上海市公寓市场

第一节 目前的上海市公寓市场

一、国际标准化公寓的概述

“国际标准化公寓”的概念体系，是衡量一个住宅产品是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。

1、地段的选择

世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。

2、空间的特点

大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。

3、居住的文化

在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。

二、上海投资型公寓的投资概述

1、上海高档投资型公寓的市场路径

从1999年开始，持续四年走高的上海房地产市场，近期来在高档房的售价和租金上开始回落，售价下跌近200元／平方米，而租金则下跌30%-40%.“其实，这是一种合理的回落。原来的高档房租金回报率可高达25%-30%，这是一种高额利润。如今开始向7%-8%下滑，是正常的。”华东师范大学亚欧研究中心研究员余南平面对记者的提问如此作答。

面对上海连续三年大幅度增长的房价，近来业界出现了不同的声音，认为是“非正常”增长的有之，认为长三角地产牛市尚未终结的有之，认为盘整即将出新者有之，认为未来2-3年仍然会保持目前的增长势头者也有之。一个被普遍认同的观点是，上海外向型经济在国内的领先水平给予了上海房价上涨不可低估的支撑力量。

2、从外销房到投资型物业

上海的高档房，最初起源于上世纪九十年代的外销房。而其中又有多数的外销房采取先租后售的方式，于是便有了高档投资型公寓。九十年代中后期，为了满足来沪工作的境外人士（包括港澳台等东南亚和欧美的境外人士）和海外华侨的住房需求，上海市推出了特定发展时期的外销房。所谓外销房，就是指在立项前取得可向境外人士销售许可的项目。这也就意味着，在那个时期，境外人士在境内置业是有限制的，按照规定，他们不能购买内销房。推出之初，上海的外销房主要集中于徐汇区建国路、静安区镇宁路、长宁区新华路和虹桥古北新区这几个中心区域，售价在1500-2000美元，150平方米的公寓月租均价在2000美元左右。这几个区域也成为上海最早的“国际社区”板块。

受东南亚金融危机的影响，加之外销房本身价格的高昂和物业品种的单一，1998年，上海外销房刮起了一阵降价风。自浦东珠江玫瑰园从1500美元单价跌至5000元人民币之后，不少外销房跌价五成至四成。振安广场、中山广场、嘉汇广场和玉佛城的房价都从1500美元左右跌至人民币4000-6000元，和平花园、恒昌大厦、金柏苑等外销楼盘也开始降价销售。但外租高档公寓的价格下滑幅度不大。

从2001年8月1日开始，上海实行内外销住宅商品房并轨政策。早在2001年6月，上海率先发布《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见》，成为全国首个对住宅类内外销房实现并轨的城市。其实质性内容有两点：一是在土地供应上统一出让价格，取消原有的内外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别；房地产开发项目不再另立内外销房，土地供应按照市场的价格出让；二是统一内外销商品住房的交易，包括统一租售对象。

从此，在上海的商品住房都可以向外商销售，就是以前建造的内销的商品房也可以向外商租售。另外，统一交易手续和交易税费，外商在进行商品住房交易时，不再需要缴纳特别的税费。这一政策的实施，也成为上海房价持续1999年上涨行情的一大主推动力，让上海掀起了房地产开发和交易的热潮。

3、“势力范围”的产生

2002年开始，随着内外销房的并轨统一，又有一些新的区域逐渐成为中高档物业的集中地，高档公寓的分布区域也随之扩大，分布特点也随之改变。除了地处市中心的黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁，新开发的闵行、浦东新区，都开始出现售价在12000元以上的高档物业。而在市中心的黄浦、静安、卢湾三地，更有许多楼盘均价达到2万元以上。据来自香港的美联物业高级经理方万昌介绍，和他本人一样，许多来自港澳的外企员工，选择了在市中心租住高级公寓。“东南亚人喜欢夜生活，尤其是没有车的外籍打工阶层，他们有着不错的住房津贴，倾向于租住交通便捷的市中心区域，比如徐家汇板块，月租金在1500-2500美元，两房，有很好的装修、卫星电视、不错的小区环境等。”作为香港的房地产中介，美联物业主要针对的客户群就是境外人士，为他们在上海置业提供服务。方万昌还表示，随着浦东开发的步伐加快，陆家嘴和世纪公园板块、金桥和张江板块也开始加入这一行列。从2003年开始，外来的新生代包括一些拥有高薪的海归派，除了选择原来早期的长宁新华路板块，也开始向浦东的金桥碧云国际社区、陆家嘴沿江板块的世茂滨江、世纪公园板块的联洋新社区转移。浦东这几个区域的欧美人士比较多。

而位于上海西区华漕板块沪青平一带的别墅区，则成为许多港台和欧美CEO的首选，一些回国创业的海归派也开始选择这些区域。处于这一板块的万科兰乔圣菲别墅，位于西郊庄园旁，据万科集团副总经理丁长峰介绍，“兰乔圣菲一期的业主中，有近1／3是买来投资用的，其中77%的是境外人士和在海外学习过的归国人士。一期售价12000元／平方米，而在二期、三期，将上涨到13000-15000元／平方米。

三、2006年上海公寓类新房成交幅增大

春节过后新房市场成交进入恢复性增长阶段，公寓类住宅成交量增幅高达132.1%，但由于成交结构的变化，公寓类住宅的成交均价有所回落。

而别墅类住宅成交量与上周相比同样放大39%，各类住宅的成交恢复带动整体住宅的成交放量显著，但与春节前的日成交量还有差距。

2006年2月10日至2月16日，一周新开房源共计16个开盘单元，推出1005套房源，面积约11.4万平方米。郊环以外没有楼盘，外郊环间的7个，中外环间的1个，内中环间的3个，内环以内的5个。共成交新盘套数2372套，面积25.9万平方米，成交量增加近82%；其中住宅1905套，成交面积21.6万平方米，住宅类均价7404元，成交量增幅75%，价格环比上升15%。

上海公寓类商品住宅成交套数1199套，成交均价8446元；动迁类住宅成交套数641套，成交均价2882元；别墅类住宅成交套数65套，成交均价14108元；公寓类商品住宅成交量占全部住宅的65%，动迁类住宅占27%，别墅类住宅占8%。

四、上海老年公寓市场需求大

到2015年，在上海，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点，已有不少海内外资本暗中觊觎这一创新商机。而业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提：企业的参与、政策的支持以及对老年人市场整体需求的研究和规划。目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。

目前，公寓仍是绝大多数被访者购买养老型住宅的首选物业形态。根据上海退管会办公室提供的2005年养老型住宅购买意愿调研结果，月收入8000元以上的人群中，55％的被访者表示愿意购买养老型住宅，其中，40岁以上的中年人购买意愿尤为强烈。带电梯的多层公寓、两房一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为中老年被访者选择最多的物业类型。

老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测，到2015年，按老年人口的3%计算，入住老年公寓的人数将达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。

老年公寓可分三种类型，按7：2：1的比例划分，即分散建设的老年公寓组团占70%(约189万平方米)，集中建设的老年公寓小区占20%(约54万平方米)，综合建设的“老年城”占10%(约27万平方米)。

巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点。尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成，但早已有海内外资本暗中觊觎这一创新商机。上海市房产经济学会相关负责人表示，不久前接待的一个美资地产投资集团，瞄准的就是上海老年社区、老年公寓的开发项目。

五、服务公寓租赁领跑上海住宅市场

上海的住宅公寓市场继续保持良好势头，该市场的领先者———高端服务式公寓租金上涨了2.2%，已达到每月33.1美元/平方米。

1、住宅市场

2007年第二季度和第三季度，上海住宅租赁市场连续两季度保持增长势头。别墅市场和公寓市场的租金均明显上涨。

到2009年，浦东的写字楼将成倍增长，许多零售中心项目的运作，包括和记黄埔项目和新鸿基国际金融中心项目，将使浦东不再落后于浦西。

2、服务公寓

越来越多的专业服务式公寓运营商对上海的高端住宅市场非常看好，可能会改变上海服务式公寓市场的格局。

已经拥有锦麟天地的富联国际集团正计划进行更大的扩张。未来两年，将在上海和北京开发五个楼盘。与此同时，由摩根士丹利房地产基金掌控的、香港服务式公寓经营者Shama，在大陆的首个管理楼盘翠湖天地也即将上市。该公司还计划未来两年在京沪两地继续运作三个楼盘。随着冬季来临，公寓市场逐步进入滞缓期。

3、别墅租赁

上海别墅租赁市场增长势头良好，在基础设施不断改进的情况下，比较低廉的租金使许多外籍家庭涌向上海的东部，这一趋势很可能会持续。

将来诸多外籍人士设施和学校的兴起，如世纪公园旁锦康路上的上海日语学校、御翠园的耀中国际学校，及高端项目如提香别墅和翠庭别墅的建成，将使浦东别墅在市场上扮演更重要的角色。

第二节 上海酒店式公寓市场

一、上海酒店式公寓的分类

目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：

1、转型的酒店式公寓

自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。

2、新一代酒店式公寓

随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。其实它更多像是从小户型的一种类型，与传统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。

3、产权式酒店

产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：夏威夷、加利福尼亚等。酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40％以上。

产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。

但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们主打的概念是旅游，而上海则是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。

二、上海酒店式公寓的区域分布

城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。据不完全统计，上海市场上目前的近50个酒店式服务公寓，主要分布在徐汇（29%）、长宁（25%）、卢湾（17%）、静安（15%）、黄浦（6%）、浦东（6%）、虹口（2%）等七个行政区。徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。

区域板块的概念，上海市酒店式公寓的分布主要为九大板块。九大板块集中分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公里。其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。

以上的区域板块基本以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海黄金地段的区位效应。作为以“使馆区”著称的徐汇，以衡山路和淮海西路等高尚地段演绎着诸如“衡山路41号”和“AmbassyCourt（鸿艺豪庭）”的经典与雅致。位于长宁的“丽晶大厦”和“龙柏高级公寓”折射出虹桥开发区在上海由一枝独秀到百花齐放的发展历程。景气指数最旺的新天地和小陆家嘴板块，分别凭借淮海中路的黄金三角商圈和小陆家嘴金融贸易区的独特优势，成为目前最具潜力的区域。威斯汀公寓的上市，成为这一区域中酒店式公寓的主导型物业。

地段为王——是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。

三、上海酒店式公寓的经营管理

良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式服务公寓的另一优势，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓的租期相对酒店客户而言比较长，因此在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，在部分服务内容和配套设施方面需要适当进行调整，使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命力的关键，在一些酒店式公寓以此作为物业的灵魂，成为在市场上长期制胜的法宝。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施。

1、硬件设施

1）房间内设施

以家具设备为主，其中：厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键。

2）公共部位设施

以会所设备为主。大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：公寓大堂等。

2、软件设施

主要指公寓的服务管理水平，主要体现在以下几大内容上：

1）家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务；

2）安全服务：24小时保安、24小时客房服务；

3）交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施；

4）其他服务：社区聚会、幼儿看护。

3、根据物业管理和配套设施的质量和品质，目前市场上的物业可以分为高、中、低不同的档次。

1）高档物业

以品牌和服务取胜。如盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城等，这些物业拥有丰富的管理经验，同时可以依托自身其他物业的整体效应，在市场上起到主导地位。在硬件设施上为客户提供豪华、舒适、齐全的家具设备和公共活动场所，在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务。

2）中档物业

具有相对完善的硬件设施，配套比较齐全，但是在服务内容和质量上稍逊一筹。处于创造品牌的时期。如新黄浦酒店公寓、东方雅苑等。

3）低档物业

目前市场上的一些物业档次难以提高，除了硬件设施不尽完善以外，服务水平低下是另一主要原因。

通过服务细微之处，即可见整个物业管理水平的一斑。比如在雅诗阁集团的服务中，有一张专门为国际客户提供的“成功生活在国外的处方”（RecipeforSuccess——YourPartnerForLivingAbroad）,里面列举了如何帮助客户尽快熟悉和适应在国外的陌生环境，使初次来到异国他乡的住户感受到类似家人的关心和照顾。类似的细节不胜枚举，小小的卡片折射出“以客户为中心”的服务品质。

如何充分借鉴国际化的经营模式和理念，创造出独具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品质和档次的重要手段。如果说“经营管理理念”是酒店式公寓的灵魂的话，一个经营理念完善的公寓，提供给客户的不仅仅是一个“安身的场所”，同时还是“安心的家园”和“居家的氛围”。

四、上海酒店式公寓的物业规模

上海目前市场上比较活跃的酒店式服务公寓中，楼盘的规模大体可以分为四个档次。其中拥有单元数在50～250套的中档规模楼盘，在市场上占68%。其中少于49套的小型楼盘大多为一个大型楼盘中的一部分，或者是老建筑的改造。而单元数量在300套左右的大型楼盘，大多为新建的高层公寓，如：上海盛捷、希尔福公寓、香港广场世纪阁和爱丽轩等。大型楼盘在淮海中路新天地附近的分布密度比较高，依托淮海中路的高档商务区，出租率和租金水平都比较高。

上海楼盘规模档次一览表

新建酒店式公寓，一般应在120个单元以上，这样比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，对于产品在市场上扩大影响、提高竞争力比较有保障。单元数量过少，虽然也可以创造出独具特色的产品，但是难以成为市场的主流。超过300个单元的属于超大型物业，对服务品质的控制和提高上会有更多的要求。物业规模的确定应该以各方面品质的集约体现为依据。

五、上海酒店式公寓的房型

酒店式公寓的房型比较多样化，房型面积也从40平方米到400平方米不等。其中二房和三房是在市场上最受欢迎的，占到80%的市场份额。

上海酒店式公寓房型

1、一房房型

建筑面积在60~100平方米/套之间，占总数的74%。其中小于60平方米的大多为一室无厅的形式，类似于酒店的标准房间，适合短期在沪停留的客户一人居住。在房型设计上，一房一厅更富有家居氛围，无论起居室是独立的还是半独立的，都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比较小，便于整套单元面积的控制。

2、两房房型

建筑面积在100~160平方米/套之间，占总数的75%。其中100~130平方米/套的最多，占总数的46%。不同的两房房型中，在厅和卫生间的数量上，造成了不同的面积差距。小于100平方米的大多为“两房一厅一卫”的形式。大多数的两房都会拥有两个卫生间。比较典型的两房房型形式，其中较大一种为“两房加书房”的设计，与此类似的还有“两房加工人房”的形式。两房比较适合中长期的小规模家庭使用。

3、三房房型

三房房型面积跨度比较大，在140~180平方米/套之间的小三房，占总数的35%；大于220平方米/套的大三房，占总数的27%。通常长期驻沪（三个月以上）的外籍人士都会为完整的“家庭型”，一般拥有孩子的家庭会考虑租用三房。书房和工人房通常也是三房中的主要功能之一。

4、四房房型

四房（包括复式等）房型因单元面积比较大（约300平方米），单套月租金相对比较高（一般为$4000/平方米）,在整个市场上只占8%左右的份额，但是仍然有楼盘以这种房型作为主要的房源，来锁定有这种专门需求的客户。典型的四房房型配有专门的工人房和工人进户门。

总体而言，房型设计不是影响酒店式公寓成功与否最关键的要素，但是有几方面因素需要在设计中充分考虑：功能齐全：从客户的需求出发，卧室、起居室、厨房和卫生间缺一不可；空间布局合理：各房间之间的联系组织紧凑、使用方便；起居室的面积要大（20平方米以上）：适应朋友聚会、家人沟通的要求；厨房卫生间的设施齐全，两房以上的厨房面积不能太小；两房以上的房型，至少要设计两个卫生间；主卧的面积一般不低于20平方米。

酒店式公寓的房型设计难以形成独到之处，无论是衡山路41号还是盛捷、雅诗阁系列，其房型设计都是中规中矩，甚至在住宅设计中不被接受的“暗卫”或“暗厨”，在这里得到了一定程度的宽容。房间中的内部装饰和家具配置是更加能提高附加值的地方。

第三节 上海单身公寓发展现状简析

一、上海单身公寓的诞生史

单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，总价在30万元-40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米-80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。

在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。

二、上海单身公寓设计定位的特点

单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点：

1、最大程度的控制面积。

以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24-78平方米之间，主力面积大多控制在30-50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。

典型单身公寓楼案的面积配比表

面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。

但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。

2、拥有地段优势的稀缺产品。

目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。

3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。

理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。

因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：

单身公寓社区设施及服务分类

4、全装修成品房。

全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600-800元/平方米之间。

5、仅仅是一种过渡产品。

单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。

三、上海单身公寓的客户对象群体

既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者：

1、喜独立居住的本市高学历青年。

据“世纪之门•MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。

2、外地来沪的知识型青年。

上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。

3、单亲家庭。

丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。

4、投资客。

上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。

在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有40-50万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。

四、今后上海单身公寓的发展前景

单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？

我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。

我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：

1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。

据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。

2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。

单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。

比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5-10年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为：

一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有10-20户，有些甚至高达七八十户，平均3-8户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。

房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等；

这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。

3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。

就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。

第四节 上海市小户型公寓的开发问题及其对策

一、目前小户型公寓存在的问题

目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题：

1、房型不合理，居住功能差

现在，小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。

除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。

有些小户型中一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅采光不足，而卧室却过于明亮，两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜于卧室，应更充足。

此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。

2、得房率低，走道过长

如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金银汇”60％，“SOHO时代”64％，“巴黎时韵”68％等。这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时）。

过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。

造成得房率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面

布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。

这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员的疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。

3、识别性差。存在安全隐患

由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。

4、一梯几十户，上下不便

现有小户型公寓，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32层三梯54户，“自由自宅”的6层2梯40户，“奔腾新干线”的32层三梯20户，“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人，充满青春活力，其每天的上下出入比中老年人更为频繁，这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此，显然相当不便，一旦遇有急事或急诊病人，更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷，如同当年上海居住因挤公交车而发生各类口角摩擦那样。

5、面积不当。总价失控

现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在40-50平方米，如“SOHO时代”、“国际金融家”、“东方时空”等，对一室户而言，显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超过80平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”，以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬，使小户型原有的低总价优势逐渐消失。

总价失控还表现在单价的跳空高涨。今年便有3个小户型公寓突破万元大关。“国际金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎时韵”12000-20000元/平方米，“东方时空”均价11300元／平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元／套之间。这类“双高”（高单价、高总价）小户型，实际已远远超出了小户型目标群体的购买力，使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。

此外，如此“双高”的小户型，其未来的预期租金也必须随之高涨，这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离，导致今后此类小户型的难以出租与变现，甚至引发一系列的市场问题。其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。

上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，

提高对特定居住使用者的适应性（包括价位），这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。

二、小户型公寓的优化对策

1、改点式为板式，创新平面布局

改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。

2、改直套为横套，缩短进深

现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。

3、细化功能区隔，合理面积配比

小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。

对于1-2人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是“螺丝壳里做道场”，细化小空间功能区隔的关键一环。

面积配比的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅40平方米左右，即使按78％的得房率计，建筑面积也仅50平方米／套左右，可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身青年（包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。也更适合投资置业（因其面积小，总价更低）。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。

4、变化局部隔断，增加储存空间

为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。

5、房型设计与装修设计同步结合，相得益彰

在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地；装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节，相对常规住宅，两者相辅相成的关系应更为密切。

如何巧妙构思，在上述几方面取得突破，有所创新，这是小户型设计的一大难题。但也是小户型市场的需要和呼唤，是当今和未来市场的一大机遇。在此领域，谁能捷足先登，谁就能制胜市场。因为，以创新产品引领市场，在各行各业已屡见不鲜，无论是第一、第二产业，还是第三产业，概莫能外。