上海市住宅市场

第一节 国内住宅市场现状分析

一、中国住宅市场现状与发展对策

1、市场现状

2005年进入调整期从中国住宅市场的发展来看，1998年是一个转折点，而之前的市场，只是一个萌芽试验培育阶段。1998年取消了福利分房政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这个进程高歌猛进，持续到2004年。而到了2005年，住宅市场进入新的转折点。

回顾一下1998年到2004年这个阶段，在中国整体经济快速发展下的、全球有史以来最快的城市化过程中，中国城市福利分配住房向全面住宅商品化的过渡得以完成。但从另一方面来看，也出现了一些偏差。1998年的时候，新增住宅中商品房占三分之一多一点，也就是说福利房占到70％，到了2004年，包括微利房、廉租屋在内的住宅比例下降到了10％以下，而且2005年继续下降。

住宅是非常特别的一个产品，它是基本生活所必需的，无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那一部分，要靠政策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须解决的问题，应该说从1998年到2004年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这正是从2005年进入调整期的内在动因。

该调整从1998年至今的一系列国家相关房地产政策中可以看得很明显：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场，随后中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费；2002年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化；2003年中国人民银行出台“121文件”，对房地产信贷做出规范；2004年国土资源部下发文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》进一步规范土地市场，也就是我们说的“8•31大限”。这一系列的政策，目标都是推动住宅市场的发展。

然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。

引导理性消费，建立住房保障体系“国八条”主要解决的问题有两点。第一个是部分地区房价上涨过快的问题。引导理性消费，抑制炒房的信号非常明确，有可量化的措施，规定高档商品房两年内转让要交营业税。从去年6月以来，上海的商品住宅价格逐月下降，到去年底已累计下降3%。政策在抑制房价上是立竿见影的，市场也渐趋理性。第二个就是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变不合理的住房供应结构，鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？

2005年全国完成商品住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于强化中低收入住宅供应的要求市场没有给予正面反应。原因有两点。一是房地产行业的特征决定的，一个新产品从设计、建设到交付使用有至少18个月的滞后期。二是地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入住宅的土地。从去年下半年以来的统计数字来看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限。与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升，建立住宅保障体系的意图没有体现出来。

“国六条”就是在“国八条”的基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的补充和深化。

“国六条”的核心“国六条”和随后的九部委意见，核心就是两条，一是中央政府向地方政府提出明确的要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入“十一五”规划。第二条是给市场的信号，这个信号也是非常明确的，调整供应结构，硬性地规定90平方米以下的户型必须占70％。这表明未来的方向就是中小户型，引导理性消费。目前，我国存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，有了这个硬性比例，中小户型想不成为主流都不可能了。这样的情况下，老百姓选择房子会主要考虑性价比、综合品质，而开发商就必须把提高性价比放到首位。

当然，每个地方可能还需要考虑当地的实际情况。比如说深圳，实际的需求是两极分化的，深圳主要有两种需求，一个是给单身年轻人居住的特别小的户型，这种户型可能就不是90平方米了，而是40平方米甚至以下，这种住宅在深圳非常紧缺。另外一个需求就是换房需求，从换房的角度来看，90平方米可能就太小了一点。

房地产商应该自省从对行业的影响看，“国六条”首先将使行业进一步理性化，这对于地产企业也是有利的。现在有一种误区，认为房价越高对开发商越有利，其实不对。长期来看，商业社会的回报是公平的，没有任何一个行业的资本回报会长期高于其他行业。优秀企业的回报高于社会平均水平，这是正常的，但是一个行业所有企业的回报都高于平均水平，这是不可能的事情。尤其房地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价上涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者，伤害了市场，到头来也会伤害到开发商本身。

从最新的情况来看，“国六条”的效果已经体现。举两个典型的例子，一个是在“国六条”刚刚出台之际，北京拍卖一块地，因为预期太高，竞争激烈，拍卖价格节节上升，北京土地交易中心决定暂时停拍。另一个是九部委意见出台后的第二天，万科在苏州要参加一块地的拍卖，这块地是一个月前就公告的，并有好几个竞争对手。由于2001年开始万科就关注小户型，所以对政策研究后认为九部委意见对小户型的比例规定不影响万科拿地的意向。第二天，万科以底价成交。显然，其他竞争对手因对小户型没有把握而放弃，这表明开发商开始变得冷静、理性。中国住宅市场从计划经济的福利分配制度向市场经济过渡的第一阶段已经基本完成了，现在是第二个阶段：引导商品房市场稳健发展和建立住房保障体系并举。这种调整，会带来很多新的变化，开发商们准备好了吗？

行业整合势在必行上述是住宅市场从2005年开始进入调整阶段的原因。现在来分析调整会对产业形态带来的影响。中国住宅产业发展到现在，无论是商业模式还是生产模式，都到了一个必须变革的节点。而宏观调控，尤其是“国六条”将加快这个进程。

从商业模式来看，现在中国的开发商都是买地、做房子然后卖掉，很单调也很雷同，基本上没有分工也没有协作。这个模式在未来是一定要被颠覆的，一个成熟的市场应该是每个人做自己最擅长的事情。房地产三种最主要的资源：土地、资金和开发能力，在不同企业之间的分布是不均衡的，需要重新整合才能体现效率。

但是在市场太亢奋的时候，谁有土地都希望自己做，没有整合的动力。调控是为了抑制盲目消费，建立健康、公平的住房体制，但在客观上却有利于推进行业整合。面对新政，不再是只要拥有土地或拥有资本就可以随意进入房地产市场，土地、资本、专业开发能力、客户资源、品牌影响都将成为不可或缺的资源。

再一个因素就是二战之后发达国家住宅的产业化，原始驱动力主要是劳动力成本过高，所以逐步用机器替代人工的方法来降低成本。而中国的情况刚好反过来，劳动力过于廉价，反而使得住宅产业化很难推广。但最近几年随着农村收入的增加，整个沿海经济发达地区都出现了劳动力短缺现象，工资的上升势在必行。这意味着住宅工厂化的最后一个障碍也正在消除中。

2、发展对策

1）智能化住宅小区建设应遵循以人为本的原则

住宅最要紧的是居住的舒适方便程度，小区建设应当在这方面多下功夫，而不能将其延伸为高度自动化和现代化的办公室。住户更多着眼的，是网络接通后的信息源建设和提供的服务功能建设，因此，物业管理和社区服务的智能化应是小区智能化的重点。也有些智能小区过分强调安防，安装了太多的摄像机，使小区居民感觉生活得不自在，个人隐私得不到必要的保护和尊重。

与其它国家相比，中国家庭成员结构比较特殊。在现时的中国家庭中，三代同堂是比较普遍的，祖孙三代同居一室，老少间的生活需求各不相同。这就需要同一幢住宅中为不同年龄层的人同时提供相应的服务。我国不久将进入老龄化社会，老人们的生活料理、医疗服务、娱乐生活、休闲健身、活动空间等都必须得到很好解决。另一方面，由于国家提倡计划生育，大部分家庭都只有一个独生子女。因此，家居中独生子女的生活、教育、娱乐需求又成为中国智能小区建设中最为突出的特色。

2）智能化住宅小区建设要注重经济实用原则

住宅小区建设直接面向普通百姓，因此必须考虑到普通住户的经济承受能力。智能小区的经济承受能力远低于智能大厦，必须采用成熟的技术和标准化的产品来构建其智能化系统，并尽量节约成本，而不应采用处于实验阶段的超新技术，以免技术的不稳定带来住宅质量问题和经济浪费。

目前不少智能小区致力于小区电子银行、小区虚拟商场。事实上，小区受到人口和规模的限制，其负担的功能和职责是十分具体和有限的，配套设施过于庞大，就难以实现经济规模和经济效益。

此外，节能和环保也是国内建筑业界应当重视起来的一个问题。在今后的建设中，应当把节约能源和减少污染当成大事来抓，这也是今后国内建筑科技发展的主要任务。

3）要从管理入手，解决好有关行业间的协调问题

智能化产业是个跨多个行业的项目，涉及邮电、消防、安保、广播电视、计算机、自动控制、公共卫生等多个部门，从立项、设计、施工、装饰、物业管理，涉及的行业大多都是相对独立，法规、标准各自独立。要想解决好这个问题，必须从管理入手，在相关部门间做好协调，在跨行业的管理问题上加强联络和协商，制定跨部门的管理规定，共同探讨发展的课题，促进行业的进步。同时，还需要提高行业自律，提升自身业务水平，使小区的智能化功能得到充分利用。

4）智能住宅小区要适应住宅建设理念的转变

最近几年来，我国住宅建设的理念发生了剧烈的变化，在不同的理念下，住宅形态有很大的差异，使得住宅小区的关联方式也发生变化；同时也给住宅小区不同条件、不同级别的智能化带来了课题。舒适化生活、多媒体通讯、智能家庭控制系统、智能化物业管理之类的技术方案，应该紧密结合各种住宅的形态，有特色地进行实施，建设有中国特色的智能化小区。

二、住宅私有率过高导致贫富差距严重

建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”显示,2005年我国城镇住房建设继续较快发展,人均住宅建筑面积升至26.11平方米,户均住宅建筑面积升至83.2平方米,住宅私有率更是高达81.62%。城镇人均住宅建筑面积从2002年的22.79平方米升至2005年的26.11平方米,显示了我国城镇住房建设持续快速发展,城镇居民居住条件进一步改善。

欧美发达国家比我们富裕得多(我国人均收入不到美国的三十分之一),但是,它们的住房私有率却远比我们低,美国为68%、英国和加拿大为67%,欧洲一些国家的住房私有率长期维持在40%左右,而我国高达81.62%。住房私有率高并不是什么好事,它是导致房价上涨的重要因素之一。

其实,欧美发达国家的住房私有率低,并非那里的人不知道置业,而是政府提供有廉租房,社会上也有大量房源可租,选择余地很大。相对于买房,租房的人更自由,可以随意选择居住地,而不是被房子固定死。而在我们国家,不少城市尚未实施廉租住房制度。要住房只能买,而租房,则由于政府没有提供足够的廉租房还不如买房划算,而当人们都去买房时又必然推动房价的上涨,因为单一的商品房供应已经导致了房市的畸形发展。

因而,住宅私有率越高,我们越应该警觉,这至少说明房地产市场的供应结构出现了问题。

人均住宅建筑面积上升,同样存在着不容忽视的隐患。国家统计局主管的中国国情研究会与万事达卡国际组织发布的《2006中国生活报告》。将年收入超过11万元的人士圈定为高收入群体,针对他们的调查显示,超过40%的人拥有两套以上住房,其中22%的人未来一年内还打算买房。

一个最简单的道理是：在平均数之下,高收入人群拥有的住房越多,贫穷的人拥有的住房就越少。而且,富人强烈的购房计划,还可能推动房价的进一步上涨,导致更多的穷人买不起房,使贫富差距进一步拉大。

社会对贫富分化的承受力是有一定限度的,当买不起房的人多起来,对于任何社会而言都是一个隐患。这意味着,廉租房供应的增加、收入分配的改革,正从期待逐渐变成现实。

三、国内住宅市场吸引外资大量投入

2006年的头六个月，受中国强劲的经济增长和海外资金持续流入等因素的推动，国内房地产投资市场继续保持活跃的发展势头。中国稳定快速的经济增长吸引了世界级企业的不断涌入，同时带动国内企业的发展。

这一系列的利好因素更进一步带来了对顶级写字楼强劲的需求。同样地，尽管国内一线城市的供应大增，租金方面仍然呈现出不断上升的趋势。

2006年上半年，国外投资者加快了投资步伐，人民币的升值更推动了他们对回报率高、创益型资产的投资力度。同时，由于政府对借贷政策的收紧，要求国内企业增强资金实力，促使部分规模较小的企业家转让其手上正在开发的非核心资产或项目用作资金周转，这一举措同样大大刺激了外资的涌入。05年一年，受强劲的租赁需求、亚太区地产投资信托基金。服务式公寓，该物业主要租客为日资企业的外籍人士。

摩根士丹利分两次收购了位于上海浦东陆家嘴世纪公园附近的四座共288套公寓的住宅单位，该美国投资银行随后更再接再厉收购上海华山路华山夏都A栋共116套公寓，据悉，摩根士丹利正考虑把跋涉写公寓改装成服务式公寓，两次收购的金额共达1.82亿美元。

至于北京方面，德意志银行管理的一家私人基金以大约5500美元的资金拿下了位于美丽香槟小镇的174套公寓

至于其它地区，雅士阁集团以1000万美元从苏州中瑞新世纪房地产开发有限公司收购其馨乐庭苏州星海的80%的股权，该服务式公寓预计将于2006年下半年开始营业。

很显然，上海的住宅物业的成交项目占最大的比重，截至2006年六月份，这些物业的投资占了所有投入资金的比例高达88%。上海对吸引外资流入住宅市场的这种垄断，很大程度上是因为中国。2005年实施的宏观调控措施下上海是受影响最大的城市，这使本地的开发商因为急于套现不得不大量引进外资，造成目前市场中的本地需求情况有点停滞不前。

与此同时，鉴于上海持续强劲的经济增长，外国投资者把目光都投向了有长远发展潜力的高级住宅物业上。目前，服务式公寓行业的租金稳定，入住率高，特别是最近政府政策的不明朗因素造成目前住宅销售市场阴云密布，外资企业认为服务式公寓是最“安全港湾”。从去年6月到2006年6月12个月期间，上海服务式公寓的平均租金增长了6.2%，达每平方米每月23.2美元。最近几年竣工落成的服务式公寓数量不多，而且2004年至2005年跨国企业市场份额不断增加造成居住上海的外籍人员数目增长迅速，带来对住宅需求激增，这是上海的租金一直向上攀升的主要原因。

上海市统计局的数据显示，在上海的外籍人员的数量从2004年的90，409人增长至去年的100，011人，增长了11%。而2004年和以前相比也增长了24%。受需求强劲的影响，2006年第二季度结束，上海的顶级服务式公寓的入住率高达85%。

1、顶级办公楼依然是业界首选

调查结果显示，2006年上半年外资企业仍然对顶级办公楼情有独钟。地点好、质量优的一线城市的办公楼继续受到投资者的追捧，其投资幅度占投资总额最大的比重。下面列出的是过去6个月部分主要成交的办公楼项目

日本投资基金Re-plus收购了位于北京朝阳区中华中心广场的两座办公楼。这两座建筑面积达12万平方米的双子塔售出了3.26亿美元。由于地理位置优越，在中央商务区附近，万豪国际和丽嘉酒店都分别表示将在这个综合项目开设酒店。

高盛则完成了对北京京汇大厦的收购。该办公楼前身为GIC所持有，建筑面积大约3.8万平方米，其收购价保密。

在6月份的时候，瑞安建业有限公司和MaterialsLimited以及摩根大通合作收购了位于北京东城区一座烂尾办公楼。该办公楼有九层商业裙房整栋物业的收购成本为1.39亿美元，包括项目完工所需资金，该价格预计较其建成后市场价格低35％。

吸引外资的除了一线城市高达7%到9%的投资回报外，还有顶级办公楼租赁持续畅旺等因素，这刺激了租金增长。过去12个月里，北京，上海和广州都录用办公室租金增长的情况。其年均增长率分别达3.5—，14.9%和5.1%。新企业的建立和跨国企业，金融服务，保险及企业顾问等方面的业务扩充都推动了较为成熟的商业核心区对办公楼空间的需求。

2005年外资对整体收购办公楼的强烈兴趣相比，上海2006年上半年对办公楼市场的投资则明显表现较弱，这是因为市场上可售投资级物业的缺乏，而不是投资者市场判断的改变。实际上，位于上海顶尖商业中心地带的优质办公楼仍然是投资者的最爱。另外，有报道显示，目前仍有几大收购项目正在洽谈中。

由于上海市现时可供选择收购的优质办公楼数目不多，一些投资企业开始把目光放远一点儿，投向非市中心地区。例如LasalleAsiaOpportunityIIS.A.R.L.以大约2200万美元的资金收购了位于张江高科技园区的一座办公大楼。而另一个例子是一家著名的美国金融企业收购了位于闸北区一个综合项目的办公楼部分。这两家企业收购的项目都是位于上海传统顶级办公楼区域以外的地区，反映了这些投资者对上海的办公楼行业充满了信心。

为有一系列包括强劲的租赁和投资需求以及人民升值潜力等利好因素的支持，世邦魏理仕继续对中国甲级办公楼投资市场从中长期来看抱乐观态度。最近国务院公布了一条新的条例，放松以往对国内保险业直接投资房地产的限制。随着时间的推移，在这一举措的推动下，投资机构持有办公物业的比重将有所增加。而现时在国内这种做法并不是很普遍，大部分的甲级办公楼目前都只是掌握在本地、香港和新加坡开发商的手中。

2、顶级零售投资有所逊色，凯德置地则大步向前

2006年4月，通过股权转让，嘉吉投资和ChinaRealEstatePartnersI，LLC成功收购了位于上海豫园地区目前仍在建设阶段的城隍庙广场，整个收购金额达1.09亿美元。该项目将于2006年下半年落成，届时将提供2.6万平方米的建筑面积。

凯德置地5月份的时候宣布，其中国分公司已成功以1.65亿美元的资金收购了位于北京西直门地区的西环广场零售商场。该物业第一期项目零售面积达7.8万平方米，第二期也有1.5万平方米的零售面积。定于2007年到2008年期间落成。

上述收购活动是凯德置地2005年开展其北京零售市场占有行动后的又一举措。当时凯德置地以超过2.11亿美元的巨资收购了安贞华联和望京华联百货商场。

手上握有中国这么多的大型资产，凯德置地最近宣布将成立两家中国零售物业基金，总值超过10亿美元。分别为凯德中国，占６亿美元；和IncubatorFund，占４．５亿美元。前者将主要用于上述和深圳国投共同开发的沃尔玛商场；而后者则作为“储备式”基金，用于具潜力回报的零售项目，即那些需要资金进行重新定位、包装和改善入驻率的项目。该新加坡开发商还表示计划于２００６年在新加坡发行其中国房地产投资信托基金，持有包括北京的安贞商场在内等7个物业。但是，现时这些首次公开募股的发行受最近针对外资投资内地房地产的政策变动等不明朗因素的影响而蒙上了阴影，我们将在下一章节对这方面作进一步的探讨。

3、171号文件

中国的经济在2006年上半年仍然保持快速的增长。前三个月GDP增长率为10.3%，第二季度更高达11.3%，为过去十年最高。除了中国出口额方面高达55%惊人的年均增长率外，对固定资产的大量投资同样是推动中国经济迅速发展的主要动力之一。

尽管中国政府之前尝试限制银行借贷，2006年头六个月固定资产投资总额仍然录得29.8%的高增长率，尤其是外资对房地产行业的投资更是十分活跃。

官方的统计数据显示，2006年上半年，尽管同期外商直接投资总额轻微下降0.5%，房地产实际利用的外商直接投资金额还是有27.9%的增长。

2006年上半年，房价飞涨和外资大量涌进中国房地产市场，引起了中国一些政府机构的关注。为了保持经济平稳发展，社会和谐稳定和保护金融业远离突发的信贷风险，政府部门作出了各种努力。

2006年7月份的时候，建设部、商务部、中国人民银行、国家发改委、国家工商行政总局和国家外汇管理局等六部委联合发布了《有关规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定了一系列的新措施，通过收紧和加强以前对外资收购房地产活动的限制与提高入市的门槛以冷却过热的房地产投资市场。

其中一些可能对外国投资者有影响的主要事项如下：

1）“商业存在”的要求

新政规定，外资机构应该在华成立一个商业实体——即除收购自住物业外的任何房地产物业以前应先设立一个外资企业实体。也就是说，按照新的政策，将不再有可以在境外直接持有内地物业这种美事了。以前，外资企业都会选择境外持有物业，因为可以在海外直接进行资金交割，而且处置资产时税赋较低。同时，根据内地有关注册资金的条例，在岸外商投资企业可汇出境外的为净利润，在此规则下，计提折旧额将导致可汇出额减少，形成业界常说的“现金陷阱”。

另外，该文件强调需要全额支付土地出让金，作为申领房地产外资企业正式营业执照的前提——在未领“土地使用许可证“前，则只签发一个一年的临时营业执照。

2）提高资金门槛

根据171号文，外资企业开发项目总投资额在1千万美元以上的，其注册资本不低于总投资额的50％。同时，对于原有的投资额低于1千万美元的项目，其最低注册资金的规定保持不变。

与此同时，关于收购国内房地产公司或中外合资企业的中方股权问题，新的指示文件明确规定，外国投资者必须以自有资金一次性支付其收购金额。

显然，新政对在华投资房地产提高资金门槛的影响已经凸现。尤其对一些规模较小的投资者影响最甚，他们不能再利用融资这一手段达成投资。但是，这些政策还可能使得外国投资者的回报率可能因为负债权益比率降低而降低。

3）收紧对银行融资的限制

新政还包括了一些外资房地产企业在国内外融资前一些必须满足的条件，其中包括要有注册资金全额到位、获取土地使用许可证和开发项目资本金达到投资额的35%等规定。

和注册资本占总投资额不少于50%的要求大同小异，这些新的融资限制要求提高了投资门槛，但是相对地也减少了大量房地产融资金额的借贷风险。

4）自住物业的“一年”规定

尽管如此，外资企业的分公司或代表办事处，以及在华工作或学习超过一年的外国个人允许购买自用房地产。至于港澳台同胞则不受起码逗留一年要求的限制。

171号文是中央政府签发的一份基本的指示文件，预计未来数月，各省、市级政府机构将会陆续出台一些具体的执行条例，地区间贯彻中央政府政策的力度可能会有所差异。由于171号文只是大概表示港澳台同胞允许根据其需要和生活所需购买“一定数量“的商品房，这给了地区政府自行演绎的空间，特别是自住房产的数目一条，以及政府是否有追究以往买下的房屋单位的追溯权等方面更是如此。北京市建设部对新政的推出迅速作了反应，签发了一份紧急通知要求居住海外的港澳台同胞和内地公民”暂时“只能购买一个单位自住，并于2006年7月21日起生效。但是，截至九月中旬，上海、广州和深圳等其他大城市仍未就新政公布各自具体的执行条例。

现在看起来，2006年下半年，海外机构整体的收购步伐可能会有相当程度的放缓，当中一部分预计只会作壁上观，等待不明朗的政策进一步清晰。自2006年4月以来，中央政府已先后推出一系列控制增长过快的房价等方面的措施，其中包括国六条和国十五条等政策以及新的有关二手房转让个人所得税方面的条例。因此，对投资项目更严格的要求和更为繁复的审批手续将很可能导致一些潜在的收购活动停止，迫使目前进行中的一些大型交易活动重新作出安排。因为即使是十分有意向的投资者都必须花更多的时间完成所有的审批程序。

另外，对外国投资者来说，获利高、风险少的中国房地产投资信托基金的发行将会面临由于对直接离岸收购房地产的限制和禁止收购协议中固定投资回报条款所带来的可怕挑战。2006年以前已经开发/收购资产且由境外公司持有的企业才可能幸免于难。但是，由于分红和利润汇出境外和常规结售汇需要获国家外汇管理局审批，其所花费的时间预计会相对较长。

新政将会淘汰规模较小的企业和只进行短期投资的投资者，但是新政推出的目的之一就是鼓励外国投资企业在华进行较为长期的房地产投资，这一宗旨在提高资金门槛和“商业存在”原则中得到了体现。

另一方面，已经在中国注册了的并积累了大量现金储备的外资企业只会受到新政很小的影响，而且这些企业甚至还可能会因为短期投资者逐渐退出市场竞争而获利。

最后，随着对设立外商投资房地产企业审批的日益严格，与国内房地产开发商设立合资企业或股权投资会受到外商的青睐。这一策略也起到弥补境外投资者本地知识不足的作用，而且帮助他们很快就获得不错的土地储备，分享地价上涨的潜力。近期的一些重要成交显示一些新进入市场的境外投资者已经采用乐这一投资策略来进入中国快速增长的房地产市场：

2006年3月，日本一家金融服务公司——OrixCorporation已收购了在香港上市的中国天安投资大约10%的股权。天安集团拥有20年中国房地产投资和开发方面的丰富经验。估计整个收购额达5千万美元。

2006年6月，渣打银行直接投资有限公司联合摩根士丹利房地产投资基金以5千万美元的价格收购了世茂房地产控股有限公司的股权。该公司随后又以4.8千万美元的资金收购杭州绿城中国控股有限公司的股份。

2006年4月，新加坡政府产业投资有限公司旗下的附属公司RecoShinePteLtd和深圳阳光股份上市企业达成一份战略性投资协议，收购其公开发售的29.12%的股份，成为该公司最大的股东。

四、中国住宅市场发展的金融问题

住宅金融，是对与住宅的生产和消费过程中有关的货币资金的筹集、融通、借贷、结算等各种信用活动的总称。金融业与住宅产业之间的适度融合是住宅产业稳定健康发展的必要条件。就目前而言，我国的住宅金融还仅注重于封闭系统的设立，即政策性住宅金融的运作，住宅金融还难以为住宅产业的发展提供全方位的服务，同时也束缚了住宅金融自身的发展。

1、市场运行的扭曲

在大城市最近几年比较活跃的住宅市场实际上是由两种因素托起来的。一是由集团高价购买商品房再按房改政策低价售给职工而形成的集团购房热，二是由高收入阶层购买经济适用房而推动的高标经济房售房热。如果这种售房结构持续下去，带来的将不是住宅产业的发达，而只会将其逼进死胡同，导致国家产业结构的再次失衡，对刚刚建立起来的市场经济体制也会造成致命的伤害。

1）集团购买者托起来的住宅市场

随着住房制度改革的进一步深化以及取消福利分房、分房货币化政策在全国范围内的全面实施，大量的集团购买者为了搭乘分房末班车，纷纷进人住宅市场，一些大城市的高房价不仅没降反而飚升，如北京有的住宅项目每平方米售价上升了近1000元。北京西长安街延长线上的“××家园”的销售情况有一定的代表性，该项目在2000年上半年与军队某部签约销售603套住宅，再加上以前销售给部队的60套住宅，军队部门购买了其40％的销售总量。据对北京经济适用房的购买者进行的调查，其中59.6％为国有单位，包括国家机关和国有企事业单位，其次为三资企业，占到了23.5％，最后是私企和个人，所占比例为16.9％。

2）经济适用房出现了持续热销的场面

不仅在北京，全国各地的经济适用房都出现了排队购买的场面。但是，具有福利与商品两种色彩的经济适用房，一直没有走上规范的轨道，从而引起人们对经济适用房政策的质疑。

主要存在的问题有：

(1)补贴方式不合理，有人认为，对低收入者的补贴应该“补在人头上”而不是“补在砖头上”，在国外大多是采用划分人群进行分类补贴，而不是对房子进行分区的补贴方式。

(2)购买对象难以限定，因此出现购买者大多并非中低收入者的现象，在北京的经济适用房小区停放的大量高级卧车就是例证。北京目前的控制范围是3万元以下年收人者，但核定每个人真正收入的成本谁来承担，否则开来的证明究竟有多大的可信度?

(3)购买数量没有限定，有的地方甚至出现一个人购买多套住宅的现象，甚至成为高收人者的投资对象。

另外新建的大量经济适用房的位置、标准、价格都有违经济适用房政策初衷。如北京的经济适用房最高限价为4450元／平方米，平均价位3100元／平方米，比同地段的商品房仅低600元／平方米，有的经济适用房建在了市中心地区。户型和面积与商品房无多大差异，一般在80-150平方米／户，甚至更大。这种贵族化的倾向无疑又把众多的中低收入者挡在了经济适用房的门外。

以上两种情况或许有利于住宅市场新一轮的启动，然而对大多数非集团购房者来说，回升的价格将进一步抑制他们的购房行为。从目前的情况看，尽管我国居民这几年收入增长中用于购房的消费支出在不断上升，但商品房价格的上升更快于居民收入的上升速度。从而出现了一方面大量商品房的积压，同时又存在着大量住房困难户急需解决住房的局面。住宅开发商从商业利润的角度，特别注重环境、地段、户型面积的投入，这样更进一步拉大了与中低收人者购房需求的距离。

2、银行可贷资金规模小，消费信贷资金供应不足

目前，银行用于发放住房贷款的资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄存款。而从现实执行情况来看，这三部分资金来源都受到不同因素的影响和限制。

住房基金存款包括政府住房基金存款和企业的住房基金存款。目前由于多数国有企业效益差，根本无力从企业留利中补充这部分基金，而政府方面由于财政收入的减少和各类财政支出的增加，也无力增加住房基金。同时这类基金多用于为住房困难户和为单位购房提供贷款，基本上不用于发放个人贷款。

住房公积金是住房金融的重要资金来源。按照国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》，公积金应按照职工工资的10％(单位、个人各提5％)提取，后提高到20％(单位、个人各提10％)，但在实际运行中却打了折扣，许多单位或者没有启动，或者仅维持在最初各自3％的水平上。住房公积金存款从量上看明显不足，不能够满足购房人的贷款要求。

个人住房储蓄存款不足。目前各银行对住宅储蓄执行同期居民储蓄存款利率，居民的存款愿望不高。而国外，如日本、韩国、波兰等国家，实行高于一般居民储蓄的存款利率，使该项存款的收益高于其他类存款的收益，有的国家还按存款额度给予一定的奖励。另一方面，由于人们对购房预期不好也影响了人们的住宅专项存款倾向。

3、首期付款比例过高、贷款还贷年限过短、还款形式单一化

这种状况难以适应多种贷款要求。住宅消费贷款主要是指住宅抵押贷款，目前各商业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6％，占贷款总额的1％左右，与国外差距很大。

目前，我国住宅抵押贷款的期限短则3-5年，最长的也只有20-25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比，中低收人家庭显然难以承受，贷款期限过短就更令贷款职工难以支撑。因此，目前实施的住宅消费贷款期限显然不足以使广大中低收入居民通过抵押贷款来实现住房解困的目标。

目前我国住宅按揭贷款成数按央行要求最多不超过七成，同国外相比还比较低。在北京等大城市购一套普通的住宅也要10万元以上首期付款，对普通工薪阶层实在难以承受，如果能将贷款首期付款降到一成以下，就几乎可以将可贷款范围覆盖所有的潜在购房群体。

在国外选择按揭时，为避免购房者失去供款能力的风险，通常是将按揭控制在家庭总收入的三分之一以下。同时，国际上的付现比例约占房价的10％-20％。而在我国，目前的付现比例一般在30％左右，甚至更高。如此高的付现比例亦让一般中低收入者望而却步。另外，目前正处在经济体制转轨时期，企业间的兼并、收购、破产、重组等活动异常活跃，人们的当前收入不稳定，对未来收入的预期又不好，所以在首期付款高、按月还款额高的条件下不仅会给购房者造成过重负担，同时对银行来说也是风险太大。

4、缺乏风险转移机制，贷出款项没有保障

从国外的经验看，一般银行转移风险可采取三种方式：

1）投保住宅贷款保险

抵押人在法律上把住房所有权转让给贷款机构获得贷款，如果债务人不能按期履行债务，债权人有权根据抵押贷款合约处理抵押财产，并优先受偿，这在很大程度上保证了银行信贷资产不遭受损害。我国的现实情况是，住宅抵押这种有效的强制措施虽有法律规定，但由于没有保险措施所以难以执行。因此发展住宅贷款保险是很有意义的。

2）适当的担保人提供担保

按法律规定，可以充当“担保人”的必须是具有足够代偿能力的单位或个人。由于个人经济能力有限，实际上极少有个人充当购房贷款的担保。单位担保主要有“职工所在单位担保”和“售房的开发公司担保”两种类型。实际上障碍重重，一是部分国家干部所在单位按《担保法》无权担保；二是部分职工所在企业、事业单位因改革、亏损等原因不愿担保或无力担保；三是部分职工因工作流动而无担保单位。现在开发公司的住宅担保必须是银行认可的一小部分开发公司的项目才有条件办理，而目前住宅项目的开发资金基本上还不是开发公司的自有资金，因此项目的最终产权并不属于开发公司，并且开发公司为自己的商品担保从逻辑上讲也存在矛盾，所以说没有推广意义。

3）转让住房贷款债权

对于保险，虽然已有保险公司开办住房贷款保险，但由于尚处试办阶段，经验不足，同时也非保险公司的经营重点又因为涉及到费率等问题，银行暂时难以通过该种途径来分散风险，我国目前还没有建立起专门为住房抵押贷款提供担保的政府机构，对于转轨时期的企事业单位的担保资质银行也难以接受。关于转让住房贷款债权，由于居民住房贷款个别性很强，贷款债权的顺利转让也有赖于保险或政府的担保。目前我国也还没有建立起住房贷款的二级市场，银行还不能通过转让抵押贷款债权的方式来转移风险。事实上，虽然个人的住房抵押贷款风险较小，然而，银行方面仍然担心贷款风险，当违约者付不起月供楼本息时，是否能真正收回住房，或采取什么方式收回?由此造成的无房可居者，中国的政治制度能允许吗?对此房改政策应如何应对?还真需要一段路要走。

5、住房金融法规不够健全

涉及房地产抵押的法律已经出台了一些，如民法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法等，但总的说来住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现在有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。

我国出售的公房存在标准价、1993年的优惠标准价、成本价等多种价格形态，同时还有安居房价、经济适用房价、商品房价等；住宅产权又存在完整产权和不完整产权两种形式，而完整产权又有含地产权和不含地产权等复杂的产权关系。由于产权界定不清晰，购房人的权益得不到完整的法律保护。当前居民购房的最主要担保方式就是住宅抵押，而由于住宅产权的复杂多样，也使这种抵押担保贷款方式的发放难度加大，限制了住宅金融业务的发展。

6、融资结构不合理

以上海为例，94％的住房金融资金投向开发商，而住房消费融资只有6％，造成一方面开发商开发规模过大、规格过高，另一方面居民现金支付能力不足，居民购买力低下，形成住房空置。

如前所述，我国住宅产业面临着作为国民经济新的增长点的重任，但由于住宅金融业的发展严重滞后于时代的要求，所以在住宅市场化的过程中面临着诸多矛盾。无论是政府解决居民住房问题的政策性筹资，还是居民家庭和开发商购建房活动中的融资，一般都要借助于各种金融机构的支持。由此形成的住宅金融市场功能的发挥，对于促进住宅建设企业的经济效益，促进住宅资金循环都具有重要的作用。企业无论是向金融机构取得贷款还是向社会进行证券化融资，都与企业本身的经济效益和经济实力密切相关，而对发行股票、债券、进行直接融资的方式而言，这种权益关系的硬约束程度更为强化。这就需要企业不断改进生产技术，改善经营管理，不断塑造自身对投资者信誉形象。

住宅金融在支持国家住宅产业发展中，往往成为政府用以宏观调控的有效调节器。政府一般可通过信贷利率、信贷额度、贴现和抵押等金融工具，调节住宅市场中的资金余缺。利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能，可以起到拉平经济周期波动和促进住房产业发展的作用。我国目前住宅金融发展尚处于起步阶段，抵押贷款这一金融工具的运用还有待于进一步在全国范围内特别是在中低收入者中进行普及，利用这一金融工具进行宏观经济调节的条件还不完全具备，因此加快培育抵押贷款这一信贷工具，对完善我国金融市场和促进经济发展，无疑具有重要的现实意义。

目前推行的住房分配货币化和公积金补贴办法，关键是把钱补到需要住房的居民手中，才能使住宅投资形成良性循环，而现在的情况是少数国家机关和事业单位的人已有了住房而又在拿补贴，而部分无房居民所在的单位又是无钱可补。已经有了住房又发补贴就难以使补贴货币在实际循环中全部回到它的出发点，即回到提供补贴的政府手中，这时就有可能扩大政府的财政开支而因财政赤字引致通货膨胀。

总之，住宅金融作为一种新生事物，在其成长过程中不可避免地会遇到各种各样的问题。

但我们必须相信，大力发展住宅金融是住宅产业发展的必由之路，只要能够对发现的问题进行入的分析，逐渐建立起完善的服务体系和规避风险的机制，住宅金融就会营造出强大的力量，推动住宅产业乃至整个国民经济的发展。

五、中国住宅的市场容量预测

1、住宅的自然需求

住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。影响住宅自然需求的因素有三个：①城市化水平；②提高居住水平的速度；③住宅年自然折旧率。

1)城市化水平的提高引起住宅自然需求

与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求

单位：亿平方米

住宅自然需求	2010	2020	2050
人均住房建筑面积（20平方米）	29.40	66.40	141.40
人均住房建筑面积（25平方米）	36.75	83.00	176.75
人均住房建筑面积（30平方米）	44.10	99.60	212.10

由上表可知，如果2010年我国城市化水平达到40％，全国城镇比2000年增加人口1.47亿人，按人均住房建筑面积20平方米(2000年我国城镇人均住房建筑面积)计算，需要增加住宅2Q.40亿平方米；按人均住房建筑面积25平方米计算，需要增加住宅36.75亿平方米；按人均住房建筑面积30平方米计算，需要增加住宅44.10亿平方米。依此可类推2020年和2050年的相应数据。

2)居住水平的提高引起住宅自然需求

如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按2000年城市人口4.13亿计算，10年共需增加住宅41.3亿平方米；如果速度放慢一点，每人只提高5平方米，则10年共需增加住宅20.65亿平方米。

3)住宅自然折旧对住宅自然需求的影响

我国城镇现有住房80亿平方米，如果按照住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为2.5％，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧年限一般会长于40年，许多专家按1.25％的折旧率计算，即每年折旧1亿平方米，10年折旧10亿平方米。

按以上三项主要的自然需求合计(暂不考虑新建房的折旧问题)，10年建房最低限为39.40亿平方米，最高限为105.40亿平方米(见以下表)。

折旧率为1.25％情况下未来50年住宅自然需求

单位：亿平方米

住宅自然需求	2010	2020	2050
人均住房建筑面积20平方米	39.40	86.40	181.40
人均住房建筑面积25平方米	67.40	123.65	237.40
人均住房建筑面积30平方米	95.40	160.90	293.40

折旧率为2.5％的情况下未来50年住宅自然需求

单位：亿千方米

住宅自然需求	2010	2020	2050
人均住房建筑面积20平方米	49.40	96.40	211.40
人均住房建筑面积25平方米	77.40	133.65	267.40
人均住房建筑面积30平方米	105.40	180.90	323.40

2、流动人口增长造成对住宅的巨大需求

城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万人，其流动人口与常住人口之比分别是21：100，10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。有预测表明，到2010年，我国的流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。

从以上的分析可以知道，假设折旧率为1.25％，人均住房面积为25平方米的情况下，预计2000-2010年将产生住宅自然需求67.40亿平方米，2000—2020年将产生住宅自然需求123.65亿平方米，2000—2050年为237.40亿平方米。考虑到住宅空置的情况(1999年末全国城镇商品房空置面积上升到9124万平方米，其中商品住宅空置6787万平方米)，以及现有城镇居民住房短缺状况(2000年，我国城镇人均住房建筑面积在5平方米及以下的家庭为3.9％，按每户平均3.11人、城市化水平31％计算，我国约有489.8万户城镇家庭处于住房短缺状态。若每户住宅建筑面积提高10平方米，则需建设住宅4898万平方米)，可以粗略估计未来住宅市场的市场空间(见表)。

未来近50年住宅市场的市场空间

单位：亿平方米

年份	2000-2010	2010-2020	2020-2050
平均每年住宅建设面积	6.721	5.625	3.792

在进行住宅投资的过程中，应该以此为参照，从总量上把握住宅投资力度，避免不必要的浪费。

第二节 上海市住宅市场现状分析

一、2005年上海住宅市场简述

2005年上海商品住宅市场经历了从迅速扩张到理性发展的回归过程，由卖方市场向买方市场转变的过程，从排队抢购、"一房难求"到货比三家、谨慎置业的过程。

第一季度交投火爆，需求旺盛。延续了2004年末的火爆行情，2005年第一季度商品住宅市场量价齐升，平均日成交接近8万平方米，远高于第二、三季度日均3.2万平方米的水平，价格则高位运行。

第二、三季度投资需求遭严控，理性回归正其时。

第二季度以来，受以打击房产投机、投资为目的的宏观调控影响，整体需求受到一定抑制，住宅去化速度放缓，中高档二手住宅价格于4月份出现了自2004年1月以来的首次下跌，一手住宅市场则以少数个案开始，由外围区域向中心城区出现各种形式的降价促销措施。年终岁尾，商品住宅市场理性回归，平稳运行。经历了第二、三季度的调整适应期，上海住宅市场在第四季度表现出平稳发展的态势，自住购房需求不断上升，一手商品住宅每天成交套数从调整之初的一百多套恢复到七八百套，中高档二手住宅成交量也逐步回升。

2005年宏观调控措施成效显著，住宅价格趋于稳定，供不应求矛盾得到缓解。

据泛城研究及开发顾问跟踪监控，一手住宅成交均价在宏观调控后出现较大降幅，从1月份的9250元/平方米降至12月的6238元/平方米，降幅高达32.6%，但去除结构性影响后，同期实际成交价格降幅为3％左右。

上述数字说明宏观调控成效显著，上海住宅价格停涨趋稳，且未出现大涨大跌的不利局面。更进一步，宏观调控成功遏制住了房价飚升的势头，令2005年一手住宅价格出现小幅回落，而导致均价大幅下跌的主要原因则是成交结构的变化。

换言之，"2个1000万"工程有效增加了中低价房的供应，使供应结构更加合理，拉低均价的同时缓解了连续几年来上海住宅市场供不应求的矛盾。

从存量房市场来看，泛城住宅指数在经过第一季度的大幅上涨后，第二季度出现大幅回调，自第三季度开始逐步平稳，特别自7月开始到11月份这段时期环比波动幅度在±1.3％以内，显示中高档二手住宅价格趋于稳定。

综合来看，2005年是上海住宅住宅市场的"回归年"，在爆发式发展过程之后，上海住宅市场开始了理性回归的步伐，供不应求的矛盾正在得到缓解，卖方市场一边倒的情况正在得到改善，市场经过调适重整过程后，逐步趋于平稳，正在回归理性的发展轨道上。

二、2006年上海新建商品住宅的价格分析

1、2006年12月全市同质价格指数下降0.36%，全年累计上升1.96%

2006年12月份，全市新建住宅同质价格指数为1019.6点，比上月下降了0.36%（详见图），全年累计上升1.96%。从各区县升降的数量来看，有8个区县上升，11个区县下降，是今年下降区县个数最大的一次。成交量最大的浦东新区、松江区和闵行区的价格都呈现小幅变化，分别为0.07%，-0.73%和-1.14%。黄浦区和卢湾区分别为上升幅度最大和下降幅度最大，分别为1.59%、-7.28%，但市中心的成交量较小。在持续两个月小幅下降后，本月下降的幅度比较大。2006年自10月份开始，价格指数连续三个月微弱下降，基本上是季节性因素。对此不必过分解读为市场异动因素。

206年上海新建和商品房住宅价格指数

2、12月各环间同质价格指数又出现区域分化

2006年12月内环线以内价格反弹，上升0.23%。内中环间、中外环间、外郊环间和郊环外下降幅度分别为-0.58%，-0.04%，-0.97%，-1.13%。

从下图来看，中外环间价格涨跌不变，与前两个月一样是小幅度下降，其他各环间出现了和11月完全不同的走势。内环线以内成为唯一的上升区域，社保案的影响并没有持续太久。郊环以外增长乏力，本月下降幅度最大。

由于环间价格指数是从2006年3月开始计算，时间尚未达到一年，还不能有完整的评价。但是，根据十个月来的发展趋势来看，环间价格指数大体上呈现以中心城区为地标，价格指数递远递减（除中、外环间例外）的趋势，亦即中心城区的价格较为坚挺，而愈远则愈疲软。

四季度上海市集中推出了5个土地出让公告，5号公告在12月31日公布，对2007年的房市可能会有一定影响。在税收、金融等调节作用不明显的情况下，充足的土地供应对平抑房价的作用最明显。

2006年上海各环线间新建商品住宅价格指数

3、12月全市中位价格比上月下降了-3.4%

2006年12月份，全市新建商品住宅中位价格为6695元/平方米，比上月下降了-3.4%（，全市新建商品住宅平均价格为8863元/平方米，比上月上升了0.7%。从各环线与上月的变化来看，中位价格变化幅度有小幅度下降，说明成交的结构档次略有下降。

4、2006年12月全市成交量套数比上月上升了9.6%

2006年12月份，全市新建商品住宅成交套数为21710套，比上月上升了%。在11月上升的基础上继续上升，观望气氛继续化解。外郊环间仍是成交的主力，该月略有下降为-8.7%。其他各环线间都出现了较大的上升。

三、2007年3月上海新建商品住宅的价格分析

1、3月全市同质价格指数上升1.06%，比去年同期上升4.99%

2007年3月，全市新建商品住宅同质价格指数为1048.9点，比上月上升了1.06%（详见下图及表），比去年同期上升4.99%。3月，维持了上月上升的趋势，但增幅有所加大。其中，有14个区县上升，5个区县下降。本月上涨的区县涨幅基本都在1%以上，其中杨浦、徐汇和普陀上涨幅度超过2个百分点，分别为3.0%、2.1%和2.0%。成交量最大的浦东、松江和闵行的价格指数变化分别为1.23%、1.15%和1.22%。指数下降的区县中，二个是成交量较小的市中心区，三个是郊区。2007年房价如果按照头三个月上涨的趋势，可能会超过GDP的增长，值得引起各方面警觉。

2007年3月上海新建住宅同质价格指数
单位：点

区县	07年1月	07年2月	07年3月	本月升降%	与上年同比升降%
杨浦	1044.55	1062.08	1093.93	3.00	9.70%
徐汇	1025.29	1044.35	1066.48	2.12	5.45%
普陀	1024.01	1031.76	1052.74	2.03	6.19%
嘉定	1075.61	1112.36	1132.63	1.82	12.75%
虹口	1049.33	1063.74	1077.96	1.34	7.12%
黄浦	1039.42	1006.53	1019.24	1.26	0.91%
奉贤	963.95	948.24	959.92	1.23	-5.24%
浦东	1002.24	1001.97	1014.31	1.23	3.10%
闵行	1036.92	1060.06	1073.04	1.22	6.45%
松江	1031.75	1039.18	1051.12	1.15	5.09%
宝山	974.33	977.60	987.98	1.06	-2.45%
南汇	1025.60	1026.08	1036.17	0.98	4.56%
静安	1001.73	976.97	983.38	0.66	-2.91%
闸北	1038.89	1055.83	1060.83	0.47	4.40%
金山	1016.11	1007.48	1003.83	-0.36	-0.92%
崇明县	1054.49	1079.04	1071.08	-0.74	9.94%
卢湾	1042.65	1035.21	1022.04	-1.27	1.73%
青浦	987.55	979.86	967.33	-1.28	-2.78%
长宁	1036.63	1038.03	1018.07	-1.92	1.47%
全市	1030.63	1037.93	1048.93	1.06	4.99%

2007年3月上海市新建商品房住宅价格指数

2、3月环间同质价格指数，除了郊环以外下降，其他环间都上升

3月环线间同质价格指数，内环内、内中环间、中外环间和外郊环间，上升幅度分别为1.47%、0.60%、1.13%、1.30%。除了内中环间涨幅有所下降之外，其他三环间都是加大，而郊环线以外下降0.80%。

2006年3月~2007年3月上海各环线间新建住宅同质价格指数

区域	内环以内	内中环间	中外环间	外郊环间	郊环以外	全市
0603	1000	1000	1000	1000	1000	999.1
604	1007.3	1004.6	1010.5	1003.4	992.6	1005
605	1014.6	1009.1	1021.1	1006.9	985.3	1011.8
606	1017.1	1000.3	1021.8	1009.8	992.4	1011.9
607	1024.8	996.3	1030.9	1011.4	988.5	1015.2
608	1044.1	1003.4	1032.1	1007.5	986.7	1019.5
609	1040	1013.9	1039.5	1012.5	991.9	1024.3
610	1033.6	1008.9	1038.1	1016.6	998.4	1023.6
611	1024.6	1015.9	1037.1	1017	1012.3	1023.2
612	1027	1010.1	1036.7	1009	1000.8	1019.6
701	1032.7	1028.7	1047.8	1021	1003.5	1030.6
702	1036.2	1039.3	1058.5	1028.2	1000.6	1037.9
703	1051.46	1045.56	1070.44	1041.64	992.51	1048.9
本月升降%	1.47	0.6	1.13	1.3	-0.8	31.06

2007年3月各环线间新建商品住宅价格指数

2007年3月份上海的房地产市场比较平静。两会后，各地房地产管理的重点都放在探索住房保障的方法上，政府也没有出台新的市场政策，上海房地产市场没有激烈的变化。在证券市场新开户量、沪深指数和资金量每周都创新高的3月，投资方向的转移并没有使上海市的房地产价格下降，但房地产价格的走势出现分化，郊环以外出现了明显的下降。让市场保持持续稳定，继续加强调控，巩固已经取得的调控成果，是目前需要深入研究的课题。

3、3月全市中位价格比上月上升了0.5%

3月份，全市新建商品住宅中位价格为6707元/平方米，比上月上升0.5%（详见下表），但各环线只有郊环以外的中位价格有明显上升。全市新建商品住宅平均价格为8597元/平方米，比上月上升3.8%。

2007年3月上海新建住宅中位价格和平均价格
单位：元/平方米

区域	中位价格			平均价格
	0702	0703	本月变化	0702	0703	本月变化
内环以内	13129	13020	-0.8%	16761	16534	-1.4%
内中环间	10103	10004	-1.0%	11459	10856	-5.3%
中外环间	8076	8037	-0.5%	8499	8586	1.0%
外郊环间	5608	5593	-0.3%	5956	6627	11.3%
郊环以外	3830	4009	4.7%	4876	4135	-15.2%
全市	6675	6707	0.5%	8283	8597	3.8%

4、3月全市成交量约上升78%

3月份，全市新建商品住宅成交套数为19176套，比上月上升了78.0%（详见下表），各环线的成交量均有明显上升。春节之后成交量上升是正常的季节性现象，但成交量中郊环以外上升幅度最大，这可能是上海城市化逐步向外推进的趋势所致。郊环以外成交量的大幅上升，同郊环以外同质价格下降0.60%，形成反差。这一现象，令人思考。

2007年3月上海新建住宅成交套数

区域	2007年2月	2007年3月	本月增减
内环以内	1276	2489	95.1%
内中环间	1328	2644	99.1%
中外环间	2438	3800	55.9%
外郊环间	4669	7551	61.7%
郊环以外	1063	2692	153.2%
全市	10774	19176	78.0%

四、2007年上半年上海住宅成交量增长

根据房产之窗的统计：2007年，上海5月份成交的大部分商品房集中在总价在70万到80万元之间的住房上，均价略有几个点的上浮，大都是自住买家在购买，而非投资客

2007年5月收尾时，股市的全线飘绿与楼市的急速上扬形成了鲜明对比。5月份，上海住宅成交量实现约34%的涨幅。这是在4月份交易量回暖后的再次放量。

不过，针对市场上“接下来撤离股市的资金将被注入楼市、导致楼市继续放量”的说法，业内人士认为“可能性微小”。

成交量放大，价格未涨：

自5月份以来，上海楼市的成交量不断上升。第一周成交量创今年新高，第二周创近一年来的新高，第三周突破70万平方米，为两年内交易量最高值，而在5月份的最后一周，更是达到了80.81万平方米的成交新纪录。

据上海网上房地产“环间月度成交分析”：上海全市住宅5月份销售量约265.6万平方米，21848套，住宅成交量与套数分别比4月份增长34%与31%左右。

同期，二手房同样呈现交易量上扬态势。估计：5月份上海二手房的成交量上升30%左右，按照目前的市场情况，6月份的市场成交量依然会在5月份的基础上继续增长。

5月份，上海全市有21个楼盘出现了提价现象，4月份提价楼盘则为29个，上涨200元到3000元/平方米不等。从最新的5月份日均成交情况来看，日均成交量达886套，比正常水平多近200套/日。

但是，总体看来商品房住宅的成交价格并没有大幅升温。据房产之窗最新统计结果：这一轮住宅成交量激增的同时，商品房住宅销售均价依然与4月份持平。

五、上海外围住宅市场的发展关键是区位条件

上海目前共有十八个行政区域(不包括崇明岛)，如果以外环线作为外围市场的分界线，外围住宅市场包括浦东(约一半区域)、宝山(大部分区域)、嘉定、青浦、松江、闵行(大部分区域)、奉贤、南汇、金山等九个区域。

首先，按照距中心城区的距离，外围住宅市场可分成三个圈层：第一圈层是宝山、嘉定、闵行、浦东，最靠近中心城区；第二圈层是青浦、松江、奉贤、南汇；第三圈层是金山，距离中心城区最远。区位的不同，决定了一个区域发展的先天条件。距离中心城区越近的区域，其发展的优越性越是明显。

其次，从量上进行比较，浦东、闵行、宝山三个区的住宅供应基本保持着前三位的位置，其中浦东和闵行两个区的住宅供应量之和每年都占外围区域的50%以上，松江、南汇、奉贤、青浦在2002年之前的供应量之和从未超过全部外围区域的15%，金山区的住宅供应量最低，低于3%。可见，供应量基本是与区位成正比的，在区位上越是有利，其发展起步越早、供应量越大。第一圈层几乎决定了外围区域的整体的供应量，第二圈层中松江的表现极具个性化，在2003年，松江已经取代宝山位居第三的位置，供应量接近外围区域的14%，其它区域水涨船高，跟随全市供应放量而放量，但总体地位没有发生明显变化；第三圈层相对发展较慢，2000年至2003年金山累积的住宅供应量不超过80万平方米。

价格上，位于第一圈层的浦东和闵行位居九个区第一、第二的位置(2003年青浦区列第二位)，位于第二圈层的青浦、南汇基本上在第三、第四的位置，位于第三圈层的金山目前为止排在末位。宝山、嘉定虽然属于第一圈层，其价格排位却与区位不相一致，基本上位居第五和第七。青浦、南汇虽然地属第二圈层，商品住宅供应的动作一直不大，但比较其他区域价格水平却不低。可见，区位对价格有影响，但不是决定性的，商品住宅起步早、供应量大也并不意味着价格一定高、产品一定成熟。

从住宅类型上进行比较，位于第一圈层的浦东、闵行、宝山、嘉定呈现普通公寓与别墅等低密度住宅相混合的特点；位于第二圈层的松江、青浦、南汇则是上海别墅市场的重要组成部分，近几年基本以发展低密度住宅产品为主；第三圈层的金山也基本以低密度住宅为主要产品类型。区位决定了一个区域住宅产品的主要类型，但同时也可看出，虽然都是以低密度住宅为主，第二、第三圈层各区的发展状态却不尽相同，松江、青浦、南汇的别墅发展相对成熟，在上海整体市场中占有相当重要的地位，而奉贤、金山却相对缺乏号召力，市场地位有待提升。

以上分析可以看出，外围市场的区位条件是其发展的关键因素，区位条件的好坏直接影响到其起步的早与晚以及在市场中的份额，但同时，区位并不是决定性因素，各区的规划目标、实施力度以及对开发商的号召力，决定着一个区域住宅产品发展的档次和速度。在外围市场的九个区域中，浦东、闵行起步早、发展快，未来发展中仍将作为外围市场的领头羊；宝山区虽然具有较佳的区位条件、起步也不晚，但起点不高、产品档次偏低，后市发展中须进一步改进产品提升档次；嘉定虽然具有较佳的区位条件，但无论是量、价在市场中都没有突出表现，后市发展估计会有所改善，市场影响力渐渐扩大；松江、青浦、南汇虽然起步不是最早、量不是最大，但住宅发展起点高、速度快，对上海的高端住宅市场具有重要的影响力，后市发展势头也比较强劲，量、价上都将有进一步的发展；金山和奉贤起步晚、发展相对缓慢，后市的发展在短期内将保持平稳。

第三节 上海市高档住宅市场

一、境外客户看好上海高档住宅市场

在泰国买海滨度假村、在新加坡买中心城区服务式公寓、在中国买上海的高档住宅，这已经成为目前境外客投资远东地产市场比较常见的模式。境外人士已撑起上海高档住宅买家大旗。

调查显示，境外人士已占买家比例的70.4%。

上海的高档住宅年投资回报率普遍在5%左右，而在欧洲，目前的住宅投资回报率只有3%。“尽管多数境外人士在上海买房出于自用目的，但投资回报水平却是他们衡量一个物业是否是优质物业、是否值得长期投入的重要指标。”

房产新政让上海高档住宅的成交数据一度出现摇摆。05年4月和5月，中心城区的卢湾、静安和黄浦一度出现新盘每日签约量在个位数徘徊甚至为零的局面。

然而进入6月，随着政策的日益明朗，境外人士的购买力量继续显现。

在欧洲，从高档住宅、商业地产到工业厂房，能买的地产项目前两年都被买光了，房价越来越高，值得大笔投入资金购买的项目已经越来越少，这使得不少欧美投资者乃至机构开始关注远东市场。无论是市场成熟度还是价格行情，都使诸多境外人士对投入上海地产市场抱有极大兴趣。

归根结底，境外人士对于中国经济运行远景抱有乐观的预期。在中国有五年以上居住计划的外籍人士越来越多，最近很明显可以看出，一些跨国会计师事务所、律师事务所的合伙人是我们比较主要的客户。

二、2006年上海高端住宅市场发展回顾

个案拉动均价上涨2006年是一个政策年，其中“70/90”的影响力之大已超出了市场的想象，特别是政策直指的“30%”的大户型产品，随着未来预期供应的减少，被广泛的认为将是“市场的宠儿”、“利润点”，甚至是“价格提升点”。

但7月份“限外”政策的横空出世，给正在加热中的“大户型”泼了一盆冷水。大户型，特别是其中的高端住宅，成交结构中有三分之一依赖境外人士购买。

我们将通过对上海大户型住宅典型——高端住宅市场做深入的分析研究，以期找到答案。在此，我们首先对本文中所研究的高端住宅项目作如下界定：在成交房源中，单价高于2万元/平方米或者单套总价高于500万元的住宅（包括公寓和别墅）占项目总成交的比例超过50%，就认定为高端住宅。

1、供应持平，成交下滑

2006年高端住宅供应量为111.98万平方米，与2005年基本持平；成交量为108.84万平方米，出现小幅下滑，环比下降4%。同时，2006年高端住宅成交占商品住宅总量的比重下滑明显，2005年高端住宅成交占商品住宅总量的6.44%，而2006年这一比例下降至5.14%。

分析其原因，一方面源于2006年7月份出台的限外政策，虽然新政并没有得到完全严格执行，但是高端客户的心理仍然受到了比较大影响；另一方面，2006年整个商品住宅市场较去年有非常大的增长，导致相对值出现比较明显的下滑。

高端住宅供应量的增长主要来源于高端公寓产品的供应量，而成交下滑也同样受公寓类产品的下滑所拖累。2006年高端公寓新增供应66.02万平方米，占到商品住宅总供应量的3.42%，供应上升的同时，成交略有下滑，2006年共成交54.18万平方米，环比上年下降15%，占商品住宅成交量2.56%，较上年下降近1个百分点。顶级豪宅汤臣一品，2006年新增供应5.5万平方米，但仅成交了0.15万平方米，对高端公寓市场整体供求比产生了明显的影响。

高端别墅市场表现有别于高端公寓，2006年出现供应下降，而成交上升的现象，新增供应量45.96万平方米，环比上年下降13%，成交54.66万平方米，环比上升9%，供应量和成交量占商品住宅比重均略微下滑。

2、价格依旧“高烧”

2006年，上海市高端住宅价格上涨明显。数据统计显示，进入样本范围的高端住宅成交均价为26355元/平方米，环比上涨16.3%。从两类不同产品看，高端别墅2006年成交均价23656元/平方米，涨幅达到25%，而高端公寓成交均价29079元/平方米，环比上年上涨13%。

事实上，价格的高企除了由高端住宅的稀缺性所决定，同时也受到客观因素的影响。在2006年高端市场的成交中，整体均价明显受到了个案的影响。一方面，高端别墅中位于世纪公园板块的御翠园，凭借其优越的地段优势，创造了2006年总成交近6万平方米的佳绩，占高端别墅总成交量的10%，其成交均价达到了4.6万元/平方米，较上年增幅超过30%；另一方面高端公寓中2006年推出的新盘——北卢湾板块的翠湖天地御苑，成交面积7万平方米，成交均价高达5万元/平方米。在这些价高量大的楼盘带动下，全年高端住宅成交均价得到较大的拉升。

从高端住宅成交套数占商品住宅总成交套数比重来看，2005年商品住宅成交总套数中3%为高端住宅，到了2006年，这一比例为2.44%。由于在同一年里，购买多套住宅的可能性非常小，高端住宅的成交套数几乎可等同为购买高端住宅客户的数量。商品住宅消费中，有2.5%-3%的客户购买了高端住宅。

从产品线看，2006年度高端公寓成交套数占商品住宅总成交套数的比例为1.6%，高端别墅成交套数占比为0.76%，购买公寓和别墅的比例大致为2：1。

从成交产品特征看，地段的优势和不可复制性成为客户选择高端公寓的主要理由。而高端别墅方面，则源于市场对于高端别墅未来供应减少的预期，使2006年高端别墅市场表现出色。

3、28000：高端公寓成交分水岭

从不同成交均价段的供求分布情况来看，2006年，高端公寓的供应和成交的主力段集中在2－3万元/平方米的价位上。2006年出现成交放量的价格段无一例外都对应着供应量上升，可见，成交量的上升，主要还是受到了新增供应的推动。

结合成交均价与套均成交面积，对比后发现，单价越高则单套的成交面积相对较大。需要指出的是，28000元/平方米是高端公寓的分水岭。超过这一单价范围的高端公寓供应量明显减少，套均面积的变化受个案影响也比较严重。

成交均价介于28000-30000元/平方米之间的远中风华园，2006年新增供应与成交面积之比约为3：1，供求失衡明显，这也影响了这一价格段产品的供求平衡。虽然高端住宅是一种“奢侈品”，但同样要遵循价值和价格相匹配的经济原理，当价格完全背离价值，出现“高高在上、无人欣赏”的局面时，将陷入“曲高和寡”、“孤掌难鸣”的境地。

4、100万元一道坎

通过数据分析可看出，高端别墅成交总价与成交量总体呈金字塔型分布，即高端别墅的总价段每递增100万元，相应的市场份额呈明显的递减趋势。

从“70/90”要求，到限外政策，再到禁止用地项目，国家在房地产调控中对别墅项目的限制力度逐年加大，从长远来看，未来高端别墅市场供应将出现萎缩。但这对目前在售和可售的高端别墅项目显然是一个利好，市场也给出了明显的回应，2006年高端别墅的成交显著上升。

5、环线论剑

从不同环线高端公寓成交情况来看，高端公寓出现成交外移的现象，而市中心的高端别墅成为成交亮点。内中环部分楼盘，如强生古北国际、仁恒河滨花园等，成交表现不俗，使整个内中环成交量出现大幅上升。虽然内环内成交出现下滑，但是顶级地段的公寓成交表现依旧非常抢眼，如翠湖天地御苑，2006年共成交7.1万平方米，占高端公寓总成交近10%。

高端别墅的成交依然集中在外郊环，内环内和中外环区域则是成交放量的主要区域。内环内成交增量主要是受到个案影响，位于世纪公园板块的御翠园成交强劲，2006年共成交5.9万平方米；而中外环成交增量则是区域内别墅整体市场的热销所造成的，2006年共有8个高端住宅项目有不同程度的成交。

6、板块点兵

高端公寓的成交仍然集中在几个传统板块中。在成交排名前十的板块中也出现了三个新晋板块——古北板块、南卢湾板块和北黄浦板块，其中古北板块增幅最明显，市场份额从去年的2%一举攀升到06年的11%，涨幅近10%，其中的强生古北花园功不可没，2006年贡献了近5万平方米的成交量，占该板块总成交量的84%。

这两年有一个非传统板块表现非常好，那就是天山板块。天山板块靠近虹桥机场和虹桥开发区，具有便利的交通，同时又拥有一定的客源基础。该板块2006年的出色表现主要归功于虹桥豪苑和仁恒河滨花园的强劲成交。

在高端别墅成交排名前十位的板块中，徐泾和赵巷板块连续两年进入前三甲，合计成交占全市高端别墅近三成的比重。

2006年位于闵行的马桥板块表现非常抢眼，在高端别墅类产品中，占据了相当重要的地位。该板块内拥有高尔夫球场、网球场等高尚运动设施，提升了整个板块的品位，位于旗忠的中房森林别墅在2006年被凯雷基金收购106套别墅，使其成为关注的焦点。

2006年是房地产政策年，中央各部委出台了一系列旨在调控房价、抑制投资投机的政策。从住房结构调整到土地供应控制，再到购买人群资质要求，政策频繁而密集，针对性逐步加强，力度逐步加大。

2006年5月，建设部等九部委联合下发文件要求“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。随后各地出台“70/90”细则，以深圳为代表的地方政府更是将这一标准落实到单个项目，低容积率的土地供应大幅缩减。

7、土地供应受限，别墅产品成香饽饽

在土地调控方面，2006年5月，国土资源部发布《关于进一步从严土地管理的通知》，严格限制低密度大户型住房的土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，别墅用地全面叫停。2006年12月，国家发改委联合国土资源部等部委发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，将对别墅用地的限制提升至产业层面，别墅、高尔夫、赛马场项目用地被明令禁止，既不能占用耕地，也不能通过农用地转用等途径变相占用耕地。土地供应受限，意味着从长远来看，未来别墅供应将趋于紧缩，某些别墅产品将成为市场上的稀有之物，这对别墅市场尤其是高端别墅市场来说，无疑是个利好。

2006年7月，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资投资购房，规定外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业，在境内工作、学习满一年的个人才具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格，且购买将必须采取实名制。这就意味着作为外籍人士主要投资目标的高端住宅直接进入调控的范围。

8、经济风向标，引领高档物业保值增值

2005年7月21日，中国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币、有管理的浮动汇率制度，人民币进入渐进式升值期。但是人民币升值是一个长期的过程，在这个升值的预期过程中，海外资本在寻找一个回报最高的投资渠道——投资中国房地产在享受房产增值的同时又可以获得人民币升值的资本增值，而以高端住宅为代表的高档物业的保值增值特性尤佳。自汇改以来至2006年底，人民币累计升值达到3.8%，若于2006年7月21日，以500万元购买一套高端住宅计算，至2006年底，不考虑房产价值增值，仅人民币升值部分带来的资本增值就接近20万元，可以说这是相当诱人的。

在这样的背景下，资本的逐利性必然带来资本的大量流入。截至2006年12月，我国国家外汇储备规模破万亿，达到了10663亿元人民币，同比增速逐渐上升。2006年央行发布的《房地产金融风险报告》称，根据央行公布的统计数据显示，截至2005年6月末，外汇储备增加1010亿美元，其中可能有约350亿美元是热钱，并为了逃避资本管制，很大部分都流入了房地产业。另外根据2005年11月国家外汇管理局发布的首份《中国国际收支报告》和商务部统计数据，2005年上半年约210亿元人民币的外资以直接投资方式进入房地产业。保守估计正式与非正式两种方式的外资额度，累计可能有近400亿美元的海外资金进入了我国房地产金融市场。

9、金融市场逐渐成熟，物业收购上市成趋势

通过对2005年和2006年两年间，海外投资者对高端住宅的收购案统计发现，2005年对于高档住宅的收购很少，全国范围仅有两宗，而2006年，对高端住宅的收购大大增加，达到10宗，总投资额接近70亿元。从2006年外资对住宅的收购情况看，虽然7月份出台了限外政策，但仅仅在沉寂了3个月后，11月份又开始趋于活跃。

从限外政策实际效果来看，更多的是限制了外资个人的购房投资，对于海外投资基金影响甚微，它们对高档住宅的整体收购甚至成为下半年的一个市场亮点，如果说2005年以及2006上半年外资收购国内物业主要是看重人民币升值和物业升值的潜力，那么2006下半年基金收购的主要目的则是选择合适的物业标的，打包成REITs，通过资本市场上市来获取更加可观的收益。可以预见，随着中国金融市场的成熟与国内REITs工具的发展，以上市为目的的物业收购也将成为一种趋势。

三、2007年上海高端住宅租金上扬

虽然整体高端物业市场价格仍在调整过程中，但是，对于处在消费结构顶部的买家而言，也许又到了考虑购进顶级物业的时机。

高力国际近期发布的研究报告显示，上海第三产业外商直接投资增速将保持稳定，因此预计上海外籍人口未来仍会平稳增长。

在此背景下，2007年上海顶级物业市场供应将比2006年大幅增长，达到3438套。其中豪华公寓供应小幅增长，共计1974套，而服务式公寓和别墅新增供应增幅较大，将分别达到989套和475套。

1、预计空置率上升

随着2006年底及今年初一系列政策的相继出台，预计2007年顶级物业市场价格预计与去年同期相比将下跌6%左右。豪华公寓空置率预计呈一定幅度上涨趋势，而年平均租金与2006年相比将下降约13%-14%。因服务式公寓市场和酒店业关联性增强，加之供应较充裕，2007年空置率会有所上升，且租金预计将会小幅上涨。2007年别墅市场供应比去年明显增加，预计空置率将有3到4个百分点的上涨幅度，但预计平均租金仍将上涨2%-3%左右。

据悉，2007年第一季度上海顶级物业市场共计492套新增供应，均为服务式公寓项目。

其中位于卢湾和浦东的两处项目—沙玛新天地和上海新月是第一季度供应的主力，在2006年分别被基汇基金和摩根士丹利整体收购并经数月的装修改造后日前正式对外营业。而该季度豪华公寓和豪华别墅无新增供应。

随着上季进入市场的豪华公寓项目逐渐被市场吸收，豪华公寓净吸纳量达到231套，因此其空置率下降了2.59个百分点，至16.51%。其中静安区豪华公寓空置率最高，达到22.95%，比去年同期下降7.7个百分点，但上季的新项目依然存在充足的空置单元。而空置率最低的为长宁，为8.09%。

2、07年一季度租金上扬

07年第一季度上海顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2%，而与去年同期相比基本持平，为每月每平方米17.52美元。

卢湾区豪华公寓平均租金最高，为每月每平方米23.68美元；黄浦区最低，为每月每平方米13.5美元，但与去年同期相比在所有区中增速最快，达7.56%；而静安区因上季租金较低的新项目进入市场，年度租金降幅延续上季趋势，仍为各区中最大，达33.65%。

研究数据显示，第一季度销售市场继续受政策面影响，豪宅市价比上一季度小幅下降1.95%，而比上年同期下降5.3%，至每平方米3831美元。其中，豪华公寓，服务式公寓及豪华别墅的市价分别达到3820美元每平米，4447美元每平米及3510美元每平米。

3、外籍人士撑市场

2006年上海住宅价格依然保持适度稳定增长，达到5.1%。与此同时上海城镇居民人均可支配收入增长继续高于住宅均价，达到10.8%。预计未来居民收入仍将维持平稳快速增长，从而逐步化解住宅市场前几年的过热因素。

此外，2006年上海实际利用外商直接投资为71.07亿美元，同比增长3.8%，增速比上年下降了0.9个百分点。另一方面，第三产业实际利用外资同比增长26.2%，占全部实际利用外资额比重达到62.14%，同比上涨了11个百分点。

因此，高力国际预计，上海外籍人口将保持稳步增长，支撑起高端住宅租赁市场。

四、上海高档住宅市场的发展趋势及营销方式

1、何谓上海高档住宅

一般认为，近十年新建的高档住宅，是指经过土地批租，具有外销许可，用美元作为计价单位的公寓或住宅，简称外销房。少数装修标准较高的内销房也被认为是高档住宅。而笔者认为在上海这样成熟的市场，以房价分等较能形象、精确地表示住宅的综合品质。高档住宅应是均价在每平方米6500元以上，小区规模5万平方米以上的住宅小区或规模2万平方米以上的别墅群，均应作为高档住宅。在上海楼市，以房价为标志线，住宅可以粗分为五个等级：一是每平方米2500元以下的低价位住宅，二是2500元至3500元的普通住宅，三是3500元至5500元的市区普通住宅，四是5500元至6500元的高档普通住宅，五是6500元以上的高档住宅。这里我们要讨论的正是每平方米6500元以上的高档住宅。

上海传统高档住宅区域分布，一般是指重庆南路以西，华山路以东，肇嘉浜路、建国中路以北，长乐路、华山路沿线以南的一大块区域。主要由花园洋房、公寓和新里构成，形成于三、四十年代。近二十年来，随着改革开放的历史进程，在中山西路环线以西，虹桥国际机场以东，沿虹桥路两侧，纵深500米－1000米范围地域，形成了一块新兴的高档住宅区域，主要由别墅和公寓组成，最为著名的是虹桥开发区和古北开发区的高档住宅群。近十年来，随着浦东新区的飞速发展，在陆家嘴金融贸易区形成了集中绿地为特征的园区化高容积率的新型建筑群。该区在浦东地区地段最好，配套、交通和绿化较完善。较有代表性的楼盘如：珠江玫瑰园、陆家嘴花园、汤臣中心、仁恒滨江园等。目前，上海的高档住宅成片、成群落的主要集中于上述三个地区。当然还有相当数量的高档住宅散布在其他各区县，市区多为单幢或多幢大楼构成，郊区多为成片低密度、低容积率、高品质、高绿化率的别墅群，但周边环境均不甚理想。

2、上海高档住宅的供应和销售情况

上海外销房的预出售起自1991年，截止1999年8月，已批租可预售的外销商品房面积为1528万平方米，其中公寓住宅约为420万平方米，别墅为123万平方米，实现销售238万平方米。看来上海高档住宅市场的消化仍有一定压力。2000年秋季以来，上海楼市高价位商品住宅销势较好，不仅交易量上升，而且价格也“涨”声不断，近期的高档热销楼盘项目开盘价位敢于高开，提价频频，许多发展商甚至被大量涌来的客户搞得手足无措，喜出望外。市场人气回升已是当前不争的事实。地段好、规模大，成独立小区、房型新潮是这些住宅销势好的原因。不仅地段好，环境优雅，而且小区内多数既有游泳池、桑拿浴室、壁球室、网球场、健身房、儿童游乐室等配套设施，又有幼儿园等重要配套，且购买者实力雄厚、高档新盘数量较少、营销操作空间广阔的这一深层原因。目前上海高档住宅的需求以及投资机遇已至，基于以下几点原因，我们可以乐观地说，上海开发高档住宅的春天又来临了。

3、开发高档住宅的春天来了

1）“入世”是上海高档住宅市场发展的最大利好

（1）房地产市场需求方面，入世的短期效应明显，尤其是高档住宅和高档写字楼的需求将有望大大增加。中国入世以后，随着中国投资环境和法律与国际惯例的靠扰，一大批国外的服务性行业的公司和企业将进入中国，与中国企业竞争服务业市场。因而，这些外资公司及其所引致的国外投资者和外国人才的进入，将带来更多的对于高档住宅和写字楼的需求。

（2）外资企业的进入，同时还意味着对于本地高质量人才的需求。可以想见的是，届时将有一大批人才进入外企工作，成为白领，收入水平大大提高。随着收入提高，他们也将成为高档住宅的主要需求群体。

（3）房地产供给方面，相关产品的变动对房地产业供给的规模和结构将产生影响。从房地产的替代品和互补品的情况来看，房地产产品的替代产品几乎没有，而房地产的互补品则较多，如建筑材料、汽车等。入世以后，许多国外高科技含量的建筑材料产品的关税将大大降低。对房地产业的影响将十分显著。我国目前建材产品的制造，污染大、产量低、成本高。因此，发达国家新型的符合环保要求的建筑材料将会随着中国的入世而抢滩中国市场。这样，房地产开发商的开发成本和风险将因此而降低，这将使房地产开发商具有更大的活力空间，从而促进房地产开发的增加。另一方面，房地产建筑成本的下降最终将因为竞争而反映到销售价格的下降，从而增加需求。使得房地产市场进入良性发展的轨道。

（4）房地产市场融资环境的改善。在5年左右的时间里，一大批国外金融机构、银行将通过各种形式进入中国金融市场。这样，房地产市场就将因此而获得更为广泛和规范的资金支持。简便的融资程序和充足的资金储备是国外金融机构的特点，这将在很大程度上降低房地产企业的融资成本，为房地产市场提供更多的资金支持。

（5）房地产中介服务市场和制度走向规范。在中美协议中，专业服务是一个重要内容。这就意味着，中国尚不发达的服务业市场将面临这具有上百年经验的，掌握世界最新技术和成果的竞争对手的挑战。这些国外服务性公司，尤其是房地产服务性行业，具有明确的设计、规划、营销、建筑、法律和物业管理的分工和高超专业技术。他们的进入，将通过培训和竞争，在很大程度上提高我国房地产服务行业从业人员的素质，帮助建筑和设计人员提高水平，了解学习世界最先进的技术。

2）楼市购买力投向已从平均分布向“两极分化”发展，并且重心不断上移

2年前，上海80％以上的购房者购买能力在35万元以下，目前已经有50％的居民能够消费50－60万元的产品。另有10％的高收入者，消费能力上升更为明显，他们注重产品性能，只选择一流精品。像这样中等偏上住宅区的买受对象是谁呢？据瑞虹新城调查，67％的购房者是本区居民。这些消费对象中董事、总经理及经理级以上人士占48％；律师、医生、教授、工程师及主任级职称人士占34％，其余文化人、工人等占18％。年龄方面，30－40岁占22％，

30岁以下占29％，50岁以上占7％，以购房者服务行业看，首推金融业人士，占购房总量的22％。由此可见，年轻人收入预期好，敢于信贷消费，仍是购买中高档住宅的主力军。

4、高档楼盘品质不断提升经过几年的市场盘整，市场住宅产品结构趋于完整，高、中、低档住宅买家区分更加明显，客户的取向性更加明确，高品质楼盘被认可率相对集中，而不再像以往那么分散。供应竞争加剧带来了住宅产品品质近一两年来的“突飞猛进”。当前以月衡量的住宅产品创新周期，新楼特别是市场经验丰富的开发商所开发的项目，其项目的综合品质日益提高。“货真价实”占领市场，取代“炒作概念”争夺买家，这种观念在客户渐趋成熟的基础上得到了开发商的普遍认同。房价因楼盘档次不同而高低有别，“低价位楼盘未必热销；高价位楼盘未见不火”成为今年市场的一大特色。今年一些高档楼盘价位虽然低开，可一旦热销，价位即刻上调也成为一种普遍现象。市场有越来越多的楼盘价位在稳步提升。

5、政策调整

1）限制开发高档住宅的政策必须调整

1995年5月26日《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》发出以后，1995年不再批准立项和开工，此后严格控制审批：

（1）别墅性质的高档住宅及度假村；

（2）单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目；

（3）建筑标准四星级（或相当于四星级）及以上的宾馆、饭店。严格禁止新上高尔夫球场、仿古城、游乐宫等项目。严格高档房地产开发项目的资金管理。国家预算内投资不得用于高档房地产开发项目。其实，在市场化程度相当高的上海房地产市场，完全可以放开，只要产品有市场，政府不必卡死。

2）尽快出台内外销合并政策

入世以后，外资企业与国内企业平等竞争，这要求政府为他们提供平等竞争的社会法律制度环境，同时，国内外购房者应当享受公平的国民待遇。内外销合并已经列入上海市房地系统的议事日程，它的出台将对高档住宅销售非常有利。

3）出台商品住宅性能等级认定标准

将住宅按其性能分为高档住宅、小康住宅、普通住宅三级，在销售市场上按档次论价，真正保障购房者利益。中国建筑技术研究院国家住宅与居住环境工程技术研究中心正在拟定住宅标准及实施办法。

4）建立完善的土地市场

为了迎接加入WTO的挑战，土地管理方面采取了以下措施：

（1）建立健全土地有偿使用的政策法规，探索符合国际惯例的土地市场管理模式；

（2）限制危改、安居等项目用地的范围，优化土地供应结构；

（3）取消土地行政无偿划拨，实行土地使用方式的“单轨制”；

（4）扩大土地使用权公开招标、拍卖出让的比例，并建立上海市基准地价和各类用地标定地价定期公示制度，增加土地市场的透明度；

（5）提高政府在土地市场中的工作效率；

（6）全面清理土地隐形市场，打击不公平竞争；

（7）增加规划储备，严格规划审划，保证规划实施，建立科学权威的规划体系；

（8）引进竞争机制，加强有关行业和政府部门工作人员的培训，提高规划建筑设计和管理水平。

6、高档住宅营销关键

1）聘请外国建筑设计师设计

多年来，中国城市住宅建筑在设计上形式单调、缺乏变化，特别是在现代高档住宅的设计上，国内外设计的差距较大。国外设计师的设计更加注重人性化、艺术化。国际大师设计的住宅，不仅具有更完善的使用价值，还具有艺术价值。国内设计师的建筑设计偏重于建筑工程方面。而外国的设计师在严谨的工程设计基础上，更象一个建筑艺术家，他们赋予建筑以生命、赋予住宅以艺术性。所以在高档住宅的设计上请外国设计师更加有必要。国际大师的不凡设计，将是高档住宅成功的前提条件。

2）注重楼盘综合品质

购房者买房的技术也在不断提高，与以前挑地段、挑户型、挑环境不同的是，高档住宅看楼盘“综合品质”。对于价格在8000元甚至10000元以上的住宅而言，购房者更看重的是性能，即“性能价格”，具备这个购买力的消费者，对于价格的承受能力是相当强的，因此，高档住宅能在方方面面都极尽完备。

3）注重产品定位，切莫高不成低不就

上海滞销的是不少每平方米6000元左右的楼盘，成本一般在5000元至5500元左右，这类住宅如在闹市的精彩路段，则品质必然平平，如在环线周边，地段的欠缺又十分明显。品质平庸、缺少卖点是这类楼盘滞销的致命伤，而它们周边，一般都有每平方米7000元－10000元的好盘，相比之下，必然黯然失色。产品定位一定要超前，尽量向上靠，不要开发品味一般，价格中等，地段精彩的楼盘，它们是市场中最难以接受的产品，开发商更无法获得土地级差地租的收益。

第四节 上海住宅市场发展趋势分析

一、2007年下半年上海楼市将要触底反弹

从成交放量的情况来看，上海房产市场明显出现了"触底反弹"的趋势，无论是一手市场还是二手市场，商品房成交面积及成交套数大幅增加，基本呈现出供不应求的市场热销行情，目前中外环线间的供求比在1：4-1：5之间，综观下半年的上海楼市，成交量和成交价格必然会出现齐升态势，预计涨幅会超过10%以上。

1、25%+25%+50%：三大因素支撑楼市回暖

进入5月份以来，沪上楼市渐渐回暖，出现了量价齐升的态势。分析原因，刚性需求逐渐释放、市场信心重新建立、股市热钱回流楼市等三大因素共同推动了楼市的回暖，而三者所占比例分别为25%、25%和50%。

具体来看，首先，逐渐释放的刚性需求是催热楼市的根本动因。从沪上目前的销售状况来看，以投资性需求为主的软性需求相对较少，而以自住为主的刚性需求仍旧是成交主力。

而随着各项调控政策的陆续出台和实施，自住买家积聚已久的刚性需求逐步缓解和释放，这在很大程度上带动了成交量和成交均价的一齐攀升。

其次，随着调控政策的逐渐消化，市场信心重新建立，通过各种渠道获得各地楼市资讯，从比较和分析中，无论自住买家还是投资者均认识到上海作为一个国际大都市，楼市风险很低，因此对未来市场充满信心，而事实上，从中原上半年的成交来看，市场信心重新树立后，投资客比例仍很低仅为5%，而刚性需求则是成交的绝对主力。

再次，股市获利资金回流楼市，某种程度上加快了楼市回暖的步伐。由于目前国内可供投资的产品主要仍以楼市和股市为主，因此在某种程度上形成了此消彼长的"跷跷板效应"。上半年股市红火，一方面，不久前股市的下挫使得一些新股民看到了风险，也开始将获利资金回流到楼市，用作改善性需求或投资理财；另一方面，股民希望继续保持股市中获取的"胜利果实"，而房地产市场的稳定性和长期看好赢得了他们的信任和青睐，因此纷纷从股市撤出部分资金转向楼市。

2、楼市唱响"四季歌"：冬眠、春醒、升温、秋收

随着上半年上海楼市量价齐升，买家对楼市信心重建，目前楼市已基本上恢复到了传统意义上的销售轨道中，楼市正在唱响"四季歌"，即1、2、3月份楼市相对平淡，可以看作冬眠期；4、5、6月一些买家开始拟订置业计划，为楼市春醒期；7、8、9月买家开始频繁走动于各个楼盘，进行反复比较和分析，基本锁定区域内的具体项目，此为夏季的升温期；而进入10月一直到12月，买家大多出手选购了心仪物业，此为秋收期，按照这个规律，我预计下半年市场成交量将有30%的提升，而成交价格上也将有10%的升幅。

从区域产品和产品类型来看，今年最值得关注的产品是政策热点下70/90小户型和越来越稀缺的独栋别墅，而最值得期待的区域主推浦东的轨道公寓和静安大户型的高档公寓。

具体来看，无论什么时候，轨道公寓总是受到市场的欢迎，今年年底，贯穿整个浦东区域的轨道交通六号线将进行试运营，从而会使得一向被价值低估的浦东房产市场迎来历史性转机，从年后世博三林板块的新房市场表现来看，区域均价已经从年前的8500元/平方米拉升至目前将近12000元/平方米左右。当然，金桥和外高桥也非常有可能上演"双桥齐升"的局面。

二、2007年-2010年上海住宅价格趋势预测

1、市中心九区商品住宅供应将长期处于短缺状态，市场价格将持续上涨

2005年市中心九区住宅施工面积约1886万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约750万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有2650万平方米。

2005年有各类住宅14495万平方米，常住人口654万人，人均22.2平方米。“十一五”时期估计拆除旧住房约600万平方米，是“十五”时期的67.3%（现有旧里住房987万平方米，占全市的53.8%），如2010年常住人口减少到650万人，人均达到28~30平方米，需有住房18200~19500万平方米。“十一五”时期，需竣工4300~5600万平方米，才能满足需要。供应和潜在需求差距相当大。

由于“十一五”时期，市中心九区土地供应将基本依靠动拆迁置换出来的土地，并且将主要供应商服用地，住宅用地的供应将持续减少，平均每年供应土地可建住宅面积将不超过200万平方米。

市场供需缺口较大，给开发企业提供了机会。但是住宅用地供应较少，竞争激烈。

2、浦东新区商品住宅供需两旺，价格将趋平稳，中后期适度上涨

2005年住宅施工面积约1492万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约325万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有1750万平方米。

2005年有各类住宅6431万平方米，常住人口279万人，其中城市人口约265万人，人均24.3平方米。“十一五”时期估计拆除旧住房约600万平方米，是“十五”时期的52%（浦东世博动迁已大部分完成），如2010年常住人口达到310万人（通过改变城乡结构，基本是城市人口），人均达到28~30平方米，需有住房8680~9300万平方米。“十一五”时期，需竣工2850~3470万平方米，才能满足需要。

由于2005年6月，国务院批准浦东新区进行综合配套改革试点，获得一系列优惠政策，“十一五”时期浦东新区经济社会发展仍将继续高速度发展；由于和浦西中心城区联系的越江通道将达到15处；轨道交通大幅度增加；就业机会较浦西多，且岗位收入也较高。因此住宅实际需求将逐渐增加，市场价格将逐渐上涨。实际需求将在2700~3000万平方米，市场价格接近市中心九区价格，但涨幅低于市中心九区。因为土地供应还有较大潜力。

浦东新区给开发企业提供了商品住宅进一步扩大开发的机遇。

三、上海住宅市场未来发展的趋势分析

1、全市供大于求，总平均价格将逐渐趋向平稳，期间有小幅涨跌

2005年住宅施工面积约8100万平方米；2004~2005年出让土地可建住宅约5600万平方米，未来五年可预见竣工的住宅，合计约有13700万平方米，“十一五”时期，年竣工量将达2750万平方米以上。

上海现有各类住宅35822万平方米，“十五”时期旧居住区改造、市政动迁、其他动迁等，估计拆除旧住房约是“十五”时期的80%，即2100万平方米左右，还剩约33700万平方米。“十一五”时期，上海规划人口1900万人，其中郊区城市化率将达75%，估计到2010年，上海城市人口将达1700万人。按人均28~30平方米计算，约需47600~51000万平方米。“十一五”时期，需竣工13900~17300万平方米。年竣工达2780~3460万平方米，才能满足需要。

市场潜在需求是巨大的，但市场潜在需求不等于实际需求。

“十一五”时期，上海住宅需求还存在一些负面因素：

上海居民家庭总支出逐年快速上升，2003年家庭总支出开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。

由于上海居民家庭可支配收入，按收入水平分，增长速度呈倒金字塔型。中等收入户和中等偏上户是未来购房自用需求的主力，但增长速度远低于高收入户，影响需求的形成。

近两年住房交易税费比前几年有所提高，贷款利率上升，增加购房负担。

“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道日趋增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。

因此，商品住宅市场实际平均年需求仅2000~2200万平方米，其中解决和改善住房条件、动拆迁等形成的自用需求约1800~2000万平方米（包括政府建造的廉租屋），投资形成的需求约100~300万平方米。

“十一五”时期，住宅市场主要呈现供大于求的发展趋势。由于供需关系的逆转，和外环线以外供应量的大幅度上升，市场总平均价格将逐渐趋向平稳，期间有小幅涨跌。

“十一五”时期，全市住宅市场总趋势是供大于求，但各区域市场供需并不平衡，给住宅开发经营提供了机会。

2、近郊区市场已趋成熟活跃，外环和轨道交通两侧是住宅开发的理想之地

2005年住宅施工面积约2386万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约2250万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有4650万平方米。

2005年有各类住宅8300万平方米，“十一五”时期估计拆除旧住房约500万平方米。

现有常住人口396万人，是外来人口最密集的地区（外来人口占36.6%），估计常住城市人口人均住房面积达到25平方米，由于“十一五”时期市区人口疏解，主要流向近郊区。如2010年常住人口达到440万人，其中90%为城市人口，人均达到28~30平方米，那么需有11200~12000万平方米住宅。需竣工3400~4200万平方米。供、需有一定的差距，如“十一五”前期住宅用地继续大量供应，那么供将远大于求。

近郊三区二手住房交易已趋频繁，交易量大大超过浦东新区，交易率（存量房交易面积和存量房面积之比）不仅超过浦东新区，而且超过市中心九区，市场已趋成熟和活跃。因此住宅价格将逐渐趋向平稳，中后期可能微涨（见表）。

“十五”各地区存量住宅交易情况
单位：万平方米

年份		2001	2002	2003	2004	2005
市中心区	全部存量住宅面积	12702.9	13544.8	14303	15268	14495
	存量住宅交易面积	493.5	603.1	776.9	908	611
	交易占存量住宅比	3.88%	4.45%	5.43%	5.95%	4.22%
浦东新区	全部存量住宅面积	4202.7	4748.9	5352	6000.7	6431
	存量住宅交易面积	141.5	210.1	276.8	393.4	317.1
	交易占存量住宅比	3.37%	4.42%	5.17%	6.56%	4.93%
近郊区	全部存量住宅面积	5160.4	5881.7	6683	8120	8300
	存量住宅交易面积	256	340.9	507.4	615.9	436.3
	交易占存量住宅比	4.96%	5.80%	7.59%	7.59%	5.26%
远郊区	全部存量住宅面积	2232.4	2468.6	3915	5503.4	6260
	存量住宅交易面积	134	179.7	243.1	300	233
	交易占存量住宅比	6.00%	7.28%	6.21%	5.45%	3.72%
崇明县	全部存量住宅面积	252.4	261.5	305	319.3	372.6
	存量住宅交易面积	6.8	7.9	3.4	4.4	10.8
	交易占存量住宅比	2.70%	3.02%	1.11%	1.36%	2.90%

由于近郊三区中，外环线两侧，是市中心人口疏解主要流入区域，是外来常住人口主要集聚区域；“十一五”时期近郊三区都将有轨道交通通达。因此外环线两侧和轨道交通线两侧，仍是住宅开发的理想之地。

3、远郊区供将远大于求，要扭转将取决于地方政府区域发展规划是否科学

2005年住宅施工面积约2269万平方米，2004~2005年出让土地可建住宅约2141万平方米，未来五年可预见竣工的住宅合计约有4410万平方米。

2005年有各类住宅6260万平方米，“十一五”时期估计拆除旧住房约500万平方米。

现有常住人口384万人，外来人口占28.9%。估计常住城市人口人均住房面积不到25平方米。如2010年常住人口达到430万人，其中85%为城市人口，人均达到28~30平方米，那么需有10200~10950万平方米住宅。需竣工2400~3150万平方米。供、需差距悬殊，供将远大于求，价格将逐渐趋于下跌。

由于“十一五”时期，市政府对南汇、松江轨道交通投入力度较大，南汇就业机会增长较快，因此这两个区轨道交通沿线、区内交通枢纽地区，住宅投资开发有适度的机会。但这两个区潜在供应量过大，风险同样存在。其他区，主要在于地方政府对本区发展规划是否科学和发展规划执行的力度。

开发企业进入远郊区具体区域，主要审视区域发展规划的合理性和科学性。

四、上海中心城区住宅市场发展分析

2004年初以来，为了有效控制房价过快上涨，防止房地产市场大起大落，上海市政府出台一系列宏观政策调控上海楼市，这些措施经过半年实践已经初显成效：上海楼市在经历了近4年的快速发展后，终于放慢了高速增长的步伐，房价迅猛上涨的势头得到遏制。1到7月，中房上海指数累计上涨96点，涨幅为8.5%，去年同期涨幅仅为18%。

作为上海市中心城区代表的卢湾区，徐汇区，黄浦区，静安区，长宁区这五个区具有独特的地理位置，是上海市的商业活动中心和公共活动中心，一直在上海人心目中有着不可替代的地位的，它们未来的价格走势如何，一直是市场关注的话题。要有一个科学的预期，可以从房地产一级市场，房地产二级市场两个层面进行分析。

1、中心城区土地稀缺，地价飞速上涨，动拆迁成本大幅上升，中心城区房价要想下跌空间有限

目前上海土地出让大都集中在郊区，而在市中心区域，土地出让受到限制，成交地块相对较少。根据房地局的有关数据显示2003年至2004年二季度黄浦和卢湾区各只有一块土地出让，静安区没有一块土地出让。由于中心城区的可开发的土地资源极其有限，造成中心城区地价飞涨。2003年，在上海公开招投标出让的1200多公顷土地中，黄浦区出让的一幅地块达到了2500万元/亩，楼面地价高达6250元/平方米。地价是房价的基础组成部分，一般占40%-60%的比重，地价攀升直接带动房价的上涨。

另外一个不能忽略的因素是动拆迁问题，中心城区的动拆迁难度越来越大，成本越来越高，来自房地局的最新统计数据表明截至2003年年底，上海已经出让给开发商尚未开工的经营性项目用地约有3670公顷，动拆迁是其中一个重要的未开工原因之一。中心城区人口多，密度大，历史遗留问题复杂，动拆迁问题尤其突出。动拆迁难度越来越大一方面延长了开发周期，另一方面增加了成本，两方面因素都会导致中心城区土地在未来几年的供应量的减少。

2、中心城区住宅商品房市场供给不足，需求不减，市场连续三年保持100%以上的高消化率

根据市场供需理论，价格的决定因素是市场供求关系所决定的：市场上供过于求，价格就会下跌，反之价格就会上涨。来自房地局的统计数据表明近三年来中心城区住宅的需求量一直高于中心城区住宅的供给量：2002年中心城区批准预售面积（供给量）为426.8万平方米，登记预售面积(需求量)为427.19万平方米，消化率为100%；2003年中心城区批准预售面积为411.3万平方米，登记预售面积为667.5万平方米，消化率高达162.3%。尤其值得我们注意的是：2004年1至5月份以来，尽管受到国家宏观调控，银行银根紧缩等多项政策的影响，中心城区商品房消化率仍然高达130.3%，这充分说明了中心城区由于土地供应的稀缺性，商品住宅供给不足，在需求没有明显减少的情况下，外来因素对市场影响有限。

3、中心城区商品房价格节节攀升，价格分布呈现明显的地域性特征

上海中心城区商品房所在位置往往交通便捷，商业生活配套都较为成熟，再考虑土地成本和动拆迁等因素，中心城区商品房历年成交价格均远远高于当年全市商品房成交均价，根据基强联行统计数据显示，近三年来中心城区商品房历年成交价格比当年全市商品房成交价平均每平方米至少高出1500元；抽取五个城区中价格最低的徐汇区近2年的均价与同期全市的均价相比：2002年徐汇区的均价为6495元/平方米，全市均价为4894元/平方米，高出1600元/平方米；2003年徐汇区的均价为8150元/平方米，全市均价为5843元/平方米，高出2307元/平方米。

另外价格分布有较强的区域性特征：在基强联行选定的中心城区5个区中，其中卢湾区价格在近三年高居榜首，2004年1-5月份均价达到14310元/平方米，徐汇区价格则最低，2004年1-5月份只有8656元/平方米，同期全市均价只有6518元/平方米。这主要是因为卢湾区的区域面积较小，商品房的供给量极少，供应的极度稀缺造成了房价的高企。而徐汇区相对其它几个区来说，区域面积较大，因而区域内可供开发的土地资源相对来说也较为充裕，所以商品房供应量较大，价格相对其他几个区也就低一点。

4、未来中心城区商品房市场价格走势前景预测：

随着上海经济的快速发展，城市化步伐的加快，预计未来中心城区住宅市场将被继续看好：城市人口的激增，城市居民收入的增长，中心城区日益改善的居住环境所带来的住宅品质的提升，上海市政府对房地产业的政策倾斜……这些因素无疑都为中心城区住宅价格的上涨提供基础，但是究其本质而言，这些因素综合作用的结果就是：对中心城区住宅的需求越来越大，而在中心城区由于可供开发的土地资源越来越少，而土地资源又不具有再生性，中心城区未来住宅的供应量必定极为有限，因而在未来几年中心城区住宅供不应求的现状仍将继续保持，价格还将继续稳中有升。

中心城区热点板块热点楼盘分析：

1）长宁区中山公园板块

该板块位于长宁区东北部，交通极为便利，地铁，轻轨，高架和公交形成立体交通；除此之外，板块周边相关配套配套也一应俱全：既有乐购等大卖场，又有华东政法大学等知名教育机构，还有中山公园、天山公园等休闲场所。根据长宁区市政府的未来规划，该板块地区作为上海中心城区商业副中心，未来将建规模超过100万平方米的商业和居住建筑。可以预见该地区未来具有较大的发展潜力。目前该板块地区新建楼盘不多，代表楼盘有凯欣豪园，路易凯旋宫等。其中凯欣豪园位于凯旋路以东，临近中山公园地铁站及轻轨，处在中山公园板块商圈的核心，是由香港丽丰控股有限公司打造的一个国际级住宅社区。楼盘在设计上采用了围合结构，建筑立面简洁、明快，“通透性大开间设计，空中绿化走廊，大面积中央花园”的设计理念得到了市场的认可，目前该楼盘的成交均价在13000元/平方米，这个价格在该区域的楼盘价格中较有代表性。

2）静安区中北部现代化住宅区

该板块位于静安区的中北部，经过，经过几年的开发改造，因其定位为中高档住宅区，深受客户的青睐。该地区依托曹家渡和静安寺商圈。并且北接普陀的长寿路，有较大的升值潜力。目前该该板块地区在建楼盘有达安锦园，静安豪景。其中达安锦园西靠常德路，位于长寿路，昌平路之间，未来规划中的M7线中的昌平站离小区较近，小区周边有亚新生活广场，世纪联华等大卖场，民办康新医院，生活配套成熟，目前周边的交通路线较少，有待改善。