房地产中介服务行业细分行业

第一节 房地产经纪行业

一、中国房地产经纪服务业的构成和特点

1、行业构成情况

(1)企业的数量和规模

中国究竟有多少家房地产经纪服务企业，目前尚没有一个较为准确的统计数字。由于目前房地产经纪服务机构的设立采用在工商管理部门申请登记、取执照，然后到行业主管部门备案的制度，许多经营企业没有备案；甚至在一些城市，无照经营的经纪服务企业也不少。因此，实际从事房地产经纪服务的企业数量较难统计。

据不完全统计，昆明市2002年底有经纪公司1332家，持证上岗的经纪人约1万人(约占实际从业人员的20％)，营业总收入3．5亿元人民币。广州市目前共有中介机构920家、分公司531家，取得中介服务人员资格的人员数万人；最大的中介公司有分店30多家，员工近1000人。上海目前房地产中介机构的数量在4000家左右，包括金丰易居、上房置换等开设有200多家连锁店的大型中介公司。

(2)从业人员

目前，房地产经纪服务从业人员的整体素质和以往几年相比有所提高，从北京、广州、上海、昆明四个城市的抽样调查来看，有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间；从业时间大多较短，50％以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中下等水平，年收入在1-3万元之间的占绝大比重。

(3)企业组织模式

目前，在中国大陆的房地产经纪服务业中，主要有四种企业组织模式：单店模式、连锁直营、连锁加盟模式(包括特许经营)和连锁自营和连锁加盟的混合模式。

单店模式是小中介公司的运作模式。主要特点：公司资金实力有限、店面一般较小、人员较少、低成本运行，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，业务范围非常灵活，主要为所在区域内的客户服务。

连锁直营模式，这种模式是利用企业自有资金投资设立城市区域内外的连锁店，并通过遍布全城(或全国)的连锁店将整个业务连成一体，业务直接在连锁店中展开，房源和客户信息都依靠连锁店的到店来访、电话登记等，并通过网络实现企业内部的信息共享。

连锁加盟(特许加盟)模式，这种模式主要是依托授权公司较为成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用授权公司的品牌开展业务。

连锁直营和连锁加盟的混合模式，这种模式是中型房地产经纪服务企业常采用的一种模式。在企业自身资金能力允许的范围内，尽可能多地设立直营的连锁店；同时为了迅速扩大企业知名度和品牌影响的需要，通过加盟的方式吸收部分加盟店，从而形成企业内部不同组织形式、不同管理方式并存的一种经营模式。

(4)业务类型和服务方式

按照经纪业务的一般分类方法，房地产经纪业务可以分为房地产居间、房地产代理和房地产行纪。其中，房地产居间业务可分为买卖居间、投资居间、抵押居间、租赁居间等。最常见的服务方式有两种，一种是房屋银行式的代理中介，中介公司或者叫经纪公司要跟房主签个协议，房主将房子委托给经纪公司，由经纪公司代为出租和经营。另外一种叫做居间中介，也就是中介公司为房主和房客双方提供信息，撮合双方成交，从中收取一方或双方的佣金。

2、房地产经纪服务的特点

(1)企业定位的差异性

从中国目前的情况来看，由于缺少行业标准，国家对房地产经纪服务企业的经营范围没有明确的规定，所以目前房地产经纪服务企业的定位，不同地区、不同企业存在着较大的差异。从总体上看，大部分房地产经纪服务企业以房地产居间服务和代理服务为主，其服务涉及交易居间、租赁居间、抵押居间和各种相关登记备案手续的代办等。还有一些公司主要从事新楼盘的尾盘处理、企业不良资产处置和二手房的“吞吐”业务。

(2)扩张方式的多样性

房地产经纪服务企业发展和扩张模式的选择，主要取决于企业资金实力、品牌的知名度以及企业发展的整体战略。通常来讲，具有较好品牌的公司，如果采用快速扩张战略，由于资金方面的限制通常会采用连锁加盟的形式迅速扩大企业在社会上的知名度。而具有雄厚资金支持的企业，出于一体化发展和管理上的考虑，通常会选择连锁直营的发展模式。介于上述两种情况之间的企业，通常选择连锁自营和连锁加盟的混合模式，以实现利用有限资金在较短的时间内尽快扩大企业影响和市场占有率的目的。在北京、上海和广州等城市，一些大型房地产经纪企业主要是采用连锁直营的模式。

(3)信息资源非公开性

从所调查的城市来看，与房地产市场交易密切相关的一些信息，如房产买卖和租赁信息、房地产价格信息等基本被各类房地产经纪服务公司所垄断，成为非公开信息。有关房地产市场交易的公开的、可为公众广为利用的信息非常少。房地产经纪服务公司的主要信息来源有几个渠道：顾客上门登记、电话登记、上网登记；信息点提供、员工媒体查询、有奖征询、电话回访征询等。目前主要的信息来源是顾客的登记和在各种媒体上收集，具有大量重复、可利用性不高的特点。

(4)收费的不一致性

从调查的情况的来看，收费的不一致主要体现在：1、收费标准与实际收费的不一致，虽然每项服务都有明确的收费标准。但在实践操作过程中，通常需要打折扣、一般为5折，具体收费多少通常是由中介机构和客户商定；2、不同城市收费的对象也不同，以租赁服务为例，在广州为租赁双方各半月租，北京通常由承租人支付半月或一月租；3、不同规模和不同品牌的公司，同样的服务项目，实际收费也不一致，一些知名度和美誉度较高的企业实际收费相对较高。

(5)利润来源的非透明性

在调查中绝大部分企业都回避谈企业的盈利问题。但被访者普遍反映，大中型房地产经纪服务单纯通过提供居间服务所获得的利润很少，依靠此项服务企业通常很难维持下去。尤其是一些大型企业，在经营成本和价格方面无法同小中介机构竞争，高质量服务竞争不过低价格，这种情况在房地产租赁业务中尤其突出。因此，不良资产处置、“吞吐”业务等投资业务成了一些企业利润的重要来源。从总体上来看，连锁直营企业的业绩，通常好于混合形式和特许加盟。采用单店形式的小型经纪公司，虽然受服务区域小、房源信息有限的制约，但是由于具有较低的经营成本和较高的经营灵活性，也有一定的盈利空间。

二、中国房地产经纪服务中存在的主要问题

1、房地产经纪主体资格不合法

根据各地针对房地产经纪行业清理整顿的统计资料来看，目前仍然存在大量从事房地产经纪活动的个人和单位没有取得合法的经纪人执业资格和经营资质，处于非法执业、无证经营、超范围经营的状态，这不但使委托人的利益得不到保障，反而使不法分子从事违法犯罪活动有机可乘，也给政府的监管带来了很大难度。比如一些房地产经纪人没经过专门的经纪培训和资格认定，不具备相关的房地产经纪专业知识和法律知识，因此不仅不能很好地实现委托人的利益，有时还会损害委托人的利益。且大部分房地产经纪人由于没有取得相关的注册登记，要么一个人单干，要么组织松散，没有固定的场所，缺乏承担相应责任的能力，一旦发生纠纷，不是查无此单位，就是房地产经纪人行踪难觅，造成经纪纠纷无法处理而滋生一系列社会不安定的因素。

2、房地产经纪合同不规范

目前房地产经纪活动中使用的合同，一般都是房地产经纪人或房地产经纪公司预先制订、同意委托人协商的格式合同。委托人对这些合同要么点头要么不同意，没有讨价还价的余地。许多房地产经纪合同有的条款不全，没有违约责任和解决纠纷的条款，有的权利义务不对等，明显对委托人不利，有的甚至含有欺诈成分。比如房地产经纪合同中规定中介成功不退费，而不成功如何却没有规定。委托人特别是消费者与经纪公司接触时，短短几分钟内对合同条款的含义很难做出准确的理解和判断，尤其是对某些条款的隐含意思就更不明白了，但在经营者催促和诱导下，稀里糊涂地交了钱，签了合同。只要交了钱再想要回来就难了。一些房屋中介合同里还规定，只要承租方与出租方见面，即为中介成功，无论是否成交，预交的中介服务费用概不退还。这样，经纪人就可以完全不遵守善意、忠诚、谨慎的原则胡乱给委托人介绍一处房源，而根本不去考虑是否符合委托人的需求意愿和实际利益。

3、房地产经纪违约欺诈严重

违约欺诈是目前房地产经纪行业中最突出的问题之一。一些不法人员往往利用委托人缺乏自我保护意识，成交心理迫切等情况大肆行骗，或恶意违约。他们有的不按委托人要求提供经纪服务，或服务质量低下，有的采取欺骗的方式，故意提供虚假信息，或与其中一方恶意串通欺骗另一方，使交易对方蒙受经济损失。比如委托人在房地产经纪公司没有完成委托事项后要求房地产经纪公司退还押金时，房地产经纪公司的业务人员以办退款手续为由，要走委托人手中的协议及收款凭据后，称会计不在，约定以后再来取钱。可这之后该业务人员不再露面，公司的其他业务人员称没见过相关合同及收据，也不认识为其办手续的业务人员，对其退款请求置之不理。由于委托人手中已无任何凭证，无法向有关部门申诉，只好自认倒霉。再比如房地产经纪公司在媒体上发布房源信息时，租金水平比同类房屋的租金水平低很多，并保证一个月内租房没有成功将全部退还中介费。待消费者交了中介费以后，业务员假意带消费者看房，然后多以房主的原因造成未能成交。当消费者提出退款时，公司满口答应，并约定取钱时间，但当消费者取钱时，却发现原来的地方已经是人去楼空。这种情况在中介欺诈中也是屡见不鲜。

4、房地产经纪广告宣传虚假

目前，房地产经纪公司和经纪人主要是通过自行印制的宣传品和在报刊杂志上发布广告信息招揽需求者。而许多消费者认为报纸上的广告可信度高，但实际上这些报刊媒体根本不审查所刊登广告内容的真实性。一些不法的经纪公司和经纪人正是利用这一点，肆无忌惮地发布虚假信息，有些甚至是互相勾结，共享信息资源，协同欺骗消费者。

5、房地产经纪佣金收取混乱

房地产经纪人和经纪公司提供经纪服务，完成委托事项后，可以收取佣金作为报酬，未完成的，可以收取合理的成本费用。但由于现行法律、法规没有明确规定佣金的收取标准和方式，因此只能由双方约定，这就很容易出现经纪人所得报酬远远超过他们所付出的劳动价值而构成暴利，或者出现经纪人付出劳动后得不到应得报酬的情况。还有的房地产经纪人在成交后既收取佣金又收取费用，或在未成交时也收取佣金，取得了不合理的收入。还有在事先收取拥金、看房费、见面费等预收费用，而事后又以种种借口不予退还，这成了不少违法分子的生财之道。另外，有些房地产经纪公司在收取各种费用后不开具正式发票和不办理有关合法手续，逃避了国家税收和政府规定的有关费用。

四、房地产经纪行业存在问题的主要原因

1、房地产经纪法律法规不健全

房地产经纪活动作为一种社会事实，很早就存在，但目前关于房地产经纪行业发展和监督的专门法律法规还不健全和完善。最早的法律法规主要是国家工商总局1995年发布的《经纪人管理办法》、建设部1996年发布2001年修订的《城市房地产中介服务管理规定》和各地方根据自身情况制订的一些地方性法规和政府规章。部门立法或地方立法反映的多是部门利益或地方利益，而部门利益或地方利益的争夺又必然会造成此规定的冲突或不一致，结果是能协调的经过艰苦的讨价还价达成某种共识和妥协，不能协调的则各自为阵。这不但影响了法律法规和行政管理的严肃性，无法形成监督合力，也不利于经纪行业发展。现阶段经纪行业最需要的是政府的明确、有益引导，然而现有的法律法规对经纪的监督力度较弱，房地产经纪人的信用培育更没有提及，房地产经纪行政主管部门与房地产经纪协会的功能没有清晰划分。监督手段不力，房地产经纪法律法规的滞后已成为制约行业健康发展的瓶颈。

2、房地产经纪人缺乏自律意识

市场主体的经营是否规范，不但要看是否有外部监督管理的压力，还要看是否有来自内部的约束。这种内部的约束既包括企业自身守法经营的规范业务操作流程，也包括行业内部的调整规制。也就是说，房地产经纪人和整个房地产经纪行业都要有自律的意识。这一点正是目前房地产经纪行业所缺乏的。一方面由于房地产经纪人正在取得合法的经营身份而处于创业的初期，自身发展的许多问题还都没有理解，规模化程度也还不高。另一方面因为房地产经纪从业人员的资格认定工作刚开始不久，从业人员的素质还良莠不齐，特别是一些房地产经纪人缺乏专门的业务知识，经纪实务经验缺乏。一些地区还没有成立房地产经纪协会，没有自律性组织的统一协调和规划，房地产经纪行业发展缺乏内部的约束机制和促进机制，房地产经纪人的活动缺乏长远的目标，不正当竞争，违约欺诈自然大行其道。

3、当事人法律观念淡漠

房地产经纪关系在法律上其实是两层合同关系，一层是房地产经纪人和“上家”间的委托性质的合同关系，第二层是房地产经纪人和“下家”间的委托或贸易性质的合同关系。1999年通过的《合同法》在分则中有关于委托合同、行纪合同、居间合同的专章规定。既然如此，各方当事人就应当依照《合同法》的有关规定签订合同，明确彼此间的权利义务，并实现订立合同的目的。但一些当事人不重视合同，不是只口头约定，就是只签内容极其简单的协议，一旦发生纠纷，根本无法维护自己的利益，不也利于按约定履行合同义务。

4、当事人相互缺乏应有的信任

房地产经纪人在促进房地产交易和房地产市场的发展方面发挥出越来越重要的作用，许多人也通过房地产经纪人实现了自己的房地产交易，但在潜意识当中人们仍对房地产经纪人存有一定的偏见，认为他们是不劳而获，是不务正业。比如人们称房地产经纪人为“房虫”，就带有明显的贬义色彩。而且，长期的地下经营也使房地产经纪人的运作方式自然而然带有一定的随意性和不规范性，这使得房地产经纪人的合法利益有时不能得到很好的保护。比如“上家”通过房地产经纪人与“下家”取得联系后就撇开经纪人彼此进行私下交易，出现“飞单”的情况经常发生，致使房地产经纪人无从取得应得的佣金。而房地产经纪人则会采取预先收取押金、保证金等自保措施，这无形中又被违法分子骗取钱财所利用。因当事人相互缺乏应有的信任产生的一系列问题，也造成了房地产经纪行业的混乱。

五、规范房地产经纪行业的对策

1、规范房地产经纪从业人员的资格认定

目前，房地产经纪从业人员素质低下是影响整个行业形象和发展的一个重要问题。房地产经纪人是房地产中介服务性机构业务人员，因此在许多人印象中，只要嘴皮子利索再加上些社会关系就可以。但实际上不然，从事房地产经纪工作，必须要具备相应的专业素质和法律素质，否则就必然会背离正确的方向。因此，有必要对这种资格认定进行清理和规范统一标准，严肃纪律，保证认定质量。通过认定和注册，提高房地产经纪从业人员的整体素质，把不够格的人员挡在房地产经纪行业之外。

2、加强信用监督，提倡“诚信经纪”

房地产经纪活动中违法违约的情况普遍，归根结底是不讲诚信的表现。因此，各级政府要把注意力从单纯的行业监管，转移到诚信监管上，建立健全相关的房地产经纪诚信档案，提供公开查询业务，使房地产经纪人和房地产经纪公司的诚信情况不但被记录，还将受到全社会的监督。通过这种方法，给房地产经纪人和房地产经纪公司以及外在压力，促进其合法经营，重视诚信，避免违法违约，从而提高经房地产纪行为的质量，保证房地产交易的顺利进行和圆满完成，最终在全社会形成“诚信经纪”的整体氛围，促进房地产经纪行业形象和效益的整体好转。

3、协调各政府部门的职责

原有的部门立法、地方立法导致的弊端在房地产经纪人监督中已暴露无疑，因此，必须进一步明确相关行政管理部门的监督职责，协调步调，减少因部门利益和地方利益而起的磨擦和阻力，统一部署，提高效率，形成合力，加大对房地产经纪行业的监督力度，严惩房地产经纪违法行为。与此同时，还要划清房地产经纪行政主管部门与房地产经纪协会的工作界限，把日常事务性工作交给房地产经纪协会去完成，政府集中精力进行政策引导和监督管理，提高行政效率。

4、加强房地产经纪人立法

搞活房地产市场，优化资源配置，加速商品房的流通，壮大房地产经纪人队伍，要把房地产经纪立法工作放在首位。在这个问题上，国家应着手制订《经纪人法》和《房地产经纪管理条例》，通过法律法规来引导和规范房地产经纪活动与房地产经纪人行为，明确各级政府在房地产经纪监管工作中的职责，明确房地产经纪协会的法律地位。在国家立法近期无法出台的情况下，也可以通过地方性立法的方式来解决。全国目前大多数省市制订了关于房地产经纪管理的地方性法规，并在规范房地产经纪行为、促进地方房地产经纪行业的发展等方面发挥了积极的作用。

六、房地产经纪服务市场的未来发展

随着国民经济稳步增长，GDP值逐年提高，房地产行业也随之进入了一个快速增长的时期。根据世界银行的分析数据表明，一国国民的住房需求与该国的人均GDP值是密切相关的。当人均GDP值达到600美元时，对住房的需求开始起步，800-1000美元就进入了一个高速成长期，1500美元以后是一个稳定快速增长期。2004年，中国人均GDP达到了1000美元，2006年达到了1475美元!可以说，目前中国房地产行业正处于一个黄金时期，一个真正高速发展的阶段。而房地产中介行业既是房地产市场发展的“助力器”和“催化剂”，其发展水平又是衡量整个房地产市场的“晴雨表”。因此，房地产中介行业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。

1、在经营主体上，向企业化、市场化发展

由于我国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司(企业)，实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。

2、在经营方向上，向专业化、品牌化发展

房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。

与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将改变目前小、杂、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产中介行业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。

3、在组织结构上，向集团化、规模化发展

房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。

然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。

4、在经营手段上，向信息化、网络化发展

信息畅通是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。

现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和Internet成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的房产，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。

5、在从业人员素质上，向综合化、多样化发展

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有两年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的八门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务行业在我国是近些年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：

既有与房地产专业相关的如：工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如：文史类，理工农医类等专业的人员：既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历甚至低学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。

房地产市场呼唤素质综合化、多样化的中介服务人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。

七、房地产经纪迈向“独立”的现实和障碍

迈向“独立”虽然是房地产经纪人发展的趋势，但房地产市场不完善和房地产经纪人制度的先天不足，决定了房地产经纪人想要走向“独立”还需排除很多现实障碍。

1、资格认定制度执行不力

强有力资格认定是房地产经纪人走向“独立”的必备前提。一个好的资格认定制定是房地产经纪人诚信经营的保障。然而，目前虽然相关政策对此有所规定，但是“持证上岗”并没有真正的得到贯彻。绝大多数业内人士都没有房地产经纪人资格证书的现状，极大地制约了独立房地产经纪人的产生。

2、行业协会的作用不明显

独立房地产经纪人的产生，与行业协会的地位提升是密不可分的。行业协会对独立房地产经纪人的后续培训与充电发挥着组织引导的作用。在房地产经纪人尤其是独立房地产经纪人执业过程中，一旦发生纠纷，行业协会要能起到救助和支持的作用，能够对纠纷进行调查与妥善处理。在保障独立经纪人合法利益的同时，也对违规房地产经纪人进行处罚，从而有利于营造起诚实守信的行业环境。然而现在中国房地产行业协会数量众多，但作用却相当有限。在北京，涉及到与房地产经纪人有关的协会虽有四五家，但房地产经纪人协会地位和作用并没有为业内所重视，更谈不上对行业环境的规范和引导。

3、从业人员职业化水平较低

房地产经纪人要走向“独立”，首先必须具备“独立”所需的专业素养和人脉资源。目前房地产经纪行业从业人员的职业化、专业化水平不足是客观现实。过去对人员的招募选拔并不严格，入职的培训不足，加之社会化的房地产经纪人培训机构过少，这些弊端共同制约了从业人员素质的提高。如果从业人员入职门槛不进行必要的提高，如果对经纪人的业务实战培训不能跟上，那么经纪人走向“独立”只能是一个空想。

4、服务观念落后

独立房地产经纪人之所以能够生存和发展，很大程度上是依靠客户间的介绍、区域内的知名度等。在取得代理之后也不能仅仅依靠个人销售途径，还需要依靠经纪人之间的横向合作。然而，当前很多从业者对于“代理”只限于对出售房源的代理，没有全盘代理、双方代理的观念，每一单交易往往成了“一锤子买卖”，并不重视后续的服务。

第二节 房地产评估行业

一、我国房地产估价业产权制度的演进脉络

分析我国房地产估价业现状问题在哪些方面起因于遗留的产权基因影响，必须分析我国房地产估价产权制度演进历程，从中过滤出主要的产权基因，并进而为后面分析它们对房地产估价业现状的影响奠定基础。对于该历程，可以划分为下面三个阶段。

1、房地产管理部门独家垄断的公有产权阶段

1981年，国务院批准在全国实行基本建设财政拔款改为银行贷款。从那时起，企业基建资金的融资渠道逐步从依靠政府拔款转为主要向银行贷款，并开始利用本企业的经营用房进行抵押贷款筹集资金。为确定抵押物价值，各地的房地产交易管理所开始设立专门负责评估的科室（评估机构的雏形），并在后来发展成为房地产估价事务所（非企业组织，房地产管理部门的一个事业性单位）。房地产管理部门是我国房地产行政主管部门，在房地产估价活动开展之初，顺理成章地拥有确定房地产价值的权威，并在后来顺理成章地拥有成立房地产估价机构的行政审批权。因此，在房地产估价业发展的初级阶段，房地产估价机构都隶属于房地产管理部门，形成房地产管理部门独家垄断房地产估价机构的状况，并一直持续到1992年左右。

2、以房地产管理部门为主体的多部门割据的公有产权阶段

房地产估价机构公有产权独家垄断阶段的产生，在某种程度上是由于相关部门对房地产估价业丰厚利润的“无知”。随着房地产估价业的发展，其相关部门逐渐“觉醒”，虽然房地产管理部门想通过房地产抵押登记的权力、审批房地产估价机构的权力和办理房地产交易过户手续的权力来维持独家垄断的状况，但房地产估价业务存在多个环节，在利益的驱使下，银行、法院等房地产估价业务相关部门都利用自己在估价业务某个环节上的权力，成立自己的房地产估价机构；同时，各级房地产估价师协会和一些高校也利用自己的某项优势，成立自己的估价机构，以图在估价业分得一块利润。于是房地产管理部门在房地产估价业上“一统天下”的垄断局面很快被打破，形成了以房地产管理部门为主体的多部门割据的公有产权阶段。此种状态一直持续全国普遍实行中介机构脱钩改制为止。

3、单纯的有限责任公司制的私有化产权阶段

随着我国市场经济改革向纵深推进，公有产权制度固有的缺陷越来越为人们所认识，在实践中暴露的问题越来越多，在全国各中介行业积极改革中介机构产权制度，即改公有产权的事业单位体制为私有产权的合伙或有限责任公司体制的形势下，业内对房地产估价机构产权制度改革的呼声越来越高，建设部于2000年4月28号适时地发布了《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》（建住房[2000]96号），规定：

（1）凡从事房地产价格评估的中介服务机构，目前隶属或挂靠在政府部门的，均要在人员、财务、职能、名称等方面与之彻底脱钩；

（2）房地产价格评估机构脱钩后，要按照《公司法》、《合伙企业法》等有关规定改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司、合伙制性质的企业，参与市场竞争，不得承担房地产价格评估机构资质和人员资格等行政管理、行业管理的职能。

（3）房地产价格评估机构脱钩后，房地产价格评估机构的在职人员，不再列入国家行政、事业编制，其人事关系应转至当地人才交流中心管理；原主管部门不再持有或变相持有房地产价格评估机构的股份。

（4）凡没有脱钩的机构不再进行相应的资质评定和年审，已有的资质到2000年12月31日终止，至此，房地产估价机构的产权制度进入了私有化产权阶段。但是由于现行的合伙制要求合伙人承担无限连带责任，在房地产估价机构脱钩改制过程中，脱钩改制后的估价机构都是选择有限责任公司制，因此实际是单纯的有限责任公司制阶段。

二、我国房地产估价业产权现状特征

房地产估价业历史产权制度对其行业现状的影响，是通过职业主体的行为偏好和执业观念这些制度基因的滞后变迁来间接实施的；而当前产权制度则是作为一种核心制度因素，对其行业现状产生直接影响。因此，在分析了我国房地产估价业产权制度演进的脉络后，还需要分析其产权现状特征。对于它们，我们认为可以从以两个方面加以概括。

1、“不彻底的私有产权”

所谓“不彻底的私有产权”，是指很多私有产权的房地产估价机构还有很深的公有产权烙印。此“烙印”的表现有如下四种：

第一、假脱钩。即表面上机构脱钩了，但实际上估价人员的人才交流中心人事代理合同是通过非正当手段取得的，估价人员并没有真正脱钩，估价机构还是被原来的政府部门控制着。

第二、行政上未脱钩。即原主管部门通过各种关系仍然保留着未脱钩的机构，在法律上都还没有脱钩。这种现象虽然在比例上很少，但是其所造成的影响决不是该估价机构的所在区域，因为它使人们对国家脱节改制的政策产生了极大的怀疑，并严重影响了政府的形象。

第三、经济上未脱钩。即估价机构按照有关文件的要求完成了脱钩改制，也不存在弄虚作假的手续，但是在业务关系的牵制下，脱钩改制以后的估价机构仍然不得不和原主管部门共享经济利益，有时甚至于明确规定估价机构每年上缴多少比例的评估收入，二者经济上仍然牵连着。

第四、感情上未脱钩。它是指虽然估价机构在法律上与原政府部门“脱钩”了，也不存在“假脱钩”的情况，但是由于过去多年的同事关系或者上下级关系，原主管部门的有关领导和职工总是对其脱钩改制出去的估价机构给予不应有的保护，如以各种理由拖延其他估价机构评估项目办理抵押登记的时间，不让其他估价机构到自己的办公大楼进场办公，不认可其他估价机构出具的估价报告（这一般是金融机构对原有机构进行保护的做法），甚至是不再审批新的估价机构。

2、“单一结构的私有产权”

所谓“单一结构的私有产权”，是指目前的房地产估价机构都是单一的有限责任公司制的私有产权。

这种产权安排，是各股东按在注册资本中所出资金的比例，享有公司的产权比例和承担公司的债务，每一个股东都应是一个“商海“中的个体劳动者，他们都具有人才交流中心的人事代理合同，即他们都不能是国家行政或事业单位的工作人员。之所以在估价机构产权的私有化过程中，没有出现合伙制的私有产权，而呈单一的有限责任公司制的私有产权，是因为合伙所的出资人要承担无限连带责任，而且在我国目前的合伙制是一个出资人出了问题，所有出资人都要跟着承担无限连带责任，加上合伙所在工商部门登记时为“个体户”、“私有经济”，相关政策又不配套，因此作为理性投资者的出资人都选择了有限责任公司制。

三、我国房地产估价业中产权基因的影响

我国房地产估价业中产权基因的影响，表现为历史产权制度对行业现状留有“遗毒”和现有的产权安排直接导致了行业现状中的某些问题，具体可以从房地产估价业产权制度变迁历程中三种产权安排的影响得到说明。

1、独家垄断公有产权的影响

我们认为，独家垄断公有产权安排，其实是当时历史条件下降低交易成本的一种理性选择，因为在那时人们的意识里还不能接受或不相信产权私有的机构；在制度变迁中它被人们“抛弃”，只是因为制度环境的变化。现在，虽然它已经成为一种历史的产权制度，但由于房地产估价业中各个利益集团对制度偏好的不同，使它对现有的房地产估价制度产生了很多“遗毒”，并进而对房地产估价业现状产生了深远的影响。

首先，使房估价业现有产权制度不是一种彻底的私有产权制度。制度变迁实质上是对利益的重新分配，自然它总是会受到既得利益集团的阻碍和反对，房地产估价业产权制度的变迁也是如此。对房地产估价业独家垄断产权安排的扬弃，房地产管理部门作为一个既得利益集团当然不会双手赞成，而是想法设法拖延或阻挠；所以，虽然按照国家的要求，房地产估价机构脱钩改制完成已经三年有余，但在地级市以下（包括地级市）的原房地产估价机构存在不少“假脱钩”的事实，表面上这些机构是脱钩了，但实际仍被原有的房地产管理部门或其个别领导控制着，法人代表有时只是个“傀儡”，房地产估价业真正实现彻底的私有产权安排还有一个过程。

其次，使目前房地产估价业的公平竞争还非常有限。个中原因除上面所说的“假脱钩”外，即使是“真脱钩”了的估价机构，也因为和房地产管理部门有着千丝万缕的联系、对外宣称自己是房地产管理部门的机构以及过去长期积累的业务关系，而使别的机构很难与其竞争。现在有的评估机构到房地产管理部门办理抵押登记还不顺利、即使条件完全具备也不容易得到批准成立新的房地产估价机构、大评估公司到外地执业时很难通过当地的资质备案手续等问题，在一定程度上都是由于过去房地产估价业实行独家垄断公有产权安排的“遗毒”所造成的。

2、多部门割据公有产权的影响

多部门割据的公有产权安排仍然是一种公有的产权制度，它对我国房地产估价业现状也具有独家垄断产权安排中所述的负面影响。除此之外，它还制约了房地产估价机构向规模化方向发展，影响了房地产估价业的发展。因为（1）多部门割据的公有产权安排，使得房地产估价业务相关部门在当时纷纷开设房地产估价机构，估价业务和估价人员被分割，各个估价机构的估价业务量和估价人员数量都很有限；脱钩改制后，又由于各个估价机构各有优势与背景而难以合并，从而形成了目前大估价机构少的行业现状。（2）由于种种原因，目前这些从各个部门脱钩改制出来的估价机构仍然具有很强的部门性质，例如，从金融机构脱钩改制出来的房地产估价机构主要从事房地产抵押贷款的价格评估，从房地产管理部门脱钩改制出来的估价机构主要从事房地产交易和拆迁补偿的价格评估，从法院系统脱钩改制出来的评估机构则主要房地产纠纷或涉案的评估。这种现象使得房地产估价人员得到的估价实践锻炼非常有限，影响了房地产估价人员技术水平的全面提高；加上各个估价机构基本还是在各自的“保护伞”下运作，房地产估价人员和估价机构也就不能培养应有的职业道德和风险意识，从而影响了房地产估价业的发展。

3、单一结构私有产权的影响

有限责任公司的私有产权制虽然比公有产权前进了一大步，但是随着时间的推移，有限责任公司的私有产权制度对房地产估价业现状的不利影响也暴露出来了。

首先，使房地产估价机构的公信力非常有限。因为我国房地产估价有限责任公司制的注册资金的要求较低（三级机构为40万元，二级机构为70万元，一级机构为100万元），估价机构承担的又是有限责任，从而既无法为委托方提供信用保障，也不能约束机构的职业道德。估价机构最高级别的注册资金要求（100万元）对于其从事的评估项目来说有时只是其“零头”而已，还有可能估价机构一个项目的违规收入就超过其注册资本；而理性的经济人在违规收益大于违规成本时，总是选择“吃掉良心，抛弃道德”，因此，使得在现实中房地产估价机构的公信力非常有限。

其次，导致房地产估价机构经营效率低下。因为在有限责任公司制产权安排下，出资人偏多（按照国务院国办发[2000]51号文件——《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见》的规定，有限责任公司制的房地产估价机构最少必须有5个出资人，加上改制时个人资本较少，为满足最低注册资本的要求，一般出资人都较多），许多事情都是议而不决，决而不行，甚至有出资人认为反正自己所占的股份少，公司的事情对自己的来说几乎是“事不关已”，因而也就“高高挂起”，从而导致运营效率低下。

三是，剥削了有技术又愿承担风险但资金不足估价师的出资权力。40万元的注册资本虽然对于抗风险能力的要求来说很少，但是对于一个在经济不发达地区仅有技术的估价师来说，拿出5万元也是件很艰难的事情，加上又无业务关系，从而只能给资本强权者“打工”，无法成立自己的估价机构，主动参与行业利益的分配。可以说，有限责任公司私有产权制度使目前房地产估价业产权制度成为“资本雇佣劳动”的产权制度，是一种不公平的产权制度。

总之，我们认为，我国房地产估价业现状问题的产生，纵然有管理的原因，但更为主要的是制度，特别是产权制度的原因；为此需要对我国当前的房地产估价业进行产权制度的改革，改革的主体方向是所有房地产估价机构都实行合伙制的产权安排，以增强房地产估价机构的风险意识和公信力，并给有技术且愿承担风险但资金不足的估价人员成立自己的估价机构，主动参与行业利益分配的机会；其次要为估价人员的技术入股建立正式的制度，把估价机构和估价人员的选择行为进行有效的统一，使全行业都关心技术，注重技术，推动我国房地产估价业持续、健康地发展。

四、目前房地产估价机构的经营理念分析

1、追求利润最大化和追求企业长期可持续发展并重。

企业追求短期利润最大化的同时，一定要注重企业的长期可持续发展，追求企业的长期可持续发展其实质也是在追求企业的长期利润最大化。房地产估价机构应做好以下几方面工作以推进企业的可持续发展。

（1）诚信求实，强化企业的社会责任感，树立企业诚信形象，打造企业优质品牌。诚信是企业的立足之本，是品牌的基础，将诚信和品牌作为企业长期发展的基础而置于战略的高度，不断深化诚信、建设内涵，把诚信融入到每个估价项目的服务当中，以诚信塑造企业优质品牌。（2）防范估价执业风险。树立风险意识，加强风险控制制度的有效实施，杜绝由于评估价值有失客观公正而给企业造成的隐患和不良后果的风险。（3）注重职业道德和技术能力的培训，不断提高员工的职业道德、素质和能力。（4）注重估价业务的后续增值服务，以优质的后续增值服务赢得长期稳定的优质客户。（5）注重业务创新，不断拓展服务范围以及自身独特的服务项目。

2、建立以人为本的管理理念。

“人”不是企业的核心竞争力，但“人”是核心竞争力的创造者，好的企业为员工提供良好的发展空间和舞台，优秀的员工是企业的发展动力和企业价值的创造者。房地产估价机构属智力密集型企业，对人才的要求很高，建立以人为本的发展战略对估价机构尤为重要。

（1）让更多人参与企业利益主体。

更多人参与企业利益主体主要表现在以下三个方面①充分授权，在充分信任的基础上，对员工责、权、利同时授权，形成新的分权组织结构，这不仅能使决策重心下移到适当的层次，还有助于组织目标的实现；②要让员工有更多的物质利益和精神享受，建立科学合理的酬薪体系和激励机制，能最大限度发挥员工的主人翁精神，提高员工的积极性和责任感；③在全面科学考核的基础上，逐步让德才兼备的员工加入到股东或合伙人中。

（2）建立以人为本，刚柔相济的管理体系。

房地产估价机构的性质决定了其管理的重点更集中在人本的管理上，实践证明，越重视人本管理的估价机构，其机构越充满生机和活力，人本管理主要体现在三个方面：①人本管理主要包括人员资质、人员诚信、人员继续教育、人员惩处等方面；②房地产估价机构从业人员素质都比较高，所以要求的不仅是一份好的薪金，更希望有获取新知识的环境、能担任富于挑战性的工作、有表达意见和参与的机会，以公平竞争的方式获得晋级等，这是人本管理的重要环节；③人本管理还要不断提高个人素质，培养团队精神、协调能力、凝聚能力，处理好人与制度的关系，不断优化制度。

刚性管理是以制度为中心的，凭借制度约束、纪律监督、奖罚规则等手段对员工进行管理。柔性管理是指以人为中心，依据共同的价值观和文化氛围对企业进行人格化管理，以非强制性的潜移默化，使员工把组织意志变为个人的自觉行动，柔性管理还要求组织机构趋于灵活而富有弹性，具有很强的适应性。刚性管理和柔性管理各有所长，刚性管理易于维持企业正常的工作秩序，易于量化管理，柔性管理则能满足员工高层次需要，深层次激发员工的潜能，刚性管理是管理工作的前提和基础，柔性管理是管理工作的升华，两者有机结合对企业至关重要。

3、结合机构特点，建立合适的发展和管理模式。

由于发展的不均衡，房地产估价机构在从业人数、业务水平、业务范围、经营环境等各个方面都有可能存在差别，不同类型、不同规模、不同阶段的机构适用不同的管理模式。在拓展业务上，估价机构上基本上有二种发展模式：①在房地产估价方面进行深化和发展，做专业的房地产估价机构；②在深化房地产估价基础上，向相关中介业务延伸，如房屋中介、测绘等。房地产估价机构和其他企业一样，大体分为创业期、成长期、稳定期、衰退期四个阶段，不同阶段其管理模式不尽相同。创业期的机构一般规模较小，尚未定型，管理的重点是获取业务求得生存；业务成长期的发展方向基本确定，在拓展市场的同时，机构应建立管理目标及相应的管理标准，尽快实现管理规范化；业务稳定期的业务及规模稳定，机构应建立自上而下的标准体系，采取权威型的管理风格；衰退期的机构管理主要是在避免较大的动荡与损失的基础上，改革陈规陋习，激发员工的责任感和创新能力，开拓新的业务渠道，进行二次创业以获得新生。

五、房地产估价机构的经营风险及应对

1、房地产估价风险体系

房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

(1)政府面临的房地产估价风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。

(2)估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

技术风险：为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低。对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的估价风险。

政策风险：房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

业务风险：即估价业务带来的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。另外一个方面，当估价机构或人员接受新业务时，对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给估价机构和估价人员未来带来风险。

经济风险：所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得估价结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题，甚至有些情况下也不是估价师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。

(2)经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。

3、房地产估价风险防范与转移

对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中，防范应该是一种主要措施。根据长期的估价实践和理论研究，房地产估价风险防范可以从以下两个方面防范来自估价机构和人员带来的风险：

（1）规范房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理。我国实行房地产估价师资格认证制度，若取得房地产估价师注册资格，必须参加并通过全国注册房地产估价师资格考试。对于符合条件的通过房地产估价师考试人员实行注册制度。估价机构实行资质管理，从事房地产估价的机构必须取得省级以上建设行政主管部门颁发的资格证书方可执业。实行注册登记制度是一个手段，但不是全部手段，应该从多个方面加强并规范对房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理。建立房地产估价师等级制度，通过房地产估价师考试取得注册房地产估价师资格的人员是可以以房地产估价师名义从事房地产估价业务的人员。仅仅通过考试就和长期从事估价实践的人员同样的身份，不利于社会对估价行业的认可。可以考虑这些人员的资格就是一个初级资格，这些人员必须在取得资格后在估价机构从事房地产估价业务若干年，方可独立从事估价业务。在此基础上设置高级房地产估价师和资深房地产估价师，使得估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平，降低房地产估价风险。

建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度。房地产估价机构和估价师定期向管理部门报告期间的估价业绩，以便管理机构及时掌握估价机构和估价师的业务状态，并进而了解整个行业的状态。

取消机构评级制度，放宽估价机构的申办门槛。房地产估价行业其生命力主要在于有着一支生龙活虎的高素质人才，机构的级别划分不能保证行业人员素质和水平的提升。机构门槛过高，使得一些很有能力的并且愿意从事房地产估价的人才无法真正独立地从事估价业务。

因此，我们认为，对于符合机构条件的准许设立房地产估价机构，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。也就是说，将我国目前以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。这种体系利于行业有序竞争，并激励估价师提高自身素质的强烈愿望。在这种情况下，对于降低来自估价机构和估价人员的风险将会进一步降低。

（2）建立和完善估价机构质量保证体系

建立和完善估价机构质量保证体系就是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品——估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。从而保证估价机构内部风险最低化。

（3）建立房地产估价师职业保险制度

利用保险是转移估价风险的一种制度选择。在我国，一些地方已经建立了医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度。这些制度的实践给建立房地产估价师职业保险制度提供了经验。我国大陆截止2001年底注册的房地产估价师已经达到14000余人，加上2001年通过房地产估价师考试人员将超过17000人。这样庞大的队伍，依据保险的原则，对于保险公司来说，应该是一个具有极大潜力的发展市场。如果建立房地产估价风险保险制度，那么对于估价师来说是具有督促作用的。如果某个估价师经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险，那么这些估价师就会失去估价市场，丢掉生存的空间。因此。通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质水平，提高整个行业的水平和形象。

（4）加强和完善房地产估价师后续教育和考核

美国和香港这些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。截止2002年上半年，仅中国房地产估价师学会在黄山培训基地就已经相继举办了九期、在海南举办了两期房地产估价师后续教育培训，而且这项工作还在继续进行。地方房地产估价管理部门，如北京、内蒙古、山西、上海、辽宁、山东、江西等也相继举办了面对地方的房地产估价师后续教育培训。北京市仅2002年上半年就成功举办了两期房地产估价师后续教育培训。这项培训使得房地产估价师在百忙之中接受了估价前沿问题教育，如北京市举行的一个专题拆迁评估，就是针对目前新的《城市房屋拆迁条例》的颁布使房地产估价出现的新课题进行的，在此之前北京市国土资源和房屋管理局还曾经专门对拆迁评估举办了房地产估价师的培训工作，取得了良好的效果，提高了房地产估价师的技术水平和知识层次。但是，从总体上讲，我国房地产估价师的后续教育工作还没有成为一种日常性的工作，而且没有实现对房地产估价师的定期考核。加强对房地产估价师后续教育以及强化对房地产估价师的定期考核，对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。

第三节 房地产咨询业

一、我国房地产咨询业概述

1、房地产咨询业概念

《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”从这个规定来看，我国房地产咨询是房地产中介服务的一种，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的人士提供房地产市场信息，是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种。投资决策咨询业务是诸如接受当事人委托进行房地产市场的调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。这类服务对从业人员的素质有较高的要求，是高水平的咨询服务。

2、我国房地产咨询业现状

目前，中国房地产咨询业还处于萌芽状态。在许多地方，尽管存在大量房地产咨询活动，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立而纯粹的服务门类。如房地产经纪代理业务过程中，应顾客的要求为其提供有关的市场信息或为其解释有关的法规政策。由于这类服务没有明确的收费标准，或被一些公司设为免费的服务项目，因此普遍未受到应有的重视。

目前，提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种。一种是“半官方机构”。上海有一些机构，比如上海房产经济学会以及社科院和大学的房地产研究中心，一直致力于房地产研究，在学术上颇有造诣，经常承接一些纵向课题，为政府管理部门提供决策咨询。他们为企业做咨询。具有信息获取以及与官方关系的优势。但由于咨询只是其附属业务，没有统一的收费标准，因此从市场经济的角度看，还不能归入“咨询业”的范畴。

第二种是国内房地产咨询企业。这类企业的公司名称为房地产咨询和策划的非常多，似乎其咨询业务十分红火，但他们从事的业务和房地产中介代理企业相差无几：都不做咨询而做开发商楼盘的中介代理，或兼做房产广告。

第三种主要是我国香港、台湾地区及新加坡等海外地区的企业。他们在中国内地开展的房地产咨询业务也很弱，主要是向进入上海的香港、台湾等地的企业提供咨询。而且这些机构的收费标准相对较高，只能为市场上少数高端客户提供服务，并不能满足广大中小投资者的咨询需求。

二、我国房地产咨询业发展中存在的问题

1、社会咨询意识落后，客户群体尚未形成

社会咨询意识落后主要表现在以下几方面：咨询有用意识；咨询先行意识；咨询有偿意识；咨询产业意识；咨询产业的现代经营理念。由于咨询业的产品、获利环节、品质控制和产权结构与传统工业不同，社会咨询意识的走向就十分关键。

对我国房地产行业来说，专业咨询服务的相对滞后很大程度上受客户群错误观念的影响。相当多的开发商和投资置业者并不看中投资决策咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想。为什么房地产投资咨询公司不单纯做咨询业务，比如楼盘策划等，因为收不到开发商的咨询费，开发商没有咨询有偿意识。在上海，咨询收费往往通过房屋代理费和广告差价实现。结果是只能借策划、咨询之名，行代理、广告宣传之实，通过代理、广告费迂回收取部分咨询费用。

2、规模小、专业化不足。

在我国，除一些从事营销策划和销售代理业务的咨询机构已形成一定规模以外，提供咨询服务的机构多数规模较小；而且这些房地产咨询机构多为混合型机构，以中介为主，提供房地产经纪、评估，兼营房地产咨询业务。在这种混合型的经营模式下，无论是信息咨询还是投资决策咨询服务都很难达到专业服务高水准的要求。虽然这类公司因其具有较大的灵活性、贴近国情，在一定时期内，能够在低端市场占有一定的市场份额，但随着行业市场化进程的加快，受自身素质的限制，这些小机构将很难满足客户不断提高的咨询服务需求，面临优胜劣汰的命运。

3、系统化、正规化不够

从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售代理、置业顾问等业务产生了更多的需求，迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。而事实上，在房地产咨询领域，经验和“策划大师”干扰过多。他们侃侃而谈成功经验，虽很有质量，但这些并不等同于咨询。咨询的基础是对咨询内容的十分专业而系统的研究。因此，那种由自身局部经验引发联想的东西，即使富有智慧，仍然无法取代咨询。

4、咨询数据库的建设缺乏、官方信息披露渠道不畅

无论是信息咨询、投资咨询，还是论证报告形式的咨询，都需要以数据库为依据。同时，任何一个咨询机构都不可能拥有自身开展业务所需要的所有信息，而需要与其他机构实现资源共享。中国数据库建设明显存在以下不足：大型数据库少、缺乏数据库的发展意识和使用意识、数据库结构失衡等。

目前，在一些地方，一些公众应该有资格查询、咨询企业必需的房屋交易信息等，但很难通过正常渠道及时获得。

三、房地产咨询业的发展对策

从以上分析，可以看出我国房地产咨询业发展中存在的主要问题是：宏观上，国家管理滞后，数据库建设落后且数据披露不畅；整个社会咨询意识不强，各种机制并不规范，房地产咨询市场远没到成熟的地步，缺乏公平竞争。微观上，房地产咨询机构信息基础设备落后，咨询机构自身缺乏竞争力，无法提高优质服务；针对这些问题，借鉴国外发达国家咨询业迅速发展的经验，并结合我国国情，现阶段我国房地产咨询业要抓好以下几个方面工作：

1、培育和健全市场

通过各种方法、方式增强国民咨询意识，树立“咨询有用”、“咨询先行”、“咨询有偿”的意识。国家可以通过各种优厚政策刺激企业的咨询意识，对企业用于咨询费用的贷款予以支持，对咨询费用可纳入成本，无须交纳所得税。同时，加强政府自身改革，严格遵守政府公务公开原则，进行信息披露，加强房地产信息库的建设。

2、立足优势领域，实现专业化服务

咨询企业必须认真分析市场需求情况，选定与自己企业资源和优势相适应的咨询领域，以及自己服务的客户群体，不能太过庞杂。只要将自己优势领域的咨询服务做到较高水平，即可获得好的口碑。

3、培养和造就大批咨询人才

房地产咨询企业是知识型企业，人力资源是其最重要的资源，其竞争力来源于知识型的员工。只有加强人员培训，加强人力资本运营，才能提高咨询公司的整体竞争力。

同时，要建立专门的咨询人员审定、监督、考核机构，实行咨询人员资格审查、考核和登记制度，保证咨询队伍的高素质。

四、房地产咨询代理企业战略联盟分析

目前，随着国家宏观政策调控的进行，以及房地产企业的进一步整合，房地产咨询企业间的竞争日趋激烈。面对新的形势，房地产咨询代理企业如何生存，如何提高自己的竞争力，这是非常现实的问题。房地产咨询代理企业只有放弃过去那种小规模、单打独斗的方式，走联合、协作之路，为房地产开发商提供高质量的全程咨询服务，才能摆脱不利的竞争局面。因此，构筑战略联盟是提高房地产咨询代理企业竞争力的重要选择。

（一）房地产咨询代理业的发展状况

自1996年中国楼市开始复苏以来，专业咨询代理企业象雨后春笋般地涌现，更有诸多广告公司转入房地产咨询代理业发展，使得房地产咨询代理业快速步入混沌期。一些咨询代理企业的信誉急剧下降，一些开发商干脆不请专业咨询代理企业介入业务。房地产咨询代理企业始终在“逆境”中发展，在逆境中逐步成熟。

1、开发商与房地产咨询代理企业脱节

在实际市场上，开发商与房地产咨询代理企业并未完全融合，双方在某些方面还存在脱节，主要有以下问题：

（1）开发商的传统观念作梗，认为自己的蛋糕没必要让别人来分切，这种观念尽管违背规律但也有其存在的必然；

（2）认为咨询代理企业的责任心不够，追求短期利益，不能与开发公司风险共担；

（3）一些规模较大的开发商拥有自己的策划或销售队伍，甚至拥有自己的研究机构，他们与咨询策划公司的“合作”往往是处于“套取”方案的目的；

（4）开发商认为自己更了解项目，更能直接接触目标客户，更能把握市场，更容易形成产、销一条龙。土地资源丰厚、连续开发的大型开发公司常有此种观念；

（5）担心咨询代理企业在开展业务活动过程中有损自己声誉或造成不良影响。

2、房地产咨询代理企业自身存在问题

目前市场上存在着众多的房地产咨询代理企业，但大多数规模小、实力弱，业务水平上未能达到开发商的期望：

（1）人才配置和知识结构不合理，导致咨询策划公司发展良莠不齐，业务短缺；

（2）缺乏长远发展战略，忽视自身素质的完善，使拓展业务成为一种短期行为操作——赚钱；

（3）缺乏企业间的规范与自律，出现最不利于行业发展的“比价竞争”；

（4）运作过程不尽规范，如策划脱离实际、盲目照搬或抄袭其他楼盘的成功经验等。

3、合作过程中开发商信誉危机

一直以来，房地产行业存在着较为严重的信誉危机，在与房地产咨询代理企业合作过程中，主要表现为两个方面：

（1）在合作费用结算问题上，开发商或者拖欠款项，或者以质量差的房抵帐；

（2）开发商一旦遇到集团购买、个人关系购买等情况，便会绕过咨询代理企业：更为严重的是撕单毁约，结果使咨询代理企业徒劳一场。

4、咨询代理企业高风险的合作模式

目前，咨询代理企业与开发商的合作模式主要有以下几种：第一种是按照项目总价按比例提取咨询代理报酬：第二种是按项目销售额按比例提取咨询代理报酬；第三种是把项目作价外包、咨询代理企业买断经营，自行加价销售，自行承担促销费；第四种是咨询代理企业与开发商业合作开发，并在开发与推广中以自己的优势入股分得利益，这属于典型的互补式合作模式。

在上述几种模式中，开发商越来越趋于把项目策划与销售外包给房地产咨询代理企业，这种模式对开发商来说是低风险，对咨询代理企业则是高风险。因为项目广告推广、销售推广费用都要咨询代理企业承担。在这种模式下，尤其是在目前房地产开发日益大盘化的情况下，专业能力和资本支持是咨询代理企业的原动力，缺乏资金和研发实力的咨询代理将面临出局的考验。

（二）构建房地产咨询代理企业的战略联盟

1、为竞争而战略联盟

所谓战略联盟，从静态方面看，就是指企业为了提高自己的生存能力和竞争力，将不同企业的技术优势整合在一起，利用各自的资源，组成一个互利互惠并协同作战的企业联合体或企业集团。从动态方面看，战略联盟就是企业之间为了自身的战略目标而达到一定时间内的互相合作的战略安排。企业战略联盟实质上是以合作代替对抗，是更高形式的、更激烈竞争的开始。它是企业组织为适应知识经济时代而进行的一种创新。

随着开发市场的进入门槛越来越高，尤其是资金门槛，很多中小型开发企业面临高额的开发成本和资金压力，转向其他领域，或被其他公司整合。房地产的航母企业正在形成，并且在大举异地扩张。同时，房地产开发项目也越来越大，呈大盘化趋势，项目数量将减少。在如此局面下，咨询代理企业面临着“僧多粥少”的局面，没有实力的小型房地产咨询代理企业必然被市场淘汰。因此，房地产咨询代理企业必须通过战略联盟，迅速壮大自己，增强核心竞争力，和同行开展竞争，和开发商开展竞争，并在竞争中获得长足进展。

2、战略联盟的模式

①纵向联盟

企业向所在产业的上游或下游延伸，将垂直分工中具有与自身不同生产作业分工的优势企业作为结盟伙伴，形成从投资、设计、供应、生产、组装、销售和服务（或其中部分或全部）的一条龙利益共同体。这就是说，纵向联盟通过前向结盟或后向结盟，控制供应或销售渠道，变原来的市场买卖关系为企业内部的调拨关系，不仅可以更容易地获得自己所稀缺的资源，而且还可节省产品研发费、市场交易费等，极大地提高企业的生产效率和经济效益。

在房地产咨询代理企业的战略联盟上，可通过生产链的前后协同效应，快速为开发商提供全程服务。房地产咨询代理企业与设计单位、广告企业等，存在着生产要素和企业职能等方面的互补性。房地产咨询代理企业与其组成战略联盟，可以共同利用对方优势产生“1＋1＞2”的效应。房地产咨询企业的纵向联盟可以很好地将市场调研、前期策划、规划设计、建筑设计、广告推广等环节紧密结合为一个整体，使不同企业之间的资本、技术、人力、信息资源得以有效、灵活组合，实现关联集成作用。

这样，房地产咨询代理企业就可充分利用市场机会，可以打造出一条强有力的生产链，为房地产开发商和项目提供“决策咨询”的全程服务——包括有关城市研究和区域研究，以及当地房产市场的趋势分析、开发商地段的选择、市场定位、规划设计、建筑结构设计、营销代理等一系列全程服务，从而快速提升市场反应能力和竞争能力。

②横向联盟

横向联盟是在对结盟伙伴和自身进行充分的外部环境和内部条件分析的基础上，根据市场价值链，确定出各自在为完成项目若干环节中所拥有的相对竞争优势，围绕着技术、产品、品牌和市场等建立起来的战略联盟。

构筑战略联盟可以增强房地产咨询代理联盟企业的产品开发能力，将各成员的资源汇聚成一整套市场和产品的指示系统，并用这套技术，从重大信息、价格、供应、需求、交易、产品设计、营销和区域特征等角度组成共享体系。比如面对产品设计咨询，企业有协助产品设计的各区域、各种产品的容积率取舍、房型面积和款式等市场指示系统；价格咨询判断波动、协助楼盘定价的价格指示系统；楼盘供应咨询，建立各区域、各种产品的供应短缺指示系统等等。由于这种技术源于市场实践，又能指导市场实践，可使联盟的咨询代理企业快速提升产品研发能力。

同时，房地产咨询代理企业的横向联盟还可利用互补优势，使技术优势、品牌优势等在联盟内部得到最大限度的扩散和利用；在不扩大企业规模的前提下，促进企业实行低成本快速扩张，实现规模经营，避免资源的浪费；又可在行业内部规范企业的经营行为，避免相互残杀和恶性竞争。节省大量的市场调查费、广告宣传费、产品分销费等，降低了成本，分散了风险，并且在营销环节迅速扩展市场空间，使企业在更大的市场范围内实现规模经营；相互利用对方的客户网络，可以使企业产品在销售方面达到事半功倍的效果，从而增强了联盟整体与结盟各方的核心竞争力。

（三）实施战略联盟应注意的问题

1．明确联盟伙伴之间的责、权、利

房地产咨询代理企业战略联盟是联盟各方为实现共同目标而自愿结合在一起的，因此在刚开始联盟之时，就应明确界定联盟各方的责任、义务和权利。尤其是联盟协议应由联盟各方逐字逐句审慎敲定，以减少联盟后潜在冲突的发生。

2．联盟各方都应各自具备某种竞争优势

房地产咨询代理企业战略联盟各方都应各自具备前期调研策划、建筑规划设计、楼盘销售代理等方面中的某种竞争优势，并且在资产上具有互补性。

3．联盟各方的规模与实力应相当

联盟的各方都应寻找一个规模和实力相当的合作伙伴。如果联盟的各方实力严重失衡，就可能给联盟带来许多麻烦。强大的一方可能会对另一方颐指气使；而过于弱小的一方就要过份依赖强大的合作伙伴。这样，联盟便不能在互惠互利的基础上制定决策，其稳定性和发展前景也会受到严重的威胁。

4．联盟各方的战略适应

战略适应是指联盟各合作伙伴的战略与行为应与其它伙伴适应和协调，促进联盟的良好运作，求得共同发展。它主要体现在三个方面：首先是战略目标的适应。通过各方自身的协调，站在对方立场上看待问题，增强双方目标的一致性。其次是战略制定过程的适应。应经常性地与各联盟伙伴保持沟通，与联盟伙伴的战略实施保持一定的适应性，在涉及联盟的事务中，更要确保联盟伙伴各方的决策参与。最后是战略实施过程的适应。要促进各方员工对联盟事务的早期介入，在冲突管理战略的实施中，要有一定的忍耐力。在合作关系中，还要注意不断学习对方在某些领域先进的经验和方法，在适应中促进双方共同发展。

5．联盟各方企业文化的一致性和差异协调能力

选择合作伙伴时，必须深入了解，研究各企业的文化背景，文化因素对于联盟顺利运转具重要作用。文化及战略的一致性越高，战略联盟成功的可能性就越大。但文化一致性也不是绝对的，企业在选择联盟伙伴时，不能苛求对方一定具有相同或相似的文化，实际上企业之间文化相同或相似的情况并不多见；同时伙伴之间文化完全相同或过于相似也不利于双方互相学习、取长补短。成功的关键在于伙伴之间应该具备一种对文化差异的理解态度、灵活地协调文化差异的能力、学习对方长处的热情以及相互信任和强烈的责任感。

在目前激烈的市场环境中，房地产咨询代理企业单靠自身的力量来获得长足进展是不够的。房地产咨询代理企业应发展和挖掘出自己的长处、优势与专长，努力寻找与自己有互补优势的企业结成战略联盟。这是一种降低风险和成本、提高企业竞争力的有效手段，是房地产咨询代理企业在激烈竞争中继续生存和获得长久竞争优势的有效手段。
 

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。