富力地产换保荐人再申IPO 借回A降负债或踏空

 在第5次申请A股IPO的路上，富力地产跌了个大跟头。

10月20日，证监会官网显示，富力地产已中止IPO审查。其备注原因为：发行人主动要求中止审查或其他导致审核工作无法正常开展。10月22日晚间，富力地产称，由于此次发行的一家联席保荐机构负责此次发行的一名保荐代表人从该机构辞职，该机构需更换一名新的保荐代表人。

“更换保荐人一定会对此次IPO进程造成影响，时间表将被拖长几个月或半年时间以上。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受《证券日报》记者采访时表示，可能增加不确定性。

回A时间表被拖长

10月22日，富力地产称，公司将在该联席保荐机构完成保荐代表人变更手续后，向中国证监会提交申请，恢复对此次发行申请文件的审查。

对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，证监会对上市要求越来越高，对保荐人的要求也越来越高，原保荐人辞职的真正原因不知道是什么，但更换保荐人无疑会拖长上市的时间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，恢复提审，可能意味着富力地产会调整或者修改一些申请材料。毕竟，富力地产于7月份以199亿元的代价六折收购了万达出售的76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）70%的权益。

严跃进认为，这对一家申请上市的房企来说，是新的大动作，在对房企上市监管和融资趋严的政策下，富力可能需要对此类酒店资产如何经营和盈利，包括融资和负债作出新的解释。

不过，兰德咨询总裁宋延庆则向《证券日报》记者称，如果富力地产此次IPO的资产包有所调整，会包括此次收购的万达酒店资产，此次中止申请IPO则会与富力收购万达的酒店资产有关。

对此，黄立冲也认为，富力突然收购万达价值199亿元的酒店资产，如果是利用上市公司平台进行收购的，确实需要暂时撤回，重新更新资料再进行审计，但如果这笔收购不是利用上市公司平台进行收购的，就可能是存在其他的原因。

值得注意的是，现在已经造成的事实是，富力地产回归A股的时间表无疑会被拖延。如此此次申请最终失败，将是富力地产第5次跌倒在回归A股的路上。

借回A降杠杆或落空

富力地产回归A股已经酝酿多年，但节奏始终未把握好，表面上看，其多次谋划最终都败于资本市场环境变化和楼市调控。

此次申请回归A股是富力地产于2015年发布的。据其发布的首次公开发行股票招股说明书显示，公司计划在A股市场公开发行新股不超过10.7亿股，募集资金总额不超过350亿元，用于旗下9个项目开发建设。

彼时，有声音称，若富力成功回A，A股对于地产企业的高估值，将极大改善富力地产的负债结构，加上其在A股上市所募集的资金，可大幅降低其负债比率。

事实上，为了能够顺利完成A股上市，近两年，富力地产一直在加紧赎回永续债，其永续债从2014年的156亿元不断降低。但上述199亿元的大手笔收购，无疑将推高富力地产的负债。

一个月前，有市场消息称，富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款，这笔贷款将用于支付它们收购万达酒店资产的代价。当时，《证券日报》记者曾致电富力地产，其称以公告为准。后来并无最新进展。

值得关注的是，在发出IPO申请中止的前10天，10月11日，富力地产公布了新增借款的明细。

据富力地产公告显示，截至2016年12月31日，公司经审计的净资产为468.04亿元，借款余额为1199.97亿元。截至2017年9月30日，公司借款余额约为1309.01亿元，较公司2016年末借款余额1199.97亿元增加109.04亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的20%。

截至2017年9月30日，公司银行贷款净增加101.71亿元，占上年末净资产的21.73%；公司境外优先票据、公司债及中期票据净增加-44.14亿元，占上年末净资产的-9.43%；公司委托贷款、融资租赁借款净增加13.70亿元，占上年末净资产的2.93%；公司其他贷款净增加37.77亿元，占上年末净资产的8.07%。

富力地产称，上述新增借款属于公司正常经营活动的范围，不会对公司偿债能力产生重大不利影响。

尽管如此，业内仍有声音质疑富力地产负债过高。加之要在2018年1月31日前支付完199亿元的收购款，业内均称其资金压力过大，将减缓公司降杠杆的进程。

有数据显示，2014年-2016年，富力地产的资产负债率分别为69.68%、73.23%、79.32%，呈逐年上升的势头。截至2017年6月底，富力合并资产总额2436.92亿元，负债合计1966.66亿元，资产负债率为80.7%。

对此，黄立冲表示，从富力地产约80%的资产负债率来看，并不是特别高，但其拥有难以快速变现的重资产比例较高。

然而，截至今年6月底，富力的净负债率已高达193%，低于同样大举收购的融创中国。

值得关注的是，富力地产董事长李思廉曾指出，公司的净负债率按照现在（香港）的会计准则是不会大幅下降，但如果富力能够成功回归A股的话，净负债率应该会降到两位数。

或许，当下对于富力地产来说，仅仅靠运营已经难以解决高负债之苦，回A当是最佳解决路径，但此次回A路上突现变数，富力地产A股IPO再次折戟的不确定性大增。若最终再次失败，届时，李思廉借助回归A股降低公司负债率的设计，或将踏空。