房地产行业发展概况

第一节 中国房地产业发展现状

一、中国房地产发展状况

我国房地产是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有15年的发展历史了。

这15年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；

第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。

第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。

二、中国房地产供需状况分析

我国房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。进入21世纪以来，我国宏观经济发展不断加速，经济增长内在动力不断增强，经济发展进入新一轮的增长周期，也促进了我国房地产业的迅速发展

1、供给

2000至2004年间，全国商品住宅投资额基本保持25%-30%的增长速度，2002年以来增幅略有提高，从23.11%增至30.29%。与此同时，投资总量从1999年的2637.63亿元一路攀升2004年的8836.95亿元。而竣工面积在经历了2000-2003年间年均18.76%的增长后，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3亿平方米以上的竣工量。随着投资额的不断扩大，每年住宅新开工量也逐年增加，从1999年的18049.36万平方米到2004年的47949万平方米。高开工量带来了施工量的快速膨胀，2000-2004年一直保持17%以上的增长幅度，年均增长率为21.44%，2004年住宅施工总量首次超过10亿平方米，见图1所示

2、需求

1999-2004年间，全国住宅市场销售面积始终保持高速增长，年均增长幅度达23.34%，而历年的销售面积增长率均高于当年住宅竣工面积增长率，住宅销售量与竣工量之间的缺口从1999年度的4315.65万平方米减少至2004年度的857.31万平方米，住宅销供比不断接近1，市场表现出强大的吸收能力。2004年住宅销售量为33819.9万平方米。住宅销售额从1999年的2143.82亿元增至2004年的8619.37亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的2002年也有23.13%的增幅。而且历年住宅销售额的增长速度均超过了当年住宅投资额的增长速度，销售额有超过投资额的态势

3、我国商业地产市场分析

自1999年至2004年，全国商业地产开发投资额保持了以高增长率稳步上升的态势，平均年增长率约为30%。近年来，从总体上看，全国新开工面积和竣工面积的变化趋势趋于一致，呈现持续稳定的上涨态势，年平均增长率均达到20%以上，1999年新开工面积达到2134.65万平方米，2004年，新开工面积增加了5656万平方米，达到7790.8万平方米，竣工面积也较1999年增加了3000多万平方米，可以看出，潜在供给与有效供给均处于较高水平。销供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。进入2005年，1-10月份竣工面积和销售面积就已经超过了2000年全年的水平，销供比上升至0.73，随着中国加入WTO,开放银行、保险等领域，大大促进了商业楼面和写字楼市场，市场供需关系也逐年得到了改善

总之，在今后相当长的一段时间内，房地产业将处于支柱产业的地位。随着城市化进程的加速和居民可支配收入的提高，以及人们对居住水平的要求逐渐提高，住宅市场的需求将保持稳中有升的良好趋势。我国加入WTO后，开放了银行、保险等领域，也大大促进了商业楼面和写字楼市场的完善和发展，商业地产市场供需关系也逐渐趋于活跃。

三、中国房地产周期

改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏——繁荣——衰退——复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。

从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期是典型的“政策性周期”，与成熟的市场经济国家的房地产周期有显著差异。

区域性是我国房地产周期最明显的特点。一线城市可能即将走完周期，二线城市可能持续很长时间，三线城市的周期则可能刚刚开始。

一线城市通常指北京、上海、广州和深圳，二线指沿海开放型城市，三线指偏远地区的省会城市，四线则指一些地县级城市。专家预测，北京、上海这些一线城市，由于固定资产投资的比例还很大，加上重大设施的建设，几年内还将稳健发展。

大部分宏观调控都是针对一二线城市的。现在的中国房地产正进入一个梯度发展的阶段，一二线城市进入调整期，三四线城市进入起步阶段。不同区域的房地产有很大差距，三线城市房地产的价格都在全国平均价格以下。

四、从宏观经济角度看中国房地产业

1、宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展

中国当前房地产业发展如火如荼一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

2、房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行

房地产对宏观经济影响的深远性，在于他拉动的产业巨多，据说高达130多个行业，这使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。

早在2000年，汽车等其他产业还没有预热时，房地产的投资和消费的增长均已超过30%，可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。

在过去几年，房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2-3个点，2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，房地产业成了中国的支柱产业。

3、宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系

房地产是个特殊的产业，它对于经济发展有如此重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子。在中国，1997年后，经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态，房地产业被认为是能重振景气的法宝，政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策，终使房地产走到时代舞台的中央，随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热，政府的政策导向也开始发生变化，对房地产的调控也终于走到前头。

需要特别提出的是，很多不从宏观角度看房地产的人，往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系，当然也就看不清房地产业发展和其他产业之间的微妙关系。比如，整理这几年的中国宏观经济数据，你会发现，最“过热”的并不是房地产，而是带“外”字的一系列数据，如外贸增长，外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因，但是，出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万，在增长优先的宏观政策导向下，通过调整外汇进而调整外需让政府感觉投鼠忌器，非常为难。在这种情况下，不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。所以，房地产调控固然有其自身原因，更有其微妙的宏观原因。

房地产调控在一定程度上是调控外需的替代。2005年，中国净出口达历史纪录，从宏观角度看，是因为房地产业为出口部门承受了调控的成本。

4、宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响

很多人看房地产需求，看的是潜在需求，而不是附加货币价格的需求，其实这个看法完全不对，真正要看的是附加货币价格的需求，因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求。

房地产目前很强势，外部形势好是关键。假设目前开发贷款是3.1亿元，消费贷款是1.9亿元，加起来是5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿元，房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大的不是别的，正是宏观参数。

汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率，导致大量外汇流入房地产，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。

5、收入分配将最终决定房地产发展模式

宏观的角度，我们可以清晰地看出，由于权力资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素，中国社会已经陷于两极分化的收入分配格局，越来越多的低收入者涌入城市（每年在1000万-2000万），这样一种收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。

分配决定生产，一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家，一定是中产阶级占主流，收入分配相对合理的国家。从这个角度看，拉美式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展，也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。

第二节 2005-2007年5月中国房地产景气指数分析

一、2005年中国房地产景气指数分析

2005年房地产开发投资分类指数为101.02，比10月份回落0.22点，比去年同期回落2.14点。1-11月，全国完成房地产开发投资13240亿元，同比增长22.2%。其中，完成商品住宅投资8993亿元，增长22.3%；经济适用住房投资继续下降，前11个月累计完成477亿元，下降8.8%。

2005年资金来源分类指数为100.50，比10月份上升0.12点，比去年同期回落3.36点。1-11月，全国房地产开发企业到位资金17533亿元，同比增长22.2%点。其中，国内贷款3187亿元，增长16.5%；企业自筹资金6065亿元，增长38.9%；利用外资222亿元，增长23%。

2005年土地开发面积分类指数为94.96，比10月份回落0.53点，比去年同期回落2.02点。1-11月，全国完成土地开发面积14372万平方米，同比下降2.2%。

2005年房屋施工面积分类指数为104.62，比10月份上升1.29点，比去年同期回落0.70点。1-11月，全国累计完成房屋施工面积14.9亿平方米，同比增长18.5%。其中，住宅施工面积11.6亿平方米，增长19.2%；办公楼施工面积6009万平方米，增长12.4%；商业营业用房施工面积1.9亿平方米，增长16.7%。

2005年商品房空置面积分类指数为99.94，比10月份回落1.08点，比去年同期回落8.77点。11月末，全国商品房空置面积达到1.14亿平方米，同比增长14.2%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8%。

2005年全国房地产开发景气指数趋势

二、2006年中国房地产景气指数分析

2006年11月份中国国房景气指数为103.92,比10月上升0.52点,同比上升3.23点.国家统计局网站上刊登的新闻稿并称,房地产开发投资分类指数为101.46,比10月份下降0.22点;资金来源分类指数为103.30,比10月份下降0.12点.

2006年1-11月全国房地产开发企业到位资金2万亿(兆)2,764亿元人民币,同比增长29.8%.其中国内贷款4,619亿元,增长44.9%;利用外资314亿元,增长41.1%.同期全国房地产开发企业完成开发土地面积19,844万平方米,同比增长38.1%;累计完成房屋施工面积17.62亿平方米,同比增长18.4%.其中,住宅施工面积13.77亿平方米,增长19.2%.

11月商品房空置面积分类指数为105.43,比10月份上升2.14点,比去年同月上升6.51点.截止到11月底,全国商品房空置面积为12,355万平方米,同比增长7.9%.其中空置商品住宅6,723万平方米,增长6.4%.

三、2007年11月中国房地产景气指数分析

2007年11月份，“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，同比上升2.67点。

2007年房地产开发投资分类指数为104.53，比10月份上升0.11点，同比上升3.07点。1-11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。

2007年资金来源分类指数为107.93，比10月份上升3.03点，同比上升4.63点。1-11月份，全国房地产开发企业资金来源为32043亿元，增长40.8%。其中，国内贷款为6098亿元，增长32%；利用外资539亿元，增长71.9%；企业自筹资金10272亿元，增长38.5%。

2007年土地开发面积分类指数为98.04，比10月份上升0.42点，同比回落3.49点。1-11月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。

2007年房屋施工面积分类指数为105.54，比10月份下降0.10点，同比上升2.78点。1-11月份，全国房屋施工面积21.66亿平方米，增长23.0%。其中，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%；办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%；商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。

2007年商品房空置面积分类指数为111.97，比10月份上升1.26点，同比上升6.54点。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。

2006年—2007年全国房地产开发景气指数趋势

第三节 2006年中国房地产市场发展回顾

一、2006年全国房地产发展形势分析

（一）房地产投资

2006年全国房地产完成投资19382亿元，比上年增长21.8%，同比上升2个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点（见表1)，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。

2006年房地产开发资金中，国内贷款占19.6%，同比上升1.5个百分点；自筹资金占31.9%，同比下降1.3个百分点；利用外资占1.5%，同比上升0.2个百分点；其他资金（定金及预付款、个人购房按揭贷款）占47.0%，同比下降0.4个百分点。由此可以看出，减少银行贷款份额，降低房地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需要较长的时间。

随着房地产企业规模的扩大，优势企业大步推进跨区域经营，证券市场正在成为房地产业重要的资金来源。2006年末全国境内上市企业（A,B股）达到1434家，其中房地产企业80家，占5.69%；上市房地产企业总市值5010亿元，占境内上市企业总市值的5.69%，房产企业的融资能力有所加强。

（二）房地产开发

2006年全国土地开发投资为1211亿元，同比增长28.79%；土地开发面积为2.66亿平方米，同比增长17.39%；土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.29%，同比上升0.3个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势，房地产产品的供给量将有较高的增长。土地开发投资增长率高于土地开发面积增长率，表明单位土地开发成本增加，是国家严格土地供应制度、规范拆迁行为等政策实施的结果，也表明土地市场规则日趋完善，土地真实价格正在得到实现。土地开发投资占房地产开发投资的比重上升，表明土地资源在房地产资源配置中的地位得到增强。

2006年全国土地购置面积为3.7亿平方米，同比下降3.8%，是连续第二年绝对量减少；新开工面积7.8亿平方米，同比增长15.1%，为2004,2005年增幅连续下降后的回升；施工面积19.4亿平方米，同比增长17.0%；竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%，表明当年房地产产品供给减少，应被认为是房价上升的原因之一。

值得注意的是，2W6年土地开发恢复较快增长，为增加供给、抑制房价的过快增长提供了前提条件。随着2006年新开工面积的较大增幅，2007年以后房地产产品供应将有回升。

（三）商品房销售

2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米，同比增长12.2%，为2000年以来增幅最小的年份。2006年房地产实现销售额2.05万亿元，同比增长18.5%。商品房销售面积继2005年首次超过年竣工面积后，2006年再次超过竣工面积，这与计人预售面积有关。2005年商品房年竣工面积为5.3亿平方米，比销售面积少700万平方米；2006年销售面积高出竣工面积为7000万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。按商品房全年销售额和销售面积相除计算，2006年商品房价格增幅为6.8%，下降了7.2个百分点，说明房价控制取得了成效。

（四）商品住宅开发

近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷、规范拆迁、规范土地供应、加强税收征管等，在短期内影响了房地产产品供应的增加，但2006年国家政策强调增加普通商品住宅供应，调整商品房户型结构等，有利于抑制房价上升。2006年商品住宅投资达13612亿元，同比增长25.3%同比增幅上升2.4个百分点；商品住宅投资占房地产投资的70.2%，比2005年上升了1.3个百分点；商品住宅新开工面积同比增长15.6%，比2005年增幅上升0.9个百分点；商品住宅销售面积和销售额同比增长分别为13.1％和13.7%。商品住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。

（五）区域差异

协调区域发展是科学发展的重要内容，房地产在区域协调发展中具有带动作用。我国房地产投资和消费过于集中在沿海大城市，促成房价居高不下。房地产投资向中西部城市扩张，有利于均衡发展。2006年东部地区的房地产投资同比增长17.4%，增速有回升，占全国的比重为63.9%，比2005年下降2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%，增速高于东部地区，占全国的比重为18.2%，比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%，高于东部；占全国比重17.9%，比2005年上升1.1个百分点。北京的投资增长率为12.8%，上海的投资增长率为2.3%，均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%1丙蒙古的投资增长率高达100%,,

2006年区域房地产发展状况也说明我国房地产投资正在向中部和西部城市转移。

二、2006年中国房地产开发主要特点

2006年我国房地产开发投资呈现三个结构性特点：

一是东部的部分省份房地产开发投资增长明显低于中西部；

二是住宅投资增长高于非住宅；

三是经济适用房投资增长远远低于普通和高档住宅。

三、2006年底中国房价涨幅下降

2006年全国商品房竣工面积同比下降了0.6%，而2005年增长14.9%。

2006年国民经济和社会发展统计公报显示，当年期房销售额占商品房销售额的比重为70.0%，而2005年是64.5%。

统计显示，2006年，全国房地产开发投资为19382亿元，同比增长21.8%，增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为13612亿元，增长25.3%。全国商品房销售额为20510亿元。全国70个大中城市房屋销售价格2006年同比上涨了5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点。

第四节 2007年中国房地产市场现状分析

一、2007年全国房地产发展概况

2007年，在经济快速增长和人民币稳步升值的大环境下，中国房地产市场继续保持高速增长，为房地产企业扩大经营规模、提升业绩提供了良好的外部环境。一至三季度，房地产开发投资额达到16814亿元，同比增长30.3%；商品房销售额达18685亿元，同比增长50.5%。与此同时，中央继续加大住房供应结构调整、土地调控、保障性住房建设等政策的执行力度，对房地产企业发展的宏观环境产生不可低估的影响，

二、2007年国内房地产开发企业特点

1、规模化及跨区域扩张成为优秀房地产企业发展的显著特点

2007年，中国房地产百强企业在去年资产增速高达59.4%的基础继续快速扩张。截至2007年第三季度，万科总资产逼近1000亿元，净资产由2006年底的170亿上升至近300亿。富力地产、世茂房地产、保利地产、碧桂园、华润、合生创展等企业的总资产规模也纷纷突破300亿元。策划代理企业也表现出规模化发展的趋势，2006年末仅有17家策划代理百强企业的一手代理销售额在10亿元以下；销售额在60亿元以上的大规模企业有39家，而在2003年这样的企业仅有6家。

区域扩张是房地产企业规模化发展的有效途径。2007年，多数企业进入城市数量显著增加，不少公司走上全国性扩张道路，一些区域性公司也逐渐演变成全国性公司。万科、中海地产、保利地产、新世界地产等企业进入城市均已达到或超过20个，区域布局不断完善，对抗单一市场风险的能力也进一步增强。

2、房地产企业资金来源多样化，上市公司优势明显

2007年以来，上市融资和引进外资成为中国房地产企业开拓融资渠道的重要战略选择。从年初至11月，包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产在内的13家房地产企业成功上市，融资总规模超过600亿元，以上三家企业每一家的融资额均超过100亿港元。易居中国登陆纽交所，成为中国房地产策划代理行业内第一家在美国上市的企业，吹响了该行业借助资本市场规模化发展的号角。此外，ING、摩根斯坦利、RREEF、花旗集团、美林和GIC等国际投资机构旗下的地产投资基金，纷纷结盟金地、世茂、绿城、仁恒和复地等国内房地产开发商，项目合作开发已成为房地产企业引进外资的新选择。

3、品牌作用凸显，房地产企业品牌价值持续攀升

2007年，全国性领导品牌万科、中海地产的品牌价值分别比上年增加90.42%和79.31%，其中万科的品牌价值已超过90亿元，预计2008年我国房地产行业将会出现多个百亿价值品牌。在华东、华北等地，各区域性品牌竞争日趋激烈，同时中西部区域的房地产品牌也开始崛起。品牌已成为房地产企业规模扩张的驱动器，企业品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。在品牌建设上，企业在加大品牌建设费用投入的同时，更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化。

4、领跑企业与其他企业的差距拉大，马太效应越发明显

近年来，中国房地产企业两极分化、强者愈强的形势日益明显。2007年前三季度房地产上市公司整体净利润同比增长近八成，其中万科前三季度净利润高达19.17亿元，同比增长41.05%，占据全部A股房地产上市公司净利润的19.6%。此外，优秀房地产上市公司通过并购、拍卖等手段扩充土地储备，未来资源优势更加明显。如碧桂园2007年成功上市后新增土地储备3700万平方米，增长达200%以上；富力地产、绿城中国、保利地产等企业的土地储备也已达到千万级别。凭借资本、品牌、管理等多方面的优势，万科等优秀企业继续做大做强，中国房地产市场将进一步向优秀企业集中。中小型房地产企业如果未能抓住行业整合机遇迅速发展壮大，未来的市场拓展难度将更大。

5、企业间战略合作加强，各路资本强强联合

面对宏观调控政策频出、房地产行业准入门槛不断提高的大形势，强强联合已成为优秀企业的必然扩张策略。第一，合作拿地：如北京城建和北京城开联合获得“广渠门36号地”；绿城房产和滨江房产36.3亿元联合竞得杭州“新地王”；万科与中粮地产联合竞得广州白云区金沙洲地块等。第二，土地转让：如2007年初，恒大以13亿元的价格向万科转让上海的5幅土地。第三，资本联合：万科完成对北京朝万的收购；深圳国资委下属企业深圳控股有限公司对沿海绿色家园的持股比例从8.5%提高到22.7%，国有资本和民营资本强强联合，已经成为优秀房地产企业优化管理结构、规避政策风险的重要战略选择。

三、2007年全国房地产开发市场特点

1、以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。

2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，比上年提高6.8个百分点；办公楼投资1037亿元，同比增长11.7%，比上年下降9.3个百分点;商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9%，比上年提高2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1%，比上年提高26.7个百分点。

2、市场需求总体旺盛。

2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点,其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5%，比上年上升15.1个百分点;期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36%，比上年上升4.2个百分点。40个重点城市12月末累计可售商品住房面积1.43亿平方米，比上年下降6%；批准预售商品住房面积2.39亿平方米，同比增长10.9%；登记销售商品住房面积2.61亿平方米，同比增长24.4%。与此同时，商品住房空置面积继续下降,12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6个百分点。

3、部分城市12月份房价环比开始下降。

2007年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，涨幅比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上年快1.8个百分点。其中，上半年房价涨幅基本平稳，从6月份开始房价涨幅明显加快，到11月份房价涨幅有所放缓，12月份部分城市房价环比涨幅开始下降，70个大中城市中环比下降的城市有18个，石家庄、沈阳、长春、长沙、广州、深圳、南宁、贵阳、昆明、西安等10个城市房价环比涨幅下降约0.2%。

四、2007年全国固定资产投资现状

在2007年，中国全社会固定资产投资137,239亿元，增长24.8%，其中城镇固定资产投资117,414亿元，增长25.8%。

数据显示，2007年中国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资137,239亿元，比2006年增长24.8%，加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资117,414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点(12月份16,809亿元，增长19.6%)；农村固定资产投资19,825亿元，增长19.2%。

在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1,466亿元，比2006年增长31.1%；第二产业51,020亿元，增长29.0%；第三产业64,928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比2006年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比2006年增长30.2%，加快8.4个百分点。

五、2007年国内城市房屋销售价格分析

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。

1、新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%，环比分别上涨0.2%、1.0%和1.3%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐21.1%、宁波18.8%、北海18.3%、北京17.4%、长沙17.2%、深圳17.0%、杭州16.7%和南宁16.1%等；环比涨幅较高的主要城市包括：西安4.2%、海口3.7%、牡丹江3.1%和合肥3.0%等。

2、二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月低1.0个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳19.7%、襄樊19.4%、乌鲁木齐14.5%、杭州14.0%、宁波13.5%和北京12.0%等；环比涨幅较高的主要城市包括：宜昌4.2%、大理4.2%、兰州2.9%、襄樊2.9%和丹东2.7%。

3、非住宅商品房销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨6.7%、7.5%和5.2%。

第五节 中国房地产行业面临的挑战

一、中国房地产行业两大弊端

中国房地产存在的两大弊端：房子太大，使土地资源严重消耗；好房太少，使房屋维护成本畸高。

目前中国房地产业呈快速发展趋势，但商品房面积日渐“奢华”，已经超过不少发达国家，如果任其发展，会对有限土地形成掠夺，必将对中国房地产业未来产生负面影响。

其次，目前中国房地产业中最令人痛心疾首的就是开发商的短视，往往忽略用高质量的材料建楼盘，购房者最终要为劣质楼房的维护花费更高成本，造成严重浪费。

二、中国房地产发展面临的四个挑战

1、投资热再现反弹之势

房地产宏观调控的重要措施是抑制我国过热和过快的房地产开发投资。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。

2、房价上涨出现轮动效应

在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速崛起。而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。作为我国房地产调控重点城市的上海，2007年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局；尤其是今年以来，上海房地产市场一、二手房的价格涨幅已开始呈现逐月放大的上涨趋势。

而导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权力和开发商的联姻，造成地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价40%，开发商能够得到其中30%的利润，剩余30%的利润却全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发比沿海地区房价上涨更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。

3、外资助推楼市继续上涨

我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国的房地产市场。不可否认的一个事实是，尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但外商和外资对中国房地产投资的兴趣仍然无法阻挡。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点，具体表现为：写字楼的供应量进一步放大，高品质的甲级综合写字楼仍为外商和外资所青睐的对象；中心城区的旺铺租金持续推高，国际品牌零售商纷纷涌入；豪华住宅在限外令后销售有所下降，而高档公寓出租市场则开始回暖；工业地产投资环境逐渐改善，成为外资和外商新的房产投资热点。

与此同时，随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域，也从过去较为单一的住宅和办公楼，扩大至商业、物流和工业地产。

4、保障性住房供应仍显不足

国家出台房地产调控政策以来，一些低收入者和住房困难户曾寄予厚望，他们宁肯住在祖传的简屋和租房内，也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，目前的情况令这些人颇为失望。今年以来，房价不但没有因为调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。

加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。我国房地产调控至今未见明显效果，与不少省市和地方政府不作为或推卸自己在住房保障方面的责任有着直接联系。

实践表明：限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，倘若地方政府在廉租房与经济适用房建设方面不作为，单纯依靠限价房来调控房价，是很难取得实际效果的。

三、当前中国房地产市场的新问题

1、大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，与少部分人无力改善之间的矛盾。

目前，并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工，在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。例如：近期很多调研报告显示，年收入4至10万元之间的家庭占市场购房者的比例上升，已成为推动房价上涨的主要需求群体。特别需要指出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长，掩盖了另一部分低收入群体、老国企占主要比重的东北老工业基地等人群住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速，而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间的矛盾就由此而生。

2、代际之间的矛盾。

在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于住房制度的改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居，但又收入偏低、积蓄较少的困难。

3、资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。

长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在著相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。而造成这种状况的原因，又在于二级市场和租赁市场发育的严重不足。

4、住房面积和配套条件不充分之间的矛盾。

目前我国房地产市场上相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积。在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。资料显示，我国西部城镇人均住房面积高于中部，但住房困难的重要原因在于配套条件太差。

5、农村剩余劳动力向城镇转移与面向这部分人群的市场发育严重不足的矛盾。

我国现有房地产市场主要是服务于城镇居民的。目前在北京这样的大城市中，依靠于城市地下设施、餐馆等营业场所、城乡结合部违规建筑发育起来的租赁市场等栖身的人群达数百万。这种情况在城市中相当普遍。关键原因在于，房地产市场中实际上几乎没有专门面对这样一个庞大人群的组成部分。此外，我国房地产业自身的市场化程度还很低、房地产金融的市场化融资渠道还太过单一等因素，也严重制约著房地产市场的健康发展。

四、中国房地产品牌缺乏影响力

国内首份房地产品牌价值研究报告终于面世，“中海地产”、“万科”分别以26.01亿元和22.37亿元的品牌价值成为今年我国房地产行业的领导公司品牌。

研究结果显示，中海地产(中国海外发展有限公司)和万科(万科企业股份有限公司)凭借品牌强度和品牌溢价上的绝对优势，以超过20亿元的品牌价值，成为行业品牌之首；复地、绿城和金地则以9亿元的品牌身价处于第二集团.其中，房地产行业领导品牌的价值是第二集团品牌价值的两倍，表明该行业的品牌价值差异较大。此外，研究还指出，国内房地产品牌的扩张势头正日益加速，绿城、大华、金地等品牌的平均成长速度(以企业近三年平均的销售额增长率表示)高达68.29%，而复地、沿海等品牌近三年更以每年100%的速度实行品牌扩张。

研究报告提供的数据显示，房地产行业的品牌影响力较弱的事实不容忽视。2003年，中海地产、万科的销售额分别达到了46亿元和62亿元，但是其占全国商品房销售市场的份额仅有0.59%和0.81%，与国外的品牌房地产开发企业的市场占有率相比还有相当差距。

有数据显示，我国房地产公司品牌价值与销售额之比，大致在0.2-0.4的范围内；而饮料等易耗品的比例在3-4，汽车等非易耗品的比例在0.3-0.4，该比值表现的是品牌对市场的影响强度，比值越高、对市场的影响越大，这说明我国房地产行业的品牌影响力尚处弱势。

国内房地产行业的品牌建设和竞争意识还有待加强，多数企业还缺乏清晰连贯的品牌策略和有效的品牌管理机制。