中国楼市发展预测

一、2008年中国楼市政策预测

2008年房地产业将从以下几个方面进行调控：重点针对供给市场，力求优化调整住宅供应结构，加强住房保障供应，继续限制大户型、豪宅、别墅项目的开发；将进一步严格控制盲目投资行为，金融政策继续收紧，控制信贷规模，抑制投机需求；征收物业税有望在明年开始试点实行。

2008年政府仍会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，但政策的针对性会更强一些，从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手来降低购房需求；从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。

2008年货币政策将从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制。2007年房地产贷款增幅加快（9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%；居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点）。为了进一步稳定房地产价格，减少房市流动资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。

二、2008年10大典型城市楼市预测

1、上海2008年住宅供需预测

2008年上海新增住宅供应为2200万平方米左右，新增住宅需求总量为2400万平方米左右，供求比为0.92：1。相较2007年，供不应求的紧张形势有所缓解，但仍属于供不应求。

2、北京2008年住宅供需预测

综合以上分析预测，2008年北京住宅需求总量为2000万平方米左右，住宅供应量为2200万平方米左右。市场供求比为1.1：1，供略大于求，供求基本平衡。

3、深圳2008年住宅供需预测

2008年住宅需求量为790万平方米左右，预测2008年住宅供应量为1200万平方米左右，供求比预计为1.5：1。因此，2008年深圳住房市场基本可以扭转2006-2007年市场供不应求的状况，价格将继续稳中有降。

4、南京2008年住宅供需预测

2008-2012年南京住房需求总量为5000万平方米左右，年均1000万平方米。2008年住宅可供应量为1151万平方米左右。住宅供求比为1.15：1，供略大于求，基本上处于供需平衡。

5、杭州2008年住宅供需预测

2008年住宅需求量为537万平方米左右。预计2008年住宅供应量为680万平方米左右，因此住宅供求比为1.26：1，供大于求，杭州住房价格上涨趋势有望得到缓解。

6、福州2008年住宅供需预测

2008年需求量将何持在530万平米的五年期均值左右。2008年新开工量为520万平方米左右。由此大致可以预测，2008年福州住宅供需关系呈基本平衡态势。从供需结构分析，2008年政府规划的经济适用房所占比重偏小，限价商品房比重偏大，还须在未来进一步优化结构。

7、武汉2008年住宅供需预测

未来五年武汉市新增住宅需求总量为6200万平方米左右，2008年需求量为940万平方米左右。2008年供应量为1028平方米左右，住宅供需比例为1.09：1。也即供略大于求，处于比较理想的状态，将缓和2007年供不应求的市场矛盾。

8、沈阳2008年住宅供需预测

2008年需求量为1400万平方米左右。2008年供应量为1900万平方米左右，由此大致可以推算出2008年沈阳住宅供需比为：1.36：1。也即供明显大于求，这将有助于抑房价上涨，稳定市场情绪。但与2007年商品住宅1.17：1的供求关系相比，有些失衡，政府需压缩土地供应，重在调整供应结构，向中低收入群体倾斜。经济适用房和廉租房开建面积大概点年度开建总面积的不足10%，比重明显低于其它城市，应进一步增加比重。

9、西安2008年住宅供需预测

2008年住宅需求面积为1050万平方米左右，而2008年新建住宅量为1281平方米，考虑这些开工项目中部分难以在当年形成供应，而且2007年的新开工项目同比2006年明显减少，也会导致2006开工延至2007形成供应的项目减少，所以可大致推算出2008年有效新增供应面积约为1000万平方米，由此大致可以推算出2008年西安住宅供需比为：0.95：1。也即供略小于求，供需关系基本趋于平衡。

10、重庆2008年住宅供需预测

2008年住宅需求面积约为2100万平方米，而2008年新建住宅量为2499万平方米，若大概以此数作为新增供应量，则2008年住宅供需比例为1.19：1，也即供大于求。从市场走势也看，经过前几年的繁荣，重庆未来几年投资投机性需求会相对减少，因此，未来五年，重庆政府还应对土地放量市场供应多加控制，调节土地供给；另外要通过各种行政手段、金融政策调控重庆市商品房市场价格增长幅度，扩大市场有效需求。

三、2008年全国楼市变化预测

1、政策的“有形之手”

在国内的房地产市场，政府调控这只“有形之手”已经动作多年，连续几年来的国八条、国六条、70/90、征收营业税等等持续的调控，并没有减缓房价上涨的步伐。

在2008年，宏观调控还将继续，但从2007年起调控的重点已经转移到住房保障体系的建设方面，房价不再是调控的重点，仅从这一点说，商品房市场的价格机制会更加市场化，在土地供应减少、开发商惜售的情形下，房价还将继续上涨。

从政策方面来说，政府加强住房保障体系的建设，首先是将继续当初的70/90规定，新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；其次，是将遵循国土资源部要求廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量70%的规定。北京恒泰轩房地产经纪公司策划部经理高彬认为，从某种意义上来说保障性住房实际上是在填补市场上的一大空缺，可以有效控制人群盲目的集中购买商品房，从而有效平稳房价。但另外一个层面，由于土地总体供应的减少，所以必将带来新增的商品房用地的减少，使得商品房的土地价和房价都呈现上升趋势。

在土地方面，国土资源部2008年重点打击囤地的新政，必将促使开发商加速土地开发，促进土地存量进入商品房供应市场，从而在未来一段时间内将逐步减缓商品房供应短缺压力。但中国国际金融公司分析员白宏炜认为，由于潜在供应总量相对有限，并且从新开工到形成真实有效供应尚需1-2年时间。考虑到目前销售/预售面积远大于竣工面积，存量土地加速进入市场有望在未来逐步缓解供应压力但尚不足以逆转供求差，因为不大可能造成房价的大幅下跌。

同时，按照中央经济工作会议的要求，2008年将实行从紧的货币政策，防止投资过热。信贷紧缩可能会带来在建面积增幅的进一步下降，新开工面积增幅的下降幅度可能更大，进而将导致未来竣工面积增幅进一步缩小，抑制未来商品房供应市场，房价的未来发展趋势更不容乐观。

此外，从金融调控角度来看，华高莱斯副总经理公衍奎认为，由于目前中国目前的汇率机制和人民币的升值压力，以及因此而来的遏制通货膨胀的需要，二者之间的矛盾和不稳定性，使得国内房地产市场已经很难通过供求关系决定价格这一“无形之手”进行合理调控，房地产市场的问题已经突出反应为金融问题。在人民币升值没有到位之前，流动性过剩将持续存在，导致房地产市场的投资热潮难减，作为资产的房地产产品，其价格在热捧下很难下跌。

2、房价总体上涨趋势可能难以逆转

总体来说，2008年全国房价可能仍将保持上涨的趋势，虽然2007年下半年部分一线城市的交易量在走低，但价格飙升这一趋势仍在继续。

从北京市场来看，虽然2007年三、四季度因调控政策和交易下降带来的观望情绪尚存，但是住房市场实际供应下降和不足的事实，以及奥运会的召开将导致不少项目可能出现停工情况，将进一步导致市场实际供应不足，导致价格很难出现大幅向下调整的可能。同时由于拿地的困难、对利润的追逐等因素，捂盘惜售仍将是大部分开发商的共同举动，这可能也将刺激房价的上涨。

而上海作为中国的经济中心和人口最多的城市，其城市的住宅消费需求主要是刚性需求，因此虽然这一轮房价涨幅也非常大，但支撑楼市的刚性需求依然强劲，受到政策打击相对小的多。北京联达机构总经理杨少锋认为，2008年房价即使出现回调也主要体现在二手房而非一手房。

在一线城市中，2008年房价可能出现较大波动的可能是深圳。由于政策集中打击投资性购房需求，深圳受到新政影响也最大。

杨少锋认为，由于深圳本地人口稀少，住宅需求主要靠外来人口支撑，刚性需求比例非常小，泡沫被挤出之后，深圳楼市盘整将非常痛苦。

而对于二、三线城市，中原（中国）地产研究中心总经理程云博士认为，二、三线城市正在大张旗鼓地大兴土木，城市建设和房地产开发方兴未艾，成为投资快速增长的重要引擎，宏观调控对二三线城市的影响甚微。低基点的经济基础、巨大的发展空间吸引众多投资的青睐，这一趋势应该将持续相当长的时期，并进而推动房地产价格的上涨。随着区域间的经济联系日渐紧密、城市化水平的提高、大型产业的导入，就业机会增多、人才流动加大，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。2008年，随着投机需求的被抑制，二、三线城市的房地产市场在刚性需求的强力支撑下，将继续行进在快车道上。

不过，二、三线城市价格与风险并存。大规模的二三线城市开发热，会在2008年出现一个供应高峰，如果金融形势有所变动，或者房地产市场有大的政策调整，二、三线城市所面临的风险将大于一线城市。

四、2008年楼市商品房的土地供应预测

2007年11月21日，建设部公开表示，要求各地要深入贯彻国家宏观调控政策，加快建立和完善住房保障工作机制，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块，并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%。

被业界戏称“红五类”的这五类用地掀起了国内土地市场新的风暴。

1、土地供应向“红五类”倾斜

实际上，在9月30日国土资源部下发的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》中就已规定，“各市、县国土资源管理部门应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，而且年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。”而政府对“红五类”代表的保障性住房的多次强调和重视，也让不少人开始担心——在有限的商品房土地供应下，开发商的开发模式是不是会受到很大冲击，迫于生存不得不在短时间内，完成从中低项目向高端项目的转型？在房地产政策不变的情况下，会不会在不久的将来，国内进而也会跟香港地区、新加坡那样，商品房比政府的保障房贵上几倍？

由于政府将把解决低收入家庭住房困难当作一项职责来抓，可见在未来几年内土地供应将向保障性住房类土地倾斜，这样必然会对房地产企业的开发模式有着巨大冲击。

按照预测，在未来几年内，开发商如果还和从前一样靠开发大面积的低端项目肯定会面临着被市场淘汰的危险。而且随着土地供应向政策性、保障性住房倾斜，商品房的土地供应将更加紧张，实现有限土地的利润最大化、发展中高端项目无疑是最佳选择。

而保障性住房土地供应量要占到总住宅用地供应量70%以上，一般保障性住房项目容积率会高于商品房项目容积率，由此而建设的保障性住房建筑面积将会超过70%，也就是说，2008年后，市场上超过70%的新房，是“红五类”住房，可想而知，这么大体量的中、低价房推向市场，对高房价造成的冲击将有多大。

2、保障用地计划会不会单列？

据了解，为确保“红五类”的供应，国土资源部将采取用地备案、地方日常性监管和派驻地方的国家土地督察局检查、国土资源部不定期抽查等监管方式，针对城市申报实施方案、省级审核实施方案和城市具体实施征地和供地等环节进行重点监管。

但中低价位住房、中小套型住房与廉租房、经济适用房是几类性质完全不同的住房，几类性质完全不同的住房纳入同一类土地供应体系，一个必然的结果是准商品房和商品房挤占保障性住房的土地供应空间，因此，若要保证廉租房和经济适用房的建设用地得到落实，不如实行土地供应计划单列。

五、2008年楼市房价总体趋势预测

楼市宏观调控坚定推行两三年后，疯涨的房价开始出现放缓的迹象。2008年楼市宏观调控的走向显得格外关键。相信2008年的宏观调控将更为理性和成熟。

1、保障性住房是稳定房价重要手段

按照建设部的要求，北京、上海、广州、深圳等大中城市新近都对外公布了2008年度住房建设计划，住房保障成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。

2008年将成为各地大规模开启保障性住房的一年。

以深圳为例，深圳市发布的《建设规划2008年度实施计划》表明，2008年深圳市计划建设各类住房15.68万套，其中，商品房11.1万套，保障性住房4.58万套，远远超过去年2.82万套的水平，体现出深圳保障性住房建设呈加速趋势。

在土地供应方面，今年深圳计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里，另外还将利用存量用地1平方公里，保证了保障性住房建设的“后劲”。

北京、上海、广州等地的住房建设计划中，保障性住房供应总量也都达到年度住房供应总量的20%以上。“保障性住房大量推出，一方面能够缓解市民买房的焦虑，另一方面也能够大量增加供应，从而缓解目前楼市面临的供求紧张。”深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说。

经过近几年的调控，政府有关部门已经形成了比较明晰的思路，即加大保障性住房建设力度，解决低收入家庭的住房问题，同时也可减少商品房市场的刚性需求，从而稳定房价。

2、中等收入人群保障进入调控视野

对于中等收入者是否也要纳入政府的住房保障范围，近年来各方意见不一。建设部有关负责人最近表示，在着力解决低收入群众住房困难的同时，要鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。

按照有关表述，限价房将成为帮助中等收入人群安居的重要手段。此前，国内已有一些城市“试水”限价房，如北京、广州等地的限价房已进入摇号销售阶段。南京市对外表示，今年将正式着手研究“双限房”政策，计划建设10万平方米“双限房”。

尽管各地在加大限价房的建设力度，但与占人口60%的中等收入人群的庞大需求相比，限价房的数量难免显得僧多粥少。限价房的销售政策还不明晰，需要不断探索，而且可能引发市场低价竞争的连锁反应，其效果值得关注和探讨，因此短期内大量建设不太现实。

除了投入更多的财力物力来建设限价房外，更重要的就是，各地政府应该花更大的精力落实好“90平方米和70%”的政策，为中等收入人群解决住房问题创造条件。

在此次各地公布的2008年住房建设计划中，这一点得到了更多的强调。如深圳市要求，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到总建筑面积的70%以上。

3、房价可能会逐渐向理性回归

2007年楼市宏观调控的一大亮点，就是房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用。随着收紧房贷和数次加息的“累积效应”发力，目前各地的房地产市场普遍降温，取得了比较明显的效果。

尽管这些政策并非专门针对房地产市场，而是着眼于经济社会发展全局，如抑制流动性过剩、防止出现类似美国次级贷的危机等。但由于这些因素往往是楼市“高烧”的深层原因，所以它们取得实效也在情理之中。

随着金融、税收政策的继续贯彻落实，2008年住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价可能会逐渐向理性回归。

六、2008年奥运会后全国楼市发展预测

奥运会与北京是七年之约，时间挺得很长，效应已经充分挖掘。当它终于来临时，未必非要等到开过才会产生后奥运心理。股市中经常有此类现象，某心理关口前一旦冲击无果，会提前产生调整行情。

特别是近两年房价上涨了许多，再加上各种宏观经济因素的综合作用。

后奥运时代来临，许多人似乎一下子失去了信心，对北京未来会如何发展没了把握。其实大可不必。大家可以去开车看看北京，跟奥运相关的区域确实比较漂亮，但是也没像我们原来想像的，到07年全搞定了，到今天为止，很多地方还在热火朝天的做。我们去想，奥运会之后北京就已经万事大吉了吗？去跟那些国际化的大都市比比，我们的城市建设还欠缺多少？还要再投入多少钱，才真正像一个国际化的大都市真正的水准？早着呢。包括我们看到北京有多少题材在奥运会之后可以兑现的，郊区的那些卫星城，包括城市行政体系中心的迁移，这都是潜在发展的概念，或者说已经在纸面上，只不过要等奥运会之后这个契机。我们能够见到很多地块奥运之前不让动，是为了奥运会之后发展储备的，这是实实在在的事情。包括未来北京发展重心也有调整，北京这个城市不是奥运会完了之后就万事大吉了，可能再过十年、再过二十年，你看到塔吊还比纽约、东京、巴黎、伦敦加在一块还要多，这个城市现在出门保证你能看到塔吊。再过二十年，能不能说我们出去转一圈，就看到不到二十个塔吊，很困难，因为欠债太多了。不少地方你开车进去，明明是北京四环、五环之间或者三环、四环之间，你可能很惊讶，这是北京吗？这就是首都，还这个样子呢？它们也在北京城里头，在五环内、在四环内，需不需要改变？五六十年代建的很多房子已经其实不堪使用了，拆不拆？实际上真是拆不动、拆不起，如果没有后面的发展的话，这个城市今天这样，能否像欧美那样一个城市可以每年开工量很少，维持几十年、上百年？这个城市根本不具备这样的条件，还远远不是一个成熟的城市，还需要很多年的建设。所以房地产在北京仍大有可为。

至于说其他的支撑因素，就是首都概念、资源配置相对集中概念以及经济中心概念，外来新城市居民一定会有，国际化也一定会有，挡不住的。不可能把北京装在圈子里包起来，所以目前的许多问题会长期存在，解决它靠持续的建设，干吧。

长期走势看涨多数业内朋友都没意见。回到目前楼市短期走势，涨跟跌最根本的原因就是，中国宏观经济在世界经济大背景下，未来的这几个月到09年大的走势。这种走势包括我们的经济是会出现衰退，还是出现一个继续的平稳增长，这种最终的趋势才是决定了对于房地产市场的金融，还有其他的税负政策的一个主要的因素。这种政策直接作用在市场，如果银根被放松了，肯定观望的需求会继续被激发出来。包括时间因素，在09年整个市场环境不变的前提下，观望期会结束。真正持币观望的人会再次入场。至于说跌，一定是宏观经济出现了大问题，GDP增长出现停滞，失业人口快速上升，大量的企业倒闭，那时候谈房地产市场没有意义，房价再跌都没有意义。香港的98年，谁愿意中国走到那个程度？

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。