中国房地产行业综述

第一节 房地产业与国民经济关系的数量分析

研究中国房地产业与国民经济相互间的关系，最直接的是研究房地产业与国内生产总值（GDP）增长的关系，因为GDP是反映国民经济运行状况的核心指标，在国民经济核算中，核算GDP的生产账户同样处于账户体系的核心位置。鉴于现行的房地产业的统计核算范围不全，核算时使用的价格偏低等问题，造成核算出的房地产业增加值占GDP的比重偏低。因此以下从房地产业统计核算现状、存在问题及其改进的设想谈起，就房地产业在国民经济中的地位、房地产业与国民经济各行业的相关关系、房地产业的发展前景几个方面做一评述。

一、房地产业统计核算的现状及其改进的状况

（一）现行房地产业的统计状况

1、现行房地产业的统计状况

目前由国家统计局直接统计的房地产业，其对象只是房地产开发企业和单位进行的商品房屋建设和土地开发经营活动。

2、现行房地产业的核算状况

（1）核算范围

a、地产开发经营业所从事的房地产业的活动；

b、城市房地产业管理部门的居民住房服务；

c、城乡居民自有住房服务；

d、房地产经纪与代理活动。

（2）房地产业核算存在的主要问题

a、受资料来源的限制，现行房地产业核算没有包括房地产开发经营企业和单位以外的各种类型单位以及城乡居住户以营利为目的提供的住房出租服务；关于飞营利性住房服务，只包括城市房地产管理部门提供的住房服务，没有包括企业、事业和行政单位向本单位职工及其家属提供的住房服务。虽然推行住房制度改革后将一部分公有住房出售给个人，但公有住房仍占有一定的比例。b城市房地产管理部门提供的一种国家补贴的低房租的福利性住房，90年代初1平方米仅几分钱，1995年每平方米0.60元，目前1平方米大约两元钱。现行的核算方法是以其经营性收入作为总产出，从而低估了增加值。而且这部分的资料范围一直覆盖不全，也影响了其总产出和增加值的完整性。

b、公有住房房租普遍偏低的影响和资料来源的限制，城乡居民自有住房服务目前仅按住房原值的2-4%计算的虚拟固定资产折旧作为总产出，同时作为增加值。众所周知，增加值应该包括劳动者报酬、间接税净额、营业赢余和固定资产折旧四个部分。显然，这样估算出的增加值没有包括人工费、利润等等。因此，我国城乡居民自有住房服务的总产出和增加值估算偏低。

c、按照国家经济核算的要求，固定资产折旧应该按固定资产当期购置的市场价格进行重估的价值进行计算，但目前能够搜集到的固定资产折旧数据一般都是按历史成本计算的，这就导致了我国房地产业固定资产折旧的低估。由于统计核算的范围不全等多种原因，导致我国房地产业增加值偏低，使之难以确切地反映我国房地产业在国民经济中的重要地位。

（二）我国房地产业核算的改革设想

针对我国目前房地产业核算存在的问题，准备以城镇居民住房服务核算为重点加以改革。其思路是按市场房租价格估算城镇居民住房服务，即利用城镇居民住房每平方米的市场房租价格的平均值乘以所有城镇居民住房的使用面积，得到所有城镇居民住房按市场价格计算的房租收入，以此收入作为城镇居民住房服务总产出，再参照房地产开发与经营企业的增加值率，计算出城镇居民住房服务增加值。

这样就把我国目前房地产业核算没有包括的房地产开发经营企业和单位以外的各种类型单位及城镇居民住户从事的以营利为目的住房出租活动，企事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的非营利性住房服务，以及城市房产管理部门提供的非营利性住房服务的低估部分一起补充到房地产业核算中，同时也对城镇居民自有住房服务进行了重新估价，克服了利用自有住房折旧计算产出的增加值的不足（城镇居民住房平均市场租金价格和使用面积可以从城市住户调查资料中取得）。这样做是在最大限度地利用包括市场价格在内的市场信息。

二、房地产业在中国国民经济中的地位和作用

（一）增加房地产业投资对促进国民经济增长的作用

首先从投资的角度看，近几年我国经济出现了通货紧缩的迹象，为了保持国民经济的快速发展，必须扩大有效需求。其中一个重要方面就是扩大投资需求，因为投资中的40%左右会转化为消费。近几年积极的财政政策和稳健的货币政策等一系列扩大需求的措施确实起到了重要的作用，一个重要标志是保住了GDP7%以上的增长。这里房地产投资的增长起了重要的作用。以2000年为例，2000年全社会完成固定资产投资32，619亿元，比1999年增长了9.3%，其中房地产完成投资4902亿元，比1999年增长19.5%。由此可以看出，仅占固定资产投资总规模15%的房地产投资，却在全部固定资产投资增量中占到30%。在全部固定资产投资增长的9.3个点中，房地产投资为其拉动了2.7个点。可以说2000年GDP之所以能增长8.3%，从支出法的角度看，投资对GDP的贡献率为41.94%，拉动GDP增幅3.3个点。这其中房地产投资一直以20%以上的幅度增长应该说功不可没。另外，根据投入产出模型测算，如果新增住宅投资500亿元，房地产业增加值占GDP的比重可以提高0.25个百分点，通过连锁反应，最终可拉动GDP增幅上升0.65个百分点。

提到房地产业在国民经济中的位置，不应回避一个数据，即从增加值的角度看它占GDP的比重。有鉴于目前统计核算范围不全、价格偏低等前面已经述及的原因，从1990年至今，这一比重一直在1.70—1.96之间徘徊。2000年初步测算的数据为1.91%（现价），这一比重显然不能反映房地产业在国民经济中的真实分量。从国外资料看，美国占11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%，法国、挪威、韩国分别占7.1%、9.6%，菲律宾占6.7%，就连泰国和印度还分别占到地产核算改革的设想，以采用市场房租估价法为主，作适当的调整，那么中国的房地产业增加值占GDP的比重应在6%左右。

房地产业与国民经济的关系，不仅可以从生产帐户的角度分析，国民经济核算体系还包括投入产出核算、资金流量核算、资产负债核算、国际收支核算等等。在谈到房地产业与相关产业的关系时，将较多地使用投入产出核算的数据，因为投入产出模型反应的正是行业部门间的技术经济联系，它是一个很好的量化问题的工具。从理论上讲，资金流量核算对分析房地产业与国民经济的关系也很重要。中国的资金流量核算是以GDP为起点，包括了实物交易和金融交易。从中可以分析机构部门（有财务决策权的部门）间的资金分配结构、资金融通结构、资金使用结构，并且可以作资金循环渠道的比较分析。另外，反映存量的资产负债核算也很重要。比如，我们目前对房屋空置率的研究，还仅仅限于增量的范围，而国外一些发达国家往往把增量和存量放在一起观察，研究整个社会房屋的供求平衡，这才是更科学的。我们应该在细化资产负债核算的基础上，研究和观察全社会房屋供求的大平衡。

（二）房地产业与相关产业的关系

房地产业与其他众多行业相互制约，相互依存。一方面制造业、建筑业及建材业的发展为房地产业提供了必不可少的保障；另一方面，房地产业的发展也拉动了相关产业的发展。据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资（或叫销售100亿元住宅的产出）可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元，高居榜首。有资料介绍，西方经济发达国家多年来一直保持每年建造住宅人均1平方米的发展速度，从而是建筑业在国内生产总值中的比重在9%左右（我国大约在6—7%），成为国民经济的支柱产业。以美国为例，建筑业约每年消费冶金工业产品的16%以上，水泥、玻璃、砖瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。我国用于建筑工程的材料消耗为：钢材约占钢材总消耗量的25%，木材约占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。

房地产业与制造业也有着密切的关系。在住宅与非住宅建筑中，要涉及40多个产业部门，据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资可以诱发制造业的产出123.61亿元。其中最高的是非金属矿物制品业31.45亿元。其次是金属冶炼及压延加工业18.81亿元，再次是化学工业14.98亿元，然后是金属制品业（9.82亿元）、机械工业（8.79亿元）、电器机械及器材制造业（7.58亿元）等等。

房地产业诱发相关部门的产出除了建筑业、制造业之外，依次为采矿业（16.64亿元）、商业（11.16亿元）、房地产业自身（10.98亿元）、电气煤气自来水供应业（6.59亿元）、货物运输及仓储业（5.86亿元）、社会服务业（4.98亿元）、农业（4.55亿元）、金融保险业（4.08亿元）、邮电业（3.05亿元）、饮食业（1.57亿元）、综合技术服务业（1.18亿元）等等。房地产业的发展，离不开金融业的融资支持，而房地产市场则又是金融业借贷资本的最大出路。与其它行业一样，房地产业也具有生产、交换、消费等过程，贯穿这个过程的资本运动客观上需要银行等金融机构为其提供资本融通服务。

第二节 中国城市化与房地产业

一、我国房地产市场发展的基本形势

（一）土地购置面积止跌回升，土地开发面积继续保持较快增长

受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005～2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1～8月，本年土地购置面积为2.43亿平方米，同比增长15.2%，增幅较上年同期提高19.4个百分点。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。

从土地开发情况来看，近几年，全国土地开发面积保持了较快增长。2006年，全国完成土地开发面积26605.6万平方米，同比增长17.3%，2007年1～8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.62亿平方米，同比增长15.3%，增幅虽然低于上年同期水平，但比前7个月提高了4个百分点。与此同时，土地开发率（土地开发面积占同期土地购置面积的比重）也有所提高，2006年提高到74.2%，为2000年以来的最高值，2007年1～8月，土地开发率为66.6%，相当于2006年同期的水平。

（二）市场总体偏紧，房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速

2000年以来，我国房屋销售面积增速连续7年多快于竣工面积的增长速度，自2005年开始，房屋销售面积大于同期竣工房屋面积，并且二者之间的缺口呈逐年加大的态势，2006年，受国家对房地产行业调控的影响，房地产供给和需求均受到不同程度的抑制，但全年房屋销售面积仍超过同期竣工房屋面积6026.2万平方米。2007年前8月，在房价持续高企的背景下，房地产市场的需求大幅反弹，房屋销售面积达到40572.8万平方米，同比增长29.3%，增速较上年同期加快20个百分点，接近同期竣工房屋面积增速的3倍。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。

（三）调控未改房价增势，部分城市房价上涨过快

为了促进住房价格的基本稳定，2005年以来，国务院及各大部委连续出台了一系列旨在稳定房价的政策措施，但时至今日，全国大部分地区房价快速上涨的势头仍未得到缓解。2005～2006年，房屋销售价格指数分别为107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%（见表3）。从2007年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，且呈逐月加快之势，5月份到8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅销售价格同比分别上涨6.6%、7.4%、8.1%和9%。分地区来看，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、天津、沈阳、厦门、青岛、深圳等城市，其房价涨幅在很多时候都超过全国平均水平。

（四）住房保障力度加大，经济适用房投资增速加快

我国从1998年开始推出经济适用住房，但是，由于我国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法获得土地出让收入，而开发商利润也较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，2000～2005年，经济适用房占房地产开发投资额的比重呈直线下滑的态势。经济适用房供给减少加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设、加快廉租房建设的规定，将加大住房保障力度作为政府工作的重点。在地方各级政府的配合下，自2006年以来，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速由负转正，并出现了加快增长的良好势头。2007年前8月累计，经济适用房投资增长28.8%，增速较上年同期加快10个百分点。经济适用房供给的增加，有利于解决房地产领域供给结构失衡的问题，也有利于解决广大中低收入居民的住房需求。

（五）房地产开发企业谋求多元化融资渠道，利用外资增速加快

面对国内紧缩性的金融调控政策，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，自2006年下半年以来，房地产开发投资资金来源中利用外资步伐明显加快。2006年，利用外资同比增长53%，增速较2005年加快42.6个百分点。2007年以来，国内房地产开发利用外资的增速一直保持在60%以上。1～8月，利用外资总额371.08亿元，同比增长65.9%，相当于银行贷款增速的两倍。

二、促进房地产市场健康发展的重要意义

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出要充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，一是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。二是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。三是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。从三个不同角度谈了促进房地产市场持续健康发展的重要意义。

（一）保持房地产市场的健康发展，扩大内需，保持国民经济发展良好势头的重要举措。目前我国房地产投资增量占全社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GTP的增长近2个百分点，对经济发展十分重要。从长远看，以住宅为主的房地产业的发展空间很大，是我国经济增长的生力军和不可替代的拉动力量，这是曾培炎副总理在9月1号全国房地产会议上说的一段话。

（二）保持房地产业健康发展带来相关产业的发展，促进房地产产业健康发展，有利于延长产业链，满足市场需求，促进科技进步，推动经济结构战略性调整，促进产业结构优化升级。

（三）保持房地产业市场的健康发展，是促进消费结构升级，提高居民生活水平水平的基本条件，国际经济表明，在人均住房面积达到35平方米，人均GTP达到三千美元之前，相当长的一段时期，都是住房提高住房金改善阶段，是居民住房消费的快速增长阶段，随着我国第一步、第二步战略目标的收到实现，人们的生活实现了解决了温饱和从温饱到小康的两个历史性的跨越，居民消费需求由追求基本的生活资料满足到逐步向注重于生活质量提高转变，居民消费进入升级换代的新阶段，实现人民生活向更高的生活质量迈进，改善住宅型，扩大服务性消费，这一过程是我们国家全面建设小康社会的过程，因此住宅是全面建设小康社会始终的居民消费热点，是城镇居民的主导性消费。

（四）保持房地产市场健康发展及扩大就是推动科技进步和可持续发展的有效途径，95期间房地产业年均就业人员增长4.46%，仅次于社会服务业，目前各类房地产企业从业人员和物业管理人员超过500万人，还有二千万建筑大军直接从事与房地产建设相关的工作。发展房地产业健康发展，扩大社会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转移的重要渠道，也是城镇化的一个方面，房地产业开发建设规模大，消耗的材料种类多，产品的使用周期长，促进房地产业的健康发展，有利于推进住宅产业的技术进步，也有利于节水，节地，节能，节材，和环境保护，走一条科技含量高，经济效益好，资源消耗少，环境污染少，人力资源得到充分发挥的新型住宅产业发展道路。

（五）房地产业健康发展是带动城镇建设，改善居民财产结构的重要手段，由于实行房地产的城市基础设施综合开发与线管建设，在城市建设资金投入财力有限的情况下，房地产业的高速以展，可以带动城市基础设施的发展，完善城市功能，过去五年，城市道路增长，人均收入增长，轨道，交通，地铁，道路等发展，踊现了一批人居环境改变的住房典范，在全国房地产会议上，曾培炎总理说；房地产开发功不可没，随着房地产改革的不断深入，住房的私有化大幅提高，城镇家庭的财产结构和城镇社会财产分配结构发生重大改变，据国家城调队调查，截止2001年6月城镇居民固定财产全国中小城22.83万，其中房产的价值10万多，占47。95%，是城镇居民家庭最大资产，超出居第二位的金融资产13个百分点，原来中国老百姓都热衷于存款，可是现在房产的价值超过存款，按照中国城镇家庭1.3亿个计算，城镇居民的房产价值是14万亿左右，户均财产构成当中金融，房产价值就大。

三、房地产市场潜力的分析

1、2008年房地产投资增速将维持在25%左右

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，根据2007年前8个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，预计2007年第四季度房地产投资的增长幅度不会发生大的波动，全年房地产投资增长约28%左右。2007以来，国家对房地产价格的调控从以需求调控为主转向增加供给、改善供给结构，加大了对经济适用房建设的支持，2008年小户型、经济适用房和廉租房等建设规模将有所扩大，成为房地产开发投资增长的主要动力。但从另一方面来看，由于房地产市场风险逐渐显现，加之美国次级贷款危机对我国起到一定的警示作用，银监会等管理部门已加大了对房地产贷款的审查力度，提高第二套住房贷款首付比例和其他审慎贷款政策将对开发商和购房者的资金来源产生一定限制，这将对2008年房地产投资增长产生下拉作用。综合分析，预计2008年房地产投资增速将低于2007年的增长水平，增速将维持在25%左右。

2、投机性需求继续受到抑制，自住性需求仍然旺盛

随着房地产交易营业税和个人所得税政策的全面实施，以及近期提高第二套房的首付比例及贷款利率等调控政策效力的不断显现，住房投资和投机性需求将会继续受到抑制。

但是，自住性需求将继续增加。住房制度改革已实施10年时间，买房成为消费者唯一的选择。虽然我国实行计划生育政策已有多年，但是人口压力真正减轻至少要在2030年以后。而自1998年以来，我国每年以超过2个百分点的速度推进城市化，据估计，在2020年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住、就业，将形成巨大的住房需求。从消费结构升级的趋势来看，随着城镇居民收入水平的不断提高，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

四、危房改造的问题

全国有一亿五千万危房、旧房，有300万个家庭住在危旧房中，按照80亿平方米，每年有1%的自然淘汰，更新改造危旧房要一个亿，从这三个方面看分析预测：我国住房发展仍然处在快速发展期，住房发展总量增长型特征较为明显，年均7亿平方米潜在住房需求符合上面的基本规律，因此住房与房地产现有巨大的市场需求，又有国家的高度重视，只要进一步加快转变政府职能，加强于它要对房地产市场的宏观调整，不断地提高驾驭市场经济的能力，切实解决可能过热的事质性问题，同时出台进一步搞活规范市场，政策措施，解决政策性和体制性降价，促进住房消费，这是完全有能力的，住宅与房地产业在未来的几年当中，仍然保持持续快速健康状况发展的态势，为国民经济的发展和全面建设小康社会的目标实现作出更大贡献。

第三节 我国房地产行业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。

近几年，房地产业的发展非常迅速：全国商品房的销售从取消福利分房的1998年开始，一下子由2500亿元激增至2005年的12600亿元，增长了5倍；同时城市面貌、居住条件的迅速改变以及上下游相关产业在其强劲拉动下的发展，使得在“十一五规划”中，房地产无可置疑的成为现阶段国民经济的“重要的支柱产业和消费热点”。

按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：

第一阶段：1979-1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：1992-1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。

第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期。

近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。

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