中国旅游业投资建议

第一节 我国旅游业投资趋势分析

一、西部地区将成为旅游投资的重点区域

西部地区是中国旅游资源品位最高的地区，具备大规模发展旅游业的条件和基础。但长期以来，由于受旅游交通和住宿瓶颈的制约，中西部所蕴藏的巨大旅游资源没有得到充分的开发利用。随着西部大开发战略的实施，西部的投资环境不断改善，加之国家国债等财政支持力度的增大，投资西部的景观资源，特别是具有天然垄断优势的生态旅游资源必将大有可为。

投资中西部旅游资源开发和设施建设一定有开放和全局的观念和思路，加强与东部沿海地区的联系与沟通，开拓东部广大的客源市场，从两头在外的运作方式出发，以观光产品为主导，专项产品为补充，建立完善交通、住宿、环保等配套体系，形成有规模的名牌线路和旅游区域。

西部旅游业的投资开发不应局限在总量扩张的概念上，而是打破资金、人员流动的地域限制，积极探索资本、管理、市场相结合的新型投资方式，从而使中西部地区摆脱封闭的观念，激发内在发展潜力，促进文化的交融和思想的变革。

二、社会资本将成为旅游业的投资主体

目前，中国旅游业已经出现了投资主体多元化的趋势。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资中占据主导地位，投资的方式也将更为多样化。

为此，国家应尽快健全相关法规，完善社会投资的配套服务，加强项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的政策环境。

三、传统领域和产品创新具有不同投资价值

中国旅游业具有良好市场前景的投资领域主要有：

1、景区开发

名山秀水、文化性资源开发一直是中国旅游业投资回报率最高的领域。未来的景区开发应注重迎合游客的绿色和文化消费需求，突出特色，增强功能，积极尝试新的投融资模式，提高投资的经济和环境效益，延长景区的生命周期和项目的赢利周期。

2、专项产品

随着居民休闲时间的延长和消费观念的转变，会展旅游、滑雪旅游、温泉度假旅游、探险和文化体育活动等专项旅游产品和特殊旅游产品，特别是围绕着2008年奥运会的各种旅游产品将有巨大的市场潜力。这类旅游产品对高收入和紧跟时尚的消费者更具吸引力，因此项目投资应加强市场调查，进行准确的市场定位和细分。同时，由于中国这类产品开发的技术相对落后，因而应积极借鉴国外的先进技术、设计策划理念和管理经验，开发出有中国特色的旅游专项产品。

3、青年旅社和经济型连锁酒店

作为年轻人特别是学生旅行的重要接待方式，尽管青年旅社在欧美等国家已经有百余年的发展历史，但青年旅社在中国还是新兴事物。目前，全国仅有30多家青年旅社，5000多个床位，分布在10个省区。与5600多家、3500多张床位的世界青年旅社的总规模相差甚远。

同时，青年青年旅社在全球的分布也相当广泛，全球现阶段已有59个青年旅社会员、13个会员组织、19个认可业务代理，广泛地分布在世界90多个国家和地区，而且青年旅社已经开始逐步调整无利润或底利润的经营目标，在激烈的竞争中追求更高的利润。

随着学生假期的增加、青少年消费自主性和个性化增强，青少年（学生）的旅游需求不断扩大，廉价方便的青年旅社市场前景看好。同时，在旅游内部结构调整过程中，一些过剩的住宿接待能力将被淘汰，对中低档酒店的资源进行整合，建立经济型连锁酒店，实行统一的服务标准和集团化管理，不仅有助于提高这些资产存量的利用效率，而且还可以形成新的投资机会。

4、自助旅游的配套设施和中介服务

随着旅游信息、交通住宿设施等的发展，特别是个人和家庭汽车消费高峰的到来，中国居民的自助旅游已经显示出良好的市场前景。以2005年“五一”黄金周为例，仅深圳就有12%的居民驾车出游。

自助旅游相对团体旅游对旅游目的地的经济贡献度更大，并由此带来了产品开发和配套设施建设的众多商机。其中，以旅游网站为代表的信息服务、依托传统旅行社的票务、酒店和其他电子商务业务以及停车场、汽车旅馆、自助旅游救援保险等具有较大的市场潜力。围绕着自助旅游的配套设施和中介服务等项目比较适合初期投入较少但有一定技术和网络优势的投资者。

5、旅游景观房产

近年来，在一些旅游重点城市和风景名胜地，景色优美的房地产开发和投资热潮正在悄然兴起。杭州、青岛、成都、海南等地相继涌现了一批景观房产项目，杭州的乐园、成都的芙蓉古城、青城白鹭洲、新疆阿尔泰地区的小别墅区等就是其中的代表。景观房产集自然景观和建筑景观为一身，居住、投资两可，还能抵押、出租、转让、继承。不仅是市场前景良好的房地产开发项目，而且还特别适合私人投资。

四、可持续发展成为旅游业未来投资和发展的根本出发点

随着旅游业产业规模的扩张，参与旅游活动的人数越来越多，旅游活动所涉及的范围也日趋广泛，由此对旅游资源、环境、社会文化的影响也更加复杂，因而对未来旅游业的可持续发展提出了更高要求。

首先，要实现旅游可持续发展就必须制止或控制旅游建设性破坏。即在旅游资源开发和基础设施建设中，在满足大众旅游者需求和企业获得合理利润的同时，确保环境不受到破坏、历史文化遗产不受到侵害；

其次，要控制环境敏感地区的游客流量。不少生态环境优美的旅游景区原本是人迹罕至的地区，往往也是生态敏感和脆弱的地区。如果不对这些地区的旅游客流量实行科学有效的控制，将造成毁灭性的破坏。一些特殊、不可复制的人文景观也是如此，过多的商业活动，给当地社区带来巨大压力，对当地的民族文化、传统习俗都会带来冲击；

再次，“绿色旅游”将成为旅游业发展的全新概念和大势所趋。“绿色消费”和“绿色经营”作为行业发展的时尚，将带动旅游业环境标准的改进和推广、生态旅游产品的开发以及旅游饭店、景点（区）和旅游城市硬件和软件的全面升级。

旅游业的可持续发展代表着行业未来的发展方向。对于投资者的来说，可持续发展一方面为投资项目的选择设置了一些限制，提高了部分项目投资和运营的成本；另一方面，可持续发展也为投资者开辟了“绿色旅游”、“生态旅游”以及相关旅游商品生产销售等新的投资领域。同时，延长了投资项目的生命周期。因而，牺牲短期或局部的经济利益，换取长远和环境友好式的投资利益和发展模式将是未来旅游业投资应遵循的根本出发点，也是投资者需要考虑的重要问题之一。

第二节 我国旅游业投资建议分析

一、投资基本方向

1、在投资结构上，以资源开发为重点，实现多元化发展

“九五”以前，中国旅游业投资的重点集中于旅游饭店等接待设施。随着旅游接待能力供求矛盾的缓解和市场需求的变化，中国旅游业投资已经开始向资源开发转移。

首先，是文化观光产品的建设项目。文化观光项目过去和将来都是中国旅游业的主导产品，丝绸之路、长江三峡、北京、上海、广东、西安、桂林、杭州等地曾是中国旅游业“八五”以前的创汇主力，目前面临着进一步挖掘潜力、完善设施、提高效益、延长产品生命周期的问题，这就必须要广泛吸引国内外各界资金，在科学合理规划基础上加快建设步伐，实现上述资源的可持续利用。

其次，是开发适应市场需求的新产品，建立新的成规模的旅游发展基地，形成中国旅游业的新增长点。为此，应加快开发能够吸引国际国内旅游者的度假和专项旅游产品，特别是加快海滨度假、温泉疗养、会展旅游、游船旅游等新产品的开发，使其成为旅游业投资的新热点，形成观光产品、度假产品、专项产品相协调的多元化投资结构。

2、在投资项目上，以国内旅游为基础，以国际旅游为导向，注重国际、国内两个市场的协调发展

“九五”时期旅游业发展最为突出的特点之一是国内旅游市场的成熟壮大。国内旅游的发展不仅表现为单纯的规模扩张，而且还表现在消费层次的提高上，出现了国际、国内两个市场趋同化的态势，特别是在中低档次旅游产品的消费上，两个市场的融合程度更高。

这意味着中国旅游业相对稳定的发展结构已初见端倪，不仅为旅游项目的投资开发创造了更广阔的空间，而且也表明旅游业的投资必须兼顾两个市场的需求，实现协调发展。特别是东南沿海一带，由于旅游业发展已经具备一定基础，市场发展相对成熟，因而在投资项目的选择上要侧重于市场的纵向开拓项目，注重旅游产品的深层次开发，争取利用外资和该地区丰富的民间资本和先进技术，实现更高层次上的多样性开发。

对于中西部地区，影响其旅游业发展的最大问题是产业要素结构不合理。丰富的旅游资源和该地区的“行、住、吃、娱”以及其他基础设施建设不相匹配，甚至因此在部分旅游者中形成了到西部旅游的畏难心理，严重制约了其资源的开发利用效率。针对这一现实状况，西部旅游投资项目的选择应以观光产品为主导，专项产品为补充，围绕着资源环境的改善，提升交通、住宿、娱乐等配套服务设施的供给能力和水平，建立健全产业体系，形成具有规模和影响力的旅游线路的旅游区域。

二、投资建议

目前，我国旅游业正面临一个承前启后的发展阶段，一方面是大众旅游的积极性被调动起来了，但促成需求的条件还有待进一步放宽；另一方面是现有的供给体系不适应大众旅游的需求，需要在结构和总量方面做出调整。

从供给体系来看，我国的经济体系已经跨入了小康阶段，从大的框架结构上已经告别了短缺时代，但是在产业结构体系方面还有待完善，特别是一些明显的短腿制约了经济总量的供给能力，出现了结构性短缺。近两年旅游黄金周暴露出来的行路难、住宿难、游览难等问题，实际上是基础设施和服务设施的短缺所造成的。

要解决这个问题，从长远来看当然是要改善供给能力，解决结构性短缺的问题。第一项工作是解决困扰旅游业发展多年的交通等基础设施问题，为旅游业的发展提供保障。第二项工作是营造新的旅游消费热点，实现旅游客源的结构性分流。

当前我国旅游的特点是热点太热，冷点太冷，大部分游客集中在少数几个热点上。今后，要结合西部大开发，挖掘西部地区丰富的旅游资源，形成新的旅游消费热点，从空间上实现客源分流。

1、以资源开发等项目为重点，实现多元化发展

中国旅游业的发展是以需求拉动为主要特征的。在20多年的时间里，经历了国际旅游、国内旅游两轮市场需求的冲击，产业发展也随着需求的变化从被动的接待型转向产品开发型。

第一轮需求冲击来自国际旅游市场，它催生了70年代末处于萌芽状态的中国旅游业。这一轮的需求冲击是一个外生的变量，增长快，密度大，与当时中国的经济发展水平和居民消费层次还有相当大的差距，中国旅游业很难在短期内做出全面反应，只好采取适应需求策略，在供给与需求之间尽量寻找弥补缺口的平衡点，在产品的开发组织和产业体系的构建上不具备任何自主性，一切依赖资源自发发展，听凭需求流动的安排。

由于这一时期的国际旅游需求集中指向了自然景观与人文景观，中国旅游业便被动地接受了这一安排，以简单、粗放的观光接待型旅游为主，靠迅猛增长的国际旅游市场创造了80年代中国旅游业发展的奇迹。

这种对市场需求的被动适应性也同时塑造了中国旅游业发展的基本格局。既然海外旅游者涌向那里，旅游业就发展到那里，那么，在市场需求对交通便利，经济相对发达，具有一定资源基础的东南沿海地区作出了选择之后，中国旅游业就在这一地区率先发展起来。广东、福建、浙江、上海、江苏、山东、北京等地不仅起步早，而且还一直是中国旅游业发展的重点地区和旅游外汇收入的重要基地。仅这七个地区，就以7%的国土面积，接待了来华海外旅游者的70%，集中了全国72.8%的旅游外汇收入。

第二轮需求冲击来自国内旅游市场。80年代后期，中国10年改革开放所累积的巨大能量开始释放，10年国际旅游发展的示范效应开始显现，于是，庞大的国内旅游市场需求开始启动，形成了拉动中国旅游业发展的第二轮市场冲击。

这一轮冲击的特点表现为内生的变量，虽然规模巨大，来势汹涌，但由于它是从中国国内社会经济的发展中滋生出来的，在需求和供给之间的差距远远不如国际旅游，而且在规模流量的稳定程度上又大大高于国际旅游，给中国旅游产业体系的构建创造了长期反应的机会，使中国旅游业得以从容调整，从以自然资源为依托的被动接待型转入以资源为载体的产品开发型。

2002年底，中国旅游业吸引海内外资金的总体规模达到8600亿元。其中，宾馆饭店等住宿设施投资规模为6400亿元；景区景点开发为1000亿元；旅游车船、文化娱乐、旅行社等1200亿元。在8600亿元投资中，外商投资超过500亿美元，在外商投资中，旅游饭店业400亿美元，景区景点开发80亿美元，旅游车船、文化娱乐业20亿美元。

20多年的开发建设，我国旅游产品的开发大体经历了三个阶段。第一阶段是对自然景观的加工组织，以现有景观资源为依托，为旅游者提供初始阶段的观光产品，基本上是粗放的、自发的、追随旅游需求的变化，被动地进行适应性的调整。

第二个阶段是对旅游资源的精细加工与专业分工，旅游产品开发具有了一定的高度和深度，开始针对市场需求，创造性地开发产品，逐步形成了观光、度假、专项产品三足鼎立的产品结构。

这两个阶段主要是从人的消费需求出发，以项目群组的空间布局为主要手段，以自然环境的改变为前提，搭建人类嬉戏的乐园。随着旅游消费的成熟，人们开始追求复合型的游历过程，即对分类明确的单一功能的旅游产品的消费发展到集多种特色于一身的综合性的旅游产品的消费。

伴随着世纪末人类崇尚自然的潮流，旅游产品综合开发的基调便以自然生态环境为背景和依托，复合观光、度假、专项产品等多项内容，通过多侧面、多元化的开发，达成人类回归自然的目的，由此，旅游产品开发进入了第三个阶段。在这个阶段，资源开发项目将成为投资重点之一。

首先，是文化观光产品的建设项目。文化观光产品过去和将来都是中国旅游业的主导产品，丝绸之路、长江三峡、北京、上海、广东、西安、桂林等是中国旅游业创汇的主力，但在未来却面临着进一步完善产品，提高效益的问题。

第二，是开发适应市场需求的新产品，建立新的成规模的旅游发展基地，形成中国旅游业持续快速健康发展的增长点。长期以来，中国旅游产品主要是以文化观光产品为主，缺少适应海内外旅游者需求的度假旅游产品和专项旅游产品。

未来若干年中，加快开发能够吸引国际国内旅游者的新产品，特别是加快海滨度假、温泉疗养、会议旅游、游船旅游等项产品的建设，将成为投资回报较高的领域。从旅游业发达的国家来看，在其旅游业发展的过程中，都逐步形成了若干个旅游产品比较集中的区域，形成了具有市场影响力的大型旅游项目，在市场上产生了巨大的规模效应。如欧洲的阿尔卑斯山区、环地中海，中南美的加勒比地区，美国的奥兰多主题公园城、迪斯尼世界系列、环球影城系列主题公园等等。

中国旅游业的发展已经孕育了对这类产品的潜在的市场需求，但是产品的开发相对滞后，需要在未来产品的开发中重点策划，以抓住需求发展的契机，推动非典之后旅游市场的快速恢复，实现我国旅游业更高层次上的发展。

如包括江、浙、沪三省市在内的长江三角洲城市休闲区，以热带海滨度假旅游为特色的海南岛度假区，横跨川、滇、藏的大香格里拉生态旅游区，还有以京、沪、津特大都市为依托的大型主题文化娱乐产品等等，无论在拉动投资需求，带动相关产业群的发展，还是在促进旅游消费需求，扩大内需方面，都将产生巨大的推动作用。

2、以中西部为重点，充分挖掘旅游资源的优势

从整体上看，中国旅游业的发展已经进入产品结构的转型时期，一方面，东南沿海经济发达地区经过多年的开发建设，旅游资源开发的空间已经所剩无几，下一步必须在提高产品档次，加大技术含量，营造市场形象方面加大投入，产品开发的边际成本大幅度提高，超额利润转向了平均利润，客观上存在一个寻找新的投资热点和利润增长点的动机。

另一方面，旅游消费主题集中指向了中西部的生态旅游资源，市场开拓的空间极为广阔。考虑到近几年来勃然兴起的国内旅游市场，只要产品规划开发得当，就可以营造出新的消费热点，开拓新的超额利润的空间，拉动地方经济的全面发展。

这里，东南沿海与中西部不仅仅是一个地理概念，而是包含了发展阶段在内的对旅游业发育程度的一种评价。如果仅就资源条件来讲，中西部无疑是中国最具魅力的地区，中国具有发展旅游业得天独厚的资源优势，很大程度上指的就是中西部的资源。

但是，现代经济生活中，资源只是发展经济的充分条件之一，缺少社会环境的支持，没有大量资金的投入，资源也还只能是资源，形不成现实的生产力。由于开发力度不够，对市场的吸引力不足，致使中国中西部旅游业的发展形不成规模，只在广袤的土地上散落着零星的旅游活动，虽然近几年国内旅游的发展在一定程度上促进了中西部的发展，但就总体而言，中西部的旅游业不具备经济规模。

影响中西部地区发展规模的最大问题是产业要素结构不合理。“行、游、住、吃、购、娱”六大要素在中西部发育得极不充分。首先是交通问题，旅游业发展的首要因素是交通，旅游者只有进得来，出得去，散得开，才能流动起来，形成规模。而交通恰恰是中西部最短的弱项。

住宿设施短缺是中西部旅游产业结构中的又一短项。由于中西部地区对自然资源的依赖程度相当高，从而受自然条件制约的程度也相当高，由此造成了冬夏两季旅游客源的差异，淡旺季之间反差极大，这使饭店等住宿设施的建设和经营陷入进退两难的窘况，很难得到充分的发展。再加上综合服务等配套设施不足，尽管中西部地区在资源方面拥有明显的长处，但其发展规模却不得不屈就于交通、住宿等短项的接待能力，综合接待水平长期得不到提高。接待能力不足，制约了市场的发展，市场需求不足，又影响了接待能力的提高，供给和需求之间的因果关系交相感应，中西部地区陷入了规模不足的循环。

20多年来虽坐拥资源，却没能够形成与东南沿海相媲美的具有一定规模和竞争力的旅游线路、旅游区域。从根本上说，中西部地区旅游业的发育程度是由其经济发展水平所决定的。旅游业是现代经济发展到一定阶段的产物，它是在人类分工高度发展，将社会服务等劳动从物质生产活动中剥离出来以后才具有了独立发展的资格。

对于中西部地区而言，其经济发展水平和传统的经济结构很难在自身封闭的体系中为旅游业这个现代经济的产物找到生存发展的空间。所以，中西部地区的发展，必须与现代经济发展水平相联系，与现代产业分工体系相联系，也就是说，中西部地区旅游业的发展一定要建立在开放的格局上，加强与发达地区的联系与沟通，以优势资源吸引资金和技术，开拓发达地区的客源市场，以观光产品为主导，专项产品为补充，围绕资源环境的改善，提升交通、住宿等配套服务设施的水平，建立健全产业体系，形成具有规模和影响力的旅游线路和旅游区域，使特色资源尽可能转化为经济优势。

在投资项目上以建立健全产业体系、完善配套服务设施、形成产业规模为目的，对旅游资源进行成规模，成系列的开发，以项目规模启动市场规模，由规模效益维持投资项目的生命力。即以产品的横向开拓为重点，针对资源特色，集中力量进行整体开发，围绕优势资源建立要素结构完整的产业体系，形成连片成线的经济规模。

从市场需求的变化趋势来看，西部地区旅游业的发展无疑拥有非常广阔的市场。因为旅游消费已成为当今的社会时尚，随着经济的发展，工业化程度的加深，人类的旅游需求将进入更高层次，越来越渴望回归自然，远离尘嚣，西部的生态环境资源恰恰与现代都市生活形成了强烈的反差，符合现代旅游需求变化的趋势。考虑到中国庞大的人口基数和日益增长的海外旅游市场，西部地区的旅游资源优势必将转化成现实的经济优势，带动其经济的全面发展。

3、以都市旅游为依托，完善旅游产品结构

东南沿海是中国旅游业发展水平最高的地区，也是市场需求最为旺盛的地区。应该讲，需求拉动对东南沿海的作用最为明显，20年的发展，已使东南沿海具备了大致宽松的供给条件，那么，今后东南沿海的增长点在哪里，怎样实现更大发展呢？

从东南沿海地区的需求特点来看，其市场在总量上将进一步扩大。旅游业的发展根本上还取决于社会经济的发展水平，东南沿海一直是中国经济发展最为活跃的地区，在世纪末中国经济的增长过程中仍将保持领先地位，由此决定了其旅游市场将在已有的基础上延续和发展。

（1）消费时尚的惯性作用

东南沿海是中国国内旅游发育最为成熟的地区，无论是接待人数还是出游人数在全国都位居前列，对于这一地区的居民来讲，旅游消费已成为生活习惯的一部分，在经济发展的前提下，具有不可逆转的趋势，为旅游市场的发展和壮大提供了可靠的保证。

（2）经济活跃的刺激作用

随着中国经济的攀升，东南沿海一带固有的经济发达，开放度高，交通便利等优势将更加凸显出来，各种商务活动、社会活动将会更加频繁，经济发展更富于活力。特别在企业盈利增加，个人收入水平上升的情况下，将进一步强化出游动机，促使旅游需求总量不断扩大。

东南沿海的市场需求并不是一个简单的局部的概念，它包括了东南沿海的本地市场，外部市场以及国际旅游市场几个部分，这个市场规模在未来的发展中将会出现结构性细分。

第一部分是远程市场，包括国际旅游市场和国内其他地区的客源市场。这部分市场主要是被景观资源和繁荣的社会经济生活所吸引，在流向上趋于观光产品和大型活动、会议旅游等专项产品。

第二部分是本地市场，以常驻居民为主。这部分市场的兴趣点在周末度假和各种小型灵活的商务活动，对度假产品、专项产品的需求度比较高。

第三部分是局部地区市场，以城市及其周边的消费群体为主。这部分市场追求的是一种休闲放松的情调，对各种游乐项目和度假休闲设施表现出明显的偏爱，在产品的选择上侧重于大型游乐项目和度假等专项产品。

从以上客源市场的需求特点来看，覆盖了观光产品、度假产品、专项产品三个方面，由此要求东南沿海地区在产品结构的转换上加快步伐，以国内旅游为基础，以国际旅游为导向，全方位的开拓产品，建立符合现代旅游发展规律的三足鼎立的产品格局。

在观光、度假、专项旅游产品之间，并不存在消费水平的高低之分，这三类产品是独立发展的并行的结构关系，各自有不同的需求层次，这就使得产品开发必须以不同的需求层次为对象，根据不同的类别建立各具特色的产品系列，形成完整的纵向排列的产品结构，联合成统一的旅游市场。值得注意的是，东南沿海的市场发育已相对成熟，市场拉动的作用力正在逐渐减弱，今后旅游业的发展水平将直接取决于产品开发的力度。在大众旅游消费比较普及的东南沿海地区，需要特别强调的是：

一定要注意旅游项目开发的档次与水准。至于东南沿海一带，由于旅游业发展已经具备一定基础，经济发展与市场发展已有一定水平。所以，在投资项目的选择上要注重旅游产品的深层次开发，加快度假、专项旅游产品的建设，完成从单一的观光型产品向观光、度假、专项旅游产品相结合的完整的产品结构的转换，以新产品的开发扩大利润空间。

免责申明：本文仅为中经纵横市场研究观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。