北京写字楼市场分析

第一节 2007年北京写字楼市场回顾

1、前三季度市场新增供应比预期有所降低

北京写字楼市场主要集中在中关村、金融街、CBD、燕莎、王府井、东二环沿线六个区域。由于多个计划完工的项目将入市时间推至到第四季度或者2008年上半年，在前三季度，北京共计有40万平方米的写字楼推入市场，同比去年增长27%。截至到2007第三季度，写字楼存量面积达到640万平方米，其中A+级写字楼面积达到46万平方米，占7%的比例，A级写字楼面积达到129万平方米，占整体市场份额的20%，其中有466万平方米，即73%的写字楼属于B级写字楼。

2007年北京房地产市场中写字楼的预售金额所占比例

2、市场需求同比增加，金融街地区吸引力增强

由于原计划于2007年进入市场的新项目供应十分巨大，因此多家研究咨询机构在2007年初对于今年的写字楼市场呈谨慎的态度，但是从2007年开始，写字楼的需求呈现出快速增长，2007年前三季度，北京写字楼吸纳面积达39万平方米以上，平均空置率为11.3%，比去年同期降低了2个百分点。优质写字楼的主要租户还是来源于跨国公司。随着WTO协议的签订，在2006年12月后中国多个行业完全对外资开放，金融业，制造业及以会计，律师等为主的咨询业在北京大力拓展业务或者在北京建立其全国的总部机构，仅在第三季度，市场吸纳量达16.3万平方米，较二季度上升了18.3%，客户的需求将在第四季度得到进一步释放，预计2007年全年的市场新增供应量及市场需求均比去年有大幅上涨。

从2007年以来，金融街地区受到政府政策鼓励，整体区域环境、配套日益成熟、交通便捷以及写字楼硬件不断提高的共同作用，其租金水平对CBD内的项目形成了有力的竞争。外资金融机构对金融街地区写字楼的关注程度逐渐提高，多个大型机构频繁对该区域写字楼项目进行考察。自2006年以来，高盛、摩根大通、瑞银等国际知名外资金融机构的进入使该区域国际化程度有较大提高，推动了外资机构对该地区写字楼的进一步需求。随着中国人寿中心、卓著国际中心等优质项目的落成，为外资机构提供了更多的选择机会。同时，多个金融管理机构驻扎在金融街，为在该地区办公的金融机构带来更多便利，也刺激了市场对该区域项目需求，第三季度摩根大通在英蓝大厦扩租2，300平方米，IBP在卓著国际中心租赁1400平方米。旺盛的需求推动该区域优质写字楼租金较上季度上涨了2%，达到了人民币199元每月每平方米。CBD区域及周边地区仍是市场供应量最为集中的地区之一，同时市场需求也多集中于此，多个大面积交易于本季度完成，并涉及多个行业。HP和富士通在远洋国际中心分别租赁了2，900平方米和7，300平方米面积；GE在汉威大厦续约，总租赁面积达5，000平方米；挪威国家石油租赁双子座1，300平方米面积。

2007年北京房地产市场中写字楼的成交面积占比

2007年北京写字楼在总销售中所占比重

单位：万平方米；元/平米

3、租金水平与销售价格保持上涨

2007年第三季度，受强劲需求的推动，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币，同比增长幅度达到4.5%。王府井地区由于仅有新东安大厦，东方广场及光彩国际中心、金宝大厦四个优质项目，平均租金水平在全市最高，其次是CBD与燕莎地区由于写字楼的整体硬件高于其它区域，平均的租金报价超过了200元每平方米。金融街地区的写字楼硬件水平提高很快，2007年里其区域内的酒店，服务式公寓，购物中心及餐饮酒吧街的开业改变区域内生活配套设施不足的现状，推动金融街地区向国际化的金融中心发展，这里写字楼的租金水平也直追东部传统商务区。近期，中关村区域没有新的写字楼项目落成，该地区写字楼市场供应压力较小，市场处于存量消化阶段，优质写字楼租金报价小幅攀升，租金达到人民币152元每月每平方米，比上季度上涨了0.4%。

本土开发商由于资金实力与专业经验不足等原因，还是有大量位于优越地理位置的写字楼被散售，其中以金融街地区平均写字楼的售价最高，达到报价28000元每平方米，主要的原因是在售项目较少，而凯晨国际中心由于地理位置及硬件水平十分优越，更是报出了38000元每平方米的高价。从购买的客户群分析，大型的国有企业及私营业主是主要购买群体，主要是兼作投资与自用的双重目的。

在大宗投资物业市场，中央政府对于限制外资投资房地产行业的宏观调控效果已经体现，目前仍然在市场寻找投资机会的机构投资者主要以长期投资策略为主，同时北京投资市场大宗投资交易依然活跃，位于主要商圈内的优质写字楼物业仍是投资者关注的重点。香港与新加坡的投资者更愿意长期参与中国的经济发展，投资中国优质物业更符合他们的长期发展战略。值得指出的是由于外资机构投资者或者开发商在商业物业开发与经营方面有着丰富的操作经验，这将能充分发挥土地的价值，带动房地产行业向成熟化发展。

第二节 2008年北京写字楼市场分析

一、2008年北京奥运对写字楼的拉动分析

如果说雅典奥运使国人心目中的“奥运概念”有了直接的观感，那么，亚奥区域05年以来的发展势头，则让所有的人开始真正感受到了“奥运经济”的影响力与势头，与此同时，大批奥运合作企业相继在亚奥区域布局，亚奥区域的写字楼市场即一路升温，更是使得众多商家有一种“时不我待”的感受，抢滩奥运商机，布局亚奥区域、瓜分奥运“蛋糕”，现在就是最佳时机。

从06年初开始，奥运亚奥区域写字楼市场持续高温：健翔科技园管理办公室、中国银行、中体倍力、中国石油、中建四局等奥运“合作伙伴”单位入住西奥中心、蓝华国际被整栋购买、峻峰华亭遭抢购……众多的奥运商家及奥运商机的“觊觎者”，在亚奥商圈掀起了一轮“抢先布局”的瓜分风潮。而业界的看法是，目前相关企业进驻亚奥区域的风潮还只是一个开始。西奥中心营销总监陈靖路说除了即将入住西奥中心的六家奥运合作企业外，与多家奥运相关企业的洽谈也正在进行中，其中包括北京奥组委指定的TOP赞助商。建工集团营销总监余弘也乐观地认为，随着产业环境和政策环境的不断改善，还将有大批的企业进驻亚奥。

1、“奥运元年”：奥运商机“临界点”

事实上，尽管自申奥成功的那一刻开始，关于奥运经济、奥运商机、奥运区域发展及升值前景的讨论就不绝于耳，但对于北京奥运来说，2005年才是真正的“奥运元年”。自2004年雅典奥运结束之后，所有与奥运相关的关注和瞩目都直指北京，从06年开始，“奥运城市”就是北京。

一般来说，在奥运元年市政配套、产业政策基本都已进成形，前景比较明朗，与此同时，这个时候的“进入成本”，对于未来巨大的发展潜力，以及随之而来的高速升值势头，还处在一个比较低的层面，这就产生了一个成本和效益核算的“临界点”，简而言之也就是投入相对最少，收益相对最丰厚的一个“机会”，因此，会有大量的企业选择在这个时候“进场”。

从这个角度来看，目前奥运相关企业大规模入住亚奥区域，区域内写字楼市场持续升温，并不是一个偶然现象。

随着奥运经济真正实体化，相关区域内写字楼市场的升温和商务的发展，都会呈现出这种上升趋势。

2、最佳“进场时间”就是现在

近期入住亚奥企业的不少企业都表示，之所以选择现在进驻亚奥区域，就是因为觉得现在交通、政策方面的条件都已经具备了，而成本还没有真正涨起来，是最好的“进场时机”。

的确，在交通方面，目前北辰西路、北辰路(中心景观路)北段、北辰东路都已经开通。在奥运中心区周边，横向的还有北四环、北五环，纵向的还有从北四环安慧桥直通立水桥的安立路，目前正在施工；而从劳动大厦东直通清河的林翠路已经通车。到整个奥运区域路网的完成，一共要修建12条道路，不仅为奥运会提供交通保障，更重要的是提升整个区域内的交通质量。

在产业政策方面，健翔园科技管理办公室入住西奥中心，无疑是奥运产业政策的一大利好。此前，北京市主任丁向阳透露，为了使中小企业能够快速介入奥运经济带来的商机，06年政府拿出5亿元设立中小企业专项扶持资金，用于中小企业的产业扶持、担保贷款支持和服务体系建设等。而健翔园科技管理办公室入住西奥中心，加强对奥运产业经济发展的产业政策支持，更是为奥运区域的产业发展带来了新的契机。

一直以来，西奥板块、尤其是奥林匹克公园周边区域，被认为是集体育、文化、会展、休闲等为一体，特别适宜居住的区域，近几年区域内的住宅供应量更是突飞猛进，仅亚运村及周边地区粗略计算就有五、六百万的供应量，而与此同时，浓厚的居住氛围使商务项目在这里相对稀缺，而这样的稀缺从目前形势来看，恰恰蕴涵着巨大的商机和深厚的发展潜力。

东邻北辰西路的中关村健翔科技园区，已有12个中科院院所，随着绿色奥运的推进，相关高科技公司以及与奥运有关的设计公司、设备、设施的供应商、体育经济公司都在逐步进入。此外，目前亚运村居多的服务类企业，如律师事务所、广告公司也都会因业务的扩大和居住条件的改善迁入。目前几乎所有的业内分析都认为，奥运最终将带动周边商务氛围向高科技文化产业基地发展。所以现在我们已经可以毫不怀疑地认为，亚奥区域的写字楼相比与CBD和金融街，明显具有更大的升值空间。

3、持续性发展潜力凸显

此前，缺乏产业支撑、缺乏商务氛围一直是奥运区域是否可以实现可持续发展所面临的普遍质疑。而随着今年大批企业进驻，奥运板块的产业经济链已经初步形成，目前种种迹象显示，产业政策的出台和奥运合作企业大量进驻则使奥运区域居住、商务、产业协调发展相互促进的趋势日益明显，完全有实力支撑奥运经济的可持续发展。

政府专项资金支持的重点领域是在高新技术产业、现代制造业、都市工业、现代流通业和农业产业等。而近期入住亚奥区域的企业也呈现出以文化传媒、体育器械、物流支持和建筑设计等行业为主的特征。如果说奥运场馆建设对奥运区域经济发展的拉动将是短期的效应，而这些企业的进驻则将为亚奥区域的商务发展和住宅市场提供持续的需求。

事实上，随着产业经济发展的利好，奥运区域的房地产市场已经骤然升温。06年奥运区域内商务项目一路飘红，已有商务项目的出租率更是高达100%，这个额度甚至超过了CBD、中关村和金融街等老牌商务热点区域。据悉，目前西奥中心、蓝华国际等项目经历了这一轮奥运商家的抢购之后，已经出现了供不应求的局面。其中，西奥中心西塔已经售罄，东塔推出之后，目前已有多家企业正在与开发商接洽中。

二、2008年北京写字楼市场价格情况分析

2007年和2008年北京写字楼将有300多万平方米的新增供应入市，并且新增供应将向更加高档、更加优质的方向发展。按照经济学的原理，在这种情况下，如果需求不能大幅增加以吸纳新增供应量，市场空置率就会大幅攀升，竞争也将加剧，从而推动平均租金水平走低。目前第一种影响已经显现，2007年第四季度，市场空置率已从2006年第四季度的12.9%上升至13.53%，但平均租金仍然持续平稳增长，让众多业内人士大跌眼镜。

支撑北京写字楼市场租金水平的是两大要素：

1、北京第三产业的持续快速增长，以及在政府的扶持下北京经济继续从重工业平稳地转向高科技产业和服务业。

2、2007年和2008年投入北京写字楼市场的新增供应的总体质量很高。定于2007年和2008年完工的甲级写字楼的数量，要比前7年里竣工的甲级写字楼的总数还多。

北京第三产业在经过多年的快速增长后，占GDP的比重在2007年达到了前所未有的70%的份额。与此同时，整个中国的第三产业GDP在整个GDP的比重仅为38.6%，而美国的这一比重约为75%，日本和法国约为70%。北京第三产业的快速增长对写字楼市场的影响十分显著。从事服务业的跨国公司则是北京众多甲级写字楼物业的主要租户，同时也往往是写字楼市场中租用面积最大的租户。2007年，优质物业极低的空置率，使类似安永这样的公司的扩张望而却步。因而，市场仍有大量受到抑制的需求需要释放。鉴于2008年有大量新增优质物业投放市场，这些公司绝大部分得以租下那些能满足其期望值、面积也足够大的写字楼空间。这种扩张正是2007年净吸纳量预计将高达100万平方米的主要原因之一。

跨国公司此前在北京市场面临的最大挑战之一，是难以找到非常适宜的办公地点。比如，国贸中心自竣工交付使用后其空置率便一直保持在5%以下。对于跨国公司的租户来说，这往往意味着要么推迟扩张，将发展重心放在上海，要么就是暂时在质量较低的写字楼里办公。不过在2007年，这种状况发生了显著的变化。这一年，北京共有11座新的甲级写字楼建成，而上海浦西和浦东区写字楼的总空置率已降至3%以下。这种转变已触发了北京写字楼市场“追求优质写字楼”的趋势，许多租户从乙级写字楼迁至新建成的甲级写字楼项目。

2008年和2009年北京写字楼市场总的租金水平预计将会微幅下降。在北京奥运会召开前，预计将有近200万平方米的新增供应投入市场，因此，无论部分物业的需求有多强劲，租金有多高，整个市场的空置率都将大幅走高，平均租金水平将出现一定程度的下滑。不过，这种平均租金下降的态势不会导致市场崩盘或者造成所谓泡沫的破裂，而仅仅是对暂时性的供过于求状况的一种正常反应。那些优质物业的表现将持续看好，但质量稍次的物业将遭受竞争加剧的压力，从而将使市场总的平均租金水平走低。到2010年或2011年，市场需求将逐步跟上市场供应，北京写字楼的空置率也将回归至13%-15%的正常水平，租金水平将逐步趋稳，此后再继续稳步攀升。

三、2008年北京写字楼市场供需情况分析

1、2008年北京写字楼供应量继续增加

中国成功申办奥运会后，北京新增大量写字楼楼盘，从2004年至今，北京写字楼市场供应量一直保持较高水平。2007年北京全年共有134万平方米的写字楼面积投入市场，新增供应量同比上升了50%；预计2008年还将有146万平方米的新增供应量。2008年北京全年写字楼供应较为集中的CBD、东二环商圈分别占到38%和31%。写字楼开发商想要赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成，是促成供应旺盛的原因之一。这两年北京新建写字楼急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。虽然外资机构纷纷在京扩张，给甲级写字楼带来新的发展契机，但“限外政策”让写字楼难卖，且集中放量导致出租压力更大，给写字楼市场增加了压力。

2、市场潜在需求正在积累

尽管2008年北京写字楼市场的投放面积预计将增至146万平方米，达到10年来的最高峰，但中介代理机构仍然很看好市场的吸纳能力和交易金额。2008年北京市场写字楼集中放量的部分原因，是开发商必须赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成项目施工，还有因为这两年加入WTO，很多开发商开发写字楼楼项目，造成放量大增。原本发展住宅的发展商，比如SOHO和华远，都改变公司策略和发展路线，改做写字楼项目。

而在CBD商圈购买写字楼的大客户主要是国际投资机构、国内知名地产商，以及国内的知名投资者。东亚银行、英国银行、里昂证券、渣打银行、德意志银行等100余家金融机构也在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应不断增强。民生人寿购买“北京国际中心2号楼”5-23层；复地集团斥资14.5亿，购置世华国际中心100000平米；蓝泉物业斥资17亿，购置富力爱丁堡广场80000平米；世茂集团斥资10.5亿，购置华平国际大厦72800平米．．．．．国际投资者倾向品质好的，世茂集团这样的大开发商也倾向地段好的产品，并重新翻新获取更高租金。

多个在京大型外资企业有扩展办公面积的计划，行业涉及高科技、传统制造及咨询服务及金融等多个类型，且需求面积大。

四、2008年北京传媒东进对写字楼的影响

北京写字楼市场基本上分为中关村、金融街、东二环、使馆区、CBD等6个子市场。

其中CBD是最引人关注的写字楼区域。CBD写字楼市场最炙手可热的又在CBD核心区，核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集于此，如瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织纷纷在此设立办事机构。

一项最新统计数字显示，在全球500强跨国公司当中，已有185家来京投资，投资项目共355个，投资总额122.6亿美元，占到北京实际外商投资的三分之一左右，北京已经成为跨国经济在华分支最多的城市，其中CBD是500强企业最扎堆的地区。这个数字表明，随着中国在国际上地位越来越重要，必将有更多的500强企业来华设立分支机构，由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境，世界500强有约100强在CBD设立办公机构，其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显，该区域必然成为国外企业的首选之所。但是目前该区域在建的写字楼项目大概有20个，随着CBD核心区域可用土地资源的逐步减少，这20个项目愈来愈成为国内外实力企业得比争之所。

这些项目，皆为精品，各有千秋，但是真正了解这些项目，还有从CBD写字楼的这些关键词开始。

1、地标landmark

CBD是北京的名片，国贸是CBD的地标。近几年，关于CBD新地标(论坛像册户型样板间新闻)的争夺沸沸扬扬，开发商都知道产品功能趋同的情况下，谁获得了这一称号，谁就有了营销的胜算，谁就抢占了市场的制高点。这种竞争的结果就是每个项目都是精品，因而带动了CBD核心区项目整体品质的提升。但是目前，真正拥有地标名分的只有国贸。从国际影响力、综合设备设施、服务水平各方面衡量，依然无人能出其右，成为新一代领跑北京国际商务形象的代言人。

但是长江后浪推前浪，一个城市的建筑演化应该是进步的而不是停滞的。随着北京地产的竞争进入到有序成熟理性的阶段，地产商逐步能前瞻性看待问题，拥有地标建筑潜质的建筑逐渐明朗。如：银泰中心和东方梅地亚中心。

银泰中心号称全北京最高的建筑，与国贸只隔地铁一号线，地理位置上拥有绝对优势。作为一个综合的物业形态，银泰中心拥有酒店、公寓、写字楼等等。其开发商一直强调建设高品质的项目，与美林集团的联手，使其实力不可小觑。

与银泰中心力图做全的做法正好相反，东方梅地亚中心是为国际实力企业提供的纯写字楼项目。更为有趣的是该建筑的建筑语言源于开发商与设计者对于传媒全视角概念的理解，引入艺术化的设计元素，将精密的钻石切割运用于建筑，随着视角不同而呈现不同造型，使整个建筑充满活力的动感以及数字传媒时代的科技感、立体感，同时，东方梅地亚中心通过建筑构成的细节的运用来表达与将建成的中央电视台之间内在的视觉联系。从立面来讲，东方梅地亚中心是第一个打破“国贸时代”正襟危坐的商务形象的项目。随着市场的逐步成熟，项目定位必将细化，东方梅地亚中心无疑走在了前面。

如果说银泰中心凭借其高品质获得市场认可，那么东方梅地亚中心在品质之外则通过内在的建筑气质感动别人。其实新CCTV最有实力成为地标的，其战胜重力的气魄必将带给CBD一股新的激情，但是本文主要讨论商用写字楼，因此对于央视并不细说。

2、政府government

为了更好的与世界各国进行对话，适应世界经济一体化趋势我国于1993年在北京建立了CBD。在发展过程之中获得了国家北京市委市政府的大力支持。

CBD将面临宏观政策面的支持，这包括05年末的零售业放开，2006年的金融业放开，2007年的管理咨询等行业的放开，连续几年的入世各行业放开问题将极大地刺CBD甲级写字楼的发展。

3、商务环境business environment

世界很多国家都有自己的CBD，国外著名的CBD，如纽约曼哈顿中心区、日本新宿、巴黎拉德芳斯、香港中环等。

在北京CBD发展之初，由于摩托罗拉、诺基亚、索尼爱立信、三星、波音、惠普、IBM、Sun，GE、Intel、甲骨文、壳牌等公司的大举进驻，CBD的服务对象一度被认为是大型高科技跨国公司的区域总部。虽然有部分企业迁出CBD，但这并未在实质上影响国际知名企业对于北京CBD的关注。经过十余年的发展，CBD凭借丰富的涉外资源、浓厚的商务氛围及完善的基础设施，已经初步形成以金融、保险、咨询、中介等行业为主导的现代服务业协调发展的产业格局，成为世界500强企业争相入驻的经济板块。预计，到2008年，世界500强其中400家企业进入CBD办公。

4、配套apportion

目前，CBD写字楼的配套大多数是商业商务，国际知名品牌都将在这些项目的配套中出现，虽然可能在品牌或者品质上有所区分，但是并没有专业分类，整体由同质化趋势。在这种情况下，在配套上进行专属的规划，必将赢得更多市场关注。在这点上，东方梅地亚中心，别出心裁，迎合目前CCTV东进带来的CBD传媒产业发展的趋势，为传媒企业提供了专属的商务空间。

5、传媒东进MEDIAEAST

央视、BTV得东进为CBD带来了又一次产业发展的飞跃。数千家国内外传媒企业将随之涌入，因此为其提供高品质的写字楼成为CBD核心区房产之战的另一个值得地产商抢占的制高点。

这些项目中，温特莱中心最具有前瞻性，CCTV还在建设中，它已经是成品。但是总感觉早生了那么一点点，在传媒的思考与设备匹配上可能需要后天的增补。

五、2008年北京写字楼市场的集中度分析

从一线城市逐渐向二线城市蔓延的地产降价潮，不仅仅是地产商回笼现金的“过冬”之举，更预示着行业的未来发展方向：房地产开发将进一步告别“画地为牢、囤地卖楼”的模式，向“不囤地、不捂盘”的快速开发模式转变，其结果是行业集中度的提高。

多年来，相当多的开发商采用“囤地卖楼”的开发模式，从土地增值中赚取收益，造成低下的资产周转效率。地产业因此被某些业内人士揶揄为“手工业”。土地出让的“招拍挂”政策出台，实际上已经预示着囤地卖楼模式将面临更大风险。随后陆续出台的一系列政策为开发商带来了更大压力，如强化征收土地增值税、完全付清土地款才能获得土地证、土地闲置满两年无偿收回等。

但由于流动性过剩等原因，“招拍挂”政策出台后，相当多的地产商忽视了未来的风险，反而大举囤地，将希望寄托于上市融资。

“金九银十”梦碎和房价的进一步下行，将彻底打破原有的“囤地捂盘”模式。行业利润率下降是大势所趋，要提高净资产收益率，就必须改变开发模式，将资产周转率提高到较高水平。长远来看，只有较大的跨区域地产企业才可能实现开发模式的彻底转变，实现工厂化；死抱着利润率不放的部分二线开发商即使成功套现，其拿地和开发的脚步也难以追上龙头企业，最终因行业平均利润率的下降退出市场。房地产开发模式的转变也带来了估值模式的转变。以前，对地产公司盛行采用净资产价值(NAV)估值法，在一定程度上使地产企业对土地储备趋之若鹜。与之形成对照的是，部分香港中资地产股在内地大举拿地后，反而遭到外资大行下调评级。在地产市场的低迷时期，土地储备量大、资产周转率低的地产公司将难以得到高于平均水平的估值，而追求资产周转速度和一般利润率的“轻资产”公司将得到更高的估值。快速拿地快速开发的模式，将成为开发商迎合市场的战略选择和行业的发展方向。