建筑行业发展情况及预测

第一节 2005-2009年建筑业经营情况

一、建筑企业产值和施、竣工面积变化分析

2005年，从构成成分上看，建筑工程产值、安装工程产值和其他产值分别达到29460亿元、3921亿元和1365亿元。建筑业竣工产值为22073亿元，增速达8.9%。

2006年，建筑业房屋建筑施工面积41.02平方米，房屋建筑竣工面积17.97亿平方米，企业全年完成竣工产值28141亿元。

2007年，建筑业企业房屋建筑施工面积47.33亿平方米，比上年增加6.31亿平方米，增长15.4%，增幅同比提高2.1个百分点。其中，实行投标承包面积39.53亿平方米，比上年增加5.64亿平方米，增长16.6%，增幅同比提高2.6个百分点；新开工房屋面积25.71亿平方米，比上年增加2.67亿平方米，增长11.6%，增幅同比提高0.9个百分点。竣工产值和竣工房屋面积低速增长。2007年，建筑业企业完成竣工产值30845亿元，比上年增加2704亿元，增长9.6%，增幅同比提高0.4个百分点；房屋建筑竣工面积18.6亿平方米，比上年增加0.63亿平方米，增长3.5%，增幅同比提高0.5个百分点。

2008年我国建筑业企业完成建筑业总产值61144亿元，比2007年增加10101亿元，增长19.8％，增幅比2007年回落3%。分地区看，东部地区建筑业企业完成建筑业总产值37443亿元，同比增长17.2％，增幅比2007年回落3.9%；中部地区完成建筑业总产值13867亿元，同比增长25.3％，增幅比2007年回落1.3%；西部地区完成建筑业总产值9834亿元，同比增长22.3％，增幅比2007年回落2.1%。

2009年上半年，全国建筑业企业（指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业，下同）完成建筑业总产值27502亿元，同比增长21.3%。全国建筑业企业房屋建筑施工面积38.36亿平方米，同比增长3.8%。

二、建筑业企业施工、竣工面积及合同额变化分析

2005年，建筑业全年合同总额数达到53240亿元，较2004年增长15.2%。其中上年结转合同额为19516亿元，增幅为17.3%；2005年新签合同额为33724亿元，增幅达到14.1%。

2006年，建筑业企业签订合同额达67194亿元，其中上年结转合同额为24428亿元；本年新签合同额为42766亿元。

2007年，建筑业企业签订合同额80274亿元，比上年增加13080亿元，增长19.5%，增幅同比提高2.3个百分点。其中，上年结转合同额为29306亿元，比上年增加4878亿元，增长20%，增幅同比回落5.5个百分点；本年新签合同额为50968亿元，比上年增加8202亿元，增长19.2%，增幅同比提高6.5个百分点。

2008年，我国建筑业企业完成竣工产值35917亿元，比2007年增加2313亿元，增长6.9％，增幅比2007年回落12.5%。分地区看，东部地区建筑业企业完成竣工产值23500亿元，同比增长8％，增幅比2007年回落10.1%；中部地区完成竣工产值7306亿元，同比增长5.6％，增幅比2007年回落19.3%；西部地区完成竣工产值5110亿元，同比增长3.8％，增幅比2007年回落14.3%。

2008年建筑业企业房屋建筑施工面积52.76亿平方米，比2007年增加4.56亿平方米，增长9.5％，增幅比2007年回落8%。其中，新开工房屋面积26.23亿平方米，比2007年减少0.61亿平方米，同比下降2.3％；房屋建筑竣工面积20.27亿平方米，比2007年减少0.13亿平方米，同比下降0.6％

2008年，我国建筑业企业签订合同额101142亿元，比2007年增加17730亿元，增长21.3％，增幅比2007年回落2.8%。其中，国有及国有控股企业43990亿元，增长23.3％，增幅比2007年回落1.6%。

三、建筑业交易方式分析

建筑交易方式的变化是由未来业主服务需求的变化决定的，对于建筑业企业来讲即为建筑承包内容和运作方式。近年来，大量的新的交易方式不断涌现，这些新的交易方式将是未来建筑市场金字塔中高端市场最为通用的交易方式。以下为未来将会逐步普及和实施的新型交易方式：

EPC（Engineering-Procurement-Construction）总承包模式即承包商负责设计、采购、施工管理和开车全过程服务。

PMC（Project-Management-Contract）模式即项目管理模式（PMC有专业管理系统和高级软件，可以为项目实施提供经验丰富的人员和先进的管理方法、手段，使先进技术与世界领先的EPC技能和手段相结合，最大限度地降低投资，缩短工期，提高管理水平，提高净现值，使业主和管理者双方受益。）

CM（ConstructionManagementApproach）模式即建筑工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式，这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式。常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At_Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用GMP（GuaranteedMaximumPrice），以保证业主的投资控制，如最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。

MC（ManagementContracting）模式即管理承包，工程的实际施工由分包商或各单独承包商承担。

BOT（Build-Operate-Transfer）模式即融资+建造+运行+移交。

BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）模式即融资+建造+占有+运行+移交。

DM（design-management）模式即设计—管理模式，是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计—管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似CM服务在内的合同。设计—管理模式的实现可以有两种形式：一是业主与设计—管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计—管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计—管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由它们施工和供货。

DB（design-Build）模式即设计+建造。

DDB（Develop+Design+Build）即前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。

DBFM（Design+Build+FacilityManagement）即设计+施工+物业管理。

FPDBFM（Finance+Procure+Design+Build+FacilityManagement）即融资+采购+设计+施工+物业管理。

第二节 2005-2009年建筑业企业经营绩效分析

一、建筑业企业管理和财务支出状况分析

2005年，建筑业企业各项管理和财务支出约为：主营业务应付工资3772.16亿元，主营业务应付福利费396.71亿元，工程结算税金及附加1101.40亿元，管理费用中的税金58.40亿元，住房公积金及住房补贴53.50亿元。

2006年，建筑业企业各项管理和财务支出约为：主营业务应付工资4369.28亿元，主营业务应付福利费449.21亿元，工程结算税金及附加1335.41亿元，管理费用中的税金66.07亿元，住房公积金及住房补贴63.45亿元。

2007年，建筑业企业各项管理和财务支出约为：主营业务应付工资4937.28亿元，主营业务应付福利费494.13亿元，工程结算税金及附加1615.85亿元，管理费用中的税金75.37亿元，住房公积金及住房补贴69.8亿元。

二、建筑业企业的利润状况分析

2005年，建筑业企业实现利润总额906.66亿元；上缴税金总额1159.79亿元。

2006年，全国建筑业企业实现利润总额1193亿元；上缴税金总额1401亿元。

2007年，建筑业企业实现利润总额1470亿元，比上年增加277亿元，增长23.2%；上缴税金总额1661亿元，比上年增加260亿元，增长18.5%。其中，国有及国有控股建筑业企业实现利润总额436亿元，增长51%；上缴税金总额613亿元，增长19.8%。

2008年中国建筑共实现总营业收入约2021亿元，总营业利润87亿元，这大部分贡献来自于来自房屋建筑工程业务与房地产开发。占其总营业收入80%的房屋建筑业务利润率极低，只贡献了42%的营业利润；而房地产开发营业收入虽仅占中国建筑总营业收入9%，却依靠22%左右的平均利润率，贡献了48%的营业利润。

2009年上半年，建筑业14家重点上市公司上半年实现营业收入总额4700亿元，同比增长40.62%；实现归属于母公司的净利润总额100.28亿元，同比增长43.26%。同时，沪深两市1637家上市公司上半年实现营业收入同比下降12.75%、净利润同比下降14.76%。显然建筑业具有更为明显的成长性。

第三节 建筑业劳动生产率变化

2005年，全国建筑业企业按照总产值计算的劳动生产率为117317元/人。

2006年，全国建筑业企业按建筑业总产值计算的劳动生产率为131800元/人。

2007年，建筑业企业按建筑业总产值计算的劳动生产率为137041元/人，比上年增长4%，其中，国有及国有控股建筑业企业为206513元/人，比上年增长16.5%。

2008年建筑业企业按建筑业总产值计算的劳动生产率为166538元／人，比2007年增长12.4％，增幅与2007年持平。其中，国有及国有控股企业为232572元／人，增长13.5％，增幅比2007年回落2.2%;实现利润总额1756亿元，比2007年增加195亿元，增长12.5％，增幅比2007年回落18.3%;上缴税金2058亿元，比2007年增加343亿元，增长20％，增幅比2007年回落2.3%。

第四节 建设领域拖欠问题分析

一、甲方拖欠工程款问题

过去几年，我国建筑业甲方拖欠工程款问题十分突出，2003年年底时，全国建筑业企业被拖欠工程款3670亿元，而其中建设领域竣工项目拖欠工程款2147亿元占拖欠款总量的58.5%，大中型建筑业企业被拖欠严重。特级、一级建筑业企业被拖欠工程款2242亿元，二级建筑业企业被拖欠工程款820亿元。拖欠工程款严重影响了工程建设的顺利实施，恶化了社会信用环境，给社会经济秩序及社会稳定带来危害。

2003年底，国务院办公厅发布《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》，要求三年内解决拖欠工程款问题，这只后几年间工作取得了很大进展。2006年是国务院要求3年基本完成清欠工作的最后一年，建设部继续加强各项监督检查工作，基本解决了社会项目拖欠的工程款，并落实出台的各种防止新拖欠工程款的办法，在完成清欠工作目标的同时，实现工作重心由清理旧欠向预防新欠转变，工作方式由大规模集中清理向强化日常监管转变，完善和建立清欠的长效机制。到2007年，建设领域历史上拖欠工程款问题基本解决，各地已偿还拖欠工程款1834亿元，占历史拖欠的98.6%。2008年，天津市劳动保障监察部门为建筑业农民工追回拖欠工资1.32亿元，占全部清欠工资额的82％，同比增长53％。

二、建筑企业垫资问题

根据《建筑安装工程承包合同条例》的规定，建安合同中，建设单位与施工单位的《建筑安装工程承包合同》一经签订，建设单位即应依约先向施工单位预付一定数量的工程备料款，该款一般为总造价的30%；施工单位以此来启动工程。以后建设单位再分次按施工的形象进度拨款，直至工程完工，建设单位应支付工程结算款总额的90%-95%，剩余5%-10%作为建设单位留置的质量保证金。工程保修期内的维修费用，从此款内拨付。保修期满后，余款付清。

而垫资是指投资者即业主在不给预付款的情况下，要求施工企业带资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金，从而无形中免除了法定的建设单位义务。国外大建筑承包商由于有雄厚的资金实力和金融机构的背景，带资承包工程是其提高国际竞争能力的重要手段之一。国内施工企业除个别上市企业可以利用社会融资投入项目建设外，一般并不具备垫资的能力。由于垫资多用贷款，因而垫资已成为项目业主降低资金成本、转嫁经营风险、榨取施工企业利润的重要途径和手段。从整个建筑业行业看，大约60%的工程建设项目需要建筑企业垫资建设。垫资作为这些业主作为“经营之道”竞相采用，有些业主即使项目资金充裕，也要求施工企业垫资施工。因此，垫资实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件和难以回避的经营“陷阱”。

三、建筑业企业拖欠民工工资问题

在建筑领域存在着这样一条拖欠链，即地方政府或业主——建筑商——分包商——农民工，农民工不断遭欠薪，只是这一链条中的一环，处在拖欠“链条”中端的建筑企业时常也处于无奈的状态，只有将拖欠向上游转嫁给原材料供应商，向下游转嫁给农民工。工程款拖欠造成最直接的后果，就是拖欠农民工工资，所以要在根本上解决拖欠农民工工资问题还需从源头抓起。2006年建设部的工作要点中，首次明确将把建设资金落实、工程款支付和农民工工资支付、工程结算、工程担保、工程质量保证及加强监管等方面的内容，纳入《建筑法》有关条款，通过立法解决农民工工资支付、工程款支付等老大难问题。

2004年11月国务院办公厅发出了《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》，政府提出用三年时间基本解决建设领域历史上拖欠工程款和农民工工资的问题，这项工作到2007年已基本完成，各地已清付农民工工资330亿元。

第五节 2009年下半年及2010年建筑市场发展趋势预测

盘点上半年，我国建筑业的新进展、新突破、新成就给了我们惊喜，给了我们欣慰，同时也进一步坚定了我们的信心，增添了我们加快发展的勇气。展望下半年我国建筑业的生产总量有望创造历史新高，判断依据基于以下四个方面。

一、“三驾马车”齐驱，支撑中国经济的企稳回升

1、进出口拉动

1～7月我国外贸进出口额为11467.1亿美元，同比下降22.7%，可喜的是，从3月份起环比连续5个月出现反弹。国家为了支持外贸企业出口，去年以来一直到今年6月1日，已经7次上调出口退税率，最高的退税率达到17%，进出口形势到7月份已基本好转，7月当月外贸出口1054.2亿美元，今年首次突破千亿美元，已接近去年月度出口的历史最好成绩。据海关预测，下半年比上半年进出口总值将增长20%以上，我国对外贸易反弹回升的局面将继续保持下去，这是对下半年我国经济发展有力的促进，同样是对建筑业的增长提供了驱动作用。

2、消费拉动

1～7月社会消费品零售总额68648亿元，同比增长15%。扣除价格因素，实际增幅高于去年同期3.7个百分点。党中央国务院为了拉动内需、促进消费，出台了一系列政策，其中包括各种减税政策，家电下乡给予13%的政府补贴。2～5月份家电下乡产品的销售量从88万件增加到223万件，上半年销售961万台(件)，月均增长36%。生产企业共发货2291万件，月均增长208万件，效果很好。还有汽车销售方面的优惠，形成了汽车行业产销两旺的局面。1～5月份汽车生产和销售同比分别增长11.1%和14.29%，到6月底销售超过610万辆，月均产销百万辆，位居世界第一。促进汽车产销增长的政策因素主要有燃油税改革，购置税减半征收，汽车下乡和汽车报废补贴等政策。国家发改委预计仅仅实行家电和汽车以旧换新的政策可以拉动1000～2000亿元的消费，回收各类资源230万吨，稳定和扩大就业5万人左右。此外，商品房销售面积同比增长33.4%，带动装潢材料、家具等销售快速增长。这种利好的拉动，必将促进中国经济继续向好，为建筑业的再发展提供了强有力的支撑。

3、投资拉动

1）投资力度大

全国1～7月份城镇固定资产投资95392亿元，同比增长32.9%，比上年周期加快了5.6个百分点。一产投资增长最快，达62.5%，这说明今年国家进一步加大了对农业的投资；三产居第二位，达36.5%，主要拉动力来自交通运输业；二产居第三位，投资增速是27.8%，其中1～7月份累计施工项目308914个，同比增加70459个，其中新开项目205716个，同比增长61249个。新开工项目猛增预示着未来投资将处于高位，实际上1～7月份全国计划总投资32.59万亿，同比增长36.4%，其中新开工计划总投资8.56万亿，同比增长83.1%，这是前所未有的。施工项目资金到位情况也好于往年，1～7月份资金到位113620亿元，同比增长38.5%。

2）投资趋势好

1998年全国固定资产投资2万多亿元，2003年为5.5万亿元，五年翻一番。2008年全国固定资产投资17.7万亿元，同样五年时间，2008年是2003年的三倍。截至今年6月底，投资拉动的GDP从过去的40%左右到现在的80%以上，投资对国民经济增长产生了极强的拉动作用。

3）信贷投放多

1～7月份全国新增贷款7.73万亿元，年初国务院安排的今年新增贷款计划是5万亿元，实际上4月底就达到5.17万亿元，4个月就把全年5万亿新增贷款计划用完了，截至7月份已经超过计划2.73万亿，专家估计全年新增贷款可达10万亿元之巨。

这些情况充分说明：消费、投资的同时发力，已成为我国应对金融危机的主要法宝，并为国际社会所称道。抓住了无限潜力的国内消费市场，充分发挥投资的引擎作用，是中国经济平稳回升的强大驱动力，中国经济5、6、7三个月已连续回暖攀升。有关人士指出，今年二季度GDP达7.9%，比一季度6.1%高出1.8个百分点。空前的投资力度，不仅驱动了国内经济的恢复增长，而且拉动了当前建筑业的较快发展，并且这种投资的后续效应，更是下半年和明年建筑业继续发展的有效保障。

二、城市化进程加快，建筑业获得巨大商机

最近，在江苏海安听了龙永图、北京大学房地产研究所所长及住房和城乡建设部经济研究中心副主任的讲座，三位专家不约而同地都讲到了我国的城市化问题，而且众口一词地认为：加快城市化进程，必然会给建筑业带来庞大空间和利好机遇。目前我国城市化率为45%，仅为世界城市化率的平均水平，而发达国家的城市化率为70%。从专家的讲座中我们深刻认识到：

首先，按照现在我国城市化平均每年增长1.3个百分点计算，从理论上讲还需要20～30年时间才能达到世界先进水平，这还是在认可城市化率已经达到45%的前提下。

其次，专家们在讲话中也认为实际上45%这个数据还是有水分的。这是因为按照国家统计局口径，在某地居住满半年以上的人口就作为该地的常住人口而统计。在我国每年高达1.3亿的流动人口中，要准确地界定常住人口实际上是很难做到的。因此真正的城市化率可能尚未达到45%的水平，所以要达到世界先进水平更显得任重道远。

再次，即使按专家测算的1.3亿流动人口中每年有10%能转化为常住人口，也就是按1300万人计算，仅是这部份人口每年就需要新增住房3000万平方米，这还不包括因此而必须增加的若干城市配套基础设施和社会公益设施，这些都要依靠建筑业一步一步地去完成。

三、新农村建设力度加大，“农”字头项目大有可为

客观地说当前城乡之间的差距还是相当大的，所以党中央对建设社会主义新农村力度加大。根据建设社会主义新农村的要求，从农村产业发展、基础设施建设，到农村的医疗、卫生、教育、文化、社会保障等都有数目庞大的项目等着建筑业去完成，这些“农”字头项目，专家估计总量将会达到18万亿元。例如，国务院总理温家宝报告中提及的2009年全面完成规划支持的2.9万所乡镇卫生院建设任务，今后三年中央财政再支持5000所中心乡镇卫生院、2000所县级医院和2400所城市社区卫生服务中心建设。再例如，国务院常务会议确定要加大农村沼气建设，到2010年要让4000万农户用上沼气。要建设4700处大型的沼气项目，这可不是过去传统一家一户小沼气池，设备安装加管道敷设等都需要国家投入可观的资金，而这类项目的完成非建筑企业莫属。建设社会主义新农村项目多半都属于关注民生的项目，在全党学习实践科学发展观的今天，中央财政、地方财政资金以及很多社会资金都会大量注入。我们有些大企业在研究市场动向时千万不要忘了这么一大块蛋糕，千万不要小瞧了“农”字头。

四、经济趋稳回升，为建筑市场拓展提供充要条件

如果说上半年我国经济已经开始回暖，直接可以从沿海诸多省份工厂倒闭到复工、大批民工返乡创业到再返城务工看出端睨；可以从楼市的低迷、滞销到大幅反弹、踊跃购房，从股市全线飘绿到全面复苏、大幅攀升看见希望；可以从家电下乡获补贴、汽车购销有扶持看到消费拉动内需的活跃。那么进入7月之后，从国家统计局公布一系列反映经济生活的重要指标，更体现了我国经济生活进一步走上了平稳、发展的快车道。国内经济生活的企稳回升，预示着国家全年预计投资额的40%将在下半年逐步到位，基本建设将从其中再分得一块大蛋糕，特别是电力部门，将会集中接近全年的投资额，其蛋糕就更大；工厂企事业单位，由于经济平稳回升，该建的要建，该扩的要扩，该修的要修；房地产业回暖之后，目前国内出现了十大新地王，有人戏称今年是地王年，土地价格高价位运行，肯定会推动房屋产品价格的攀升。因此可以预见，下半年及明年中国经济企稳回升，必然为建筑业的发展发挥充分而必然的促进作用。

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。