一个分支。旅游对环境要素的利用方式，旅游对人类与自然的关联互动的研究，对于分析地产要素及人居环境都有独特的帮助。

1）房地产结构要素分析

将房地产的结构要素，概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态，也因此形成了从地产到房产的多级结构。

地产是土地开发利用的产业，是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中，公共空间与私人空间，公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透；可以大致分为五类：交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。

在广义地产的理念下，一切土地利用的方式，都可以纳入地产经营中来。因此，城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类（工业、高技术、教育等）园区开发、甚至交通及农业综合开发等，都与土地开发结合在一起。在地产运作中，功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。

一般意义的房产，概念相对狭隘，其开发的产品，是依托大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。更高级次的房产开发商，则进行非标准化的专业性建筑开发，包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。

环境开发是房地产商必须面对的重要课题，而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能，在公共空间的营造中，独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业，具备极大的发展空间，包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征，产业经营模式与一般房产不同。

2）房地产业态分级

由此，我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级：

（1）一级运营商

区域开发商-结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品，进行的成片土地综合整体开发；以复合功能的成片土地为对象，把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同时全部或部分开发其中的项目；其中，国家的各级政府及其土地储备中心、流行的"城市经营商"、小城镇开发商、大型综合园区开发商、超大型社区开发商等已经成型；招商局的蛇口、熊谷组的洋浦、华侨城、祈福新村、陆家嘴、天津泰达、望京等属于这类。该类开发与政府职能有深度的联系；

（2）二级运营商

项目包装公司-以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品，进行非独立片区招商开发和项目炒作；这类企业较多，有的项目进行部分环境建设，有的开发一期或样板，有的仅仅进行规划调整和产品调整，甚至以时间换增值；该类企业往往与官员寻租有关，但正在形成一些高智慧型企业；

（3）三级运营商

非标准产品开发商-以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商；包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发，Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发，城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发；

（4）四级运营商

标准产品开发商（房屋工厂）-以大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心，为房地产业的"简单加工型"企业；目前绝大多数为该类，包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。

3、旅游与房地产

1）景观设计与房地产

景观是旅游的基础资源，在旅游业内，景观评价、景观设计已经成为非常成熟的专业技术。其中，形成了对不同景观详细的资料系统及定性、定量评价的标准，这为景观设计提供了强有力的支持；在旅游景观设计中，形成了大地艺术、植物造景、天然材料造景、生态造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、艺术造景、科技造景等非常丰富的造景技术；在旅游开发中，长期形成的独特性、唯一性、奇

异性、极致性、天人合一、生态自然等等理念。这些理念和技术，对房地产开发，具有非常使用的价值。

房地产中对主体建筑景观的设计技术，已经发展得十分完善，但对环境景观的理念，长期停留在园林绿化的传统框架内。从景观建筑与景观房产到生态建筑与生态房产，再到人居环境的深化与细化发展，房地产业打造环境的理念与技术都在持续提高。若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，必将形成新的提升。

2）主题定位与房地产

旅游项目设计，非常讲究主题定位。比如宋城以宋朝文化为主题，借用清明上河图；周庄以江南水乡为灵魂，拓展游乐与环境；莹华山以禅为主题，打造天下第一禅山；三亚以天涯海角为主题，形成观赏游乐休闲度假结构。

房地产项目的功能与旅游项目功能不同，但从吸引力的塑造来看，主题定位及打造，具有提升附加价值的极大功效，主题型房产将会越来越多。

对游客量有效的独特性吸引力设计技术，完全可以借用于房产开发。芙蓉古城、建外SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海的八国小镇等等，都是很好的使用了主题吸引力模式。鸟巢、帆船结构的悉尼大歌剧院等非标准公共产品，是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。

3）游憩方式设计与房地产

游憩方式，可以细化为观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、住宿方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式等多个方面，游憩方式设计，则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。

对于房产开发而言，进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、邻里互动结构、购物环境等等方面，与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用。当然，居室的设计的很多内容，旅游未予研究。

情境设计、体验设计、娱乐化设计等等，对于房地产开发，都有实际的借鉴价值。居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，是旅游中可以借鉴的技术。对于商业房地产而言，游憩方式具有特别大的借鉴意义。我们可以把商场看成为一个游憩场所。现代商业越来越强的表现出一种趋势，即从简单卖场向游憩型商业环境发展。旅游中基本的盈利模式-以独特吸引力，最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平-完全可以用于大型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发中。

最为突出的共鸣，还在于游憩型商业地产已经崛起，并将在未来商业地产中扮演主导的角色。

4）游憩型商业地产

步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。概括起来，商业地产出现了两个趋势：大型商业楼盘或街区的游憩化趋势，休闲、娱乐、餐饮、购物等的群聚、混合及特色化趋势。

Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功，必须以游憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对游憩吸引力的设计，是旅游游憩方式设计的专业特长，可以为此做出巨大的贡献。

步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的钟爱，同样是游憩方式设计的专业。

我们提出了一个"中心游憩区（Central Recreation District）"的概念：任何一个城市，都有一个或两个城市游憩的中心，有的地方这个中心是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等等。从商业房地产开发的角度看，可以把中心游憩区称为Recreation Mall。

城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，新天地的古建背景与古文化氛围打造、形成？quot；新天地模式"，外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯、称为"外滩模式"，商业步行街模式，重庆的"南滨路模式"等等，都是创意开发的典型，在商业游憩中心的开发上，未来必将产生全新的个性化城市名片。

5）旅游房地产

我们称为旅游房地产的领域，主要是指作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店及分时度假酒店。中远郊型别墅开发、具有最明显的周末休闲第二居所的特点。休闲环境的打造，休闲服务的配套，具有关键性作用。其中，高尔夫别墅、滨水别墅、景区山裙别墅是最成功的类型。

度假胜地别墅开发、具有最明显的周末休闲第三居所的特点。滨海度假胜地拥有不可比的优势，避暑胜地为第二位，运动康疗度假胜地（高尔夫、滑雪、温泉）居第三，山水田园（如桂林）居第四位，特殊气候条件（如昆明）居第五位，其它风景名胜居第六位。

产权酒店是目前法规不健全条件下，旅游地产最好的融资手段。产权酒店具有非常灵活的多样性设计条件，可在近郊、远郊休闲区、运动休闲区、温泉、风景区、度假区等各类休闲度假结构中运用。分时度假在我国尚处于开发初期，没有形成销售渠道与网络。其成熟发展还需较长的时间。

二、中国旅游地产的特征

1、投资和消费的双重性

旅游地产首先是一种投资品，从开发环节来看，投资旅游地产是一种固定资产投资，而固定资产投资通常被认为是拉动地方经济增长的三架马车之一。从消费的环节上来看，消费者购买旅游房产，一方面是为自己旅游消费的方便；另一方面可作为一种投资生财的方式。它具有投资和消费的双重性。

2、投资回收率高

对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的：景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，这种小额的交易使其投资的回收期漫长。旅游地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。而对于住户来说，首先可以将旅游地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在国外，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一，以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。

3、消费档次高，消费的可存储性和期权消费

与传统酒店不同，旅游地产自诞生便具有贵族化色彩，国内旅游地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境。旅游地产在消费时间上可以是多次的，具有消费的可存储性和期权消费的特征。

4、功能上的娱乐性和休闲性

旅游地产是为旅游服务的，其开发更加注重旅游度假氛围的营造。一般依托优美的自然环境或人造环境，有诸多休闲娱乐设施与之相配套，在旅游地产本身的设计上，也会在户型设计、内部环境的设计上考虑到休闲度假者的放松身心假的需要，与一般的住宅项目有很多的不同。这决定了它除了具有一般房地产所具有的居住功能以外，还具有较强的休闲和娱乐功能。

三、旅游地产开发的特殊性

旅游地产是房地产的一个特殊类型，当然也会遵循地产开发的一般程序，比如进行项目选址、市场分析、策划定位、可行性分析和投资分析、土地使用计划和项目设计、施工建设、经营管理等若干个环节。但是旅游地产的开发又具有自身的特殊性，开发中应该特别加以强调的是三个观念，或者说三大战略，即整体观、生态观和发展观。

1、统筹兼顾，协调平衡 

应当树立起旅游地产开发的整体观。这种整体观念包含两个层面的内容，首先是统筹兼顾、协调平衡各种利益冲突，处理开发与政府目标、与生态环境、与经济利益、与当地居民、与消费群体之间五个方面的关系。只有这样才能保证项目开发取得比较好的综合效益。其次是整合策划与规划的阶段。旅游地产开发中的三个难点即策划定位、设计创意和利益平衡都反映在策划和规划阶段，这两个阶段密不可分。而且需要在项目的前期就组织一个不同领域的专家咨询团队，包括规划管理部门、政府管理部门、设计师、工程师、财务专家、生态专家、文化顾问、当地居民利益代表等等，特别是应该让有经验的设计师在选址阶段就尽早介入到项目中来。设计师应该参与策划和任务书的拟订，而不是仅仅根据一些所谓的策划机构做好的点子策划来画图。设计师越早介入对项目的成功就越有利，这在国外是不争的事实，目前国内的开发商还没有意识到这一点。

2、尊重并保护敏感的生态体系

应当树立起旅游地产开发的生态观。旅游地产的开发应该从战略的高度重视并利用基地内已有的生态和景观资源，增强“乡土”意识，在尊重原有的生态景观格局的前提下，通过积极的保护和科学的生态设计手法，来展现当地美好的自然景观。旅游地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。在佛罗里达有一个旅游度假项目，在它的用地规划中将容纳秃鹰的巢穴都考虑进去了，这个项目因此赢得了资源再生保护奖。相反，那种切断动植物的生态廊道、粗暴地对待土地和自然、急功近利涸泽而渔的做法只能适得其反，既不能使得项目长期升值，又对环境造成了巨大的破坏，在国内外这样的反面教材也是很多的。因此，应该倡导一种绿色旅游地产开发的概念，包括规划设计密切结合自然、强调乡土风格、资源和能源利用尽可能利于环保、使用低能耗无污染的交通工具、运用新的生态环保技术和材料等等。

3、促进社会、经济文化的发展

大型的旅游地产项目多位于城市的偏远地区，占用的是大量的农耕地和村庄，当地政府政府招商引资目的，是为了推动所辖地区的经济发展，提升当地人民的社会生活水平，因此才能出台相应的优惠政策，积极的协调各方面工作，组织全方位的服务条件。而旅游活动本身，有文化传播的属性，八方来客，聚集在一起，既增进了相互之间的友谊，也通过与当地人的接触，传播了各地的文化，从而形成文明的融汇，思想的升华。而作为承载这种文明交流载体的旅游地产，必然会被赋予促进社会文化发展的使命。所以，我们可以看到，旅游地产开发不同于一般的地产项目，在满足人们住的功能的同时，还要满足人们“游”的需求，甚至随着旅游概念外延的不断扩大，文化交往、健康休闲等一系列的活动都注入到了旅游地产中。

四、旅游资源发掘与地产项目开发的双增值

旅游地产顾名思义既有旅游观光的内容，也有度假地产的内容，这两者是融合在一起的。旅游地产增值的手段.就是加强这种融合，使得旅游景观资源和地产产品交织在一起，而且要是非常自然的融合。比如高尔夫社区其实就是以高尔夫为主题的旅游地产，高尔夫本身的利润并不是太高，其价值在于它能带动周边的地产升值。假如高尔夫与房地产结合比较松散，一块地的一半建高尔夫，另一半盖住宅，两者没有很好的穿插在一起，这样高尔夫社区的意义就显示不出来了，住宅的品质也没有得到提升；假如别墅区穿插在高尔夫里面，大部分的住宅都可以在自己家里看到高尔夫比赛.这样房地产的价值就会提升很多。因此，地道的高尔夫社区应该是球场和住宅区紧密融合在一起的。旅游地产的主题不管是选择高尔夫.还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合在一起的.而且是一定是自然过渡的。只有更好的融合，才能实现旅游地产项目的增值。

旅游地产的开发，一方面对于开发商来说是一种新的领域，另一方面对于设计师来说也是一种新的挑战，尤其考验的是一个设计事务所对于复杂项目的综合协调能力。在旅游地产项目里面，规划、建筑、景观、室内设计都是水乳交融的.所有的设计都是围绕着旅游地产的主题而展开，这些设计基本上应该由一个事务所来做。如果是不同的事务所合作，那么设计师们必须要在一起讨论方案，规划的逻辑、景观的材料、建筑的造型等等，都应该是统一考虑的，一个项目里面不应该出现很不协调的设计。

同样，旅游地产的开发和设计还应该是保障生态的健全和立足于地方的。只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计，才会真正体现出旅游地产所追求的文化的精神。随着“居者有其屋“这一千年梦想在中国大地上逐步实现，城市人回归自然的心理需求越来越强烈，这引发了居住郊区化和旅游地产的蓬勃兴起。旅游地产，特别是综合类的大盘项目在未来将会是一个新的热点。

五、中国旅游地产项目开发成功的重要措施

随着旅游地产在中国的升温，在中国旅游地产以丰富的形式在不断发展。由于开发商掌握的旅游资源差异及企业发展战略的不同，房地产企业对旅游地产的开发策略也是有所差异。深圳华侨城以旅游主题公园著称，中坤集团则以旅游风景区开发闻名。目前，中国旅游地产重要有三种发展模式：旅游主题地产模式，风景区旅游地产模式以及产权酒店及时权酒店等形式。我们应该注意到旅游地产涉及的领域众多，关系错综复杂。因此，在旅游地产开发过程中，应该注意以下问题：

1、统一协调项目开发与运作

通过统一规划实现旅游地产项目的综合开发旅游地产涉及房地产，旅游，交通，娱乐，商业等多种经济形态，同时，项目规模一般比较大，整体开发运作周期长。另一方面，旅游地产在市场开发以及配套设施建设方面关系复杂。因此，开发商必须对整个项目实行统一规划，统一协调，综合开发。

2、突出独特的旅游地产主题。并以此为基础建立旅游房

地产项目的核心市场价值主题是旅游地产的独特市场诉求，也是旅游地产的核心市场价值体现。所以，旅游地产开发的第一步就是确定项目独特的主题概念。开发商通过对被开发土地资源进行比较概括和分析，充分利用土地的地形，自然景观等旅游资源，同时也要根据当时当地的风土人情，历史背景挖掘出新的文化内涵，并结合项目的市场定位，提炼出个性化的旅游地产主题，以区别其他的竞争对手，并以此为基础塑造旅游房地产的核心市场价值。

3、合理整合

旅游及房地产项目资源。建立合理有效的旅游地产配套体系旅游包含"食，宿，行，游，娱，够"六个要素。同样，旅游地产涉及旅游，购物，娱乐，商业，文化等多个子系统。在塑造稀缺性旅游资源的同时，开发商应该以主题概念为核心，合理整合居住，旅游，交通，商业，文化娱乐等配套资源，使得旅游地产成为一个平衡协调的系统，从而提升整个项目的市场活力。在这个过程中，开发商应该意识到交通，商业，文化娱乐等设施不仅仅是旅游地产的配套，更要注意到其市场的辐射力和项目的经济价值，应该使旅游地产形成一个户动的市场价值链。

4、加强旅游资源的管理与创新

通过旅游资源的管理与创新提升旅游地产的价值休闲旅游是旅游地产市场定位的重要组成部分，旅游的成功与否也是旅游地产项目成败的关键。而旅游资源的生命力来源于稀缺的市场价值，但是任何旅游资源都是有一定生命周期性的。因此，旅游资源的管理与创新是旅游地产项目打造持续市场竞争力的关键。在旅游地产主题定位下，开发商应该围绕稀缺性的旅游资源进行纵向的深度挖掘和横向的关联性开发，不断延伸和拓展旅游地产的核心价值。深圳华侨城作为旅游地产成功的典范，先后通过运作欢乐谷，世界之窗，民俗文化村等旅游项目，加强对旅游资源的管理与创新，为旅游地产项目的成功创造了基础。

旅游地产作为一种新的地产形式，在中国已经取得了一定的发展。随着社会的发展以及房地产市场的发展，社会各界应该加强交流与沟通，为旅游地产在中国的良性发展创造良好的法制及经济条件，积极探索旅游地产发展的不同形式。促进旅游地产的进一步发展。

第三节 发展旅游地产的前景与现实意义

一、旅游地产的前景展望

旅游地产是旅游业的重要组成部分，也是房地产业的重要组成部分，随着我国旅游业的发展，旅游地产也日益被人们关注。中国房地产业协会朱中一副会长在谈到旅游与房地产的合作与结合上指出：中国是自然资源和人文景观都相当丰富的大国，除了这个本身，中国经济的高度发展，也是国外的游客和商家看好的一个有着深厚开发潜力的地方，所以中国的旅游业发展会大有前景，中国旅游地产的开发也大有前景。

二、旅游地产的现实意义

国务院发布了一个文件，题目是《国务院关于加快发展服务业的若干意见》，这个文件当中指出服务业是国家经济的重要组成部分。服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化城镇化、市场化、国际化加快发展时期。以初步具备经济又快又好发展的条件，加快发展服务业，提高服务业在这三种结构当中的比重。尽快使服务业成为国际经济的疏导产业，是追求经济结构调整，加快经济增长方式的必由之路，加快转变增长经济的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的良方，是适应对外开放新形式实现综合国内资源整合的渠道。加快发展服务业，提供满足人民物质文化需要的物质产品，并成为城乡就业的主要渠道，也是解决民生问题，促进社会和谐，全面建设小康社会的内在要求。这个文件高度概括了发展服务业的重要意义。具体到旅游与房地产的合作与结合上更具现实意义。

发展旅游地产是适应对外开放接纳众多境外游客来华旅游与考察的需要。据有关专家预计，2005年到2015年，中国将成为世界第一旅游目的地国；到2050年，旅游业将成为世界的第一产业。在经济比较发达的国家人们普遍爱好旅游，即使普遍发展中的国家的人们也爱好旅游，而我国又有着丰富的天然适宜旅游的资源。到2006年底，我们有国家级重点风景区187座，国家局自然保护区226座，国家森林公园439座，世界遗产31余座，此外还有一大批省级的自然资源。这些自然和人文资源大多是人们休闲娱乐和接受教育的重要场所，只要我们处理好保护与开发的关系，并在国家宏观政策的指导下开发旅游地产，定能成为我们对外开放的重要场所。

发展旅游地产也是满足国内游客需要和扩大就业的重要方面。根据联合国专家对发展中国国家调查中发现，人均收入超过1000美元的国家和地区，就会具备城镇化发展和旅游业发展的两个条件。因为那时人们的温饱问题已经基本得到解决，将转向对精神文明和旅游的需求。我国目前正处于这一时期。再加上我国有丰富的自然、文化资源，交通便捷，还有像“十一”、春节等节假日的条件。还有国家也在积极倡导职工利用休假进行健康有益的休闲服务性消费，因此发展国内旅游业和旅游地产必将会大有巨大的潜力。此外，发展旅游地产也是扩大就业的重要方面，也符合我国的基本国情。

发展旅游地产是推进经济结构调整，加快经济转变增长方式，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要。旅游业是一种资源节约型、环境友好型的有利于资源协调开发与整合的产业。这一方面不仅有自然优胜的景区，比如黄山；也有文化特色的城市，比如北京、吴县、曲阜；还有巧夺天工的人文景观城市，比如深圳。国外的像法国、西班牙、雅典等。而在开始发展旅游业的时候，都会相续地的建立一批餐点和旅馆，这给旅游地产的发展提供了有利的契机。对旅游地产进行统一的规划和建设，不断提升其环境和品质，对推动旅游和经济的全面发展相当有利。比如对于骊山，每年旅游收入近4个亿。如果加上旅游地产相关的产业，那收入更加可观。而且这是较少的消耗能源的就业，特别是与当地利用资源进行粗加工的效益相比，他们的优势更加明显。

因此，只要在坚持科学规划的前提下发展旅游地产，只要当地政府能够统筹财政的安排，如旅游地产的收入来返给景区的保护，就能够实现景区的保护和当地旅游的双丰收。对于农村这块，可以发展园艺业，搞特种养殖业及乡村生态养殖业，来增长人民的收入，实现农村劳动力的有效转移和扩大就业，这对我们的相对资源比较稀缺，能源相对短缺的国家更具有重要的意义。旅游和房地产的结合符合国家对外开放的调整，也有利于带动地方经济和新农村的建设，利国利民。

发展旅游地产也是打造城市品牌的需要。特别是一些知名的旅游城市，其优美的自然景观，悠久的文化遗产和丰富的人造景观就是通过一批批的游客的宣传扩大其影响，这些城市中往往有多相当数量的星级宾馆和酒店，这些高档的旅游地产项目，不仅提升了城市的整体形象，更充实了城市的活力，也打造了更具魅力城市的形象品牌。

三、旅游地产的产业特点

发展旅游地产要考虑地产的特点。旅游地产实际上是旅游与地产的结合。据有关专家介绍，旅游地产分三类：一类是依托自然与人文遗产，一类是依托人造景观的，一类是基于两者之间或者是综合。依托自然与人文遗产，首先应该与城市的定位，旅游景区的多少直接相关。像北京她不仅是中国的首都，有众多的现代建筑，还有即将召开的奥运会；世界遗产有故宫、天坛、颐和园等等。她是世界上拥有世界遗产最多的城市。因此，来北京旅游的游客肯定很多。旅游地产就要足够，不仅要有高档次的，也要有适合普通百姓需求的。又如三亚他依托自己的优势，建立众多的豪华酒店，吸引了韩国、日本、俄罗斯大量游客和众多的国内游客。

另外一些地方，本身没有自然或者绿色的文化遗产，但经过精心的策划后，通过现代的人造景观发展旅游地产，如全球公认的迪士尼乐园，还有拉斯维加斯。当然人造景观房子同质化、房子过多过烂、房子粗制滥造的现象也不少见。为了适应越来越多的需求，旅游资产还要保持合理的比例，即要高端的项目，又要经济适用型的项目。如三亚在规划的时候，就要求亚龙湾定位在国内旅游者，定位在普通的老百姓的档次上，此外，从商业地产的考虑，投资商还要考虑如何开发创新旅游，如何考虑融资和回报问题，还有物业的管理方式问题等等。

四、旅游地产的发展对策

当然，过度的开发建设，过度的搞城市化，或者超过环境资源的能力，就不利于自然资源的保护，不利于实现旅游事业和经济社会的协调发展。要建立健全规划的编制与审批制度，严格保护，永续利用的原则，并将科学规划放在首要考虑的位置。明确的科学的规划编制应当体现人与自然的和谐相处，区域性协调发展和总体经济社会协调的要求。以优先区域协调发展为原则，在总体保护的规则当中，考虑重大建设项目的布局，开发利用的强度，风景名胜区的功能结构，民俗区的游客游量等内容。风景名胜区要与其他旅游点在编制总体规划中全盘考虑，处理好保护与发展的关系。在开发风景名胜区的时候，更要注意在禁止的地方不得建设，在可以开发的地区要严格按照有序、合理、适度的开发原则。

发展旅游地产还应该本着科学审慎的态度去处理问题。原先以住宅为主的开发公司，不要因为现在的住宅难搞，就轻易做旅游地产，旅游地产利润虽然比较丰厚，但需要各方面的人才也相当多，风险相对比较大；要搞好市场的分析，主要是当地的旅游资源和游客结构及客源量来分析；要虑供需总量的平衡以及当前国家宏观政策方向问题。在供应上面，国家对别墅类项目是有着严格的钢性的规定的，盲目的跟从最终只能形成旅游地产泡沫。