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“十一五规划”是整个国家的未来行动纲领，而“房地产新政”最多是一个行业的调整。但两者并非毫无关系，首先，两者都是关乎国计民生的大事，“十一五”的意义就不用说了，而房地产业也不光举国关注，而且牵扯行业和地区范围广泛，在国内一些城市，绕开房地产，GDP就毫无意义，绕开居住问题，谈“和谐社会”就十分牵强。
其次，两者共同构成2005年举国关注的大事件，“房地产新政”是初夏的第一声惊雷，让整个神州大地颤抖，相比较之下，“十一五规划”保持着诸多神秘，目前还未全面进入公众视线，但可以想象，五年计划，即便如秋雨般缠绵，但对未来的影响，是棉里裹铁的根本性力量。第三，饶有趣味的是，十一五规划影响庙堂之高，而房地产新政则是影响江湖之远，一高一远，共分秋色。最后，从两者的出场循序也颇有玩味之处，6月份以后，房地产的庙堂舆论嘎然而止，正当所有人对此不解，并猜想纷纷的时候，“十一五规划”做为重磅炸弹，打破了六月份以来整个夏天的令人烦躁的闷热。
“房地产新政”关乎国计民生，但突然为“十一五规划”让道。这暗示着，来者不小，来者不凡，做为“江湖”与“庙堂”的两个代表，二者之间，会毫无瓜葛吗？一连串疑问摆在我们面前，“房地产新政”为什么嘎然而止？“十一五规划”和“房地产新政”的关系何在？
可能更让普罗大众关心的一个问题是：“十一五规划”，做为胡温政府的第一个五年规划，它是如何看待和处理房地产业的。而对于房地产商人来说，未来该如何做，才能顺势而为。
一、“房地产新政”才刚开始
开发商们过于乐观，“房产新政”还没有告诉世人，它宣布失败了。“房地产”和夹在它头上的“新政”，都是重量级的大家伙，重量级和重量级的搏斗，没有三百回合，就不能轻言其中一方失败。
博弈正在僵持着，都在揣摩对方的心态。“房地产”这一方的优势是，杀我就是杀你自己，索性就把自己放开，你要打我请随意，但是我还可以抽出手来打你。“新政”所面临最大的问题就是要取得一场让对手完好无缺的胜利。
所以，如果以为新政只会发几个文件，以为新政就是“新国八条”、“旧国八条”加起来十六条那点能耐，那就轻敌到不可思议的地步了。
事实上，整个夏天，新政的步伐一点没有放松半拍，那就是清理土地，6月份以后，关于市场和打击投资的政策消声密迹，但是就国土政策的文件，却紧锣密鼓。由于这是潜在水下，远离媒体的文件，所以，大多数人视而不见。
这就是“新政”的智慧之处，它非常清楚自己的目的——保护“生产力”，正是因为房地产这个行业对经济所暴发出来的强劲拉动力，才使这个行业敢有持无恐，又让新政投鼠忌器。中国经济，暂时离不开房地产这驾马车。对于“新政”来说，胜利的标志只有一个：那就是要调控房地产泡沫，又不影响它对经济的贡献。俗称“软着陆”。
所以，它没有将正面进攻当作主战场，只是蜻蜓点水的，以5.11先清理干净外围，将民间投资者踢出局。然后从“生产力”的背后下手，那就是“生产资料”，房地产业最重要的“生产资源”，就是土地。
不战而曲人之兵的最好办法，就是从内部入手，在过去，房地产泡沫的最根本原因，就是土地的不清不楚，有若干漏洞可钻。现在，全中国的区域行政长官，都会为土地指标头疼，而热点被关注的区域，则还要花很大的精力来对付来自国土资源部的调查者们。
当然，清理土地，是一个因为琐碎，所以漫长的事情。但征服房地产，“生产资源”只是起点，远非终点。
二、“十一五”规划贯彻落实之时，就是新政彻底胜利之日
复杂的房地产问题，并不是一朝一夕，一个文件两个指令可以完成的。它的复杂性在于，虽然只是一个行业，但是几乎囊括了前期建设遗留下来的所有关系弊端。如果没有“十一五规划”对社会生产关系的整体梳理，这个行业就无法正常化起来。并演变出如“房地产泡沫”、“投资过热”、“土地矛盾”、“持币待购”等诸多病相，清理了这个，就出现了那个，恍如有72种变化的孙猴子。
房地产的根本问题，就是社会关系的问题。诸位看官还记得，就在年初，房地产的问题还集中在“泡沫”上，产品价值和销售价格严重不符，所有人的矛头都对准了开发商的暴利，并引发一场全民参与的持币待购。
到现在，“泡沫”一词基本上被人遗忘了，但是价格还是没有降下去，原因何在，就是地方政府，利用挂、拍、招政策，不失时机的抬升土地价值，侵占了开发商的让利空间。开发商吐出来的肉，瞬间就进了地方政府的嘴巴，根据笔者对成都市国土资源局公布的近期六块土地的分析，发现拍卖房子成本每平方米最高涨幅达数千元。而2004年，成都这个GDP只有800多亿的城市，住宅销售总额占到了200多亿，约为GDP的1/4。而住宅销售200多亿的总额中，地方政府在土地上获得的增值收益就达20多亿，约10%左右。房地产业收益如此之大，让背着很重盈利任务的总经理们，轻言放弃，太强人所难。
如果不梳理清楚社会关系，没有“十一五规划”将政府职责明确为“经济调节、市场监管、公共管理、社会服务”等四大职能，他们就只能继续扮演地方总经理的职务，看准什么赚钱，就做什么生意，这是最不利于社会发展的选择，也是无奈的选择。
现在，“房地产新政”卡在了生产资料这一环节，生产资料属性又被生产关系制约，这一切，厄待“十一五规划”人代会通过并执行后，对整个社会关系的全盘梳理。那一天，将是房地产新政完胜的日子。
三、“十一五”规划将是催生真正市场化的房地产
房地产业正处于一个无法界定的时间段，要说它是市场化的，一些人不会认可，要说它不是市场化的，另一些人更不会答应。它现在正处于左右摇摆的边缘，难以把握。
参考已经市场化的行业规律，房地产真正市场化的那一天，应该是这样的：
生产链条透明公开，生产资料按照供需关系组合，而供需关系又是“需”决定“供”。房地产商像肯德鸡采购鸡一样采购土地，房产商必须按照消费者需求来考虑产品的打造，价格无论贵贱，都是货真价实，童叟无欺。
要真正的市场化，并不容易，这不光是政策执行问题，还涉及到房地产内部运作规律：
（1）政府由总经理到公共职能的角色转变，需要一段时间。政府应该做什么，我想各级政府长官都很清楚，转变的主观意识没有问题。但当放弃房地产这驾马车，而新的增长点不是短时间能够找到的，他们不可能先放弃房地产对GDP的贡献，再去寻找新的支撑产业。
（2）即便中央对各级政府的考核，由总经理方式变为部落首领方式。行政长官无需也没有必要再去追求GDP，但是，如何扮演好新的角色，还有一段探索和尝试的时间。一般来说，掌握公共权力的人，都不愿意放弃公共地位，以及地位背后的好处。
（3）如何建立、监观房地产市场化的产业链条，还需时日。诸如被政府掌握的土地如何定价，又如何公开公正公平的转到开发商手里，模式需要探讨。而土地的集约化，还涉及到科学规划城市，以及合理处理好城市化进程中间的矛盾，这就决定了房地产行业的生产资料采购，绝对没有肯德鸡采购鸡那样简单。
（4）协调好房地产链条各个利益群体之间关系，方法和思路还需探索。要清理炒房者出局并不困难，增加交易转手成本，可以让其离开。但是，协调大开发商和小开发商之间关系，开发商和购房者之间关系，房地产和金融风险的关系，却非常困难。前段时间，央行一个取消预售制度的建议，就闹得神州大地沸沸扬扬。
（5）如何协调市场化和福利化房地产之间关系。做为基本生活保障发展起来的行业，注定了无法完全市场化，穷人也要住房，否则就有违“和谐社会”，但是享受型的房地产市场化，和保障型的房地产福利化，二者之间关系如何协调，异常复杂。就建设部和万科共同征集中低收入者居住解决方案一事来看，我们还没有成熟的方案。
（6）房地产业市场化模式远未形成。虽然房地产是诞生于市场年代的，但一直喝着资源的奶长大，拨开这貌似市场的皮，里面赤裸裸包装着资源交换，在过去的房地产行业里，一个懂得建筑规划、施工管理、踏实做事的房地产商人，是赚不到钱的商人，是要被所谓市场淘汰出局的商人。过去真正赚到钱的，是那些懂得协议拿地，更改规划，乱吹乱擂的人。所以房地产发展这么多年，学科并没有得到积累。
（7）房地产从业人员，还需要学习如何市场化的操作。因为前期行业的竞争规律影响，房地产从业人员在算帐能力、社会活动能力、市场不对称控制能力上，积累了大量经验，一个能跑到贷款、拿到土地的总经理之待遇和地位，在董事长那里，远远高于一个懂得建筑和施工管理的总经理。到现在，行业对社会意义的居所，还停留在建筑师阶段，而不能从社会与人的关系上打量它；对市场化的营销，还停留在玩弄信息阶段，而不能从各取所需角度来看待销售。而派生出的物业管理这个行业，尚未找到真正的盈利模式。
第一节 房地产行业趋势预测
在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。
从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。
房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%，同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果，是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。
日本国土交通省最近发表的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨，但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了，日本经济依然在低谷徘徊，虽然有了一丝希望，但要使经济回到健康的轨道上，仍然困难重重，甚至前景暗淡。
同样，由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台地区。特别是香港，房地产价格回调幅度高达50%，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了重大影响。
为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢？因为房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。
正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。当然经济发展不是无序的、不可把握的，更不是什么桀骜不逊的怪物，具有自身的规律性和客观性，是可预测和管理的。管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制，要特别注意其周期的规律和危机前的征兆，做到防患于未然。
市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年，10年左右为上升期，10年左右为下滑期；日本为10年，6～7年上升期，3～4年下滑期（金融危机、经济危机除外）；中国台湾地区5～6年为一个周期，其中4年左右为上升期。
中国内地房地产也有一定的周期性，要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。
在复苏期，由于中国改革开放刚刚开始，市场经济开始发展，房地产经济还具有很强的计划经济特色，很不成熟，到1985年才有了快速发展，但1986年又很快回落，这期间增长期为6年，下滑期为1年；在发展期，房地产已相对成熟，也迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰，但1989年下半年开始全面下滑，次年到了谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2年半；在高速增长期和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣，1991年房地产开始提升，1992年、1993年极度膨胀，1994年开始回落，1997年回到谷底（这次回落引发诸多问题，虽然部分问题最终得到了控制，却留下很多后遗症），这期间增长期为3年，下滑期为5年；1999年后中国房地产迎来它的黄金期，自1999年至今连续7年高速增长，幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。
很多专家认为中国的房地产周期频率，大约是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看，结果未必如此，而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期比较长。
二、对于未来几年中国房地产经济发展的预测分析
连续7年的高速增长，通过其他相关数据和宏观经济指数来看，中国房地产将面临周期性的低潮：2009年中国房地产将迎来回落期，而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。
其一，政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合，而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率，将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。
其二，中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。在我国，与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在500万～800万元，大约是美国平均水平的2至4倍。相关数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%，其房地产建设规模只占全国5%，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。
其三，中国的房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。
其四，2005年下半年始房地产交易量有所回落。2005年上半年，在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时，高价位、大套型住房成交量下降较大，商品住宅成交总量下降，空置房面积增加。据国家统计局数据，2005年1～6月全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅。
目前来看，中国房地产还有一段时间的小幅度增长期，再加上2008年的奥运会是我国的一件大事，为了社会安定和经济稳健，国家会采取一切必要的措施保障经济安全，奥运经济也将在一定程度上带动房地产经济。因此在未来的两年，房地产的宏观调控会有所加强，房价增长的势头会得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，但2009年就可能面临下滑的趋势。
对此，国家在房地产经济上实施了较为科学合理的利率、汇率政策，同时在加强土地市场化供应、规范政府行为上做了努力，并积极探索税制改革和加大金融监管力度。这些措施都对防范房地产经济风险起到了积极作用，并取得了初步成效。
第二节 银行信贷趋势预测
央行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。至此，存款准备金率今年已整整上调10次，创下了14.5%的22年新高。这也是2003年9月以后，存款准备金率上调幅度首次由0.5个百分点上升到1个百分点。
1、调整幅度扩大正说明货币政策向“从紧”转变
2006开始，上调存款准备金率已经成为央行的常规手段。特别是2007年年初以来，除了3月份和7月份，央行每月都会将存款准备金率上调一次，调整的幅度都为0.5%。因此昨天央行宣布的消息，并非完全出人意料。但为何此次要上调1个百分点，调整幅度比以前增大了一倍？
这正说明了‘稳健’到‘从紧’的转变。
2007年以来，针对经济运行中的银行体系流动性偏多和货币信贷扩张压力较大的问题，央行按照党中央、国务院的统一部署，实施了一系列稳健的货币政策：9次上调存款准备金率、5次加息、发行特别国债、发行巨额定向央票、长抓不懈的“窗口指导”。尽管如此，银行信贷投放依然高位运行。
根据央行此前公布的数据，前10个月人民币新增贷款已达到去年全年新增贷款的1.1倍。稳健的货币政策受到严峻挑战。中央经济工作会议提出的“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，不仅宣告沿用10年的“稳健的货币政策”的终结，也预示着2005年以来的“双稳健（稳健的财政政策和稳健的货币政策）”政策退出了经济舞台中心。
2、进一步上调空间有限行政手段是最后王牌
目前，市场人士普遍关心的一个问题是：央行今后是否就将以此幅度继续提高准备金率？答案显然需要拭目以待。不过，花旗银行中国首席经济学家沈明高认为，从其他国家的做法来看，央行可能最多将存款准备金率调整到15%的水平，这在全球已是一个相当高的水平。否则，银行业受到的影响会非常大。也有专家认为，准备金率能上调到什么程度，并没有什么绝对值，而是靠着一个经验的判断。
从另一个角度分析央行市场化调控手段使用的空间已经十分有限。今年以来虽然市场调控效果明显，但是CPI高位运行，流动性过剩威胁并未解除，市场化调控手段也有底线。央行今年多次使用了市场化调控手段，再用的空间已经不大。用行政手段控制信贷总量将成为央行最后的一张牌。
3、近4000亿资金将冻结控制银行信贷是要害
根据央行此前公布的数据，10月末，金融机构人民币各项存款余额37.85万亿元。上调存款准备金率1%意味着商业银行将要冻结近4000亿的资金。这对目前还主要靠放贷赚利差吃饭的商业银行会产生什么影响？
存款准备金率的上调固然能减少商业银行的可贷资金，但只会对一些中小银行的经营带来一定负面影响，对于那些资金充沛的大银行来讲，影响并不大。他同时认为，相比监管部门对银行信贷总量的严格把控，存款准备金率的上调实在算不上“猛药”。
中国人民银行的资产负债表显示，2007年1月底，居民存款、企事业单位存款、政府存款分别为16.97万亿元、14.75万亿元、1.35万亿元，而至10月底，分别新增了1290亿元、22174亿元、9922亿元。即使存款准备金上调，但由于存款规模扩大，银行的可贷资金还是不断增长。
而直接控制银行的贷款规模就会使得银行不论存款增长多少，也只能在计划范围内放贷。据报道，明年起，央行将改变以往年初要求商业银行上报一次年度信贷计划的方式，要求商业银行逐季向央行上报信贷计划，并会对信贷总量进行控制。据悉，监管部门希望2008年商业银行信贷增速维持在13%左右，而2007年这一目标被定为15%。可以肯定的是，明年的信贷增长幅度将会被大幅削减，而且不会出现上半年投放多，下半年投放少的现象。
控制信贷规模当然也是央行落实“从紧的货币政策”的具体措施。这不仅会削弱商业银行的盈利水平，同时也会影响房地产开发等贷款需求大的行业，对个人信贷也不可能毫无影响。
不过，2008年商业银行的总体盈利是否就此下滑，还存在不确定因素。有专家认为，目前社会对银行信贷的需求增长十分强劲，而且央行只管贷款利率下限，如果贷款供不应求，商业银行很可能提高贷款利率。另一方面，央行有可能在明年继续加息，由于商业银行存款活期化趋势明显，将会给商业银行2008年的盈利水平带来一定的利好。
免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。
