专业性
责任心
高效率
科学性
全面性
一、中国房地产业正步入“火山喷发期”
类似二战后欧美长达20年的房地产周期，正在中国出现。与此同时，中国已经结构性地进入了装备工业和重化工业阶段，这一阶段的长度为8-10年。宏观经济已步入一个相对温和、中速、持久的增长通道。但新周期、新阶段有新问题，特别是本轮中周期包含了两个短周期，3-4年后第一个短周期行将结束时，市场降温，房地产小高潮已过，境外供给能力大量涌入，大批企业被清盘，将会出现前所未有的新挑战。
中国房地产的需求规模世界第一。1998年，房地产开发规模达到5亿平方米，至少拉动了1个百分点的经济增长率。此后，房地产开发规模继续上升，目前已经达到每年7亿至8亿平方米，对GDP增长率的贡献受到世界瞩目。
现在，广东省每年的房地产开发量相当于整个欧洲的开发量。而且，中国人口在继续增长，可能要到20年后达到15亿才会稳定下来。中国的城市化进程同样要持续20年左右，即使现在的人口不再增加，20年内也要有5亿农民进城居住。除了中国外没有一个国家有如此巨大、持续的市场需求。
市场有多大，企业就有多大。发达国家的人口增长处于停滞或者负增长状态，城市化过程已经完成，以前建成的住房都还好好的，显然不能拆了再盖，许多国家的住宅还呈现出富余状态，甚至是闲置着，所以他们的房地产开发公司规模都很小，很难发展壮大。但是，中国就不同了。现在，国内一些大的房地产企业每年的房地产开发量已经达到了130万-150万平方米，进入世界级大公司之列，10年后的开发规模将在400万-500万平方米，数字化技术将因我们巨大的开发规模而大有可为，快速发展。数字化家园的主体市场在中国，中国成为领导者也就理所当然了。10年后甚至5年后，国外房地产业将来中国学习，因为那时世界房地产业的龙头企业在中国。
二、中国房地产业进入“均利”时代
首都的独特地位是其它任何一个大城市都无法取代也无法类比的。它一方面造成市场对商品房的数量和品质较高水平的需求，同时也因为土地资源稀缺和其它诸多原因使房屋的开发成本居高难下。如，在北京四环以内较好的地段取得土地使用权的总成本，平摊到每建筑平方米上面高达3000元左右，二三环范围好的地段高达5000元以上；全市建筑成本平均价为每平方米1600元，但不同档次的价格幅度在每平方米800元至3000元左右之间；再加上商品房开发全过程的各项行政性收费，每平方米在500元左右以上，由此形成了商品住宅的硬成本可高达每建筑平方米5000元左右。
有人会提出质疑，那为什么全市平均房价低于这个数目，每平方米只有4557元。答案很简单，这是由于在实际成交的商品房总量之中，市区高价位房所占比例有限，不到7%，而城市边缘和郊区县低价位房所占比例较大，占到93%。也就是说，低于平均价的房子销得多，而高于平均价的房子销得少。处在这种成本压力之下，再加上同业之间的营销竞争如广告宣传经费等等，使得开发商只能以主动削减利润去适应市场。
市场经济环境中商品房的市场价格是大体上围绕着它自身的价值自发形成的，很难产生“暴利”。
只有在经济体制转型初期的不健全市场环境中加上一些特定的非市场因素的共同作用，才可能产生“暴利”。这些因素归纳起来主要有行政干预和行业垄断、公有制集团购买力失控、通货膨胀过速、经济生活泡沫化严重、产品一时短缺、供需严重失衡等等，当然还有偷、漏、逃税等等。上述现象在北京的确出现过，九十年代初期至中期这一表现尤为突出。当时的高档住宅和公寓，处在黄金地段的售价高达每平方米2000-3000美元以上，按当时不规范的汇率计算，相当于每平方米2-3万元人民币，如果说那时的房地产业是“暴利”产业，一点也不为过。但是时过境迁，“九五”期间，北京的市场化程度明显提高，这种异常现象得到了修正。2000年北京的普通住宅商品房的均价已经从最高峰的1997年的5478元回落到平均4557元左右，三年来降幅达17%。中高档公寓的市场价格已回落到每平方米一万元左右。基本上处于相对合理的“均利”阶段。
住宅的成交价格是供需双方在各方面因素的交叉制约下，在不断地从分歧向妥协的磨合过程中得以确立的。由此可以得出结论，过去那种“暴利”没商量的行情已失去了生存土壤。
房地产行业的整体盈利能力和盈利水平，从全国而言目前尚处于平均值以下的水平；从北京而言，仅处于平均水平。然而，它自身的风险度却有增无减。
最近通过对沪深两市一千多家上市公司的盈利能力排行情况和业绩年报进行了研究分析，从中得出了房地产开发企业的市场表现印象。通过对58家主营和涉及房地产企业的分析，基本的结论是：房地产行业在全国三十几个行业中，效益和盈利能力偏低，近年虽有所提高，但尚未达到平均水平。
在全国一千多家总排行之中前十名中没有一家，但最后一名却是房地产企业。如果把名次均分为高、中、低三档，每档366家，站在高分档的只有12家，只占房地产上市企业的二成多一点；坐在中分档的18家，占三成多；而蹲在低分档的却多达28家，占接近一半之多。在这58家中有6家由于多年亏损严重而沦为ST、PT一族，占了全国ST、PT总数的一成。以上房地产公司的年报业绩为每股收益平均0.17元左右和净资产收益率为7%左右，均低于全部上市公司每股平均0.21元左右和净资产收益率8.06%的水平。与此同期，北京的房地产上市公司的业绩略优于全国同类公司的平均值，达到每股平均收益0.47元和净资产收益率为19.99%。这表明，北京的房地产业在近几年中恢复较快，但从收益水平看，也并没有“暴利”可言。再说，北京的房地产上市企业数量少，只有四家，又多为近年中新上市的所谓重组或优质企业，历史包袱小，所以单从它们的业绩报表并不能完全反映出本市房地产企业的普遍状况。
虽然房地产的收益情况总体上表现为中下水平，但它自身的高风险性却依然如故，主要表现在行业特有的风险聚集特性。纵向看，从选购土地、规划立项、资金筹措、前期配套、建筑安装、销售运行，几乎把全程中各个相对独立阶段的风险全部包揽于一身，一旦项目中途受阻或搁浅，或者最终产品市场销售不畅，其他各阶段的费用均已发生，风险自然聚集于开发商这一环节。当然，在各环节转移风险于开发商时，也合理预留了盈利空间。横向看，由于一个项目运作时间平均要三至四年甚至更长，其间的政策变动、经济波动、环境变迁、市政规划调整、资金利率和行政性收费标准的变化和各方面软成本的变化都将构成开发商的随机风险。鉴于此，与房地产开发风险相对称的盈利水平理应高于其他一般行业。
三、我国房地产业的投资风险分析
（一）房地产投资风险
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
1、利率风险。
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
2、购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
3、资金变现风险
资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
（二）我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
1、经济风险降低，技术风险、政策风险增加
房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
3、投资风险信号日趋丰富
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
一、我国房地产业发展制约因素分析
由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。
一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。
二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。
三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。
四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。
五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。
六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。
二、我国房地产业发展的优势分析
1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。
2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。
3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。
4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。
5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。
6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。
7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。
8.我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。
9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物，也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口，目前我国城市化比例仅30%，远低于发达国家70%——80%的发展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外，我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需，而农村的消费需求最有潜力，城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一，未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设，为房地产业的发展提供巨大商机。
10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求，区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机，中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。
11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长，其主要因素有：首先，房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融，城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强，将极大提升房地产的有效需求。其次，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步建立和完善，也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解，后顾之忧少了，敢于用手中的钱，以至未来的收入去购房。第三，住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四，人们对住宅投资性消费动机的增强，也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机，成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动，将能动地创造出新的住房需求，白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。
三、机遇面前应警惕房地产泡沫
“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。在房地产业，“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘”的可能。而当房价下跌30%至50%，房产就变成了负资产，中小投资人将损失惨重。
由于我国加入世贸组织及北京申奥成功所带来的重大发展机遇，市场预期将会有更多商业机会涌现，我国各地城市因此大兴土木。从深圳到北京，有数以亿计平方米的高档公寓和写字楼被投放市场，而同时价格却还在持续上升。2001年我国房地产开工数量增长30%，但价格仍得以上扬6%，这使得我们不得不担心房地产市场有可能出现泡沫现象。
1.申奥成功：激情过后应冷静
自2001年7月13日北京申奥成功后，各媒体一路猛炒“奥运经济”，对奥运的投资数量也令人咋舌：先是北京市政府发言人说将为奥运投入1800亿元人民币进行建设，接着国家统计局发言人表示将投入2800亿元人民币，还有媒体引官方的话说，要为奥运投入3000亿元，如果不够还可再追加。于是，便有房地产业界人士认为，在这个庞大的建设中，场馆、基础设施、住宅等建设将占有其中的大部分资金，这些建设将带动建材价格的上扬，这种上扬会波及房地产价格。万通集团主席冯仑更是认为，申奥成功，对北京的房地产业是个大利好，高档住房的价格涨到2万元每平方米不成问题，这种预言对很多发展商来说有着很大的诱惑力。
当然，奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年一遇的机遇，但是，激情过后更需冷静。仔细地分析一下便不难得出，这种奥运情结太过理想化。首先，这庞大数目的投资并不是一两年就会投入进去，它要分步进行，这样一来平摊到每一年的金额并不大，不会出现短期迅速推动效果。其次，这笔投资虽是大部分用在建设上，却难以使中国建材价格出现大幅上扬的局面。因为中国房地产市场已经沉寂多年，中国的建材企业生产并不饱和，许多企业出现闲置现象。如今建筑材料的需求虽有增加，但只要将企业的闲置生产能力利用起来就可以了，根本不会出现供小于求的紧张局面。再次，在未来6年，政府对房地产会更加严控。建设部曾在2002年7月份发布消息称，要采取有效措施控制商品住宅价格的非正常上涨。所以，一旦房价上涨过快，政府一定会以相关政策和措施进行调整。
如果说“奥运经济”有泡沫的话，那么，这个泡沫绝大的因素是由北京的房地产带动起来的。奥运申办成功不久，国家统计局就发布了六月份全国房地产价格方面的数据：全国商品房每平方米平均售价为2304元，比上年同期增长11%，其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比上年同期上涨了25.8%。北京新开工楼盘几乎一天一个。而同一时期，北京城市居民人均收入增幅仅为10%左右。房价的增长远远超过了人均收入的增长。而这恰恰可以给房价无数的下降空间。
2.入世：给房地产业泼点冷水
在预测中国房地产市场价格大幅上扬的论调中，有一种理由，即入世所带来的影响。对这种说法，我们并不苟同，因为外商进入中国的人数并不多，中国房地产市场的影响主要来源于国内消费者。在入世初期，甚至有可能对房地产市场有不利的影响。市场分析表明，在中国购房者中，以一些垄断行业以及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因为他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军。入世以后，这部分购房主力军有可能受到影响。这是因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。与此同时，随着汽车在家庭的普及，许多原本想在城市买房的人，会选择到郊区买房。这种变化将带动价优景美的城郊房地产开发，拓展房地产市场的供应量，影响到房地产市场的价格。
房地产是一种大众化的产品，这类产品不可能全变成贵族产品。所谓的市场竞争，最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。只有实行低成本、低价格，同时又有高水平服务的战略，才是最有效的市场扩张之路。入世以后，境外实力雄厚的“国际游资”也会不遗余力地渗透到此行业中，追逐短期的高额利润，一方面会进一步扩大竞争的不完全性，另一方面又由于房地产的产品替代率低，这种竞争的态势会随之长期化，进而从价格竞争演变为市场份额的争夺，而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产服务市场价格体系，即“房产服从于地产”的原则。中国推行的是土地使用权的有偿转让，房产和地产是连在一起的，房产的所有权可以是私人的，但地产的所有权仍是国家的，由于市场的垄断，必定会使房产的出卖、转租脱离土地产权的处理，造成出售房产变成了高价卖地，给中国本来就很脆弱的市场添加“泡沫”的成分。而我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强，决不可盲目乐观。
四、入世带来的机遇和挑战
加入WTO，我国房地产将面临严峻的挑战，与发达国家相比，我国房地产还处于起步阶段，加入WTO后，挑战主要表现在以下几个方面：
1.金融机构面临的压力很大，而房地产行业的发展又与金融业密不可分。加入WTO后，我国除关税有较大幅度的下降外，银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等服务领域将向外开放，外资、外资机构、国外专业人士的进入，使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战。目前我国存在房地产信贷资金不足、金融工具单一、房地产金融中介服务体系不健全、房地产金融市场不完善等问题。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，如都享受国民待遇，则国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，这样一来，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。另外，国外房地产公司的进入，将使我国房地产商品更加市场化，房地产金融机构在贷款项目确定、接受贷款抵押时也更要仔细评估、分析，而国内房地产金融机构在这方面人才缺乏、经验不足。同时房地产金融业务竞争加剧，我国房地产金融业将会受严重冲击。国外房地产金融发展较为成熟，房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，处于不利地位。当然国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO将使中国经济融入世界经济主流，国内房地产市场的脉博与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。另外房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款服务将引发竞争。
2.地产中介机构也将面临挑战。近几年有许多中介机构开业，但这些机构大多是不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多数靠顾客上门，从业人员的经验也不足。就中介服务水平而言，美国对交易经纪人的管理很严格，也很规范，评估行业也一律按国际惯例运转。而我国的中介服务业刚刚兴起，良莠不齐，百姓对此早有怨言。“入世”对中介服务业的挑战不可轻视，目前的服务水平与国际大环境的要求相去甚远。目前国外一些专业水平较高的中介机构已开设分公司，涉足高档住宅与写字楼市场，随着我国服务贸易市场的逐步开放，包括物业测量、价值评估等中介服务，将成为普通市民的需求和市场竞争的热点。
3.房地产企业也面临挑战。目前本地房地产开发企业同境外企业相比，在资金、设计和营销等方面仍有差距。由于最低注册资金仅要求为1000万元，可以说实力还相当弱；开发商对于住宅的环境规划及房屋设计，在优美、舒适方面缺乏经验，大多是简单地委托给设计院，而不能根据主要消费对象的不同进行个性化的设计。随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款服务将引发竞争。就目前本地的房地产消费贷款而言，相关的市场风险分散机制尚未形成，使得贷款方承担的风险过度集中，限制了贷款业务的发展。一旦外资银行全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务，对境内房地产开发项目的贷款业务等。同时，大批国际知名保险公司的到来，将会带来更多与房产相关的险种，如国内现有房地产相关险种中为数不多的房产保险、按揭保险等，对于提高年轻购房者的支付能力大有帮助。
由于房地产业具有较高的回报率和投机性，房地产业会成为投机的一个重要目标，如果我们不能够有效地对房地产经济进行监管和调控，就很容易导致经济结构和投资结构的失衡，造成房地产泡沫经济。市场经济的根本动力机制是经济主体不断地追逐利润，使之极大化。中国的房地产刚刚兴起，无论是管理经验和技术水平、人员素质还是服务层次都远远低于外国企业，在信息不灵通、企业没有规模效益的情况下，定会在竞争中处于极端劣势。改革开放以来，我国房地产行业从无到有，经营管理水平有了长足的发展，但与国外同行业相比，真正进入市场，按市场方式运行的企业很少，这样，我们面临的挑战就会越来越明显。首先，对房地产业市场体系的挑战.市场经济实为法制经济，法律的健全和规章的完善是其存在和发展的必要条件，房地产业也是如此。市场的结构和市场交易的复杂性，客观上要求有完备的法制体系，由于中国市场经济体制的不完善，必然会造成该市场建设步伐的缓慢，虽有一定的市场管制，但在外国企业的激烈竞争下，必定会暴露出许多漏洞，这对市场自身的发展将会产生不利的后果。其次对房地产价格机制的挑战。目前的房地产市场具有不完全竞争市场的特点，加入WTO，境外实力雄厚的"国际游资"会不遗余力地渗透到此行业中，追逐短期的高额利润，一方面会进一步扩大竞争的不完全性，另一方面又由于房地产的产品替代率低，这种竞争的态势会随之长期化，进而从价格竞争演变为市场份额的争夺，而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产服务市场价格体系，即“房产服从于地产”的原则。最根本的是提高企业自身的竞争力，建立现代企业制度，核心是住宅产业现代化建设。
4.对土地出让制度、政策管理手段、规划设计部门、物业管理、城市基础设施的挑战。我国的土地出让制度不透明，90%以上属于协议出让，而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式。“入世”后，中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。目前，批一个项目需盖100多个公章，办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效益太低，拖拖拉拉，难以适应“入世”的需要。我国的规划设计部门长期享有特殊待遇，没有完全走入市场，与外国的规划设计部门相比，无论是技术能力还是运作方式，都存在巨大差距。市场竞争的主体是企业。目前国内开发企业的平均净资产只有1000多万元，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元，许多国内企业料在难以与之匹敌。物管企业刚刚兴起，而且多数还带有依附性，尚无法适应快速形势的变化。中国的城市基础设施水平不高，人均道路8.2平方米，而发达国家已达15-25平方米。并且城市建设的许多环节处在垄断之中。
免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。
