上海房地产市场

1、一手房市场走势火爆

2007年，上海一手房市场走势火爆。从1至3月延续去年底部盘整，到4、5月开始的量价齐升；从5月至9月的成交量价同步上扬，到9月至11月延续涨幅的缩量上涨，冲高回落。全年整体走势呈现低开高走，盘升高位，冲高回落的态势。

据有关机构统计：今年前11个月新房累计成交面积为2523.1万平方米，成交套数为21.8592万套，成交面积与去年同期相比增幅达31.1%。而商品住宅均价（剔除动迁房和配套商品房）为1.0320万元/平方米，综合12月份前20天的走势，2007年上海商品住宅均价超过万元已成定局。

上海甲级办公楼今年新增项目不多，但金融、保险类办公面积扩张显著，租金亦水涨船高；同时，泛CBD的甲级办公楼也以高性价比赢得关注。商业物业中，连锁商业继续扩张、大型一站式购物中心不断出现、社区商业休闲服务兴起。工业项目中，国际仓储业巨头纷纷登陆上海乃至长三角地区。

在居住物业方面，今年上市的新房源中，90平方米以下的中小户型比例不断增加。同时，小户型产品，已经从市中心为数不多的几个楼盘，发展到中环线乃至外环线以外的区域。中房上海指数公布的11月份成交套均面积为106平方米，比3月份下降了12平方米。上海的中小户型从最初的旧房改造型，到后来的边角料利用型，最后发展到专题研究规划型。2007年，中小户型以主流户型的姿态终于展现在购房者眼前。

地价成房价攀升风向标。随着2007年住宅用地摘牌价格不断创新高的同时，房价随之大幅上涨。位于中环的新江湾城板块房价的上涨，也成为各环间楼盘价格的参照物。近来如内环边中远两湾城、新湖明珠城推出新盘售价已超过2万元/平方米，而诸如古北新区、静安区的新盘房价都超过了3万元/平方米。

满城皆有“地铁房”。随着年底轨道交通“三线两段”的开通，以及上海13条轨道交通线规划布局的实施，循着地铁安新家已经成为上海人买房的共识。快速的轨道交通，拉近了市郊与市中心的距离，大大节省了上班族的通勤时间。于是，原来被认为偏远的郊区地铁站点楼盘在2007年开始升温，从宝山西城区到松江九亭，从浦东三林到嘉定安亭，轨道交通的预期实现让原本只想在市区安家的购房族，产生了去市郊购房、降低购买成本的动力。今年外环线周边楼盘的热销，也证明了这一点。

地铁房的热销，反过来也推动了市郊楼盘的开发。而值得注意的是，离地铁站点的远近等开始成为衡量楼盘交通条件的新标准，诸如地铁上盖物业、环状地铁楼盘、多站点楼盘等概念，将继续成为住房买卖关注点。

2、二手房供应后来居上

2007年上海二手房市场以“出乎意料开局，情理之中落幕”。年成交量估计在1800万平方米左右，略高于去年1600万平方米。

二手房市场出乎意料地在3月突然发力，此后升势一发而不可收。统计数据显示，延续2005年和2006年连续宏观调控市场低迷的局面，今年1-3月全市二手房月平均成交量只有270万平方米左右。而到了3月底，在一手房的带动下，成交量逐月冲高，并于“五一”黄金周之后达到高峰。4月至9月，成交量以15%的幅度每月递增，“金九银十”的销售高峰提前到来。同期上海二手房指数也显示，今年5月份指数涨幅突然攀升，涨幅达到1.46%，而前四个月，每月指数涨幅在0.5%以内徘徊。到10月份，指数从年初1639点攀升到2089点。

成交量迅速攀升的同时，二手房价格也迅速上蹿。出现一手房捂盘，二手房惜售现象，在上海楼市重新转变为卖方市场之后，二手房业主跳价成风。一套房子有下家表示购买意向后，房东就会顺势加价五到十万元，甚至加价几十万元，但连续有人追价时，房东心态骤变转向“惜售”，造成市场供应紧张。这种情况发展到八九月份尤其激烈，甚至部分房东由于看好长期而转售为租。中原地产认为，2007年3月-8月上海楼市均价上涨了约20%-25%，个别优质豪宅涨幅超过30%。

直到9月底，银行年度第五次加息，关于第二套房首付及房贷利率提高等政策相继出台，减缓了楼市加速向前的势头。购房主体出现一定的观望，就连部分房东都出于对市场走向不明确的心态，收盘不卖，导致市场上房源一度减少，买家可选择余地缩小。成交量从10月份开始逐月下滑。由于需求存在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。频频拍出的高价地块，在带动了周边二手房价格的同时更坚定了小业主对房价上涨的预期。

进入四季度，上海楼市出现了新的现象，一二手房可售比例最大差距为1∶4.36，二手房供应暂时成为市场主体。

预计，到明年春节前为止，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交不会有明显改善。

3、更多人享受住房保障

2007年，上海廉租住房制度建设实现一项突破：收入认定标准不再与低保线挂钩，而是根据市民收入变化情况，及时进行动态调整。这意味着廉租住房这一民生工程，将惠及到更多低收入家庭。有关方面统计，截至2007年11月底，全市符合廉租条件累计登记2.9120万户，已有2.8567万户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的98.1%，其中实物配租400户，租金配租2.8167万户，改善了住房条件。

2007年9月，上海在卢湾、浦东两区试点的基础上，将家庭人均月收入认定标准跳出了原来的每月320元民政低保标准，放宽到600元，租金补贴标准也有所提高。住房面积认定标准则保持人均居住面积7平方米以下不变。为了让大部分廉租户增强承租住房的能力，今年，市房地部门对住房租赁市场作了分析，并结合对廉租户收入状况的测算，形成新的租金补贴标准方案：9个中心区和浦东新区每月每平方米由原来的48元提高到62元，闵行、宝山、嘉定3个区由36元提高到50元，其它6个区县由24元提高到32元。同时，上海还加大了实物配租房源的收储力度，以提高廉租住房实物配租的比例。有关方面已使用住房公积金增值收益，年内签约收储50万平方米廉租房源。今后，这些分布在周浦、康桥、浦江、顾村、江桥等区域、单套建筑面积在50平方米左右的廉租房源，向患有重大疾病、丧失劳动力、人均居住面积4平方米以下等特别困难的家庭供应，逐步提高实物配租家庭占廉租家庭的比例。扩大受益面的廉租住房制度年内已覆盖到中心城区各个街道，新的认定标准已在全市61个街道推行，明年力争覆盖到全市各区县。

2007年，上海新建住宅和公共建筑已要求全部按照节能标准设计和建造，既有建筑节能改造数量同比增长20%。到“十一五”期末，预计全市新建成的节能建筑将达到1.8亿平方米。不仅新建商品住宅采用，3000万平方米老房子也将“变身”节能，如常德路德怡苑、虹口区海军干休所门诊部等老房子实现了冬暖夏凉，达到“旧小区平改坡综合改造”条件的住宅也实施节能改造。上海正在酝酿实施一套建筑能效标识体系，今后，无论是新建节能建筑还是经过节能改造的老房子，都将像饭店宾馆一样进行星级评定，越节能的，“星”也越多。上海市房地资源局将落实住宅建设领域节能降耗指标，深入推进创建节能省地型“四高”优秀小区，列为今年六大工作重点之一。在今年创建和验收数十个“四高”优秀小区中，有关部门重在节能省地型上做好文章，让“四高”优秀小区在住宅建设中起到引导和示范作用，以更好地提高本市新建住宅的质量。

4、房贷新政凸现“从紧”

2007年的金融调控贯彻了从紧的货币政策，具体体现在央行六次加息，十次上调存款准备金率，并颁布了针对房地产市场的多项金融政策。上海房贷市场也在连续增长后于年底出现了下降的局面。

加息大大增加了购房者负担。2007年六次加息后，一年期贷款利率累计上升了1.35个百分点，与购房者密切相关的5年期以上贷款利率从2006年底的6.84%调整到了目前的7.83%，累计上升了0.99个百分点，公积金贷款利率累计上升了0.54个百分点，由此导致大部分房贷借款人从2008年1月起增加少则几十元多则数百元的月供支出。值得注意的是，央行在2007年的最后一次加息中，采用了非对称方式，5年期以上的贷款利率维持不变，体现了对购房者的“体恤”。此外，2007年央行先后十次上调了存款准备金率，几乎每月要上调一次，由2006年的9%上升到了2007年底的14.5%，创20余年历史新高。

存款准备金率的上调与加息一样有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。其对房地产市场的影响也很大，一方面购房者购房意愿和商业银行的放贷冲动受到抑制；另一方面，也会导致房产商开发和囤房成本的上升，使房产商加速开发和销售的进度，这些都有利于缓解房价上涨的压力。但也有业内人士担心，贷款利率过快上涨也可能使房产商开发意愿下降，导致后续供应量减少。

央行有关人士多次表示，存款准备金率的上调与加息并非针对房地产市场，但在2007年，央行也直接出台了多项针对房地产市场的金融政策，其中，引起人们最多关注的是《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）及《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文）。359号文要求商业银行严格房地产开发贷款、规范土地储备贷款，严格住房消费贷款、严格商业用房购房贷款、加强房地产信贷征信等方面的管理，并加强房地产贷款监测和风险防范工作。而452号文则对引起市场争议的有关第二套房贷款认定的标准进行了明确，市场普遍认为该认定标准趋于严厉，由于出台时机恰逢年底银行传统控贷时期，客观上导致了部分银行停贷局面的出现。

尽管调控政策频繁出台，但2007年商业银行间的竞争仍然激烈。各家银行不但纷纷推出各种新型房贷品种和服务，还通过无交易转按揭互挖客户，而股市的火爆也导致加按揭的泛滥，银行信贷资金大量违规流入股市。年底，央行严令叫停了加按揭，大部分银行也暂停了转按揭。

5、服务理念颠覆物业管理

2007年，物业管理市场流行颠覆和突破：物业管理更名为物业服务，管理规约替代业主公约。物业管理成为业主的“家务事”，物业公司成为按照合同约定提供服务的供应商。这被称为物业管理历史上的第二次“革命”。

物业管理历史上的第一次“革命”，是1999年的集中翻牌。当时，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。一夜之间，房管所翻牌，改名物业管理公司，物业管理开始了市场化的进程。物业管理市场上，一下子涌现出2000多家物业公司，后来发展到3000家。队伍庞大，难免良莠不齐，“小、散、乱”成为物业管理行业的鲜明特点，平均一家物业公司管理的面积不到10万平方米。在每次行风评议中，物业管理行业始终得分不高，处于倒数的位置。物业公司服务理念的缺失，难脱干系。

2007年3月，全国人大审议通过的《物权法》，首次从立法的角度提出“物业服务企业”的概念。伴随着《物权法》、《物业管理条例》的实施，物业公司定位于物业服务，物业管理企业开始更名为物业服务企业。3月份，万科物业管理有限公司率先更名为万科物业服务有限公司。同时，陆家嘴物业公司在8年前提出的“保姆”理念，本来一直备受争议，如今成为物业管理市场的“先知先觉”，而少有人对其指三道四；物业管理行业内关于管理还是服务之争，也偃旗息鼓。

“群租”问题被晾到了前台，成为2007年物业管理市场的“新景观”。5月15日起，上海正式实施《加强本市住宅小区综合管理行动计划（2007年—2009年）》。“三年计划”提出了六大目标，整治“群租”位列其中。业主公约、业主临时公约，纷纷增加制约“群租”条款，授权物业公司加强管理。超大型住宅小区中远两湾城在9月7日集中行动，一次整治6000平方米的55套群租房。上海绿城物业公司因为制止“群租”而被告上法庭，以物业公司的胜诉告终。

另一个引人注目的现象是，2007年的物业管理市场，出现了多个突破：本市14家物业服务企业、15家企业的物业服务产品首获“品牌企业”、“品牌产品”称号；物业服务满意度在第三季度首次超过80；首批93名物业管理师诞生；一级资质物业公司突破50家。这一切，标志着物业管理市场进入品牌竞争时代，服务是物业公司竞争的“王牌”。

6、市民置业维权受挑战

2007年，市民置业维权受到了很大的挑战。

作为市民置业维权的平台之一，在市消保委的指导下，各区县消保委针对2007年置业投诉上升的特点，专门抽调人员，充实力量，加强房产交易和家庭装潢等方面的调解力度。市消保委还发挥多个相关行业协会的作用，为消费者维权作出积极努力。同时，市民通过验房机构，对开发商提供的商品房进行专业检验，运用验房机构出具的检验报告进行维权，有的开发商表示认可，进行了整改。

然而，不可否认的是，2007年随着一波房价的快速上涨，进入了卖方市场，普通购房者往往处于被动地位。在一手房销售中，突出体现在开发商对提供的格式合同“只字不改”；二手房买卖中，卖家随意“跳价”，房价“三级跳”引发交易不成的纠纷屡屡出现。这一情况在下半年尤为突出，房价上扬，“退房”反而成了卖方“威胁”消费者的撒手锏。

有不少楼盘，面对开发商提供的购房格式条款，甚至霸王条款，消费者提出改动意见时，只有签字或不买两个选择。这也意味着从一开始，消费者就失去了维权的先机。此外，众多投诉中商品房房屋质量投诉最为突出，房屋漏水、墙体裂缝、下水管堵塞等问题成了投诉的主要原因。目前除了房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况外，对于一般质量问题的赔偿并没有明确的规定和标准，因此开发商往往只提供维修，不予以赔偿。

从各区消保委受理投诉来看，二手房纠纷主要体现在卖方连番“跳价”上。南汇法院八九两月受理了多起“跳价”纠纷，浦东法院民五庭2007年7月受理的28件二手房买卖合同案件中，一半以上是因房价上涨卖家毁约而引发。其次，一些中介利用买家急于求成的心理，故意隐瞒房屋真实情况，买家仓促下定后发现上当，此类矛盾也较为突出。此外，投诉中介未经许可即将意向金转为定金，多收中介费也占一定比例。

房屋装修投诉主要问题在于消费者合同及变更备案意识不强，合同变成摆设。一旦出了问题，由于合同规制的缺失致使维权陷入尴尬。

市场在成熟中进一步规范，在很大程度上保障了消费者的权益；而消费者的主体维权意识增强，也是楼市成熟的体现。

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