我国房地产发展环境

第一节 我国土地政策分析

一、土地供应结构调整方面的政策

1、关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）（2007年8月）

核心内容及点评：24号文标志着国家对房地产市场调控进入新的阶段，政府开始把解决低收入家庭的住房问题作为重要的职责，把加大保障性住房供给、逐步改善住房供应结构作为目前房地产宏观调控的首要目标。对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈领性的指示：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。并再次提出了“双70%”的指标，强调要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。

2、廉租住房保障办法（2007年11月）

核心内容及点评：24号文进一步细化和落实，明确了廉租住房的保障对象为城市低收入住房困难家庭。据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内等规定。

3、经济适用住房管理办法（2007年11月）

核心内容及点评：此举意味着既没有资格住上廉租房，家庭收入又很低的“夹心层”将被纳入住房保障体系。办法明确规定，经济适用房建设用地以划拨方式供应，单套的建筑面积控制在60平方米左右；销售价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于3%，销售中将实行明码标价，不得变相收费。购房人拥有有限产权的规定，则旨在从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。

4、招拍挂以及闲置土地监管方面的政策

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）（2007年9月）

核心内容及点评：按照新规定，土地出让双方虽仍可选择分期付款的方式，但是之前惯行的分期取证的做法将被禁止。禁止分期取证，实际上是封堵了开发商以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的“擦边球”做法。今后开发商只有在付清全部宗地土地出让金后，才能获得银行贷款和进行开发预售，由此对开发商的资金门槛要求将大大提高。该政策将有助于抑制土地囤积和天价地块现象。

5、国土资源部表示要采取四项措施防止部分开发商囤地（2007年11月）

核心内容及点评：国土资源部此举的主要目的是加大各地闲置土地清理力度，重点打击开发商囤积土地的行为。在该政策影响下，未来土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内，同时受让土地的开发商也必须接受和承诺三年必须开发完毕的条件。

6、土地储备管理办法（2007年12月）

核心内容及点评：制定《土地储备管理办法》，对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。办法明确了政府取得土地产权的程序，产权明晰客观上提高了政府供应“净地”的能力和速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。办法中对土地储备资金的严格管理和贷款担保方面的限制，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险。

7、土地税收方面的政策

1）上海深圳开征城镇土地使用税。（2007年12月）

核心内容及点评：提高城镇土地使用税税额，对普通居民影响不大，但是增加了开发商囤地的成本。持有成本的提高将迫使开发商减少空置土地的时间，捂盘的情况也有望得到缓解。

2）新耕地占用税提高四倍（2007年12月）

核心内容及点评：此举是为了贯彻落实国家最严格的耕地保护制度，通过提高耕地占用税税额标准，使其充分反映物价和地价的上涨，保持耕地占用税占用地成本20%左右的水平。

8、节约集约用地方面的政策

国务院常务会议研究促进节约集约用地（2007年12月）

核心内容及点评：此次会议强调，我国耕地资源紧缺，守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，要实行最严格的土地管理制度。体现了国家领导高度重视用地浪费问题，未来将大力促进节约用地和集约用地，保障经济社会的可持续发展。

9、2008年我国将加大土地供应结构调整力度

要加大土地供应结构调整力度，但这个土地供应结果全国和各个城市都不一样，所以应该是各个层次的人民政府按照自己的职责，同时分析了房地产市场变化情况以后，来调整自己的供应结构。

二、土地调控政策分析

调整土地利益机制问题主要包括五个方面的内容：

1、提高征地成本。

国家对于土地征地成本的规定不很完善，征地成本到土地在一级市场的价值间存在很大的差距，这部分收益应该作为集体的收益用在集体的利益中，包括对征地农民的生活的补助和以后的保障，但由于成本问题没有很好落实，农民在征地环节没有得到相应的回报，在失去土地后也没有应有的保障。规范征地成本，将更有利于妥善解决被征地农民的基本生活和长远生计问题，维护其合法权益，保持社会稳定，促进城镇化健康发展。

这项规定极其重要：因为我国推行城镇化发展，大量征用的主要还是集体土地。而目前来看，被征地农民的就业和社会保障问题日益突出，直接影响了被征地农民的切身利益和社会稳定。

2、规范土地出让收支管理。

国有土地出让总价款金额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理；土地出让金必须按规定，足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金的不足，结余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。

土地出让收入一直是地方政府的一笔糊涂账，中央政府无法掌握地方政府的土地收入状况，也无法对于地方政府的行为进行相应的调节。长期的预算外运行，地方政府和土地收益间存在说不清的关系。通过把土地出让金纳入收支两条线管理，可以控制地方政府高度依赖土地收入的“土地财政”的状况。财政集中土地收入后通过转移支付的方式专款专用，解决土地征用后的后期问题。另外对于收支两条线的贯彻落实还需要政府对转移支付制度和支出监督机制的进一步健全，保证专款真正专用。

3、调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准并调整收缴依据。

现在初步的打算是将缴纳标准在现行基础上提高一倍。现有的土地有偿使用方面的税费，比如城镇土地使用税，耕地占用税等，由于采取定额税率，不能随着土地稀缺程度的变化而变化，所能起到的调节作用也受到限制。土地作为一种稀缺资源应该按照使用人收益的变化而变化，通过考察对于土地在内的环境的综合影响征收一定的资源税或者环境税，并随着企业收益的变化而变化。在整体的资源税制建立之前，对于土地的使用，特别是耕地的占用尤其要体现随企业收益变化而变化的宗旨，促进企业集约利用土地。

4、对于外界广泛争议的工业用地问题，通知将作出具体规定，即建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。

最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地原则上应当招拍挂公开出让。对于工业用地尤其要制定相应的土地使用税费标准，对于国家支持的产业和行业应该使用比较低的税率档次，而对于一些污染严重，国家不予提倡的建设项目实行高的税率档次，利用市场化的手段在土地利用的源头上实现国家的宏观调控政策。

对于工业用地整体制定一定的标准也是必要的，国家在倡导土地的使用用途上，特别是对于耕地的保护上，提高工业用地和农业用地的标准差距可以体现国家对于土地的整体政策导向。

5、加大建设用地取得和保有环节税收调节力度。

这一点基本上已经明确，城镇土地使用税征收标准拟在现行基础上提高两倍，并提高耕地占用税征收标准。

提高土地的利用效率，很重要的是要作好存量土地的利用，在此基础上考虑开发新的土地，减少城市化和工业化对土地特别是耕地的占用。如何促进存量土地的利用，相应税费的改革是很必要的。我国财产税制中，比如房产和地产，普遍是交易环节税收比较健全，而保佑环节税制不健全，造成的后果是土地流动性较差，一些企业或者个人囤积土地的现象存在，扰乱了土地市场的秩序，也影响了国家调控政策的贯彻。通过推出保有环节的相关税肥，比如物业税，地产税等，提高地产的持有成本，加速地产的流通，盘货地产二级市场，提高存量土地的利用效率。

土地调控政策重大的亮点是对于土地利益机制的调节，如果土地收益实现收支两条线的管理，那么地方政府的短期化行为将得到理性化的回归，需要明白的是这样的改革实际上是中央政府打破了地方政府的利益机制，实行起来必然会困难重重，地方政府可能的对策也要做好考虑和应对。对于利益打破后的相关改革问题，转移支付的改革需要马上推进，国家在土地收益资金的整体调度和分配上也要注意把握分寸，地方政府在预算支出的列支上还会存在一定的惯性，如何审核这些支出的合法与合理性也是考验中央政府的重要课题。

此外是突出的对于土地的保护问题，重要的是建立资源税制等环境税，对于利用土地的行为进行市场化的调控，通过建立相关的土地用途转让价格标准，可以总体上把握土地利用的规模和结构。另外推出相关的保有环节税费也是土地调控政策逐步步入市场化调空的重要标志。

三、土地出让规定

1、政策简述

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》由国土资源部正式发布，并将于2007年11月1日起正式施行。它是以国土资源部令形式发布的这一规定共二十八条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定。

规定对建设用地使用权的名称和空间范围，关于招标拍卖挂牌出让范围等做出了明确界定，鉴于物权法明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，规定明确将工业用地纳入招拍挂范围。规定还对关于挂牌出让截止问题，关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书问题等作了进一步明确和修改。

2、政策影响

土地出让政策的规范将会加大一级市场的竞争，而规避了非常规获取地块的现象，使游戏规则更加规范，交易市场的优胜劣汰是必然趋势。

四、别墅类房地产开发用地政策

2007年新发布的《产业结构调整指导目录》限制类目录中有关房地产业的没有发生变化，别墅类房地产开发、高尔夫球场和赛马场3大项目依然受限。

2008年国家仍会严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

要在要严格土地调控和监管，坚守十八亿亩耕地红线，坚决刹住乱占滥用农用地之风的同时，全面推进节约集约用地。从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地，从严控制新设各类开发区，推进耕地保护目标责任制落实。加大保障性住房建设的土地供应，依法依规有效解决民生工程、新农村建设、重大基础设施建设等用地问题。

严格控制征地规模，严格农用地转用审批，严格禁止“以租代征”使用农村集体土地，严格落实征地补偿安置各项政策。加快实施征地补偿安置争议协调裁决制度。深化征地制度改革试点，完善征地补偿标准，规范征地程序，建立征地补偿监管机制，严禁拖欠、截留、挪用征地补偿费。

五、城镇土地使用税

2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。

此政策调整是依据2006年12月31日国务院发布的《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）而下发的通知，对原内容进行了部分修改。

按照修改后的内容，城镇土地使用税每平方米年税额，大城市由0.5元～10元提高到1.5元～30元；中等城市由0.4元～8元提高到1.2元～24元；小城市由0.3元～6元提高到0.9元～18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元～4元提高到0.6元～12元。同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。

各省、自治区、直辖市的财政和地方税务部门要结合本地实际情况，尽快提出切实可行的税额幅度调整方案上报省级政府。“原则上应该在2006年的执行标准基础上提高2倍，也不排除个别地区调整力度更大一些的可能。”上述负责人表示。

这是因为有些地区多年来并未调整过土地使用税的税额，对于这些地区，调整幅度就会更大一些。“但是原则是税额幅度能够客观地反映本地区经济发展程度和地价水平，并且经济发展水平相近的地区，税额幅度不会相差过大。”

由于外资企业是首次被纳入征收城镇土地使用税的范围，通知要求各级财税部门要充分利用土地使用权权属登记、土地使用费征缴等相关信息，通过税务登记、纳税申报、税源普查等多种方式，全面、准确地掌握外资企业的户数和占地情况，逐步建立和完善税源数据库。

一方面是加强征收，更重要的是要严格控制减免税。将从严控制各类开发区、园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税；对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税；对属于越权减免和不符合减免规定的，要立即纠正，甚至要追究相关人员的责任。

第二节 政策环境

一、央行加息并上调准备金率

1、政策简述

央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。

2、政策影响

由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。

开发商们受到的影响要大一些，上调存款准备金利率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了开发商的财政压力。这将让更多的开发商选择上市或与外资合作。

此次调控对房地产市场影响效果似乎是“温水煮青蛙”。实际上小幅加息与上调准备金率对房地产市场的影响不大。不过在最近的时期里，央行频频轮番使用这两招，大概是想既让每一次造成的冲击降到最小，又慢慢达到目的。

二、二套房贷

2007年“十一”前，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知中规定，“申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”“十一”过后，各家银行将根据通知的精神，制定新的实施细则。

1、多数“二套房”利率将提高一成

在新政出台前，购买第二套住房的投资者普遍可以享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次。

而在刚刚出台的房贷新政中，商业银行拥有一定的自主权，只规定了第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但具体多少由各家银行决定。

以往银行出于竞争需要，均会将第二套住房贷款利率设定在基准利率的1.1倍，但根据不同地区的房价走势情况，各家银行也会进行局部调整。

2、“第二套住房”界定存争议

如何界定“第二套住房”根据央行规定，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，针对“第二套住房”提高首付和利率的政策主要影响的是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款人，还清首套房款的不会计入其中。

但也有银行业内人士对于“第二套住房”的界定提出了异议，该人士指出，目前全国各大商业银行都是联网的，对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户，其他银行通过网络都可以查询到。所以，对客户的第二套住房进行辨别并不困难。但从实际情况来看，第二套房未必就不是出于自住需求，首套住房也未必就不是进行投资。比如许多年轻人给父母购买的住房，只是保留了名下的产权，但实际上仍为自住房。另外，假如一对配偶利用贷款购买住房，又以另一方的名义购买第二套住房投资的情况也无法在系统上进行辨认。

3、公积金贷款首付比例不变

本次第二套房贷款首付比例提至40%以上后，公积金贷款成为购买二套房的避风港。如果您的首套住房没有使用公积金贷款，则购买第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

北京公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例，仍按“购买90平方米以上住房首付最低三成，90平方米以下住房首付最低两成”执行。而积金贷款不仅在首付方面可以放宽，在央行今年五度上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的差距已经进一步加大。目前5年以上商贷利率为7.83%，按1.1倍的利率计算为8.613%，而公积金贷款年利率仅为5.22%，商贷高出公积金贷款利率3.393个百分点，利率差进一步加剧。

公积金贷款的有关政策规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此不存在用公积金贷第二套房子的问题。市民如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。

三、物业税

物业税的征收问题一直受到业界的格外关注。而因物业税引出的一系列疑问将在未来一年里得到彻底解决。据中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，国家税务总局已经责成北京、上海、深圳等地税务部门牵头，全国性的房源普查工作将在近日陆续展开。普查工作大致持续一年左右的时间，“只有完成了这项基本工作，物业税的推行才能有基础。”真正推行物业税要到2008年。

1、“中改”方案更是操作性

2006年5月底，物业税改革国际研讨会在北京召开。按照既定规划，国务院发展研究中心发布了第二期物业税改革研究成果，首次提出了中国实行物业税改革的3个备选方案：

1）“小改”方案

征收对象保持现有格局不变，对现有的房地产税种进行合并调整。

2）“中改”方案

即在城市范围内构建统一的物业税制。

3）“大改”方案

就是城市和农村范围内构建统一的物业税制。

就目前而言“中改”方案更具备可操作性。因为房地产业的主要问题集中在城市。

目前房地产企业缴纳的税种一般有14个。而在北京，房地产征收的各种名目的税费有40余种，有的地方甚至多达近100种。这些税费主要集中在开发投资环节，多且重；交易环节相对偏轻；而保有环节税负几乎为零，比如对个人占用多套房产几乎不征税。开发环节的大部分税负最终被房地产商摊入了成本。这客观上刺激了房地产投机行为。

目前的房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，再由其转嫁给消费者。因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，不符合国际惯例。所谓物业税简单地说，就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。从理论上说，购买新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低，房价也会随着下浮。

2、抑制房价打击炒楼

财政部财科所研究室主任张学诞表示，在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现之一是“炒楼”，出现了“温州炒房团”这样的“专业炒家”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致许多城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，有利于打击”炒楼”者的“积极性”。

因此，根据预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10-20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。

据估算，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳 1/70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方米售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。

3、降低购房者购房门槛

由于物业税带来的购房容易养房难的情况，手头有多套房屋的人还会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配。迹象表明，物业税的推行势必会降低购房者购房门槛。

这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能追征”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。

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