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第一节 房地产中介服务行业的发展
随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。
我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。
房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。房地产中介在经济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。
房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：
1、特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。如：上海已有14000多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，北京也有近万家中介商。
2、形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。
3、房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。
一、房产中介服务业趋势分析
（一）房产中介服务业是朝阳行业
从全球范围看，世界经济向服务化趋势发展。从80年代开始发达国家和地区已进入所谓"服务社会"，衡量的标准是服务业收入占GDP的比重超过50％，如当时令港为70％、美国60％、欧共体58％、瑞典62％、芬兰55％等。服务性企业生产的附加值已经多于制造业所创造的价值。尽管服务业伴随制造业发展而发展，但在服务需求结构变化的推动下，服务行业特征呈现出服务性企业资本投入更加密集，科技投入越未越多，专业化程度越未越高，组织规模越来越大的总体发展趋势，房产中介服务业隶属于这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。
（二）专业化分工利益和市场竞争压力促进房产中介服务业快速成长
随着房地产行业的迅猛发展，行业内专业分工日益细化。一方面房地产企业本身主动把市场营销服务功能从整体业务中剥离出去，使之成为独立的营销服务实体；另一方面，更多的创业资本涉入专业房地产中介服务业。房地产中介服务经营范围具体指：房屋的买卖（代理／自营）、租赁、置换及相关金融、信息、法律等专业化服务。专业化分工不仅有利于整个房地产行业的健康成长和全社会整体效率的提高，同时，激烈的市场竞争促进了房地产行业各产业链条的发达。
（三）房地产二、三级市场不断膨胀刺激房地产中介业交易规模扩大
目前，欧美等发达国家市场上二手房交易量占整个房地产交易量的80％左右。随着我国二、三级市场的开放，房产梯级消费的逐渐形成，二手房买卖、租赁交易额急剧膨胀。据统计，北京、上海、深圳、重庆四城市每年涉及市场交易规模就有几百亿元。据预测，到2003年前后，上海二手房交易量将与商品房交易量持平。
（四）网络技术的成功应用为房产中介服务业的迅速发展注入活力
从国外经验看，房产中介行业应该而且是最早应用网络技术实现电子商务的行业之一。而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式正是目前流行于欧美国家的MLS（MultipleListingService）系统，绝大多数房产中介服务公司已经被自己的房源信息系统和无所不在的互联网"网络"在了一起。顾客只需在中介公司所设计的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可查出所有符合条件的房产，并可通过网上的电子地图查看实际位置，通过网上播放的录像进行"实地考察"。显然，MLS系统的好处一方面是中介服务商的业务更加趋于专业化，另一方面是满足消费者选择的多样性。
二、国内房产中介服务业现状和存在的问题
国内房产中介服务业虽然已有了一定的发展，但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。
（一）"散、乱、差、小"是国内房产中介服务业的主要特征
据统计，仅北京一地登记在册的房屋中介机构大大小小有477家。它们彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京。在市场竞争格局中缺乏占绝对份额的垄断者。另外一种情况是由于中国房地产中介市场发展的特殊性，所出现的一些房产中介组织脱胎或挂靠行政主管部门，既是经营者又是管理者，政企不分，在市场上处于特许垄断地位，这既与市场经济不相适应，也与中介服务业自身发展要求相悖。其进一步发展的前提条件是实现政企分开，成为市场上独立竞争的主体。
（二）行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存
房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房产中介机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。而目前房产中介企业整体素质差、小打小闯、遍地开花的形势显然说明了房产中介市场环境建设（法律、法规、教育培训、管理、准入等）诸多方面的不成熟。如从业人员素质方面，世界上房地产中介业比较成熟的国家对中介从业人员资格都有专门规定，美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于房产中介业在我国发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范，管理不严，造成我国房产中介业从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
（三）缺乏技术资本投入，经营模式单一落后
信息资源是房产中介企业从事经营活动的基础。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息理手段和电子通讯技术，对大量不断产生的房地产信息、情报的收集、整理，凭的是分散的、有限的人力，而且全部靠人工完成。同时，开友利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。落后的经营模式、传统的门牌广告，已越来越难于维持企业生存，难于获得进一步发展的利润。房产中介行业是最适合利用计算机网络技术的行业之一，计算机网络技术的应用将从根本上革新房产中介业的传统经营模式和经营理念。而实施基于现代计算机网络的信息处理系统不仅使房地产咨询、估价、配对交易等的大量数据处理变得容易、便捷，而且促进组织规模迅速扩大，经营手段上向信息化、网络化发展。因此对于目前我国房产中介业来说，缺乏技术和资本的大量投入无疑既是行业发展也是单个企业发展壮大的瓶颈。
（四）企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素
企业管理落后，使企业经营失败的风险增大。由于我国的房产中介行业正处于摸索阶段，企业没有形成一个优秀的管理团队、高效的管理结构，也没有一支严格培训的员工队伍。因此，企业难以形成核心能力，竞争的唯一手段就是价格拼杀，不能创造真正的服务价值，更谈不上服务设计。另外，基于网络技术的应用，现代房产中介企业需要相适应的现代管理制度、管理手段和现代管理人才。
（五）尚未形成跨地区的现代房产中介服务企业
房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性，在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，但很少有哪家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。由于整个中国房产中介行业尚未进入品牌竞争阶段，仍然处于地区分割的格局，跨地区或全国性的品牌尚未形成。
（六）面临国际著名房产中介服务公司大举进入的挑战
据中国建设部统计表明，已有超过5000家海外房地产企业进入了中国房地产市场，占中国房地产企业总数的20％。海外房地产企业大都拥有资金、人才、技术、管理等多方面的优势，加入WTO后，更多的海外房地产企业与我国房地产企业在同一市场竞争，必定是优胜劣汰，对中国企业带来很大威胁。房产中介企业可能面临更严峻的形势：一是行业发展时间更短、更不成熟，二是入世临近行业自身调整的任务更大、周期更短，很可能面临国际著名房产中介服务公司全行业大举进入的巨大挑战。被美国Entrepreneur杂志评选为1999年特许经营500强中名列房地产服务业第一位的美国著名房地产中介服务公司，特许加盟品牌COLDWELLBANKER，经由著名的房产中介服务公司信义房屋取得了其在国内发展特许加盟事业的独家代理权，并形成联合品牌"COLDWELLBANKER信义房产"，他们已在2000年推出了在上海的两家加盟店。这个事实一方面表明了世界品牌开始进入的挑战，另一方面也表明了国外先进经验与本土结合、实施战略联盟的契机。
三、房地产中介服务与WTO
中国加入WTO后，具体到房地产中介服务方面的承诺是，包括房地产估价、物业管理、中介服务等方面，允许外商成立合资、合作企业，在加入WTO之后，5年内开始允许外商成立独资企业。5年的过渡期能否迅速成长起来，对中国本土房地产中介业来说，是个不小的考验。
06年年初，面对外资房地产中介企业以加盟连锁形式争夺市场的势头，"我爱我家"房屋置换有限公司曾表示，中国房地产中介市场尚不成熟，连锁加盟的基础还不具备，管理模式难以直接应用于其连锁经营中。仅过了半年多的时间，在成功经营200多家直营店的基础上，"我爱我家"日前在全国范围内又推出特许加盟连锁系统。力争在几年内在全国推出2000家特许加盟店，并将目标锁定在"全国最大的居家综合服务商"上。这对即将加入WTO的中国房地产中介业来说，无疑是发挥了很好的示范和先导作用。
从目前来看，我国房地产中介业除了诸如"我爱我家"、"上房置换"等个别的龙头企业外，小、散、乱是普遍现象。由于市场准入门槛低，资金实力薄弱，抗市场风险能力明显不足，市场淘汰率呈上升趋势。相比较而言，外资房地产中介品牌凭借其雄厚的资金实力、完善的市场网络和成熟的管理模式，进入中国市场则如履平地。自称"已经盯了10年中国市场"的美国21世纪不动产公司，是全球最大的房地产中介机构，目前的业务范围遍布全球30个国家和地区。公司于1999年进入中国内地市场，经过近一年的本土化运作以及业务拓展，目前在中国内地的运作体系已日趋成熟。该公司宣称，未来几年中将在中国内地授权30个区域分部，发展2000家加盟店，培养1.4万名经纪人。
我国房地产中介市场的不成熟，似乎并不影响国际巨头们拓展中国市场的脚步，从其宣扬的发展目标便能窥见一斑。21世纪中国不动产预言，中国加入WTO以后，越来越多的消费者会希望中介公司能够提供一整套的服务，中介公司也能为他们提供包括帮助寻找合适的住址、帮助协商房价、房地产金融等完整服务。针对目前的二手房市场小、新楼盘市场占主导的状况，美国去年二手房销售量达到500万套。中国的人口是美国的4倍，如果按照这样比例计算下来，在未来5到10年内，中国每一年年均的二手房销售量将是2000万套。再从更大一方面看，在美国去年由于房地产买卖所产生相关服务总额占到GDP的30％，也就是说，这一部分的市场潜力是非常大的。
公房作为计划经济的产物即将退出舞台。在几年时间内，中国市场上几千万套公房将被允许上市流通，阶梯消费的习惯使得越来越多的人考虑卖旧买新，巨大的中介市场将逐渐形成。纵观国外市场，90％以上的房屋流通通过中介企业完成，存量房的成交量远远超过了增量房，达到了5∶1。而中国市场增量房的消费仍是主体，部分城市达到了50∶1，二、三级市场非常活跃的城市也不到1∶1。无论是从50∶1或1∶1，要达到国外的1∶5的水平，中介市场巨大的、持续的商机将会形成"井喷"之势。
上海二手房交易量已直逼新建商品房。今年1至9月，上海市二手房交易面积首次突破千万平方米，达到1012.70万平方米。而在1996年，二手房的交易面积仅82万平方米，全市有三分之一区县的二手房交易超过了新建商品房。
再大的市场潜力和商机，如果缺乏有效的市场网络和管理模式，最终只会成为"水中月"。目前国内数以千计的房产中介大致可以分为四种经营模式。一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产交易中心；第三种是直营连锁模式，这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式。被称为"21世纪的主导商业模式"的特许经营，把大工业流水线生产的标准化经验引进到了商业经营领域，有利于品牌延续。总公司在提供商标和知识产权的同时，不断地提供技术、宣传、品牌等方面的支持。总公司和各加盟店的关系是依靠法律和合同维持的，这种模式扩张快，单店竞争力强，易于产生规模效益。
正是深谙特许经营服务的精髓，洋中介不仅能在短期内有占据市场的可能，同时大量复制了财富。在国内市场率先领跑的"我爱我家"自然不甘落后，在成功实现直营连锁的同时，他们很快开发出一整套的在实践中证明可行且可复制的特许经营管理模式，并向全国推广。诸如21"世纪不动产"、"CB"等经营模式的成功，毕竟经过了很多年的市场磨合。"我爱我家"虽然具备了本土优势，但在实际运作过程中，适时矫正和调整必不可少。惟有如此，才能成就特许经营的伟业。
对房地产中介业来说，特许经营模式目前看来虽然有些超前，但随着市场的成熟会越来越显示其优越性。可以预见的是，加入WTO后，将会加速房地产中介特许经营春天的到来。而继续固守单店经营的落后理念，势必会在下一轮的竞争中处于劣势，并遭淘汰。
四、我国房产中介服务企业的发展战略建议
目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
1、建立服务全社会的机构网络
当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。
2、建立沟通全社会的信息网络
国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外发布或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。
3、提高服务水平
发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及代理服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限制，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
4、提高业务素质
国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质：
一是要完善专业体系，具体应设立包含策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。如策划、经纪、估价执业资格均应分高、中、初三个等级。
二是要优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。同时，还要加强对现有人员的专业培训。
5、加强行业自律
我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。
一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对人员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。
二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供"放心中介"的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。
三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。
6、推选集约化经营
我国的房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业，像"美国二十一世纪不动产"这样的公司在国内尚无一家。一旦加入WTO，我们的房地产中介服务业就处于弱势，会受到较大冲击，甚至难以生存。因此，我们一定要树立危机感，充分利用WTO的市场准入条款及其入世后的缓冲期，对房地产中介服务业进行调和改造，以提高其竞争能力。
首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体开发商之间的脐带，加速产销分离。如，房地产开发公司的中介机构和人员从事自己开发建设项目的中介业务，在有些城市认为是合法的，但这样做既分割了市场又搅乱了市场，最终将阻碍房地产中介服务业的发展。只有让开发公司从营销中逐步退出，才有房地产中介服务业的生存发展空间，集约化经营才有适宜的外部环境。
其次，政府和协会要制定政策，加快机关事业单位所属房地产中介服务机构的脱钩改制工作。因为政府机关及其有行政职能事业单位所办的房地产中介服务机构，在市场培育初期，曾对该产业的发展起到了示范与推动作用，其规模相对较大，信誉较好。随着建立现代企业制度的深入，将这些较大的"舰艇"推下海，让他们成为独立的投资主体和自主经营的实体，并以其为骨干发展成为"航空母舰"。与此同时，针对房地产只是企业规模小、零量分散的状况，还应采取一系列措施，对全社会的房地产中介服务机构进行整合，对规模较大，信誉较好的企业进行扶持，并以其为骨干组建一批行业中的"大哥大"，引导其走资本营运和连锁经营的道路，促使其通过规模经营，获取规模效益，加速资本扩张。通过几年努力，发展一批类似"美国二十一世纪"的房地产中介服务企业集团。
再次，要改善经营管理。在机构上规模的基础上，走规模经的道路，如从事高级形态和高回报的销售和代理，发展连锁销售和大项目的全方位策划与营销代理。通过角逐高难度、高附加值的中介业务，提高企业经营效益，将企业做大做强。
一、2006年房地产经纪行业发展特点
1、政府整顿促进行业健康发展
2006年以来，政府在2005年整顿规范房地产经纪市场取得的成果的基础上，进一步大刀阔斧地对房地产经纪业进行整顿规范，以巩固和深化2005年的调控成果。
06年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控的序幕。
06年5月31日国税总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006174号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确，指出2006年6月I日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；7月26日《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知）（国税发【2006]108号）明令8月I日起对二手房买卖强制征收个人所得税。两税齐征使二手房卖方转售为租，并激发了买卖双方的观望心理，导致二手房市场逐步置于浓厚的观望气氛中。二手房交易的下降使一些不规范的或竞争力不强的房地产经纪机构因无力适应新政下的市场而关门。
06年7月6日建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006」166号），强调要加强房地产经纪管理，凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房地产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执行人员的签名。房地产经人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为，将由房地产、发展改革、工商管理部门依据各自职责，依法查处或联合予以查处。
06年9月6日建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局联合召开全国整顿规范房地产交易秩序的电视电话会议，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动，重点查处包括未取得经营执照从事房地产经纪业务，未按规定使用经纪合同示范文本，利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用，在经纪活动中赚取差价等六类违法违规行为。
在国家宏观调控监管政策的指导下，各地政府也纷纷出台各项整治规范方案，积极落实整顿规范房地产经纪行业的相关政策。8月1日天津市公发了《关于天津市私产房交易抵押贷款实行资金监管的通知》。10月31日北京市工商局、市建委联合发布了《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》，方案明确提出，市建委和市工商局将在各自职责内，重点整治房地产经纪人无照经营、超范围经营、逾期未办理备案手续、发布虚假广告和信息、隐瞒重要事项、居间代理不符合上市交易条件的房屋以及与房地产开发公司串通捂盘惜售、炒卖房号、哄抬房价等20种违法、违规行为。12月5日吉林省全力开展房地产交易秩序专项整治工作，重点针对以下六方面违法违规行为进行重点整治：商品房预（销）售中的违法违规行为；广告中的违法违规行为；经营行为中的欺诈行为；销售合同中的违法违规行为；房地产市场主体的违法违规行为；价格违法违规行为。
在政府部门的高度重视和大力支持下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会积极发挥自身优势，通过深入的调查研究和分析，寻出解决房地产经纪行业诚信危机的有效办法，通过鼓励品牌企业、大力发展连锁经营、建立房地产经纪诚信档案、与政府部门联手打击违规操作的不法机构、加强房地产经纪人资格认证以及房地产经纪机构的市场准人和清退机制、加强房地产经纪人员的职业培训等一系列举措，为扭转我国房地产经纪行业的诚信危机局面、促进行业的健康发展发挥了关键性的作用。
在2006年10月31日召开的“2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会”上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会评选出了114家优秀房地产经纪机构和70名优秀房地产经纪人，向社会推荐，同时对房地产经纪业内的不光彩行为进行曝光，公布了12个行业内典型的违法案例，发布了带有行业自律意义的《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》，并在网上开通了经纪机构和经纪人信用档案，让公众方便快捷地查询信息，降低交易风险。
各地方行业协会也积极创新形式，发起了多种行业自律活动。上海市房地产经纪行业协会2006年9月12日召开试点会员单位“诚信教育”开学典礼。二百多名从业人员参加了由上海市房地产经纪行业协会组织的“诚信为先，信誉至上”教育报告会，并在会后签订了“诚信承诺书”。部分经纪机构还与行业协会合作，让诚信教育进驻企业，将诚信教育融人新员工的培训模块中，从源头开展诚信教育。
2006年11月8日北京市房地产中介行业协会发出《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，当日即收到京城220家会员中介机构的响应。响应倡议的中介机构如有赚取差价行为，将按消费者权益保护法的规定双倍退赔差价。倡议书中的五项主要约定为：对业主委托出售的房源权属情况，要严格查证核实；对业主委托出售的房源价格，要按市场价格真实评估，不蓄意提价或压价，不赚差价；在业务操作过程中，要让买卖双方当事人见面，当面签署房屋买卖合同；不搞现金收房业务；通过银行专户交割交易资金，不挪用客户资金。大连市房地产经纪人协会于2006年7月正式推出了“履约保证金先行赔付制度”。该制度是由协会提议，由会员单位发起组成并实施的住房消费权益保障机制。其功能是在房款全部进行资金监管的前提下，买卖双方在经纪机构居间交易中如因机构原因给客户造成经济损失，当事人双方可直接向协会投诉，经查证确属机构责任的，协会可直接从机构预存的保证金中先行赔付，这样不但可使房屋交易当事人在交易中多了一道行业消费保障，同时在市场中提高了房地产经纪行业的诚信度。
3、品牌竞争加速行业走向整合
房地产业发展的巨大空间为经纪机构的发展提供了良好的机遇，同时随着对专业化服务需求的不断扩大，房地产经纪机构开始走上规模化、品牌化的发展道路。规模化经营拓宽了信息来源渠道，扩大了业务量，优化了人、财、物资的配置，增强了抵御市场风险的能力，从而大大提升了经纪机构的市场竞争力。品牌化经营是诚信经营和优质服务的无形承诺。在经纪服务的内容和方式渐显同质化的今天，品牌在客户关系上发挥着越来越大的影响力，是中介企业取得竞争优势的主要途径。
规模大、品牌优的房地产经纪机构以其雄厚的实力和强大的号召力，逐步成为了市场的主体。北京的我爱我家、链家地产、中大恒基、顺驰、信一天等中介公司的门店数都已超过百家，5个品牌的中介目前在京门店数量累计超过了1300家。房地产经纪行业在优胜劣汰中逐渐走向整合，并且已经开始打破地域限制和地方垄断，是全国范围内的大整合。由中国房地产TOP10研究组评出的2005年“中国十大最具价值房地产经纪公司品牌”的市场地位可说明这一情况。该十大品牌的品牌价值近三年每年的增长速度平均达到了204%，大部分已经进人了北京和上海这两个国内最活跃的房地产经纪市场，市场总份额分别达到25％和30%。在天津、重庆、广州、深圳这4个比较活跃的房地产经纪市场，十大品牌的市场份额也均超过了20%。
二、2008年房产经纪行业将遭洗牌
1、监管力度强化
深圳中天置业卷款潜逃事件的余波还没有散去，全国各地又陆续传来经纪公司关张的消息，房地产经纪行业在2007年即将结束的时候事故频发，这个多事的冬天已经让所有身处其中的人们感觉到山雨欲来风满楼的萧瑟。
2008年，政府可能不会出台新的举措，主要是落实之前出台的政策，监管力度一定会加强。08年将是房地产经纪行业大洗牌的一年，而预兆在今年已经显现。
广州市房管屋交易主管部门已经计划将二手住房的买卖和租赁信息纳入该局房屋管理系统，推行二手住房网上交易和网上租赁，参照一手住房预售款全程全额监控的做法，实行二手住房交易资金全程全额监管。
市场传言，2008年二手房市场中的网上签约将与过户结合起来，二手房不通过网签成交就不能在房地局过户。业内人士认为此举意味着相关主管部门将堵住网上签约的缺口，全面监督二手房交易的整个过程。
政府已经释放出强烈的信号，行业的监管体系正在逐步完善过程中，今年开始实施的各项规范市场的举措，比如规范合同范本、网上签约、资金监管将会在明年得到更加严格的执行。新政给市场的适应期已经结束，08年将是政策的执行年。而在此之前，房地产经纪行业一度依靠行业自律来规范从业者的市场行为。
2、原有格局将被打破
07年下半年以来，房地产市场出现拐点的说法一度甚嚣尘上，新房呈现出量价双跌的局面，二手房市场也未能幸免，不仅交易量日益萎缩，局部地区房价开始向下滑动，造成的直接后果是一些房地产经纪公司纷纷进入关店大潮中，甚至面临退市。
行业洗牌最早在深圳开始。距离中天置业卷款事件发生一个月，深圳房地产代理十大名牌企业之一的长河地产成为深圳第二家陷入财务危机的地产中介，随后有报道称深圳预计将有四成中介铺面可能被迫关门。
北京市场中也传出“信一天”即将退市的消息，虽然未能得到“信一天”方面的证实，但记者从确切途径了解到，大量原“信一天”的员工已经转移至其他经纪公司。
如果没有大的宏观调控政策出台，比如像深圳一样停止转按揭，2008年北京二手房市场的交易情况应当还是会相对活跃，但也会有一些公司因为经营不善而出局。而08年受冲击最大的会是中型的经纪公司。
中型的经纪公司2008年可能会发生两极分化，要么变成大鱼，要么就会变成小鱼，甚至可能被大鱼吃掉。
2008年政府规范市场的力度加强，那些以不规范操作占领市场的经纪公司很容易被淘汰出局。08年房地产中介行业调整的程度将远高于历年，大型经纪公司也可能受到冲击。
3、资本优势凸显
21世纪房地产经纪公司又获得美国艾威基金5200万美元的风险投资，他们在房地产二级市场处于低迷的时候进行市场扩张能有效降低成本，而资本将在未来房地产经纪公司的发展中起到越来越大的作用。
市场进入规范化发展后，房地产经纪行业对资本的需求将越来越强烈。特别是在中国实施缩紧银根的货币政策后，如何融资已成为许多房地产经纪公司需要考虑的问题。
第四节 中国房地产服务市场现状
一、法律法规不健全，入门门槛过低
首先在房地产中介组织设立方面：目前对房地产中介组织设立进行规范的法规有《中华人民共和国房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产中介服务管理办法》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》等，但这三个法规主导权不明，法律责任不清，行业解释不清楚。比如，《城市房地中介服务管理办法》要求中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人便通过各种方法到工商局先拿执照，避开执业登记，而后非法执业。行业主管部门甚至弄不清楚有哪些公司在做中介业务，这造成了房地产中介机构中，尤其是房地产经纪机构绝大多数是未经过房地产主管部门审查的。这在一定程度上造成了房地产经纪市场人员素质差、专业水平低的现状。
二、行业监管不力
目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着寻租空间。由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。说行业协会地位不明确，主要指它们多为政府直接组建，其会长、秘书长等多由政府部门领导兼任或退任领导担任，且协会也极愿意成为“二政府”，依附于政府，而忽视了首先应代表所有会员企业的利益；说行业协会作用空间有限，主要指政府依然掌握着大量控制行业发展和直接管制企业的行政手段，如大量的行政审批和许可；说相关立法滞后，主要是指目前尚未出台一部行业协会的专门法，职能重叠和地位模糊，使政府、协会和企业都处于相当尴尬的境地。
三、规模小、能力差
房地产中介机构入市门槛低，品牌意识较弱，经营缺乏长期发展的考虑。许多从业人员专业知识不足，素质较差，缺乏职业道德。
首先，由于房地产中介行业兴起时间不长，房地产中介机构入市门槛低，市场管理准入不严，造成房地产中介机构大多规模较小，资金势力较弱，市场占有率低。一家经纪公司的注册资本起点仅为10万元人民币，这与房地产高额的标的价相去甚远，小经纪公司根本无法保证客户的利益。目前，绝大多数房地产中介机构尚未形成自己真正强有力的品牌，并且在经营意识中缺乏长期的考虑，只图短期利益，许多不成规模的小机构，基础薄弱、从业经验、操作手段和经营意识均与社会理想水平相差甚远。
四、人员素质及信誉偏低
由于房地产中介服务业兴起时间不长，多数企业处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。在发达的市场经济国家，凡从事房地产中介服务者，都要遵守严格的资格认证制度，经过严格的考试获得从业执照。在我国，房地产中介服务虽起步较晚。但是，根据建设行政主管部门的相关规定，从事房地产咨询业务的人员，必须具有房地产及相关专业中等以上的学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上的专业技术职称，并取得考试合格证书；房地产经纪人也必须经过考试、注册，并取得《房地产经纪人资格证》。房地产中介服务机构应是具有独立法人资格的经济组织，有固定的服务场所，规定数量的财产、经费和专业技术人员，其所提供的房地产中介服务必须遵循国家有关的法律和公平、诚实守信的原则，按规定收费，依法纳税，并接受行政主管部门的监督和检查。严格的资格认证制度，才能保障住宅市场的秩序和交易的公平。但是，目前我国许多房地产中介机构多是“杂牌军”：有些是城镇房管所的变种，还有些是少数“有关系”的人合伙兴办的。这些中介机构大多没有规定数量的财产、经费，以及合格的专业技术人员，其从业人员甚至大多没有房地产评估师和经纪人的资格。这些中介机构在相当程度上没有按照行业管理的法律法规行事。其中多数中介机构只负责给买卖双方“牵线”，却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。其收费的标准更是五花八门。地下中介猖獗、房屋价值被高估或低估及偷税漏税等问题的存在，不仅严重扰乱了住宅市场的秩序，抑制了居民房屋买卖积极性，也降低了整个行业的诚信危机。
第五节 法律政策解读
一、“国六条”系列政策
今春以来，国内部分城市房价出现非正常性上涨，多个城市房价都引发了多起井喷行情。同时，一季度，全国商品房空置房数量又有大幅上升。在此背景下出台的国六条主要体现在地、钱、税三个方面的宏观调控，旨在房地产市场的稳定健康发展。
国六条的具体措施包括：
（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
本次的“国六条”，虽然没有任何一条提及“稳定房价”的字眼，但归根结底还是剑指高房价问题，以解决居民住房难为主要目的。值得关注的是，“国六条”无论在目的、抑或措施内容上，都与一年前的“新旧国八条”雷同，这说明至少在中国最高权利机构的层面上，“国六条”出台的意义并非是对去年调控的延续，而是对“国八条”执行力度不满的表达。其实在过去的一年中，除上海之外，包括首都北京在内的许多城市房价仍表现出快速上涨。“国八条”影响仅沦为“沪八条”，给肥头大耳的上海成功节食了，也不能纵容其他兄弟大块朵颐得过分，这或许是温总理的老调重谈的原因之一。
另外，根据去年“国八条”出台后相关部委的反应状况，可以预见的是，温总理讲话后，中央各部委必定要对“上意”予以迎合，6月上旬前，建设、财税、土地、银监会等相关部门将会有新的具体政策出台或对原有政策进行落实，近期又将成为房地产政策出台的密集期。
宏观调控是中央的主导方针，必须坚决执行，但是在具体怎么执行上可谓是不同的和尚念不同的经。在中国楼市上存在着三大利益集团的博弈，即中央政府利益集团、地方政府利益集团以及开发商利益集团的各方博弈。首先中央政府现在面临外汇积压、人民币升值、一季度GDP超过两位数增长、固定资产投资过多、住房改革存在问题等等一系列疑难杂症尚未解决；其次地方政府现在面临财政收入的三分之一有的甚至五成多靠卖地及税收获得，而大量的政绩工程、市政设施的改造需要资金的支持，政府经营城市的资金来源渠道尚未根本解决；最后开发商的唯利是图是其生存的不二法则，一手牵银行，另一手牵政府的策略使得一些地方政府无形中做了开发商的代言人。在这样的背景下，虽然可以预期到各部委必定要出台一些措施来迎合国六条，但具体的措施是否真正存有力度却尚未明晰，出台了的措施是否真正具备执行性也未可而知。例如存在着，土地供给于开发商、财税政策于消费者、银监会于商业银行之间的矛盾。
二、宏观调控令下的中国小房产中介
随着宏观调控风暴的来临，中国房产中介也面临着一场暴风雨的洗礼。最近几个月以来，由于受到二手房买卖成交量大幅下跌的影响，不少中小房产中介公司不得不面临转型甚至关门的命运。
在北京的一家小型私人中介公司，店门的张贴牌上仅写着两三套出售房源，即便是出租房源也不超过十套。自从个税新政出台后就没有房子出手，门口的两三套房源也已经挂了一个多月了。从8月份新政开始后，整整一个月了，我们没有一套成交量，而且房源急剧下降。不少房主受到政策影响，都把房源收回去了。税收政策出台后，不少房主把税款加到房款当中，但房价一高，成交明显减少，中介也不愿意接这样的房源。
1、房产中介行业混乱
房产中介行业现在所面临的困境和自己行业的混乱有很大关系。中国的房产中介公司很多，一方面是由于房地产业的兴盛，另一方面也是因为中介行业的混乱所致。
前几年，随着二手房市场的蓬勃发展，房产中介公司一度发展很快，有人戏言“中介比米店还多”。一张桌子、一把椅子、一部电话，两三个人便可开家房产中介公司。
2、门槛提高，整治行业
政府出台了一些措施治理房产中介业秩序。很多人都认为税收制度的改变对房屋中介机构来讲，已经是在买卖代理方面的一次重大危机考验，但政府显然还觉得药力不够。例如北京市建委发出《关于加强房屋租赁代理业务管理有关问题的通知》，提出今后再欲申请从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，除了交纳不低于六十万元的保证金外，还必须具备注册资本不低于一百万元等五项条件。从而又从租赁业务方面，提高了房产中介的准入门槛。
新申请从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，必须具备注册资本不低于一百万元，从业年限不低于三年（以资质备案时间为准），经备案的分支机构不少于规定的数量，有健全的房地产经纪业务管理、财务管理等制度，经营行为规范、无不良行为被记入房地产经纪信用档案系统等五个条件。虽然建委没有明确指出，那些已经通过了审批的中介机构也必须达标，但该加的要适当加，总得差不多。其他城市随后可能也会出台类似规定，这也将把一批中小中介挤出市场。
3、“国六条”打击二手房交易
建设部发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为“最狠”的“税收”调控手段终于出击。这剂政策猛药从颁布到6月1日正式生效，再到如今，也不过短短三个多月时间，但很多城市的二手房交易市场已经坠入了冰窖。
来自中介市场的统计资料显示，这一期间的交易量同比锐减。虽然各公司都不愿明确说明其真正成交量，但他们都表示，除了原来已经谈成的合同外，新交易增量“少得可怜”，有的中介甚至陷入了半个月没有一笔新单成交的悲惨境地。
开一家中介门店的租金、装修以及办公用品等费用累计起来需花费约五六万元，好地段可能要花到七八万。而每月维持一家店的费用最少也要两三万，如果不吃差价，这家店面每月应当拥有四万元左右的营业收入才能保住。
但现在，很多中小型中介都找不到房源，其困窘可想而知。上海中介一条街已经倒闭，不少业内人士都预期近期北京也将有大量中介公司消失。
买卖双方观望态度明显，“过关”房源大量减少，是导致中介公司“饿肚子”的最主要的原因。多家中介公司所做的房源资料整理的结果是，数量减少一半以上，而个别公司原有的好几千套房源中只有六七百套购房时间满两年。
交易少，没钱赚，资金无法流动，把不少中介推到了悬崖边缘。今年的二手房中介肯定是惨淡经营。宏观调控正在逐步提高门槛，分批淘汰相对弱者，将非常惨烈。
三、信托介入直捣现行中介模式软肋
所谓房屋租赁权信托业务就是将房屋租赁权信托给受托人，受托人及其合作伙伴依信托合同来管理房屋租赁事务；它是以不动产财产权作为信托财产，由受托人按照信托合同实施专业管理以提高不动产的附加值，并将信托利益交付给受益人的信托业务。
这是以不动产财产权作为信托财产，整个业务的实施与信托、银行、担保、保险等机构共同完成。此租赁方式与传统租赁模式相比，从依赖中介经纪公司转为与中信信托发生信托契约关系，并且每一个租赁房源对应一个信托房屋账户。
如果该业务能够按照目前设定程序进行的话，在保护出租人利益方面具有一定的积极作用。对于正规房地产经纪公司在保证出租人利益方面也做得非常好，因此对于一些品牌中介公司来说，该业务对其冲击不是很大，而对于一些小的中介公司的影响则可能要大一点。
现行的房屋租赁中介业务主要有两种，一种是居间业务；另一种是全程代理业务，前者佣金比例较固定，较低；后者由于承担一定的风险，差价率比较高。由于居间业务存在中介与租赁双方之间信息不对称，暗箱操作多，消费者容易受骗；全程代理业务由于租金需要经过中介商转手，容易出现资金不能及时到达业主手中的情况。
目前房产中介存在合同不规范、信息不实、广告虚假、暗箱操作、管理混乱、人员素质差等诸多问题，有关房屋中介服务的纠纷呈不断上升趋势，这还不包括工商、消协部门受理的投诉。
目前北京从事房屋中介的公司有四千余家，而在北京市工商局注册领取营业执照和在北京市房屋管理部门获取房屋中介资质的只有一千多家，剩下的都是无照经营。很多中介机构的营业执照是复印件，要么挂的是“某某分支机构”的牌子，让消费者难辨真假。
有些小中介制造虚假房源，以提供信息和电话为条件，和顾客签合同，让顾客交押金，骗取中介费，然后再利用“房托”充当房主，制造种种障碍使租房者看房失约，以提供服务为由骗取信息费等都是一些黑中介欺骗消费者的普遍现象。
由于目前北京房屋租赁市场存在上述不规范的情况，解决安全隐患的根本在于为房产消费者提供安全的服务产品。经常有业主要出租房屋，却担心不能按期收回租金和房屋设施的后期管理，因此，宁愿空置也不出租。租赁信托则可能会打击这些不诚信的软肋。
“租赁信托”是由业主与将房屋交予专业的信托公司打理，信托合同一经签订信托公司便开始向业主支付房租，空置期、客户中途退租等等的风险由信托公司承担。“房屋租赁信托”是市场细分后的服务产品，符合了有闲房而无时间管理的业主，对于客户来讲又减轻了付房租的压力，实现了业主、租客、经纪公司、信托公司多方共赢的租赁模式，是一种迎合市场潜在需求、切合市场发展的产品。
“房屋租赁信托”的操作模式会让人想起“房屋银行”，当时都是中介公司独家运作，并没有信托公司的加入，“房屋银行”之所以半途夭折就是因为这些中介公司实力不够无法保障安全，更甚的是一些不法中介挂“房屋银行”的名义圈钱卷款，而租赁信托业务是真正意义上的房屋银行业务，扮演“银行”角色的是拥有5.2亿注册资金的国家金融机构，可以满足客户对交易安全的顾虑，从而使市场容量增大；提高了客户交易资金的安全，避免了交易资金被不法中介公司骗走的风险；规避了少数中介公司挪用客户交易资金及由此产生的风险；使中介公司更能专心的运作交易撮合及权证办理的服务，发挥专业优势。
四、“禁吃差价”对房产中介的影响
低买高卖“吃”差价、骗取看房费……这些房产中介领域屡见不鲜的行为今后将遭到严厉禁止，违规者可能面对“市场清退”的责罚。
针对当前房地产经纪行业规则不健全、经纪人员良莠不齐的情况，建设部、中国人民银行近日联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》将矛头直接指向了这一领域中的种种突出问题。
值得注意的是，根据这份《通知》，各地将全面推行房地产经纪机构备案公示制度。房地产经纪机构及交易保证机构在领取营业执照30日内，必须到房地产管理部门备案，管理部门应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本等信息向社会公布，供交易当事人选择。
同时，严格实施房地产经纪人员职业资格制度，建立健全房地产经纪人员的市场清退机制，对于在执业活动中有违法违规行为的人员，收回其注册证书。
《通知》要求房地产经纪人员在执业时，必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。同时明文规定了三种禁止行为：
一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。
二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同，并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息。
三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。
1、房管局早有专账
其实成都早已设立了该项专用账户，只是此前未作强制性规定，一直都采取自愿的方式。现在，国家已正式出台了规定，即强调得强制执行，因此该局会根据国家新规，拿出具体措施抓好落实。新规的出台，将有利于改善成都市二手房的交易环境，令整个行业更加规范有序。
2、中介冷热迥异
新规出台，房地产中介公司中大公司和小公司的态度大为不同。新规对主要以“吃差价”为生的小公司而言，无异于砸饭碗。而与之相反的是，某全国连锁大型房产中介公司比较拥护新规，他们之前的业务本来就是让买卖双方直接交易，因此不存在欺瞒等现象，新规出台更有利于行业规范，这样的规范对大公司来说更是一次发展机会。新规对那些存在一些不规范行为的小公司的“小日子”来说，则不啻于一记重拳。
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