北京房地产行业发展分析

第一节 2007年北京房地产行业发展回顾

一、2007年北京房地产行业总体形势

2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。作为一个大型现代化都市的北京，其住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性。无论是价格还是环境，北京远郊县地区有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及逐渐掩盖了偏远地区的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。

2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，10月9.5%

全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，06年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。

在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。

二、2007年北京房地产行业销售情况

2007年北京市共销售商品房2349亿元，比2006年增长了24%，商品房销售面积为1889万平方米，比2006年下降12%。

从区域方面分析，朝阳区房地产销售占全市销售面积的39%，销售金额的48%。同时，朝阳区2007年也是房屋销售金额增长幅度最大的区县。从小区域分析，2007年北京房价的几个价格高峰区是CBD、东二环、燕莎商圈、三里屯、中关村、西单等。

从销售时间上看，按月度分析，与往年基本吻合，天热的时候销售房子多，天冷的时候销售房子少。

2007年北京房地产市场中住宅的成交面积超过了80%，写字楼的成交面积占12%，商铺的成交面积占7%，住宅的销售金额占房地产销售总额的75%。

从近几年的土地出让面积来看，北京市公开出让的土地与房地产市场的销售一直存在巨大的缺口。2004年公开出让土地的规划建筑面积仅占当年销售房屋面积的26%，2005年占20%，2006年上涨到38%，2007年公开出让的土地面积大幅度上升，但也仅占当年房屋销售面积的65%。过去四年时间，北京市公开出让的土地大部分都没有在中心城区，2007年四环内公开出让土地的规划建筑面积不足总量的10%。

2007年北京市住宅预售金额前三名为国奥村45.15亿元、泛海国际居住区40.59亿元、星河湾30.94亿元。

三、2007年第四季度北京房地产分析

在筹备奥运会的过程中，北京商铺和写字楼均有大量新增供应投入市场。2007年全年共有134万平方米的写字楼面积投入市场，预计2008年还将有146万平方米的新增供应量。供应旺盛的部分原因，是开发商必须赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成项目施工。

2007和2008年北京写字楼新增空间的急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。不仅那些大量被抑制的需求可以每季度吸纳270，000平方米的面积，同时我们看到新项目的总体品质也在提升。先前市场主要以乙级和丙级项目所主导。2007年11个甲级写字楼项目的竣工，不仅为那些重视质量的租户提供了新的选择，也推动了部分跨国企业的快速扩张。此前这些跨国企业因为缺乏适宜的选择而被迫推迟扩张。这种强劲的需求，加之质量的日益提升，抵消了因竞争加剧给写字楼租金带来的下跌压力，2007年全年的写字楼租金总体保持平稳上升势头。

目前北京优质写字楼空间的存量累计为676万平方米，其中高达20%的优质写字楼是在2007年竣工的。市场快速的吸纳能力，超过了此前的预期值。2008年初优质写字楼租金较上季度增长13%，是六年以来的最高点，但空置率仍增长至16.2%。尽管这看起来似乎有些自相矛盾，但建成期一年以上的写字楼市场的空置率仍保持在8%以下。不过，目前优质写字楼的租金水平可能是未来18个月中的最高点。

北京服务业的快速扩张，以及新增供应质量的提升，使得2007年全年整个北京写字楼市场租金水平稳步攀升，令那些曾以为新增供应大量增加必将对租金带来下跌压力的部分业内人士大跌眼镜。估计2007年第三产业的产值将占到北京市国内生产总值（GDP）的70%，成为北京市有史以来破天荒的第一次。这是一个明显的信号，表明北京经济行业中的商业地产市场开始进入一个转折点，这也是那些在北京快速扩张的服务类公司对北京写字楼需求强劲的原因。

回顾北京房地产市场，住宅、商铺和投资领域在2007年下半年凸现几大趋势。在商铺市场，各开发商争先恐后赶在奥运会之前完工，2007年第四季度共有4万平方米的商铺投向市场，使2007年全年的总供应量达到30.4万平方米。而且与写字楼市场特点类似，2007年新供应的商铺项目在整体品质上有所提升。未来在前门地区将形成的新兴高档零售商圈也成为业内关注的新热点。随着2008年上半年前门大街改造工程的完工，将带来两个独特的商业项目，这也将推动前门这一最有传统的商业区的复兴。

2007年年底，住宅市场的交易量减少，加上对奥运后价格走势的诸多推测，许多购房者持“观望”态度。这一转变将势必促使开发商转变策略这也将减缓北京房价上涨的速度。

1、写字楼

整个写字楼市场的租金大幅上扬。2007年第四季度，北京写字楼市场的平均租金较上季度增长13%。中央商务区（CBD）内的增幅则达到16%。质量提升以及需求尤其强劲，加之成熟写字楼空间供不应求，是租金上涨的主要原因。在2007年前三个季度表现相对迟滞的情况下，2007年第四季度尽管市场供应量大幅增加，但总体租金仍较上季度上涨13%。从表面上看，这似乎与基本的市场供求原则背道而驰。但事实上，所有的市场原动力都仍在发挥作用。如果将竣工期不到1年的写字楼排除在外，整个写字楼市场的空置率实际为7.8%，而CBD内的写字楼空置率则应为6.5%。在这种迥然不同的市场状况下，写字楼租金在季节性续订期依然能保持坚挺甚至攀升，便不难找到原因，并由此推动写字楼物业的收益率上涨至9%。考虑到供应量大幅增加以及总空置率季度增幅仅为3.3%的情况，市场需求依然相对保持强劲。2007年第四季度，写字楼的资产价值较上季度增长2.3%，涨至21，976元人民币/平方米。

金融街的兴起。2007年第四季度，对于金融街市场来说，是尤为重要的一个季度。经过几年的蛰伏后，该地区终于推出了两个新项目－泰康国际中心和卓著中心，为有意落户此地的租户提供了更多的选择。两家国际知名的银行各在此租用了6000多平方米的办公空间，这也表明金融街开始吸引原先青睐CBD等成熟的商业区的租户。这些国际银行之所以选择金融街，部分原因是政府的支持、优惠的税收，以及这些银行希望立足国内金融市场的愿望。邻近大型国企（SOE）和金融主管部门，不仅有利于这些银行增强与客户的关系，还有助于改变国内客户对他们的看法。

大租户忙于迁址和扩租。北京优质写字楼在经过几年有限的供应之后，在2007年新完工了五个甲级写字楼项目。北京的许多大型租户（跨国会计公司、银行和律师事务所）在市场上表现活跃，在周边地区租用了大片写字楼空间。大租户的迁址和扩充，多是为了巩固他们在北京的业务运营，便于企业未来的发展与扩张。

2、零售

零售商力争在奥运会到来前抢占市场先机。商铺市场在奥运会筹备过程中已有大量新竣工的商铺完工。仲量联行北京董事总经理、在2008年8月奥运会举办前的两年筹备期内，约有156万平方米的新增商铺供应陆续竣工。奥运会结束后，根据各个零售商在租赁、营销以及管理团队促进购物中心业绩的能力大小，市场将分出胜负。目前，那些力争在北京零售市场抢占市场先机的国内外零售商对新建购物中心的需求十分强劲，这不仅是为了迎接奥运会的到来，同时也是因为中国消费潜力巨大的人口特征。自2000年以来，北京的人均可支配收入已经翻了一番，尽管其总的支出水平仍大大低于西方国家的人均支出水平，但消费者的消费心理日渐成熟，消费需求也普遍比较强烈。市场对国际品牌的认知度整体仍然偏低，但呈现出快速增长的势头。目前国际零售商抢先开展各种营销活动，力争在中国日益富裕的消费者头脑中牢固树立起国际奢侈品牌的形象。

前门大街改造工程。“前门天街”和“公使馆”工程在2008年一季度完工，前门将成为北京一个新的商业区。“前门天街”工程的开发商是SOHO中国有限公司，而且得到了崇文区政府的大力支持，计划把北京最古老的商业区改造成一条古色古香的步行商业街。“公使馆”工程的规模较小，将在位于前门东大街原东郊民巷使馆区内，修建一个奢侈娱乐的建筑群，由大名鼎鼎的李景汉负责这个项目。与李景汉在上海的“外滩三号”一样，“公使馆”将集奢侈品商店、当代艺术中心、娱乐场所和世界顶级餐饮为一体。

2008年北京西部市场一览：位于北京西部的海淀区的人均可支配收入是北京市最高的（来自2006年数据），然而其高端商铺却严重匮乏。金融街购物中心在2007年第三季度建成之后，改变了这一局面，为居住在北京西部的高端消费者提供了众多国际奢侈品品牌。但是，商业地产开发商仍将重心放在东城，尤其是CBD一带。海淀的高收入阶层大多集中在中关村地区，这也是为何中关村逐渐发展成为了海淀区优质商铺集中的地区。

3、住宅

交易量放缓。2007年年底，住宅市场交易量萎缩，深圳和广州等南方城市的房价下滑，北京的购房者更多持谨慎态度。而且，据预测，奥运会后房价会有所下调，因此住宅交易量预计会持续放缓，直到2008年8月。这可能将迫使许多住宅项目调整他们的销售策略，而且会影响到那些缺乏竞争力的项目。

豪华住宅市场售价激增。上海近几年来推出了一些天价（按国内标准）的豪华住宅项目，但2007年，这一趋势开始蔓延到北京。银泰中心的柏悦府（ParkHyattPenthouses）每平方米售价近5万元，给北京房地产业造成不小的震动。但该项目的销量还不错，随后每平方米报价达35，000元的项目数量大幅增加，但有些项目的形势则不容乐观，预计随着北京交易量的回落，这些项目将降低他们的报价。

奥运会将带动2008年对服务式公寓的需求。为筹办奥运会而招聘的许多外籍员工，会短期驻留北京，这增加了对北京高档公寓式酒店的需求。大多数公寓式酒店项目都提高了租金，但辉盛阁（FraserSuites）和逸兰（LansonPlace）等新项目的开盘，给市场制造了一些竞争压力，抑制了租金价格扶摇直上的势头。

4、投资

国内银行和保险公司是2007年的主角。中国人保、交通银行、平安保险和泰康人寿在2007年购置了多处商业地产。这些地产有些供业主自用，有些地产的大部分面积将投放租赁市场。

夹层融资机会增多。北京房地产市场的各个领域都出现了大量的供应，需要夹层融资来完成项目的开发商（主要是本地开发商）数量将不断增加。这样的情况在2007年也很普遍，为国际投资银行创造了盈利的空间。

房地产资本的国际化将影响2008年的中国市场。美国爆发次贷危机，推动房地产投资基金（尤其是日本和美国）积极投资增长型市场。投资者本国的房地产市场萎缩，加上美元贬值，他们对中国市场的信心高涨，而且对中国市场的投资风险更加放心。因此，这些投资者不仅加大了对中国的投资力度，而且也瞄准亚洲其它国家的市场。

四、2007年年底北京房地产市场特点

2007年，北京的房地产市场呈现出四大特点。

1、2007年土地集中放量，究竟能够形成多少商品房供应?

2007年年底北京市商品住宅用地供应将集中放量。在11月的第一周就成交了7块土地，其中住宅用地4块，一周的成交量比此前一个月成交的都多。

从2007年北京市土地成交的情况看，截至目前(11月15日)仅成交了60个地块，总面积仅为634．4万平方米(离年初计划供应的1600万平方米土地目标相差甚远)，总规划建筑面积856．3万平方米。在未来一个半月的时间里要实现总面积达825多万平方米的土地成交上市的任务显然是颇具难度的，对此，不免有人会问，年底前北京的计划入市的这52块住宅用地能按计划实现成交吗?这些土地能形成多少套小户型房子的有效供给?如果这些地能变成房，对北京的房地产市场会产生怎样的影响呢?

1）年前土地放量或将出现井喷态势

中大恒基不动产营销公司市场研究中心，在对今年北京房地产市场土地供应情况研究后认为：虽然要在年底前的一个半月里实现一天成交一块多地的目标颇具难度的，但按照11月初的土地放量速度来看还是不无可能的。出现这种现象也进一步表明政府大力调整房地产市场供需矛盾，保障居民基本住房需求的决心，土地集中放量对于广大居民的消费心理影响不可小视，如果年底前土地放量能按计划实施，未来一个半月将会出现土地供应井喷的壮观态势。

即将入市的土地究竟能变成多少套中小户型房屋

如果，按照北京土地整理储备中心的土地出让计划来算，未来一个多月将有52块住宅及含住宅项目的土地入市。土地总面积达691．3万平方米，按照2007年已交易土地的平均容积率1．36来计算，将会形成940．2万平方米的建筑规划面积，按照建设部“9070”政策来计算未来一两年将会有7万余套90平方米以下的中小户型房屋面世。

2）年前集中放量的土地形成实际供应对未来房地产市场的影响

2007年年底前如果52块土地成交顺利，未来一两年将会有7万余套90平方米的中小户型商品房形成实际供应，而北京今年截至11月中旬成交的住宅也只有129879套，按照07年商品住宅的销售速度来看，这批房足够市场用半年时间来消化。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，如果这批受“9070”政策限制的中小户型商品房能够及时入市并形成实际的供应，那么对未来的一两年的房地产市场会产生很大的影响，首先，能够有效的缓解严重的供需矛盾，解决居民的购房困难问题。其次，商品房大量供应能够平衡供需差距，有利于平抑居高不下的房价。第三土地的集中供应将会缓解开发商“地荒论”的焦虑，减少盲目的天价拿地，促进房地产市场的理性回归。

但同时，根据房地产开发的1-2年的周期来计算，2007年年底出让的土地最快也将在2009年才能形成实际供应，可见，土地的集中交易对于现阶段的市场无法产生实际影响，但未来中小户型商品房项目集中上市的预期将会影响购房人的心理，再加上保障性住房将在2008年实现供应，加会加重目前本已初现端倪的“观望”心态，需求暂时下降将会有效缓解目前房地产市场存在的结构性失衡、供需矛盾等现象。

可见，2007年年底前北京市加快土地放量的速度将会对未来房地产市场起到积级作用，如果能够敦促开发商在最短的时间内实现土地、房屋的有效供给，那么对于缓解目前土地供应紧张、房价居高不下的局面能够起到非常积极的效果，未来一两年北京的房地产市场将会出现良性的发展态势。

2、北京高端房出现抛售

国家统计局数据显示，在经历了2007年9月份的小幅回落后，10月份居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6．5％，与2007年8月创出的十年最高点持平。其中居住类价格持续上涨，这是影响CPI上涨的重要因素。10月份，居住类价格同比上涨4．8％。

从目前整个经济走势看，今后两个月物价水平会继续保持小幅上涨。由于通胀压力的加大，结构性通胀有转为全面通胀的风险，国家肯定会采取进一步措施抑制不断上涨的物价。因此，在未来的阶段内央行预计会有再次加息的可能。

1）北京高端房产挂牌量上涨

日前，受CPI上涨的影响，在2007年年内第六次加息传闻已经开始笼罩市场。受此传闻的影响，北京高端房市场挂牌量明显上涨。

目前像张先生这样的现象不在少数，由于持续加息还款压力的增大，已经给很多投资者心理产生了很大的影响，他们不得不抓紧出售自己房产。

自2007年11月12日，国家统计局公布了10月份居民消费价格指数，其中一个重要的变化就是卖家加快次新房的出售速度。据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：在挂牌房源中(11月13日-18日)，5年以内的次新房房源挂牌量明显大幅度上升，次新房挂牌量相比一周之前上升了约6．4％。其中北部地区和东部地区高总价房产抛售现象明显，总价在200万元以上的房产挂牌量环比一周前上涨了10．3％。

2）高端房产的投资回报率下降

11月份位于国贸的富力城小区，一套面积为103平方米的住宅，出售价为210万元，同样面积的住房月租金要6000元，如果租售成交价均不变，租售比为1：350。显然目前该房产租售比明显处于高位，投资风险相对较大。

如果通过出租获得房款大概需要29年回购房款。如把210万元整存整取5年，按五年定期存款5．76％的利率计算，五年后可获得604800万元，按照规定需要缴纳5％的利息税，需纳税30240元；等于说五年后可获利574560元，每月可获得9576元，可以看出每月租住该套房屋后还有将近3500多元的余款，看来，租房已经比买房合算。

目前北京房地产投资比例明显大幅度下降，从投资比例占到购房比例的18％左右，下降到13％。而目前对于高端房产的需求也出现较为明显的下降，目前需求量下降15％左右。这主要是一方面，9月底房贷新政和银行的不断加息在一定程度上限制了部分购房需求。另一方面，面对持续走高的房价，购房者的购买能力也在逐渐减弱，购房者也更加理性。

3、年底房价“空涨”小户型项目加大供给

1）11月楼市销售量持续下挫房价节节攀升

受“金九银十”楼市销售旺季的余温影响，进入2007年11月的头三天，北京市商品房销售量一直保持在日均687套的强劲销售势头，这主要是由于10月27日和28日大批中小项目集中开盘，市场供应量大增且市场的供给与消费者需求相符所致。但是由于销售淡季的逐渐到来，和房价的不断上涨，北京楼市在2007年11月4日后的两个周内一直处于“有价无市”的状态，据中大恒基不动产营销市场研究中心监测，11月北京商品房销售均价一直处于上升态势，11月12日至18日，京城楼市新开盘项目和预售项目的均价都达到18000元／平方米以上，环比上周增幅都达到40％以上。楼市的新增供应量也一直小幅增长，但是实际交易量连续2周下降，与传统的1、2月份(2007年)交易淡季相当。过高的房价与楼市淡季的共同压力，使得11月“有价无市”的现实愈演愈烈。

这种市场现象的形成，一方面是由于近期公寓、别墅类高端产品的供应量加大，导致整体房价出现大幅度上扬；另一方面，在这种房价一路看涨的势头下，普通购房人的跟涨能力有限，导致短期内购买力下降；同时央行在2007年年内5次加息也使购房者的购买欲望大打折扣，政府从多方入手紧缩银根，收紧流动性，在抑制了银行的贷款冲动，降低金融风险的同时对于开发企业和购房人的资金要求都有所提高。北京楼市了新的一轮“博弈期”，一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，这使得房价出现了“空涨”现象。总的看来，2007年的楼市在供需情况和政策因素引导下，形成了价格高涨、销售下降的市场现状，并且这种状况将一直持续影响2007年12月的京城楼市。

2）2007年12月众多纯新盘入市四环内放量占比47％

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，12月楼市的一大特点是四环内项目集中亮相，公寓项目扎堆入市，这也将会导致12月京城楼市销售均价的继续上涨。12月仍会有大约45个项目会陆续开盘，其中纯新盘供应量达21个，占比47％，达到今年的新高。

从环线上看，12月份四环内供应量较大，即将开盘的项目中有21个位于四环以内，占比47％。其中二环内有2个项目，分别是位于西城区的西派国际公寓(C-PARK)4号楼和崇文区的国瑞城A区3号楼；二至三环内有8个项目，绝大多数为纯新盘供应，包括东外公馆、金泰城中庭、优唐U-TOWN、东阙都、府上嘉园和光大懿品。三至四环的新盘将会有11个，多为老项目后期开盘，其中包括美丽经典园二期、美景东方三期、中海城四期、星河城五期和远洋公馆二期等。

从产品类型来看，12月即将入市的项目中有19个属于公寓型产品，占供应总数的42％。这些楼盘绝大多数位于五环以内，如西海2008和远洋公馆，预计开盘价都在25000元／平米左右，国瑞城的开盘价也在30000元／平米。众多的公寓项目上市，势必拉动12月京城楼市销售均价的继续上扬。

由于城区内土地的稀缺性，供应量一直处于紧张状态，四环内项目的集中放量实属难得，可以在一定程度上缓解长期以来因城区土地供应不足而带来的巨大需求无处释放的问题。尽管购房需求持续旺盛，四环内楼盘一直处于供不应求的局面，但是由于特殊的区域位置，城区内的房价一直居高不下，且入市产品多为高档公寓，与普通购房者需求和可承受能力存在一定偏差，预计12月入市的城区楼盘将有一个较长的市场消化期。同时这种供应量的增加和市场消化的过程也有望使京城疯狂上涨的房价得到些许缓和的机会。

3）2007年年底中小户型供应量依然充足

2007年12月中小户型的供应量继续保持11月份的增长势头持续放量，预计将会有16个小户型项目入市，占比36％。16个小户型项目中有9个纯新盘供应，包括西海2008、城南大道、蚂蚁工房、禧福汇国际社区、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京和东外公馆。大部分位于四至五环间。

2007年下半年以来，中小户型供应量一直持续升温，而市场对此反应热烈，表现出了强大的消化能力，很多小户型楼盘开盘不到一个月时间即售罄。赵晨明认为，小户型之所以一登场就引来关注的目光，是因为小户型主要以其首付低，月供少的特点，满足了一大批事业刚刚起步的白领人士的需求。如果购房前做好了充分的市场分析的话，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。但是中小户型的投资也存在风险，政府的宏观调控将打压投资性需求，物业税的开征增加持有成本。尤其是对那些利用贷款来购买的购房者来说，利息的不断增加也将增加持有成本，投资利润空间将会被挤压。

4、北京二手房“有价无市”

继2007年10月份北京二手房市场成交量出现较明显的下降以来，11月份北京二手房交易依然呈现下降的态势。据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：11月份北京二手房成交量环比10月份下降了8．6％。

从供给方面来看：11月份北京二手房源挂牌量延续了10月份的上涨趋势，环比10月份上涨了10．3％。这主要是由于房贷新政、频繁加息以及限外范围对于投资者心理产生了很大的影响，他们不得不抓紧出售自己房产，从而带动了房源量的增长。

从需求方面来看：11月份二手房交易市场的需求则在一定程度上受到政策的左右而出现了一定幅度的下降，购房者观望态势已经显现，环比10月份下降4．5％。

在二手房挂牌价格上：11月份二手商品房挂牌价格明显放缓，挂牌均价为11793元／平方米，环比上涨1．8％。21世纪不动产北京区域市场分析人士认为：价格增速明显放缓，主要是消费者在经历了一系列政策后，购买力开始减弱；其次二手房卖方对房价涨幅的心理预期降低，市场逐步回归理性。

1）全款购房人明显增多

由于受到银行房贷政策的影响，一次性付款购房的比例在北京楼市中上升明显。据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：11月份北京一次性付款的比例已经占到买房人群的65．9％，环比10月份上涨10％。

2）通州、望京、朝青涨幅明显放缓

据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：伴随着11月份成交量整体下降，不断上涨的二手楼价格在11月也终于出现拐点，环比上月仅上涨了1．8％。被称为“洼地”的通州、望京和朝青三区二手房价格今年曾获得猛烈拉升，但在投资热潮过后率先出现了明显放缓。其中通州区对政策面消息比较敏感，11月份成交价格基本上与10月份持平。而望京、朝青地区二手房价格平均上涨1．5％、2．2％。

11月份北京二手房出现“有价无市”的现象主要是因为买卖双方都处在了紧张的关注中，卖方主导市场的局势逐渐变为买方主导。卖家因为担心进一步调控政策的出台，急售心理更加明显。因此，市场房源供应量大幅增加，部分业主还主动调低价格，少数投资者已经开始抛盘套现。而买方的心态，由于房价居高不下、政策频出，很多购房者认为房价将要调整，持币观望情绪继续加剧。

3）2007年11月份租赁市场“价涨量跌”

统计资料显示：11月份租赁市场开始出现淡季，成交量较上月相比下降了6．3％。从各个居室的成交量走势来看，两居室成交量的下降幅度相对比较大，较上月下降了8．6％；一居室和三居室的成交量分别比上月下降3．8％和6．7％。但是全市的租赁价格依然保持上涨趋势，一居到三居价格平均上涨50-100元。

之所以11月份租赁市场呈现“价涨量跌”，主要是因为随着过节的临近，租赁客户急剧减少导致成交量较上月出现萎缩；而价格上涨主要是因为目前各区域出租房屋已经相对饱和，已无太多的房源供应，在一定程度上抬高了租金的价格。