房企首月“開門紅”背後的規模競爭
剛剛過去的1月份﹐眾多房企依然顯示出較強的增長勢頭。在已公佈首月銷售額的開發商中﹐多數開發商刷新了同期歷史記錄﹐銷售額創下新高。對此
分析顯示﹐隨著調控政策的持續﹐尤其是面臨管理層建立調控長效機制以及行業持續下行的背景下﹐渴望持續擴大規模的房企﹐今年依然面臨巨大的銷售壓力。新年伊始﹐房企搶開局的思路十分明顯﹐“開門紅”也顯示出2018年房企規模競爭依舊激烈。
首月房企業績高開
中原地產
研究中心對於已公佈2018年1月的房地產企業銷售業績的28家企業進行了統計﹐顯示這28家企業合計2018年1月銷售額高達4131億元﹐同比上漲幅度高達65%。從整體上看﹐除個別企業以外﹐大部分企業均刷新了同期歷史記錄﹐銷售額創造新高。
從去年銷售額四強房企1月份的情況來看﹐去年榜首碧桂園發佈的公告披露﹐該公司1月實現合同銷售金額約691.6億元﹐同比增長42.3%。在已發佈業績房企中﹐仍舊排在榜首。緊隨其後的是萬科﹑恆大。其中﹐萬科在1月實現銷售金額679.8億元﹐同比增長41.27%﹔恆大地產在今年1月份實現合約銷售金額約643.6億元﹐與上年同期相比增長73%。
此外﹐去年新晉四強房企﹐融創在1月份也表現積極﹐實現合同銷售金額221.8億元﹐同比增長173%。融創也成為1月份業績增長幅度最大的開發商。
克而瑞發佈的《2018年1月中國房地產企業銷售TOP100》
分析顯示﹐從業績增長的角度來看﹐去年排名前50強的大部分房企今年1月的業績相比2017年月均銷售的增幅都較高。其中中國金茂﹑東原﹑中梁﹑建發﹑濱江等房企表現較為突出。
去年業績四強之外﹐包括中國金茂﹑中海地產﹑新城發展﹑龍光地產﹑奧園地產﹑合景泰富﹑花樣年等多家企業在內﹐不少房企1月份銷售額增長幅度均超過100%﹔世茂地產﹑當代置業等房企的增長幅度也接近100%。此外﹐保利地產﹑富力地產﹑榮盛發展等企業增長幅度也在80%左右。
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規模目標迫切
“房地產市場在2018年依然活躍﹐雖然調控的一二線城市相對平穩﹐但從全國看﹐支撐市場的三四線依然成交高位”﹐中原地產首席
分析師張大偉
分析﹐從市場角度來看﹐2018年1月房企銷售火爆﹐顯示出年初樓市需求依然集中﹐特別是從全國看﹐自住需求依然比例很高﹐從未來趨勢看﹐2018年漲幅逐漸平穩﹐但預計房地產市場依然會維持長時間的高位。
從房企角度來看﹐年初業績上漲幅度大也與2017年銷售火爆後的銷售結轉有關。部分完成2017年任務的企業預留了部分銷售業績到2018年。但更主要原因是﹐追求規模化依舊是今年大部分房企的首要目標﹐加快銷售節奏﹐積極去化是多數企業的常規舉措。“開門紅”也顯示出房企年內的規模化競爭會進一步加劇。
資料顯示﹐2017年全國商品房成交量增速雖有所放緩﹐但房企銷售規模依然創新高。其中﹐碧桂園﹑萬科﹑恆大衝進5000億元大關﹐144家房地產企業躋身百億元軍團﹐比上一年增加大幅增加13家。
這個趨勢在2018年1月份仍在持續。機構統計顯示﹐1月份全國銷售額榜單中﹐排名前20的房企佔據TOP100房企銷售總額的64.2 %﹐排名前50的銷售額近乎佔據整個榜單銷售總額的87%。
同策諮詢
研究部總監張宏偉表示﹐地產行業的市場容量一年在10萬億左右﹐如果未來3─5年出現2─3家萬億的房企﹐再有20家左右的千億房企﹐中小房企的生存空間將被擠佔。因此不難理解中等級別的房企當前將快速規模化看做企業生死攸關的“王道”。
另有業內人士指出﹐規模化對房企而言意味著更容易獲得融資﹐而融資意味著企業仍可以保證發展速度﹐從而形成良性循環。因而從目前趨勢來看﹐房企將繼續延續去年的發展勢頭﹐進一步加快擴張的步伐。
一手促銷一手拿地
1月份房企業績的增長或許正為各家房企確定年度以及未來的銷售目標做出了背書。事實上﹐包括泰禾﹑碧桂園﹑恆大﹑融創﹑融信等房企近來均提出了非常高的年度銷售目標。
其中﹐房企中長期的目標則更為可觀。旭輝地產提出五年目標中表示﹐公司要在2021年銷售金額實現3000億﹔保利地產提出2020──2022年﹐企業將實現5000億元規模﹔另一個龍頭企業綠地則計劃在2020年達到8000億元的規模﹔進來上昇勢頭猛烈的新城控股則將目標確定在2020年實現3000億元銷售額。
“伴隨著企業的封疆拓土﹐快速去化將是企業必選項。”一位樓市觀察人士指出﹐春節前各家房企的表現可以說是對企業戰略目標的回應﹐一些企業在春節前已經打出促銷優惠各項措施。
其中﹐恆大地產的動作最快。據瞭解﹐恆大地產在2月1日至2月28日期間﹐打出“返鄉置業促銷恆大全國樓盤享基礎優惠88折”的優惠措施。
易居
研究院智庫中心
研究總監嚴躍進表示﹐恆大率先促銷﹐是一種無形的廣告﹐有助於樓盤銷售。春節前後都是營銷淡季﹐本輪優惠目的主要是企業希望藉助返鄉置業潮來挖掘二三四線城市購房需求。某種程度上也顯示出﹐恆大在1月份取得單月銷售最高業績後﹐渴望在未來延續漲勢的心境。
有專家
分析﹐促銷表明房企今年的銷售任務重﹐一二線調控繼續重磅﹐三四線銷售就非常關鍵。對於恆大等三四線為主的企業來說﹐每年都有這種慣例的促銷活動。未來不排除其他房企跟進﹐獲採取其他靈活的優惠錯失促進銷售。
藉助促銷加快去化節奏外﹐開發商實現規模化的另一端則是在土地市場上進一步快速擴張。
事實上﹐房企規模化的趨勢從企業當前的積極拿地態度也可見一斑。中原地產
研究中心統計數據顯示﹐2018年全國標杆房企拿地依然積極。數據顯示﹐拿地超過30億的房企已經達到了20家﹐房企將延續2017年加快佈局的思路拿地積極。
同策
研究院數據則顯示﹐2018年1月房企拿地金額及面積榜單中﹐碧桂園再度揮金199.51億元﹐收儲681.44萬平米﹐奪得面積和金額雙冠寶座。與此同時﹐1月TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元﹐佔全國土地成交金額的30.15%﹔TOP20上市房企土地成交建面2415.61萬平米﹐佔全國土地成交建面的7.75%。
行業
分析人士指出﹐開發商在投資城市的選擇上﹐去年一二線城市政策高壓與土地成本提昇的影響下﹐三四線城市獲得了溢出效應﹐開發商通過三四線城市尋求補倉。由此﹐也帶動三﹑四線城市土地熱度提昇。但當前許多三﹑四線城市暫時不再面臨去庫存壓力﹐部分城市甚至在過熱過快發展下出現房價泡沫化趨勢。由此可以預計﹐2018年﹐三﹑四線樓市成交將進一步分化﹐開發商進入三四線城市將更審慎﹐土地市場整體表現也將出現一定回落。
此外﹐從1月三四線城市土地成交表現也可以看出﹐交易量同比依然漲幅明顯﹐環比則已經出現下滑。並且﹐各線城市土地成交量環比均有不同程度下跌﹐而三四線城市跌勢更為顯著。
同策
研究院數據顯示﹐1月三四線城市共計成交4331宗﹑建面22652.65萬平米﹑成交金額2093.25億元﹐環比均下跌﹐跌幅均在40%-50%之間﹐同比均增長﹐漲幅分別為28.59%﹑54.56%﹑86.44%。
張宏偉
分析﹐年內一二線城市具備較好拿地機會﹐也具備較好併購機會﹔此外﹐一線城市﹑強二線周邊的三四線城市拿地機會也相對看好﹐但其他三四線城市則不容樂觀。值得注意的是﹐一線城市﹑強二線城市不是企業規模大就可以拿到地﹐因為直接招拍掛成本太高。
對於企業而言﹐除了取得傳統住宅開發外﹐通過投資的產業地產﹐發展“產城融合”﹐以及城市運營項目等多元化發展﹐這也是現實行業規模快速擴大的路徑之一。此類土地的拿地更本不高﹐也為企業後續經營減小了壓力。但此類項目經營難度較大﹐企業在後續管理和運營方面也面臨著更加專業性的考驗。
