北京房地产市场

一、房地产开发投资完成情况

（一）10月份商品住宅投资环比增长仅为0.8%

1-10月，全市完成房地产开发投资1201.1亿元，比上年同期增长15.7%，同比提高12.2个百分点，增幅比前9个月低0.3个百分点。在房地产开发投资中，全市完成住宅建设投资609.7亿元，同比增长16.2%，占全部房地产开发投资的50.8%。

6月份以来，在国家宏观政策调控中全市房地产投资明显回落。10月比9月增长8%，环比低7个百分点；特别是商品住宅投资，10月环比增幅仅为0.8%，这是拉动房地产投资增幅回落的主要力量。

（二）商品住宅施工面积同比下降8.9%

1-10月，全市商品房施工面积9195.8万平方米，比上年同期增长1.1%，涨幅低于前9个月0.9个百分点。其中住宅5703.3万平方米，同比下降8.9%。全市商品房新开工面积2163.6万平方米，同比增长14.5%。其中住宅1381.2万平方米，增长9.1%，与前9个月持平；写字楼215.6万平方米，增长29%；商业及服务业等经营性用房281.7万平方米，增长88.2%。分别占全市新开工面积的63.8%、10.0%和13%。

二、住宅用地供应情况

1、北京市公开出让土地和房屋预售间存巨大缺口

过去几年北京公开出让的土地与房地产市场的销售一直存在巨大的缺口。2004年公开出让土地的规划建筑面积仅占当年销售房屋面积的26%，2005年占20%，2006年上涨到38%，到了2007年公开出让土地的规划建筑面积虽有大幅度上升，但也仅占当年房屋销售面积的65%。

2004、2005年虽然公开出让土地面积很少，但有一部分“831大限”的遗留土地，急需协议出让，弥补了公开出让土地供应的不足。随着831遗留土地被逐年消化，2007年公开出让土地供应的不足造成将来房屋供应依然紧俏。

北京在2008年能否供应市场需要的土地成了影响未来北京房地产走势的最重要的因素。

2、2007年北京土地供应计划出台，严限低密度大户型供地

低密度大套型住宅项目用地将受到严格控制。保障性住房、两限房和其他中低价位中小套型商品房用地需达到住宅供地总量的70%。昨（6日）天，北京市国土资源局、市发改委联合下发了北京市今年的土地供应计划。今年计划供应住宅用地1600公顷，比去年减少300公顷，但实际供应速度高于去年，其中两限房供地已超额完成全年计划33%。

1）保障性住房、中低价位商品房等用地占7成

北京市中心城区住宅用地日趋稀缺，迟迟未能出台的土地供应计划一直深受关注。昨天下发的供地计划显示，今年北京市拟供应土地总面积为6300公顷，其中住宅用地1600公顷。在1600公顷的住宅用地中，经适房和廉租房等保障性住房用地为220公顷，“两限”商品房和其他商品房用地分别为180公顷和1200公顷。

供地计划要求，增加廉租房、经适房、两限房和其他中低价位、中小套型普通商品房的土地供应，其供应量不得低于住宅用地供应总量的70%。保障配建的廉租住房建筑面积达到30万平方米，两限房300万平方米，经适房200万平方米。

2）严控超过140平方米/套的低密度住宅用地

根据此次出台的用地计划，今后我市将继续禁止别墅类房地产开发项目的土地供应。同时，严格限制住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过140平方米的低密度、大套型住宅项目的土地供应。

同时，该计划还提出，从严控制党政机关新建办公楼项目用地的供应，禁止党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目的土地供应。该计划提出严格限制要求的用地性质，还包括机动车交易市场、家具城、建材城、赛车场等大型商业设施项目。高尔夫球场、赛马场、滑雪场和新建汽配市场的土地供应则被完全禁止。

3）两限商品房实际供地已超全年计划

虽然2007年的住宅商品房用地包括两限商品房在内只有1380公顷，比去年减少了200多公顷。但2007年实际供应土地的速度高于去年。据统计，到去年年底，2006年供地计划仅完成800多公顷。而今年到目前为止就已出让了近600公顷。尤其值得注意的是今年提出的“两限”商品房用地的供应速度。根据计划，北京市今年将供应此类用地180公顷。但截止到今年8月底，我市已经成交的两限房用地就达到了240公顷，这一数量超过今年全年供应计划33%。

3、最后一块限价地入市，年内300万两限房供地完成

2007年最后一块两限房地块通州半壁店限价房项目已于昨天正式推出。作为今年第七块两限房，该地块位于通州区半壁店大街，距离周边地铁八通线较近，交通十分便利。本地块建筑控制规模达68.4万平方米，其中包括53.4万平方米的两限房，算上今年头三批限价地247万平米的规划面积，正好300万平米，按照北京市政府在今年年初提出的“两个一千万”工程，通州半壁店两限房用地标志着本年度300万平方米的两限房用地供应量已经完成。

三、住宅供销情况

1、2007年北京市各区县房屋预售情况

2007年北京市共销售商品房2349亿元，比2006年增长了24%，商品房销售面积为1889万平方米，比2006年下降了12%。

从商品房销售分布来看，朝阳区在各区之中名列榜首，其房地产销售占全市销售面积的39%，销售金额占所有区域销售面积总和的48%。同时，朝阳区2007年也是房屋销售金额增长幅度最大的区县，成交套数为54343套，成交面积为743.19万平米，成交金额1133.71亿元。海淀区从成交套数、成交面积、成交金额方面紧随其后，但从销售均价方面低于位于市中心的西城区。排在第三位的西城区，成交套数为3040套，成交面积为，83.28万平米，成交金额160.74亿元。

2、2007年北京房地产市场中住宅的成交面积超80%

2007年北京房地产市场中住宅的销售金额也高达房地产销售总额的75%，写字楼的预售金额占14%，商铺的预售金额占11%。

2007年北京房地产市场中住宅的成交面积超过80%。写字楼的成交面积占12%；商铺的成交面积仅占7%。

2007年北京房地产市场总销售套数近15万套，其中住宅超过12万套，占全部商品房销售套数的超过80%。而写字楼和商铺的成交套数总和也不到20%。

3、07年北京房地产市场高价房的成交比例明显增加

2007年北京楼市月度销售均价在10000元/平米-15500元/平米之间前进。除了2月份外，其他的5个月基本都在12000元/平米以内，并呈现小幅度的上涨趋势。可见，去年上半年各个楼市板块的房价基本上都是温和上涨。

北京楼市的价格飙升是从2007年下半年开始。标杆楼盘的领涨及其他项目的追涨，成为楼市最为真实的写照。近10个项目在一个月内上涨了2000元/平米左右，有些项目甚至上涨了3000元/平米，从而带动其他楼盘开始出现不同程度的上涨。

一个值得注意的变化则是，12月份出现一次销售均价的快速上升，从销售数据来看，12月份的销售均价15454元/平米，比11月的12750元/平米上涨了2700元/平米左右，出现了一次跳跃式的上涨。

四、住房价格情况

据北京市统计局统计显示，北京市五环内期房预售均价达1.37万元每平米，这是官方数据。数据显示，2007年北京商品房月度预售均价呈上升趋势，均价自2003年以来首次突破万元。

1、商品房预售均价首破万元

1）2007年北京市商品房预售均价首次突破万元

2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。2007年底，除了南部区域，北京四环至五环中间其他区域的房价基本都超过15000元/平米。房价的普涨直接导致的局面就是，2007年北京楼市交易的均价开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨幅也达46%。

2007年北京房价进入了一个飙升周期，这一年内，北京的楼盘不论区域位置和品质如何，多数项目出现了30%-50%不等的涨幅。

2）北京五环内期房均价1.37万元

北京市统计局、国家统计局北京调查总队近日联合对外发布消息，今年以来，北京的商品房价格一直呈上升趋势，五环路以内住宅期房均价已涨至13754元/平方米。

从分环路看，前三季度，四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，四至五环路为12655元/平方米，五至六环路为8529元/平方米，六环路以外为6079元/平方米。

统计数据显示，房地产投资增速回升快。前三季度，北京市完成房地产开发投资1237.5亿元，比去年同期增长17.5%，增幅同比提高1.5个百分点。房地产投资增速的较快回升与第三季度新开大项目投资额较大以及两限房和保障性用房集中入市有关。

3）北京最贵楼盘均价首次突破5万元

北京最贵的楼盘住宅均价首次突破了5万元/平米。北京市房地产交易管理网昨日发布了第三季度商品住宅成交均价排行榜，位于北四环的七星摩根广场（已改名为盘古大观论坛）取代银泰中心，成为预售项目均价最贵的楼盘，达到53064元/平米。

据北京市房地产交易管理网公布的排名显示，三季度预售项目前30名的均价都超过了2万元/平米，其中，在一季度和二季度都均价最高的银泰中心，在三季度被七星摩根广场所取代。据了解，七星摩根广场南临北四环中路，北至成府路，西靠北辰西一路，俯瞰水立方，与鸟巢距离不过500米左右，卓越的地理位置让其登上天价楼盘的价格首位，其53064元/平方米的均价成为了三季度京城最贵的楼盘。

据统计，现房成交均价前30名的项目都超过了1.8万元/平米。新城国际公寓首次上榜就拿下榜首位置，第三季度它的成交均价达到了36862元/平米。“万柳华府龙园”也从二季度的第三名升至第二名，35844元/平米的成交价格比二季度上涨了8000多元处在第三位的是“锦官苑”，二季度里它还是排名第12位，其价格在短短几个月内疯涨了1.5万元以上，达到35696元/平方米。

2、月度预售均价呈上升趋势

1）商品房月度预售均价基本呈上升趋势

2007年北京楼市月度销售均价在10000元/平米-15500元/平米之间前进。除了2月份外，其他的5个月基本都在12000元/平米以内，并呈现小幅度的上涨趋势。可见，去年上半年各个楼市板块的房价基本上都是温和上涨。

北京楼市的价格飙升是从2007年下半年开始。标杆楼盘的领涨及其他项目的追涨，成为楼市最为真实的写照。近10个项目在一个月内上涨了2000元/平米左右，有些项目甚至上涨了3000元/平米，从而带动其他楼盘开始出现不同程度的上涨。

一个值得注意的变化则是，12月份出现一次销售均价的快速上升，从销售数据来看，12月份的销售均价15454元/平米，比11月的12750元/平米上涨了2700元/平米左右，出现了一次跳跃式的上涨。

2）前11月北京房价涨幅扩大，比前三季提高0.9%

北京市统计局、国家统计局北京调查总队25日联合对外发布消息，今年1至11月，北京市房屋销售价格总指数累计为111%，涨幅比去年同期提高2.3个百分点，比前三季度提高0.9个百分点。

北京市的房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行，从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。从结构分析看，1至11月新建商品房价格指数累计为111.4%，二手房价格指数累计为110%。

统计显示，商品住宅销售价格保持较快增长。在新建商品房中，1至11月住宅销售价格指数累计为112.4%，其中11月份为117.4%；非住宅价格指数累计为106.2%，其中11月份为108.6%。二手房中，住宅销售价格指数累计为110%，其中，11月份为112%，比上月提高0.3个百分点。

从分区域指数看，北京远郊区县的房屋销售价格指数最高。1至11月，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为107%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为111.7%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为112.4%。

3）北京房价涨幅连续6月超两位数

商品住宅销售价格上涨15.3%，连续6个月涨幅超过两位数。北京市统计局副局长于秀琴表示，1-3季度，北京房地产开发投资增速回升，完成房地产开发投资1237.5亿元，比上年同期增长17.5%，增幅比上半年提高6.6个百分点。主要是受三季度两限房、保障性用房及生产性房屋投资拉动。

4、预售项目均价前20

1）2007年北京市预售均价前20名项目

2007年北京市的房价区间分布广泛，从每平米2280元到55364元不等，但市场上热销的还是售价1万元/平米上下的商品房。北京市预售均价前20名的项目，售价都在2.8万元/平米以上，北京银泰中心、SOHO北京公馆、西绒线胡同26号位列三甲，售价分别为55364元/平米、46739元/平米、38396元/平米。

2）2007年北京住宅个盘销售额排行，7个均价超2万

北京楼市需要一个客观的房地产销售排行榜，因为它是楼市的晴雨表，在一定程度上代表着楼市的冷热趋势及价格走向。销售排行榜的背后是好地段、高品质、有市场号召力及价格适宜等综合因素的积累和沉淀。多年来，北京楼市单盘销售数据均未由官方公开披露过，因此楼市中的实际价格一直处于“猜中猜”阶段。这次新京报推出的2007年北京住宅销售额排行榜，是希望通过比较客观公正的楼市销售数据，还原一个真实的2007年北京楼市。

值得说明的是，本报此次推出的北京住宅个盘销售额排行榜的数据，主要来源于北京房地产交易管理网、本报记者监控个盘数据及采集开发商整理的数据，并对以上三组数据进行严格整理和总结，力求得出最真实的数据。在统计口径方面，也主要是以单盘的住宅销售签约数量为准（不包括其中的商业配套），而并非是各项目最终在北京建委的备案数量，因为建委备案数量有一定的滞后性。

3）银泰中心以均价6万每平的价格重登期房榜首

（1）期房四季度前30名均价较前季涨2000

与去年三季度相比，期房均价的前三名差距明显拉大，“榜眼”“西单佳慧雅园”2号住宅楼，为37675元/平米。“探花”“北京财富中心”，为35449元/平米。与“状元”“银泰中心”的差距近2万元。

2006年三季度，“七星摩根广场”以均价53064元/平米，成为该季度京城成交均价最贵的预售楼盘。

四季度里期房成交均价前30名的项目都超过了2.3万元/平米，而三季度前30名在2.1万元/平米以上。

（2）现房房价冠军均价较前季下跌2285元

现房方面，“新城国际公寓”继续稳居榜首位置，成交均价为34577元/平米，相比此前一个季度36862元/平米的均价略有下降。“长安金泰大厦”拿下“榜眼”位置，成交均价为30315元/平米。“凤凰苑”夺得第三名，成交均价为30304元/平米。

（3）四季度高档住宅成交量上升

与2006年第三季度期房前三名仅共成交12套相比，四季度高档住宅的成交量有所上升，位列前三名的“银泰中心”、“西单佳慧雅园”和“北京财富中心”共成交了75套。

五、市场政策情况

2007年北京市房地产市场宏观政策将趋于平稳，预计政府不会再有新的大的调控政策出台，但会逐步落实其实施细则，并加强对中小户型、中低价格、经济适用房、限价房、廉租房的规定及管理，推出以稳定、加强政策执行、落实为主要目标的鼓励性政策，2007年成为政策执行年。

规范土地市场秩序将成为相关部门的工作重点，2005、2006两年计划供应但未完成的已计划土地应有所释放，土地供给将有效增加，延续郊区化的快速发展，转移城区居住压力，住宅土地供应预计为重点开发区及远郊区县。土地价格的高涨及强劲的需求都支撑了2007年的新盘价格，仍会在目前高位上运行，但涨幅将趋向平稳。

受开发周期及项目规划调整的影响，2007年上半年入市的楼盘大多为2005年及之前成交的土地，而2005年成交的住宅用地不及2006年的一半，将导致短期内仍会出现供应不足的局面。随着项目调整规划后入市销售，下半年新房供量将得到拉升。

证券市场的复苏将会略微减缓房地产市场投资，限制外资购买及拆迁步伐的减慢有助于稳定市场需求，但奥运会的影响及外来人口的不断增加，加之受2006年一系列政策影响的部分观望型消费者所形成的需求叠加，仍将造成市场刚性需求的释放。

新规定的执行落实，将导致小户型供应在下半年集中放量，预计市场将出现供应房屋套数激增，而成交面积相对减少的局面。小户型产品的入市，随之带来的是其他类型产品的相对减少，对大户型的需求将推动其价格上涨，而小户型面临激烈的市场竞争，竞争焦点由面积、户型转变为如何提高项目品质、降低成本，这种转变将为住宅产业化、小户型产品的升级提供最根本的驱动力。

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。