全球房地产发展分析

一、全球房地产市场概况

2007年全球商业房地产直接投资达到7590亿美元，较上一年度增长590亿美元。虽然2007年下半年全球房地产交易受次贷危机影响下滑，但是整年成交量仍创历史新高。不过，该公司预计，在次贷危机影响之下，今年全球房地产成交量将低于近年来的平均水平。

2007年上半年全球各个地区的房地产交易量创出历史新高，总额达到3940亿美元，但下半年交易量下降，仅3650亿美元。下半年的交易量下跌，主要是由于美国和英国的交易量大幅降低所致。这两个市场通常占全球总交易量的一半以上。

美国和西欧地区由于信贷危机所导致的房地产市场增长放缓，使得市场对房地产投资的风险意识增强，机构投资者也越来越多地将资金转向亚洲市场。

二、全球房产市场现状

当前全球房地产市场形势比较严峻，已成为拖累世界经济增长的主要根源。近一年来，北美、西欧、日本、南非等国家住房价格涨势普遍回落，其中不少国家出现下跌。

为遏制房地产市场继续恶化、缓解次贷危机，美联储从2007年9月开始已连续8次降息，联邦基金利率从5.25%降至2%；英格兰银行在去年11月至今的4个月内连续3次降息。与此同时，美国政府出台了提高银行抵押贷款限额、为抵押再融资提供资金等一系列政策措施。这些政策措施的实施效果也日益显现，特别是对于缓解次贷危机、增加流动性发挥了积极的作用。但是，分析表明，受多种因素制约，全球房价继续下跌的压力很大，房地产市场近期回暖的可能性较小。

1、当前全球通胀趋高、经济趋缓，各国央行从紧的货币政策取向将加重房地产市场降温趋势。

今年以来，国际石油和食品价格飙升至历史最高水平，全球通胀压力加大，多数国家的通胀率已超过央行设定的控制目标。各国央行将不得不以牺牲短期经济增长为代价，实现价格稳定和经济长期持续增长目标。美联储和英格兰银行停止了降息行动，欧洲央行则在近期升息，澳大利亚、新西兰、俄罗斯、印度、巴西等则持续升息。预计今年下半年各国融资条件比较紧张，融资成本提高，购房贷款和住房需求受到较大制约，房地产市场继续降温，美国、英国等房价可能进一步下跌。

2、信贷危机的负面影响仍在持续，也抑制住房需求

尽管目前全球信贷市场显现缓和迹象，但流动性仍显不足，银行机构对住房贷款越来越谨慎，惜贷问题比较突出。在各国房地产市场上，不仅融资成本高，而且抵押贷款市场再融资难度很大。由于房价呈下跌趋势，银行为规避投资风险，纷纷提高房贷预付定金比例，降低抵押品贷放额度，调高抵押贷款利率，从而影响住房抵押贷款和购房意向。据调查，今年以来美国、英国等住房贷款需求减少，抵押贷款申请数量持续大幅下降，抵押贷款规模缩小。

3、抵押贷款市场恶化状况没有改变，房价下跌趋势难以逆转

自2006年一季度到今年一季度，抵押贷款违约率和丧失抵押品赎回权比例持续上升，达到历史最高水平。随着可调利率抵押贷款利率重置高峰期的到来，以及经济减速、待售房总量不断增加、投机购房等因素的作用，丧失抵押品赎回权比例可能还将上升，特别是7月以来美国两家房产抵押公司陷入金融困境，从次贷危机扩散到所有资产等级范围的信贷危机，进一步加剧了房价下跌趋势。在市场高度发达的美国和西欧国家，房地产市场主要依靠抵押贷款来运作，如果没有运行正常的抵押信贷市场，房产地市场很难恢复常态。

4、受全球经济减速影响，收入预期减少，住房支付能力下降，市场需求疲软，或导致住房销售量和房价继续下滑

尽管2008年一季度世界经济增长普遍好于预期，但是由于国际石油和食品价格持续高涨、房地产市场持续降温，经济增长动力明显减弱，劳动力市场明显转冷。美国失业率从1月的4.9%升至5月的5.5%；日本从3.8%升至4%；英国4月失业率从前4个月的5.2%升至5.3%。并且，受通胀趋高、就业前景黯淡、工资增长缓慢以及股市低迷、房价下跌等不利因素影响，家庭预算支出压力加大，消费信心急剧下滑，市场需求明显回落。加上市场对房价继续下跌的预期较高，预计近期购房人数越来越少，住房销售量继续减少，房价继续下跌。

5、房地产市场泡沫还没有完全破灭

与2006年或者2007年上涨高峰年相比，今年以来许多国家房价大幅回落，但是仍高于历史平均水平。美国2008年1～5月平均现房价格低于2005年、2006年（房价高峰年）和2007年的水平，但要高于2001～2004年平均水平。英国2008年1～5月平均房价比2007年（房价高峰年）平均低1.7%，但比2006年高7.3%，比2005年高14.2%。这说明房价还有一定的下跌空间。

综合上述各种因素，美国、西欧和日本等国家房地产市场颓势在近期难以改善，房价下跌趋势难以扭转。预计全球房地产市场不景气状况可能延续至2009年。

三、2008年3月份全球房地产股状况

2008年3月份全球房地产股的表现胜过大市，主要受惠于美国政府采取的进取措施的影响，在美国房地产投资信托基金强劲表现的带动下，全球房地产股的表现劲猛。

尽管房地产股整体表现胜过大市，但亚太区的房地产公司恰似欧洲的情况，在3月表现失利，大致与其国内股票市场表现相符。我们相信部分是基于2007年房地产股表现非常良好的反作用，再加上这些国家及地区的整体市场于今年下跌的幅度更大。”

中国香港在2007年全球房地产市场中表现最佳，升幅近20%，但2008年初以来表现差强人意，下跌9.1%，3月份跌幅6%。香港股票市场整体表现更差，年初至今下跌19%。

随着对内地个人投资者的限制放宽，我们预计对房地产股和香港股市的投资意愿将有所提升。香港房地产公司的盈利依然强劲，这相对优势会持续。

表现最出色的类别是全球房地产股，年平均回报率为10.71%，亚洲房地产股紧随其后，年平均回报率为9.39%。全球房地产股和亚洲房地产股的回报率均高于全球股票和债券。通过计算回报率的相关性看出，房地产股与其他资产类别的相关性属低至中等。这说明，全球房地产股跟其他资产类别表现不同，可以带来分散投资的益处。而加进房地产股可以为多元化的投资组合带来甚佳的分散投资效益。风险不变而增加回报，这就是亚洲及全球房地产股在多元化投资组合中的巨大作用，也是多样化投资的作用。

四、2008年全球房地产投资预测

据预测，2008年的全球房地产直接投资总额将比去年减少30%以上。美洲和欧洲市场的全年交易量毫无疑问将大幅下降，亚洲市场的弹性可能较高，但不会达到2007年的记录。

1、今年直接投资将下降

贷款紧缩的影响正在波及全球各大市场，各央行和金融机构也正积极稳定和刺激债务市场，但借贷难问题和投资者疲弱的信心有可能在今年上半年的大部分时间里继续困扰市场。由于人们对全球经济，特别是美国、英国和日本经济普遍担忧，这种情况正在进一步加剧。

促使今年直接投资下降的因素众多，其中包括：买卖双方采取“观望”态度，多数市场中的房地产价格都在2007年达到顶峰，买卖双方的价格预期相差较大，借贷难，放贷门槛提高，借贷成本增加，买房人购买大面积住宅的意愿和能力下降，投资者类型减少。

尽管如此，我们并不认为投资者会在今年从房地产市场战略性地撤出资金，或大幅调整他们的资产配置。我们对今年的预测仍然保持乐观。房地产市场的一些长期趋势依然是推动该市场向前发展的积极动力。例如，作为一种投资型资产，房地产的可靠性和透明度正在不断升高，城市化步伐也在加快，供给量依然偏紧。

2、跨境投资增加中国受关注

2007年，国内投资与2006年基本持平，保持在4000亿美元左右，但跨境投资增加了580亿美元，达到3570亿美元，其中的2420亿美元来自跨区域投资（指买卖双方中的任意一方或双方来自资产所处区域之外）。按百分比计算，跨境投资交易量目前占交易总量的47%，跨区域交易量占交易总量的32%。

美国、德国和英国是跨区域投资者的传统目标市场，分别占全球跨区域交易总量的25%、19%和15%。但随着新兴目标市场的出现，英国和德国的跨境投资比率大幅下滑。日本（11%）和法国（9%）已迎头赶上。上述五大市场占全球跨区域交易总量的80%。中国、波兰和俄罗斯这三个新兴市场也吸引了很多注意力。

五、全球房地产信托基金发展机遇

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下简称REITs），是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

从国外成熟市场经验来看，REITs的投资标的资产主要是具有稳定现金收益的成熟商用地产。根据美国房地产投资基金协会（NAREIT）截至2006年年中的统计显示，挂牌交易的134家权益型REITs中，投资于租赁住宅的仅占17%。

房地产投资信托（REIT）自1960年、1971年在美国和澳大利亚相继出现以来，已经历了一段较长的发展历程。但一直到90年代（1990s），这两个市场才开始快速扩张，形成了目前两个REIT市场蔚然的规模，市值分别达到3，078.9亿美元（美国）和608.6亿美元（澳大利亚）。转型过程中，整个REIT市场在经历了几番周期起伏后日益成熟和健全。通过总结REIT市场发展的历史经验和教训，可以为那些在亚洲即将上市的REIT提供学习和借鉴的素材，以达到借鉴成功经验和避免陷阱、少走弯路的目的。

在亚洲，REIT市场的蓬勃兴起始于本世纪初。亚洲的第一只REIT于2001年在日本上市，其他国家，如韩国、新加坡等也相继在它们的证券交易所里引入了REIT。尽管REIT是一种新的金融产品，它在亚洲市场上市时，受到个人和机构投资者的广泛欢迎。

新加坡的第一只REIT于2002年在股票交易市场上市，其后又有6只REIT相继上市。到2005年第四季度，其REIT市场的资本总额达到66.7亿美元。以市场规模计，目前新加坡的REIT市场在亚洲仅次于日本，排名第二。然而随着区域内越来越多REIT市场的兴起，竞争的压力也日渐增强。为了巩固新加坡作为亚洲REIT中心市场的地位，新加坡政府提供了相当多的税收优惠，并修订了房地产投资信托基金指南，以加强REIT的公司管理。这些积极的措施使新加坡市场成为亚洲税收最优惠和管理最透明的REIT市场之一。

中国的经济目前正经历着迅速的增长，城市化的进程也在加速。在融入全球金融市场的过程中，放宽房地产市场，允许国外资本对房地产资产进行投资，已经成为中国政府的重要经济议题。在中国建立REIT市场的可行性研究也正在进行之中，和REIT市场相关的政策也将很快出台。

六、中国房地产投资全球化面临的挑战

随着中国经济的持续发展，城市化的快速进程，2008年北京奥林匹克运动会及2010年上海世界博览会的到来，中国房地产市场为境内和境外投资者提供了大量的投资机会。尽管日前政府出台了调控性政策，但是业内人士仍然相信，从长期来看，中国房地产业存在着持续发展的巨大潜力。

来自亚洲的投资者一直以来都是投资中国的主要境外投资者。近来，美国和欧洲投资者也逐渐成为活跃的买方。中东投资者亦表示出了对中国房地产市场的浓厚兴趣。北京和上海等一线城市吸引了大量的海外投资。事实上，在新兴的房地产市场中，房地产投资的全球化趋势正在日益增强。

但是，针对住宅房地产价格飞涨的情况，有关部门出台了涉及土地收购，融资与税务等方面的宏观调控政策。在这一情况下，尽管机构投资者被中国较高的投资收益和中国经济的快速发展所吸引，但同时也面临着新兴市场所带来的一定挑战，这些挑战可能减缓他们进入市场或扩大投资的步伐。

1、透明度不足

房地产买卖/租赁交易的数据不够准确透明；市场供需的历史/当前统计资料不足；以及缺乏统一的标准化的数据和可靠的绩效评估基准。

尽管市场中存在某些私有和公有房地产绩效指数，但是并没有一个指数专注于投资性房地产并且涵盖所有种类，而且现有的指数也经常采用不一致的绩效指标。交易数据透明度不足会导致延长尽职调查的时间，同时也增加了交易成本。

2、法制体系

机构投资者依赖于有效的合同和产权保护机制，因此需要了解交易所适用的法律及其相关程序。虽然中国目前正在向“法治”国家的方向不断前进，但司法体系仍然需要一段时间以实现能够熟练处理错综复杂商业问题的目标。

3、交易过程复杂

通常情况下，房地产交易的过程不够公开及迅速。目前，国内并无统一明确的税务和产权登记流程。因此，不但交易的不确定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通过建立“关系”来完成的。这种方式经常与投资者所遵从的，与其母国的法律和行为习惯相一致的法规和社会要求有所不同。

4、买卖双方使用的评估标准不同

很多房地产出售方是本土开发商，对投资收益的衡量标准缺乏适当的理解。大量的住宅房地产开发商对收益性物业以“每平方米单价”为估价基准，而不是以租金收益为估价基础。这就导致了出售方不现实的高预期，与租金价值低且相对风险高的情况不匹配。

5、资金汇入和利润汇回的冗长过程

2006年7月，中国六部委联合颁布了171号文，要求境外房地产投资者不可以直接从境外通过境外公司投资拥有中国房地产。因此，境外投资者必须在中国境内设立外商独资企业，或者与持有房地产营业执照的中国公司成立合资企业。随后，中国商务部和外汇管理局联合又接连颁布了50号文和130号文，对房地产市场中外资在审批、备案，外汇管理和设立合资房地产项目开发公司，以及举借外债进行严格限制。对境外投资中国房地产市场而言，这不仅增加了设立境内公司的繁琐的程序，也增加了投资融资和现金汇回的限制。

6、有限的流动性

尽管中国房地产市场十分活跃，发展迅速，但是也存在着一些限制其流动性的因素。第一，低透明度降低了交易的频率。第二，缺乏本地的长期投资机构。例如，目前尚不允许本地养老金和保险公司投资于房地产。第三，171号文限制了某些外国投资者的进入，包括机构投资者及非机构投资者。

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。