住房租赁类REITs爆发 业内质疑租金难以覆盖利息支出
国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托基金）“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（下称“新派公寓专项计划”），11月3日在深交所正式发行，产品规模2.7亿元，期限5年，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。
深交所表示，新派公寓专项计划的推出是深交所积极服务供给侧结构性改革、推进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。截至今年11月3日，深交所已发行的类REITs证券化产品数量为13只，总发行规模为298.4亿元。
中国基金业协会会长洪磊11月4日在“第三届中国并购基金年会”上表示，未来将提供多元化、多层次投资工具，如公共不动产REITs、养老型基金、绿色投资基金等。
政策东风频吹
近期，国务院及相关部委以及各地方均作出了一系列决策部署，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加快推进房地产租赁
市场发展，促进房地产市场供给侧结构性改革，并建立购租并举住房制度。住房租赁市场迎来了前所未有的机遇期。
其中，去年6月发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出，“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。
中诚信证券评估有限公司结构融资部副总经理马延辉对第一财经记者介绍称，REITs是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金。
作为房地产
行业长期投资的方式，REITs在美国市场应用极为广泛，也一直受到中国投资者瞩目，不过，受限于国内法律法规及政策，目前在市场上发行的产品均是部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品。
而搭上政策“东风”，住房租赁类REITs等创新也很快得以推出。以新派公寓专项计划为例，该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间。
“大量只租不售的持有型物业流动性低，给房地产企业带来巨大的资金压力，而发展REITs，则是房企盘活存量租赁住房、拓展融资渠道的一种有效手段。”马延辉表示，以房企自持租赁住房作为基础资产的类REITs，可以把房企持有的流动性较低、投资规模大、投资回收期长的租赁住房，转换为流动性更高的证券资产，通过资产证券化为企业提供新的融资渠道和投资退出路径，也有助于房企通过资产真实出售实现轻资产运营。
马延辉认为，发展租赁住房资产证券化，可以增加租赁房地产市场的投资需求，加快住房租赁市场的发展，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。
除了新派公寓专项计划之外，近日，国内首单房企自持的租赁住房类REITs——“中联前海开源-保利地产(10.660, 0.00, 0.00%)租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“保利租赁住房类REITs”）获上证所审议通过，这也是首单储架式发行的类REITs产品。
上证所总经理黄红元指出，保利租赁住房类REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房
行业发展探索和积累了有益经验，为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径。
东兴证券(16.880, 0.00, 0.00%)企业融资部总监助理黄旭东也表示，该项目为类REITs的储架式发行提供了可复制性和可推广性。所谓的储架发行制度，即一次核准、多次发行的再融资制度。
第一财经记者了解到，目前各类金融机构和房地产开发商已展开密切交流，探索类REITs为主的资产证券化融资手段。
在11月4日“第三届中国并购基金年会”上，洪磊还表示，中国基金业协会作为专业化、长期运作的机构投资者，基金可以持续推动实体经济价值创造，促进资本市场公允价格发现，为公共服务、养老金融、绿色发展提供多元化、多层次投资工具，如公共不动产REITs、养老型基金、绿色投资基金等。
值得关注的是，住房租赁的金融创新不仅体现在推出REITs产品，在银企合作方面，也有多家银行先后与房企展开合作布局市场。
继中信银行(6.130, 0.00, 0.00%)与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议后，11月3日，中国建设银行(7.030, 0.00, 0.00%)深圳分行也与招商、华润、万科等11家房地产企业签署住房租赁战略合作协议，并发布个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。“按居贷”主要基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。
现金流能否覆盖利息支出
与所有的资产证券化产品一样，投资者最为关注的，是发行人的租金收入究竟能否覆盖利息支出。
以新派公寓专项计划为例，1.3亿元的优先级产品获得了AAA评级，发行利率仅为5.3%。该产品不依赖于主体信用，凭借公寓资产的租金回报和物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可。
但有业内人士质疑，目前多数长租公寓租金收益率仅为2%~3%，租金收入可能难以完全覆盖利息支出。
马延辉对记者介绍称，在实践中，交易所市场的类REITs产品分为主体型和处置型，对于收入不能完全覆盖利息支出的情况，一般通过权利维持费来进行补足。而对于本金的保护，除了可能多余的现金流之外，前者有主体提供强增信，后者则可以靠处置物业保证本金偿还。第一财经记者获悉，新派公寓专项计划存续期共5年，其中前3年为运营期，后2年即为处置期。
“当然并不是所有的还本付息都要依靠处置物业，只是部分产品的部分现金流可能需要通过处置物业来获得。”马延辉表示，对于这类产品，投资者可能会更关注物业的估值变化、净现金流变化情况等。
目前长租公寓收益率为何整体偏低？第一财经记者与多位业内人士交流发现，这是由于目前一线城市租售比（月租金与房价之间的比值）普遍偏高，部分城市一度达到了1∶600，也就是差不多要50年才能收回成本。
不过，马延辉表示，长期来看，随着国内住房租赁市场的发展，随着房价的稳定，未来物业租金的回报率应该会逐步上升。
黄旭东向记者介绍到，今年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出在13个试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。黄旭东表示，由于这些地块楼面成本较一般住宅地块楼面成本大幅降低，建成长租公寓的收益率可以得到显著提升。
以上海首批推出的嘉定新城租赁地块为例，其成交楼面价仅5950元/平方米，而同区域的宅地成交楼面价可达3.03万元/平方米。这类租赁地块建成后，长租公寓的收益率可达8%~12%，完全可以覆盖未来的利息支出。
黄旭东认为，随着越来越多的城市推出“只租不售”的租赁住房性质用地，地产商开发租赁住房的成本将会逐渐下降，出租回报率有望稳步上升，市场参与的积极性也有望逐渐提高。
