归属普通股东利润直降三成 花样年“非经常性损益”全年大升2.47倍
日前，花样年控股（01777.HK）对外公布了其2018年年报。
数据显示，2018年该公司合同销售金额达301.73亿元，同比增长49.6%。实现营业收入139.86亿元，同比增长43%。
不过，其2018年度利润却较上一年度下降17.2%至11.68亿元。归属普通股东的利润为7.28亿元，亦较上一年度的11.54亿元有所下滑，降幅为36.9%。
值得关注的是，《投资时报》
研究员查阅Wind数据注意到，花样年控股2018年非经常损益项高达25.59亿元。由于港股上市公司财报通常中并无直接的“非经常性损益”项目，《投资时报》
研究员一一对照公司财报数据发现，其中主要包含三大部分，分别为“出售附属公司之收益”实现12.74亿元，“重新计量与合营企业之权益及可供出售投资之收益”实现3.84亿元，此外“按公平价值计入损益之金融资产公允价值变动”实现9.39亿元收益。同时，花样年控股2018年汇兑损益净值高达-7.41亿元。
近期，《投资时报》
研究员致电花样年控股咨询相关问题，却被告知集团公司方面并没有香港公司相关人员的联系方式。
汇兑损益左右净利润增速
查阅花样年2018年财报可以注意到，该公司收入来源主要由物业开发、物业代理服务、物业经营服务、酒店经营及其他业务构成。其中，物业开发收入依然为该公司最主要的收入来源，可占全部收入的六成。
数据显示，2018年花样年物业开发收入达到85.55亿元，较2017年65.98亿元增长近30%。花样年控股在财报中表示，这是由于其在当年新结转了成都和惠州的多处楼盘。此外，其物业经营服务贡献了41.58亿元收入，占总营收的比例达30.28%。
对于未来的经营策略，花样年控股提到，2018年其土地储备面积达1709.43万平方米，2019年其将在稳定核心投资区域的同时，聚焦粤港澳大湾区及深汕合作区城市更新业务。
然而，需要引起投资者注意的是，在营收大幅上涨的同时，花样年控股当期的净利润却同比出现下滑。数据显示，2018年其11.68亿元的净利润同比下滑17.2%，同年归属普通股东的利润也同比下滑36.9%，至7.28亿元。
针对净利润下滑的原因，花样年控股并未在财报中做出明确解释，仅表明，如撇除汇兑损益的影响，公司年度净利润约为人民币19.09亿元，同比上升135.4%。
《投资时报》
研究员注意到，针对这一部分汇兑损益，花样年控股在其财报中提到，2018年其汇兑损益净值高达-7.41亿元。而2017年同期，该指标为5.99亿元。
据花样年控股披露，2017年11月10日，公司旗下的物业公司深圳彩生活发行了本金总额为1.5亿元、为期三年的非公开境内企业债，但2018年其出现了7.93亿元的汇兑亏损。
从下降17.2%至上升135.4%，可见花样年控股净利润增长水平受汇兑损益影响之大。而在针对汇兑风险的提示中，该公司表示，“除以外币计算的银行存款、借款、融租赁承担及优先票据外，本集团并未面对任何其他重大直接汇率波动风险。尽管2018年人民币兑美元及港元的汇率有所上升，但预期人民币汇率的波动将不会对本集团的运营造成重大不利影响。”
出售附属公司实现12.47亿元收益
除了汇兑损益高企，《投资时报》
研究员查阅Wind数据注意到，该公司2018年度的非经常性损益项高达25.59亿元，较上一年度的7.38亿元高出2.47倍。
由于港股上市公司财报通常中并无直接的“非经常性损益”项目，《投资时报》
研究员一一对照公司财报数据发现，其中主要包含三大部分，分别为“出售附属公司之收益”实现12.74亿元，“重新计量与合营企业之权益及可供出售投资之收益”实现3.84亿元，“按公平价值计入损益之金融资产公允价值变动”实现9.39亿元收益。
花样年控股财报显示，2018年该公司通过出售6家附属公司股权，实现了超10亿元的收益。其大多是从事物业开发、物业管理和酒店经营的公司，包括：江西银盛、成都御栈香悦实业有限公司、深圳市飞高至卓实业有限公司、佛山市彩生活物业管理有限公司、河源彩生活物业管理有限公司、长沙祥旺物业管理有限公司等。花样年控股在这六笔交易中实现了10.77亿元收益。
其中，出售单价最高者为8.85亿元人民币向独立第三方售出的深圳市飞高至卓实业有限公司（下称飞高至卓）之61%股权，该公司主要从事物业开发业务。
据企查查信息显示，飞高至卓股东为深圳市乐兴企业咨询有限公司，持股比例为70%，千傲电子（深圳）有限公司持股比例为30%。不过目前，该公司的法定代表人依然为花样年集团首席执行官潘军。
除此之外，花样年控股在年报中公告，其还向旗下彩生活（01778.HK）转让了万象美集团之全部实益权益，交易代价包括10.4亿元现金以及向公司发行2.315亿股彩生活普通股。完成交易后，花样年控股于彩生活的股权比例将由46.53%增加至55.95%。在2018年3月交易完成后，花样年控股持有万象美权益的摊薄部分与彩生活净资产之外股份之差额为1.85亿元，这些均计入出售附属公司的收益中。
彩生活贡献近一半净利
彩生活在花样年控股中的地位也不能被小觑。截至2018年底，花样年控股持有彩生活55.95%的股权。
花样年控股称，2018年彩生活签约的管理面积达5.54亿平方米，同比增长27%；营收为36.14亿元；净利达5.18亿元，这个规模接近花样年控股2018年全年净利润的一半。
花样年控股在2018年年报中同时提到，在彩生活2018年36.14亿元的总营收中，增值业务为其贡献4.08亿元，该业务包含为开发商销售车位产生销售及租赁协助收入、伴随其“彩富人生”等生态圈核心产品交易而来的线上推广服务收入等。增值业务为彩生活净利润贡献了超过三成的份额，已逐步成为其“抵御经济周期、提供稳定现金流的利润来源”。
此外，《投资时报》
研究员注意到，2018年花样年控股的负债总额达到749.92亿元，与2017年同期512.59亿元的总负债相比，大增近50%。当期的净负债比率也同比上涨1.4%，以Wind金融终端为基准的房地产开发细分
行业的11家港股公司来看，从2015年至2018年，花样年控股的资产负债率每年均高于
行业资产负债率的中位数水平。
花样年控股还提到，由于广告宣传费、销售代理费和其他费用的增加，2018年其销售及分销费用较2017年也上涨了5.1%；而由于公司“在社区化转型过程中营运规模扩大，需要更多的员工数量支撑业务发展”，当年的行政费用也增加了近20%；此外，由于带息负债的增多，融资成本在当期也同比增加了14.5%。
