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第一节 中国房地产行业发展前景
一、未来几年国内房地产的宏观调控分析
目前，房地产市场处于土地资源受限，城市化及消费需求升级等矛盾的大背景下，经济持续高速增长、行业产能相对不足、市场资金供给充裕、住房问题泛政治化等问题较突出，未来至少在5～8年的时间内，政府对于房地产行业调控力度是不会放松的。
1、房地产推动经济过热
伴随着经济的持续高速增长，特别是投资的大幅增长，出现了部分产业产能过剩以及能源、基础原材料价格大幅上涨等问题，这些都进一步加重了政府对经济过热的担心，适度从紧的宏观政策将会是未来调控的主基调。众所周知，作为国民经济支柱产业的房地产业对GDP以及地方财政的贡献率都达到历史高位，而如果政府进一步实施紧缩调控政策，那么房地产业则是首当其冲。
2、行业产能相对不足
相对于持续迅速增长的市场需求来说，近年来房地产行业产能不足。从住宅存量市场来看，2004年我国城镇住宅存量为96.16亿平方米，当年全国城镇总人口为5.4283亿，城镇人均住宅建筑面积仅为17.7平方米。
从市场增量来看则更不乐观，尽管我国城镇住宅竣工面积保持着约14%的年平均增长率，但由于基数较低且每年城市拆迁改造面积较大，因此年住宅面积的净增加额非常有限，2005年城镇住宅面积的净增加额约为3.6亿平方米，而当年全国城镇新增人口就达到1929万，把净增加额全部用于新增人口也不过人均18.7平方米而已。
造成近年来行业产能相对不足的主要原因有两点：一是土地出让制度改革造成土地成本上涨过快，这反映在土地购置面积增长率的持续下降；二是快速的城市化进程带来了持续增长的住房需求，这造成了市场结构的失衡，城镇人口在“十五”期间平均每年增加2061万，因此“十五”期间城镇居民住房状况出现历史性倒退也就不难理解。综合来看，随着城市化脚步的加快，城市人多地少的局面在中长期都难以得到改观，因此如何制定合理的土地出让政策就成为了解决城市住房问题的核心。
3、市场资金供给充裕
去年的信贷紧缩政策一度使得房地产投资规模增幅明显下跌，很多开发企业都不同程度地经历了资金危机考验。不过从2005年下半年开始，市场景气指数逐步回升，同时商品房销售增长率也出现大幅攀升。随着市场的回暖，信贷紧缩政策有所松动，金融机构又逐步加大了对房地产业的信贷支持力度，2006年1～4月来自国内贷款的房地产开发投资资金同比增幅高达44%，而同期全国房地产开发企业完成投资同比增长也达到21%。
造成市场资金比较宽松的原因在于：首先，市场缺乏较好的投资出口；其次，货币流动性过剩加重了市场对通货膨胀的担忧，而通过持有房地产实现资金保值增值无疑是较好的选择；第三，对人民币升值的强烈预期驱使大量境外资本入境并持有人民币资产，而房地产则是最主要的资产形式。
4、住房问题泛政治化
随着房价的不断高涨，城镇居民的不满情绪也被激发出来，特别是经过媒体报道的不断升级与渲染，出现了所谓“住房问题泛政治化”的社会现象。其实，住房问题从来就不是单纯的市场问题，首先从经济学角度来看，住房与医疗以及教育一样都具有明显的外部性，如果完全由市场提供，很可能会出现供给结构不合理等妨害社会整体福利的市场失灵问题，因此构建住房制度就成为政府的一项重要公共政策；其次从我国国情来看，城市土地是国家所有并由地方政府负责运营，房地产金融信贷也基本上由政府主导，特殊的土地制度与金融体系决定了房地产业不可能是完全市场化的行业。
通过对调控背景的深入分析，我认为，至少在5～8年的时间内，政府对于房地产行业的监管与调控力度是不会放松的，因为房地产行业是关系到国计民生的支柱产业，政府既希望发挥房地产业对于经济发展的贡献与带动作用，又不愿意看到房价的过度上涨，因为过度上涨的房价一方面会引起城市居民的不满，另一方面也可能会引发金融风险。
二、中国房地产行业未来发展趋势
未来房地产市场的走势不仅取决于政府新的土地供应政策和结构，而且还取决于开发商现有的土地。开发商的存量土地和项目与新增土地和项目的对垒将增加中国房地产市场的复杂性。
随着金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产的门槛不断抬高，产品和消费者的成熟以及竞争越来越激烈，开发商应该开发品质更加精良、更适合不同阶层客户需求的住宅，而不只是局限于建高档别墅和写字楼。精细化发展将是未来房地产的发展趋势之一。为了适应不同的市场需求，开发商一方面要对住宅产品进行精细化调整，以达到系统化、精细化的目标；另一方面，应该在开发模式上向精细化、结构化方向发展。
目前，全社会都在倡导大力发展循环经济，建设节约型社会，这是科学发展观的要求，也是世界经济发展的总趋势。循环经济以低消耗、低排放、高效率为基本特征。房地产行业应该勇于承担社会责任，充分认识到建筑和小区内建立内部循环体系的重要性，从而达到节约能源、保护环境的目的。在房屋建设过程中，应该加大利用节能和成熟的高科技技术力度，提高住房的科技含量，促进资源的高效利用和循环利用，从而更好地满足社会的需求。
基于以上房地产业的因素，可以预测我国房地产业在未来数年内各市场主体将会有以下发展趋势：
1、开发企业
1）房地产企业重心将全面转移。随着市场竞争的加剧，房地产企业开始积极寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。同时，随着经济实力与技术力量的发展，一些有实力的企业已经不再是简单地处在产业链的某个节点上，而是在加强自己核心竞争能力的同时，开始向房地产业链的上下游扩张。
2）房地产开发企业的品牌化将逐渐加强。就当前房地产市场而言，品牌竞争格局基本形成，但房地产企业的品牌建设意识还非常薄弱。要增强企业竞争力，必须通过整合现有资源来细分和占领市场，形成统一清晰的品牌形象，从而扩大市场占有率。品牌优势将越来越成为房地产业开发企业赢得竞争的关键。
3）建筑实体的“隐性质量”将得到房地产企业的重视。一直以来开发商只重视建筑实体的“看得见质量”，如门庭的装修、小区的绿化等，但随着消费者越来越理性，他们对建筑的防噪音、节能、智能化等方面的要求也越来越高，所以开发商会将绿色建筑技术和信息技术应用到房地产业的最终产品中。
4）房地产开发企业以联合、兼并、重组形式的集团化进程加速。我国房地产业过大的企业总数和过小的市场集中度会导致企业在有限的市场中恶性竞争。在房地产业进一步对外资开放的同时，企业面对外资巨头的猛烈冲击，未来数年内必然面临重新洗牌、规模整合的现实。
2、消费者
1）消费者更具有理性的分析和判断能力，追求舒适和高品质生活目标是不会改变的，但消费者购房时不再只注重价格这单一因素，还会关注房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平、甚至交楼期限与办理房产证问题等方面。
2）消费者维权意识增强。消费者的法律意识、维权意识逐步成熟，投诉由情绪化向理性化转移。
3、政府
政府将加强对房地产开发的规范，政府调控市场的力度将增强。政府调节房地产业市场最重要的职责就是保护和引导房地产市场的发育。除了运用经济手段来规范市场，政府还会介入土地出让、价格制定以及规范企业经营等多个层面，一方面加大开发力度，增加供给；另一方面，控制需求。控制需求并不是控制以家庭居住为目的的消费性需求，而是控制以投机或炒作为目的的需求。这使得房地产业市场化行为更加规范，市场行为与政府行为共同发展。
4、金融机构
房地产金融机构是房地产金融市场中重要的资金供给者。目前主要有两大类：一类是银行类的房地产金融机构，如住房储蓄银行、各商业银行；另一类是非银行类的房地产金融机构，如房地产金融公司、信托投资公司、保险公司等。
房地产业是一个资金密集性产业，哪一个环节都是由资金来决定。资金无论在土地的征购、住房的开发与建设，还是销售等任何一个环节跟不上，都会导致房地产开发受阻。国内贷款、自筹资金和其他资金来源构成房地产开发投资的主要渠道。因此，目前我国房地产企业的项目开发资金的重要来源仍然是银行，资金的可获得性与成本的高低也就决定了房地产业的发展与繁荣。
中国人民银行的加息对整个房地产业的发展格局产生了重大影响，最直接的影响就是对房地产开发企业融资渠道的冲击和成本的增加，这必然导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产业融资将趋向多元化。
三、中国房地产市场未来的经营取向
1、企业合作、产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径
战略联盟与合并或兼并是有区别的。战略联盟是企业之间达成的既超出正常交易，但又达不到合并程度的长期协议，它所强调的是伙伴之间的全面相容性，重视的是彼此间某些资源的共同运用。
市场准入规则与开发成本的提高淘汰了一批资金实力不足的开发商，也促使开发商积极谋求联合，以合资、合作或资产重组的方式在市场上寻求新的立足点。以上市公司为主体的大公司、大集团通过联合购并、重组，能够实现超常规的资源汇聚、资产增值和资本扩张。以往开发主要通过子公司操作的经营模式将逐步被合资、合作等多种方式代替。
2、品牌化经营是企业发展的必由之路
未来的市场竞争就是品牌的竞争。据一项关于对居民消费与市场品牌的调查表明，无论是居民日常消费品市场还是耐用消费品市场，其集中程度均很高，前十名品牌的占有率之和一般在70％一80％左右。由此可见，消费者已从单纯注重消费商品的物质效用向物质功能外的其他效用转变，部分消费者已进入“品牌消费”阶段。
房地产开发项目在空间上的不可移动性使得它在营销上与一般商品不同。房地产开发企业必须把项目和企业形象、声誉结合起来吸引消费者。信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发项目有极大的感召力。
3、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在
与家电等行业不同，房地产业没有垄断性的核心竞争力，房地产企业无法凭据自身的核心技术优势来赢取产品的优势。因此对于企业来说，关注顾客的终身价值，以最有效的途径来满足顾客期望，获得顾客满意和企业获利的均衡，谁就会立于不败之地。
当然，获得顾客满意需要房地产开发企业具备创新和把握市场的能力。
只有使用新的经营管理手段，开发新的建筑产品并提高产品的附加值，在及时了解需求动向的基础上，寻找市场供给与需求的最佳结合点，才能真正的提高顾客的满意度。
4、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源
在知识经济时代，人力资本增值能力高于非知识资本，而组织文化，包括企业的价值观、理念和行为规范，又对企业的发展提供强有力的支持。一个现代企业在竞争中兴衰存亡，越来越取决于其所拥有的知识资本和组织文化等战略资源的存量和有效的制度安排能力。
5、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径
房地产行业发展规范化，专业化特征日益明显。在房地产开发价值链的企业集群中，开发商位于价值链的顶端。单个企业难以在整个价值链的各个环节都做得最优。从价值链的角度来参与竞争，加强链上各经济主体的管理与协调尤为重要。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现业主价值最大化与企业生存发展的有力保障。
四、未来中国房地产价格的发展趋势
尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？我们可以从以下三个角度加以分析：
1、从供需双方的发展趋势看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。
供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。
因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。
2、从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。
1）土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。
2）建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨。
从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。
3）人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。
3、从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。
1）政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。
对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。
与地方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。一方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定；而且对社会稳定也没有好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。
2）银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。
开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。
3）居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。
从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
一、2007-2008年上海房地产市场的展望
1、2007年回顾
2007年上海房产市场走势持续强劲。虽然中央政府颁布一系列规定为市场降温，房地产各环节仍实现巨额增长。
受众多跨国公司，尤其是金融机构的扩张因素推动，办公楼市场表现出色，甲级办公楼由于供应紧张，整体租金同比增长了10.8%，达每平方米每天8.6元人民币（每平方米每月35.8美元）
人均可支配收入的强劲增长，年轻一代日益敏锐的时尚意识，以及中心地区有限的可开发土地资源促使主要商场的零售租金同比上涨12.9%，达每平方米每天32.9元人民币（每平方米每月135.1美元）
住宅销售市场虽然在2007年初表现平淡，但自二季度起呈现强势增长，并延续至下半年。由于市场预计未来一段时间内，更为豪华及宽敞的项目供应紧张，而市场需求始终不减，高端市场成交量为近年来增幅最大。
住宅租赁市场表现稳定，虽然需求增加形成租金上涨的预期，但跨国公司人事部门对跨国人员开支结构的调整稀释了总体租金的上升空间。
对中心城区稀缺的土地资源竞争日趋激烈，促使土地价格大幅上涨。
2、2008年整体展望
2007年上海各房地产行业均实现强劲增长，由于推动房地产市场发展的诸多发展因素仍存在，这一局面有望在2008年得以持续。
中央政府将密切关注市场动向，虽然预期会有新的政策出台调控市场，但政府的谨慎态度不会使市场出现急剧下挫。中央经济工作会议已明确货币政策将由“稳健”转为“从紧”，同时亦有多方面预测物业税将在2008年开征。
总体看来，内部需求旺盛及国际公司和投资机构对上海房市的浓厚兴趣预示着上海房地产市场的美好前景。
（1）2008年利好因素
由于高通货膨胀率仍有可能持续，预计在2008年大部分时间里，实际存款利率将维持在低位甚至负值，这促使大众，特别是资金储备较高的存款人，将银行存款分流至较高回报的投资领域，例如房地产市场。
预计上海2008年的经济增速与2007年大致相同。公司扩张及中层管理人员和专业人士缺乏将推动薪资增长，从而刺激社会零售支出和房产购买。
虽然上海不是北京奥运的主办城市，这项大型国际赛事仍会在2008年对上海旅游业有可观的影响，形成大量短期住宿及零售需求。上海还将举办第一阶段的足球赛事。
受美元疲软、贸易顺差及通货膨胀的影响，预计2008年人民币对美元仍会继续升值。继2007年升值6.5%后，分析家预测人民币在2008年的升值幅度将达8-10%。这将激励投资者对中国市场保持乐观。
市中心日益稀缺的可开发土地资源、持续升高的土地价格和搬迁安置费用造成未来供给有限，现有存量供应紧张，从而又对价格形成上涨压力。
虽然政府试图吸收市场的过剩流动性，但股价及房价上涨、实施已久的宽松货币政策、及职工薪资提升都使现金相当充裕。由于投资渠道有限，大部分资金倾向直接进入房地产或股票市场。
虽然限制外商投资的政策时有发布且日趋严苛，中国的经济奇迹和商业机会使投资者仍旧信心高涨。
中央及地方政府着眼未来，强调基础设施建设，鼓励市内及跨市交通基础设施投资，这将为地方经济和房地产市场发展提供良好的基础条件。
虽然美国及欧洲经济发展减缓会影响到中国经济，但回报率更高的亚洲市场所吸引的西方资本投资足以抵消经济发展中的不利因素影响。
（2）2008年利差因素
由通货膨胀引发的担忧情绪在2008年仍将持续，政府或将继续提高利率，这将有可能导致贷款量减少。
由于2007年经济增长再度创下历史新高、房地产价格持续上涨，政府已暗示将继续出台新的措施稳定经济增长。
美国和欧洲的次贷危机触发金融市场的不稳定局面，可能会影响到中国金融、经济市场的总体稳定性和发展。
政府增加低价房的市场供给可能会抑制整体市场房价上涨幅度。
房价持续快速上涨可能会导致社会出现不安定因素，如果中央政府采取过激举措应对，则有可能引发经济动荡。
二、上海房地产市场的几大趋势
1、未来产业供需规模
通过模型我们预测，上海未来商品房供需规模为：供给每年约在2000万平方米左右，需求在1700-1800万平方米之间。需求预测模型是建立在对未来经济增长率、人口增长、人均居住面积和外来人口住房需求等指标的基础上的，其中旧区改造需求面积达600-700万平方米，改善住房700-800万平方米，外来人士200-300万平方米，非居住商品房(厂房、办公楼、商铺和综合楼)100-200万平方米。
2、中档价位产品地位将不断提升
自2000年以来，每平方米3000元以下的商品房市场交易比重不断下降，2002年9月份时，其市场占有率仅为16％；而每平方米5000元到7000元的中档价位商品房市场比重由2000年的9.19％上升到20.10％，逐渐成为市场重要组成成份；而每平方米价格大于7000元的高档商品房比重也呈现不断上升的势头，2002年9月其市场比重已经达到8.6％。
3、未来高档房供应将呈现自西向东的发展趋势
未来四年中，高档房(单价7000元／平方米以上)未来供应量充裕，市场竞争激烈。集中供应区域有自西向东的趋势，传统的西区已经较为成熟，未来热点地区将伴随着大规模旧区改造、黄浦江和苏州河改造而涌现。其中黄浦和浦东将成为未来高档房发展的重要区域。
4、未来顶级住宅供应趋势
在顶级房(单价大于10000元／平方米)市场未来的供应中，未来三年中，每平方米14000元到18000元左右的顶级住宅供给相对较少，市场比重为20％；而每平方米为10000元到14000元的市场竞争将非常激烈，市场风险加大。
非常值得一提的是，处于金字塔尖顶的顶级物业(单价大于18000元／平方米)将有较大发展机会，一则由于地段优势的不可复制性，未来这样优质地段将越来越少，市场承受能力强；二则随着上海经济的蓬勃发展，这样的顶级物业将受到更多的海外人士青睐，市场前景看好。
5、住宅面积发展趋势：呈现“大大小小”态势
目前，面积超过150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市场成交比重均有上升态势。其中，“大大”原因在于，处于特殊景观的项目适应了海外和高层次客户的需求，故意采用了大房型的设计，同时外省市和海外置业者比重上升，他们对大房型的需求较高；“小小”原因在于，年轻置业者有上升趋势，他们需要总价不高但相对地段较好的物业，小房型成为他们的首选；同时，市场中大量的投资者开始出现，小房型由于容易出租，成本较低而受到投资者青睐。
6、装修房成为市场发展趋势
近几年，消费者对装修房需求呈现逐年上升的态势，2002年市场调研数据显示，客户对于装修房的市场需求量却占整个市场需求的54.1％，其中全装修的选择为24％，显示市场趋势。
7、品质发展
物业品质发展有装修向装饰发展的趋势。强调个性化，软装饰，比如顾戴路某项目。同时，物业品质发展呈现软件化发展方向。比如，引入新颖的、具有知名品牌知名度的服务设施；在物业管理中引入个性化和具有亲和力的服务项目。物业品质发展也呈现紧跟IT业发展的趋势，将最新的技术引入小区服务项目中，如Smart-home，高智能保安系统，网络休闲娱乐系统，电子化社区等。
8、二手房市场将逐渐成为市场主体
目前，上海二手房市场比重呈现增长态势，根据香港及其他发达城市的经验，随着市场的成熟，上海二手房将成为市场主体。
三、"十一五"上海房地产发展预测
（一）"十一五"时期外部环境对上海房地产的影响
1、“十一五”时期上海经济社会发展和对房地产业发展的影响
（1）“十五”时期，上海经济社会发展取得了巨大的成绩，但也存在一些问题
①成绩：“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率达到11.5%（按绝对值计算为13.89%），实现连续14年保持两位数增长。2005年全市生产总值达到9144亿元。按户籍人口计算的人均生产总值达到6.72万元，按常住人口计算的人均生产总值达到5.14万元；地均生产总值达到1.44万元/平方公里。二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固，2005年三次产业比例为0.9：48.9：50.2。“十五”时期，房地产增加值年均增长（绝对值）20.54%，2005年达到670.23亿元，占全市生产总值的7.3%。
“十五”时期，地方财政收入年均增长（绝对值）23.56%。2005年地方财政收入达到1434亿元，人均（户籍人口）地方财政收入达到1.05万元。
据初步计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。
“十五”时期，全市固定资产投资额年均增长（绝对值）13.63%，基本和国内生产总值同步。2005年达到3542.6亿元。“十五”时期，房地产开发投资额年均增长（绝对值）17.1%，高于同期全市固定资产投资的增长。2005年达到1246.9亿元。
“十五”时期，上海全市户籍人口年均增长0.58%，常住人口年均增长2.67%，2005年上海全市户籍人口1360.26万人，常住人口1778万人。
常住人口中，居住半年以上的外来人口由2000年的305.2万人增加到2005年的约438万人，年均增长7.49%。
上海全市非农人口占户籍人口比，由2000年的74.6%提高到2005年的84.5%。2005年全市非农人口1148.9万人。2005年常住人口中，城镇人口1584万人，占89.09%。
“十五”时期，城乡居民储蓄保持稳定高速增长，年均增长19.71%。2005年城乡居民储蓄余额达到8432.5亿元，按户籍人口计算，人均61992元，按常住人口计算，人均47427元。
城乡居民收入保持稳定增长。2005年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到18645元和8342元，“十五”时期年均分别增长9.73%和8.71%。
居民生活质量进一步提高。2005年城市居民家庭人均消费支出13773元，其中食品支出比重下降35.9%，服务性消费支出比重提高到32.3%。
“十五”时期，城镇居民人均住房面积有较大提高，年均使用面积增加1平方米，建筑面积增加1.44平方米。2005年人均住房使用面积达到21.3平方米，建筑面积达到29.8平方米（建设部公布2005年上海城镇人均住房建筑面积33.07平方米，比全国平均高6.96平方米）。如按常住城镇人口（2005年1%人口抽样调查公报，上海城镇人口1584万人）计算，城镇人均住房建筑面积为24平方米。
②问题：“十五”时期，上海第三产业占全市生产总值的比重，一直徘徊在50%左右，和上海建设发展成为“四个中心”的国际大都市地位是不相称的。
“十五”时期，全市生产总值按支出法计算，最终消费虽然缩小了和资本形成总额的差距，但居民消费的增长仍低于生产总值的增长（政府消费的增长高于生产总值的增长）。
城乡居民收入的增幅，远低于生产总值和地方财政收入的增幅，不利于消费的进一步扩大。全市生产总值按构成和分配法计算，无论是劳动者报酬还是个人所得，增长幅度远低于生产总值增长的幅度，更低于生产税净额和国家所得的增长幅度。
“十五”时期，城市居民生活压力增加。总收入和可支配收入差距在扩大，借贷收入和出售财物收入占总收入比重较大。消费支出占总支出比重在减少，购建房和社会保障支出占总支出比重在增加。尤其是2004年，借贷收入和出售财物收入占总收入比重达到28.72%，购建房和社会保障支出占总支出比重达到25.28%，是消费支出的48.86%。
“十五”时期，上海城市居民家庭可支配收入，按收入水平分，增长速度呈倒金字塔型。“十五”时期，上海城市居民家庭可支配收入年均增长9.73%，其中低收入户仅增长2.80%、中等偏下户仅增长6.01%、中等收入户增长8.27%、中等偏上户增长10.58%、高收入户增长达13.58%。60%以上城市居民家庭收入增长低于平均水平，社会两极分化进一步加剧。
“十五”时期，上海常住人口年均增长2.67%，如果按照这个速度发展，到2010年，上海常住人口将达2028万人，将可能超过这期间上海社会经济的承载能力。
（2）“十一五”时期上海经济社会发展方向和目标，对房地产业的发展是有利的
坚持发展是硬道理，正确处理改革发展稳定的关系，用发展的办法和改革的思路解决前进中的问题，不断增强发展的全面性、协调性和可持续性，是“十一五”时期上海经济社会发展的主线。
“十一五”时期，上海发展面临加快国际金融中心和国际航运中心建设、推进浦东综合配套改革试点、办好中国2010年上海世博会、国家规划长江三角洲区域发展等重要机遇。
“十一五”时期，全市生产总值年均增长9%以上，继续坚持“三、二、一”产业发展方针，按照逐步形成服务经济为主的产业结构的总体要求，优先发展现代服务业和先进制造业。要着力打造12个现代服务业集聚区。其中内环线以内7个，内、中环线间5个，中环线边1个。第三产业要占生产总值的50%以上，其中中心城区第三产业要占生产总值的80%以上。基本形成国际经济、金融、贸易、航运中心的框架。
地方财政收入保持与经济发展同步增长。
根据2005年已形成的固定资产投资规模和“十一五”时期需要新建的项目，“十一五”时期固定资产投资总额将超过“十五”时期。
根据上海资源环境的承载能力，到2010年全市常住人口规模预计为1900万人左右，其中外环线以内地区1000万人左右。郊区城市化率将达到75%。
根据上海经济发展的趋势和社会对提高居民收入的要求，“十一五”时期城乡居民收入增长幅度将超过“十五”时期。
“十一五”时期，上海经济社会发展还存在一些需要解决的瓶颈问题。一是人口、资源、环境、基础设施等约束更加突出，特别是土地资源和环境容量约束趋紧，能源供求和安全问题凸显，中心城区交通拥堵等矛盾较为突出；二是自主创新能力不足，创新体系和创新环境有待完善，服务业发展仍比较滞后，制造业缺乏核心技术和自主品牌，加快产业结构升级更加迫切；三是促进经济、社会和城乡协调发展的任务艰巨，就业、社会保障压力依然较大，郊区和农村发展存在薄弱环节，维护社会稳定和城市安全的工作更加繁重；四是制约进一步发展的体制机制瓶颈亟待突破，政府职能转变、所有制结构调整、市场体系建设等需要进一步加快推进。
“十一五”时期，上海经济社会发展对房地产业发展的影响是积极的。
“十一五”时期，上海要加快国际金融中心和国际航运中心建设和国家规划长江三角洲区域发展。对上海发展现代服务业是极好的机遇。长江三角洲区域经济一体化程度越高，越能促进上海现代服务业的发展。上海是长江三角洲区域的中心和龙头，经济区域发展的规律是现代服务业向中心和龙头区域集聚。“十一五”时期上海将优先发展现代服务业，这对上海办公、商业商务用房的发展是极好的机遇。
“十一五”时期，上海要办好中国2010年上海世博会，预计参观世博会将达7000万人次。这对上海旅宾馆、商业服务用房的发展是极好的机遇。
“十一五”时期，一方面城乡居民收入将持续提高，另一方面，到2010年全市常住人口规模预计为1900万人左右，比2005年增加122万人。其中常驻上海的境外专家达到15万人，比2005年增加8~10万人，各类归国留学人员达到8万人；第三方面，郊区城市化进程进一步加快。这些方面将进一步增加上海住宅的需求，为上海住宅需求提供了发展空间。
2、“十一五”时期上海城市基础设施建设发展和对房地产业发展的影响
（1）“十五”时期上海城市基础设施建设取得重大进展
“十五”时期上海城市基础设施累计投资3257.21亿元，比“九五”时期增长43.2%，占同期全市固定资产投资的24.6%。市政、公用设施累计投资1860.9亿元，比“九五”时期增长53.1%，占同期全市固定资产投资的14.3%。其中道路、桥梁累计投入540.8亿元，比“九五”时期增长49.8%；公共交通累计投入510.1亿元，比“九五”时期增长174%；园林绿化累计投入141.09亿元，比“九五”时期增长153.1%。
2005年上海道路长度12227公里，比2000年增长84.1%；道路面积20942万平方米，比2000年增长157.1%；高速公路长度560公里，比2000年增长471.8%；高架道路长度77公里，比2000年增长24.2%；路网密度3.30万平方米/平方公里，比2000年增长156.8%；人均市政道路面积15.4平方米，比2000年增长114.8%。
2005年上海地铁、轻轨正式运营长度147.78公里，比2000年增长134%。
上海越江隧道、大桥由2000年的7条（座）增加到2005年的12条（座）。
2005年上海园林绿地面积28865万平方米，比2000年增长129.1%。其中公共绿地面积12038万平方米，比2000年增长150.2%；居住区绿地4888万平方米，比2000年增长99.6%。绿化覆盖率由2000年的22.2%，增加到2005年的37%，增长66.7%。人均公共绿地面积由2000年的4.60平方米，增加到2005年的11.01平方米，增长139.3%。
2005年上海全市房屋面积（不含农村）64198万平方米，比2000年增长79.2%。其中居住房屋37997万平方米，比2000年增长74%；办公用房4334万平方米，比2000年增长70%；商业用房3241万平方米，比2000年增长156.2%，其中旅宾馆620.2万平方米，比2000年增长55.0%；工厂11521万平方米，比2000年增长92.5.0%。
“十五”时期，上海城市基础设施建设有了极大的发展，2005年上海城市道路交通、环境绿化等大部分指标都比2000年增加了一倍多，有力支持了上海经济的发展、极大改善了城市环境。
（2）“十一五”时期上海将进一步加强城市基础设施建设的力度
中国2010年上海世博会的召开，将进一步推动上海城市基础设施建设的发展。
“十一五”时期上海城市基础设施建设投资将达5000亿元，比“十五”时期增长63%左右。
“十一五”时期上海城市基础设施建设将环绕两个方面，即“四个中心”建设基本形成框架；成功举办2010年中国上海世博会。
“十一五”时期基础设施发展将加强集疏运输设施的集成配套。建成洋山深水港后续工程；完成浦东机场扩建和虹桥机场改造工程；建设浦东铁路、沪宁城际客运专线，沪通、沪乍等铁路，建设磁悬浮沪杭线以及虹桥高速铁路站等项目；建立“两港”与中心城轨道交通和快速通道联系；建成长江隧桥和沪苏、A25等高速公路，以及连接江浙高速公路网的10个快速通道口等重大项目。到2010年，全市高速公路长度由2005年的560公里，增加到880公里。
加强中心城的服务保障功能配套。基本建成轨道交通基本网络，运营规模将增加到400公里，中心城平均出行时间1小时，占公交出行比例40%；基本完成中心城路网形态布局，建成中环，完善高架，改造河南路、瑞金路等南北向通道，形成由快速路（300公里）、主干路（500公里）、次干路（800公里）和配套路组成的路网骨架；将建成长江路、军工路、上中路、西藏路、打浦路复线、龙耀路等越江设施，使中心城区的越江通道达到15处，车道数增至82条。完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋改造任务，约占中心城区成片二级旧里以下房屋现有总量的50%。
加强郊区城镇化的综合配套。建立松江、安亭、临港新城与中心城之间的轨道交通联系；快速公交系统运营规模超过100公里，初步形成城郊停车换乘枢纽系统；完善燃气主干管网，建设650公里次干管网，城镇化地区实现天然气化；新建8座、扩建10座郊区中心水厂；新建集约化管道沟800公里，郊区城镇、市级开发区实现宽带网络覆盖。
“十一五”时期上海绿化覆盖率要达到38%，郊区森林覆盖率要达到15%。
“十一五”时期将是上海有史以来城市基础设施投资建设规模最大的五年，将对上海经济社会发展产生巨大影响。
（3）上海城市基础设施建设对房地产业发展是极为有利的
“十一五”时期上海城市基础设施建设，对房地产业发展是极为有利的。
一是郊区城镇化综合配套的加强，增加了上海房地产供、需空间；二是城市基础设施完善，基本实现现代化，将进一步提升上海土地、房产的价值。
就外环线以内中心城区而言，主要是发展第三产业用房，由于第三产业用房的经营、使用具有人流量大的特点，道路、公共交通成为制约第三产业用房发展的瓶颈。“十一五”时期上海城市基础设施建设将加强中心城的服务保障功能配套，使城市基础设施更趋完善。制约中心城第三产业用房发展的道路、公共交通，将得到较大改善。
400万平方米成片二级旧里以下的房屋改造，将使中心城形态、环境进一步得到改善。
郊区和江、浙两省通过轨道交通、高速公路、城际客运专线、沪通、沪乍铁路，沪杭磁悬浮沪杭线等，和上海中心城联系更为便捷。为中心城第三产业用房的进一步发展创造了条件。
就浦东而言，一方面中国2010年上海世博会建设，进一步加强了基础设施配套，另一方面和浦西中心城区联系的越江通道将达到15处，车道数增至82条。浦东和浦西中心城区房地产形成联动发展，浦东的房地产市场需求和市场价格将进一步增加和提高，浦东中心城区房地产市场价格将不低于浦西中心城区房地产市场价格。
就郊区而言，由于城镇化综合配套的加强，一方面自身的市政、公用设施日趋完善，进一步提升了房地产价值；另一方面与中心城之间的轨道交通、高速公路、快速公交系统联系，促进中心城区人口向郊区转移，增加了市场需求的空间。
（二）"十一五"时期上海房地产业面临的形势分析
1、新一轮房地产投资高潮兴起，住宅投资增长过快，办公用房投资偏少
“十五”时期上海房地产开发累计投资4703.2亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资额的35.47%，比“九五”时期增加5个百分点。
“九五”时期房地产投资，相当部分是完成历史在建工程的投资，未完工程全部建成尚需的投资，由1996年的1765.3亿元，减少到2000年的830.1亿元。
“十五”时期房地产投资规模逐年扩大，2005年未完工程全部建成尚需的投资，由2000年的830.1亿元增加到约2250亿元。由此可见，“十五”期间房地产投资的增长，是新一轮房地产投资高潮的开始，是扩张时期。
“十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。期间商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%，占同期房地产开发投资的74.5%，比“九五”时期增加15个百分点；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2%；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5%。
在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8%；普通商品住宅年均增长13.6%。
由于投资惯性，新形成的投资规模将对未来几年的投资造成压力。
2、土地供应逐渐规范，但动拆迁量过大，供应总量过大，容积率偏低
（1）按供应方式分，住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式
“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46%和25.54%。
从2003年起，对房地产开发的住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式出让，其出让面积占同期三种用地出让面积的70.4%。其中住宅占73.5%，商服、综合分别占61.8%和60.6%。
“十五”时期，上海土地一级市场供应渐趋规范。房地产开发用地，除历史遗留的开发用地外，从2003年起基本采取招拍挂方式出让。有利于土地一级市场公平竞争；有效防止了国有土地资产的流失；有效防止了因土地寻租而产生的腐败。
（2）土地供应总量过大，按用途分，工业、居住用地供应过量
“十五”时期出让的32351万平方米土地，可建各类房屋35215万平方米。其中住宅用地13030万平方米，占40.28%，可建16122万平方米；商服用地1374万平方米，占4.25%，可建1921万平方米；综合用地2142万平方米，占6.62%，可建3525万平方米；工业用地12309万平方米，占38.05%，可建12123万平方米；其他用地3496万平方米，占10.81%，可建1515万平方米。
土地供应可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3%。其中供应工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5%；供应居住用地可建住宅面积(不包括综合用地中可建住宅面积)是当年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。由于供应土地需在两年内开工，工业、居住用地的过量供应，将给“十一五”前期的开工和施工规模造成压力。
（3）按行政区域和用途分，远郊区供应量过大
2003~2005年，市中心区出让土地面积1199万平方米，占5.9%；浦东新区1801万平方米，占8.8%；近郊区5418万平方米，占26.6%；远郊区11222万平方米，占55%；崇明县748万平方米，占3.7%。
远郊区出让土地面积11222万平方米，占全市的55%，显然是过量的。如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7%，显然是过量和超前的。
在大部分工厂尚在建设过程中，大部分制造业企业尚未开工生产，就业还不充分的情况下；在城镇基础设施尚未完善，和中心城区轨道交通尚未建成（大部分甚至都未列入“十一五”规划）的情况下，住宅用地的过量和超前供应，势必形成“十一五”前期住宅的大规模建设和竣工。
（4）容积率偏低，浪费了土地资源，提高了土地楼面地价
2000年，上海土地出让面积2083.22万平方米，可建3502.73万平方米，平均容积率1.68；其中出让住宅用地面积993.56万平方米，可建1868.18万平方米，平均容积率1.88。“十五”时期，土地供应平均容积率仅1.09，其中住宅1.24、商服1.40、综合1.65。比2000年平均降低32%，其中住宅降低34%。远低于已属偏低的规划指标的上限。如按2000年平均容积率水平，即少建了房屋16702万平方米，其中住宅少建了8378万平方米。土地利用效率过低，一方面浪费了土地资源；另一方面提高了土地楼面地价。
（5）动拆迁量过大，安置用房准备不足
“十五”时期，上海计划批准动拆迁各类房屋共5113.9万平方米，其中居民住宅2989.9万平方米，分别是1991~2000年十年批准动拆迁面积的134.8%和105.7%。
“十五”时期，上海实际动拆迁各类房屋共3547.8万平方米，其中居民住宅2644.7万平方米。按可比口径，市中心九区和浦东新区实际共动拆迁各类房屋2845万平方米，其中居民住宅2045万平方米，分别是“九五”时期的143%和137%。
计划动拆迁中，尚有1566万平方米未完成动拆迁，占计划动拆迁面积的30.6%。给未来动拆迁安置增加了压力。
由于“十五”中前期，对动拆迁安置用房准备严重不足，加上动拆迁过量，加剧了动拆迁矛盾，影响了社会的安定；同时对安置用房准备不足，间接促使了房价的上涨。
3、商品房施工规模超亿，年新开工面积近三千万，潜在供应量过大
2005年商品房施工面积10462.4万平方米，是2000年的189.4%。其中商品住宅8092万平方米，商业用房951.6万平方米，办公用房630.4万平方米，其他用房788.6万平方米。
商品房施工规模过大，主要是由于商品住宅施工规模逐年较大幅度扩大，拉动了全部商品房施工规模，2005年商品住宅施工面积是2000年的189.8%，占商品房施工面积的77.3%。
按环线区域分。2005年内环线内地区，商品房施工面积2288.9万平方米，其中住宅1368.8万平方米；内、外环线间地区，商品房施工面积3648.4万平方米，其中住宅2916万平方米；外环线外地区，商品房施工面积4525.1万平方米，其中住宅3807.1万平方米。
按行政区域分。2005年市中心九区，商品房施工面积2869.2万平方米，其中住宅1886万平方米；浦东新区，商品房施工面积2094.3万平方米，其中住宅1492万平方米；近郊区，商品房施工面积2720万平方米，其中住宅2386万平方米；远郊区，商品房施工面积2718.5万平方米，其中住宅2269万平方米；崇明县，商品房施工面积60.7万平方米，其中住宅59万平方米。
2001~2005年，累计新开工面积14425.7万平方米。其中商品住宅累计新开工面积12238.8万平方米，商业用房983.8万平方米，办公用房364.4万平方米，其他用房838.8万平方米。
1996~1999年，上海商品房每年新开工面积都不超过1500万平方米，而2003~2005年，每年新开工面积都超过3000万平方米；1996~1999年，上海商品住宅每年新开工面积都在1150万平方米左右，2001年以后每年新开工面积都超过2000万平方米。
按环线区域分：“十五”时期，内环线内地区，商品房新开工面积2575.5万平方米，其中住宅1904.5万平方米；内、外环线间地区，商品房新开工面积6023.9万平方米，其中住宅5257.1万平方米；外环线外地区，商品房新开工面积5826.2万平方米，其中住宅5077.2万平方米。
内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。由此可见，主要是外环线外和远郊区潜在供应量过大。可以预见，“十一五”中后期上述地区商品住宅将大量空置，并将影响上述地区房地产业的健康发展。
4、商品房由供大于求转向供不应求，投资、投机过于活跃，影响市场稳定
“九五”时期，上海商品房基本上供大于求，商品房空置面积逐年增加。
“十五”时期，商品房累计竣工面积12806.6万平方米，是“九五”时期的212.5%。其中商品住宅累计竣工面积11188.4万平方米，商业用房682.2万平方米，办公用房340.3万平方米，其他用房595.7万平方米。
“十五”时期，商品房累计批准预售面积14216万平方米，其中商品住宅批准预售面积12411万平方米，分别是“九五”时期的180%和199%。
“十五”时期，商品房共销售12792万平方米，销售竣工比达到99.9%。其中商品住宅共销售11831万平方米，销售竣工比达到105.80%。商品房绝大部分是在期房期间已被预售。“十五”时期商品房预售登记面积13741万平方米，当年批准预售和预售登记比达到96.66%。
由于市场当年需求量（部分被租赁）大于当年新增供应量，商品房空置面积大幅度下降。2005年上海商品房空置535.5万平方米，商品住宅空置248.3万平方米，分别比2000年下降57.2%和70.6%。2005年空置一年以上商品房248.3万平方米，商品住宅58.41万平方米。
“十五”时期，住宅市场需求中，除正常的自用需求（包括动拆迁形成的被动需求）外，投资、投机需求占相当的比例。据上海市统计局和市房协等单位的联合调查，2003年投资购房约占商品房的16.6%，据估计，2004~2005年一季度投资购房约占同期商品房交易的25%~30%。因此市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的，是投资、投机需求过度造成的。由于投资、投机需求是非自用需求，是以赢利为目的的，将不定期的投放市场，不利于市场的稳定。
5、存量房交易活跃，房屋租赁逐年增加，进一步推进商品房市场交易
“十五”时期，上海存量房交易面积共10162万平方米，是同期商品房销售面积的79.83%，比“九五”时期增长450%；存量住宅交易面积8011万平方米，是同期商品房销售面积的67.72%，比“九五”时期增长519%。
按行政区域分：2001~2005年市中心九区，存量房交易面积共4160万平方米，其中存量住宅交易面积3393万平方米；浦东新区，存量房交易面积共1604万平方米，其中存量住宅交易面积1339万平方米；近郊区，存量房交易面积共2550万平方米，其中存量住宅交易面积2157万平方米；远郊区，存量房交易面积共1783万平方米，其中存量住宅交易面积1090万平方米；崇明县，存量房交易面积共65万平方米，其中存量住宅交易面积33万平方米。
2005年上海各类房屋租赁累计备案登记面积2136.2万平方米（不包括公有房屋租赁），约比2000年增长150%。其中住宅518.1万平方米，办公用房706.1万平方米，商业用房379.1万平方米，厂房等其他用房533万平方米。由于相当一部分房屋租赁（尤其是私有住宅）没有进行备案登记；相当一部分商业用房采取合作经营等方式，规避租赁税，没有进行备案登记。因此上海各类房屋实际租赁面积远远超过备案登记面积。从上海外来常住人口居住房屋来源推算，住宅租赁面积（包括公有房屋转租）约占全部住宅的8%~10%左右；从上海商业经营情况推算，商业用房租赁和变相租赁面积（包括公有房屋转租），超过全部商业用房的50%。
存量房交易活跃，房屋租赁逐年增加，形成上海房地产二、三级市场互动，为上海房地产市场和房地产业长期繁荣发展打下了基础。
6、房地产价格上涨幅度过高，速度过快，不利于产业和市场健康发展
（1）住房价格非正常上涨，影响社会稳定和产业健康发展
“十五”时期，上海商品住房价格上涨幅度过高，速度过快，尤其是2003~2005年上半年。根据中房上海住宅指数反映，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%；根据上海二手房指数反映，2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5%。
从2005年5月起，上海加大房地产价格调控力度，两个“一千万”住宅陆续上市，房价开始回落。2005年12月中房上海住宅指数比2005年6月下跌11.7%，同期上海二手房指数下跌3.7%。
“十五”时期，上海商品房平均价格年均上涨14%，2003~2005年均上涨18.3%。其中商品住宅平均价格年均上涨15%，2003~2005年均上涨18.7%。
住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，主要是投资、投机需求大量增加，人为造成市场供不应求，推动住房价格飞快上涨。“十五”中、后期，上海住房价格已严重脱离了居民自用需求的承受能力，影响了社会稳定，影响了动拆迁的正常进行，最终将影响房地产自身的健康发展。
（2）房屋价格和土地价格互动、循环上涨
就房屋（主要是住房）价格而言，2002年下半年起，价格上涨过快。房屋价格过快上涨带动了土地价格上涨。2002年房地产开发企业购置土地平均单价比2001年增加了46%，2001~2005年4年间，年均上涨24.2%。
2004年上海招拍挂土地平均单价比2003年上涨了22.3%。根据2005年网上公布的594万平方米招标的土地中标价来看，招标土地的土地平均价3722元/平方米，楼面平均价2276元/平方米。分别比2004年上涨43.9%和16.5%。（2005年的594万平方米招标的土地中，没有市中心和浦东新区的居住用地，因此平均容积率相对高于2004年，平均楼面价仅比2004年增长16.5%）。
房屋价格过快上涨和土地价格过快上涨形成了恶性互动。
（三）"十一五"时期上海房地产的战略定位分析
根据“十一五”时期经济社会、城市建设、政策环境和房地产市场供、需发展趋势，结合房地产企业自身情况，企业要加紧制定“十一五”时期经营发展规划和确定企业经营策略。如果等待、观望形势的发展变化，将坐失商机，陷于被动。
1、资产重组和企业兼并、合作
上海房地产业已趋成熟，竞争也越来越激烈。企业将凭规模和综合实力跻身于行业，立足于市场。
资产重组是扩大房地产企业规模的主要出路之一。资产重组既包括资产所有权人的重组，如借助资本市场上市，企业兼并等形式；也包括资产对象（结构）的重组，如通过收购企业，企业间的土地、项目转让，参股项目等形式优化资源组合。
目前上海大部分房地产开发企业处于有资金、缺项目（土地）的境地。有后备开发项目的企业仅10%左右。有一部分企业，并未全部付清土地出让金或未全部完成土地“三通一平”（大部分是历史遗留下来的）。
在项目资本金提高（今后可能继续提高）的情况下，部分并未全部付清土地出让金或未全部完成土地“三通一平”的企业，会感到有资金压力。
目前国际资本一直窥视我国，特别是上海等一些大城市商服（包括酒店式公寓）用房，当收购受政策限制以后，将以参股形式落地（境外除专业房地产开发公司外，一般不在中国独立开发房地产项目）。
这种情况给企业资产重组和企业兼并、合作提供了机会。企业资产重组主要是对企业货币资金、存货和无形资产进行重组，企业兼并、合作也必须考量对方企业这三方面的资产质量。
因此，这三方面资产互补或进一步加强，是最好的重组、兼并的方向。
2、调整经营方式和资产结构
上海房地产企业已逐渐发展壮大，相当一部分企业已完成原始积累，在这种情况下，房地产企业应改变原有的购置土地——开发建造——销售的经营模式，转向购置土地——开发建造——销售、出租并举的经营方式。近几年上海房地产企业资产结构中，出租产品占总资产比重持续加大，意味着部分企业已注意资产结构的调整。
从近几年上海房地产企业经营状况看，出租产品占总资产的比重始终低于房屋出租收入占经营总收入的比重。2005年上海房地产企业出租产品占总资产的比重为3.07%，房屋出租收入占经营总收入的比重为6.48%。
近几年物业持续升值，物业升值和出租利润，对净资产增长的贡献不小于开发利润对净资产增长的贡献。
从企业经营抗风险角度来看，物业出租风险不仅远低于房地产开发风险，而且可以减低房地产开发风险。因为房地产开发最大的风险是资金链断裂，而物业出租可以形成持续可观的现金流。
我国房地产企业上市比例较低，很大原因在于出租物业占净资产比例过低。国外股市对房地产企业的评价，主要看出租物业质量和所占比重，而不是看以往开发业绩。
房地产开发企业合理的资产结构，出租物业占净资产的比重不应低于25%，一般宜在30%~40%。
未来几年，上海房地产开发应主要加大商服出租物业的比重，尤其是办公物业。一方面是由于办公物业自身升值和租赁价格上涨较快；另一方面是由于政府对办公物业出租经营政策干预较少；第三方面是由于办公物业抗政策环境变化能力较强。
3、要根据自身情况，选择融资渠道
房地产业近些年的发展与金融资本的支持是分不开的。
目前上海房地产开发企业的资金来源中，自有资金占比例较低。虽然项目资本金的提高，将提高自有资金的比例，但是开发经营的主要资金来源，还是主要靠融资。
目前房地产开发融资途径较少，主要依靠预售房屋融资和银行贷款。
预售房屋融资成本具有不确定因素，由于期房和现房存在价差，如房价上涨速度较快，融资成本就较高，反之就较低。随着市场供大与求的现象出现和政府加大对预售的限制，通过预售房屋融资所占资金来源比例将逐渐减少。
国内银行贷款成本较低、较为稳定，贷款时就已基本确定，但是银行贷款最大的风险在于当市场预、销售不畅时，企业容易造成资金链断裂，因为银行清算债务能力较强。虽然央行加强了对房地产开发贷款的控制，但是巨大的存贷差，给各商业银行造成了很大压力，加剧了银行的放贷冲动。因此银行贷款仍将成为房地产开发融资的主要来源，占资金来源比例可能有所增加。对具体的房地产开发企业来说，如果在资信体系的建设和开发项目的选择上多加注意的话，银行贷款占资金来源的比例就大一些（除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都较高，融资成本较高）。
“十一五”时期，银行房地产开发贷款有可能增加，但远抵消不了预售房屋融资减少的差额。房地产开发的资金来源缺口还较大。可通过其他融资渠道加以解决。如资本市场融资、房地产信托等，但这些短期内都不可能成为渠道。
资本市场融资最直接的方式是上市。其成本最低，但利润也将被分享，经营将完全公开透明。中、短期内，国内上市准入较难，如企业资产质量较好，可在境外资本市场上市。
房地产信托是一种信托贷款，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托融资的成本较低，经营不受信托责任公司控制。目前仅处于试验阶段，在宏观调控的背景下，银监会采取限制的态度，今后将先规范后逐步放开。
基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等融资渠道目前还未开放，但“十一五”时期将陆续开放。
合作开发和寻求外来资金参股，是中、小型企业除国内银行贷款和预售房屋融资外的主要融资方式。合作开发的好处是分散和转移筹资负担、经营风险的较好方法，但实际操作如合作各方开发目的不同、后续资金不能及时到位等，反而加大经营风险。因此事先要求合作各方有共同目的并一次性筹集资金。最好是寻求外来资金参股，尤其是行业外和境外资金参股。行业外和境外资金目的比较单一，以分利为主（包括资金或项目实物），一般不干预经营。
4、建立企业品牌对企业今后的经营活动具有重要的影响
目前上海近5000家房地产开发企业，具有真正意义品牌的企业寥寥无几。即使获得多少强企业称号，获得多少荣誉奖项，其企业招牌也不能创造多少附加值。究其原因，并不是上海市民没有品牌意识，也不是开发企业不追求，而是开发企业不了解房地产企业的品牌是如何建立的。品牌是无形的东西，因此只存在于大家的感觉和意识中。感觉是通过事物的特性形成的，意识不仅通过感觉，而且通过思维形成的。如开发企业开发的项目，不同于一般（不管是好的，还是坏的），都容易使大家形成感觉（同样分好的感觉，还是坏的感觉）；当感觉形成后，就要思考比较，形成意识。好的有特性的项目，通过好的善后服务和管理，始终保持好的形象，大家的意识也就逐渐形成了，品牌也就诞生了。目前一方面大部分项目没有企业标记或影子，因为预、销售时的宣传，主要是针对项目本身，很少宣传企业。因此销售完了，宣传也就完了，企业在大家心目中荡然无存。另一方面是由企业经营模式形成的，项目销售完了，交给物业公司管理。项目竣工两年后，开发企业也就没有责任了，也就很少关心项目以后的管理和项目以后的形象。
至于评比、评奖在当地是形不成品牌的，最多只能在异地唬人。
企业的品牌使企业今后的产品具有附加值，是重要的无形资产，对企业今后的经营活动具有重要的影响。
5、要在产品设计、建造上精益求精，以精致、创新获取更高的利润
前几年上海房地产市场基本处于供不应求的状态，开发企业在项目的设计上化的精力、代价不够，市场精品项目不多。同期广州等城市由于市场供大于求，开发企业在项目的设计上化的精力、代价较多，市场精品项目不少。
“十一五”时期的上海商品住宅市场，将基本是供大于求的时期，开发企业已不太可能通过市场价格非正常上涨获取高额利润，只能按照正常市场价格规律，通过产品的精致和创新来获取更高的利润。因此房地产企业在项目开工前，要比以往更重视产品的规划设计，更注重产品的差异性，在市场竞争中，模仿、雷同的产品是缺乏竞争力的。要比以往更重视材料的选择和施工的质量。
设计创新和精致建造，永远是市场盈利的不二法则，是建立品牌的主要途径。
6、走出上海，异地开发
上海有近5000家房地产开发企业，“十一五”时期，上海每年供应房地产开发的土地也只有2000~3000万平方米，僧多粥少，竞争激烈。与其等米下锅，坐吃山空，不如去外地开发。
上海开发企业去外地开发，一方面有“上海”这一共同的无形资产，另一方面上海开发企业资金等综合实力较强，经验比当地企业丰富，开发理念比较新，具有较大的先天优势。
去外地开发，必须要了解当地情况。市场秩序是否规范；政府、政策支持力度；住房市场化程度、市场容量和发展空间。如这几个方面，只要有一个是否定的，就暂缓进入。
市场容量和发展空间有几个简单的判断，供参考。
在当地人均住房面积未达到35平方米的情况下，都应有发展空间。
当地人均收入超过10000元，人均储蓄超过20000元，人均地方生产总值超过30000元，那么这个地区进入住房发展阶段。
二手住房交易超过城市住房总量2.5%（交易量/城市人口×人均住房面积）时，能进一步带动商品住房的销售。
外来常住人口超过全部常住人口10%时，市场容量加快放大。
第三产业增加值占地方生产总值比重连续三年，每年持续超过1至2个百分点，商服用房发展加快。
（四）"十一五"时期上海房地产市场供需分析
1、住宅市场供应总量将大于需求总量，地区供需不平衡
（1）全市供大于求，总平均价格将逐渐趋向平稳，期间有小幅涨跌
2005年住宅施工面积约8100万平方米；2004~2005年出让土地可建住宅约5600万平方米，未来五年可预见竣工的住宅，合计约有13700万平方米，“十一五”时期，年竣工量将达2750万平方米以上。
上海现有各类住宅35822万平方米，“十五”时期旧居住区改造、市政动迁、其他动迁等，估计拆除旧住房约是“十五”时期的80%，即2100万平方米左右，还剩约33700万平方米。“十一五”时期，上海规划人口1900万人，其中郊区城市化率将达75%，估计到2010年，上海城市人口将达1700万人。按人均28~30平方米计算，约需47600~51000万平方米。“十一五”时期，需竣工13900~17300万平方米。年竣工达2780~3460万平方米，才能满足需要。
市场潜在需求是巨大的，但市场潜在需求不等于实际需求。
“十一五”时期，上海住宅需求还存在一些负面因素：
上海居民家庭总支出逐年快速上升，2003年家庭总支出开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。
由于上海居民家庭可支配收入，按收入水平分，增长速度呈倒金字塔型。中等收入户和中等偏上户是未来购房自用需求的主力，但增长速度远低于高收入户，影响需求的形成。
近两年住房交易税费比前几年有所提高，贷款利率上升，增加购房负担。
“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道日趋增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。
因此，商品住宅市场实际平均年需求仅2000~2200万平方米，其中解决和改善住房条件、动拆迁等形成的自用需求约1800~2000万平方米（包括政府建造的廉租屋），投资形成的需求约100~300万平方米。
“十一五”时期，住宅市场主要呈现供大于求的发展趋势。由于供需关系的逆转，和外环线以外供应量的大幅度上升，市场总平均价格将逐渐趋向平稳，期间有小幅涨跌。
“十一五”时期，全市住宅市场总趋势是供大于求，但各区域市场供需并不平衡，给住宅开发经营提供了机会。
（2）市中心九区商品住宅供应将长期处于短缺状态，市场价格将持续上涨
2005年市中心九区住宅施工面积约1886万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约750万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有2650万平方米。
2005年有各类住宅14495万平方米，常住人口654万人，人均22.2平方米。“十一五”时期估计拆除旧住房约600万平方米，是“十五”时期的67.3%（现有旧里住房987万平方米，占全市的53.8%），如2010年常住人口减少到650万人，人均达到28~30平方米，需有住房18200~19500万平方米。“十一五”时期，需竣工4300~5600万平方米，才能满足需要。供应和潜在需求差距相当大。
由于“十一五”时期，市中心九区土地供应将基本依靠动拆迁置换出来的土地，并且将主要供应商服用地，住宅用地的供应将持续减少，平均每年供应土地可建住宅面积将不超过200万平方米。
市场供需缺口较大，给开发企业提供了机会。但是住宅用地供应较少，竞争激烈。
（3）浦东新区商品住宅供需两旺，价格将趋平稳，中后期适度上涨
2005年住宅施工面积约1492万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约325万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有1750万平方米。
2005年有各类住宅6431万平方米，常住人口279万人，其中城市人口约265万人，人均24.3平方米。“十一五”时期估计拆除旧住房约600万平方米，是“十五”时期的52%（浦东世博动迁已大部分完成），如2010年常住人口达到310万人（通过改变城乡结构，基本是城市人口），人均达到28~30平方米，需有住房8680~9300万平方米。“十一五”时期，需竣工2850~3470万平方米，才能满足需要。
由于2005年6月，国务院批准浦东新区进行综合配套改革试点，获得一系列优惠政策，“十一五”时期浦东新区经济社会发展仍将继续高速度发展；由于和浦西中心城区联系的越江通道将达到15处；轨道交通大幅度增加；就业机会较浦西多，且岗位收入也较高。因此住宅实际需求将逐渐增加，市场价格将逐渐上涨。实际需求将在2700~3000万平方米，市场价格接近市中心九区价格，但涨幅低于市中心九区。因为土地供应还有较大潜力。
浦东新区给开发企业提供了商品住宅进一步扩大开发的机遇。
（4）近郊区市场已趋成熟活跃，外环和轨道交通两侧是住宅开发的理想之地
2005年住宅施工面积约2386万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约2250万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有4650万平方米。
2005年有各类住宅8300万平方米，“十一五”时期估计拆除旧住房约500万平方米。
现有常住人口396万人，是外来人口最密集的地区（外来人口占36.6%），估计常住城市人口人均住房面积达到25平方米，由于“十一五”时期市区人口疏解，主要流向近郊区。如2010年常住人口达到440万人，其中90%为城市人口，人均达到28~30平方米，那么需有11200~12000万平方米住宅。需竣工3400~4200万平方米。供、需有一定的差距，如“十一五”前期住宅用地继续大量供应，那么供将远大于求。
近郊三区二手住房交易已趋频繁，交易量大大超过浦东新区，交易率（存量房交易面积和存量房面积之比）不仅超过浦东新区，而且超过市中心九区，市场已趋成熟和活跃。因此住宅价格将逐渐趋向平稳，中后期可能微涨。
由于近郊三区中，外环线两侧，是市中心人口疏解主要流入区域，是外来常住人口主要集聚区域；“十一五”时期近郊三区都将有轨道交通通达。因此外环线两侧和轨道交通线两侧，仍是住宅开发的理想之地。
（5）远郊区供将远大于求，要扭转将取决于地方政府区域发展规划是否科学
2005年住宅施工面积约2269万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约2141万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有4410万平方米。
2005年有各类住宅6260万平方米，“十一五”时期估计拆除旧住房约500万平方米。
现有常住人口384万人，外来人口占28.9%。估计常住城市人口人均住房面积不到25平方米。如2010年常住人口达到430万人，其中85%为城市人口，人均达到28~30平方米，那么需有10200~10950万平方米住宅。需竣工2400~3150万平方米。供、需差距悬殊，供将远大于求，价格将逐渐趋于下跌。
由于“十一五”时期，市政府对南汇、松江轨道交通投入力度较大，南汇就业机会增长较快，因此这两个区轨道交通沿线、区内交通枢纽地区，住宅投资开发有适度的机会。但这两个区潜在供应量过大，风险同样存在。其他区，主要在于地方政府对本区发展规划是否科学和发展规划执行的力度。
开发企业进入远郊区具体区域，主要审视区域发展规划的合理性和科学性。
2、商服用房的发展机遇较好，但各种用途、各个地区供需仍有差别
（1）市中心和浦东新区有较大的发展空间；远郊区潜在供应量过大，前景堪忧
上海现代服务业是“十一五”时期发展的重点，也是上海城市发展的必由之路，上海“四个中心”建设中，除经济中心涵盖全部产业外，其他三个中心直接指向现代服务业。
由于上海加快建设形成“四个中心”的国际大都市，将加快吸引国内外企业在上海建立总部和地区分部的速度；由于上海是长三角经济圈的龙头中心，将使本地区现代服务产业向上海集聚。
现代服务业的大发展，直接推动了商服用房的供应和需求发展，给房地产投资开发商服用房提供了大好机会。
从土地供应来看，由于商服用地的单位效益（产值、利税、吸纳劳动力、能耗、污染排放等等）远高于其他用地，因此地方政府在土地出让时，有可能尽量满足商服用地的开发。
由于市中心九区商服用房发展较早，已相当成熟；上海“十一五”发展规划要求中心城区第三产业增加值占生产总值的80%和规划了12个现代服务业集聚区；由于“十一五”时期将进一步加强中心城区的服务保障功能配套，轨道交通密度相当高，中心城区道路交通等基础设施有较大的改善和完善。因此市中心九区和浦东新区具有加快发展商服用房的优势（郊区、县不宜建过多商服用房，否则将造成大量闲置，资金成本、管理成本将大大超过经营收入）。
2003~2005年供应的商服和综合用地可建3775万平方米，其中可建办公、商业、旅宾馆约3000万平方米；其中市中心九区和浦东新区供应商服和综合用地可建1580万平方米，可建办公、商业、旅宾馆约1200~1300万平方米。2005年在建施工的办公用房630万平方米、商业用房950万平方米，其中外环线以内为580万平方米和528万平方米。“十一五”时期，可预见竣工的商服（包括旅宾馆）用房约4500~4700万平方米，其中市中心九区和浦东新区约2400~2600万平方米。
“十一五”时期，市中心九区和浦东新区商服用房发展还有较大的空间。而远郊区2003~2005年供应的商服和综合用地可建1374万平方米，是市中心九区和浦东新区合计的87%，潜在供应量过大，前景堪忧。
（2）办公用房发展遇到较好机会，但要注意地段的选择
“十一五”时期，上海加快现代服务产业的发展，将给上海办公用房带来很大的发展机遇。
上海在20世纪90年代，第三产业发展很快，其增幅超过国民经济的增幅，占国内生产总值的比重由1990年的31.88%提高到2000年的50.63%。同期上海办公用房和商业用房分别增加3.03倍和1.96倍，远远超过工厂厂房（增加0.19倍）。“十五”时期，上海第三产业发展增长缓慢，占生产总值的比重一直徘徊在50%左右，与此同时，2005年上海办公用房比2000年增加69.25%，远低于商业用房172%的增长幅度，也低于工厂厂房100%的增长幅度。
2005年上海办公用房有4338万平方米，仅占全市房屋的6.75%，占非居住用房的16.5%。
“十一五”时期，上海大力发展现代服务业，并加强和发展12个现代服务业集聚区。据初步测算，2010年全市办公用房需用总量约7500万平方米，比2005年增加3150万平方米，增长73%，增幅略高于“十五”时期。而2005年上海办公用房施工面积630万平方米，远远不能满足“十一五”时期现代服务业发展的需要。
从市场价格来看，由于“九五”中后期至“十五”时期，上海办公用房价格较长时期被扭曲，出售价格等同或低于同地区同类住宅价格，租赁价格远低于其他国际大都市，甲级办公楼的租金仅是伦敦的15%、东京的20%、纽约的35%，莫斯科的40%。租赁价格仍低于1995年的水平。“十一五”时期，上海办公用房出售、租赁价格上涨幅度和空间，是各种用房中最高的。
办公用房对道路和公共交通有一定的要求，对周边环境资源有一定的依赖。因此在道路和公共交通较为方便的前提下，要么集聚，形成相互依赖；要么依赖周边环境资源，如产业集聚区，因为现代服务业主要是生产者服务业。零星的、缺乏道路和公共交通优势的，没有产业依赖的办公用房价值较低，升值潜力较差。
因此开发企业办公用房要注意对地段的选择。
（3）商业用房总量已趋饱和，但分布不均衡
商业用房既包括商业（零售商业、餐饮、商业服务）经营用房，也包括其他行业（如金融、邮电、咨询、社会服务等其他行业）经营服务用房。
“十五”时期是上海商业用房发展最快的时期，2005年上海商场店铺面积达3241万平方米，比2000年增长172%。城镇常住人口人均2.05平方米。
据上海统计局和上海市房地局公布的对上海主要商业街区的调查，2004年上海主要商业街区商业用房（包括各楼层）平均租金354元/平方米•月，比2000年增长19.6%。是上海各种用房中租金最高的。
由于上海商业用房总量已趋饱和，商业用房单位产出增长逐渐减少。据上海商委公布的（2003）上海零售业白皮书中可以看出：上海零售商业面积从1999年的1046万平方米上升至2002年的1311万平方米，年均增长率达7.8%，而每平方米营业额从1999年的1.52万元上升至2002年的1.55万元，年均仅增长0.65%。
2005年，上海商业用房施工面积952万平方米，是2000年全市商业用房面积的75%，如全部竣工，城镇常住人口人均将达2.4平方米左右。从上海现有商业用房面积和在建施工面积来看，上海商铺面积总量已趋饱和，甚至过剩，主要问题是分布不均衡，部分新建居民集聚区商业网点还处于不足的状态，但有些边远区（如松江区）已开始过剩。
商业用房是不动产，不可能在地区间调剂余缺。因此，对上海商业用房的发展要慎重。
（4）旅宾馆发展面临大好机遇，但切忌一哄而上
近几年上海旅游环境进一步改善，会展业兴起，商务客流增多，推动了旅宾馆业的发展。2005年上海有旅宾馆620万平方米，比2000年增长50%。床位数约24万张，其中星级宾馆占近一半。2004年营业收入比2000年增长69.8%，其中客房收入比2000年增长86.5%。
上海将举办中国2010年上海世博会，给上海旅宾馆进一步发展提供了极好的机遇。考虑到世博会后旅宾馆的正常经营，2010年上海旅宾馆将发展到40万张床位，星级宾馆占比例将进一步增加，估计旅宾馆面积将增加到1000万平方米左右。
“十一五”时期，上海确实面临旅宾馆发展的大好机遇，但发展要有限度。据了解，目前有相当一部分已拿到商服用地的开发企业，打算改变原计划，建造旅宾馆，希望深入了解周边环境资源情况和全市总量发展情况。如果过量开发，世博会以后很可能过剩。
