京津冀超七成租赁房源集中于北京 市场仍存供需矛盾
报告显示，京津冀城市群中，49.9%的租房需求集中在北京，天津、石家庄的租房需求分别占比14.1%和9.2%。这表明一线城市和直辖市的用工需求旺盛、城市配套和教育资源更集中，在人才吸引等方面的城市竞争优势也更为明显。
报告还反映出，京津地区的租房需求呈现出逐年上涨趋势，同比去年租房访问量上涨超三成。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，京津两地的生活成本、落户条件等差异依然较大， 天津的落户相比北京要容易很多，生活成本、购房压力也相对较小。而北京具有金融、文化、互联网产业优势，2017年第三产业位居直辖市第一，作为有着独特的资源优势的首都，北京依然是众多人才趋之若鹜的城市。
值得关注的是，天津的“海河英才”计划发布之后，大幅放宽落户条件，为加快聚集更多的优秀人才，降低了人才落户门槛，短时间内便吸引了不少在北京工作的人群关注。与此相对应的是北京地区限购不放松导致大量人群转向租房，从租房用户的访问量也可以看出北京的租房需求远高于天津。
报告数据显示，今年前8个月，京津冀城市群中租赁房源供应主要集中于北京、天津，两城租赁房源信息量占城市群的90%，其中，75.5%的租赁房源信息都位于北京。
京津冀城市群区域内的租赁房源面积多在90平方米以下，占比高达67.6%；近半数房源整套租金高于4500元/月，大部分位于北京。从租金来看，北京2018年平均月租金为78.2元/平方米，天津平均月租金为32.2元/平方米。
北京各区的租金差异较大，从市中心向外从高到低扩散，中心城区的平均月租金超过100元/平方米，而延庆、怀柔、密云则在30元/平方米左右，周边区域燕郊的平均月租金为21.5元/平方米，对于“北漂族”颇具吸引力。
与北京相似，天津各区的平均租金也呈现中心高、外围低的趋势，和平区月租金为51.6元/平方米，为天津全市最高，而周边的南开、河西等区月租金在30-40元/平方米。
今年8月开始，关于自如、相寓、蛋壳公寓等长租公寓品牌恶意抢房、推高房价的讨论一直未停歇。
长租公寓的代表自如认为，虽然自如的规模已经达到60万间，但在北京的市场占有率只有8%。自如的定价方法是先搜集市场上的出房量、中介和个人出租的价格，再去定出房价是多少。然后减去装修配置成本、合理收益，就等于自如的收房价。
自如CEO熊林曾表示，当价格高于市场5%的时候，就没人租你的房子。这种解释符合逻辑，但同时需要指出的是，自如、蛋壳公寓等均采用了“N+1“模式，即将客厅打隔断，这样就会多出一间房用于出租。
这两种解释均是从供给的角度，如果从需求端来看，58集团的这份《2018京津冀城市群租赁报告》显示，7-8月毕业季是北京、天津租房需求明显上涨的时期，随着毕业生进入职场，租房需求也将大增，而北京、天津作为经济发达地区，吸引了广大毕业生就业，因此毕业季也是传统的租房旺季。
58安居客房产研究院数据显示，北京的品牌公寓平均月租金为86.5元/平方米，略高于城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月租金为32.8元/平方米，和城市平均租金相比差别不大。
即使这份报告在一定程度上从需求端解释了房租上涨的原因，但长租公寓的商业模式却让他们陷入了另外一种困境。
如果长租公寓会为了追求更高的出租率而没有动力去囤积房源，从而不会恶意抬高房租，但快周转却让他们在环保上出现问题，甲醛超标现象让长租公寓企业备受指责。
随着人口流入加剧、用户体量不断增大，长租公寓如何实现良性、健康、有序发展已经成为了企业和平台需要共同思考的问题。
需求在不断增长，政府也开始从供给端解决租赁的供需矛盾。2016年11月至2018年6月，北京陆续拍出30幅自持地块（全自持+部分自持），自持体量超160万m² 。
分析师张波表示：“未来住房租赁市场必将朝着更加规范的方向发展，随着房源供给量大幅增加、政策保障层面扩大化、承租人权益进一步增加等，租赁双方的各项权益也将得到更完备保障。未来，京、津两地及雄安新区持续汇集高层次人才，人口流入加剧，住房需求也将随之而来，京津冀地区租赁市场空间广阔。”
