上海市房地产行业经济背景分析

第一节 2006年上海市经济与社会发展概况

一、综合分析

2006年，全市经济稳中趋平，结构更加优化，效益显著回升。全市实现生产总值10318元，同比增长12.1%。其中，第二产业实现增加值5019亿元，同比增长12.9%。第三产业实现5206亿元，同比增长11.5%，第三产业占全市生产总值的比重达到50.5%。二产中，工业实现增加值4656亿元，同比增长13.1%。

二、产业分析

2006年，全市工业增加值继续保持了快速增长的势头，总体呈现前高后平的趋势，三季度我市工业增长速度开始回落，但继续保持10%左右的增速，全年实现工业增加值4656亿元，同比增长13.1%。同时，服务业实现增加值5206亿元，同比增长11.5%，其中商贸业两大行业（批发零售业和住宿餐饮业）实现增加值1101亿元，同比增长9.2%，成为服务业中增加值比重最大的行业，发挥着对服务业经济的支撑性作用。2006年，二、三产业增加值的比重分别为48.6%和50.5%，共同推动经济增长的格局进一步巩固。

三、金融分析

2006年，上海经济总量首次突破10000亿元大关，连续15年保持两位数增长。2006年，上海金融市场交易总量达到60.95万亿元，同比增长76.26%。

2006年末，上海外资银行营业性机构数量已达100家，同比增加18家；外资银行在上海设立的代表处达到106家，同比增加6家。31家外资银行选择上海作为在华业务的主报告行，约占外资银行在华主报告行的七成以上。上海外资银行资产总额占全国外资银行资产总额的56％。

保险业、证券业对外开放也不断扩大。截至2006年末，已有10余个国家和地区的24家保险公司进入上海的保险市场，保费收入的市场占有率已达19.17％；外资证券类机构20家，中外合资证券、基金公司20家，外资证券代表处58家。

四、城市建设分析

1、枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快推进。

年内铁路上海南站、中环线浦西段等一批重大城市基础设施项目相继建成并投入运营。全年电力建设投资116.23亿元，交通运输邮电通信投资703.24亿元，市政建设投资249.84亿元，公用事业投资56.23亿元。浦东国际机场扩建工程、上海长江隧桥工程等项目加快建设。全年高速公路网通车里程达到581公里。

2、公交优先战略加快实施，城市交通运营能力不断提高。

至年末，全市轨道交通营运线路长度达到140.2公里。公交线路达到944条；公交运营车辆1.7万辆；运营出租车4.8万辆。全年市内公共交通客运量44.71亿人次，其中，轨道交通客运量6.56亿人次，增长10.4%；公共汽电车客运量27.4亿人次。

3、公用事业综合服务水平继续提高。

全市自来水日供水能力达到1138万立方米，比上年增长3.8%。全年全市用电量990.15亿千瓦小时，增长7.4%，其中，城市居民生活用电122.37亿千瓦小时。至年末，全市人工煤气及液化气家庭用户达到490.52万户；天然气家庭用户216.9万户。

4、城市信息化建设继续推进。

全年实现信息产业增加值1337.89亿元，比上年增长17.5%。至年末，全市互联网用户957万户；有线电视用户448.12万户；固定电话用户1112.3万户。个人信用信息入库量770万条，企业信用信息入库量60万条。银行卡累计发卡5610.89万张；社保卡累计发放1004.32万张；交通卡累计销售2568.06万张。

5、世博会筹办工作全面推进。

年末已有107个国家和国际组织正式确认参展。园区1.8万余户居民动迁全部完成。至年末，世博会规划区动迁腾地率达到50%，园区基础设施建设项目正式启动。

6、城市生态环境不断改善。

全年用于环境保护的资金投入310.85亿元，相当于全市生产总值的比例为3.02%。城市污水处理能力达到487.9万吨/日；污水集中处理率达到71%。全年新增生活垃圾无害化处理能力600吨/日。全年空气质量优良天数达324天，空气质量优良率达到88.8%。至年末，城市绿化覆盖率达到37.3%，森林覆盖率为11.6%，人均公共绿地面积为11.5平方米。

五、社会现状

1、城乡居民收入水平持续提高。

据抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入比上年增长10.8%；农村居民家庭人均可支配收入增长10.4%。城乡居民收入增幅差距进一步缩小，由上年的1.1个百分点缩小至0.4个百分点。居民储蓄继续增加。至年末，全市居民储蓄存款余额9480.28亿元，当年新增1068亿元。

2、就业形势总体保持稳定。

至年末，全市城镇从业人员605.43万人，比上年末增加7.09万人。全市城镇登记失业人数为27.82万人；城镇登记失业率为4.4%，与上年持平。全年新增就业岗位66.3万个，比上年增加1.2万个。全年有12.9万名当年高校毕业生实现就业，就业率达96.3%。

3、居民居住质量不断提高。

至年末，城镇居民人均住房居住面积达到16平方米，比上年增加0.5平方米。居民住宅成套率达到94%。

4、社会保障制度继续完善。

至年末，全市参加城镇基本养老保险的人数为772.41万人；参加失业保险的人数为476.41万人；参加城镇职工基本医疗保险的人数为730.67万人；小城镇社会保险参保人数达到139.76万人。至年末，全市有53.19万人享受政府救助。全年有6.28万人次的大病重病患者获得医疗救助。至年末，享受廉租住房政策的家庭达到22397户。职工最低工资标准提高到750元/月。

第二节 宏观政策环境

一、房地产税收政策

2007年，房地产行业依然是税收监管的重点，此前，房地产行业已经连续多年被列为税收稽查的重点行业，2005年，财政部组织驻各地财政监察专员办事处选取39户房地产开发企业进行了检查，涉及133个房地产开发项目。2006年，根据国家有关政策规定，国家税务部门加强了房地产行业的税收征管。

开发商层面也明显感觉到了税收方面的压力。10月29日，在万科举办的活动中，万科董事长王石表示，今年1到9月，万科销售产品的均价上涨了27%，但万科的毛利率只增加了1.7%，万科的利润率增幅之所以没有跟上产品价格增幅，主要是因为万科开始增加精装项目，已经缴纳的税费大幅增加所致。王石表示，万科产品每平方米所包含的税金为1100元左右，而去年的时候这一数字仅为400元左右。

此外，2007年10月1日起执行的物权法引发了各界的高度关注，有人士评论这已经为物业税的开征创造了法律条件，尤其是2007年10月之后国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这已经说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台。

房地产有关税种

土地增值税税率表

二、房地产土地政策

2007年年初，国土资源部就正式印发了《2007年国土资源工作要点》，指出在2007年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。加强遥感监测和动态巡查，及时掌握重点地区和重点城市土地违法情况，将违法行为的发现率、制止率列为重要考核指标。

2007年的两会奠定了今年住房保障成为楼市关键词的主基调。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》即24号文的颁布，被称为“中国住房体制第三次变革”，房改十年回归保障。

此外，在北京，两个1000万工程、配建令、经济适用房家庭收入标准调整、廉租房再度动工等等，所有消息无不使得今年成为名副其实的住房保障年。

在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

三、房地产金融政策

2007年控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线，多次加息、提升存款准备金率，大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。

临近年底，中国人民银行网站发布《中国人民银行中国银行(601988行情,股吧)业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知明确，购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数。

2007年9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。央行发布的《补充通知》对“第二套房”做出明确说明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。

此前几天，央行刚大幅度地提高了存款准备金，将存款准备金率提高了14.5%，创出20多年来的新高。央行的调控艺术是高妙的，在新一轮贷款炒房潮来临之前，在放贷冲动到来之前，提前防微杜渐，提存款准备金率以收拢货币。

第三节 上海市产业结构分析

一、上海产业结构调整的进展与经验

改革开放以来，产业结构调整始终是上海经济发展的重中之重。特别是20世纪90年代以来，上海坚持"三二一"的产业发展方针，产业结构由适应性调整转向战略性调整，突出城市基础设施、第三产业和高新技术产业三大战略重点，产业结构的战略性调整取得阶段性的巨大成就，产业结构日趋合理，成为推动经济快速持续健康增长的强大动力。

1、产业结构调整的演进轨迹

1）产业结构高度化进程明显加快，形成第三产业领先增长的良好局面。

进入20世纪90年代后，上海产业结构高度化进程明显加快。90年代前期，第三产业仅用了5年时间就把所占比重提高了10个百分点；90年代后期，第三产业又用了5年时间再次把所占比重提高了10多个百分点。到2000年，上海第三产业增加值占GDP的比重首次超过了50%，达到50.2%，2002年达51.2%。初步呈现第三产业领先增长的良好局面。

2）高层次第三产业快速发展，中心城市综合服务功能显著增强。

其中，代表上海第三产业发展方向的金融保险、商贸流通、通讯服务、房地产、旅游等行业增势强劲，服务网络、辐射地域迅速扩大；生产服务性行业中的研究开发、营销推展、融资筹划等服务性部门及其业务增长迅猛；房地产业、旅游业、信息咨询业等新兴第三产业经过大力培育和扶植，呈现出良好的发展势头。上海经济在加速结构高度化的过程中，高层次服务型经济特征日趋显现，进一步增强了中心城市综合服务功能。这标志着上海经济发展已经进入了工业化后期的新阶段。

3）传统工业六大支柱产业增长稳定，新兴支柱产业作用逐渐显现。

90年代初，上海市确定了汽车制造业、电子通讯设备制造业、钢铁制造业、生物及现代医药工业、电站设备及配件制造业和家用电器制造业等六大工业支柱产业，率先对工业结构进行调整。后来又根据国际产业发展的趋势和上海产业发展的实际，把信息产业、金融服务业、商贸流通业、汽车产业、成套设备制造业、房地产业确定为上海今后重点发展的新兴六大支柱产业。1992年，六大工业支柱产业产值达706.62亿元，占工业总产值的29.76%；1998年达2434.37亿元，占工业总产值比重达到50.99%；2000年，六大支柱工业完成工业总产值2661.9亿元，占工业总产值的53.6%，新增产值占全市工业新增产值的59.1%，对工业增长的贡献率达到71.1%。在传统六大支柱产业继续保持支柱地位的同时，信息产业、金融服务业、商贸流通业、汽车产业、成套设备制造业、房地产业等新兴的产业开始显示出强大的发展势头，并有逐步超越传统六大支柱工业，进而成为上海经济发展的新支柱产业的趋势。信息产业取代汽车工业成为上海第一大产业，代表了上海今后产业发展的方向。

4）农业产业化步伐加快，现代化都市型农业初显雏形。

按照率先基本实现农业现代化的要求，上海把大力推进农业产业化作为农业实现两个根本性转变，由城郊型农业向都市型农业转化的途径和主要抓手。农业发展正在转变生产和经营方式，调整农产品结构，培养了一批以名特优新品种为主的主要产业，基本实现了每个区县各有特产、有名品。形成了一批以园艺场、示范场为主的规模化生产基地。基地提供的商品粮、蔬菜、肉蛋奶等副食品，分别占郊区生产量的65%、80%、90%以上。建设了一批以农产品产加销一体化为主的龙头企业，郊区年销售额500万元以上的龙头型企业已达到130多个。建立了一批以蔬菜批发交易市场为主的运销组织。一个由农商联营、城乡联锁经营、农副产品批发市场、储运配送中心、产销直挂、个体贩运等多种形式组织的，多层次、多渠道流通框架已基本形成，初步呈现出现代化国际大都市的农业发展格局。

2、上海产业结构调整的做法和经验

1）正确认识上海产业所处的发展阶段，选择符合自身特色的产业发展模式。

90年代的高速发展把上海推向了一个全新的发展阶段。从经济发展水平看，上海正处于上中等收入的下限向上限迈进的阶段；从工业化发展阶段看，上海将步入工业化后期向后工业化社会转换的过渡阶段。为适应这一发展阶段的要求，上海及时调整产业发展思路，积极发展资本密集型的重化工业和技术密集型的高新技术产业以及高层次第三产业，并兼顾劳动密集型都市工业的发展，优化选择了市场容量大、增长潜力强的六大工业支柱产业加以培育，使它们尽快成为经济增长的支撑力量。上海按照市场前景广阔、产业关联度强、技术含量高、增长速度快和产业规模大等标准，大力发展汽车、电子通信设备、电站成套设备及大型机电设备、石油化工及精细化工、钢铁和家用电器制造业六大工业支柱产业。同时，制订和实施了以现代通信、现代生物与医药、新材料为主的高新技术产业的培育政策，以及传统工业改造与振兴政策，着眼于存量盘活、技术改造、产品调整与产业转移，扶持一批传统优势产业成为上海都市型工业的重要组成部分。

2）制订和实施"三二一"的产业发展方针。

早在80年代末90年代初，上海就制订了"优先发展第三产业、积极调整第二产业、稳定提高第一产业"的"三、二、一"产业发展方针，使上海产业结构实现了从适应性调整转向战略性调整的转移。在产业结构调整上，第三产业着重发展六大行业，即金融保险、商品流通、房地产、旅游、信息咨询和交通通信，以此来带动上海城市功能由生产功能为主向服务功能为主的转变；在第三产业优先发展的同时，第二产业坚持"支柱产业更强，高新技术产业更大，传统产业更精"的发展原则，使第二产业的发展逐步从依靠传统产业支撑转向主要依靠支柱产业和高新技术产业共同支撑。在产业布局上，上海以"壮士断腕"的勇气，结合"旧区改造"，将不符合中心城区发展需要的占地面积大、有污染的工业搬迁到郊区，大力调整纺织、传统制造业等行业，为中心城区发展高层次服务业腾出增长空间，形成了经济增长从过去主要依靠第二产业推动转向依靠第二、第三产业共同推动的发展格局。

3）及时转变结构调整的主线，把握产业结构调整的主动权。

90年代初，上海产业结构调整的主线是"调整中发展"，基调是调整，立足点是以调整促发展。进入90年代后期，上海根据国内外经济发展环境的变化，特别是亚洲金融危机和新经济浪潮的冲击，及时提出由"调整中发展"转向"发展中调整"的战略思路，利用国内外有利的经济环境，能快则快，在加快发展中动态调整产业结构，积极回应世界性的产业发展新潮流，为结构调整拓展更广阔的空间。十几年来，上海根据自身产业的功能定位，充分发挥上海的独占性综合优势，牢牢把握产业结构调整主动权，"有所为，有所不为"。一是加快发展信息、现代物流、现代生物制药等高新技术产业，尤其是把信息产业的发展放在突出的位置；二是动态调整支柱产业，突破了支柱产业就是制造业的思维定势，确立了包含三大产业内容的支柱产业新体系，从整体上提高上海加工制造业的创新开发能力和国内外市场竞争力；三是凭借上海具有的人才、科技、管理、信息、国际网络、综合开发等独特的资源优势，加快发展建立在知识和信息生产、分配、使用基础上的知识产业，使上海成为国内知识经济产业的重要基地之一。

4）充分发挥区县的比较优势，优化调整产业布局结构。

90年代以来，上海根据自身经济发展阶段的变化，适时提出"市区体现繁荣繁华、郊区体现实力水平"的布局原则，优化调整产业布局。

一是通过市区联手，条块结合，在中心城区全面推进都市型工业园区建设，并以建设都市型工业园区（楼宇）为抓手，带动了工业结构布局、产品结构、组织结构、劳动力结构和所有制结构的综合调整，形成了与城市环境相和谐的新生产力布局。

二是加快推进郊区实力型产业基地建设。先后在东、南、西、北规划布局了东部信息产业基地、南部石化产业基地、西部汽车产业基地和北部钢铁精品产业基地四大工业基地，并制订了相应的政策措施，鼓励信息、石化、钢铁精品和汽车产业的国内外企业和项目向四大产业基地优先集聚。

5）建立和完善适应结构调整要求的投融资新机制。

90年代以来，上海根据建设"四个中心"的要求，深化投融资体制改革，在固定资产投资规模、力度和结构的把握上，坚持"量力而行、突出重点、集中力量打歼灭战"的方针，围绕经济、社会发展目标，把投资重点放在支柱产业、高新技术产业和城市基础设施上。在投资项目的选择上，强调提高技术含量、技术进步和内涵扩大再生产的路子，提高投入产出效率，坚持"保重大、保投产、保收益"项目。在资金筹措上，坚持积极、合理、有效地利用外资，不断开拓新的内资筹措渠道。重点是解决存量"大而全、小而全"的弊病。同时积极探索建立良性的融资机制，初步形成了建设财力、土地批租、证券市场、经营权转让等十种融资渠道。

6）动员全市力量编制发展规划，研究制订产业配套政策。

90年代以来，上海注重发挥综合经济部门对产业研究和规划的前瞻性，积极调动全市各级政府部门的力量共同研究上海的产业发展战略，并根据产业发展战略的要求来制订产业发展政策。在规划编制过程中注重动员全市专家、学者参与重大发展问题的咨询研究，使规划既具有战略性又具有可操作性，并通过投资政策、产业政策、财税政策等手段，对产业结构调整进行引导，具体由市有关部门负责实施。同时，上海为有效运用政府的政策杠杆，先后组织产业方面的主管部门，研究制订了促进产业发展的消费、投资和扩大出口等配套政策。为了加快工业结构的调整，先后出台了"工业向试点城镇工业园区集中的政策"、"区（县）特色产品试点政策"等几十项加快工业结构调整的配套政策措施，在资金、税收、股份制改革和国内外市场融资等方面给予优先支持。

二、上海产业结构变动趋势分析

进入20世纪90年代以来，上海市经历了建国之后最辉煌的一段经济发展时期。在上一个10年中，上海经济年均增长11.4%。2002年，上海经济运行质量稳步提高，全年实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，同比增长10.9%；上海建立起了较为完善的以要素市场为核心的市场体系，产业结构得到了合理的调整，正逐渐从一个工业基地转变为多功能的经济中心城市，上海作为全国中心城市的地位得到了确立。

进入1990年代以来，为适应浦东开发开放以及将上海建成国际经济、金融、贸易中心的需要，上海的产业结构进行了大跨度的调整，从而使上海产业结构出现了新的变动趋势：第一产业向高效、优质、高产的现代农业方向发展，其比重在明显下降的同时趋于稳定；第二产业仍然是上海国民经济的支柱产业，但在国内生产总值中的比重逐年下降；第三产业逐渐发展成为上海经济新的支柱产业，1999年上海市第三产业总产值首次突破2000亿元，并且超过第二产业，占全市GDP比重达到50%。

1、第一产业内部结构变动趋势

相关产业和人口的集中将使得上海市的土地地租昂贵，土地利用效率高。据统计，上海市耕地的复种指数达到195%以上，全市包括沿海滩涂在内的土地资源利用率为94.4%。劳动力的投入不断下降；耕地也逐年减少，非农用地迅速扩大、郊区农业基本建设、乡镇企业发展、居民点改造等占用了不少农田。由于建设需要，部分耕地变得支离破碎，难以扩大生产规模，全市农用机械拥有量逐年下降，难以实现规模经济。

一个产业的增长主要靠劳动力和资本的投入增长率，以及随着时间趋势而不断强化的产业竞争力。在土地资源以及劳动力减少的同时，农业的总产值却在增加。另一个因素则是农业生产结构调整带来的生产效率的提高，一些被占用的耕地一部分改为果园、鱼塘和饲养场等，另外一部分转变为非农工业、交通、居民用地。这充分体现了第一产业内部各行业以及第一产业同第二、三产业的关联性。

2、第二产业内部结构变动趋势

上海市工业中产值最高、增长性最强的行业大多集中在设备制造业、金属制品制造业、化学类工业、纺织及其相关产业。这些产业具有很强的前后关联性，是国民经济的基础性行业和重要行业，它们之间通过前向和后向关联，具有较强自我强化效应。从这些行业的成长性的指标来看，它们的增长率相对较高且较稳定。

上海市支柱产业的发展状况：这六大产业都具有良好的市场需求前景，有较高的技术含量和经济效益，有较快的发展速度和一定的经济规模，有较大的产业关联度等特点，是上海市经济发展的主导产业，能够体现上海市的产业核心竞争力。这六大支柱产业的从业人员占全市工业总从业人员的比重不到1／3，但其创造的工业总产值、工业增加值、利润总额却占到全市工业的一半以上1998年除外)。

高新技术产业的发展状况：根据统计年鉴的数据计算，高新技术产业虽然其总产值在全市中的比重不是很高，但是其利润总额却保持在全市工业的40%以上，其产品销售利润率比较高以及工业总产值、工业增加值相对于年末资产比重较高，这充分说明了高新技术产业具有高附加值、高成长性的特点。2002年高新技术产业工业总产值1980.08亿元，同比增长18.7%，占全市工业总产值比重达到23.4%，比上年提高1.6个百分点。

在支柱行业和高新技术产业的推动下，高新技术产业加快发展，重点发展行业竞争力不断增强，进一步增强了工业的集聚效应。

3、第三产业内部结构变动趋势分析

1990年代以来，第三产业进入一个飞速发展时期，其主要原因在于上海市政府实行了优先发展第三产业的产业政策。第三产业中增长比较快的产业如交通运输、仓储及邮电通讯业，房地产业以及社会服务业，随着经济的增长与发展，它们收入弹性，也即社会需求增加的幅度比较大；而另外一些行业如批发和零售贸易业及餐饮业、金融保险业等，它们是为第一、二产业发展提供服务的部门，其发展与上海市发达的制造业和经济中心的地位密切相关，因此，上海市发展成为国际商业中心、金融中心离不开经济中心的强有力支撑。

三、21世纪上海产业结构优化策略

1、关于上海市产业结构变动的整体趋势的判断

上海市在经历了历史变迁和历史机遇之后，已积累起雄厚的经济基础，并在每个历史阶段形成了特定的产业结构。在形成了新的产业格局之后，这种产业结构能否趋于一个相对稳定的均衡，主要取决于它是否能够形成强大的产业竞争力，是否能够具有自我强化的机制。

我们先看看上海市三次产业结构演变的总体趋势与比较优势。对于第一产业来说，由于上海市的农业资源有限，第二、三产业的发展又占用了大量的土地，产业集聚的结果使得工业区附近的农业用地的地租也比较高，农业用地的机会成本相当高，因此，在未来的一段时期内，上海市的第一产业将走依靠科技进步发展的道路，根据市场导向，发展都市型农业，调整第一产业内部结构，实现第一产业专业化、商品化、现代化。

对于第二产业而言，其发展已经形成了一定的产业优势，上海市的第二产业的竞争力主要体现在上海市确定的六大支柱产业的发展上，这些行业内部具有很强的关联性，是国民经济的基础性行业和重要行业，它们之间通过前向和后向关联，有较强的自我强化效应，具有高成长性、高稳定性的特点。

第二产业的自我强化和产业竞争力的形成，将导致劳动力以及相关人口的集中，使得劳动力收入提高，这又会增加市场需求，带动与第二产业相关的第三产业的发展。从上述实证检验的结果来看，第三产业中发展最快、最具成长性的行业大部分是为第二产业服务的。因此，第三产业的发展必须以强大的第二产业为其发展的基础。如果没有第二产业的高度发展作为支撑，第三产业的过度发展会导致经济的泡沫化和产业空心化。

第三产业的发展是和上海市所处的发展阶段分不开的，上海市作为全国最发达的地区，人均国民收入增长快，而第三产业的收入弹性比较高，表明了随着经济的增长与发展，第三产业社会需求增加的幅度大，即潜在市场份额大，因此，其发展必然比较快。再加上第二产业推动的需求增长带来的自我强化效应，以及政府产业政策的支持，第三产业在国内生产总值中的比重将会平稳上升。

2、上海市产业结构优化升级的几个重要因素

(1)政府的产业政策与产业结构的变动

“十五”期间，上海城市经济的定位是以现代型的经济、金融、贸易中心为主的综合性国际化大都市，使上海市成为科技创新中心、重化工业化中的深加工产业中心，知识创造和知识服务中心。与整体城市功能的定位相适应，上海市要把握住产业结构高度化的方向。政府首先要对基础设施进行投资，使上海产业结构的优化和产业转移更好地得以实施。此外，着眼于未来，上海市政府还要对高新技术和知识型产业进行投资，因为这代表了上海市未来的发展方向，是形成上海市在高新技术产业和知识型产业竞争力、积极推动上海市成长为“高新技术中心”、“知识中心”的重要条件。

(2)产业自我强化机制与产业政策的合理选择。

产业结构优化的原始动力在于需求结构的变动，需求的增加将推动企业生产规模扩大，生产扩大促使人口集中，进而又会增加需求，最终形成产业集聚，而需求结构的变动又会促使经济结构的变动。实证检验表明，居民用于基本生活需要方面的支出所占比重将逐渐下降，而用于医疗保健、交通与通信、娱乐教育文化服务、住房等方面的支出将逐渐增加。也就是说，这些需求的收入弹性很高，因此，居民收入水平的提高必然意味着第三产业的迅速发展，这是由第二产业竞争力的形成所内生决定的。

因此，上海应该确定这样的发展战略，对于稳定的、劳动生产率高的第二产业部门，应该作为主导产业来发展，以形成产业核心竞争力，这是产业结构升级的基础。

随着知识经济的发展和信息社会的来临，经济增长的因素，已经不再仅仅局限于传统的资本、劳动力和土地，知识和信息已成为重要的生产要素。由于知识和信息在产品生产中具有高附加值、高生产率的特点，发展高新技术产业和知识型产业必然会带来产业结构的升级和跨越式的发展。上海市政府在制定产业政策时应该促进高新技术产业和知识型产业的发展，为使上海市的这些产业有一个良好的制度环境，提供较好的初始条件，最终将形成高新技术产业和知识型产业的产业核心竞争力。

四、促进上海产业结构与空间布局优化的建议

1、产业发展：从抓经济项目到抓环境建设

产业政策应该从过去以选择优先发展的产业为主，转向鼓励公平竞争、鼓励研发和创新以及鼓励企业家精神为主；要从抓经济项目，转向抓基础建设，尤其是市场法制环境等“软基础设施”的建设。

“十五”期间，上海产业结构的一个显著特点是制造业向重化工业转型趋势明显，钢铁、汽车、化工、设备制造等直接或间接消耗能源资源较多的资本密集型产业在第二产业中逐步取得主导地位。另一方面，第三产业占GDP的比重在2002年突破了50%，但此后发展后劲不足。资源环境问题和商务成本的上升，逐渐成为上海经济增长和增强城市国际竞争力的重要约束。在这一发展背景下，加快上海产业结构调整，加快现代服务业和先进制造业的发展成为当务之急。

关于先进制造业的发展，我们应该弄清楚什么是“先进制造业”？先进制造业不能简单地理解为资金密集的制造业，我们不能把大量使用现代设备的钢铁、汽车、化工、电子等产业理所当然地看成是先进制造业。从工程技术的角度来看，这种看法可能有一定的道理，但是从经济学的意义来看，就不一定正确了。因为从经济学的意义上来看，先进不先进，主要取决于产出的增长主要是由哪些要素推动的，是由资本、劳动、土地等传统要素投入的增长推动，还是由技术进步或知识来推动。我们现在经常讲“转变经济增长方式”，从经济学的角度来看，转变经济增长方式的本质就是从主要依靠传统要素推动经济增长转变为主要依靠知识推动经济增长。我更喜欢用“知识”而不是用“技术进步”，因为这里的知识不仅包括工程技术意义上的技术进步，还包括体制机制和管理方面的进步。

因为技术进步或知识成为经济增长的主要源泉，所以在经济增长的进程中，获得增加值份额最多的是知识的所有者，是掌握知识（包括核心技术、品牌、管理和营销网络等在内）的企业和国家。我们知道，制造业的价值链有三个主要环节，即研发设计、加工制造和市场营销。在这三个环节中，知识含量高的是两头的环节，而中间环节的知识含量较低。所以在价值链中，两头的附加值较高，中间环节的附加值较低，形成了一条两头高中间低的“微笑曲线”。在近年来逐步形成的世界生产体系中，我国制造业所从事的主要是加工制造环节，所以我们得到的主要还是“辛苦钱”。刘遵义教授通过计量经济学分析发现，中国的经济增长主要是靠苦干(workingharder)，而不是巧干(workingsmarter)来实现的，这在很大程度上反映了当前我国经济的发展实际。

由此看来，一家企业先进不先进，重要的不是看它属于什么行业；更重要的是看它的主要经营活动处于价值链中的哪一个环节。所以，上海发展先进制造业的关键，应该是从附加值低的加工制造环节，向附加值高的研发设计和营销管理环节两头延伸。

那么“十一五”期间上海的制造业还要不要发展？当然要发展。但是上海制造业发展的必然趋势，是加强上海作为制造业研发中心和营销管理中心的功能，同时将某些受资源环境和商务成本限制，不再具有优势的加工制造环节向外转移。有一个担心是，如果加工制造功能向外转移，上海的就业和经济增长会不会受到负面影响？对于这个问题，我们首先要看到，这不是一个主观愿望的问题，而是一个在市场经济条件下由于比较优势变化所带来的客观趋势，我们的政策只能顺应而不能违背这个客观趋势。其次，我们还要看到，无论是从全国还是从上海来看，最近几年制造业已经不是就业增长的源泉；实际上制造业的就业不是在增长而是在下降。正如最近中央经济工作会议所指出的那样，就业增长要靠发展第三产业，最近公布的全国经济普查的数据更有力地证实了这一点。最后，不具备竞争力的那部分加工制造功能的退出，无疑会为研发设计和营销管理功能的发展腾出更大的空间。香港在1980年代成功地将城市的加工制造功能转移到珠三角和内地的其他地区，而将制造业“指挥部”的功能从制造业中剥离出来留在香港，为此后加强城市的服务功能和第三产业的发展创造了更大的空间。

尽管上海的情况与香港不尽相同，但是香港的许多经验仍值得上海认真学习和借鉴。上海今后加强制造业的研发设计与营销管理功能，还可以避免与长三角其他地区的产业结构趋同，避免重复投资、重复建设和产业的水平竞争。这对加强长三角区域合作、提高长三角城市群在全球经济网络中的整体竞争力也有积极意义。

当然，要实现从加工制造向研发设计和营销管理的转型决不是一件容易的事情，需要付出长时间的努力。从目前的情况来看，上海本土企业尤其是国有企业的创新动力不足，自主研发能力不强，人才储备也有待加强。所以，上海在“十一五”期间要围绕加强企业的自主创新能力，建设有利于自主创新的政策制度环境，鼓励创新和勇于创新的企业家精神，并进一步强化自主创新的基础服务平台建设。在这方面，政府的职能是提供一个有利的环境，而不是微观层面的管理；政府没有必要也不可能（缺少必要的信息）去考虑具体的运作。

因此，我们应该调整上海的产业政策，从过去以选择优先发展的产业为主转向以鼓励公平竞争、鼓励研发和创新以及鼓励企业家精神和创业为主。要从抓项目建设转向抓基础建设，后者不但包括基础设施硬件的建设，还包括市场法制环境等“软基础设施”的建设。自主品牌是自主知识产权的重要载体。上海曾经是拥有自主品牌最多的城市，在发展先进制造业的进程中，应该努力再现昔日的辉煌。今后应在继续重视引进技术的同时，更加重视创立上海本土的自主品牌。要在引进技术的同时，更加强调在消化吸收基础上的再创新和集成创新，以及逐步增强原始创新能力。

那么，“十一五”期间该如何推动第三产业尤其是金融、物流等现代服务业的发展呢？近几年来，上海金融业发展情况还不够理想，金融业增加值占GDP的比重已降到了10%的水平。但是，金融中心建设是上海建设“四个中心”的核心，“十一五”期间我们要以加倍的努力来推动上海金融业的发展和金融中心的建设。目前我们面临的问题是，金融中心建设应该从何处着手？政府抓制造业比较好抓。因为制造业的抓手是抓项目，特别是招商引资的项目。只要圈一块地，引进大的投资，就可以上一个大的项目，GDP就上去了。但是抓现代服务业就不那么容易了。因为推动现代服务业发展最重要的要素，不是有形的机器设备，而是上面所说的创新的知识和经验，是无形的东西。无形的东西是很难通过传统意义上的项目来实施的。所以要推动服务业的发展，我们应该有不同的思路。

影响金融中心竞争力有14个关键因素。这些因素按其重要性来排序，依次为：1)专业人才的供给；2)监管环境；3)与国际金融市场的连接通道；4)商业基础设施的供给；5)与消费者的连接通道；6)公平公正的商业环境；7)政府的反应机制；8)公司税制；9)运行成本；10)与专业服务供应商的连接通道；11)生活诸要素的质量；12)文化和语言；13)商业房产的数量和质量；14)个人税制。其中绝大多数调查对象认为，专业人才的供给和监管环境是最重要的因素。出乎我们意料之外的是，公司税制、运行成本和个人税制等原来我们认为是很重要的因素，并没有排在非常重要的位置。

由此，我们可以看到，推动金融业发展的关键不是抓项目，而是抓人才集聚、完善制度环境与各类基础设施建设。如果上海要推动金融业的发展，就要在这些方面狠下功夫，努力胜人一筹。如果我们为了推动金融中心建设需要些政策优势的话，重要的不是特殊的优惠政策，而是那些能推动金融业人才积聚和制度环境建设的政策法规。

中国历来是一个储蓄率较高的国家，随着经济总量的不断增长，中国的国内（尤其是收入较高的长三角地区）储蓄也不断增长。这是一笔巨大的金融资源，为民营金融在上海的发展提供了一个重要的基础。民营金融有望成为“十一五”时期上海金融业发展的新生力量。但是目前民营银行的准入还没有制度化、规范化。所以，我们应积极推动中央有关部门制定和完善民营银行准入制度和监管制度，同时，利用中国兑现加入WTO承诺的机遇，积极创造条件，吸引国内外各种金融机构的地区总部、职能总部进入上海，推动上海金融业发展。

同样，在上海航运中心建设中，我们也要更多地关注“软”功能。近年来上海港口吞吐量大幅攀升，今年集装箱吞吐量可望达1800万箱。日前洋山深水港投入使用，更将使上海港货物吞吐能力大大增强。但是，货物集散只是第一代航运中心的最基础的功能，上海在其他方面的功能还很弱。当世界主要港口城市正在全力向第三代航运中心（资源配置型）转型时，上海港口的第二代航运中心功能（加工增值服务）尚未充分发育和完善。因此，“十一五”时期，上海的国际航运中心建设应在增强、完善加工增值服务的同时，以建设第三代航运中心为目标，努力提升国际航运业高端服务功能，这样才能进入世界顶级航运中心的行列。

上海作为长三角中心城市和国际空港所在地，人流量及其相关的商业和旅游业也将不断发展。上海应该以2010年世博会为契机，推动相关客运和相关产业的发展。

此外，随着人民生活水平的提高，对于教育、医疗、文化、休闲等非物质产品的消费需要也在不断增长；由于体制机制方面存在的问题，这一领域的部分消费需求还未得到充分满足。因此，要深化这些领域的改革，在政府提供必要的公共服务的同时，凡是能通过市场有效提供的产品要尽量通过市场来提供（政府应加强监管）。上海在这些服务领域具有传统优势，应该通过服务长三角、服务长江流域和服务全国来发展自己在这些领域的产业。

2、空间布局：从“单中心”向“多中心”演进

未来上海城市空间发展的战略定位应尽快实现由“单一中心”发展模式向“多中心”发展模式的战略转变。通过培育若干个规模较大的新城，形成郊区次级中心。

“十五”期间，从城镇体系空间布局与人口分布的情况来看，上海城市发展还需要摆脱“单中心”城市蔓延（或“摊大饼”）的发展模式。

目前上海中心城区的人口规模约为1000万，这是上海城镇体系的一级中心。二级中心是一些大的郊区城镇，人口规模约为二、三十万人口甚至更小。显然，目前二级中心的规模过小，或者说，在一级中心和二级中心之间，缺少规模较大（如80-100万人口）的城镇或郊区新城。二级中心以下的郊区城镇的规模就更小了，一般不超过5万人左右，对要素的集聚和吸引程度不高。这是影响郊区“三个集中”建设和郊区新城未能发挥“反磁场”作用的重要原因。

所以在“十一五”期间，上海建成比较完整的城镇体系的一个关键，是加快建设人口规模较大的郊区新城。因为只有当郊区新城达到了较大的人口规模，才能在基础设施和服务设施建设和运营中更好地发挥集聚效应和规模效应，才能向居民提供更加完善的、更加多样化的服务，包括商业、教育、医疗和文化服务，才能更好地满足消费者多样化的需求，才能提供更多的第三产业的就业机会。目前在郊区工作的一些职工，由于单位所在地的人口规模小，教育设施不够发达，通常选择将家安在中心城区，平常住在郊区，周末时则回到中心城区与家人团聚。这种情况又反过来影响了郊区这些地方第三产业的发展。

那么，郊区新城的规模究竟多大比较合适呢？日本、法国等关于城市最佳规模的研究表明，100万人是城市政府成本最小的城市规模，100-200万人这个规模区间是能够带来最高净收益的城市规模。所以，我们建议上海目前三个功能相对独立的重点新城，如松江、嘉定和临港新城的规模都应达到100万人左右。此外，应加紧规划和建设两个为中心城区外迁人口提供居住和生活功能的青浦和奉贤新城，其规模可以定在80-100万人之间。力争在“十一五”期末，五个次级中心的雏形基本建成，到2020年，五个次级中心完全建成，基本形成多中心的城市空间布局。

当然，在上海的城镇体系中，除了上述中心城区和郊区新城外，还应该有三级和四级中心，还应该有相对分散的村子。我们设想，各级中心的规模可考虑为：中心城（约1000万人口）—新城/卫星城（约100万人口）—中心城镇（约10万人口）—一般集镇（约1万人口）—中心村（约1000人），从而逐步实现上海城市空间发展由“单中心”向“多中心”发展模式的战略转变。

最近有报纸披露，北京3个重点新城———通州、顺义、亦庄的规划编制已完成，不久将公布实施办法，包括土地投放、基础设施以及公共资源等内容。为了吸引居民来新城居住，学校、医院等公共设施将进行先期投入。如集中在中心区的重点中学将在新城办分校。新城的医院、医疗设备也将通过县级、区级医院的扩建来完成“升级”。加快联结新城与中心城的快速交通设施建设。2020年，三个新城的人口规模将达250万。这个规划充分反映了北京改变单中心城市蔓延的发展模式、建设多中心城镇体系的意图和努力，值得我们认真关注和借鉴。

要让现在居住在中心城区的居民搬迁到郊区，除了新城要达到一定的人口规模，从而具有一定的集聚效应和规模效应外，还要能有效地解决居民的通勤（上下班交通）问题。要用便宜便捷的公共交通（尤其是轨道交通）将郊区新城与中心城区联结起来。这是“十一五”期间上海能否建成比较完整的城市体系的另一个关键。人们关于居住的决策是房价与通勤成本（包括相关费用与时间）之间的平衡，或者说，住得离中心城区越远，房价越便宜（用同样的钱可以住更大的房子），但通勤成本越高。在发达国家，郊区的房价大约是中心城区的三分之一。便宜和便捷的公共交通（尤其是轨道交通）可以降低人们花费在通勤上的货币和时间成本，因而可以鼓励人们向郊区搬迁。目前上海中心城区的地价已经达到每亩1000万元以上，郊区不少地方的地价还在每亩100万元左右，所以发展便宜便捷的轨道交通，还可以推动郊区的地价升值，如果设计得好的话，用于建设轨道交通的投资的“外溢效应”可以全部或部分收回，从而实现城乡双赢的局面。“十一五”期间，上海的轨道交通线路长度将成倍增长，重要的是要让这些轨道交通的线路和车站的建设规划与新城的建设规划更好地衔接起来。

在上海建设比较完整的城镇体系的进程中，要更加有效地利用有限的土地资源。为此，要积极推动土地制度的创新。要打破仅仅在乡镇范围内搞建设用地集中的做法，使建设用地的规划和集中能跨越乡镇的范围。为了实现更大范围的集中，应考虑土地使用权跨乡镇的空间置换。同时，要科学处理“集中”与“分散”的关系。在发展一定数量的规模较大的城镇的同时也应保持有一定数量的规模较小的城镇和村落。

最后，我们还要积极推动长三角城市群建设。应该利用世博会契机，在“十一五”期间把嘉定新城、青浦新城和松江新城建设成为上海与长三角的空间结点城市，实现上海与长三角区域的联动发展和上海城市空间的外延式拓展，促进上海大都市圈和长三角城市群的建设。