北京房地产市场运行分析

第一节 2008年北京土地市场分析

一、2008年北京土地供应情况分析

08年北京市土地供应总量将控制在6100公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地约2600公顷。在08年土地供应总量中，基础设施用地2500公顷；住宅用地1700公顷，其中，廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷；工业仓储用地800公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地440公顷；商业服务用地260公顷。城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应量不低于总量的75%。

08年土地供应计划突出以下政策导向：一是保证城市基础设施、公共服务、环境建设的土地供应，保障奥运会的成功举办；二是引导中心城内的优质服务设施资源向新城辐射，构建覆盖城乡、功能完善的综合公共服务体系；三是继续加大保障性住房用地供应，优化住宅用地供应结构；四是支持重点功能区及市级以上开发区的产业用地供应；五是土地供应进一步由中心城向远郊区县倾斜，优先保证重大区域性基础设施建设和重大产业项目的土地供应；重点支持城市南部地区基础设施和公用设施建设项目的土地供应；六是大力支持生产性服务业和文化创意发展的土地供应。2008年度土地供应计划指标分市、区两级管理，市级指标3000公顷，用于保障中央、国家机关和在京部队项目，市重点项目和其他基础设施、科教文卫体及行政办公用地供应；区县级指标3100公顷，用于本市住宅用地、商服用地和工业仓储及其他产业发展用地供应。

据悉，住宅、产业、商服计划供应地块将在计划公布后，尽快分季度向社会公示，以有效引导企业投资和居民消费。

二、2007-2008年北京土地供应变化情况分析

北京市土地供应结构有了较为明显的变化。与去年相比，政策性住房供地增幅达到75％，而基础设施用地有较大面积缩减。

2008年7月9日，北京市公布了2008年度土地供应计划。根据计划，今年北京市土地供应总量控制在6100公顷左右，其中住宅用地1700公顷，包括安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷、限价商品房用地300公顷和其他商品房用地1000公顷。此外，按用途结构分，基础设施用地2500公顷，工业仓储用地800公顷，其他产业用地400公顷，科教文卫体及行政办公用地440公顷，商服用地260公顷。记者从北京市国土资源局获悉，今年上半年北京市已供应土地1623公顷，完成计划供地总量6100公顷的27％。据北京市国土资源局副局长张维介绍，这是北京市首次公布半年土地供应情况。他认为，与往年同期相比，今年上半年土地供应更充足，节奏有所加快。

据了解，2008年土地供应总量比2007年减少200公顷，其中新增建设用地严格控制在3500公顷左右，与去年持平。张维认为，今年北京市的供地计划突出了土地的节约集约利用。一是全面实施工业用地招拍挂出让，强化市场配置资源实现土地节约集约利用作用；二是严格执行北京市规划委和北京市国土资源局今年3月联合发布的《北京市城市建设节约用地标准》，建立基础设施和公共服务设施节约集约用地的硬约束。

与去年相比，08年的土地供应计划在结构上有所调整。如基础设施用地从去年的2900公顷缩减到今年的2500公顷，减少了400公顷。据他向记者介绍，作出这种调整的原因是多方面的，主要原因是奥运会有关基础设施供地已经完成以及密切配合宏观经济发展形势的需要。据悉，今年的其他商品住房用地计划供应量为1000公顷，比去年减少200公顷。这位负责人表示，这也是根据中央宏观经济政策和当前土地市场趋于平静的情况作出的相应调整。

同时，2008年政策性住房的土地供应力度继续加大。张维介绍说，2008年度住宅用地供应总量比2007年增加了100公顷，并进一步优化了住宅用地供应结构，廉租住房、经济适用房和限价商品住房的土地供应量在2007年基础上增加了300公顷，达到700公顷，占年度住宅用地供应的40％，确保实现政府对社会作出的800万平方米保障性住房和限价房的承诺。

据了解，2008年上半年，北京市供地1623公顷，其中，保障性住房和限价商品房用地供应占住宅用地供应总量的40％，经济适用房类及廉租住房用地供应83公顷，完成计划的21％，规划建筑面积145万平方米。这83公顷土地包括廉租住房分摊用地5公顷，大统建经济适用房项目用地49公顷，中央、军队在京单位干部职工住宅项目用地9公顷，住宅合作社集资建房用地3公顷，拆迁定向安置房用地9公顷，被征地农民回迁住宅用地8公顷。此外，限价商品房用地已供应82公顷，完成计划的27％，已实现供应和正在供应的住宅用地中规划限价房约275万平方米，完成年度建设目标450万平方米的60％。其他商品房用地248公顷，完成计划的25％。

住宅、产业、商服的计划落实到地块，并将在计划正式实施后尽快向社会公布，一方面方便广大市民进行理性的消费和置业；另一方面方便企业合理开发投资，从而实现土地供应计划对需求的有效引导。年度土地供应计划将在空间上进一步发挥引导和管制作用。土地供应将进一步向城市发展的重点区域—功能拓展区和城市发展新区转移，两个功能区的土地供应量不低于全市土地供应总量的75％；重点支持城市南部地区基础设施和公用设施建设项目的土地供应，同时引导中心城内的优质服务设施资源向新城辐射；支持重点功能区及市级(含)以上开发区的产业用地供应，促进产业的集聚。

据悉，北京市此次还首次出台了年度土地储备计划。2008年，北京市将新增土地储备开发面积2800公顷，完成土地开发面积2100公顷，年末结存面积将达9000公顷。

2007年北京市土地供应计划用途结构表

单位：公顷

三、2007-2008年北京土地购置与开发的变化

近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：

一是土地出让面积的不足。以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。

二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。

2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。

2001-2007年北京市土地购置与开发面积走势图

单位：万平方米；%

2007年1-10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9%,增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积继续增长，且增速加快；东、中部地区土地开发面积稳定小幅增长，西部地区土地开发面积增长较快。

四、2007-2008年北京土地供应宏观调控政策

为促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的首要目标。2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中，引人关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归，再加上《物业税》实转提速，这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

1、国务院“24号文”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。

2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。《意见》明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。受其影响，住宅结构将发生重大变化：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。“24号文”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。

2、国土资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。

2007年10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）。9号令核心内容是，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商再也不能用少量的启动资金来撬动大额的银行贷款，对目前过热的房地产市场将起到抑制作用。

3、提高“第二套”住房贷款首付和利率，打击楼市投机行为。

2007年9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此政一出，市场观望气氛浓厚，一线城市普遍表现有价无市。

五、2007-2008年北京土地供应宏观调控措施

2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。

1、增大土地供应量，加快供地速度

根据国家房地产市场调控的要求，部分地区加大了房地产开发的土地供应量。2007年1—5月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。广州出台措施重点加大经营性商品住宅用地供应量，从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，是过去两年供地量的两倍，增大了土地供应量，加快了供地速度。

2、抑制开发企业囤积土地行为，增加市场房屋的有效供给

2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。

一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10—20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。

二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。

三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。

四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%—3%。相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。

3、加大闲置土地处置力度

国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。截至2007年6月，广东东莞市累计处置闲置土地面积4.3万亩，占应处置闲置土地的94.1%，对10470亩的闲置土地征收土地闲置费达3.51亿元。

4、实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投资投机需求

2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。

5、加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度

在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下：

一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。

二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”的住房困难。廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。

三是确保廉租住房保障资金来源。明确规定了住房保障资金来源渠道：其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

四是优先确保廉租住房建设用地。根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。

五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。