上海二手房价正调头撤退 6000亿元存量盘虎视眈眈
摘要：如果用二三线城市的眼光看，现在上海郊区的房子已经“豪宅化”。即使在上海远郊地区，目前3万元/平米以下的新建商品房数量也很有限。因此上海推出3万元/平米以下，交通相对便利、区域正在处于成熟中的楼盘，很容易在短期内被市场消化掉。
即使是春节前后的淡季，上海一些价格适中楼盘的销售热度仍然很可观。中原地产2月22日最新数据显示，2月15日至21日春节期间上海虽然只有5个在售项目，但这期间沪新建商品房成交1817套，较去年春节增加129%。
如果用二三线城市的眼光看，现在上海郊区的房子已经“豪宅化”。即使在上海远郊地区，目前3万元/平米以下的新建商品房数量也很有限。因此上海推出3万元/平米以下，交通相对便利、区域正在处于成熟中的楼盘，很容易在短期内被市场消化掉。
中原地产高级分析师卢文曦指出，今年上海新房供应量可能较大，另一方面，沪二手房价格春节前出现了盘整。如果二手房盘整的行情传导到新房市场，加上政府对预售证价格持续管控、配合金融去杠杆政策，即使业界看好楼市行情，今年开发商的日子未必会很舒坦。“出于回笼资金的考量，开发商对销售量的需求，可能会略高于对利润的考虑。今年大幅上扬的概率较低。”卢文曦认为。
3万元低价盘热销
“春节虽然是淡季，但还是想减少销售的压力。1月底开盘，也是想趁节前完成预热。不过春节前去化速度之快，多少有些出乎意料。”金隅大成郡一位售楼人员2月21日向《华夏时报》记者表示。
位于上海嘉定区武乡南路的金隅大成郡，今年春节前的推盘已经是其第三期。1月30日开出300多套，到2月21日约3周的时间里，只剩下40多套房源待售。销售人员告诉记者，价格优势应该是促使楼盘销售速度加快的重要原因。
“虽然是毛坯房，但2.88万元/平米的单价有不小优势。因为即使是在远郊，现在3万以下的楼盘，也很难找了。小户型因为总价低已经售完，目前在售的是123平米的大户型。”金隅大成郡售楼人员告诉记者，因为春节行情较好，预计今年四五月还会推出一批房源，但价格可能会略微上浮。
同样位于上海远郊的另一个普通商品房，价格比前述楼盘高了近1万，去化速度也相对慢一些。
“一些购房人认为价格高，但其实因为价格管理，现在是比较好的买房时机。如果不是政府对预售证价格管得严，我们的售价肯定比现在高不少。”中国铁建(10.650, 0.16, 1.53%)香榭国际一位售楼人员向记者表示，精装房3.78万元/平米的单价，节前和春节期间不到两个月的时间也卖掉了100多套。
网上房地产信息显示，位于奉贤西闸公路的中国铁建香榭国际，去年年底推出318套房源，至2月21日共销售了183套房源。
“今年3月我们还会推出一些房源，但价格肯定会上扬。预计毛坯房的售价就要3.7万元，精装预计至少在4万元/平米以上。”前述售楼人员说。
价格越高，销售速度越慢。同样是远郊，松江区名为合生广富汇的项目，也在春节前推出房源，但销售速度却远低于前述两个项目。
“目前均价5万元。看销售情况，如果卖得好年中还会推出，销售一般的话会延迟后续推盘计划。”合生广富汇销售人员说。但这个远郊的项目，春节前后的销售情况却谈不上理想。网上房地产信息显示，1月16日该楼盘推出80套房源，但至2月21日两个月的时间里，只签约了1套房。
6000亿元存货待入市
分析人士认为，自住购房者即使有切实住房需求，今年入市脚步不必过快，而可以适当放慢脚步。因为今年沪新房供应量较大，购房者选择空间较往年要大一些。
卢文曦指出，去年政府对新房限价管理相当严格，很多楼盘推迟了开盘计划。这些在去年积压而没有拿预售证的项目，会有大量楼盘推延到今年放量开盘。
“在供应量增加的时候，今年政府部门对新盘价格管控放松的几率非常小。政府指导价以及供应量增加的双层因素，对买家扩大选择空间是较有利的。”卢文曦说。
在上海去年已经达到预售标准，却未领预售证的规模有多大？约6412亿元。据克而瑞统计，2017年至今年，上海约有170个项目在预售证严格措施下，或选择观望或延迟开发，待批预售证建筑面积1133万平米。这意味着两年多有超过6.45万套房源将在未来上市，涉及预估金额约6412亿元。
易居中国一位高层指出，不少楼盘已经达到预售标准，但因为政府对预售证价格管理非常严格，很多楼盘不愿开盘。因为不断延迟开盘，一些楼盘甚至出现了此前很少见的以现房销售的情况。
“如果这些项目继续推迟上市，接下来上海可能会出现更多以现房开盘或推出新房源的情况。如果仍然有大量楼盘继续选择观望不上市，不排除政府部门会出现一些措施把房源‘逼’出来，给市场形成供应。而开发商今年究竟应该如何选择，将考验其今年在上海的销售和运营策略。”前述易居中国高层表示。
上海链家分析师张月认为，春节后上海新房的供应预计会加大放量。这其中一个重要的原因是，二手房市场春节前的表现，今年可能会传导到新房市场。包括链家、中原在内的多家房产中介告诉记者，其实在春节前，上海二手房的价格已经有所调整。
卢文曦告诉记者，上海二手房价格从去年11月开始已经有所回调。与二手房最高点相比，二手房价格下调了3%-4%左右。从成交情况来看，二手房不但出现了议价空间，而且议价空间有所扩大。
“从5%左右的议价空间，目前已经扩大至8%。个别此前涨幅过猛的二手房源，甚至出现10%的议价。如果新房也跟着二手房市场有所调整，新房市场可能会出现观望，开发商的日子会很难过。”卢文曦说。
上海二手房指数办公室监测数据显示，今年1月上海二手房市场整体价格从区域看，下降幅度由里及外。成交占比57.93%的新兴城区近郊价格，其价格跌幅大于上海中心城区，而远郊则是跌幅最大的区域。从板块上看，1月份有超过六成半板块的二手房出现价格下跌，只有不足二成板块的价格出现上涨。
其实从今年年初以及春节前后的变化来看，上海供应量的增加已经有所显现。上海链家统计，截至2月11日今年新建商品住宅新增供应量达到4700余套，比2017年同期大幅增长了22%。同期沪新建商品住宅成交量为5300多套，较去年同期上涨53%，创下近几年以来的新高。
“从1月及春节期间的情况中，可以看出部分开发商今年应该会加大推盘力度，并加快入市的脚步。”张月表示。
