房地产市场综述

第一节 经济环境

一、2006年上半年经济运行的主要特点

（一）经济增速再创新高，工业增长尤为强劲

经国家统计局初步核算，上半年完成国内生产总值（GDP）91443亿元，同比增长10.9%，增速比去年同期快0.9个百分点，并创下新世纪以来季度最高值。工业增长继续保持强劲，增长速度逐月加快。上半年，全国规模以上工业完成增加值39680亿元，同比增长17.7%，增速比上月快0.7个百分点，比第一季度快1个百分点。从结构看，重工业增长18.5%，轻工业增长15.8%.第二、第三产业的增速差由2005年底的1.8%扩大到3.8%，重、轻工业的增速差由2005年底的1.8%扩大到2.7%，反映出我国重化工业进程仍在加速。

（二）居民收入持续增长，消费需求稳中有升

城乡居民收入继续保持较快增长。上半年，全国城镇居民人均可支配收入5997元，扣除价格因素，实际增长10.2%，比近3年的平均值要高出1.2个百分点；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9%，比近3年的平均值要高出2个百分点。

在收入持续增长的带动下，居民消费需求依然保持旺盛。上半年，社会消费品零售总额36448亿元，同比增长13.3%，扣除价格因素，实际增长12.4%，增速比去年同期加快0.4个百分点。

尽管农民人均现金收入增长要快于城镇居民人均可支配收入，但由于二者的统计口径不同，农村居民人均纯收入增长仍然慢于城镇居民。数据显示，2003年～2005年，全国城镇居民人均可支配收入年增长8.8%；而农村居民人均纯收入的增长为5.8%，城乡居民收入差距还在扩大。

（三）价格指数止跌回升，通胀压力尚不明显

上半年，居民消费价格总水平同比上涨1.3%，涨幅比去年同期低1个百分点。

从数据上看，CPI当月增速自4月份以来逐月上升，分别为1.2%、1.4%和1.5%，但扣除翘尾因素后，分别只有0.7%、0.7%和0，并没有显示出逐月增长的态势。所以，可以肯定，今年下半年的通胀压力不会很大。

需要指出的是，目前的CPI水平确实与人们的实际感觉差距比较大，而且也与广义货币供应量的走势背离。这说明，现行CPI编制方法在商品选择和权重分配上还有欠缺，需要进一步完善；同时也说明，仅仅有CPI是不够的，有必要建立起一个包含房地产等资产价格在内的广义价格指数体系。

（四）企业效益出现好转

前5个月，全国规模以上工业企业实现利润6294亿元，比去年同期增长25.5%，增幅比去年同期上升9.7个百分点；工业经济效益综合指数178.31，比去年同期提高13.87点。

值得关注的是，一些产能过剩行业的利润也加快增长。比如，纺织业利润增长了38.3%、汽车业利润增长了70.8%等等。这种现象主要有两个原因：一个是去年开始的产业调控政策已经发挥了一定作用，淘汰了一批落后的生产能力；另一个是这些行业的出口在今年大幅增长。

二、经济运行存在的主要问题

（一）外贸顺差过大

上半年，全国进出口总值7957.4亿美元，同比增长23.4%，其中出口4285.9亿美元，增长25.2%；进口3671.5亿美元，增长21.3%.这样的结果大大超过了很多机构的预期，出口增速没有如原来预期那样保持下降的态势，而是企稳回升；进口也没有如预期那样保持上升的态势，而是从高位下降。结果是外贸顺差逐月加速增长：1月份是94.9亿美元，到6月份达到614.5亿美元，增长了54.9%，创年中值的历史新高。

（二）货币供给增长较快

央行确定的2006年货币政策调控目标是：广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1分别增长16%和14%，全部金融机构新增人民币贷款2.5万亿元。

但从上半年的数据看，这些指标完成起来可能有困难。6月末，广义货币供应量M2同比增长18.43%，增长幅度比去年同期高2.76个百分点，超过目标2.43个百分点；狭义货币供应量M1同比增长13.94%，增幅比去年同期高2.69个百分点。前6个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元，上半年新增人民币贷款就达到了全年目标的87%。

货币供给增长过快，原因有多方面。外贸顺差过大增加了人民币的升值压力，为了维护人民币汇率变动的相对稳定，央行必须维持低利率来抵制热钱流入，同时通过央行票据来回收流动性。从实际情况来看，央行的策略在抵制热钱方面基本是成功的，但低利率也降低了国内资金成本。

货币供给增长过快还与商业银行信贷偏好增强有关。今年各大商业银行陆续上市后，其资本充足率的约束大大缓解，加之强制结售汇制度使商业银行获得了大量的人民币头寸，银行由调控初期的“惜贷”逐渐转变为流动性宽裕，付息成本上升，进而引发银行放贷冲动。

（三）投资增长出现反弹

上半年，全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29.8%，增速比去年同期加快4.4个百分点。其中，城镇固定资产投资36368亿元，增长31.3%，加快4.2个百分点。

投资增长是否过快？可以从三个方面来进行分析判断：增长速度是否远高于均值，投资结构是否合理，有没有引起总供求关系的紧张。

由于2003年～2005年城镇季度固定资产投资平均增速为30.65%，上半年31.3%的增速并不是特别高。而且今年是“十一五”规划实施的开局之年，国家在铁路、能源等方面的投资，地方政府对城镇基础设施的投资、对新农村建设的投资都在启动，投资规模必然较大。

从投资结构看，中央财政加大了对农业、教育、公共卫生、资源、环境等经济社会发展薄弱环节的投资，今年前5个月，第一产业投资比去年同期增加了8.8个百分点，第三产业增加了5.2个百分点，而第二产业只增加了1.4个百分点，投资结构在逐步优化。

从物价水平及其变动趋势来看，当前的投资增长没有引起总供求关系的紧张。可以说，上半年的投资增长速度虽然较快，但还是基本合理的。但要注意的是，今年2月份以来，城镇固定资产增速分别为26.6%、29.8%、29.6%、30.3%和31.3%，呈现出了逐月走高的态势，有必要加以控制。

（四）部分城市房价上涨过快

2005年，全国尤其是上海等地的房价快速上涨，引发了居民的不满。国家先后出台了“国八条”和“七部委文件”，一些地方也采取了相应的房价控制措施。但调控结果不尽如人意，不仅全国房价总体继续上涨，北京等地的房价在2006年第一季度甚至大幅飙升。于是，2006年5月国务院又出台了“国六条”。

从今年上半年的数据看，调控效果开始有所显现。上半年，房地产开发投资7695亿元，增长24.2%，比去年同期增幅多0.7个百分点；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落3.3个百分点。

上半年关于房地产市场的激烈的争论，使各界对于房地产市场发展规律和政府职能的认识逐步深入，并在某些方面形成了共识，比如，建立民生导向的住房供应体系。“国六条”将“切实调整住房供应结构”放在第一条，说明很多共识已经对政策产生影响。

但这一政策的落实，难度将会非常大，尤其是增加小户型和低价房。据德国、日本和瑞典3国的统计，从1960年至今每年建设住房的平均户型，大多都在100平方米以下。而我国2004年建设的住房中，150平方米以上的大户型住宅占总建房数的60%以上，高的达到85%.2006年1月～5月经济适用房完成投资149亿元，同比仅增长3%，而同期商品住宅投资则增长了25.4%.本轮房地产价格上涨还有另外一个大的背景，那就是全球货币市场的流动性过剩及人民币汇率形成机制改革。在2002年我国取消了外销房和内销房的区别后，境内房地产在外资投资方面没有了任何政策障碍，我国成为国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。这样，在人民币汇率升值预期下，大量国际资本投机人民币，使央行被迫投放大量的基础货币，推动房价上涨；同时，还有一些国际资本直接或变相进入国内房地产市场，进一步刺激房价上涨。

第二节 土地环境

一、全国城市地价水平及变化情况

（一）总体情况

2006年第三季度全国主要城市地价总体水平为1608元/平方米，与第二季度末比，增长率为1.10%。与2005年同期相比，2006年第三季度平均地价变化幅度略有增加，增幅同比上升0.43个百分点（2005年第三季度全国主要城市地价总体增长率水平为0.67%）。2006年第三季度商业、居住、工业地价水平分别为2526元/平方米、1686元/平方米和492元/平方米，增长率分别为1.02%、1.57%和0.97%；与2005年同期相比，2006年第三季度商业、居住、工业地价增幅分别提高0.38、0.57、0.67个百分点（2005年第三季度商业、居住、工业地价增长率水平分别为0.64%、1.0%和0.30%）。

全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）

（二）全国分区情况

2006年第三季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1939元/平方米、1269元/平方米、2625元/平方米、1128元/平方米、1460元/平方米和822元/平方米，与2006年第二季度末比，增长率分别为1.27%、0.95%、1.00%、1.86%、0.46%和1.03%。

与2005年第三季度同期相比，2006年第三季度除西南区增速放慢、同比增幅下降0.63个百分点外，其它区域增速加快，其中，华北、东北、东南、中南、西北区同比提高0.89、0.76、0.80、0.40、0.48个百分点。

全国各区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）

（三）长江三角洲、珠江三角洲、京津两市等重点区域情况

2006年第三季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为3744元/平方米、2087元/平方米和3154元/平方米。与2006年第二季度末比，增长率分别为0.23%、2.83%和0.73%。

全国重点区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）

与2005年第三季度同期相比，2006年第三季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区和京津两市地价增速加快。其中，长江三角洲地区同比增幅提高0.35个百分点；珠江三角洲地区同比增幅提高1.55个百分点；京津两市同比增幅提高0.50个百分点。

（四）各有关城市情况

2006年第三季度全国35个主要城市综合地价水平排名

2006年第三季度全国主要城市地价综合增长率排名

2006年第三季度福州市继第一季度31.50%、第二季度5.80%的基础上，地价增幅又达到20.00%。此外，厦门市受第二、三季度土地拍卖的影响的后势影响，地价增幅仍高达5.58%。除杭州外，本季度其它城市没有出现商业、居住地价负增长的情况，上海市继第二季度后地价增幅继续保持小幅增长态势。

2006年8月新建商品住宅同比涨幅较大的深圳（12.8%）、北京（11.4%）、厦门（11.4%）、成都（8.9%）、呼和浩特（8.4%）、福州（8.2%）、天津（7.6%）、南昌（7.3%）、广州（7.3%）等城市中，除福州（居住用地价格季度增幅23.00%）、厦门（居住用地价格季度增幅5.58%）、广州（居住用地价格季度增幅3.00%）、南昌（居住用地价格季度增幅2.09%）等四个城市外，其他城市（北京为0.73%，成都为1.24%，呼和浩特为0.81%，天津为0.85%）的居住用地价格季度变化均保持小幅增长态势。

二、监测结果分析

（一）地价总体水平稳中有升，地价增幅较前几个季度略有提升

2006年第三季度全国城市地价总体水平为1608元/平方米，增长率为1.10%，增幅高于2005年同期水平，也高于第一、第二季度平均增幅水平。

全国城市总体地价增长率不同时期比较（%）

（二）长江三角洲地区继续保持小幅增长态势，珠江三角洲地区地价增幅水平稳步提升

2006年第三季度，长江三角洲地区综合地价水平在二季度0.38%增幅的基础上又上升了0.23个百分点，商业、居住用地价格也呈回升态势。这是自2005年第三季度以来该地区连续三个季度出现各用途地价的全面负增长态势之后的第二次地价增幅回升。

2006年第三季度珠江三角洲地区综合地价水平保持较高增长率，增幅分别较第一、第二季度上升2.22、1.82个百分点，前三季度累计增幅为4.50%，地价增幅水平稳步回升。

（三）居住用地价格增幅高于商业、工业用地，也高于2005年同期水平；工业用地价格增幅较前两季度进一步提升

2006年第三季度，居住用地价格平均增长率均高于2005年同期水平，也高于商业、工业地价和综合地价水平增幅，反映了商品住宅开发对土地的需求较大。特别是在一些住房价格上涨较快的城市，如北京、深圳、呼和浩特、天津等，这一现象更加明显。

2006年第三季度，工业用地价格平均增长率高于2005年同期0.67个百分点，也高于2006年第一、第二季度0.31、0.47个百分点，工业用地价格增幅稳步回升，国家工业用地宏观调控政策效益逐步显现。

全国城市分用途平均地价增长率比较（%）

（四）地价增幅水平低于同期其他经济指标增幅水平

2006年1～8月全国固定资产投资仍维持在高位运行，同比增长29.1%；同期全国平均城市居民可支配收入同比增长11.7%；完成房地产开发投资12231.72亿元，同比增长28.1%；新建商品住房销售价格同比上涨7.1%。尽管房价过快上涨趋势基本得到控制，但从主要监测城市地价变化情况来看，地价涨幅低于房价3.5个百分点，更远低于其他经济指标增幅，仍有较大上升空间。

（五）部分地区与城市地价变化异常，应予以重点关注

2006年第三季度，福州市综合地价水平季度增幅为20.00%，居住用地价格季度增幅也达到了23.00%（部分开发商预测土地供应将进一步紧缺，一些有实力的开发商开始屯积土地，出现地价增长幅度高于房价上涨的情况），地价季度增速较快；厦门市增幅综合地价水平季度增幅在第二季度20.31%的基础上又提高了5.58%，居住用地价格增幅也在二季度29.38%的基础上提高了5.95%，该城市季度地价变化较快，这些城市应在以后重点关注。

2006年第三季度各主要城市分用途地价水平及地价增长率

第三节 政策环境

一、2006年房地产行业相关政策

■2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

■2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

■2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

■2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。

■2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

■2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

■2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

■2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

■2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

■2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

■2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

二、房地产税收制度改革分析

（一）我国现行的房地产税收体系

我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年的全面结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的7种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税、契税；与房地产紧密相关的税种6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。

（二）短期政策调整：着力发挥税收对房地产需求的调控作用

1、从我国房地产市场的供求状况来看，在房地产的开发和销售环节征税，只能提高房地产的价格，并不能降低开发商的利润，也不能对房地产商品的供给产生影响，反而会使房地产的投资性需求上升。

我国目前的商品房价格的一般构成为：地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的35%，利润占15%左右。据国土资源部的报告，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%—40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环道路之间，达到了20.4%。另据中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会的一份调查结果显示，我国私营房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力、煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。

房地产“荣膺”十大暴利行业之首，且是连续三届获此“殊荣”。而在外国，房屋价格，地价及税、费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。可见，房地产开发的高利润率是导致我国目前房地产投资增长过快的直接动因，因而宏观调控的着力点也应该是降低房地产投资的利润空间。从理论上说，对房地产的开发和销售环节开征新的税种或提高原有税种的税率，可以提高房地产开发的成本，降低利润。但是，税收的作用到底有多大，还要受制于房地产市场供求状况的影响。

据测算，1998-2002年，我国商品房的需求价格弹性和供给价格弹性都大于1，说明在现阶段，需求和供给都不存在瓶颈。同时，需求价格弹性大于供给价格弹性，这说明，房价主要是由需求决定的。另外，需求的价格弹性大于0，这说明住房需求随着价格的提高而提高，表明住房的财富效应在中国非常明显。也就是说，在我国目前房地产市场供小于求的状况下，税费负担比较容易转嫁给购房者，从而提高房地产的价格，住房需求随之提高，并不会影响到房地产开发商的利润，这就使得税收在房地产开发和销售环节的调控作用大打折扣。比如，2004年杭州为了制止房价过快上涨、抑制炒房行为，曾规定对二手房交易比照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税，但实施效果并不理想，杭州楼市也并未因此走上一条平稳发展的道路，该规定也于2004年9月1日起废止。

2、我国应该充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用，有力地控制房地产市场的投资性需求。

从前面的分析可知，我国目前的房地产市场的强劲需求，很大一部分是投资性需求，所以要控制房地产市场过热，如何有效地降低这部分需求，就成了宏观调控政策研究的重点。税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费和保有环节。我国目前税收在这两个环节做得并不好，在消费环节并没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策，而在保有环节，我国房地产税种较少，税负较轻，使得购房者的房地产保有成本较低，不利于抑制房地产投机行为。

当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策；可以用个人所得税的纳税总额按比例减免的方式，可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式；如按单人纳税购房减免30万—50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。在保有环节，首先要改变房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的计税依据，按房地产评估价值作为计税依据，以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平；其次，要对居民的投资性购房征收较高的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税，提高其保有成本，降低其收益预期，从而抑制过高的投资性需求，促进房地产市场的健康发展。当然，要使以上政策有效地发挥作用，还要认真地研究税收征管问题，以对消费性购房和投资性购房进行科学准确地区分。

（三）长期战略选择：重构促进房地产业健康发展的租税费制度

1、设立土地年租金。

由前文分析可知，我国目前商品房价格构成中的地价、税、费和利润所占比重均比国外高很多。可见，要降低我国商品房的价格，地价、税、费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对我国重点地区和主要城市2003年地价的动态监测报告显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%—40%之间，北京住宅用地占商品住宅的价格比例约为35%。可见，地价已经达到了建安成本的比例，改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金（土地使用费），可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。据统计，湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征，因此有人提出将土地年租金并人物业税统一征收。我们认为，不应将土地年租金并人物业税，因为土地年租金具有明显的地租性质，将它以税的形式进行征收就会形成以税代租的现象。而以税代租很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念，而且会大大增加税务部门工作量，甚至造成征管失控。

2、开征统一规范的物业税。

鉴于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面，房地产保有环节税制的改革就成为整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革，目前各界讨论较多的是物业税的问题。物业税之物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税（不动产税），是财产税的一种。针对我国房地产税制存在的问题，参考国际物业税的特点，我国物业税的基本框架应该作如下设计：（1）将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。（2）统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。（3）适当扩大税基，要将物业税扩大到农村；同时，规范税收减免，清理税收优惠政策，以公平税负。（4）按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力；为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要由营业税、城建税、教育附加以及所得税来调整。

对于物业税征收可能导致的一般居民实际负担能力提高的问题，可以仿效美国的物业税制度，对于自用房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋缴税的方式征收，且在购买第三、第四套住房时税率要有一个较大幅度的提高。这样既能促进普通老百姓购房，又能对房地产市场过热有一个很好的抑制作用，另外也能从根本上体现国情。因为我国现在还处在物质资源不丰富、人民群众尚未达到基本住房水平的阶段，要努力促使从目前投资多于消费的局面转向以消费为主导的购房局面。

另外，对城镇房地产开征统一规范的物业税，可能要将原来并不需要交纳物业税的居民用房并人纳税范围，由于物业税开征在后，旧房拥有者在进行购房决策时，物业税并没有形成一种支出预期从而影响居民的资产选择行为，在这种情况下，如果不加区别地对新房、旧房一律征收统一的物业税，对旧房拥有者来说，显然有失公平。另外，因为土地批租制已经实行了二十多年，目前相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地出让金，即目前的买方人已经负担了多年的土地年租金，而购买新房则是采取每年交付土地年租金的形式，由于货币是具有时间价值的，很显然旧房已经承担了一部分额外的税费负担。解决对老房子征税问题的一个办法是对原有居民用房进行评估时，要考虑到货币的时间价值，把将一次性交纳的土地出让金科学、准确地换算成土地年租金并加以扣除，然后对房地产评估价值适用较低的税率。另一个办法是“述而不作”，即在规定的一段时间之内对原有的居民用房只评估而不课税，通过这种“公开讲话”的方式调节房地产投资，从而减少原有居民用房承担的税负。

3、取消城镇土地使用税和土地增值税。

我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租（土地出让金）。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进人市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金（地租），故不应再次交纳地租性质的城镇土地使用税。

从理论上讲，随着房地产市场的竞争加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去了存在的意义。从实际征收情况来看，土地增值税计征繁琐，征收阻力大，征收效果差，应考虑予以取消。至于取消增值税后产生的收人流失，可借鉴国外做法，把土地增值所得并人一般所得计征所得税。

4、清理房地产行业乱收费。

即取缔不合理、不合法、纯属“三乱”性质的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担；将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为；将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，将土地闲置费改为土地闲置税；对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。



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