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第一节 中国超高层建筑设计项目市场发展现状
一、超高层住宅市场发展特点
1、在市场化的条件下，超高层住宅成功需要经济发展与高度城市化的支撑
市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：
1、经济发展水平较高
城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现
城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现
2、城市化率较高
城市化率达到60％左右开始出现超高层
城市化率达到80％左右超高层大量出现
超高层宏观经济背景
| 现象 | 城市 | GDP（亿元） | 城市化率 |
| 超高层住宅大量涌现 | 北京 | 9120 | 84.3% |
| 上海 | 11765 | 88.7% | |
| 广州 | 6744 | 78.5% | |
| 深圳 | 6657 | 100% | |
| 开始出现超高层住宅 | 武汉 | 3100 | 68% |
| 南京 | 3207 | 75% | |
| 佛山 | 3558 | 80% | |
| 成都 | 3320 | 55％ | |
| 青岛 | 3700 | 59% | |
| 福州 | 1975 | 50％ | |
| …… | …… | …… |
2、多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动
1、超高层多具有强势水景资源
拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等；
2、超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色
开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值；
综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享；
在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合。
3、市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质
4、面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知
超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式。
5、所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本
建安成本3000-5000元/㎡
超高层住宅典型项目均价
单位：元/平方米
在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。
6、超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同
“S比”带来的两种开发模式：
S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；
S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端
我国不同超高层建筑销售均价与开发成之比
| 楼盘 | 开发成本 | 销售均价 | S比（S=销售均价/开发成本） | |
| 世茂滨江系列 | 上海世茂滨江花园 | 1万元/平方米 | 3万元/平方米 | 3 |
| 南京世茂滨江新城 | 4193元/平方米 | 1.3万元/平方米 | 3.1 | |
| 武汉世茂锦绣长江 | 6590元/平方米 | 1.45万元/平方米 | 2.2 | |
| 福州世茂外滩花园 | 5000元/平方米 | 1.2万元/平方米 | 2.4 | |
| 芜湖世茂滨江花园 | 3809元/平方米 | 8000元/平方米 | 2.1 | |
| 万科金域蓝湾系列 | 深圳金域蓝湾 | 4500元/平方米 | 9000元/平方米 | 2 |
| 珠海金域蓝湾 | 4500元/平方米 | 7500元/平方米 | 1.7 | |
| 成都金域蓝湾 | 5172元/平方米 | 8981元/平方米 | 1.74 |
二、超高层市场成功实现共性总结
第二节 中国超高层建筑设计项目市场供需分析
1、供应
截止到2008年底，目前我国共有高层建筑近10万幢，其中100米以上的超高层建筑1154幢，截止到2010年10月底，我国现有高层建筑162000多栋，其中超过100米的超高层建筑就有1500余栋。
我国主要城市超高层建筑数量统计
单位：栋
| 城市 | 已建成数量 |
| 上海 | 469 |
| 广东 | 375 |
| 深圳 | 64 |
| 北京 | 58 |
| 郑州 | 31 |
| 成都 | 31 |
从目前的情况来看，上海地区超高层建筑已经成为这个城市的标志，是全国超高层建筑最多的城市；而北京地区由于受城市规划影响，随着国贸三期的开工建设，有关部门表示将不再建超高层建筑，其他地区超高层建筑建设正在如火如荼进行，绝大多数以商业服务业为主，住宅项目很少。
2、需求
改革开放三十年来，随着城市人口的日益增长和城市用地的日趋紧张，超高层建筑如雨后春笋般拔地而起。北京、上海、广东等地区的超高层建筑的数量在增多，超高层建筑的高度也在不断攀升，从深圳325米的地王大厦，到上海420.5米的金茂大厦，再到如今492米的环球金融中心，其高度不断攀升。
整个中国地区超高层建筑需求总体而言相对旺盛，排除北京、上海等一线城市外的其他省会城市、二线城市是目前超高层建筑需求的重点地区，这些地区经济处于快速发展阶段，对超高层建筑需求量呈增长态势。
