在各地楼市调控趋密趋严、融资收紧的背景下，2018年上半年，规模房企的日子并不好过。但各机构发布的上半年房企销售业绩数据显示，
行业的集中度进一步加剧，“强者恒强”格局将持续发酵。
在趋严调控之下，房地产
行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的，房地产
行业加速集中，而推动
行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验。
2018年楼市下半场，房企的高周转之路能否顺畅？谁将会在这场激烈的目标“搏弈”中胜出？
进入7月，多家机构陆续发布房企上半年的销售等
行业排名。各家榜单无一例外都呈现出
行业“集中化”的趋势，无论是销售规模、土地储备还是资金，流动导向更加明显。
上半年TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100房企
行业占比上升至69.3%。其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%，对应企业的新增货值占比更是达到了53%；TOP30以后房企动力稍弱，销售金额集中度显著高于新增货值，未来“强者恒强”格局将持续发酵。
对于下半年的房企搏弈，在融资不畅的背景下，房企追求规模增长，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。
分析师张宏伟预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。
房企融资维持低位
2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，虽然环比5月（451.17亿元）增加了12.34%，但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行，不及去年水平。
尤其是企业外债，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。
数据显示，6月份共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，实际新增发债数额并不乐观。
与此同时，境外发债环境更加严峻，6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元人民币，境外发行占比仅为14.11%（5月境外发行占比31.45%）。
后续融资的难度只增不减。张宏伟直言，住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期，进而影响房企回款速度。预计接下来房企资金面将越来越紧张。
某TOP10房企内部人士表示，即便项目利润转负，也要抢现金流。而该房企区域老总面对记者问及的“下半年业绩目标”，则讳莫如深。
下半年或现主动降价
在此情况下，房企究竟该如何运作，保证今年业绩底线？
张宏伟告诉记者，预计2018年三季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。
不过，首席房地产
分析师张波认为，房企主动降价出现的区域可能会增加，但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。
房企主动降价或出现在以下几类情况：第一是主要依赖一线城市去化的卫星城，限购政策持续从严，导致购房人群大量减少；第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响，去化变慢引发降价；第三是由于房企自身原因，这类情况较为复杂，包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。
新城控股高级副总裁欧阳捷
分析，中小房企的应对之策可以有四个方面：
有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力，在三四线城市属于本地龙头房企，既便是全国性大房企进入也不惧竞争，依然可以继续发展；缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企，则可以寻求与大房企合作开发，减少经营风险，降低负债；而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉，在三四线城市做不了老大，到五六线城市或许可以做大。
“最后，实在不行，就应该选择退出房地产开发，早退比晚退好。转向地产基金等方面更好，毕竟开发商到这一领域，既熟悉开发流程，又积累了一定人脉积累，也最懂开发商的痛。”欧阳捷表示。
不过就投资区域而言，融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为，随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大，房企投资也会逐步趋于理性。随着近一年市场的降温，东部二线城市土地市场也从高位回落，由于整体经济发展基础好、人口需求充足，房企可以适当考虑加大对东部优质二线城市的投资力度。
