新经济，房地产的新挑战和新机遇

自1998年实行“房改”以来，中国房地产市场发生了重大变化，作为支柱产业的房地产经历了接近20年黄金和白银时期。

2011年6月之后，中国告别GDP两位数增长，2012年开始GDP增长进入“7”时代，2014年中国经济进入“新常态”，2015年9月开始经济增速进入“6”时代。中国经济呈“L”型走势，这是中国房地产周期的大背景。

近年来中国产业结构发生重要变化：第三产业对经济增长的贡献已超过第二产业。增速上，2012年9月开始，中国第三产业 GDP增速（8.2%）已逐渐赶超第二产业（7.7%）。

此外作为中国增长动力的三驾马车结构上也发生了重要变化：中国消费对经济增长的贡献已超过资本形成的贡献。2017年9月中国最终消费对GDP的贡献为64.5%，高于资本形成总额32.8%的水平。中国固定资产投资增速2013年跌破20%，2014年9月之后增速下降到15%以下，2016年6月固定资产投资跌破10%，正式告别两位数增长。

房地产与上下游关联度

要回答这个问题，首先要从房地产业的产业关联效应说起。房地产对其他行业的供给，即前向关联效应，是指房地产业在生产和技术等方面的变化引起它前向关联部门发生变化，或导致新技术和新需求等。房地产业对其他行业的需求，即后向关联效应，指房地产业自身对投入品的需求增加或要求提高而引起提供这些投入品的行业扩大投资或技术进步等。

房地产业的前向关联效应我们用影响力系数来衡量，用2012年投入产出表计算结果表明，房地产业前向关联最大的行业有：金融业（0.2124）、居民服务及修理和其他服务业（0.17）、批发零售业（0.156）、房地产业（0.121）、信息传输、软件和信息业（0.1028）、住宿餐饮（0.566）、计算机及其他通信设备（0.052）、交通运输及仓储业等（0.055）。这些行业主要是下游端的服务性行业，房地产的繁荣发展为这些行业的发展带来机遇。

房地产的后向关联产业系数主要反映对房地产业投入较大的行业及影响。对房地产投入最大行业分别为：金融业（0.364）、租赁和商务服务（0.173）、房地产（0.121）、建筑（0.077）、化学产品（0.085）、金属冶炼和压延（0.071）、交通运输和仓储（0.067）、造纸印刷（0.063）、电力、热力和水的生产与供应（0.057）。这些都是对中国房地产业投入较大的行业，在房地产发展过程中扮演中重要角色。中国房地产投入较多的除了金融和建筑地产，大部分都是上游重工业制造业，以及部分生产性服务业。

因此房地产总的产业关联效应最大的行业是金融业（0.576），远远高于其他行业，表明中国房地产对金融行业过度依赖。其次是租赁和商贸服务业（0.2461），房地产的繁荣带来租赁市场蓬勃发展。房地产业自身（0.2421），自身的供给与需求自洽。

再次是住房和一般日常必须的消费肩并肩的行业。如批发和零售（0.207），居民服务业、修理和其他（0.184）。部分生产性服务业，如交通运输和仓储及邮政（0.1223）、信息传输、软件（0.1325）。还有部分与房地产生产密切相关的行业，如化学制品（0.122）、建筑（0.1138）、金属冶炼和压延（0.105）等，若房地产繁荣逐渐退潮，这些行业将受到较大影响。

房地产业新支撑

以智能制造、物联网、移动互联网以及大数据等为代表的新经济未来将逐渐接棒房地产业，各地以大数据、物联网以及互联网、人工智能等产业集群蓬勃兴起的同时，也衍生出以新产业集聚为基础的房地产开发机遇，新经济和新产业才是房地产发展可持续的关键。

科技园的扩张与“码农”托起的房价

中关村科技园扩围，园内软件产业呈不断扩张态势，就业人口扩张带来房价刚性。北京“码农”集聚区除了北京中关村软件园，还有周边的西三旗。西二旗西三旗地理上紧邻号称中国“硅谷”的海淀区中关村科技产业园，园内汇聚了甲骨文、联想集团等IT公司，以及一批互联网和移动互联网公司如百度、新浪等。凭借科教和人才优势，以及成熟科技园的产业集聚外溢效应，中关村科技园经过近三十年的发展，已经形成产业链完备、技术人才集中、科技研发与企业孵化成熟的科技产业园。近几年中关村无论是地理上，还是产业规模及就业人员都呈扩张态势。

中关村软件园从业人员——“码农”从2009年的2756人迅速扩张到2015年的50.56万人，六年间翻了183倍。北京并非全国“码农”最多的地区，但中关村是全国软件从业人员最集中的产业园。

全国软件科技园来看，“码农”最集中的是北京中关村软件园，2015年中关村就业“码农”50.55万，其次是大连软件园，2015年从业人员21.66万人，再次是杭州软件园，从业“码农”18.6万。

软件行业仍呈扩张态势的目前只有北京。2016年底以来江苏、广东、浙江、上海和杭州软件企业数目都有不同程度的下降，但北京的软件企业数目仍在增加。

全国“码农”平均工资上涨最快的是深圳。2014年深圳信息传输、计算机服务和软件业年平均工资13.3万元，仅次于北京14.88万元，再次是广州10.98万元，工资收入是高房价的主要支撑。从工资增速看，北京2014年“码农”平均工资比2009年增长了47.65%，而深圳2014年IT从业人员工资比2009年上涨了92.33%，接近一倍。

2015年以来房价上涨最快的是深圳。从房地产价格指数来看，上涨幅度前五强依次是：深圳、南京、上海、杭州，北京。经济活力，尤其是IT业发展活力是该地区房价上涨的主要支撑。IT行业效益可观，带来当地IT从业人员可支配收入提高，高收入预期也为银行及其他贷款资金来源提供了更多可能性，“码农”的收入增长和“码农”的信贷能力支撑了高房价。

一线城市科技园二手房成交价涨势迅猛。深圳南山区科技园二手房价格2008年开始上升，但波动较大。排第二的是北京海淀区中关村，其次是上海张江科技园，2017年8月二手房房价高达5.89万元，是2009年初的5倍。

总之，一线城市高收入的“码农”集聚地区，房地产发展仍有较大发展潜力。高新技术产业是国家重点支持的行业，部分产业园区也呈现欣欣向荣之势。高收入仍然是高房价的重要支撑，高新技术产业是该地房地产可持续的关键。

互联网公司的兴起与杭州房地产

互联网经济是杭州最大的经济活力。近年来杭州诞生了世界闻名的阿里巴巴，并于2014年9月在纽交所上市。阿里巴巴集团旗下的电商及互联网金融业务和关联公司如淘宝网、天猫、聚划算、天猫国际、阿里云、蚂蚁金服等互联网公司总部均坐落在杭州。

杭州是电子商务的发源地，此外，消费升级的游戏产业在杭州也有较大进展。全国电子商务企业数最多的是浙江。2016年浙江电子商务交易企业数12240家，其次是广东11542家，再次是江苏10008家，这些地区民营企业集聚，创新和创业比较活跃。

以电子商务和消费升级为代表的杭州，也是中国大众创业比较成功的城市。电子商务公司和互联网金融企业的发展创造了大量就业，也创造了大量高收入人群。互联网产业托起的房价，背后是新经济的兴起与大众创业的蓬勃发展。近年来杭州已经跻身“1.5”线城市，无论是基础设施建设，还是企业的活力方面，杭州具有较大优势。杭州在G20之后国际形象得到提升，再加上城市宜居性，综合来看杭州房地产仍有较大潜力。

特色小镇和新产业集群

2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出2020年之前，将培育1000个特色小镇，并先后于2016年10月和2017年8月相继公布了第一批127个特色小镇和第二批276个小镇具体名单。

特色小镇建设的基础是特色小镇里面的产业集群。特色产业发展是前提，人力资本流入是支柱。一方面一线城市的高房价和高生活成本，使得以往“孔雀东南飞”的跨省流动，变成东部地区人口返回中西部城市。另一方面近年来中西部城市发展速度较快，无论是城市基础设施，还是工资水平都有较大提高，人口回流为特色小镇的发展提供的保障和支撑。

经济观察报 吴金铎